INVESTIR DANS UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE. mode d emploi

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1 INVESTIR DANS UNE RÉSIDENCE ÉTUDIANTE mode d emploi

2 INVESTIR EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE SOMMAIRE 1. Les Résidences Services...3 Une résidence services, c est quoi?...3 Le concept Les Résidences Étudiantes...4 Définition...4 Le marché...4 Les avantages...5 La fiscalité...6 Les précautions...7 Ce guide est dédié à l investissement dans les résidences étudiantes avec services. Ce type d investissement permet de bénéficier du statut de Loueur Meublé et de profiter des avantages fiscaux qui en découlent (réduction d impôts, récupération de la TVA, création de revenus défiscalisés ). Investir dans une résidence étudiante de services, c est l assurance pour tout investisseur de s engager sur un marché porteur et bénéficier de loyers garantis, grâce à la signature d un bail commercial avec l exploitant de la résidence. Ce guide vous livre toutes les informations utiles pour initier votre projet d investissement immobilier : quelle fiscalité adopter, pour quels avantages? Quelles précautions prendre? Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert pour affiner votre projet personnel. 2

3 UNE RÉSIDENCE SERVICES, C EST QUOI? Les résidences de services, aussi appelées résidences gérées, se présentent sous plusieurs formes : résidences étudiantes résidences tourisme (résidences à la mer, à la montagne ou à la campagne) résidences affaires EHPAD (Etablissements d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) résidences seniors La construction de ce type de résidences tient compte de changements sociétaux tels que le vieillissement de la population, la mobilité des travailleurs (etc ). Ces résidences sont conçues pour répondre aux besoins spécifiques de ces populations, que sont les étudiants ou les seniors. Une résidence sera qualifiée de résidence services si elle propose au moins trois des prestations suivantes : Le petit-déjeuner Le nettoyage régulier des locaux La fourniture de linge de maison La réception de la clientèle LE CONCEPT Investir dans une résidence services consiste à acheter un appartement dans une résidence adaptée aux besoins de certaines franges de la population (étudiants, seniors, personnes âgées dépendantes). Dans ce cadre, vous louez votre bien à un professionnel en charge de la gestion de tous les lots de la résidence (c est donc lui qui a la charge de meubler, de rechercher les locataires, d encaisser les loyers, d assurer l entretien du logement et des parties communes.). Le confort avant tout Le gage d une satisfaction pérenne repose sur des critères drastiques de construction et de services (confort acoustique et thermique, espace et lumière, équipements et organisation intérieure, sécurité et pérennité, services appropriés aux clients ) promettant aux propriétaires un investissement plus serein et aux locataires une qualité de vie appréciée. 3

4 DÉFINITION Généralement situées à proximité d universités ou en centre-ville et proches des transports en commun, les résidences étudiantes avec services sont des ensembles d appartements meublés équipés d une kitchenette, d une salle de bain, adaptés par leur surface, leur loyer, et les services dispensés, aux besoins des jeunes personnes en cours d études. Pour bénéficier du statut de résidence étudiante, celle-ci doit être occupée au minimum à 70% par des étudiants. LE MARCHÉ Le marché du logement étudiant français se caractérise par une pénurie d offres et une forte demande. À la rentrée 2016, le parc de logements dédiés aux étudiants en France métropolitaine propose places pour près de 1,6 million d étudiants résidant hors du domicile familial, sur 2,5 millions. Pour satisfaire les quelque 1,6 million d étudiants amenés à rechercher un logement chaque année, les résidences privées s avèrent donc une solution indispensable. Le rapport public annuel 2015 de la Cour des comptes souligne «une offre de logement étudiant insuffisante et mal répartie». Internats : (6%) Résidences gérées par les grandes écoles : (6%) Logement social hors CROUS : (12%) Résidences privées : (29%) Résidences CROUS : (47%) Source : Conférence nationale sur le logement étudiant - avril

5 LES AVANTAGES En investissant dans une résidence de services étudiante, vous disposez de nombreux avantages, pratiques comme fiscaux : DES MARCHÉS PORTEURS Le point commun des étudiants : une population locative pérenne. En effet, dans neuf ans (durée minimale du bail commercial) ou vingt ans (délais pour profiter de l exonération totale de la TVA), ces populations nécessiteront toujours d être logées. UNE FISCALITÉ ATTRAYANTE, DES REVENUS DÉFISCALISÉS Investir dans une résidence étudiante vous permet de bénéficier de la loi Censi-Bouvard et de proiter à ce titre de réductions d impôts en fonction du prix de votre acquisition : soit 11% du montant investis dans une limite de euros du prix d achat. En plus, vous êtes remboursé de la TVA du montant, soit une diminution du coût d investissement initial de 20% (sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans). Si vous deviez le revendre avant, vous seriez dans l obligation de la rembourser au prorata temporis. Avec les statuts LMP ou LMNP (Loueur en Meublé Professionnel ou Non Professionnel), vous pouvez déduire l ensemble des charges que vous supportez de vos revenus locatifs. UNE GESTION DU BIEN DÉLÉGUÉE En achetant un appartement dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial de 9 ans avec l exploitant de la résidence. C est donc lui qui a la charge de recherche de locataires et la gestion de la résidence au quotidien. Faites confiance à des exploitants de renom dont la valeur se distingue aux volumes de lots et résidences services, autant d années d expertise. UNE SOURCE DE REVENUS CONTINUE ET SÉCURISÉE Que le bien soit occupé ou non, les revenus locatifs sont garantis par le bail commercial. Le choix de l exploitant est primordial. Vous disposerez ainsi d une source de revenus continue sur plusieurs années. 5

