LE LOGEMENT DES AÎNÉS AU CANADA : Le guide du marché des plus de 55 ans. Fredericton 2014 Conférence de l ICU/IUA. Josée Dion, OUQ, ICU

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1 LE LOGEMENT DES AÎNÉS AU CANADA : Le guide du marché des plus de 55 ans Fredericton 2014 Conférence de l ICU/IUA Josée Dion, OUQ, ICU

2 Contexte En 2012, la SCHL publie la version mise à jour de la publication «Le logement des aînés au Canada» Nouvelles tendances, changements démographiques, données et renseignements pertinents depuis la publication initiale. Cinq volumes (env. 40 pages) Profil socio-économique actuel des aînés au Canada; Méthodes pour l évaluation du marché; Choix de concepts de logement Planification, finances et conception des ensembles. Prix: gratuit SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 2

3 Comprendre le marché. ho are the Older Canadians? Quelle est la taille de ce marché et où est-il situé? Prendre sa retraite ou continuer de travailler? Quelles sont les tendances des revenus, de la richesse et des pensions? Quelles sont les options pour vieillir chez soi? Quelles sont les tendances en ce qui concerne les modes de vie, la santé et la mobilité des personnes âgées? Quels sont les désirs et les besoins des aînés en matière de modalités de vie? Pourquoi ces questions devraient-elles intéresser les promoteurs immobiliers? 3

4 Le nombre de personnes âgées croit rapidement En 2011, il y avait près de cinq millions d aînés au Canada, représentant 14,8 % de la population, soit une hausse par rapport à 13,7 % en La majorité des aînés vit dans une habitation privée, alors que les autres (7,9 % des aînés en 2011) habitent dans des logements collectifs. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 4

5 Profil des Canadiens âgés Environ 85 % des canadiens de 55 ans et plus veulent continuer à vivre à domicile 55 à à % de la population Ratio hommes-femmes (# hommes / 100 femmes) ,1 % 8,0 % 6,8 % ,4 % 11,0 % 12.6 % 95,8 92,0 67,8 Propriétaire (2011) 77,1 % 76,2 % 70,5 % Prêt hypothécaire remboursé 52,8 % 71,3 % 82,6 % Revenu médian en 2010 ($) Mobilité résidentielle (ont déménagé pendant les 5 années précédant l'enm de 2011) 22,7 % 18,7 % 16,4 % 5

6 Quelle est la taille de ce marché et où est-il situé? Canada Colombie-Britannique British Columbia Alberta Saskatchewan Manitoba Ontario Québec Quebec Nouveau-Brunswick New Nouvelle-Écosse Nova Scotia Île-du-Prince-Édouard Edward Island Newfoundland Terre-Neuve-et-Labrador and Yukon Territoire Northwest du Nord-Ouest Territories Nunavut 10% 16% 18% 28% 35% 30% 35% 23% 32% 27% 34% 27% 32% 27% 34% 30% 37% 32% 41% 32% 40% 31% 39% 32% 44% 24% 31% 30% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Pourcentage 2011 Percentage d aînés Older en 2011 Adults (55 (55+) 2036 Pourcentage Projected d aînés Percentage prévu en Older 2036 Adults (55 +) (55+) 6

7 People Aging and Changing Housing Needs 85% des Canadiens de plus de 55 ans souhaitent demeurer dans leur résidence le plus longtemps possible même si un changement dans leur état de santé survient. SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 7

8 Les aînés veulent-ils continuer de vivre dans leurs collectivités ou déménager ailleurs? Mobilité (changement de lieu de résidence au cours des 5 dernières années), % 25% 20% 15% 10% 5% 0% 23% 19% 16% Répercussion sur l aménagement d ensembles résidentiels pour les aînés La mobilité des personnes âgées crée des débouchés pour les fournisseurs de logements Les Canadiens âgés bénéficieraient de l existence d un éventail d options qui leur permettraient de réagir à des changements imprévus sans avoir à abandonner un milieu qui leur est familier Les fournisseurs de logements devraient s informer sur leurs localités afin de comprendre la demande de logements pour les personnes âgées sur leur marché La production de nouveaux logements par la construction de logements intercalaires ou la densification dans des zones bâties peut faciliter le vieillissement chez soi 8

