MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUE

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1 MARKETBEAT FRANCE ENTREPÔTS LOGISTIQUE 1er Trimestre 2017

2 SOMMAIRE 01 Synthèse 02 Contexte économique 03 Demande placée 04 Valeurs locatives et offre immédiate 05 Investissement 06 Définitions

3 ENTREPÔTS LOGISTIQUE : SYNTHÈSE 1ER TRIMESTER 2017 Demande placée Segmentation demande placée m² -25% (T1/T1) Activité des chargeurs 5% 4 45% 19 23% 3 Moins de m² à m² à m² 27% 2 Sup. à m² Poids chargeurs Demande placée d entrepôts logistiques en France, en millions de m² 75% Poids dorsale 55% Immostat 2

4 CONTEXTE ÉCONOMIQUE AU BEAU FIXE MALGRÉ QUELQUES NUAGES De belles éclaircies Début 2017, l économie mondiale reprend des couleurs malgré les incertitudes politiques : élections cruciales en Europe, futures décisions du nouveau président américain. Portée par la dynamique des marchés américains et émergents, l INSEE prévoit une croissance du commerce mondial de 4,2%. Cette embellie a profité à la zone euro (croissance de 0,4% au 4 ème trimestre 2016), avec une hausse de la consommation privée et des exportations, soutenues par la dépréciation de l euro face au dollar. Toutefois, le risque inflationniste, entretenu notamment par l évolution du prix du pétrole (+2% en zone euro en février 2017), pourrait pénaliser le pouvoir d achat des ménages. Dans ce contexte favorable, la croissance française devrait acter un léger ralentissement avec seulement de 0,3% attendus au 1 er trimestre Production manufacturière : 3 mois de repli Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 INSEE Production manufacturière en France (base 100 en 2010) L indice de la production manufacturière s est graduellement replié pour atteindre 101,2 points en février, contrecoup de la percée de novembre (103,8). Les principaux agrégats de cet indicateur, repassé sous sa moyenne 12 mois, montrent des évolutions contrastées. L industrie agroalimentaire (-1,9% 1 ) a vu ses marges se réduire, pénalisée par la hausse des matières premières, une fiscalité en augmentation et la guerre des prix entre enseignes. La fabrication d autres produits industriels est aussi dans le rouge (-1%), au contraire du matériel de transport (+2,3%) et des biens d équipements (+0,3%), en territoire positif. Rebond du transport-entreposage, repli en trompe l œil du commerce de gros Les indices du transport et de l entreposage sont restés bien orientés en fin d année (+1,9% en décembre 2016), après plusieurs mois d activité en dent de scie. En lien direct avec les fonction logistiques, l entreposage et les services auxiliaires de transport ont accompagné la bonne orientation de cet indicateur (+1,3%). Le repli de décembre (-0,5%) dans le commerce de gros mérite d être nuancé. Le 4 ème trimestre 2017 montre en effet un léger regain (+1,3%) par rapport à son équivalent de la fin Selon la Banque de France, l activité du commerce de gros a retrouvé sa moyennes de long terme, et les chefs d entreprises prévoient une poursuite de cette tendance au 2 ème trimestre. INSEE Chiffres d affaires dans le transport-entreposage et le commerce de gros*, en % du glissement annuel Sources : INSEE, SOES * Hors automobiles et motocycles 1 Trois derniers mois rapportés à la même période n-1 3

