Observatoire des Taux et des Prêts n 3 Etabli le 2 décembre 2013

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1 Observatoire des Taux et des Prêts n 3 Etabli le 2 décembre 2013 L Observatoire des Taux et des Prêts mis en place par l ADIL se veut avant tout un outil pédagogique de présentation des prêts finançant l accession à la propriété. La dénomination même de l outil montre que la réalité d un prêt immobilier ne saurait se résumer à son taux d intérêt. Bien au contraire considérer comme des détails tout ce qui ne se rattache pas directement au taux constitue un contresens. Notre observatoire des Taux et des Prêts permet de mieux comprendre comment l offre et la demande se répondent et s adaptent l une à l autre et comment les produits et les comportements évoluent au fil du temps. Notre Observatoire des Taux et des Prêts n est donc ni un banc d essai ni un comparateur de taux. Le présent Observatoire des Taux et des Prêts, a été réalisé avec le concours du Crédit Foncier, de la Caisse d Epargne et du Crédit Agricole établissements prêteurs adhérents de l ADIL de l Oise. Macroéconomie de la primo accession et repères statistiques Les statistiques fournies par le Fonds de Garantie de l accession Sociale (FGAS) concernant les accédants révèlent que 16% des accédants, bénéficiaires du PTZ (prêt à taux 0%) avaient moins de 25 ans. Plus de 70% des emprunteurs sont des ménages de 3 personnes et moins. Ces chiffres diffèrent assez peu d un département à l autre. En revanche, cette moyenne peut varier assez sensiblement d une intercommunalité à l autre. Or, on n emprunte pas de la même manière et les questions à poser à son prêteur ne sont pas les mêmes selon que l on a 25 ans ou 40 ans, selon que l on est jeune couple sans enfants ou famille plus âgée avec enfants. A la condition toutefois d identifier ce qui peut donner du sens à son projet de financement. Cela signifie que la question du taux d intérêt cf. infra ne doit s aborder ni frontalement ni comme préliminaire à toute discussion. Plus que jamais le financement d un projet immobilier doit se concevoir comme du «sur mesure» difficilement transposable d un emprunteur à l autre. Le chiffre clé Un écart de 0,10% de taux d intérêt représente un peu moins de 6 centimes par mois pour 1000 empruntés. C est beaucoup et peu à la fois. C est beaucoup si l on additionne des écarts de mensualités correspondant à des années différentes et donc à des pouvoirs d achat différents à somme égale. C est peu si l on s intéresse à la notion de rythme de l amortissement. La tendance

2 Les prêteurs n affichent pas un repli marqué eu égard à la crise économique actuelle. Mais ils examinent chaque situation au cas par cas. Un couple où les deux conjoints sont en situation de vulnérabilité professionnelle aura du mal à emprunter. En revanche, la situation change notablement pour les emprunteurs en situation dite stable. L appréciation de cette stabilité est une notion peu aisée à définir. Par exemple, il semble qu un salarié en intérim depuis plus de 4 ans offre davantage de garanties de stabilité qu un jeune salarié embauché en CDI depuis moins d un an. Dans un contexte de ralentissement du marché immobilier et de recul des constructions neuves pour cause de crise économique et avec un PTZ+ recentré sur le neuf et sur des opérations d acquisitions améliorations lourdes qui demeureront marginales, il nous faut constater une nouvelle baisse des taux d intérêt. Ceux-ci atteignent des niveaux historiquement bas. La baisse des taux d intérêt ne s accompagne pas, comme lors de la période , d une tendance générale au rallongement de la durée des prêts, bien au contraire. La tentation d emprunter sur des durées longues lorsque les taux sont bas ne renchérit que peu le montant des intérêts. La difficulté liée au rallongement de la durée des prêts est bien davantage celle du rythme de l amortissement qui est plus lent avec un capital restant dû qui ne diminue que peu, ce qui peut s avérer pénalisant. Les chiffres du moment Taux d intérêt Mensualité pour empruntés 10 ans 2,40% à 2,70% 93,8 à 95,1 15 ans 2,80% à 3,10% 68,1 à 69,5 20 ans 3,15% à 3,30% 56,2 à 56,9 25 ans 3,50% 50,10 30 ans 3,80% 46,6 Ces taux sont des taux «barème» qui peuvent être diminués dans la discussion avec le prêteur. L apport personnel Il n est pas impossible d emprunter sans apport personnel mais un prêt qui couvre les frais notariés ne se rencontre que rarement. Les emprunteurs cible d un prêt à 100% voire au-delà sont principalement les jeunes ménages entrant dans la vie active. Une autre situation est celle des ménages ayant consacré leur épargne au remboursement de prêts voiture ou consommation afin de se recréer une solvabilité leur permettant d accéder à un prêt immobilier. A l inverse, si l on considère que l épargne constitue un marqueur de la capacité des ménages à assumer le saut de charges que constitue presque toujours l accession à la propriété, force est de constater que les ménages de 35 ou 40 ans sans apport se trouvent pénalisés. La hausse des prix de l immobilier de ces dernières années augmente d autant l impact de l exigence d apport personnel formulée aujourd hui par les établissements prêteurs. Rappelons que l achat immobilier représentait environ 2,8 années de revenu pour la période pour atteindre 4,2 années de revenu pour la période

