Perspectives du marché de l habitation RMR de Montréal

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1 Perspectives du marché de l habitation RMR de Montréal Marie-Claude Guillotte Analyste principale Centre d analyse de marché 9 mars 2017

2 Au programme 1. Économie et démographie 2. Évaluation du marché de l habitation 3. Le marché de la revente 4. Le marché de la construction neuve 5. Le marché locatif

3 À quoi peut-on s attendre des fondamentaux économiques et démographiques?

4 Une croissance économique qui s accéléra quelque peu Province du Québec Croissance (%) annuelle du PIB 2,0 1,7 1,0 1,4 1,3 1,2 1, p 2017p 2018p Source : Statistique Canada; (p) : prévisions de la SCHL.

5 Une croissance économique qui s accéléra quelque peu Province du Québec Croissance (%) annuelle du PIB 2,0 1,7 1,0 1,4 1,3 1,2 1, p 2017p 2018p Source : Statistique Canada; (p) : prévisions de la SCHL.

6 Les taux hypothécaires devraient afficher une légère hausse d ici Taux d intérêt hypothécaire (%) Prêts de 5 ans , , (P) 4,40 5, (P) 4,50 5, Source : Statistique Canada (P) : Prévisions de la SCHL

7 La confiance des Québécois s est améliorée % des répondants Québecois ayant affirmé que le moment était bon pour faire un achat important comme une maison ou une voiture Source : Indice de confiance du Conference Board du Canada.

8 Plus forte croissance de l emploi en 2016 Nombre total d emplois RMR de Montréal Variation en % p 2018p 1,1 % 1,5 % La croissance se maintiendra à près de 1 % par année 0,5 % Source: Statistiques Canada, Enquête sur la population active p: prévisions de la SCHL

9 D où vient la croissance de l emploi en 2016? Les ans Postes à temps plein Les ans Secteur des services Source: Statistiques Canada, Enquête sur la population active p: prévisions de la SCHL

10 La croissance de la population a ralenti dans la RMR Taux (%) de croissance de la population 2006 à à 2016 Montréal 5,3 4,2 Québec 6,5 4,0 Gatineau 9,6 4,4 Sherbrooke 5,7 4,9 Saguenay 0,9 1,5 Trois-Rivières 4,8 2,8 Source: Statistiques Canada, Recensements 2006, 2011 et 2016

11 Le nombre de jeunes ménages stagne dans la RMR et l impact du vieillissement de la population se fait sentir - de 55 ans Croissance annuelle moyenne des ménages par groupe d âge, ans 75 ans et (+0,1 %) (+1,9 %) (+3,5 %) Source : Institut de la statistique du Québec (Perspectives démographiques du Québec et des régions) Calculs de la SCHL

12 Un solde migratoire qui rebondira Solde migratoire RMR de Montréal à 2018 Source: Statistiques Canada Prévisions : SCHL

13 Migration interne : Plus de gens ont quitté la RMR en personnes ont quitté la RMR pour s établir ailleurs au Québec Sources : Institut de la Statistique du Québec

14 Les récents changements aux règles hypothécaires auront un impact à la baisse sur le marché Au Canada, de 5 à 10 % de tous les acheteurs potentiels pourraient être touchés Selon une étude de la Banque du Canada * : impact moins important à Montréal que dans villes comme Toronto et Vancouver Source : Banque du Canada, Revue du système financier, décembre 2016

15 Les récents changements aux règles hypothécaires auront un impact à la baisse sur le marché mais l ampleur du changement demeure incertain Les emprunteurs pourraient Retarder leurs achats afin d épargner plus d argent pour la mise de fonds Ajouter un cosignataire Acheter une habitation moins chère

16 À quoi peut-on s attendre des fondamentaux économiques et démographiques?

17 Fondamentaux : résumé des prévisions Croissance de l économie s accélérera quelque peu Légère croissance de l emploi Faible croissance du nombre de ménages Hausse du solde migratoire Impact des nouvelles règles hypothécaires Plusieurs facteurs stimuleront la demande d habitations

18 ÉVALUATION DU MARCHÉ DE L HABITATION Surévaluation? Construction excessive?

19 Des signes modérés de surévaluation Surchauffe RMR de Montréal Troisième trimestre de 2016 Accélération des prix Surévaluation Construction excessive FAIBLE Évaluation globale MODÉRÉ ÉLEVÉ Source : SCHL

20 Des signes modérés de surévaluation RMR de Montréal troisième trimestre de 2016 prix revenus Surévaluation ans Source : SCHL

21 REVENTE Le resserrement des conditions de marché se maintiendra-t-il?

22 Croissance modeste des ventes prévue Ventes Centris RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions : + 5 % Rythme de ventes s est maintenu depuis les changements hypothécaires (P) 2018(P) Source : FCIQ par le système Centris P: prévisions SCHL

23 Croissance modeste des ventes prévue Ventes Centris RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions (P) 2018(P) Source : FCIQ par le système Centris P: prévisions SCHL