9 Prendre sa retraite ou continuer de travailler? Quelles sont les tendances Taux d activité Âge Taux d activité des hommes (%) Taux d activité des femmes (%) ,2 81, ,2 56, ,8 14, ,4 2,6 La décision des aînés de continuer de travailler a plusieurs incidences sur les choix de logements : Désir de demeurer à une distance raisonnable de leur lieu de travail Espaces qui leur permettent de travailler à la maison Logements situés à une distance raisonnable des occasions d emploi 9

10 Prendre sa retraite ou continuer de travailler? Quelles sont les tendances des revenus, de la richesse et des pensions des aînés canadiens. Parmi les pays de l OCDE, le Canada a des taux de pauvreté relativement faibles parmi ses personnes âgées, et les aînés canadiens tirent une proportion relativement élevée de leurs revenus de retraite de pensions privées et d autres actifs financiers. Néanmoins, les revenus des Canadiens augmentent généralement avec l âge jusqu à 64 ans, puis diminuent dans le groupe des 65 ans et plus. En ce qui concerne le logement, cette tendance indique qu un nombre croissant de personnes très âgées pourraient avoir à déménager dans un logement plus petit. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 10

11 Quels sont les désirs et les besoins des aînés en matière de modalités de vie? Les chercheurs ont constaté qu en général, de nombreux aînés veulent vieillir chez eux et s attendent à le faire et qu ils n examinent pas sérieusement d autres options avant que les circonstances les y obligent. En plus, ils peuvent ne pas se préparer adéquatement à continuer d habiter leur maison, par exemple, en installant des aides à l accessibilité, et ils ont tendance à se montrer défavorables à certains types de mesures de soutien pour vieillir chez soi, comme les aide-ménagères résidantes ou le partage d une habitation. Les modalités de logement que les personnes âgées prévoient ou préféreraient à mesure qu elles vieillissent ne sont pas forcément celles qu elles finiront par choisir ou qu elles devront accepter. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 11

12 Quel effet l ethnicité a-t-elle sur les choix de logement des aînés? Quelles sont les options pour vieillir chez soi? De plus, les immigrants âgés qui sont arrivés au Canada récemment sont beaucoup moins susceptibles de vivre seuls que les immigrants âgés qui sont arrivés au pays il y a plusieurs décennies ou que les personnes âgées nées au Canada. Il est possible de produire des logements destinés à des groupes ethniques particuliers pourvu que les promoteurs comprennent parfaitement les groupes et leurs préférences en regard du logement. L expression «vieillir chez soi» peut avoir plusieurs significations. Pour certains aînés, cela signifie rester dans la maison qu ils occupent depuis des années ou des décennies, ou simplement dans la même collectivité, même si c'est dans un logement différent (généralement plus petit). Ou vieillir chez soi signifie n importe quelle solution autre que le déménagement dans un établissement de soins de longue durée, comme louer un appartement qui offre des services de soutien supplémentaires pour les activités quotidiennes. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 12

13 Quelles proportions de Canadiens âgés vivent dans les zones urbaines et rurales du Canada? Est-ce que les aînés veulent louer ou acheter un logement? La majorité vit dans des zones urbaines : 78 % par rapport à 21 % pour les 55 ans et plus Un soutien social et des réseaux sociaux peuvent être offerts aussi bien dans les collectivités rurales que dans les collectivités urbaines. Bien que les collectivités rurales puissent être isolées sur le plan physique, offrir moins de services et avoir peu de moyens de transport public, elles peuvent favoriser une plus grande inclusion sociale. Taux élevés de propriétaires pour les personnes de 65 à 74 ans, soit 76 %; les personnes qui ont déménagé dans un logement plus petit continuent d être propriétaire si elles ont moins de 65 ans ou locataires si elles ont 65 ans et plus. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 13

