Les incidences économiques des ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS au Canada et dans les provinces
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- Jonathan Noël St-Amand
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1 Les incidences économiques des ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS au Canada et dans les provinces
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3 Les incidences économiques des ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS au Canada et dans les provinces Préparé pour le compte de L Association canadienne de l immeuble par Le Groupe Altus - Études économiques 33, rue Yonge Toronto (Ontario) M5E 1G4 Téléphone : Télécopieur : economics@altusgroup.com altusgroup.com Le 14 mai 2015
4 SOMMAIRE Les transactions effectuées sur le marché de la revente au Canada constituent une importante activité économique. La vente et l achat de maisons réalisés par le biais du système canadien Multiple Listing Service (MLS ) 1 génèrent des revenus pour les professionnels, tels que les avocats, évaluateurs, courtiers et agents immobiliers, arpenteurs, etc., de même que des taxes et des revenus pour les gouvernements. De plus, lorsque les Canadiens changent de maison, ils achètent normalement de nouveaux électroménagers et meubles, et entreprennent des rénovations aux fins d adapter la nouvelle maison aux exigences particulières de la famille. On estime que, durant la période allant de 2012 à 2014, par exemple, une transaction immobilière moyenne au Canada a généré $ en dépenses accessoires (c est-à-dire, l achat d articles autres que la maison et le terrain). Les dépenses accessoires générées par la transaction varient un peu d une région à l autre, se situant entre $ dans la région de l Atlantique et $ en Colombie-Britannique. Lorsqu on considère qu il s est vendu en moyenne maisons par année par le biais du système MLS durant cette période, les dépenses accessoires attribuables aux déménagements s élevaient à plus de 23,7 milliards de $ par année au Canada - un apport économique considérable pour l ensemble de l économie canadienne. 2 Plus de 47 % de ces retombées économiques ont été générées dans la seule province de l Ontario, où les acheteurs ont apporté une contribution de 11,1 milliards de $ à l économie. Il est également important de souligner les emplois directs et indirects résultant des ventes résidentielles. On estime que quelque emplois ont été générés par l activité moyenne annuelle du marché résidentiel de la revente enregistrée sur le système MLS au Canada durant la période allant de 2012 à Dans l ensemble du Canada, les finances, les assurances, l immobilier, le commerce et les services professionnels sont les secteurs qui ont le plus profité des ventes résidentielles réalisées par le biais du système MLS. Ces secteurs représentaient environ 67 % du total des emplois générés par les achats et les ventes réalisés par le biais des systèmes MLS canadiens. Par conséquent, le total des dépenses supplémentaires a augmenté par rapport à la période de 2010 à Cela a fait monter l apport économique des ventes et achats résidentiels effectués par le biais des systèmes MLS, bien qu à un rythme plus lent par rapport aux années précédentes. De plus, les ménages ont modifié leurs habitudes de dépense et évité les dépenses discrétionnaires, telles que les meubles et les appareils électroménagers, en optant pour les services et les rénovations. 1 Les marques de certification Multiple Listing Service et MLS sont la propriété de l Association canadienne de l immeuble. 2 Le total représente la somme des 10 provinces. Page 2
5 TABLE DES MATIÈRES SOMMAIRE...2 LES INCIDENCES ÉCONOMIQUES DES VENTES ET ACHATS RÉSIDENTIELS RÉALISÉS PAR LE BIAIS DU SYSTÈME MLS...4 Introduction...4 Les retombées avantageuses de l activité réalisée par l intermédiaire du système MLS se chiffraient en moyenne à 23,7 milliards de $ par année, de 2012 à Les ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS ont généré en moyenne emplois directs et indirects par année...9 Les transactions résidentielles ont des incidences notamment sur les finances, l immobilier, le commerce et les services professionnels; bien d autres secteurs en bénéficient également...11 Les ventes et achats résidentiels conclus par l intermédiaire du système MLS ont une importante incidence sur la création d emplois dans toutes les provinces...13 ANNEXE...15 L estimation des retombées économiques générés par les ventes et achats résidentiels grâce au système MLS...15 L estimation des dépenses découlant des achats et ventes de maisons grâce au système MLS...15 L estimation de l incidence économique des dépenses générées par l achat de maisons...16 Page Page 3
