Commune de Peseux Conseil communal

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1 Commune de Peseux Conseil communal R A P P O R T du Conseil communal au Conseil général de la commune de Peseux relatif à deux demandes de crédit concernant notre bâtiment de la Grand'Rue 41, la première, de CHF 45'000.-,pour l'assainissement de la terrasse nord et la deuxième de CHF 180'000.-, pour la création d'un appartement dans les combles Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, Il y a quelques mois, nous avons constaté un important problème d'infiltration d'eau sous la terrasse qui se trouve au nord de notre bâtiment de la Grand'Rue 41. Les infiltrations d'eau atteignent et détériorent désormais les murs situés sous la terrasse et se propagent dans les locaux du rez-de-chaussée. Bref, nous nous devons d'intervenir rapidement pour recréer une étanchéité adéquate et ainsi éviter que les dégradations ne s'aggravent. Le Conseil communal a demandé à un architecte de la place d'analyser la situation et de prévoir les travaux à réaliser. Par là-même et comme cela avait déjà été suggéré dans le rapport sur la rénovation complète de ce bâtiment (rapport du 4 juin 2007), le Conseil communal a souhaité définir les travaux et le coût pour la création d'un appartement supplémentaire dans les combles. Ce bâtiment es actuellement composé d un local commercial et de trois appartements. Ces deux propositions, indépendantes l'une de l'autre, font l'objet de deux arrêtés distincts, laissant ainsi au Conseil général le soin de se prononcer sur l opportunité de ces travaux. 1. Généralités Le bâtiment de la Grand'Rue 41 a été construit en La Commune de Peseux l'a acheté en 1981 pour CHF 452' La valeur de l'estimation cadastrale 1 (2001) est de CHF 370'000.-, quant à la valeur de l'assurance incendie ECAP (2009), elle se monte à CHF 1'235' L'estimation cadastrale correspond à la moyenne entre la valeur intrinsèque et la valeur de rendement. La valeur intrinsèque est obtenue en additionnant la valeur au m 3 des bâtiments et la valeur au m 2 du terrain. La valeur au m 3 ou la valeur au m 2, pour le rendement, est déterminée en fonction de la nature du bâtiment, des aménagements existants et de l'état d'entretien. 1/4

2 La valeur de cet immeuble au bilan de la commune correspondant à la valeur cadastrale, nous n'avons donc plus besoin de l'amortir. Le montant annuel de l'amortissement des travaux de rénovation réalisés en 2008 se monte à CHF 22'300.- (montant des travaux au bilan au : CHF 356'299.55) Le rez-de-chaussée de cet immeuble est occupé par un commerce. Des appartements de trois pièces occupent les 1 er, 2 ème et 3 ème étages et des galetas, le quatrième étage. Cet immeuble possède d'indéniables qualités par sa petite dimension, sa localisation au centre du village, sa proximité avec les commerces et les transports publics, ainsi que les écoles enfantine, primaire et secondaire. Nous n'avons, par conséquent, jamais rencontré de difficultés pour louer ces appartements. Nous recevons d'ailleurs régulièrement des demandes de location spontanées pour cet immeuble. 2. Descriptif et coûts des travaux d'assainissement de la terrasse En cas d'acceptation du crédit par le Conseil général, ces travaux d'importance seront réalisés durant l'été Les travaux d'étanchéité nécessitent le démontage complet de la terrasse. Les murs attaqués par les infiltrations, dont celui séparant les immeubles Grand'Rue 39 et 41, devront également être assainis. Ces travaux doivent pouvoir être entrepris dans les plus brefs délais. Une fois ce rapport accepté par le Conseil général, des devis plus approfondis seront demandés. Une seule demande a été faite jusqu'à maintenant afin de chiffrer le coût de ces travaux. Voici le détail de l'estimatif du coût des travaux TRAVAUX Maçonnerie Echafaudages Etanchéité Peinture Ferblanterie Fenêtres (salon de coiffure, façade nord, vitrage simple) Honoraires ingénieur et architecte Divers et imprévus TOTAL ESTIMATIF DU COUT DES TRAVAUX Prix brut (y c. TVA) 5' ' ' ' ' ' ' ' ' Descriptif et coût des travaux pour la création d'un appartement dans les combles Lors des travaux de rénovation, en 2008, nous avions déjà anticipé l'adjonction d'un éventuel 4 ème étage. En effet, toutes les conduites techniques sont déjà tirées (WC, ventilation, eau chaude et froide). 2/4