14 Réagir au marché Quels sont les principaux secteurs d activité du secteur du logement pour les aînés? Pourquoi est-il important de définir un marché cible? Comment le marché du logement des aînés peut-il être segmenté? Quelles sont les étapes à suivre pour réaliser une analyse de faisabilité pour un projet? Comment évaluer la concurrence? 14

15 Comprendre les options de logement pour les Canadiens âgés Logements ordinaires Ils comprennent la propriété absolue, la copropriété, les coopératives, les logements de bandes et la location Logements pour un mode de vie autonome et actif Ils peuvent se présenter sous différentes formes, allant de maisons individuelles aux appartements dans un immeuble de plusieurs étages Logements-services Ils peuvent se présenter sous forme d appartements locatifs en milieu de soutien dans un immeuble, une résidence pour petits groupes appelée cohabitat, une résidence pour retraités ou une résidence pour personnes âgées Logements de soins de longue durée Il peut y avoir plus de deux personnes dans une chambre; ils peuvent être semi-privés ou privés. Les logements sont généralement dotés d un lit, d un fauteuil, d un placard et d'autres équipements de base 15

16 Les tendances nouvelles et émergentes du logement des aînés présentent à la fois des défis et des occasions Un engagement envers la durabilité de l environnement et l efficacité énergétique Les exploitants de foyers pour personnes retraitées et d établissements de soins de longue durée cherchent des moyens d améliorer la durabilité de leurs ensembles au chapitre de l'environnement tout en réduisant les coûts des services publics. Une diversification des programmes et des commodités Les activités des foyers pour retraités doivent être planifiées en tenant compte de l évolution du profil démographique des ensembles résidentiels pour aînés. Plus d importance accordée au marketing et à la promotion Les promoteurs et les organismes de parrainage cherchent des façons novatrices de commercialiser leur produit et d en faire la promotion. Une conception architecturale plus flexible rendant les lieux plus accueillants et plus accessibles Les bâtiments conçus et construits de nos jours présentent par ailleurs une plus grande flexibilité et peuvent être modifiés et adaptés à mesure que le marché évolue. Amélioration des technologies, des traitements et des options Les améliorations apportées continuellement aux technologies présentent un défi et une occasion 16

17 Planifier le projet En quoi consiste la mise en marché d un ensemble? Quelles sont les questions organisationnelles et juridiques à aborder avant d entreprendre la construction? Comment obtenir le financement? Comment former une équipe d'aménagement? Quel type de contrat de construction est le mieux approprié pour un projet en particulier? Quelle est la meilleure approche pour mener un projet à terme? 17

18 Processus de production de logements pour les aînés 18

19 Concevoir le projet Qu est-ce que les aînés du Canada souhaitent avoir dans leur domicile? Que souhaitent-ils avoir dans leur collectivité et leur quartier? En quoi la conception peut-elle influencer la qualité d un endroit? De quoi les promoteurs doivent-ils tenir compte dans la planification et la conception de logements destinés aux aînés du Canada? Comment l application de bonnes pratiques de conception peut-elle mener à la production d habitations qui répondent mieux aux besoins des aînés tout en étant profitables sur le plan financier? 19

20 Impératifs généraux de la conception de logements pour les aînés du Canada De quoi les promoteurs doivent-ils tenir compte dans la planification et la conception de logements destinés aux aînés du Canada? Mobilité, aspect pratique et interactions sociales - Voies d accès planes et entrées au niveau du sol Vue, perception et éclairage - Niveau d éclairage plus élevé, sans éblouissement Sécurité - Éviter les marches superflues ou les dénivellations Son et ouïe -Matériaux absorbant le son sur le sol, les murs et les plafonds Technologie et automatisation - Capteurs (salles de bains, armoires de pharmacie et couloirs) Conception du quartier - Favorable à la marche à pied, trottoirs 20