6 LES INCIDENCES ÉCONOMIQUES DES VENTES ET ACHATS DE MAISONS PAR LE BIAIS DU SYSTÈME MLS INTRODUCTION Les transactions effectuées sur le marché de la revente au Canada constituent une importante activité économique. La vente et l achat de maisons génèrent des revenus pour les professionnels, tels que les avocats, évaluateurs, courtiers et agents immobiliers, arpenteurs, etc., de même que des taxes et des frais pour les gouvernements. De plus, les consommateurs s achètent souvent de nouveaux appareils électroménagers ou des meubles et se lancent dans des projets de rénovation aux fins d adapter la nouvelle maison aux exigences particulières de la famille. Pour quantifier ces effets, l Association canadienne de l immeuble (ACI) a retenu les services du, pour la préparation des estimations des incidences économiques au Canada et dans les 10 provinces découlant des ventes et achats réalisés par le biais du système MLS. En ce qui concerne le Canada, le présent rapport est une mise à jour de travaux semblables entrepris par le, pour le compte de l ACI et visant les périodes allant de 1990 à 1992, de 2000 à 2002, de 2004 à 2006, de 2006 à 2008, de 2008 à 2010 et de 2010 à À l échelle provinciale, le présent rapport se veut une mise à jour de travaux semblables effectués par le, dans lequel il fournit un ensemble complet de données estimatives sur les incidences économiques générées par les ventes et achats résidentiels effectués par le biais du système MLS, à partir d un modèle intégré d entrées-sorties interprovincial pour les périodes allant de 2004 à 2006, de 2006 à 2008, de 2008 à 2010 et de 2010 à Le présent rapport a recours à trois mesures en vue de faire l évaluation des incidences économiques : La moyenne des dépenses accessoires occasionnées par transaction immobilière (selon la région); La moyenne des retombées économiques annuelles découlant des ventes et achats réalisés par l intermédiaire du système MLS au cours des trois dernières années; et Les emplois directs et indirects annuels créés en moyenne par secteur par le biais des ventes et achats réalisés grâce au système MLS au cours des trois dernières années. Le présent rapport passe en revue ces estimations nationales et provinciales. La méthodologie utilisée dans la préparation du rapport est décrite à l annexe. L ENVIRONNEMENT MACROÉCONOMIQUE DU CANADA Au cours de la période allant de 2012 à 2014, la persistance de bas taux d intérêt, la stabilité de l économie et la croissance du secteur de l emploi ont alimenté les ventes de maisons existantes. De plus, l accès au crédit historiquement bon marché a appuyé la croissance en dépenses de rénovations, ces dernières étant le plus souvent financées par la valeur nette de la résidence. Cependant, les dépenses discrétionnaires en vue de l achat d articles coûteux, tels que les meubles et les appareils électroménagers, ont baissé par rapport à la période précédente. Il ressort des résultats de la présente étude que la moyenne des dépenses accessoires générées par les ventes et achats de maisons par le biais du système MLS au Canada, a augmenté légèrement. Page 4
7 LES TRANSACTIONS RÉSIDENTIELLES GÉNÈRENT D IMPORTANTES DÉPENSES DANS L ÉCONOMIE 3 Les ventes et achats de maisons entraînent des dépenses supplémentaires ayant une incidence économique considérable. On estime que, pendant les trois années suivant l achat d une résidence, une transaction résidentielle moyenne génère au total $ en dépenses accessoires au Canada. Les dépenses accessoires de chaque ménage ont augmenté de 2,6 % depuis l étude de Les contributions économiques des ventes et achats de maisons réalisés par le biais du système MLS ont augmenté pour chaque ménage au cours des 22 années visées par les analyses du effectuées pour le compte de l ACI (voir la Figure 1). Depuis 1991, les dépenses accessoires générées par une transaction résidentielle moyenne au Canada ont augmenté progressivement à un taux annuel moyen de 5,3 %. Figure 1 Dépenses accessoires générées par une transaction résidentielle moyenne, au Canada, Dollars Années sélectionnées* * D après les rapports précédents du, préparés pour le compte de l Association canadienne de l immeuble Source : La Figure 2 démontre la répartition de ces dépenses parmi les divers services et biens associés d ordinaire aux transactions résidentielles au Canada et dans cinq régions. 