5 DEMANDE PLACEE DÉBUT D ANNÉE SATISFAISANT Démarrage en douceur La demande placée d entrepôts logistiques a totalisé m² au 1 er trimestre D une année sur l autre, la correction (-25%) est importante, mais mérite d être appréciée à l aune du démarrage spectaculaire de l an passé ( m² au 1 er trimestre 2017). Les 28 opérations intervenues confirment le contraste (42 réalisations à la même période). Après une année 2016 exceptionnelle, placée sous le signe des poids lourds de la grande distribution, ce début d exercice se positionne dans la tranche haute des démarrages observés ces dernières années. L Ile-de-France, pilier de la dorsale Le corridor logistique a concentré la majorité (55%) des mouvements d utilisateurs ( m²). Pour autant, Les marchés hors de cet axe ont connu des niveaux d activité sensiblement supérieurs à leurs ratios habituels (34% en moyenne depuis 10 ans). Demande placée d entrepôts logistiques en France, en milliers de m² Immostat T1 T2 T3 T4 Demande placée en France par géographie, en % des surfaces Le redéploiement des chaînes d approvisionnement de la grande distribution avait animé les marchés secondaires en Ce secteur a poursuivi ce mouvement avec le compte propre de LIDL ( m²) à Montchanin. Le e- commerce a également fourni un relais d activité, avec la réalisation du plus grand site de distribution d AMAZON ( m²) à Boves. L Ile-de-France (et son extension du Sud de l Oise) s est affirmée comme le moteur des marchés établis, malgré un repli de -10% en un an. Au titre des principales transactions, citons le clé-en-main d ALINEA ( m²) à Nanteuil-le-Haudouin et la prise à bail de SAMADA ( m²) à Wissous. Plusieurs locations pour des gabarits d entrepôts de 10 à m² ont également animé la Seine-et-Marne, dont CDISCOUNT à Saint-Mard. Départ en ordre dispersé Immostat Demande placée sur les marchés de la dorsale au 1 er trimestre de chaque année, en milliers de m² Hors du périmètre francilien, Lyon et Lille, deux poids lourds du corridor logistique sont restés en retrait de leur rythme de l an passé. Seule la prise à bail de SIMASTOCK ( m²) aura animé le marché lillois, mais aucun mouvement n est encore intervenu à Lyon, contrecoup de 2 années très actives. Le marché de Marseille s est redressé après son passage à vide de 2016, avec 3 signatures sur la zone de Clésud (près de m²), dont deux émanant de logisticiens. En position intermédiaire entre Lyon et Marseille, la Valléedu-Rhône a confirmé sa vocation logistique. Le choix du spécialiste de la vente en ligne ALLOPNEUS (1 ère tranche de m²) d implanter à Valence sa 2 ème plateforme permettra d approvisionner l Espagne et l Italie. Immostat 4

6 DEMANDE PLACEE SOUTIEN DES GRANDES OPÉRATIONS EN XXL Transactions d envergure en 1 ère ligne Les positionnements d utilisateurs sur des plateformes XXL ont tiré le marché immobilier logistique vers le haut, et confirment leur poids grandissant depuis 2 ans. Les opérations clés-en-main d AMAZON et d ALINEA ont d ailleurs compensé le creux d activité des gabarits d entreposage de 30 à m². Sur ce créneau animé uniquement par des chargeurs, d importants rééquilibrages sont attendus en cours d année. Les logisticiens talonnent en revanche les chargeurs pour les formats logistiques de 10 à m². Plusieurs comptes propres menés par des prestataires logistiques ont d ailleurs mis à l honneur la Bretagne, l Auvergne- Rhône-Alpes et le Grand-Est (LE ROY LOGISTIQUE; GRENOBLE LOGISTIQUE DISTRIBUTION ; FM LOGISTIC). La première main domine Demande placée en France par taille, en % des surfaces Immostat Demande placée et schémas d opérations en France selon l état du bâti, en % des surfaces Les positionnements d utilisateurs sur des entrepôts neufs continuent de dominer (80% des volumes traités), et prolongent la tendance présente depuis 2 ans. Les clésen-main et les comptes propres en XXL ont participé à maintenir élevé cette proportion, mais pas seulement. Les schémas locatifs classique ont aussi renforcé cette prédominance de la première main, entretenue par quelques offres de dernière génération bien localisée. La prise à bail de SAMADA/MONONPRIX ( m²) a tiré vers le haut ce ratio, de même que les signatures de SIMASTOCK et CDISCOUNT. Pour les segments d entreposage de 10 à m², les locations de seconde main ont été les solutions immobilières privilégiées par plusieurs logisticiens, sur la zone de Clésud notamment. Les chargeurs à la manœuvre sur la plupart des marchés Immostat, Cushman & Wakefield Demande placée en France par type de preneur au 1 er trimestre 2017, en milliers de m² Comme l an passé, l activité des chargeurs ( m²) a dépassé de loin celle des logisticiens (75% des volumes traités). Ceux-ci ont dominé aussi bien sur le corridor logistique ( m²), surtout via des schémas locatifs classiques, que sur les marchés secondaires. Les logisticiens ont quant à eux partagé pour moitié leurs positionnements dans et hors de la dorsale. A l exception d une vente à utilisateur, leurs implantations en Bretagne, en Auvergne-Rhône-Alpes (Isère) et dans le Grand Est se sont uniquement effectuées dans le cadre de comptes propres. Immostat, Cushman & Wakefield 5