21 Créer des logements et des collectivités pour tous les âges : les principes de la conception universelle Conception universelle «La conception de produits et d environnements qui peuvent être utilisés par tous, dans la plus grande mesure possible, sans devoir recourir à des adaptations ou à des conceptions spécialisées.» Les principes de la conception universelle 1. Utilisation équitable 2. Flexibilité de l utilisation 3. Simplicité et intuitivité 4. Perceptibilité de l information 5. Tolérance à l erreur 6. Effort physique faible 7. Dimensions et espaces pour l approche et l utilisation 21

22 Services et commodités Facteurs influençant l offre de services et de commodités; Types de services et de commodités; Approches relatives à l offre de services et de commodités; Prestation de l offre de services; Vise particulièrement les promoteurs et les parrains d ensembles qui se concentrent sur les segments du marché dans lesquels les services et les commodités ont une incidence majeure sur la décision d emménager dans une collectivité de personnes retraitées ou un foyer de soins infirmiers. 22

23 Facteurs influençant l offre de services et de commodités Emplacement choisi pour la réalisation du projet Caractère de l ensemble Caractéristiques du marché cible Lacunes dans la collectivité Abordabilité Réglementation 23

24 Le Point en recherche Étude de la conjoncture sur la transition des aînés canadiens à des établissements de soins spéciaux (2013) Le Québec avait la plus importante proportion d aînés en établissement de soins spéciaux en 2011 avec 9 %. Le Nouveau-Brunswick renfermait la plus importante proportion d aînés parmi les provinces et territoires en 2011, avec 23,7 %, alors que seuls 4,4 % des aînés néobrunswickois sont hébergés dans des établissements de soins spéciaux. La proportion d aînés en établissement de soins spéciaux dans une province ou un territoire ne correspond pas nécessairement à la part de la population âgée dans l ensemble. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 24

25 Le Point en recherche (suite) Motifs derrière le déménagement des aînés dans un établissement de soins spéciaux L état de santé La disponibilité des soins à domicile, d un réseau de soutien L âge, le revenu, la scolarisation, l état matrimonial, les conditions de logement et la mise en place de dispositifs d adaptation dans la résidence. La disponibilité de lits en établissement de soins spécialisés Les soins à domicile publics réduisent la probabilité de l institutionnalisation d environ 45 %. Le soutien social réduit la probabilité d avoir recours à des formes institutionnelles de logement de l ordre de 49 à 62 %. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 25

26 Le Point en recherche (suite) Choix du moment de faire la transition à un établissement de soins spéciaux Le déménagement d une habitation privée à un établissement de soins spéciaux survient généralement entre l âge de 80 et 85 ans. L état de santé et la disponibilité des soins dans la communauté, en plus de l âge, influent sur la décision d un aîné de déménager. Au fur et à mesure que l espérance de vie augmente, en particulier celle sans incapacité, l âge moyen de transition risque également d augmenter. Seule une petite proportion d aînés déménage dans des établissements de soins spéciaux chaque année (7,1% en 2011 et 6,3% en 2006). SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 26

27 Dans ces circonstances, les meilleures modalités de logement possible sont celles qui sont souples et qui peuvent être adaptées aux changements qui accompagnent inévitablement le processus de vieillissement. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 27

28 Conclusion Le nombre de personnes âgées augmente plus rapidement que la population totale du Canada. Les besoins en matière de logement changent en raison du vieillissement de la population. L importance de la tendance du vieillissement peut varier selon l administration et le type de collectivité, mais on constate la présence de cette tendance partout. SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 28

29 Quelques enjeux L interdépendance des deux cohortes (boom-écho) La trajectoire géographique qui risque de favoriser l urbanisation La question financière qui sera au centre de la problématique Le potentiel d adaptation du parc existant SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 29

30 Disponible sur le site web de l ICU SOCIÉTÉ CANADIENNE D'HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT 30

31 Pour obtenir plus d information 31