4 Bien que l analyse ait été fondée sur les dépenses réalisées en 2013, les chiffres représentent les dépenses types par ménage, au cours de la première, de la deuxième et de la troisième année suivant l achat. Ces dépenses regroupent des honoraires professionnels, dont les frais juridiques et immobiliers, les primes d assurance hypothécaire, les frais d évaluation, d arpentage et d autres services liés à l achat ou à la vente d une maison. 3 Aux fins du présent document, on entend par transaction la vente d une maison par un propriétaire-vendeur à un acheteur et toutes les dépenses accessoires généralement associées au changement de propriétaire. 4 Ces données s appuient sur une analyse de l Enquête sur les dépenses des ménages, et en raison de la taille de l échantillon, l analyse a dû être effectuée à l échelle régionale plutôt que provinciale. Page 5
8 Figure 2 Estimation des dépenses générées par une transaction immobilière moyenne, Canada et régions, 2013 Achats de divers articles ménagers Meubles et appareils électroménagers Canada Atlantique QC Ont. Prairies C.-B. Dollars Frais de déménagement Rénovations Services : financiers, juridiques, évaluation immobilière, arpentage, autres professions Taxes (TPS en sus) TOTAL Source : Estimations du, d après des tableaux spéciaux de l Enquête 2013 sur les dépenses des ménages de Statistique Canada L analyse tient compte de l importance des travaux de rénovation associés au déménagement - elle comprend les réparations et les modifications faites à la structure et au terrain qui l entoure. À la grandeur du pays, les propriétaires de maisons achetées récemment ont dépensé $ en rénovations (en plus des dépenses caractéristiques) au cours des trois années suivant l achat d une résidence. Les dépenses supplémentaires varient à la grandeur du pays, entre $ par ménage dans la région de l Atlantique et $ dans les Prairies. Cela représente une hausse de près de 5 % à l échelle du pays, comparativement au rapport précédent publié en 2013, la hausse la plus importante ayant été enregistrée dans la région de l Atlantique. De plus, des sommes importantes sont consacrées aux meubles et aux appareils électroménagers, ainsi qu à l achat de produits ménagers, tels que literie, serviettes, appareils d éclairage, outils, stores, etc. D une région à l autre, les ménages dans la région des Prairies étaient ceux dont ces dépenses discrétionnaires étaient les plus élevées, tandis que celles des ménages québécois étaient les moins élevées. Bien qu elles demeurent élevées, les dépenses en meubles et en appareils électroménagers ont diminué un peu comparativement au rapport de Chaque transaction effectuée par le biais des systèmes MLS canadiens génère environ $ et $ en droits de cession immobilière et en frais d enregistrement pour les gouvernements de l Ontario et de la Colombie-Britannique respectivement. Celles-ci sont considérablement plus élevées qu ailleurs au Canada. Les dépenses accessoires de $ par transaction portent uniquement sur les frais de déménagement d une maison à une autre. Elles ne tiennent pas compte des dépenses en rénovations qu a engagées le propriétaire-vendeur dans les préparatifs en vue de la vente de sa propriété (ou, dans le cas d une maison neuve, les dépenses rattachées à la construction et à l aménagement de la maison). Page 6
