B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91]

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1 B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] Références du document 6L-4-91 Date du document 25/09/91 o Le fermage moyen Les arrêtés préfectoraux portant statut du fermage expriment le loyer moyen d'une exploitation en fonction d'une quantité déterminée de denrées comprises entre des maxima et des minima (voir article L du code rural). Le fermage d'un sous-groupe rassemblant plusieurs natures de cultures ou de propriétés sera égal à la moyenne des fermages de chaque nature de cultures pondérés par leur superficie (voir ci-avant). Les services calculeront le fermage moyen fixé pour chaque nature de cultures prise comme denrée de référence, en multipliant la quantité moyenne prévue par l'arrêté par le cours moyen de cette denrée au 1 er janvier 1990 (ce dernier est donné par l'arrêté préfectoral en vigueur au 1 er janvier 1990, fixant le prix fermage desdites denrées). o La surface minimum d'installation La SMI moyenne d'un sous-groupe rassemblant des natures de cultures ou de propriétés (pour lesquelles sont définies des SMI) sera égale à la moyenne des SMI spécifiques à chaque culture, pondérées par leur superficie (voir ci-avant). La SMI des terres de polyculture-élevage (correspondant normalement au sous-groupe de référence) est parfois définie par région agricole. Les services devront adopter la SMI qui couvre le mieux le secteur d'appartenance du sous-groupe à évaluer. A défaut, ils seront amenés à déterminer une SMI de polyculture-élevage moyenne soit par une moyenne arithmétique, soit par une moyenne pondérée par la superficie des régions agricoles. o La valeur vénale La valeur vénale d'un sous-groupe comprenant plusieurs natures de cultures ou de propriétés sera égale à la moyenne des valeurs vénales propres à chaque nature de cultures, pondérées par leur superficie (voir ciavant). La valeur vénale de chaque nature de cultures ou de propriétés sera égale à la moyenne des prix de vente actualisés au 1 er janvier des propriétés, pondérés par les superficies vendues. Cette valeur vénale sera déterminée conformément à la formule suivante : où : V i = valeur vénale de la nature de culture i V ij = prix de vente l'année j d'une propriété représentant la nature de culture i S ij = superficie vendue correspondante à V ij A défaut de moyenne pondérée, les services pourront retenir la moyenne arithmétique simple. Les statistiques de valeur vénale seront recherchées auprès du service des domaines ou de la fiscalité immobilière (déclarations de succession), et le cas échéant, des services du ministère de l'agriculture et des chambres d'agriculture,. Cette recherche portera de préférence sur la valeur vénale des propriétés libres de location ou susceptibles d'être rendues libres dans un délai de moins de deux ans. B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] 1

2 Afin de porter un jugement critique sur les résultats obtenus, les services pourront se reporter aux arrêtés du ministère de l'agriculture portant fixation du barême indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles (arrêté publié au JO au cours du 3ème trimestre de chaque année). b) Détermination du rapport de valeur o Calcul des ratios bruts Pour chaque sous-groupe de cultures ou de propriétés à évaluer, les services calculeront les ratios de revenu net, valeur vénale, fermage moyen, SMI par le rapport :. pour le revenu net, la valeur vénale et le fermage o Calcul des ratios nets Les ratios bruts ont été calculés à partir de critères de valeur qui intègrent à la fois la rémunération du propriétaire (valeur locative) et des éléments étrangers à la rente du sol (valeur des plantations, des infrastructures, des moyens de production ou d'exploitation...). L'évaluation cadastrale cherchant à appréhender au sein du revenu de la terre la part qui rémunère la seule possession (celle qui revient au propriétaire), il est donc nécessaire de corriger les ratios bruts. Compte tenu des pratiques d'évaluation cadastrale, les ratios de revenu net seront réduits de 50 % pour obtenir le projet de l'administration. Toutefois, ce pourcentage pourra être dépassé s'il est démontré que la part de la rente du sol est moindre. Pour les ratios de SMI une réduction équivalente à celle pratiquée sur le revenu net est à appliquer. Pour les ratios tirés des arrêtés préfectoraux portant statut du fermage, les réductions des ratios doivent être déterminées en tenant compte des conditions de location, notamment en ce qu'elles concernent des vignes ou des vergers qui sont ou ne sont pas en pleine phase de production. S'agissant des ratios de valeur vénale, il convient de se renseigner, lors de l'enquête auprès des inspections des domaines et de la fiscalité immobilière, sur le point de savoir si les prix de cession, ou déclarés lors des successions, correspondent essentiellement à des cultures en pleine production ou l'inverse. Au besoin, des données relatives à des parcelles en pleine production d'une part, et en fin de production d'autre part, pourraient être recueillies. Les ratios à appliquer pourraient alors être estimés comme pour ceux relatifs aux arrêtés préfectoraux. o Estimation du ratio à retenir Les services devront porter un jugement critique sur la qualité des ratios nets qu'ils auront obtenus. Ils privilégieront les ratios déterminés à partir des éléments statistiques les plus fiables, les plus nombreux et qui recouvrent le mieux la nature de culture étudiée. Par exemple, si le revenu net du sous-groupe des vergers de pommiers est calculé à partir de données propres aux pommiers, alors que leur valeur vénale est estimée à partir de celle de l'ensemble des vergers, il est préférable de donner une représentativité plus grande au ratio du revenu net qu'à celui de la valeur vénale. Le ratio à retenir pourra être obtenu en effectuant la moyenne des ratios nets que le service aura décidé de ne pas éliminer. c) Détermination du projet de valeur à l'hectare sectorielle B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] 2