3 Par, ailleurs, d une manière générale, les prêts PTZ+, employeur, épargne logements dits constitutifs d apport ne sont pas considérés comme un apport personnel, même s ils contribuent à diminuer la quotité du prêt principal à octroyer. Signalons enfin que, même non injecté dans le projet, l apport du ménage constitue un élément d appréciation du risque qui peut s avérer favorable à l emprunteur. La durée L essentiel de l offre se cantonne à des durées inférieures ou égales à 20 ans. Les offres sur des durées de 25 se rencontrent peu, voire sont juste en train de se recréer. Les offres sur une durée de 30 ans sont marginales et principalement proposées par les prêteurs spécialisés. De plus en plus, l allongement de la durée du prêt n est admissible que s il est motivé par un souci de confort de remboursement et non par le souci discutable d atteindre un taux d effort acceptable. Certes, l allongement de la durée d un prêt immobilier pourrait s envisager sur le seul point de vue de l actuelle période de taux historiquement bas et de la relativité des intérêts générés par cet allongement de la durée. Mais cet allongement de durée se traduit inévitablement par un ralentissement du rythme de l amortissement qui fait que dix ans plus tard, le capital restant dû n a que peu diminué. Rappelons que la durée moyenne de détention d un bien est d une dizaine d années, soit une durée bien moindre que la durée du prêt. La question du rythme de l amortissement et de la rapidité de diminution du capital restant dû est donc tout sauf secondaire. Le ralentissement actuel du marché immobilier constitue un frein supplémentaire au développement des prêts de longue et de très longue durée. Des produits assurantiels tels que des garanties revente peuvent éventuellement amoindrir le risque encouru par la souscription d un prêt long. Il convient alors d apprécier l offre globale prêt + assurance avec beaucoup de précautions. On notera enfin avec intérêt que certains prêteurs se sont affranchis des durées stéréotypées que sont les 12, 15 et 25 ans pour proposer aussi des barèmes portant sur des durées intermédiaires de 17 ou 19 ans. Le fait de se situer sur une durée de 18 ans peut occasionner un écart de taux de 0,10% par rapport à la tranche tarifaire de durée de 19 et 20 ans. Ici, la question du taux d intérêt se trouve indissociablement mêlée à celle du rythme de l amortissement. L exemple ci-dessous est celui figurant dans notre Observatoire des Taux et des Prêts N 2 et se réfère aux taux qui étaient en vigueur en septembre Mensualité hors assurance Capital restant dû au bout de 10 ans Durée : 17 ans Taux d intérêt : 3,80% Durée : 18 ans Taux d intérêt : 3,80% Durée : 19 ans Taux d intérêt : 3,90% Durée : 20 ans Taux d intérêt : 3,90% On voit ici que le choix d une durée intermédiaire n a rien d un détail en termes de capital restant dû. Ajoutons à cela le coût de l assurance, calculé le plus souvent non pas en fonction du capital restant dû mais en fonction du capital emprunté (cf. infra).