9 LES RETOMBÉES AVANTAGEUSES DE L ACTIVITÉ RÉALISÉE PAR L INTERMÉDIAIRE DU SYSTÈME MLS SE CHIFFRAIENT EN MOYENNE À 23,7 MILLIARDS DE $ PAR ANNÉE, DE 2012 À 2014 Chaque année un grand nombre de transactions résidentielles sont réalisées sur le marché de la revente au pays. De 2012 à 2014, maisons ont changé de main en moyenne chaque année, grâce aux systèmes MLS des chambres immobilières à l échelle du Canada. 5 6 Sachant qu une transaction occasionne en moyenne $ en dépenses supplémentaires, il est clair que l achat et la vente de maisons entraînent des dépenses et retombées majeures dans d autres secteurs. Sur une moyenne de maisons traitées annuellement au Canada par le biais du système MLS durant la période allant de 2012 à 2014, les dépenses attribuables au déménagement s élevaient à environ 23,7 milliards de $ par année - un apport économique considérable pour l ensemble de l économie canadienne. Cela représente une hausse d environ 4,9 %, ou 1,1 milliard de $, comparativement aux résultats du rapport de Cette répartition des dépenses a également changé par rapport à l étude de Comparativement à la période allant de 2010 à 2012 (analysée dans le rapport de 2013), le total des dépenses supplémentaires a connu une hausse modeste, mais on a assisté à un transfert des dépenses vers les services, les rénovations et les taxes, au détriment des services de déménagement et des meubles et appareils électroménagers. On estime à long terme que l apport des transactions MLS à l économie canadienne se traduira par une tendance à la hausse. Les retombées économiques découlant des ventes et achats résidentiels conclus grâce au système MLS étaient considérables dans toutes les provinces. La Figure 3 démontre le total des dépenses accessoires effectuées par province. À l échelle canadienne, la plupart des dépenses étaient concentrées dans les quatre plus grandes provinces canadiennes, soit au Québec, en Ontario, en Alberta et en Colombie-Britannique; toutefois, toutes les provinces ont touché des millions de dollars en retombées économiques annuelles générées par les ventes résidentielles au cours de cette période. 5 Exclut le Yukon et les Territoires du Nord-Ouest 6 Le système Multiple Listing Service (MLS ) est un système d inscription coopérative exploité par les chambres immobilières afin de procurer le plus d exposition possible aux propriétés à vendre. MLS est une marque de certification déposée dont l Association canadienne de l immeuble est propriétaire. Page 7
10 Figure 3 Moyenne des retombées avantageuses générées chaque année par les ventes résidentielles grâce au système MLS, au Canada et dans les provinces, Dollars (millions) Total pour le Canada : 23,7 milliards de $ Total pour l Atlantique : 700 millions de $ Total pour les Prairies : millions de $ T.-N. Î.-P.-É. N.-É. N.-B. QC Ont. Man. Sask. Alb. C.-B. Remarque : Les chiffres dans ce graphique ont été arrondis au million le plus près. Il est donc possible que les totaux ne correspondent pas à la somme. Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada Page 8
11 LES VENTES ET ACHATS RÉSIDENTIELS RÉALISÉS PAR LE BIAIS DU SYSTÈME MLS ONT GÉNÉRÉ EN MOYENNE EMPLOIS DIRECTS ET INDIRECTS PAR ANNÉE Les dépenses relatives aux activités telles que l achat ou la vente d une maison ont trois types d incidences économiques distinctes (voir la Figure 4) : Les effets directs l activité économique dans les secteurs offrant des biens et services aux acheteurs de maison. On n a qu à penser aux emplois créés dans les secteurs des appareils électroménagers, de la construction et de l immobilier en vue d offrir les biens ou services dont l acheteur a besoin. Les effets indirects l activité économique dans les secteurs fournissant des biens et des services aux secteurs du cycle direct. Parmi ceux-là, on compte le secteur des matières premières et des composantes qui entrent dans la fabrication des appareils électroménagers achetés par les acheteurs de maison; le secteur du bois d œuvre et autres secteurs qui fournissent des intrants à la fabrication de matériaux de construction utilisés dans les rénovations domiciliaires; de même que les ordinateurs et autres biens utilisés par les entreprises de services financiers et immobiliers participant à la vente ou au financement d une maison. Cette réaction en chaîne se fait sentir dans l ensemble de l économie et offre de l emploi à un vaste ensemble de secteurs qui fournissent directement les biens et services aux acheteurs de maison. Les retombées connexes il s agit de l effet «multiplicateur» découlant des dépenses et revenus générés par les effets directs et indirects. Les salaires, traitements et autres revenus des ménages découlant des effets directs et indirects seront, à leur tour, générateurs d activité économique et d emplois supplémentaires, au fur et à mesure que ces ménages dépensent leurs