DTZ Research. Property Times Marseille T L embellie ne profite pas à la logistique. 4 Septembre Sommaire. Auteurs.

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1 Property Times Marseille T2 214 L embellie ne profite pas à la logistique 4 Septembre 214 Sommaire Contexte économique 2 Bureaux 3 Logistique 5 Investissement 6 Définitions 7 Auteurs Delphine Mahé Responsable des Etudes France + 33 () Massinissa Fedala Chargé d études +33 () Contacts Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Près de 23 m² de bureaux ont été commercialisés sur le marché marseillais au 2 ème trimestre 214, un chiffre en hausse de 58% par rapport au trimestre précédent. La demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 214 se porte ainsi à 37 3 m², soit 56% de plus qu au 1 er semestre 213. Cette embellie a profité à l ensemble des segments de surface, à l exception des transactions inférieures à 5 m². Les commercialisations de grandes surfaces ont enregistré la progression la plus importante, avec 17 2 m² commercialisés via 6 transactions au cours des six derniers mois contre 3 mouvements pour à peine 5 m² un an plus tôt. Le loyer moyen de première main, orienté à la baisse en 213, a de nouveau subi une correction de 7% au 1 er semestre 214, pour se positionner à 164 /m²/an. A l inverse, la valeur moyenne de seconde main, en baisse continue depuis 211, s est redressée de 14% au cours des six derniers mois pour atteindre 158 /m²/an fin juin 214. La tendance haussière observée en 213 sur l offre immédiate de bureaux s est confirmée au cours des six derniers mois (+7%). Le stock vacant représentait ainsi m² fin juin 214. Plus de 4 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient venir alimenter le marché marseillais en 214. Sur les 31 2 m² restant à livrer d ici la fin de l année, 15 m² sont encore disponibles. Ces surfaces se situent pour l essentiel sur les secteurs Euroméditerannée/CV (5 7 m²) et Nord Littoral (6 2 m²). Net coup d arrêt en revanche sur le marché de la logistique avec un 1 er semestre blanc, après une année 213 particulièrement dynamique. La prédominance, ces dernières années, des très grandes opérations en clé-enmain ou en compte-propre sur des surfaces record, explique la dimension erratique de l activité transactionnelle sur le marché marseillais. Ces grands projets ont favorisé le retour sur le marché de nombreuses surfaces de seconde main. Ce phénomène s est accompagné d un arrêt total des lancements en blanc qui a pour résultat une offre 212 m² immédiatement disponibles fin juin aujourd hui exclusivement constituée de surfaces de seconde main. Les projets restent cependant très nombreux sur le marché logistique marseillais avec plus d un million de m² dans les cartons. Côté investissement, après un début d année plutôt timide, le marché marseillais a connu un 2 ème trimestre nettement plus dynamique, avec plus de 117 millions d euros investis. La performance sur l ensemble du 1 er semestre 214 atteint ainsi 141 millions d euros, en progression de 5% d une année sur l autre. Les investissements se sont portés, une fois de plus, majoritairement sur des entrepôts (43%), tandis que, sur les actifs tertiaires, l activité demeure bridée par un manque de produits. Les taux de rendement prime des bureaux et des entrepôts marseillais sont restés stables au cours des six derniers mois, à respectivement 6% et 7,5%. Les meilleurs emplacements commerciaux de centre-ville ont en revanche vu leur taux prime se corriger de 4 points de base, pour tomber à 4,6%. DTZ Research