3 Le projet de valeur à l'hectare sectorielle du sous-groupe à évaluer sera égal au produit de la valeur à l'hectare du sous-groupe de référence par le ratio net. Les services s'assureront que le résultat obtenu est cohérent avec l'évaluation des autres sous-groupes dans le secteur et avec l'évaluation de sous-groupes identiques dans les secteurs voisins. Si tel n'était pas le cas, il y aurait lieu de vérifier les éléments ayant conduit au ratio utilisé. III - EVALUATION DES PROPRIETES DU GROUPE 7 (AUTRES PROPRIETES NON BATIES) A - EVALUATION PAR LA METHODE DE LA MOYENNE «Pour les terrains à bâtir (la valeur à l'hectare est fixée) à 1 p. 100 de la valeur vénale moyenne qui résulte, pour ces terrains, des mutations intervenues au cours des trois années précédant la date de référence de la révision» (article 20-I-1). Le projet de valeur à l'hectare sectorielle du sous-groupe des terrains à bâtir sera donc fixé à 1 p. 100 de la valeur moyenne sectorielle qui a été déterminée à l'occasion des travaux de délimitation des secteurs d'évaluation urbains. B - EVALUATION PAR LA METHODE DE LA COMPARAISON 1. Evaluation du sous-groupe des terrains constructibles «Pour les terrains constructibles le projet de valeur à l'hectare est fixée à 50 p. 100 de la valeur à l'hectare retenue pour le sous-groupe des terrains à bâtir dans le secteur d'évaluation» (article ). 2. Evaluation des autres sous-groupes du groupe 7 a) Comparaison avec un sous-groupe de référence «Pour les autres sous-groupes du dernier groupe, la valeur à l'hectare est égale à un pourcentage de la valeur à l'hectare du sous-groupe des terres de culture ou d'élevage le plus important en superficie dans le secteur d'évaluation...» (article ). Pour le sous-groupe «chemin de fer, canaux navigables...», la loi fixe ce pourcentage à 150 % et pour le sous-groupe «carrières, ardoisières... à 65 %.» Pour ces sous-groupes, la VHS sera déterminée automatiquement après rattachement des classes communales aux classes sectorielles. Aucune VHS ne doit donc être proposée à la C.D.E.C. Pour le sous-groupe «jardins, terrains d'agrément...» et le sous-groupe «autres terrains», la loi prévoit une fourchette de pourcentages respectivement fixée de 150 à 400 % et de 3 à 20 %. Pour ces deux derniers sous-groupes, le projet de pourcentage à appliquer à la valeur à l'hectare sectorielle du sous-groupe de terres de culture ou d'élevage est calculé selon le processus suivant : 1. Calcul du pourcentage départemental P du revenu cadastral moyen à l'hectare du groupe actuel des terrains d'agrément par rapport à celui de l'ensemble des groupes actuels des terres et des prés. 2. Calcul de la VHS moyenne (arithmétique) départementale du sous-groupe des terres de polyculture 7. Le pourcentage à appliquer pour les terrains d'agrément dans chaque secteur est le suivant : B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] 3

