Les loyers du parc privé au sein de Rennes Métropole Hausse modérée du loyer moyen et baisse à la relocation

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1 av ADIL / AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT Les loyers du parc locatif privé en Ille-et-Vilaine Lettre 2010 Un réajustement du marché locatif privé Le marché continue de ralentir en 2009 comme en témoigne le volume des mises en chantier (7331 / -11.8%) et des autorisations délivrées (6861 / 24%) en Ille-et-Vilaine, soit moitié moins qu en Le marché des transactions s est replié sur la même tendance avec un parc ancien mis à mal. Depuis 2007, les loyers du parc privé marquent le pas sur le territoire départemental. Ce réajustement du marché s avérait inéluctable au regard de l écart croissant entre les niveaux de loyers parfois excessifs de ces dernières années et les revenus des ménages. Les loyers du parc privé restent relativement stables et sont de plus en plus envisagés à la baisse à la relocation. En outre, le contexte socio-économique défavorable a nettement freiné les transactions immobilières avec la nécessité d écouler les stocks. Cette tendance a induit un report de certains biens sur le marché de la location. Dans le même contexte que ces trois dernières années, les loyers du parc privé d Ille-et-Vilaine ont progressé au même rythme qu en 2008, c est à dire de façon contenue. Les loyers du parc privé au sein de Rennes Métropole Hausse modérée du loyer et baisse à la relocation Sommaire :.Les niveaux de loyers sur Rennes Métropole.La maîtrise des loyers du parc privé en Ille-et-Vilaine Résumé :. Les loyers sont à la baisse à la relocation. Ils augmentent à un rythme beaucoup plus contenu qu au milieu de la décennie En 2009, les loyers du parc privé sur Rennes Métropole ont baissé de 1.2 % en ne au moment de la relocation. Cette diminution constitue le principal facteur explicatif de la hausse modérée des loyers. Ce phénomène persiste donc en 2009 puisque les loyers à la relocation diminuent pour la deuxième année consécutive. Rapportés au m², les loyers de relocation restent plus chers que les loyers de l ensemble du parc pour Rennes Métropole. A ce titre, l écart entre ces deux loyers est passé de 4.4 % à 7.9 % entre 2004 et ,8 Evolution des loyers s au cours des années Rennes Métropole 8,1 8,6 Evolution des loyers de relocation au cours des années en % Rennes Métropole 4,6 4,7 2,3 8,7 0,7 8, ,6 9, Les loyers au m ² : un rapport du simple au double du T1 au T5 Le prix au m² augmente proportionnellement à la diminution de la taille du logement. Une différence non négligeable puisque pour un T1 le prix au m² est de 13.2 contre 7.9 pour un T4. L ajustement des prix se fait davantage sentir sur les loyers des petites surfaces T1 et T2 - les plus chers au m² alors que ceux des surfaces plus grandes induisent des augmentations plus marquées. Source ADIL35 OLAP Rennes Métropole T T T3 8.5 T4 7.9 T5 et plus 6.8 1,2 Loyers s au m² de l ensemble des locataires 1