2 Contexte économique Une sortie de crise sans cesse repoussée Avec une croissance nulle au 1 er trimestre, la reprise, maintes fois annoncée, tarde à produire ses effets. L économie française reste engluée, depuis maintenant deux ans, dans un cycle de croissance atone (graphique 1). Les différents moteurs de la croissance semblent se gripper les uns après les autres. La demande adressée aux entreprises françaises est en berne avec une consommation des ménages en recul de,5% sur le 1 er trimestre, malgré une inflation au plus bas. La baisse est même de,7% pour les produits manufacturés. Le moral des ménages reste morose, évoluant depuis 6 ans bien en-deçà de sa moyenne de longue période (graphique 2). Les chefs d entreprises ne sont pas beaucoup plus optimistes. L indicateur du climat des affaires stagne depuis septembre 213 (graphique 2). Les taux de marge remontent après le point bas historique de 213, et la mise en place du crédit d impôt compétitivité emploi (CICE), ainsi que l allégement des cotisations sociales ne suffisent pas à faire repartir l investissement des entreprises hors du secteur financier, en recul de,5% sur le 1 er trimestre. L INSEE et le FMI, qui ont publié à quelques jours d intervalle leurs prévisions de croissance pour l année 214, se rejoignent sur une hausse limitée, de,7% pour l année 214, en dessous des 1% retenus par le gouvernement. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Source : INSEE Moral des ménages Un chômage préoccupant Au mois de mai, 24 8 nouveaux chômeurs sont venus garnir les rangs des, désormais, près de 3,4 millions de demandeurs d emploi (graphique 3). Les records tombent tristement les uns après les autres avec cette 7 ème hausse consécutive. Après un ralentissement fin 213, l afflux de nouveaux chômeurs est reparti fortement à la hausse avec 84 nouveaux demandeurs d emploi depuis le début de l année. Le gouvernement, qui avait fait de l inversion de la courbe du chômage son principal cheval de bataille, revoit désormais ses ambitions à la baisse. Il vise le maintien du taux de chômage sous la barre des 1% d ici à la fin de l année (9,7% actuellement). L absence de reprise économique ne laisse pas présager d amélioration à court terme sur le front de l emploi. Dans ses dernières prévisions, l assurance chômage table sur une hausse de chômage de plus de demandeurs d emploi en 214, puis 6 en 215, avant un hypothétique retournement. Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Bureaux Un 1 er semestre très prometteur Le 2 ème trimestre 214 s achève sur un volume de 22 8 m² de bureaux commercialisés sur le marché marseillais, en hausse de 58% par rapport au trimestre précédent. Ce net rebond permet au marché marseillais de clore le 1 er semestre 214 sur un volume de demande placée de 37 3 m², une performance supérieure de 56% à celle enregistrée au 1 er semestre 213 (graphique 4). Les commercialisations de petites surfaces, inférieures à 5 m², sont les seules à voir leur volume placé reculer d une année sur l autre, de façon toutefois modérée (-1%). Les surfaces intermédiaires, qui s étaient nettement redressées l an passé après deux années difficiles, ont conservé une tendance positive (+2% par rapport au 1 er semestre 213). Les commercialisations de grandes surfaces ont, quant à elles, connu une progression nettement plus marquée (+251%), avec 17 2 m² commercialisés via 6 transactions au cours des six derniers mois contre 3 mouvements pour à peine 5 m² un an plus tôt. Les transactions, deux fois plus nombreuses, ont également porté sur des surfaces plus importantes (tableau 1). On citera, notamment, l acquisition par la VILLE DE MARSEILLE de 1 9 m² dans l opération «112 ème Village» livrable par EIFFAGE CONSTRUCTION sur la zone Euromed 2 dans le 15 ème arrondissement en 217. Convergence des valeurs locatives moyennes Faute de nouvelle transaction, le loyer prime se maintient à 27 /m²/an (graphique 5). Après une baisse marquée en 213, liée à un déplacement des transactions sur le secteur Sud, le loyer moyen de première main a de nouveau subi une correction au 1 er semestre 214 (-7%), pour se positionner à 164 /m²/an. Les loyers moyens pour ce type de locaux s échelonnent de 146 /m²/an sur le secteur Nord Littoral à 235 /m²/an sur le secteur Euroméditerranée/CV. Graphique 4 Demande placée de bureaux à Marseille, milliers de m² Source : DTZ Tableau 1 Segmentation de la demande placée de bureaux à Marseille par tranche de surface Tranche de surface 1 er sem. 214 Part Evol. sur un an De à 5 m² 14 m² 38% -1% De 5 à 1 m² 6 m² 16% +25% Plus de 1 m² 17 2 m² 46% +251% Surface totale 37 3 m² % +56% Source : DTZ Graphique 5 Valeurs locatives de bureaux à Marseille, /m²/an T1 T2 T3 T4 A l inverse, la valeur moyenne de seconde main, en baisse continue depuis 211, s est redressée de 14% au cours des six derniers mois pour atteindre 158 /m²/an fin juin 214. Cette hausse s explique par une concentration des transactions sur le secteur Euroméditerranée/CV, où les valeurs se positionnent à 198 /m²/an en moyenne. Ailleurs, les loyers moyens s échelonnent de 17 /m²/an sur la Vallée de l Huveaune à 142 /m²/an sur la zone Nord Littoral (graphique 5). Source : DTZ Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 La hausse de l offre immédiate se poursuit, sur un rythme toutefois plus lent L offre de bureaux immédiatement disponibles à Marseille avait fortement augmenté en 213 (+33% en un an), pour représenter m² en fin d année. Cette hausse s est poursuivie au 1 er semestre, sur un rythme toutefois plus lent (+7% en six mois). Les disponibilités immédiates de bureaux représentaient ainsi m² fin juin 214 (graphique 6). Cette hausse, constatée sur l ensemble des segments de surface à l exception des surfaces comprises entre 3 et 5 m² (-2%), est toutefois davantage marquée sur le créneau 5-1 m² (+16%) et, dans une moindre mesure, sur les surfaces inférieures à 3 m² (+1%). Les surfaces d envergure, supérieures à 1 m², concentrent les 2/3 du stock vacant, avec plus de 83 m² immédiatement disponibles fin juin 214. C est là un volume conséquent au regard des capacités d absorption du marché (32 6 m² commercialisés chaque année en moyenne sur ce segment de surface au cours des dix dernières années). Sur les autres segments de surfaces, les disponibilités paraissent davantage en adéquation avec la demande (graphique 6). Les disponibilités se concentrent essentiellement sur le secteur Euroméditerrannée/CV (41%) et dans le Sud (29%). Production neuve : reprise progressive des livraisons Les livraisons auront été peu nombreuses sur le marché marseillais en 213, avec seulement 24 3 m² de bureaux construits. Graphique 6 Offre immédiate de bureaux à Marseille, milliers de m² Source : DTZ Graphique 7 Disponibilités de première main (de plus de 1 m²) certaines et probables à Marseille, milliers de m² Source : DTZ Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² T3-T Centre et Euroméditerranée Sud Est Nord Littoral Le volume d offre neuve devrait être supérieur en 214 avec plus de 4 m² livrés ou livrables dans l année. Sur les 31 2 m² restant à livrer d ici la fin de l année, 15 m² sont encore disponibles. Ces surfaces se situent pour l essentiel sur les secteurs Euroméditerannée/CV (5 7 m²) et Nord Littoral (6 2 m²) (graphique 7). Un volume légèrement inférieur devrait venir alimenter le marché en 215, avec un peu plus de 34 5 m² de bureaux livrables, dont 3 8 m² encore disponibles, concentrés essentiellement sur Euroméditerannée/CV (21 3 m²) et l Est (6 9 m²). En 216, près de 113 m² de bureaux neufs pourraient voir le jour, dont 84 3 m² d ores et déjà dotés de permis de construire. Property Times 4