24 Un marché de la revente à deux vitesses Croissance des transactions (%) en 2016, par gamme de prix RMR de Montréal Unifamiliale > 400k $ +12 < 400k $ +1 Copropriété > 300k $ +16 < 300k $ +5 Source : FCIQ par le système Centris

25 L offre de propriétés à vendre se résorbe Inscriptions en vigueur, RMR de Montréal Recul de 10 % en Données désaisonnalisées par la SCHL Source : FCIQ par le système Centris

26 L offre demeure toutefois élevée Inscriptions Centris en vigueur, RMR de Montréal propriétés en 2016 Source : FCIQ par le système Centris

27 L offre demeure toutefois élevée Inscriptions Centris en vigueur, RMR de Montréal propriétés en 2016 Source : FCIQ par le système Centris

28 Des marchés qui se resserrent graduellement 16 Inscriptions en vigueur /Ventes Centris RMR de Montréal Marché acheteur ratio > Marché équilibré Marché vendeur Ratio < Données désaisonnalisées par la SCHL, moyenne mobile de trois mois Source : FCIQ par le système Centris

29 Prévisions des conditions de marché pour VENDEUR ACHETEUR VENDEUR Source : prévisions de la SCHL

30 Croissance modeste du prix moyen depuis ,3 Croissance annuelle du prix moyen Centris (%) RMR de Montréal 5,4 3,9 3,6 0,9 2,2 1, Source : FCIQ par le système Centris

31 La hausse du prix des maisons unifamiliales a fait pression sur le prix moyen RMR Ventes Centris, % Croissance du prix moyen Centris, ,3 % + 9 % + 3,0 % + 4 % + 3,8 % Source : FCIQ par le système Centris

32 La hausse du prix des maisons unifamiliales a fait pression sur le prix moyen RMR Ventes Centris, 2016 Prix moyen Centris, $ $ $ Source : FCIQ par le système Centris

33 Prix Centris : des conditions de marché qui donneront le ton Prix Centris moyen résidentiel ($), RMR de Montréal (P) 2018(P) Source : FCIQ par le système Centris (P) : Prévisions SCHL, fourchette étroite

34 Prix Centris : des conditions de marché qui donneront le ton Prix Centris moyen résidentiel ($), RMR de Montréal (P) 2018(P) Source : FCIQ par le système Centris (P) : Prévisions SCHL, fourchette étroite

35 REVENTE Le resserrement des conditions de marché se maintiendra-t-il?

36 Marché de la revente : résumé des prévisions Croissance des ventes positive, mais modérée Des conditions de marché qui se resserreront davantage Copropriété : marché acheteur Unifamiliale et plex : marchés vendeurs Croissance des prix un peu plus soutenue

37 La copropriété réussitelle un atterrissage en douceur? NEUF La construction de logements locatifs se maintiendra-t-elle?

38 Marché du neuf en 2016 : la copropriété continue de se replier, le locatif demeure soutenu Mises en chantier Variation 2016/2015 Propriété absolue % Copropriété % Locatif % Source : SCHL

39 Légère croissance des mises en chantier au cours des deux prochaines années Mises en chantier, RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions : - 5 % Le recul de la construction de copropriétés a fait pression à la baisse sur l ensemble de l activité (P) 2018(P) Source et prévisions SCHL

40 Légère croissance des mises en chantier au cours des deux prochaines années Mises en chantier, RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions (P) 2018(P) Source et prévisions SCHL

41 Copropriété : l ajustement se poursuit Copropriétés en construction RMR de Montréal RMR RMR excluant le centre-ville Source : SCHL

42 notamment à l extérieur du centre-ville Copropriétés en construction RMR de Montréal RMR RMR excluant le centre-ville Source : SCHL

43 3 000 Le stock de copropriétés neuves invendues commence à se résorber Copropriétés inoccupées, RMR de Montréal Moyenne mobile de 3 mois Source : SCHL Nbre de copropriétés invendues plus d un an après l achèvement des travaux

44 Copropriété : un niveau de mises en chantier plus soutenable en 2017 Entre et mises en chantier 40 à 45 % Inférieur au sommet de 2011 Source et prévisions : SCHL

45 La construction de maisons individuelles se stabilisera à des niveaux faibles Mises en chantier de maisons individuelles, RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions : + 4 % Léger rebond par rapport au creux de Niveaux historiquement faibles (P) 2018(P) Source et prévisions : SCHL

46 La construction de maisons individuelles se stabilisera à des niveaux faibles Mises en chantier de maisons individuelles, RMR de Montréal Fourchette étroite de prévisions (P) 2018(P) Source et prévisions : SCHL

47 La construction d appartements locatifs traditionnels a été de nouveau soutenue en 2016 Mises en chantier de logements locatifs traditionnels*, RMR de Montréal * : Appartements dans des immeubles locatifs de trois unités et plus excluant les résidences pour personnes âgées et les coopératives Source : SCHL

48 La copropriété réussitelle un atterrissage en douceur? NEUF La construction de logements locatifs se maintiendra-t-elle?