2 L évolution modérée des loyers se fait l écho du contexte national ; l année 2009 signe une progression encore très sensible des prix. Ainsi, les biens reloués au sein de Rennes Métropole font plus rarement l objet d une hausse Les biens reloués au cours de l année 2009 (tous types de logements) ont connu des baisses de loyers dans 41.7 % des cas et un loyer stable dans 26.1% des cas. D autres part, la majorité des loyers en cours de baux augmente dans le cadre de l IRL (soit 63.6% d entre eux). Les baisses de loyers et les augmentations fortes sont en revanche plus rares pour les baux en cours. La maîtrise des loyers s impose aux gestionnaires de biens Modalités d'évolution des loyers au sein de Rennes Métropole en 2009 Relocations Baux en cours 0,9% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Baisse de loyer Loyer stable hausse inférieure à l'irl hause contenue dans l'irl 27,6% 41,7% 0,4% 26,1% hause supérieure à l'irl Le rééquilibrage progressif du marché est dû en partie à l offre accrue de logements neufs ces dernières années. On peut s interroger sur la capacité d absorption de ces biens et sur le sort des logements anciens qui trouvent difficilement preneur. 63,6% 5,9% 19,7% 6,6% 7,5% Prix des loyers à Rennes : 740 pour une maison et 497 pour un appartement Loyer à Rennes au 01/01/ , , , , , ,3 7,8 6,7 et + T2 T3 T5 et + Maison Loyer Loyer au m² Les loyers pour les biens de type 5, que ce soit en appartement ou maison, ne sont jamais en dessous des 800 mensuel hors charge. Les loyers pour les T2 en appartement ou maison se situent autour des 500 en ne. Les fourchettes de prix sont donc conséquentes notamment entre un appartement T4 ou T5 (différentiel de 34.7 %) tandis que cette marge est relativement limitée entre un appartement T3 et T4 (13 %). La localisation du logement joue un rôle essentiel aussi dans la fixation des loyers. A titre d exemple, il faut compter en ne 715 pour un T4 en centre ville contre 677 en périphérie. Le maintien des loyers à l identique en cours de bail limite la rotation Loyer par type de logement au 01/01/2010 Comparativement, les loyers s de Rennes Métropole - quel que soit le type de logement - se rapprochent de ceux d agglomérations telles que Brest, Besançon ou Grenoble. Il faut compter environ 478 pour un T2 et 654 pour un T ,42 478,77 558,93 654,79 819,84 529,79 et plus TOTAL Brest Besançon Rennes Grenoble 2

3 Les loyers du parc privé d Ille-et-Vilaine Stagnation des prix de loyers ces dernières années Le constat général est similaire à celui de Rennes Métropole. L indexation des loyers contenue dans le cadre de l IRL et leur tendance accentuée à la baisse dans le cadre de leur relocation justifie une stagnation depuis Ainsi les loyers de maisons T4 s élève à 667 et les appartements T2 à 454 en 2009 en Ille-et- Vilaine. Les augmentations atteignent ainsi +1.3% pour les appartements T2 ; +1% pour les maisons T4. Evolution annuelle des loyers du parc privé en Ille et Vilaine 5,0 3,4 5,7 4,5 8,1 8,6 3,8 2,0 2,4 0,8 1,2 1, appartements T2 maisons T4 1,3 1, au 01/01/2008 au 01/01/2009 au 01/01/2010 Ille-et-Vilaine Loyer d un appartement T % Loyer d une maison T % Loyer d'un appartement T2 Loyer d'une maison T4 Baisse des loyers à la relocation Si la relocation d un bien est souvent le moment pour un propriétaire de réévaluer le prix du loyer, on s aperçoit que les baisses de loyers ou l absence d augmentation sont courantes en La tendance s accentue depuis Ainsi, on constate que pour 54 % des relocations, les nouveaux baux sont portés à la baisse. Cet élément reflète une nouvelle fois les difficultés qu éprouvent les propriétaires à relouer les logements. D autre part, 31.2% des loyers en cours de baux restent stables. Modalités d'évolution des loyers du parc privé en 2009 en Ille et Vilaine - tous logements Les augmentations supérieures à l IRL se raréfient à hauteur de 2.4% relocations 54,0% 19,0% 23,8% 3,2% La priorité des propriétaires est le maintien des locataires, la modération est de mise afin de pouvoir garder ces mêmes locataires. baux en cours 6,8% 31,2% 59,6% 2,4% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Baisse de loyer Loyer stable hausse contenue dans l'irl hause supérieure à l'irl 3