6 LA FISCALITÉ En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez prétendre à l un de ces deux régimes fiscaux : le Censi Bouvard ou le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Un régime que vous devrez choisir en fonction de vos objectifs. LMNP, AMORTIR SES CHARGES SUR SES REVENUS Le LMNP vous permet de tirer des revenus défiscalisés de votre investissement (autrement dit, vous ne paierez pas d impôt sur les revenus engendrés par les loyers perçus), notamment grâce à l amortissement. En LMNP, vous pouvez en effet déduire de vos revenus locatifs la valeur du bien immobilier acquis sur une période de trente ans, en plus de celle des meubles et équipements du logement sur 5 à 10 ans. De telle sorte qu ils peuvent échapper pour tout ou partie à l impôt. Vous bénéficiez ainsi d une source de revenus complémentaires moins, voire non, fiscalisée. Ce régime est préconisé si vous souhaitez investir à long terme, pour vous préparer un complément de revenus pour votre retraite. CENSI-BOUVARD, UNE RÉDUCTION D IMPÔT À LA CLÉ En Censi Bouvard, vous ne pouvez pas amortir la valeur d achat du logement. Cette différence est cependant contrebalancée par l octroi d une réduction de l impôt sur le revenu, calculée sur 11% de votre investissement. Cette réduction est ensuite étalée sur neuf ans, soit la durée de l engagement de location. Au maximum, elle atteint euros par an sur cette période. Ce statut est intéressant si vous souhaitez payer moins d impôt sur le court terme. UN POINT COMMUN : LE REMBOURSEMENT DE LA TVA En LMNP comme en Censi Bouvard, vos revenus sont soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sous les euros, le régime micro-bic, simple d application, vous permet de bénéficier d un abattement forfaitaire de 50% du montant de vos charges sur vos revenus locatifs. Cet abattement combiné à l amortissement du LMNP permet aux revenus générés par l investissement d échapper à l impôt. Sous les deux régimes, vous pouvez bénéficier du remboursement de la TVA acquittée lors de l achat du logement au taux de 20%. Le remboursement est lié au respect des critères d investissement auxquels sont soumis le LMNP et le Cen- 6

7 si Bouvard. Attention cependant, ce remboursement doit être restitué au prorata temporis en cas de vente moins de 20 ans après l achat initial. Par ailleurs, pour obtenir le statut LMNP et/ou bénéficier du régime du Censi Bouvard exige de ne pas remplir les critères requis pour être considéré comme loueur en meublé professionnel. Ainsi, les revenus générés ne doivent pas dépasser euros par an ou ne pas constituer plus de 50% des revenus de l investisseur ou de son foyer fiscal. LES PRÉCAUTIONS Le marché du logement étudiant français se caractérise par une pénurie d offres et une forte demande. Cette population dispose par ailleurs de moyens limités et de besoins précis. Si vous voulez investir dans une résidence pour étudiants, il faut donc tenir compte de ces particularités. Il faut étudier 5 points clés avant d acheter. L EMPLACEMENT DE LA RÉSIDENCE C est une évidence, mais ce type d investissement n a de sens que dans une ville universitaire. Renseignez-vous sur les lieux où il fait bon étudier et affichant un fort potentiel. Une fois la ville choisie, votre marge de manœuvre sera limitée. Il faudra soit opter pour le campus universitaire, soit pour le centre-ville. Le premier choix offrira l avantage de la proximité avec les bâtiments d enseignement. Le second séduit ceux qui veulent vivre près des commerces, des lieux de vie et de divertissement en pouvant compter sur les transports en commun. Evaluez aussi le marché locatif de la ville sélectionnée en ce qui concerne les appartements et studios de petite surface afin de savoir quels sont les tarifs pratiqués. LA SURFACE D HABITATION Investir dans une résidence étudiante suppose de choisir une petite surface, la population visée ayant un budget serré. Le studio/appartement doit présenter un espace de travail, un espace pour faire la cuisine (kitchenette), un endroit pour se reposer ainsi qu une salle de bain. Au-delà de mètres carrés, votre appartement risque de se louer moins facilement, sauf si vous espérez toucher des colocataires. 7

8 LES SERVICES PROPOSÉS Pensez que le résident est étudiant et qu il ne peut pas s offrir tous les services. Il faut viser des prestations classiques d accueil, de laverie, voire de ménage, sans oublier une connexion Internet, devenue indispensable. De plus, si la résidence comporte des places de parking, assurez-vous qu elles bénéficient bien aux locataires et qu elles font bien partie de la copropriété. LA RENTABILITÉ LOCATIVE En retour de votre investissement, vous devez attendre une rentabilité locative moyenne de l ordre de 4% avec un taux d occupation de la résidence de 75% environ pour être assuré de percevoir des revenus locatifs dans la durée. LE BAIL COMMERCIAL L investisseur que vous êtes, s engage par bail commercial à louer son bien meublé en confiant la gestion à l exploitant. Pensez dans le bail à prendre connaissance de la répartition des charges pour les gros travaux, les travaux d entretien et le remplacement du mobilier. 8

9 PARLONS DE VOUS! Quels sont vos attentes, vos projets, vos ambitions, vos priorités? Nous répondons à vos questions et vous accompagnons dans votre réflexion et démarche! Des conseillers sont à votre service pour tous les renseignements indispensables à l élaboration de votre projet La première plateforme 100% gratuite dédiée à l univers de l investissement THESEIS - SAS au capital de Siège social : 2, place de l Equerre, Bâtiment Oslo RUNGIS - RCS TOULOUSE n Le contenu mis à disposition dans ce guide, ainsi que les exemples fournis, sont communiqués à titre informatif. Ce guide ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de produits ou de services et n a aucune valeur contractuelle. Le présent guide constitue une oeuvre protégée au titre de la propriété intellectuelle.il est la propriété exclusive du site oksilio.