4 Lissage et prêts à paliers Le lissage est une option qui permet de maintenir une mensualité identique au fil du temps en dépit d une pluralité de prêts différents. Le prêt principal proposé pour lisser le montant total des mensualités est alors un prêt à paliers. Le prêt à paliers constitue une option très répandue chez tous les prêteurs. Le resserrement du PTZ+ sur l accession dans le neuf réduit le besoin de recours au lissage, encore qu il convienne de rappeler la présence du prêt employeur dans le financement de l ancien, certes sous conditions de ressources et d étiquette énergétique. De la même manière, il n est pas interdit d associer un prêt acquisition à un Eco-prêt à taux 0% pour les ménages qui veulent concevoir un projet global portant à la fois sur un bien existant et son amélioration thermique. Signalons toutefois que la difficulté de mener un tel projet se situera moins dans la technique bancaire à mettre en œuvre que dans la disponibilité des vendeurs et de leurs mandataires pour multiplier les visites au profit des entreprises. Un lissage autour d un prêt à la consommation n est pas exclu mais cela se fait toujours avec circonspection. Le prêt à la consommation ne doit pas faire partie de l endettement structurel et habituel du ménage. Autant dire qu un prêt auto ne s appréciera pas de la même façon qu un prêt plus conjoncturel destiné à l ameublement. Modulation de la mensualité Tous les prêts sont modulables. La modulation peut atteindre +30% mais peut se faire également à la baisse jusque -30%, mais dans la limite d une augmentation de la durée du prêt. La modulation à la baisse ne peut donc pas se pratiquer de la même façon en début ou en fin de prêt. La modulation étant devenue une option commune à tous les prêts et à tous les prêteurs, il est à craindre que cette option soit peu mise en avant lors des discussions et négociations préalables à la mise en place du prêt. Pourtant, tant à la hausse qu à la baisse, la modulation constitue un élément non négligeable de sécurisation d un prêt immobilier. Or force est de constater que les ménages qui ont souscrit un prêt comportant cette option la connaissent peu et ne la mettent en œuvre que de façon marginale. Modulation et lissage Les deux options prises séparément se rencontrent très couramment. Mais la conjonction de ces deux facultés est beaucoup plus compliquée. En effet dans la plupart des cas, un prêt à paliers n est modulable que sur le dernier palier, c est-à-dire au moment où l essentiel des intérêts a déjà été payé. En revanche, les prêts à paliers modulables sur tous les paliers se rencontrent beaucoup plus rarement. Rythme de l amortissement C est une notion essentielle pour bien comprendre son prêt immobilier. On l a vu ci-dessus avec la question de la durée. La modulation de la mensualité intervient directement sur le rythme de l amortissement. Bon à savoir : lisser un prêt pour tenir compte d un autre prêt immobilier ou d un prêt à la consommation affecte directement le rythme de l amortissement. Lisser un prêt pour diminuer

5 les mensualités de départ ralentit forcément le rythme de l amortissement et de fait renchérit le coût des intérêts. De même il en résulte que le capital restant dû diminue moins vite. En conclusion, tout ce qui peut accélérer le rythme du remboursement d un prêt doit être mis en place dans les premières années. Au-delà de la moitié de la durée du prêt, modulations et autres remboursements anticipés verront leur impact amoindri. Performance énergétique La performance énergétique demeure peu prise en compte par les prêteurs pour apprécier le projet d accession et le sujet demeure encore grandement en devenir. Toutefois on peut signaler des évolutions dans l approche des prêteurs avec par exemple l introduction dans leurs analyse d un bonus forfaitaire et théorique de 60 par mois pour une maison BBC de 100 mètres carrés ou encore la préconisation de travaux si l étiquette énergétique se révèle trop médiocre. Cette préconisation de travaux d amélioration thermique peut s assortir d une proposition d Eco-Prêt à taux 0% articulée avec le prêt principal au moyen du lissage de ce dernier. L exercice demeure néanmoins difficile et peut se heurter aux attentes divergentes des professionnels de l immobilier très attachés et on peut le comprendre à la rapidité de la transaction. En effet, la transformation d une acquisition «sèche» en une opération d acquisitionamélioration suppose le temps de réalisation de devis et risque donc d allonger le temps qui sépare le compromis de la vente définitive. Mais compte tenu de la hausse inéluctable du prix des énergies, cette pratique devrait se rencontrer plus fréquemment avec ce qu elle peut porter de modification progressive du modèle économique de la transaction immobilière. On notera enfin que les subventions et aides fiscales et autres certificats d économie d énergie sont peu pris en compte dans l analyse du dossier financier. Mais les prêteurs s intéressent volontiers à cette question. On peut penser que les propositions financières de demain s articuleront plus spontanément avec les aides de l ANAH, crédits d impôt et autres dispositifs nationaux et locaux. Prêts révisables Compte tenu du taux historiquement bas de ces taux d intérêt, l offre de prêt à taux révisable n existe que de façon marginale et principalement au travers de prêts capés à un point. Assurance décès invalidité et assurance perte d emploi L assurance peut varier assez sensiblement d un prêteur à l autre avec un tarif junior pour les moins de 30 ans qui va de 0.32% à 0,384% du capital emprunté. Au-delà des 30 ans, il existe une multitude de tarifs avec des fourchettes d âge qui ne se recoupent pas d un prêteur à l autre. On voit apparaitre désormais des propositions d assurance dont la cotisation est calculée en fonction du capital restant dû, principalement pour les emprunteurs âgés de plus de 55 ans. Les prêteurs n ont que peu de contrôle du fonctionnement des contrats d assurance qu ils proposent aux candidats emprunteurs. On constate une tendance légère au droit à l oubli concernant des maladies anciennes et guéries qui ainsi ne pénalisent plus l emprunteur. Mais le questionnaire médical doit toujours être rempli avec soin afin d éviter tout risque de fausse

