Les apports de la loi A.L.U.R et MACRON pour le conseil syndical

Transcription

1 Les apports de la loi A.L.U.R et MACRON pour le conseil syndical

2 Introduction I. Les nouveautés légales et réglementaires II. Les évolutions légales et réglementaires Conclusion

3 Introduction Depuis deux ans, des changements non négligeables ont été apportés par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, la loi dite MACRON du 6 août 2015 et le décretdu26mars2015surlecontratdemandattypedesyndic. Il n est pas toujours simple pour les conseils syndicaux de s y retrouver dans ces nouvelles dispositions et faire la part des choses entre les interprétations fondées ou douteuses de certains syndics professionnels. L objet de cette conférence vise à présenter de manière la plus simple et complète possible les évolutions plutôt spécifiques aux conseils syndicaux.

4 I. Les nouveautés légales et réglementaires 1. Le suivi par le conseil syndical du compte bancaire séparé ou individualisé du syndicat des copropriétaires (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 complété par la loi A.L.U.R.). Le syndic est désormais tenu de fournir au conseil syndical les relevés du compte bancaire séparé ou individualisé pour les syndicats jusqu à quinze lots, et ce, dès réception de ceux-ci. Cette démarche vise à faciliter l accomplissement par le conseil syndical de sa mission légale d assistance et de contrôle de la gestion du syndic (art.18delaloidu10juillet1965).

5 2. Le syndic professionnel doit fournir un accès extranet aux documents intéressants le syndicat depuis le 1 er janvier 2015 (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi A.L.U.R.) Le dispositif : - ne fixe aucune liste des documents; - offre la possibilité à l assemblée générale de dispenser le syndic de constitutiond unextranetparunvoteàlamajoritédel art.25; - prévoit qu en cas de dispense le syndic, celui-ci devra défalquer un montant forfaitaire à ses honoraires de gestion courante(décret du 26 mars2015).

6 Il appartient au syndicat en assemblée générale de déterminer: - une liste de documents exhaustive comprenant a minima: les procès-verbaux des assemblées générales; le règlement de copropriété; le carnet d entretien de l immeuble; le grand livre actualisé, les annexes comptables des comptes clos; les diagnostics réglementaires des parties communes et équipements collectifs; les contrats d entretien; lesordresdeservice; les factures

7 - un montant suffisamment raisonnable (ou «dissuasif») stipulé dans le contrat de mandat de syndic, en cas de dispense consentie à ce dernier, de ce service favorisant un suivi régulier et précis de la gestion du syndic par tous les copropriétaires. 3. La mise en concurrence du mandat du syndic: - a ) le syndic de promotion (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965 complété par l article 55 de la loi A.L.U.R.), ne peut être maintenu en assemblée générale, qu après mise en concurrence de son mandat par le conseil syndical ou les copropriétaires. Ce mécanisme peut représenter une solution à des situations inextricables auxquelles sont confrontées des copropriétés neuves: unsyndicdésignéparleconstructeur,quipeineparce«conflit d intérêt»àobtenirdecedernierlareprisedes non-façons et malfaçons.

8 - b ) le syndic en exercice à la charge du conseil syndical (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965 complété par l article 55 de la loi A.L.U.R. et 88 delaloimacron). Le conseil syndical doit désormais mettre en concurrence le mandat du syndic tous les 3 ans, sauf si l assemblée générale antérieure l en exonère. A titre d exemple: si l assemblée générale annuelle 2016 nomme un syndic, le conseil syndical devra en interne mettre en concurrence le mandat de syndic en 2019, sauf si l assemblée générale de 2018 l en exempte.

9 4. L avocat missionné par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires devra désormais proposé préalablement à sa constitution une convention d honoraires(art. 51 de la loi MACRON du 6 août2015ayantcomplétél article10delaloidu31décembre1971). Cette nouvelle disposition vise à apporter un peu plus de transparence dans les dossiers contentieux (recouvrement des provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs et autres actions judiciaires du syndicat), et minimiser ainsi les divergences quant au coût souvent onéreux de ce ces procédures. Leconseilsyndicalpeutàcetitreexigerdusyndicqu il: - requière une convention d honoraires avant toute assignation; - négocie à la baisse une convention trop onéreuse pour l action envisagée.

10 «Le Colloque de l ARC 15 mars 2016» Les apports de la loi A.L.U.R et MACRON II. Les évolutions légales et réglementaires 1. Les notifications et mises en demeure en matière de fonctionnement du syndicat des copropriétaires peuvent désormais être également opérées par voie électronique (art.55 de la loi du 24 mars 2014 ayant introduitunarticle42-1àlaloidu10juillet1965). Il s agit ainsi de minimiser les coût d affranchissement des notifications des convocations, des procès-verbaux des assemblées générales et des mises en demeure en matière de recouvrement de provisions et charges auprès des copropriétaires débiteurs.