3 Le Conseil communal a donc souhaité chiffrer le coût de l'investissement de la réalisation d'un appartement supplémentaire, afin de savoir si, en terme de rendement financier, un tel investissement serait défendable. Avec un montant de CHF 180'000.-, le rendement brut de cet immeuble se monterait à 6,64% et le rendement net à 3.35%. Ces chiffres nous montrent que cet investissement se justifie donc pleinement, un rendement de 3.35% étant actuellement tout à fait intéressant. En outre, ces travaux se justifient également du point de vue de l'efficacité énergétique du bâtiment. Les combles constituent actuellement un espace froid. Il n'existe qu'une isolation sommaire entre l'appartement du troisième étage et les combles, la toiture n'étant pas isolée. Enfin, nous avons l'occasion de densifier l'occupation d'un bâtiment en créant un joli trois pièces mansardé! Voici le détail de l'estimatif du coût de construction TRAVAUX Maçonnerie Echafaudages Installation électrique Installations sanitaires Plâtrerie Menuiserie Charpente, isolation Installation cuisine Revêtement carrelage Revêtement parquet Peinture Ferblanterie Installation de chauffage Honoraires architecte Divers et imprévus TOTAL ESTIMATIF DU COUT DES TRAVAUX Prix brut (y c. TVA) 11' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' ' '000.- Voici une prévision de rendement après travaux Loyers mensuel annuel Surface commerciale (rez-de-chaussée) 1' '592.- Appartement de 3 pièces 1 er étage 1' '840.- Appartement de 3 pièces au 2 ème étage 1' '000.- Appartement de 3 pièces au 3 ème étage 1' '000.- NOUVEL appartement 1' '000.- TOTAL 5' ' /4

4 Investissements Valeur immeuble au bilan Valeur du crédit 2008 Valeur des crédits 2013 TOTAL 370' ' ' ' ' Rendement brut : 100 = 6.67% 951' Les loyers prévus correspondent aux prix du marché selon plusieurs professionnels de l'immobilier. Certains les jugent même "attractifs"! Si nous prenons en considération les coûts financiers annuels et le coût d'entretien moyen annuel (amortissement moyen de 5%, CHF 29'000.- et les frais d'entretien moyen de CHF 2'500.-), le rendement net attendu est de 3,35%. Ce taux de rendement est finalement très bon. En conclusion, le Conseil communal recommande au Conseil général d'accepter le rapport et les deux arrêtés qui lui sont joints. Le Conseil communal estime que les travaux d'étanchéisation de l'immeuble sont absolument indispensables, sans quoi, il sera très vite sérieusement dégradé. De plus, nous avons une bonne occasion de densifier l'habitation dans cet immeuble en améliorant considérablement son isolation et en le maintenant à un niveau de rendement financier très intéressant. En espérant que vous serez sensibles aux arguments développés ci-dessus, nous espérons que vous partagerez notre position et vous invitons, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, à bien vouloir accepter les présentes demandes de crédit et à voter favorablement les arrêtés y relatifs. Peseux, le 9 septembre 2013 Le Directeur AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL des Bâtiments Le Président : La Secrétaire : P. Bartl P. Bartl E. Di Nicola Annexe : plan Immeuble Grand-Rue 41 de Atelier 85 4/4

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7 C O N S E I L G É N É R A L DE LA COMMUNE DE PESEUX Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964, Vu le rapport du Conseil communal du 9 septembre 2013 et entendu ceux des Commissions Technique et Financière, a r r ê t e : Article 1 er Article 2 Article 3 Article 4 Un crédit de CHF 45' est accordé au Conseil communal pour l'assainissement de la terrasse nord du bâtiment de la Grand'Rue 41. Cette dépense sera comptabilisée au compte d'investissements de la Commune de Peseux et amortie selon les dispositions légales au taux de 10%. Le Conseil communal est autorisé à contracter les emprunts nécessaires au financement de cet investissement. Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent arrêté après expiration du délai référendaire. AU NOM DU CONSEIL GENERAL Le Président : Le Secrétaire : R. Schneider F. Cosimo Peseux, le 3 octobre /1

8 C O N S E I L G É N É R A L DE LA COMMUNE DE PESEUX Vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964, Vu le rapport du Conseil communal du 9 septembre 2013 et entendu ceux des Commissions Technique et Financière, a r r ê t e : Article 1 er Article 2 Article 3 Article 4 Un crédit de CHF 180' est accordé au Conseil communal pour la création d'un appartement dans les combles du bâtiment de la Grand'Rue 41. Cette dépense sera comptabilisée au compte d'investissements de la Commune de Peseux et amortie selon les dispositions légales au taux de 5%. Le Conseil communal est autorisé à contracter les emprunts nécessaires au financement de cet investissement. Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent arrêté après expiration du délai référendaire. AU NOM DU CONSEIL GENERAL Le Président : Le Secrétaire : R. Schneider F. Cosimo Peseux, le 3 octobre /1

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