revenus. Le lien entre ces retombées connexes et les dépenses initiales qu entraîne l achat d une maison est moins clair que pour les effets directs et indirects - une bonne partie des dépenses des ménages seraient effectuées peu importe si elles sont financées par les salaires ou traitements ou par l assurance-emploi, d autres paiements de transfert ou des économies s il n y avait pas d emplois directs et indirects. Tous comptes faits, les emplois découlant de ces retombées économiques pourraient s élever à emplois de plus au pays. Figure 4 Moyenne des emplois directs et indirects créés chaque année par les ventes résidentielles grâce au système MLS, au Canada, CANADA Emplois indirects Emplois directs % 63% Total : emplois Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada Page 9
12 La création d emplois directs et indirects qu entraînent les ventes résidentielles au Canada est significative. On estime à le nombre d emplois créés au Canada grâce aux ventes résidentielles annuelles réalisées par le biais du système MLS de 2012 à La plupart de ces emplois ( ) sont le résultat des effets directs - les emplois essentiels à la production de biens et services qu achètent les acheteurs de maison. Les autres emplois ont été créés pour fournir les intrants nécessaires à la production de biens et services achetés directement par les acheteurs de maison. Selon les résultats de l analyse actuelle, on a assisté à une modeste diminution de l impact sur l emploi par rapport aux deux études précédentes. Cela reflète en partie un léger changement dans les dépenses accessoires générées par les ventes résidentielles grâce au système MLS vers les taxes, et celles-ci ne créent aucun emploi. La Figure 5 démontre la répartition des emplois directs et indirects créés par les ventes et achats résidentiels, selon la province. Figure 5 Moyenne des emplois directs et indirects créés chaque année par les ventes résidentielles grâce au système MLS, par province, Emplois (milliers) 80 Total pour le Canada : ,9 Total pour les Prairies : Emplois directs Emplois indirects Total pour l Atlantique : ,0 22,5 33,0 0 5,1 1,0 2,8 0,3 1,7 3,4 T.-N. Î.-P.-É. N.-É. N.-B. QC Ont. Man. Sask. Alb. C.-B. Remarque : Les chiffres dans ce graphique ont été arrondis à la centaine près. Il est possible que les totaux ne correspondent pas à la somme. Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada Somme toute, les emplois directs et indirects créés par les ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS représentent environ 1 % des emplois à l échelle de l économie nationale. Page 10
13 LES TRANSACTIONS RÉSIDENTIELLES ONT DES INCIDENCES NOTAMMENT SUR LES FINANCES, L IMMOBILIER, LE COMMERCE ET LES SERVICES PROFESSIONNELS; BIEN D AUTRES SECTEURS EN BÉNÉFICIENT ÉGALEMENT Les services professionnels, dont les services technologiques et l administration publique, représentent une grande proportion du total des emplois générés par l activité de la revente grâce au système MLS. On estime que quelque emplois ont été créés dans ces secteurs durant la période allant de 2012 à 2014, dont la plupart étaient des emplois indirects (voir la Figure 6). Figure 6 Moyenne des emplois directs et indirects créés chaque année par les ventes résidentielles grâce au système MLS, par secteur, Fabrication emplois Commerce emplois 7% 15% CANADA 22% Services professionnels** emplois Construction emplois 13% 13% 30% Autres emplois FAI* emplois * Finances, assurance et immobilier ** Comprend les emplois dans la fonction publique Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada De plus, on estime qu en moyenne les ventes résidentielles réalisées chaque année par le biais du système MLS ont généré quelque emplois dans les secteurs des finances, de l assurance et de l immobilier. Le secteur de la construction et du commerce profitent aussi des ventes résidentielles MLS. Durant la période allant de 2012 à 2014, les ventes résidentielles réalisées par le biais du système MLS ont créé chaque année environ emplois dans le secteur de la construction, et emplois dans le commerce. Un nombre considérable d emplois ont également été créés dans divers autres secteurs fabrication, entreposage et autres services des secteurs qui comptent sur l activité économique générée par les ventes et achats résidentiels effectués grâce au système MLS au Canada. Page 11
