La place et le rôle des opérateurs de logement social dans les projets d habitat participatif

Transcription

1 La place et le rôle des opérateurs de logement social dans les projets d habitat participatif Vincent Lourier, directeur 1ère réunion du réseau régional des collectivités locales de l habitat participatif Marseille 9 décembre 2013

2 1. Les coopératives d Hlm

3 Un peu d histoire Une des quatre familles composant le mouvement Hlm, issue des mouvements ouvriers de la fin du XIXè Un essor à l issue de la 2 nde guerre mondiale, en appui du Mouvement «Castors», marqué par de nombreuses innovations puis une phase de décroissance interrompue au début des années 90 Des entreprises de l économie sociale à statut Hlm Une vocation : l accession à la propriété des ménages à revenus modestes Deux métiers complémentaires : la construction et la gestion locative, la gestion de copropriétés Plus de ménages logés depuis un siècle et logements produits en 2012 dont 75% en accession

4 La présence territoriale 174 coopératives d Hlm locales ou régionales, œuvrant au service des habitants et faisant appel au tissu économique local des gouvernances locales, parfois insérées de manière opérationnelle ou capitalistiques dans des logiques de «groupes»

5 La présence territoriale

6 La présence territoriale

7 La présence territoriale 04 Scp d Hlm des Alpes de Haute-Provence 06 Gambetta PACA Poste Habitat Provence 13 La Maison Familiale de Provence Le Foyer de Provence Soleil Logis 83 Azur Habitat 84 Axédia

8 Une marque métier fédératrice

9 2. Les organismes d Hlm Et l habitat participatif

10 Le guide «Accompagner les projets d habitat coopératif et participatif» Une première réponse aux sollicitations dont font l objet les organismes d Hlm Une «boîte à outils» à destination des organismes Hlm pour mieux cerner ces démarches et comprendre le rôle et la place qu ils peuvent avoir. Des clés d action, formalisées principalement par un exposé des outils juridiques mobilisables et des monographies des projets les plus avancés. Un guide qui date de 2011 en cours de refonte avec un objectif de parution avant l été 2014

11 Rappel de la définition «officielle» Article L du CCH issu du projet de loi «ALUR» L habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants.

12 Les attentes des groupes d habitants vis-à-vis des organismes Hlm Avoir une meilleure connaissance des marchés locaux de l habitat Avoir accès à des opportunités foncières Bénéficier de l expérience des organismes en montage d opérations Stabiliser et sécuriser l opération auprès des partenaires (collectivités, banques, notaires ) Porter financièrement l opération Diminuer les coûts Permettre la mixité sociale

13 L intérêt des organismes Hlm pour l habitat participatif Innover dans les pratiques, les modes constructifs et le rapport aux habitants Se faire connaître, auprès des collectivités notamment Développer et asseoir des valeurs de partage et de solidarité Répondre à la demande des collectivités locales Répondre à une demande des habitants Améliorer la qualité du service rendu Dynamiser un quartier Diminuer les coûts de construction et/ou de gestion S assurer d une gestion facilitée sur le long terme Faire des habitants des partenaires

14 La place des organismes d Hlm dans ce partenariat Un niveau d implication à définir et des implications à connaître Un premier niveau d intervention : être «référent» contribuer à la formalisation du projet Un second niveau : assister l opération en prestation de services et/ou MOD Un troisième niveau : être maître d ouvrage

15 La place des organismes d Hlm dans ce partenariat Un équilibre à trouver avec le groupe d habitants : Comprendre le fonctionnement et les attendus du groupe Formaliser le plus tôt possible les relations Se faire assister Obtenir un engagement concret du groupe d habitants Aboutir à un montage juridique et financier précis Etre prêt à s investir plus que pour un projet classique