4 Le même processus doit être utilisé pour le sous-groupe «autres terrains» en faisant intervenir le groupe actuel des «landes» au lieu de celui des «terrains d'agrément». Un exemple est donné en annexe 6. Dans l'hypothèse où les résultats seraient en dehors des fourchettes prévues par la loi, il y aurait lieu, selon le cas, de retenir les pourcentages maximum ou minimum autorisés. b) Comparaison avec le même sous-groupe situé dans les secteurs ou départements voisins «Lorsqu'il n'existe pas de sous-groupe de culture ou d'élevage dans le secteur d'évaluation, la valeur à l'hectare des sous-groupes (du dernier groupe, autres que le sous-groupe terrains à bâtir et terrains constructibles) est fixée par comparaison avec celle qui est retenue pour ces mêmes sous-groupes dans les secteurs ou départements voisins» (article 20-II). Dans de cas, la VHS est déterminée de la manière suivante : 1. Sélection des secteurs ou des départements les plus voisins où l'identification du sous-groupe de terres de culture ou d'élevage le plus représenté en superficie ne présente pas de difficulté. La moyenne des VHS de ces sous-groupes est prise comme VHS de référence. 2. Recherche des pourcentages proposés pour le sous-groupe à évaluer dans ces même secteurs ou départements. La moyenne de ces pourcentages est également prise comme pourcentage de référence. Le projet de VHS du sous-groupe à évaluer est égal au produit des deux moyennes obtenues ci-avant (voir exemple en annexe 7). c) Remarque La VHS du sous-groupe de référence pouvant être d'un niveau différent selon la nature de ce sous-groupe (terres de polyculture, landes pacables...) il peut en résulter : - des VHS faibles pour les autres sous-groupes du 7ème groupe (par exemple lorsque le sous-groupe des landes pacables est pris comme terre de référence) ; - des évaluations différentes pour des terrains de même nature situés dans des secteurs voisins. Cette situation résulte des termes de référence prévus par la loi. IV - CAS PARTICULIERS DES SOUS-GROUPES FAISANT L'OBJET D'UNE LOCATION DE CHASSE Les dispositions de l'article 1509 III du CGI n'ont pas été remises en cause par la loi de révision. Aussi, les revenus tirés de la location pour la chasse doivent être inclus dans l'évaluation cadastrale, soit directement si des sous-groupes spécifiques ont été créés, soit par l'intermédiaire de classes sectorielles dans le cas contraire. L'évaluation des sous-groupes concernés sera réalisée en transposant les principales dispositions retenues lors de la mise en oeuvre de l'article 10 de la loi de finances rectificative pour Sous-groupes créés pour des parcelles comportant des baux de chasse La valeur à l'hectare de ces sous-groupes comprend deux parts : - une part représentative de la rente du sol : elle correspond à la VHS du sous-groupe nette du droit de chasse. Elle est déterminée conformément aux modalités d'évaluation propres aux différents groupes ; - une part représentative des revenus nets à l'hectare tirés de la chasse : la valeur moyenne à l'hectare des droits de chasse sera déterminée par la moyenne des prix de location 8 pratiqués dans le secteur, pondérée par les superficies louées. Cette valeur pourra être diminuée d'une valeur moyenne à l'hectare des frais susceptibles d'être engagés ou supportés par les bailleurs. Les prix de location, ainsi que les frais potentiels, seront tirés d'une part des clauses des contrats de location de chasse, d'autre part d'enquêtes réalisées auprès des sociétés de chasse. B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] 4

5 2. Sous-groupes dont une partie des propriétés est louée pour la chasse Lorsque les conditions de création de sous-groupes spécifiques ne sont pas réunies (voir note du 31 janvier L-1-91, pages 7 et 8), il faut tenir compte de la valeur particulière des terrains faisant l'objet d'un droit de chasse, en instituant des classes sectorielles adaptées. La valeur à l'hectare de ces sous-groupes sera déterminée en ajoutant à la valeur hors droit de chasse, fixée conformément aux techniques d'évaluations propres aux différents groupes, une valeur moyenne à l'hectare représentative des revenus nets tirés des locations de chasse pour chaque sous-groupe. Cette valeur moyenne sera déterminée, après enquête auprès des société de chasse, par le rapport entre : - le revenu net tiré de la chasse pour chaque sous-groupe, calculé en appliquant les prix de location moyens à l'hectare (réduits le cas échéant des frais, voir ci-avant) 9 pratiqués dans le secteur aux surfaces données en location qui ressortent des états 6035 NM ; - et la surface totale (louée ou non pour la chasse) de chaque sous-groupe. V - CAS DES DEPARTEMENTS DE PARIS, DES HAUTS-DE-SEINE, DE LA SEINE-SAINT- DENIS ET DU VAL-DE-MARNE En raison de la faible importance des propriétés des groupes 1 à 4 dans ces départements, leur évaluation sera déterminée par comparaison avec celle des départements voisins. VI - LES TRAVAUX DE RECHERCHE DE COHERENCE Ces travaux consistent à s'assurer, par une analyse comparative des résultats obtenus, de leur cohérence d'ensemble au regard de chaque groupe et sous-groupe de cultures ou de propriétés. Dans ce cadre, il est indispensable de rechercher les raisons qui expliquent les écarts importants entre les VHS de sous-groupes comparables (y compris avec celles des départements voisins). Ces travaux visent à corriger les distorsions qui peuvent résulter de l'emploi de méthodes d'évaluation différentes pour un même sous-groupe, mais qui peuvent aussi être liées à la qualité des échantillons d'actes de location. Ils ne doivent cependant pas conduire à gommer les spécificités locales de marché. A - LA COHERENCE DEPARTEMENTALE Cette cohérence doit être vérifiée en étudiant les écarts de valeur constatés pour un même sous-groupe en fonction des secteurs d'évaluation. Ces écarts doivent normalement traduire, pour l'essentiel, des conditions de marché (structure des exploitations, pratiques des contrats de location...) et des potentialités agricoles différentes. B.O.I. 25 septembre 1991 [BOI 6L-4-91] 5