SCI Société Civile Immobilière

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1 SCI Société Civile Immobilière Pascal Dénos, 2011 ISBN :

2 une entreprise L associé est Les parts sociales de la SCI sont inscrites à l actif d une entreprise individuelle ou d une société. La plus-value est imposée selon le régime des plus-values professionnelles (fiscalité des entreprises). Transmission des parts de la SCI Les parts sociales de la SCI peuvent être transmises à titre gratuit par succession (au décès de l associé, ses parts sont transmises à ses héritiers) ou par donation (l associé donne ses parts sociales de son vivant). La transmission de parts sociales est fréquente dans les SCI familiales, car leur objectif essentiel est de transmettre un patrimoine. Les conséquences juridiques L essentiel sur la transmission par succession Le décès d un associé ne fait pas disparaître la société. Les héritiers peuvent renoncer à la succession. L héritier ou le légataire devient associé de la SCI le jour où il accepte la succession ou le legs. S il existe plusieurs héritiers, les parts sociales leur sont transmises en indivision. Dans ce cas, les héritiers doivent désigner un mandataire commun parmi les associés survivants. Lorsque l héritier est mineur, il devient associé et responsable, à ce titre, des dettes sociales. à savoir Chapitre 4 Comment sortir de la SCI? 133

3 Transmission par succession Quand l associé décède, ses parts sociales sont librement transmises à ses héritiers ou à ses légataires. La transmission par succession n est donc pas soumise à agrément, sauf clause contraire des statuts. Transmission par donation La marche à suivre pour la donation de parts sociales est la même que pour la cession de parts. Les donations de parts sociales : doivent être constatées par un écrit notarié ; sont soumises aux mêmes formalités de publicité que les cessions de parts ; sont soumises aux mêmes conditions d agrément que les cessions de parts. à savoir L essentiel sur la transmission par donation La donation des parts sociales ne peut intervenir qu une fois la SCI immatriculée au RCS. En effet, ce n est qu à cette date que les associés deviennent titulaires de droits incorporels représentés par les parts sociales mentionnées dans les statuts. La donation peut porter sur la pleine propriété des parts ou sur leur nue-propriété. Les conséquences fiscales Non-imposition de la plus-value latente En cas de transmission à titre gratuit des parts sociales, la plus-value latente sur les parts sociales n est pas imposée. Les plus-values immobilières ne le sont qu en cas de cession à titre onéreux (vente, etc.). Si un particulier désire effacer une importante plus-value latente sur ses parts sociales, il lui suffit d en faire donation à l un de ses 134 Chapitre 4 Comment sortir de la SCI?

4 en pratique Effacer une importante plus-value latente sur les parts sociales par une donation Un particulier possède des parts sociales d une SCI acquises pour à la constitution de la SCI. Ces parts sociales ont une valeur de (l emprunt est remboursé la valeur de l immeuble social a augmenté). Comment faire profiter un enfant de cet enrichissement? Le père lui donne ses parts dans la SCI. Ceci efface définitivement la plus-value de (le compteur est remis à zéro). Si le fils revend ses parts sociales pour , seule la nouvelle plus-value de sera imposée. Faut-il sousévaluer la valeur des parts sociales afin d économiser des droits de mutation à titre gratuit? Cela permet d économiser des droits de mutation à titre gratuit (avec les risques que cela comporte). En contrepartie, la plus-value imposable augmente en cas de revente. enfants. En cas de revente, la nouvelle plus-value acquise par les parts de la SCI est imposable. Cependant, les droits de mutation à titre gratuit sont dus sur la valeur vénale des parts sociales transmises. Droits de mutation à titre gratuit La transmission est soumise aux droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation). Droits de succession : les successions doivent être déclarées à l administration dans les six mois suivant le décès (le notaire chargé de liquider la succession accomplit les formalités fiscales). Tous les biens appartenant au défunt à la date du décès doivent être déclarés à leur valeur vénale à la date du décès. Les héritiers doivent donc déclarer : la valeur estimative des parts sociales de la SCI au jour du décès ; la valeur comptable du compte-courant du défunt sur la SCI. Chapitre 4 Comment sortir de la SCI? 135

5 à savoir Évaluation du compte-courant à la date du décès Le compte-courant n est pas réévalué. Cette règle permet d éluder les droits lorsque le compte-courant est très ancien en raison de l inflation monétaire. En cas d insolvabilité de la SCI, l administration fiscale accepte de ne pas taxer les comptes-courants qui constituent des créances irrécouvrables. Pour lutter contre la tentation des héritiers de ne pas déclarer tous les biens, la loi établit des présomptions de propriété. Ainsi sont présumés appartenir au défunt, sauf preuve contraire de la part des héritiers : les valeurs mobilières (notamment les parts sociales de SCI) et les créances (notamment les comptes-courants d une SCI), lorsque, dans l année qui a précédé son décès, le défunt a perçu les revenus correspondants ou a effectué une opération quelconque sur ces biens ; les biens dont le défunt était usufruitier, alors que la nue-propriété appartient à ses successibles. Pour calculer les droits de succession, il faut appliquer à l actif imposable, après déduction de certains abattements, un barème progressif dont les taux et les tranches varient selon le degré de parenté. Le paiement des droits de succession doit en principe intervenir au moment de la déclaration de succession. Droits de donation : les donations sont taxées, en principe, dans les mêmes conditions que les successions : les mêmes abattements et les mêmes taux s appliquent. Cependant, il n existe pas de mesure d étalement des droits. En revanche, si le donateur prend en charge le paiement des droits, cet avantage n est pas analysé comme une libéralité supplémentaire soumise à taxation. De plus, les donations bénéficient de mesures de faveur, 136 Chapitre 4 Comment sortir de la SCI?

6 afin d inciter les contribuables à organiser de leur vivant la transmission, totale ou partielle, de leur patrimoine : allégement de droits ; donations avec réserve d usufruit ; remise à zéro tous les six ans du compteur des donations. Retrait d un associé de la SCI Ce retrait peut résulter de la mésentente au sein de la SCI. Il s effectue souvent sous la forme d un partage partiel d actif avec réduction de capital. On parle de retrait d un associé de la SCI lorsque l associé quitte la société sans être remplacé par une autre personne. Ce retrait se traduit par une réduction du capital de la SCI pour le montant nominal des parts de l associé. Les modalités du retrait Le retrait d un associé peut être volontaire (il donne sa démission) ou forcé (il est exclu par les autres associés). Les modalités du retrait doivent être prévues par une clause statutaire afin d éviter d éventuels conflits. Chapitre 4 Comment sortir de la SCI? 137

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