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2 Qui rapporte GROS... De quoi parle-t-on finalement? Vous savez qu'il existe différents objectifs avec l'investissement locatif. Certains veulent : se construire un patrimoine pour le transmettre un jour se construire un patrimoine locatif qui complétera leur retraire toucher des rentes immédiatement partir à la retraite dans 10 ans en commençant de rien! Prenez un crayon et cochez toutes la ligne qui vous intéresse. Plus vous êtes exigeant plus le plan résultant sera exigeant avec vous... Tous ces niveaux d'investissement ne font pas appel à la même stratégie ni aux même compétences. Et je vous le dis dès le départ, griller les étapes c'est le meilleur moyen pour faire faillite Trouver et gérer un bien qui rapporte 4 % est à la portée de

3 tout le monde. Quand on parle de 14 % ce n'est plus la même chose. Un ami à moi à acheter (en 2012) un immeuble de rapport qui lui rapporte 14 % par an. Il oublie de dire qu'il en est à sa troisième rénovation et qu'il est architecte d intérieur. Oui, je suis désolé d'insister mais il est dangereux de brûler les étapes. Car aucun investissement n'est idéal et ne sera passera comme prévu. A chaque transaction, vous apprendrez de nouvelles choses que vous capitaliserez pour le prochain investissement, un peu plus gros et bien évidemment plus rentable! Votre succès dépend pleinement de l'investissement en temps et en énergie que vous mettez pour apprendre à investir. Pendant cette aventure, vous rencontrerez des gens formidables et vous vous ferez des amis en chemin. Vous apprendrez aussi beaucoup des

4 autres. C'est pourquoi je vous engage à poser des questions à tous les professionnels, des questions pour apprendre. L'aventure sera aussi parfois difficile avec des obstacles à franchir mais vous aurez beaucoup de moment sympas tout au long du parcours. Investir, ce n'est pas ennuyeux! C'est motivant! Pensez à tout ce que vous pouvez (ou pas) apprendre. Votre curiosité en aura pour son compte entre la déco, le bricolage, la rencontre des agents et des banquiers ou l'optimisation fiscale. Évidemment cette aventure vous ne la ferez pas seul(e). Vous serez avec les milliers d'autres personnes qui suivent mes articles, vidéos ou formations. Bref, vous avancerez ensemble. Vous progresserez ensemble! Et puis si vous en avez le besoin, je vous proposerais mon accompagnement, pour allez plus loin, pour franchir un obstacle.

5 Je ne veux pas vous mentir. Tout le monde n'y arrivera pas. C'est comme une sélection naturelle qui s opère. Seuls ceux qui sont vraiment motivés et talentueux arriveront à faire parti du cercle restreint des investisseurs immobiliers. Maintenant, je suis là pour que vous réussissiez. Si vous suivez mes conseils et que vous êtes pro-actifs et curieux, vous réussirez au-delà de vos espérances. La méthode que je vous propose respecte la progression décrite plus haut. Voici les niveaux d'investissement du plus facile au plus difficile. 1. Acheter un studio déjà loué, sans travaux, dans une copropriété, dans un quartier étudiant et le louer. 2. Acheter un studio vide ou avec des petits travaux de rafraîchissement dans un quartier étudiant et le louer. (compétences de bricolage et/ou de gestion de bien) 3. Acheter un grand T2 en faire un T3 et soit faire les travaux soit même, soit les faire faire (compétences

6 différentes) et le louer soit vide soit en colocation (compétences encore différentes) 4. Acheter un espace dans le but de louer en location saisonnière (gestion plus compliquée) 5. Acheter un immeuble de rapport déjà loué (on connaît le rendement, mais état difficile à évaluer) 6. Acheter un immeuble pour le découper 7. Acheter un immeuble vide, le rénover et le louer (le risque financier est maximum) Prenez un crayon et cochez la ligne qui représente votre niveau d'investisseur. Et voici la liste dans l'ordre des compétences à développer : 1. savoir quel est votre objectif, pourquoi vous investissez? 2. développez une stratégie adéquate (avec un coach) 3. développer une stratégie d'optimisation fiscale (avec un professionnel) 4. savoir présenter son dossier de financement locatif à

7 son banquier 5. savoir calculer un autofinancement réel 6. trouver le bien qui s'autofinance (DEUXIEME PARTIE DE CE GUIDE) 7. savoir vérifier la conformité du bien à l'annonce 8. savoir négocier les conditions d'achat 9. contractualiser à votre avantage la transaction 10. trouver l'argent qui vous coûtera le moins cher 11. acheter son premier bien autofinancé 12. apprendre à gérer son bien (syndic, locataire, travaux) 13. développer vos compétences de gestion 14. apprendre à bricoler ou à suivre les travaux 15. quand vous savez faire, apprenez à déléguer (en surveillant car vous savez faire ) 16. passez au niveau d'investissement supérieur! Prenez un crayon et cochez toutes les lignes des compétences qui vous restent à développer ou à améliorer. C'est tous ces points que nous allons aborder ensemble aux

8 fils des mails, vidéos, articles et formations. Tout cela forme une méthode, une approche complète et cohérente qui vous assure un rendement maximum tout en diminuant les risques quasiment à zéro. Oui le but est de s'enrichir en éliminant les risques (impayés, vacances locatives, travaux surprises, mauvais calculs ). Avec ce guide, c'est votre aventure qui commence. Prenez bien en considération qu'aujourd'hui VOUS êtes le chef, le patron de cette aventure humaine extraordinaire. Ici, vous n'avez plus la place du salarié sans responsabilité. Vous aurez la liberté de choix et aussi la responsabilité d'assumer vos choix. Pour une fois, vous travaillez pour vous et pas pour quelqu'un d'autre. Bien sûr, il est fortement probable que vous commencerez à investir tout en continuant votre activité salariée. Vous développerez donc votre aventure en tant que hobby dans un premier temps. Ma méthode est complètement adaptée aux salariés car quand j'ai commencé à investir, j'étais moi même salarié.