49 Marché du neuf : résumé des prévisions Copropriété : Les signes de surconstruction se résorbent Les mises en chantier se situeront à des niveaux plus soutenables Maison individuelle : La construction de maisons individuelles se stabilisera à des niveaux faibles Construction locative : Des niveaux élevés par rapport aux années récentes

50 MARCHÉ LOCATIF Le taux d inoccupation continuera-t-il d augmenter?

51 Un taux d inoccupation à la hausse depuis les dernières années qui s est stabilisé en 2016 Taux d inoccupation (%) RMR de Montréal 4,0 3,9 3,4 2,7 2,5 2,8 2, p 2018p Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

52 Comment expliquer la stabilité du taux d inoccupation dans la RMR de Montréal en 2016? Une demande locative traditionnelle en hausse Forte hausse du solde migratoire Mais concurrence accrue des copropriétés en location Source : SCHL

53 Le taux d inoccupation demeurera près de 4 % Taux d inoccupation (%) RMR de Montréal 4,0 3,9? 3,4 2,7 2,5 2,8 2, p 2018p Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

54 Marché locatif traditionnel : Quelques faits saillants Taux d inocc. plus bas dans les immeubles construits après 2010 : 3 % Taux d inocc. plus faible pour les petits immeubles Taux d inocc. plus faible pour les plus grands logements Hausse globale des loyers : 2,1 % 3 à 5 unités 2,8 % Studio 6,0 % unités 5 % 3 ch. + 3,3 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

55 Nouveauté 2016 Taux de rotation des locataires % des appartements ayant accueilli un nouveau ménage locataire au cours des douze derniers mois Île de Montréal 17,3 % RMR de Montréal 17 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus Centre-ville de Montréal 27 % 55

56 Nouveauté 2016 Autres constats sur les taux de rotation des locataires dans la RMR de Montréal Le taux de rotation est plus élevé dans les studios et les appartements de 1 chambre à coucher 23 % 19 % Le taux de rotation est plus élevé dans les grands immeubles 3 à 5 unités 15 % 100 unités + 22 % Source : SCHL, octobre Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

57 MARCHÉ LOCATIF SECONDAIRE Comment a évolué le marché des copropriétés à louer?

58 Forte augmentation du nombre de copropriétés offertes en location Nombre de copropriétés offertes en location RMR de Montréal Source : SCHL

59 La copropriété en location bien présente dans les grands centres RMR de Montréal RMR de Québec RMR de Toronto RMR de Vancouver Région d Ottawa % de copropriétés en location Source : SCHL, octobre 2016

60 Le loyer moyen des copropriétés est, en moyenne, plus élevé Loyer moyen ($) RMR de Montréal Appartement locatif traditionnel Deux chambres Copropriété offerte en location Deux chambres % Source : SCHL, octobre 2016 Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

61 Malgré cela, la demande est au rendez-vous Taux d inoccupation (%) RMR de Montréal Source : SCHL, octobre 2016 Immeubles d initiative privée de 3 logements et plus

62 Marché locatif : résumé des prévisions Le taux d inoccupation demeurera stable près de 4 % en 2017 et 2018 Demande en provenance des immigrants Important afflux de logements locatifs contruits récemment Augmentation importante l offre de copropriétés offertes en location qui se poursuivra

63 MARCHÉ DES RÉSIDENCES PERSONNES ÂGÉES Hausse de la population = Hausse de la demande?

64 Le taux d inoccupation varie d une région à l autre Taux d inoccupation (%) des places standards Québec 4,4 Montréal Gatineau Province 6,2 6,6 6,8 Saguenay Trois-Rivières 8,3 8,3 Sherbrooke 10,2 Source : SCHL, Enquête sur les résidences pour personnes âgées 2016

65 L offre est principalement composée d appartements et c est pour ce type d unité que la demande est plus forte Répartition des places en fonction du type d unité RMR de Montréal Taux d inoccupation (%) des places standards selon le type d unité Appartements Chambres 10,2 10,3 29% 71% 4,6 3,4 Source : SCHL, Enquête sur les résidences pour personnes âgées 2016 Chambres App. - Studios App. - 1 ch. App. - 2 ch.

66 Autres éléments à surveiller pour estimer la demande potentielle Les choix des générations futures Les contraintes financières des ménages La situation du marché actuel L évolution des soins à domicile Les possibilités d adaptation du parc immobilier actuel La concurrence des appartements locatifs traditionnels Les réalités régionales

67 Conclusion FONDAMENTAUX La somme des facteurs économiques et démographiques influant sur la demande d habitations est positive pour 2017 et 2018 REVENTE Les conditions de marché se resserreront davantage et soutiendront la croissance des prix

68 Conclusion NEUF Les mises en chantier enregistreront une légère croissance en 2017 et 2018 LOCATIF Le taux d inoccupation demeurera stable près de 4 % en 2017 et 2018 Augmentation importante l offre de copropriétés offertes en location qui se poursuivra

69 Marie-Claude Guillotte Analyste principale (514) Suivez la SCHL sur