5 Logistique Mer d huile Aucune transaction n a été enregistrée sur le marché logistique marseillais au 1 er semestre 214. La prédominance, ces dernières années, de très grandes opérations en clé-en-main ou en compte-propre, à l instar des installations de MAISONS DU MONDE ou de CASTORAMA sur des surfaces record, explique la dimension erratique de l activité transactionnelle sur le marché marseillais. En effet, le marché «secondaire» reste marginal, ne représentant que 53 m² entre 212 et 213, soit à peine 12% des surfaces consommées. Le centre de gravité du marché logistique provençal s est déplacé vers le Vaucluse qui a enregistré un semestre record avec 3 transactions pour près de 85 m². Sur le modèle marseillais, les transactions ont concerné de grandes opérations en compte-propre d environ 3 m² pour FM LOGISTIC et la COOPERATIVE LE MISTRAL. Faute de référence, la valeur locative prime reste à 41 /m²/an. Elle reste stable depuis plusieurs années à ce niveau sur les zones de l Ecopôle ou de Distriport (graphique 9). Aucune offre de première main Avec 212 m² disponibles fin juin 214, le stock d offre immédiate progresse de façon continue depuis 211. Les grands projets en compte-propre et en clé-en-main de ces dernières années ont favorisé le retour sur le marché de nombreuses surfaces de seconde main. Ce phénomène s est accompagné d un arrêt total des lancements en blanc qui a pour résultat une offre aujourd hui exclusivement constituée de surfaces de seconde main (graphique 1). Malgré tout, les surfaces de qualité restent majoritaires, avec certains programmes aujourd hui considérés de seconde main parce que livrés depuis plus de 5 ans, mais n ayant jamais été occupés. Ainsi, environ deux tiers du stock d offre disponible sont constitués de surfaces modernes, répondant aux derniers standards, dans des entrepôts de classe A, le plus souvent livrés entre 25 et 29. Graphique 8 Demande placée Bouches-du-Rhône, en milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 9 Loyer prime des entrepôts dans les Bouches-du-Rhône, /m²/an Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 1 Première main Seconde main Offre immédiatement disponible dans les Bouches-du- Rhône, en milliers de m² De nombreux projets mais peu de grues Les projets restent très nombreux sur le marché logistique marseillais avec plus d un million de m² dans les cartons, parfois depuis plusieurs années pour certains projets. Un nouveau permis de construire de 73 4 m² a été accordé, au mois de mai, à CARNIVOR sur la zone de St-Martin-de- Crau. Source: DTZ Research Première main Seconde main Property Times 5