9 J'ai donc mis en place les techniques nécessaire pour investir avec succès tout en travaillant à temps plein. Et comme le dit un des me clients Sébastien A. voir son blog leplancherpoutrelleshourdispourlesnuls «Remerciement à Romuald, qui fournit des armes aux acheteurs,vous ne serez plus à poil devant les vendeurs.»

10 Le secret : les deux axes de recherche. 1 er axe : Les chiffres Savoir calculer les rendements et le seuil d'autofinancement d'un investissement locatif vous permet de ne pas vous planter! C'est donc une compétence nécessaire et parfois même suffisante pour vous enrichir. Qu'est ce qu'un rendement? Exemple du rendement brut : rendement brut = (12 x loyer Charges Comprises) / prix d'achat C'est une formule couramment employée par les agents immobiliers. Attention elle est trompeuse...

11 Le calcul du rendement net peut vous servir de base pour une recherche sérieuse d'une bon investissement. Avec le rendement net, vous pouvez commencer à trier méthodiquement les bonnes affaires des mauvaises. Exemple de rendement net : Je viens de faire un tour en ville et l'on me propose un bien à la vente. Voici ces caractéristiques : prix d'achat : loyer antérieur : 500 charges comprises par mois taxe foncière : 600 travaux à faire : 3000 charges de copropriété annuelle : 800 Quelle est la rentabilité nette du bien? R nette = (12x500 ( ))/( ) R nette = 4,46 % Alors? 4,46 %, est-ce une bonne affaire? Rendu à ce point de la méthode, vous ne pouvez pas encore vous prononcer car je ne vous ai pas dis ce qu'est une bonne affaire.

12 Je vous encourage à calculer le rendement net pour une dizaine de bien de votre ville. C'est comme cela que l'on apprend à maîtriser son marché (entre autre). Avec ma méthode, vous pouvez en analysant les chiffres trouver les biens qui s autofinancent, ceux qu'ils faut acheter. Qu'est ce qu'un autofinancement? L'autofinancement d'un bien est atteint quand tout ce qu'il vous rapporte est supérieur à tout ce qu'il vous coûte. Vous devez donc apprendre à calculer un autofinancement ou investir dans un calculateur qui le fait à votre place (comme celui que je vous propose qui est complet).

13 Parmi les choses à savoir calculer, vous avez : la rentabilité brute la rentabilité nette la rentabilité nette nette le flux de trésorerie le prix d'achat maximal à ne pas dépasser pour l'autofinancement la marge de négociation (cela dépend aussi du vendeur...) votre taux d'endettement à la banque votre balance locative votre reste à vivre Les trois derniers sont pour savoir si le banquier va vous prêter l'argent. Le calcul des chiffres est vraiment ma partie préférée. C'est celle qui permet de savoir si on fait un bon investissement.

14 2ème axe : La potentialisation La potentialisation est une compétence importante car elle permet de doubler voir tripler son rendement locatif. Vous pouvez par exemple, DETECTER que ce bien peut accueillir une pièce supplémentaire et (presque) doubler votre revenu locatif! Cependant, cette compétence s acquière avec de l'expérience ou certaines compétences dérivées de l'aménagement de l'espace (architecture d'intérieure, bricolage ). Elle n'est pas forcement accessible à tous les débutants, dans un premier temps. Croire que l'on possède cette compétence «potentialisation», peut se révéler un piège si vous vous êtes surestimer. Par exemple, vous pouvez avoir mal estimé le montant des travaux avant d'acheter le bien et vous en mordre les doigts! Votre bien ne s'autofinancerait plus.

15 Vous devriez sortir de l'argent de votre poche tous les mois! J'ai un ami, partenaire qui est très bon pour la partie potentialisation. A l'occasion, je vous parlerai plus de lui. Avec les informations que je viens de vous donner, vous devez pouvoir vous situer parmi les échelles de comparaisons des investisseurs locatifs. Êtes vous plus «chiffres» ou plus «potentiel»? Sur lequel des 7 niveaux de l'échelle des investisseurs vous situez-vous? Quelles compétences devez-vous encore développer? Dans les jours qui suivent, nous irons plus loin dans notre recherche des investissements locatifs autofinancés. Nous verrons aussi comment le banquier calcul notre endettement et s'il va vous accorder votre prêt.

16 Découvrez plus d'articles sur Mon Blog idealinvestisseur.net Ce guide est protégé par les lois sur la propriété intellectuelle. Romuald Lesage Tous droits réservés

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