Investir en immobilier à la Réunion dans le cadre du Dispositif GIRARDIN (art.217 Undecies du CGI) Et payer moins d impôt sur les sociétés

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1 Investir en immobilier à la Réunion dans le cadre du Dispositif GIRARDIN (art.217 Undecies du CGI) Et payer moins d impôt sur les sociétés

2 2 Comment effectuer un investissement immobilier à la Réunion dans le cadre du dispositif GIRARDIN prévu à l article 217 undecies du Code général des impôts (CGI) et payer moins d impôt sur les sociétés? I - Quel est le mécanisme de l investissement GIRARDIN IS modifié par la LODEOM Dispositif juridique et fiscal o Investissement direct o Investissement par souscription au capital de société IS II Présentation du programme : Le Vanillier III- Simulation comptable chiffrée IV Présentation du Cabinet LOGER

3 3 I - Quel est le mécanisme de l investissement GIRARDIN IS (modifié par la LODEOM) Dispositif juridique et fiscal Alors que les avantages liés la défiscalisation IR, ont été singulièrement réduits avec le rabot fiscal de 10 puis de 15%, et le plafonnement des niches fiscales, la défiscalisation IS (CGI. art. 217 undecies) qui n a pas été impactée par les dernières lois de finances, fait l objet actuellement d un intérêt croissant des entrepreneurs et sociétés souhaitant optimiser leurs résultats et dividendes. o Le principe de l article 217 undecies du CGI : Les entreprises et sociétés passibles de l IS peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des investissements directs qu elles effectuent outremer ainsi que les souscriptions au capital de certaines sociétés. Seuls les logements neufs situés Outre-Mer peuvent ouvrir droit à déduction o Les points forts de la défiscalisation IS sont les suivants : - Permettre à votre entreprise de se constituer un actif immobilier de rapport, - Réduire votre impôt sur les sociétés jusqu à 100%, - Générer pour votre entreprise une trésorerie immédiate en économisant de l IS ou optimiser la distribution des dividendes. INVESTISSEURS o Investissement direct ou par le biais d une société translucide interposée: * En cas d investissement direct, c est votre entreprise, assujettie à l impôt sur les sociétés, qui acquiert ou construit pour elle-même des logements d habitation. Ces logements seront inscrits en tant qu immobilisations à son actif. Dans cette hypothèse, il conviendra d étudier les statuts de votre société et d étendre s il y a lieu son objet social afin de lui permettre d avoir une activité de construction ou d acquisition de biens immobiliers nus destinés à la location. * L investissement peut également être réalisé par votre entreprise IS par l intermédiaire d une société translucide dont les parts devront être détenues directement par votre entreprise. Il y aura lieu dans cette hypothèse de constituer une société sous forme de SCI ou encore d une SNC, qui fera la construction ou l acquisition, et dont le siège pourra être établi en France Métropolitaine. L avantage de l investissement indirect est de permettre de loger l investissement immobilier locatif dans une structure dédiée, qui n empiète pas sur l activité principale de la société mère et qui supporte éventuellement le passif lié à un emprunt.

4 4 INVESTISSEMENTS OUVRANT DROIT A DEDUCTION Sont concernés par ce dispositif, les acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif sous réserve du respect des conditions suivantes : - engagement de louer nu, dans les 6 mois de son achèvement (ou acquisition si postérieure), et pendant au moins 6 ans, à des personnes qui en font leur résidence principale, - respect de plafond concernant les ressources du locataire et le montant des loyers qui sont fixés par décret Les investissements directs sont soumis à agrément lorsque leur montant excède 1M (HT) par programme et par exercice, ou (HT) lorsqu ils sont effectués par l intermédiaire de sociétés relevant du régime des sociétés de personnes. MECANISME DE LA DEDUCTION La déduction est égale au prix de revient des immobilisations (hors taxes). Si le bien acquis est achevé, la déduction est opérée sur le résultat de l exercice au cours duquel l investissement est réalisé. Si le bien acquis est en l état futur d achèvement, la déduction s opère sur le résultat de l exercice au cours duquel les fondations sont achevées, l immeuble devant être achevé dans les deux ans suivant la date de l achèvement des fondations. Obligation de conservation et de maintien des biens dans leur affectation pendant une durée au moins égale à 5 ans. o Souscription au capital de société IS INVESTISSEURS Les entreprises soumise à l IS peuvent également déduire de leurs résultats l intégralité des souscriptions en numéraire réalisées à l occasion de la constitution ou d une augmentation de capital des sociétés ayant pour objectif exclusif l acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif, affectés au secteur intermédiaire (respect de plafond concernant les ressources du locataire et le montant des loyers qui sont fixés par décret) Ce montage permet : - d avoir une structure dédiée à l investissement locatif sans rapport avec l activité de la société mère, ce qui permet notamment de ne pas «mélanger les genres», - d effectuer, sans agrément préalable, un investissement par exercice et par programme de 1M (HT). Une modification de l objet social de la société mère sera nécessaire afin d étendre l objet social à toute prise de participation dans des sociétés faisant l acquisition de biens immobiliers dans un DOM dans le secteur locatif intermédiaire. Quant à la société bénéficiaire de la souscription, elle devra avoir comme activité exclusive la location de ces logements dans les DOM.

5 5 SOUSCRIPTIONS OUVRANT DROIT A DEDUCTION Les souscriptions ouvrant droit à déduction sont les souscriptions en numéraire effectuées à l occasion de la constitution ou de l augmentation de capital de la société filiale. Un agrément est nécessaire pour l ensemble des constitutions ou augmentations de capital d un montant supérieur à 1M (HT). MECANISME DE LA DEDUCTION La déduction est égale aux sommes versées par le souscripteur et s opère au titre de l exercice du (ou des) versement(s), sur le résultat imposable. Les entreprises bénéficiaires de la déduction doivent conserver les titres souscrits pendant au moins 5 ans. Les sociétés bénéficiaires de la souscription doivent achever les fondations dans les 2 ans de la souscription ou réaliser l acquisition dans l année de la souscription.

6 10 III - Simulation comptable chiffrée Le Vanillier Bien acquis Type d'acquisition T3 n 68 Surface défiscalisable 72 Prix HT Prix TTC au m² TTC Frais Loyer au m² / mois 8,33 Indexation du loyer 1,5% Frais d'entretien annuels 992 Taxe foncière 496 Financement Montant de l'emprunt (2/3 base defisc)+tva+frais Durée 15 Taux 4,5% Exploitation Taux d'amortissement 4% Taux normal de l'is 33,33% Majoration de 3,3%? (oui = 1) 1 Majoration de 5 %? (oui = 1) 1 Taux d'is de la société 36,10% Pas d'abattement ZFA ou plafond dépassé

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