6 Investissement Excellente performance au 2 ème trimestre Après une année 213 mitigée, le marché marseillais de l investissement avait conservé une tendance baissière au 1 er trimestre 214 avec à peine 25 millions d euros engagés. Avec plus de 117 millions d euros investis au cours des trois derniers mois, le marché marseillais a connu un 2 ème trimestre nettement plus dynamique. La performance sur l ensemble du 1 er semestre 214 atteint donc 141 millions d euros, en hausse de 5% d une année sur l autre (graphique 11). Tout comme en 213, les investissements se sont portés majoritairement sur des entrepôts (43%), avec environ 6 millions engagés par SEGRO sur la zone «Ecopa», sur deux bâtiments neufs loués à MAISONS DU MONDE. Côté bureaux, l activité reste bridée par un manque de produits ; seules 2 transactions ont été enregistrées au cours des six derniers mois, pour un montant total de près de 49 millions d euros. On notera, ce trimestre, l acquisition par PRIMONIAL REIM de l immeuble «Europrogramme» (15 m² de bureaux situés sur la zone Euroméditerranée), pour un montant de 48 millions. Les engagements en locaux d activité ont, eux, été particulièrement dynamiques, avec près de 25 millions d euros investis, soit 17% des investissements réalisés dans les Bouches-du-Rhône (graphique 12). Après un retour en force en 213, les investisseurs étrangers sont demeurés actifs au 1 er semestre 214, et concentrent 43% des engagements réalisés sur le marché marseillais. Leurs acquisitions ont concerné exclusivement des entrepôts. Les investisseurs français ont, quant à eux, investi sur tous les types d actifs, à l exception des locaux d entreposage. Les fonds d investissement ont, tout comme en 213, été les plus dynamiques dans la région de Marseille au cours des six derniers mois avec 83% des engagements. Leurs acquisitions ont concerné pour l essentiel des entrepôts et des bureaux. Les taux de rendement prime des bureaux et des entrepôts marseillais sont restés stables au cours des six derniers mois, à respectivement 6% et 7,5%. Les meilleurs emplacements commerciaux de centre-ville ont en revanche vu leur taux prime se corriger de 4 points de base, pour tomber à 4,6% (graphique 13). Graphique 11 Montant des investissements dans la région de Marseille, en millions d EUR Source: DTZ Research Graphique 12 Investissement dans la région de Marseille par produit au 1 er semestre 214 (en valeur) Source: DTZ Research Graphique 13 Taux de rendement prime à Marseille 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% Source: DTZ Research er sem. T1 T2 T3 T4 214 Locaux d'activités 17% Entrepôts 43% Bureaux 35% Commerces 5% er sem. 214 Bureaux Commerces Entrepôts Property Times 6

7 Définitions Demande placée Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Offre immédiate Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle Taux de rendement prime VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 7

8 Carte 1 Carte des secteurs de marché Property Times 8

9 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 9

10 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 () Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 () Head of France Research Delphine Mahé Phone: +33 () DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 () DTZ France Antoine Derville Phone: +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33() Investissement Nils Vinck Phone: + 33() Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 () Asset Management Alban Liss Phone: + 33() Agency - Marseille Lucile de Malet Phone: + 33() DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Septembre Property Times 1

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