11 La mise en place de ce mécanisme implique un accord individuel de chaque copropriétaire, ceux exprimant leur refus devront recevoir les ces notifications par la «voie ordinaire» (lettre recommandée avec demande d avis de réception, voire remise contre émargement pour la notification de la convocation de l assemblée générale). 2. Le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical L article 55 de la loi A.L.U.R confirme le principe réglementaire énoncé à l article26dudécretdu17mars1967. Le conseil syndical doit donc légalement être associé par le syndic à l établissement du budget prévisionnel.

12 3. Les honoraires du syndic pour le suivi des travaux. L article 55 de la loi A.LU.R. complète l article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965surleshonorairesdusyndicpourlesuividestravaux. L article 55: - rappelle, que le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel par une résolution spécifique à la même assemblée générale; - fixe, que ces honoraires doivent être déterminés sur le montant H.T. des travaux, selon un barème dégressif et, qu ils ne peuvent pas être stipulés dans le contrat de mandat du syndic, même à titre indicatif.

13 4. Les archives du syndicat des copropriétaires L article 55 de la loi A.L.U.R. autorise désormais l assemblée générale a décidé de confier les archives du syndicat à une société de stockage par unvoteàlamajoritédel article25delaloidu10juillet1965. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires ne doit supporter: - que le coût du contrat de l entreprise de stockage; - du syndic la moindre facturation supplémentaire, bien au contraire celui-ci doit défalquer de ses honoraires de gestion courante un montant réel ou forfaitaire correspondant à cette prestation qu il n exerce plus et, qui lui incombe en principe légalement(décret du 26 mars 2015 sur le contrat de mandat-type de syndic).

14 5. La délégation de pouvoir au conseil syndical en matière de gestion courante de l immeuble. L article 25 alinéa a de la loi du 10 juillet 1965 autorisait déjà l assemblée généraleadéléguéundesespouvoirsàlapersonnedesonchoixdansun objet déterminé. L article 59 de la loi A.L.U.R. va plus loin en permettant désormais, à l assemblée générale de décider, que l exécution des prestations courantes relevant du budget prévisionnel est partagée entre le syndic et le conseil syndical. Une telle«cogestion» réservée aux copropriétés comprenant au plus 15 lots peut générer des conflits de compétence, ce qui implique de prévenir ces difficultés par une convention définissant les rôles de chacun.

15 6. La délégation de pouvoir au conseil syndical pour le raccordement de l immeuble à la fibre optique très haut débit. L assemblée générale était souveraine jusqu à présent pour se prononcer sur le raccordement de l immeuble à la fibre optique très haut débit par un opérateur, selon la proposition établie par ce dernier, jointe à la convocation et adoptée à la majorité de l article 24 de la loi du 10 juillet L article 114 de la loi MACRON du 6 août 2015 autorise désormais, l assemblée générale a opéré une délégation de pouvoir en la matière au conseil syndical pour l approbation d une future convention éditée par un opérateur, ce qui implique que le conseil syndical dispose d une assurance de responsabilité civile.

16 Une telle décision de l assemblée générale doit être murement réfléchie, danslamesureoùellepourraitgénérer: - des différends entre les copropriétaires, si ces aménagements ne pouvaient pas par exemple être réalisés dans les gaines existantes (passage en apparent affectant l harmonie de l immeuble); - des actions en réparation du préjudice des copropriétaires lésés à l encontre des conseillers syndicaux sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (art du Code civil), d où l obligation légale de conclusion d une police spécifique.

17 7. Une autorisation spéciale impérative pour les contrats conclus entre le syndicat et une entreprise en lien avec le syndic. L article 55 de la loi A.L.U.R. confirme là encore un principe fixé réglementairement par l article 39 du décret du 17 mars L assemblée générale doit se prononcer sur toute souscription de contrat du syndicat avec une société liée directement ou indirectement avec le syndic, par un vote à la majorité de l article 24 selon les éléments essentiels joints à sa convocation(proposition de convention). Et la loi de préciser désormais, qu à défaut de respect de la procédure, le contrat n est pas opposable au syndicat des copropriétaires.

18 Ce dispositif vise à limiter les pratiques abusives de syndics professionnels consistant à imposer subrepticement leurs filiales aux syndicats des copropriétaires pour des prestations parfois inutiles et/ou trop onéreuses telles que: - les compagnies d assurances; - les établissements financiers; - les entreprises de bâtiments et autres services

19 Conclusion: Comme l a révélé notre exposé, la récente évolution législative et réglementaire n a pas forcément entrainé un chamboulement du droit de la copropriété. Si les apports et précisions du Parlement et du Gouvernement s avèrent plutôt positifs pour les conseils syndicaux (et donc les copropriétaires), il est nécessaire de faire preuve de vigilance quant: - à certains pouvoirs consentis aux contours à définir avec ou sans décret d application; - aux velléités de certains syndics professionnels de maintenir des pratiques abusives et/ou irrégulières lucratives.