14 La plupart des emplois dans les secteurs des finances, de l assurance et de l immobilier sont le résultat des effets directs (voir la Figure 7). Les avocats, les courtiers et agents immobiliers, les évaluateurs, les arpenteurs, etc., ont tous un rôle de premier plan à jouer dans la vente d une maison. Environ 82 % des emplois créés dans ces secteurs découlent des effets directs. Dans le secteur de la construction, la plupart des emplois créés, soit 94 %, étaient également des effets directs. Ceci reflète les dépenses en rénovations et en réparations qui sont habituellement effectuées lorsqu une personne emménage dans une nouvelle demeure. Ces travaux découlent directement de l achat d une maison. Quant aux autres secteurs (c.-à-d., fabrication, services professionnels et autres services), la plupart des effets au niveau de l emploi sont indirects, soit l offre de biens et services aux secteurs rattachés aux effets directs. Figure 7 Moyenne des emplois directs et indirects créés chaque année par les ventes et achats résidentiels grâce au système MLS, par secteur, au Canada, Emplois directs 1 Finances, assurance et immobilier 2 Comprend les emplois dans la fonction publique Emplois indirects TOTAL Distribution Nombre d emplois % Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada Emplois directs en % du total Fabrication Construction Commerce FAI Services professionnels Autres TOTAL Page 12
15 LES VENTES ET ACHATS RÉSIDENTIELS RÉALISÉS GRÂCE AU SYSTÈME MLS ONT UNE IMPORTANTE INCIDENCE SUR LA CRÉATION D EMPLOIS DANS TOUTES LES PROVINCES La Figure 8 démontre les incidences sur les emplois qu ont les dépenses accessoires liées à la vente et à l achat de maisons par le biais des systèmes MLS des chambres et associations immobilières dans chaque province et chaque région. Voici quelques observations intéressantes (de l Ouest vers l Est) : C est la Colombie-Britannique qui bénéficie de l incidence sur l emploi la plus élevée de toutes les provinces. Les ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS en Colombie-Britannique génèrent emplois directs et indirects - soit près d un emploi sur 70 de l économie globale de la Colombie-Britannique, ce qui est nettement supérieur à la moyenne nationale d un emploi sur 104. En Alberta, le pourcentage d emplois générés dans les secteurs des finances, de l assurance et de l immobilier est supérieur à la moyenne nationale - 33 % dans la région contre une moyenne nationale de 30 %. Les ventes résidentielles réalisées par le biais du système MLS en Saskatchewan ont généré emplois directs et indirects, dont 21 % sont dans le secteur du commerce, soit le plus important pourcentage au Canada. Le Manitoba affiche le deuxième plus grand pourcentage d emplois générés indirectement par les transactions résidentielles effectuées par le biais du système MLS, soit environ 43 %. Ceci s explique en partie par le grand nombre d emplois créés dans les secteurs de la fabrication et autres secteurs tertiaires, qui ont une faible incidence sur les taux d emplois directs. De plus, la province a le plus petit nombre d emplois créés dans les secteurs des finances, de l assurance et de l immobilier. Des 10 provinces, l Ontario est celle qui a profité le plus des ventes résidentielles réalisées par le biais du système MLS de 2012 à 2014; chaque année, il s est créé quelque emplois par suite de transactions résidentielles. Les ventes et achats résidentiels réalisés par le biais du système MLS au Québec ont généré environ emplois par année, de 2012 à Le Québec avait le plus petit pourcentage d emplois générés dans la construction, soit 12 %. La région de l Atlantique est la région qui ressent le moins d incidences économiques découlant des ventes de maisons existantes. L ensemble des emplois générés par les ventes et achats de maisons par le biais du système MLS dans la région de l Atlantique - soit environ emplois - représente environ un emploi sur 200 par rapport à l ensemble de cette économie, comparativement à un emploi sur 104 à la grandeur du Canada. Page 13