4 Des disparités spatiales marquées Prix des appartements T2 en Ille et Vilaine en 2010 par EPCI Prix des maisons T4 en Ille et Vilaine en 2010 par EPCI Prix des loyers en de 433 à 480 de 387 à 433 de 340 à 387 de 294 à 340 de 247 à 294 Prix des loyers en de 681 à 740 de 622 à 681 de 563 à 622 de 504 à 563 de 445 à km Source Données - OLIV Observatoire Départemental de l'habitat Source cartographique -Articque 0 20 km Source Données - OLIV Observatoire Départemental de l'habitat Source cartographique -Articque En Ille-et-Vilaine, on peut quasiment parler de l existence de plusieurs marchés locatifs tant la fourchette des prix est large et les évolutions localement différenciées. Ainsi 3 niveaux de loyers se démarquent à l échelle intercommunale avec des loyers élevés sur le marché urbain et littoral où l attractivité est forte (Pays de Rennes, 654 pour une maison T4). Un second niveau de loyer apparaît sur les petites communes périurbaines et sur l aire urbaine de Rennes. Finalement les secteurs ruraux forment une dernière zone avec des niveaux de loyers bas voir très bas (Pays de Fougères, 504 en ne pour une maison T4). Un ratio de un à deux entre les pôles majeurs et le rural excentré Loyer d'un appartement T2 au 1er janvier 2010 Loyer d'une maison T4 au 1er janvier 2010 CA Rennes Métropole CC de la Côte d Émeraude Dinard CA de Saint Malo Aggloméraion CC du Pays de Châteaugiron CC de la Bretagne Romantique CC de Brocéliande CC du Pays de Liffré CC de Montfort Communauté CC du Val d'ille CC du Canton de Guichen - Acsor CC du Pays d'aubigné CC du Pays Guerchais CC du Pays de Bécherel CC du Pays de Montauban de Bretagne CC de Moyenne Vilaine et du Semnon CC du Pays de Dol de Bretagne CC du Canton de Saint Aubin du Cormier CA Vitré communauté CC du Pays de Redon CC Fougères Communauté CC au Pays de la Roche aux Fées CC du Pays du Grand Fougeray CC du Pays de St Méen-le-Grand CC du Pays de Maure de Bretagne CC du Canton de Pipriac CC Pleine Fougères - Baie du Mt St Michel CC Coglais Communauté CC Antrain Communauté CC Louvigné Communauté Loyer hors charges en On constate que pour un appartement T2 ou une maison T4, la hiérarchie des prix présente une fourchette de prix importante. Un locataire de Rennes Métropole déboursera presque deux fois plus qu un locataire du parc privé installé dans une commune rurale (type Louvigné et Antrain). C est la même tendance pour les maisons T4 où l écart des prix est conséquent. Dinard CA Rennes Métropole CC du Pays de Châteaugiron CC de la Côte d Émeraude CA de Saint Malo Aggloméraion CC du Val d'ille CC de Brocéliande CC du Pays de Liffré CC du Canton de Guichen - Acsor CC du Pays de Dol de Bretagne CC du Canton de Saint Aubin du CC de Montfort Communauté CC de Moyenne Vilaine et du CC du Pays d'aubigné CC du Pays de Bécherel CC de la Bretagne Romantique CC du Pays de Redon CC Fougères Communauté CC au Pays de la Roche aux Fées CC du Pays de Montauban de CA Vitré communauté CC du Pays Guerchais CC Coglais Communauté CC du Pays de St Méen-le-Grand CC du Canton de Pipriac CC du Pays de Maure de Bretagne CC Pleine Fougères - Baie du Mt CC du Pays du Grand Fougeray CC Antrain Communauté CC Louvigné Communauté Loyer en La maison individuelle étant le bien le plus produit en secteur rural, l offre n y est pas la même. En revanche la difficulté pour les ménages à trouver des maisons T4 sur les agglomérations principales a entrainé une diffusion des prix à la location sur le territoire en forme de tâche d huile. 4

5 Les loyers de l ensemble des locataires dans le parc locatif privé En Ille et-vilaine ADIL35 / AGENCE DEPARTEMENTALE Au 01/01/2010 D INFORMATION SUR LE LOGEMENT PAYS DE SAINT-MALO Loyer mensuel SAINT-MALO AGGLOMERATION Loyer mensuel DOL DE BRETAGNE Loyer mensuel COMBOURG Loyer mensuel PAYS DE Loyer mensuel METROPOLE Loyer mensuel LIFFRE Loyer mensuel PAYS DE FOUGERES Loyer mensuel LOUVIGNE DU DESERT Loyer mensuel FOUGERES Loyer mensuel PAYS DE VITRE Loyer mensuel VITRE Loyer mensuel