16 Zoom sur les montages juridiques Un choix difficile qui renvoie à des choix collectifs : - économiques, lors de la conception du projet : revenus des membres du groupe, recours à l emprunt collectif ou individuel, intégration de logements locatifs sociaux - de gouvernance, pour la gestion future : gestion collective de l ensemble immobilier ou que des parties communes, gestion des entrées/sortie de la structure de gestion Un choix qui doit être fait le plus en amont possible car il a des conséquences sur la conduite du projet. Une boite à outils fournie mais non sécurisée : SCI-A, SCCC, SCI-APP

17 Zoom sur la loi «ALUR» Le projet de loi ALUR donne une définition de l habitat participatif et formalise deux statuts de sociétés d habitat participatif qui ne sont pas exclusifs des statuts pré-existants. La société d autopromotion «Fournir à leurs associés personnes physiques la propriété ou la jouissance d un logement à titre de résidence principale et d entretenir et d animer les lieux de vie collective qui y sont attachés» La coopérative d habitants «fournir à leurs associés personnes physiques la jouissance d un logement à titre de résidence principale et e contribuer au développement de la vie collective» La loi ALUR habilite les organismes d Hlm à s associer avec ces sociétés (capital, prestations )

18 Zoom sur les montages juridiques L intervention d un organisme d Hlm se fera dans le respect du CCH Prestations de service, avec des différences selon les statuts Participation financière, dans le respect de l objet social Hlm Maîtrise d ouvrage directe Les points de difficultés La mixité d occupation entre locatif social et propriété ou jouissance La première attribution des logements Hlm et en cas de mutation La mixité financement collectif/financements individuels Le financement des parties collectives en investissement et en fonctionnement Le régime des garanties De la résolution de ces difficultés dépendra le développement de l habitat participatif

19 3. La démarche collective d innovation (DCI)

20 Pourquoi une DCI? Un élément déclencheur : le colloque du 21 novembre 2011 sur «Le logement et l économie sociale» La constitution d un groupe de travail large La proposition d une méthode éprouvée pour consolider l habitat participatif : la Démarche Collective d Innovation Les objectifs de la DCI 1. interagir, dans la mesure du possible, avec le projet de loi à venir, même si les délais semblent très contraints 2. accompagner les projets et lever les difficultés identifiées 3. asseoir le modèle économique et financier, en dialogue avec les acteurs économiques 4. mobiliser le monde universitaire Les partenaires : Coordin action, RNCHP, RAHP, Crédit coopératif, Crédit mutuel, Amallia, FNSCHLM, USH, CDC

21 Pourquoi une DCI? Les résultats attendus des propositions d aménagements législatifs, règlementaires et fiscaux pour faciliter et sécuriser les projets d habitat participatif des solutions d ingénierie reproductibles portant sur le financement et les garanties à apporter aux projets le partage d expériences et la mise en place d outils à destination de l ensemble des parties prenantes facilitant le développement des projets d habitat participatif La méthode et le dispositif d accompagnement de la démarche L appui à projets concrets L animation d une réflexion entre parties prenantes

22 Les groupes retenus Le calendrier 19 octobre 2012 : décision d engager une DCI, diffusion d une fiche d identification de projets aux «réseaux» 23 novembre : examen de la trentaine de fiches remontées 23 janvier 2013 : 1 ère réunion de travail Les critères exemplarité : le projet développe une problématique particulière qui mérite d être explorée potentialité : la problématique est susceptible d être partagée par un grand nombre de projets existants ou à venir De ce point de vue, plusieurs aspects ont été examinés : le niveau de participation accordée aux habitants (de l autopromotion à la co-conception) la mixité sociale, générationnelle, etc. la localisation et la typologie (urbain/rural, individuel/collectif, neuf/ancien)

23 Les groupes retenus

24 Les premiers enseignements Des projets multiformes Une forte implication des collectivités locales La présence quasi-systématique d un organisme d intérêt général La difficulté de la mobilisation des financements et des garanties

25 La suite Trois chantiers à mener au 1 er semestre Capitaliser sur l expérience des groupes pour refondre le guide de 2011 et l orienter vers les collectivités locales 2. Proposer un plan d actions pour accompagner le vote de la loi ALUR 3. Approfondir les questions de financement

26 Merci de votre attention