16 Figure 8 Moyenne des emplois directs et indirects générés annuellement par secteur, par les ventes et achats résidentiels MLS, par province, Emplois directs T.-N. Î.-P.-É. N.-É. N.-B. QC Ont. Man. Sask. Alb. C.-B. Fabrication Construction Commerce FAI Services professionnels Autres TOTAL Emplois indirects Fabrication Construction Commerce FAI Services professionnels Autres TOTAL TOTAL (emplois directs et indirects) Fabrication Construction Commerce FAI Services professionnels Autres TOTAL Finances, assurance et immobilier 2 Comprend les emplois dans la fonction publique Source :, d après le modèle d entrées-sorties de Statistique Canada Page 14
17 ANNEXE L ESTIMATION DES AVANTAGES ÉCONOMIQUES GÉNÉRÉS PAR LES VENTES ET ACHATS RÉSIDENTIELS GRÂCE AU SYSTÈME MLS Cette annexe analyse la méthodologie utilisée pour établir les estimations des avantages économiques découlant des achats et ventes de maisons réalisés au Canada grâce au système MLS. Cette méthodologie peut être répartie en deux sections : L estimation des dépenses découlant des achats et ventes de maisons grâce au système MLS ; L estimation des incidences économiques de ces dépenses. Un sommaire de la méthodologie utilisée par le, pour établir chacune de ces estimations se trouve ci-dessous. L ESTIMATION DES DÉPENSES DÉCOULANT DES ACHATS ET VENTES DE MAISONS GRÂCE AU SYSTÈME MLS Pour estimer le montant dépensé par les familles ayant déménagé, des tableaux spéciaux ont été obtenus de l Enquête 2013 sur les dépenses des ménages de Statistique Canada. Ces tableaux renferment des estimations des dépenses des familles durant les première, deuxième et troisième années suivant l achat d une maison par rapport à tous les autres propriétaires. Les dépenses moyennes des familles ayant emménagé dans un nouveau logement en 2013, 2012 ou 2011 par rapport à celles qui n avaient pas déménagé ont par la suite été comparées aux diverses catégories de dépenses éventuelles touchées par l emménagement dans une autre maison. On a par la suite préparé à partir de ces données et analyses supplémentaires, des estimations des dépenses moyennes générées par les familles ayant emménagé dans un autre logement. La présente analyse a été menée d un bout à l autre du Canada. Elle fut ensuite indexée à l échelle régionale, à partir des dépenses moyennes rapportées par les ménages propriétaires pour toute catégorie de dépenses données, par rapport aux dépenses enregistrées à la grandeur du pays. En raison de la suppression des données de l Enquête sur les dépenses des ménages parce que l échantillonnage dans certaines provinces était trop petit, la présente analyse a dû être menée à l échelle régionale. Il est à noter que ces résultats ne tiennent compte que des dépenses engagées par la famille qui a emménagé dans un logement. Cela comprend entre autres choses les frais de déménagement, les nouveaux appareils électroménagers ou l équipement qui sera utilisé dans la maison, les dépenses en rénovations, les frais versés aux avocats, arpenteurs, prêteurs hypothécaires, etc. La seule exception à noter dans l analyse est le calcul des frais immobiliers générés par les transactions effectuées grâce au système MLS, que le propriétaire-vendeur assume dans la plupart des cas. L analyse ne faisait aucune distinction entre les gens qui emménageaient dans une maison neuve et ceux qui prenaient possession d une maison existante; elle ne comprenait pas non plus les incidences économiques supplémentaires qu aurait entraînées la construction de maisons neuves. Page 15
18 L ESTIMATION DE L INCIDENCE ÉCONOMIQUE DES DÉPENSES GÉNÉRÉES PAR L ACHAT DE MAISONS Les estimations de l incidence économique des dépenses supplémentaires générées par l emménagement dans un nouveau logement sont dérivées du Modèle interprovincial d entréessorties de Statistique Canada. Le modèle actuel se rapporte à l année Le modèle d entréessorties s avère notamment pratique pour estimer les incidences de différents types d activités économiques. Il s agit d une structure de comptabilité du système de production d une économie qui montre les liens qui existent entre les divers secteurs de l économie lorsqu on produit des biens et des services. Il est possible, à l aide du modèle d entrées-sorties, de déterminer les biens et les services nécessaires pour parvenir à un certain niveau de production dans un secteur donné - ou dans toute l économie. Ce modèle peut transformer une estimation des dépenses pour une activité économique donnée (dans ce cas-ci, l emménagement dans une autre maison) en incidences sur divers secteurs - et en bout de ligne en revenus et emplois créés. L un des éléments clés de ce modèle d entrées-sorties est «l ensemble de structures d entrées» pour chaque activité économique abordée dans le cadre du modèle. Une structure de données répartit les dépenses d origine parmi les différentes entrées utilisées dans le cadre de cette activité économique. Par exemple, lors de l achat d une maison, les dépenses sont engagées dans une foule de secteurs - appareils électroménagers, construction, divers secteurs de services, etc. Chacun de ces secteurs a sa propre structure d entrée qui comporte les contributions d une variété d autres secteurs, ainsi que la main d œuvre et les propriétaires d entreprises dans ce secteur. Un modèle d entrées-sorties englobe toute une gamme de structures d entrées dont on a établi les estimations pour tous les secteurs de l économie. Le recours au modèle dans la présente analyse consiste à estimer les incidences des dépenses engagées par les familles qui emménagent dans un nouveau logement. Pour générer ces estimations, on a premièrement dû se doter d une «structure d entrées» pour les ménages qui emménagent dans une habitation différente. Pour créer cette structure d entrées, les estimations des dépenses moyennes engagées par les familles qui emménagent dans une habitation différente dérivées de l analyse de l Enquête sur les dépenses des ménages ont par ailleurs été converties conformément aux catégories de données qu utilise Statistique Canada dans son Modèle interprovincial d entrées-sorties. Les dépenses engagées par chaque personne qui déménage dans chacune des catégories de dépenses touchées se retrouvent plus précisément dans le tableau du rapport (Figure 2). Statistique Canada a utilisé cette structure d entrées afin de simuler les effets des dépenses des personnes qui déménagent à l aide du Modèle interprovincial d entrées-sorties. Lors de ces calculs, Statistique Canada a estimé que les dépenses brutes s élevaient jusqu à 438,6 millions de $, excluant les taxes (c.-à-d. pour couvrir les dépenses estimées de personnes qui déménagent), puis en a fait la répartition parmi les 10 provinces à l aide d un indice du nombre moyen de transactions réalisées par l intermédiaire du système MLS durant la période visée. Les résultats ont été estimés à nouveau par le, en fonction des ventes annuelles moyennes réalisées par le biais du système MLS durant la période de 2012 à 2014, et ils sont présentés dans le présent rapport. Les résultats sont présentés en termes d «emplois» générés. Il s agit d un terme utilisé par la Division des entrées-sorties de Statistique Canada dans ses estimations d emplois créés. Quoique le terme «emploi» s apparente au terme «année-personne d emploi», il n a pas le même sens. Page 16
19 L estimation de l emploi fournit le nombre de travailleurs qui seraient employés pour une année complète, mais l estimation comprend à la fois les emplois permanents à temps plein et à temps partiel aux ratios appropriés pour chacun des secteurs concernés. Nous avons utilisé le Modèle interprovincial des entrées-sorties en une seule simulation pour les 10 provinces. Par conséquent, l incidence du flux commercial entre les provinces est intégrée dans les estimations. Ainsi, les emplois générés par province présentés à la Figure 8 du rapport reflètent l incidence qu ont les ventes résidentielles dans toutes les provinces. En réalité, bien que la majorité des emplois soient attribuables aux ventes réalisées dans la même province, nous avons noté la présence de certains effets interprovinciaux. Par exemple, si un acheteur en Colombie- Britannique fait l acquisition d une machine à laver fabriquée au Québec, cette dépense accessoire aidera à créer des emplois dans le secteur manufacturier au Québec. Si par contre, un acheteur qui fait l acquisition d une maison à l Île-du-Prince-Édouard retient les services d un déménageur qui consomme l essence raffinée en Alberta, cette activité de dépense accessoire aidera à générer des emplois liés au pétrole et au gaz en Alberta. Page 17
20 Pour toutes questions ou remarques au sujet des produits ou du service qu offre l ACI, communiquer avec nous en direct à info@crea.ca. 200, rue Catherine, 6 e étage, Ottawa (Ont.) K2P 2K9 Tél. : Téléc. :
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