6 PAYS DE REDON & DE VILAINE Loyer mensuel REDON Loyer mensuel PAYS DE BROCELIANDE Loyer mensuel MONTAUBAN DE BRETAGNE Loyer mensuel MONTFORT SUR MEU Loyer mensuel PAYS DES VALLONS DE VILAINE Loyer mensuel GUICHEN Loyer mensuel Source ADIL35, Observatoire des Loyers de Rennes Métropole et de l Ille-et-Vilaine. 6

7 ADIL35 / AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT Les loyers du parc privé de l agglomération rennaise Au 01/01/ Loyers de marché Maisons METROPOLE HORS T2 T3 T4 T5 Loyer mensuel Loyer au m² Maisons T2 T3 T4 T5 Loyer mensuel Loyer au m² Loyers s de marché par Quartier de Rennes QUARTIER CENTRE et + Loyer mensuel Loyer au m² QUARTIER THABOR SAINT- HELIER et + Loyer mensuel Loyer au m² ARSENAL REDON BOURG L EVEQUE LA TOUCHE NORD SAINT-MARTIN et + Loyer mensuel Loyer au m² MAUREPAS PATTON JEANNE D ARC LES LONGCHAMPS BEAULIEU PLAINE DE BAUD et + Loyer mensuel Loyer au m² VERN POTERIE SAINTE-THERESE VILLENEUVE LA MADELEINE et + Loyer mensuel Loyer au m² CLEUNAY LA PREVALAYE LORIENT ST BRIEUC VILLEJEAN et + Loyer mensuel Loyer au m²

8 LE LANDREL THORIGNE STE ELISABETH BREQUIGNY LES CHALAIS LES CHAMPS et + MANCEAUX Loyer mensuel Loyer au m² Loyers de l ensemble des locataires du parc privé METROPOLE HORS Loyer mensuel Maisons T2 T3 T4 T5 et Loyer au m² Maisons T2 T3 T4 T5 Loyer mensuel Loyer au m² Loyers s de l ensemble des locataires par Quartier de Rennes QUARTIER CENTRE + Loyer mensuel Loyer au m² QUARTIER THABOR SAINT- HELIER + Loyer mensuel Loyer au m² ARSENAL REDON BOURG L EVEQUE LA TOUCHE NORD SAINT-MARTIN + Loyer mensuel Loyer au m² MAUREPAS PATTON JEANNE D ARC LES LONGCHAMPS BEAULIEU PLAINE DE BAUD + Loyer mensuel Loyer au m² VERN POTERIE SAINTE-THERESE VILLENEUVE LA MADELEINE + Loyer mensuel Loyer au m²

9 CLEUNAY LA PREVALAYE LORIENT ST BRIEUC VILLEJEAN et + Loyer mensuel Loyer au m² LE LANDREL THORIGNE STE ELISABETH BREQUIGNY LES CHALAIS LES CHAMPS et + MANCEAUX Loyer mensuel Loyer au m² Sources ADIL35, Observatoire des Loyers de Rennes Métropole et de l Ille-et-Vilaine. OLAP-ADIL, Rapport sur l évolution des loyers en 2009 dans les agglomérations françaises. Cette note a été réalisée grâce à la collaboration de la Chambre Départementale des Notaires d Ille-et-Vilaine, de nombreuses études notariales implantées sur le département, des administrateurs de biens du réseau de la FNAIM et de la CNAB ainsi que de plusieurs agences immobilières d Ille-et-Vilaine. Nous remercions sincèrement l ensemble de ces professionnels pour le temps qu ils nous ont consacré et les questionnaires qu ils ont bien voulu remplir. Nos remerciements vont également aux propriétaires bailleurs et locataires pour leur participation. 9