6 déclaration qui serait préjudiciable à l emprunteur. Seul le médecin conseil de l assureur décidera des affections anciennes et guéries susceptibles de tomber dans l oubli. L assurance perte d emploi connaît à son tour une évolution notable avec des baisses tarifaires certaines, que ce produit soit ou non packagé avec l assurance décès invalidité. Les propositions sont très diverses. Pour un couple dont les deux conjoints sont salariés du secteur privé, on rencontre une ristourne permanente de 30% sur la seconde cotisation. On peut aussi rencontrer des offres où l emprunteur choisit le montant de l indemnité à percevoir en cas de sinistre. La cotisation est alors fonction du montant de l indemnité choisie par l emprunteur. Il y a donc dans ce cas, déliaison entre l assurance et la mensualité du prêt immobilier. Quelle que soit la solution choisie, la constante est la modicité de l assurance perte d emploi. Une seconde constante est l augmentation de la durée totale de couverture répartie sur un plus grand nombre de périodes couvertes. La motivation de cette stratégie bancaire est ouvertement affichée. La perte d emploi pèse pour 30% des montées en surendettement de leurs emprunteurs avec les conséquences que cela peut avoir pour les prêteurs. La diminution du coût de l assurance relève donc d une stratégie gagnant-gagnant entre le prêteur et l emprunteur. A noter que le coût de s assurance ne s exprime pas en taux d intérêt mais en pourcentage du capital emprunté ou du capital restant dû. Il ne faut donc pas d additionner le pourcentage de l assurance au taux d intérêt. Dernière minute : Le présent Observatoire des Taux et des Prêts a été réalisé avant l annonce de la réforme de l assurance des prêts bancaires qui figure dans la future loi relative à la consommation. Il convient donc d apporter quelques éclairages supplémentaires. Pour un prêt de 20 ans au taux d intérêt de 3,20% délivré actuellement à une personne de 35 ans, le coût mensuel de l assurance est d environ 3 pour empruntés. Il représente alors 5,04% de la mensualité. Sur la durée du prêt l assurance représente 7200, alors que les intérêts se montent à Quand les taux d intérêt étaient à 4%, le prix de l assurance était le même soit une part dans la mensualité ramenée à 4,71%. Le montant des intérêts était alors de Enfin quand les taux d intérêt étaient à 5%, l assurance était plutôt à 3,50 pour empruntés, compte tenu de l évolution tarifaire évoquée plus haut. L assurance représentait alors 5,03% de la mensualité et sur la durée du prêt atteignait 8400 alors que les intérêts se montaient à Assurances : quelles questions se poser? Les questions relatives à l assurance sont identiques qu il s agisse de l assurance décès invalidité ou l assurance perte d emploi. : Type d assurance Nom du contrat Assureur Délai de carence Délai de franchise

7 Modalités d indemnisation Montant de la cotisation Traduction du % d assurance sur le capital emprunté, en cotisation mensuelle et en taux d intérêt, pour euros empruntés % sur le capital emprunté mensualité Taux d intérêt 0,20% 1,66 0,35% 0,25% 2,08 0,44% 0,30% 2,5 0,52% 0,32% 2,66 0,56% 0,38% 3,16 0,66% 0,42% 3,5 0,73% 0,52% 4,33 0,92% 0,62% 5,16 1,07% 0,66% 5,5 1,14% 0,82% 6,8 1,41% 0,90% 7,5 1,54% Ces chiffres montrent aisément l impact du coût de l assurance sur le taux effectif global. Bancarisation de l emprunteur Hormis pour les prêteurs spécialisés, l octroi d un prêt immobilier conduit inévitablement à la souscription d un compte dans la banque auprès de laquelle on emprunte. En plus de comparer les prêts, il peut donc être intéressant, de mettre en concurrence les conditions de gestion du compte courant. Regard sur le passé Taux bas ou taux historiquement bas. Les termes n ont de sens que si l on est en mesure de comparer et que si l on sait encore d où l on vient. Or en ce domaine, la mémoire est courte. L occasion nous est ici donnée de regarder l évolution des taux il s agit ici encore de taux «barème» qui ont été affichés par le passé. Evolution des taux d intérêt de mars juillet 1999 à décembre 2013

8 Prêts d une durée de 15 ans Historique des taux d intérêt de mars 2014 à décembre 2013 pour des prêts d une durée de 15 ans. Mars ,70 % à 7,90 % Avril ,50 % à 4,50 % Mars ,60 % à 8,60 % Avril ,65 % à 4,25 % Avril ,75 % à 7,80 % Février ,95 % à 4,80 % Mai ,85 % à 7,80 % Mars % à 5,45 % Juillet ,75 % à 5,50 % Avril ,30 % à 4,95 % Mai ,65 % à 6,40 % Avril ,55 % à 4 % Mai ,60 % à 6,20% Mai ,80 % à 4,50 % Mars ,20 % à 5,70% Février ,10 % à 4,70 % Avril ,50 % à 5,60 % Septembre ,35 % à 3,85 % Février ,30 % à 4,95% Avril ,90 % à 3,25 % Décembre ,80% à 3,10%