7 Cushman & Wakefie VALEURS LOCATIVES ET OFFRE TENSIONS SUR LE NEUF QUI SE FAIT RARE Tensions ponctuelles sur les grands marchés Valeurs locatives prime, /m²/an Après 4 années de progression de la demande placée, les loyers prime sont restés stables à Marseille et à Lille, et ont légèrement augmenté en Île-de-France (55 /m²/an) et à Lyon (47 /m²/an). L étroitesse de l offre de dernière génération peut occasionner quelques tensions sur les valeurs des marchés les plus stratégiques. Les loyers faciaux d entrepôts neufs bien localisés en Ile-de-France se sont échelonnés de 45 à 55 /m²/an. Sur le marché lyonnais, l offre de classe A reste particulièrement étroite, entretenue par un foncier mobilisable rares dès lors que les opérations développées excèdent les m² d entreposage. Pour Toulouse, Bordeaux, Le Havre et Strasbourg, les loyers prime sont restés stables de 42 à 43 /m²/an. Dans les Hauts-de-France, les prises à bail du début de l année font ressortir des loyers faciaux de 42 à 44 /m²/an. Stabilité en trompe l œil des disponibilités Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Note : Les loyers s entendent HT et HC Offre immédiatement disponible, en milliers de m² L offre immédiate d entrepôts totalise un peu moins de 2,7 millions de m² début avril 2017, un volume stable (+1%) depuis l an passé. La bonne tenue du marché locatif a peu entamé les stocks vacants. Le poids important des opérations réalisées dans le cadre de clés-en-main et de comptes-propres tend à consommer les stocks avant leur entrée dans l offre immédiate. A contrario, une part structurellement importante de l offre de seconde main reste éloignée des cahiers des charges des utilisateurs. L'Île-de-France et le Sud de l Oise (-1% depuis fin 2016) concentrent la moitié des disponibilités (1,3 million de m²), dont à peine 10% d entrepôts neufs de classe A. Cushman & Wakefield Pénurie de grandes offres de classe A Hors du périmètre francilien, les disponibilités immédiates sur les autres marchés du corridor logistique ont connu des évolutions contrastées, en net repli à Lille (-15%) et en faible hausse à Lyon (+3%) ; le rebond spectaculaire de l offre à Marseille (+150%) correspond à la libération de près de m² à St-Martin-de-Crau. Offre immédiatement disponible par marché selon le segment de surface, début avril 2017, % des surfaces Les formats logistiques compris entre 10 et m² forment une large majorité des disponibilités sur l axe Nord-Sud (près de 75%). A Lille et Lyon, l offre est d autant plus étroite que les gabarits sont importants. Cette composition de l offre immédiate se vérifie dans une moindre mesure à Marseille. Cushman & Wakefield 6

8 INVESTISSEMENT DEMARRAGE EN TROMBE! Un 1 er trimestre de folie! Le marché de l investissement logistique avait achevé l année 2016 sur un volume d acquisitions de l ordre de 1,6 milliard d euros, en baisse de 17% par rapport aux 2 milliards d euros observés en Le cru 2017 s annonce comme l un des meilleurs de la décennie à en juger par le niveau d activité du 1 er trimestre (520 millions d euros via une dizaine de transactions). Montant investi en logistique en France, millions d euros Cette projection de fin d année s appuie sur plusieurs opérations en cours de réalisation, dont l emblématique cession du portefeuille européen détenu par BLACKSTONE, estimé à 13 milliards d euros (dont 1,6 milliard d euros pour les actifs situés en France). Dans ces conditions, le record de ,5 milliards d euros - devrait être battu. Les cessions de portefeuilles reprennent Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Les bons résultats de ce 1 er trimestre 2017 sont principalement dus à l arbitrage de 3 portefeuilles logistiques : m² cédés par ROCKSPRING à BLACKSTONE, m² (5 actifs) cédés en sale & lease-back par KUHNE & NAGEL à ROCKSPRING et enfin plus de m² (3 actifs) vendus par MONTEA à PATRIZIA. Ces 3 opérations concentrent, à elles seules, les trois quarts du volume investi ce trimestre en immobilier logistique. Les cessions de ces portefeuilles se sont réalisées pour la plupart entre pure players du secteur. Néanmoins, une nouvelle concurrence apparaît, avec des fonds d investissement plus généralistes comme PATRIZIA, ENCORE + (fonds détenu par AVIVA INVESTORS et LASALLE IM) ou encore des compagnies d assurances comme AG REAL ESTATE. Ces acteurs accroissent leur exposition à la logistique via des acquisitions de plateformes logistiques neuves et pré commercialisées. Taux de rendement : toujours au plus bas! Montant investi en logistique en France par localisation Sources : Cushman & Wakefield, Immostat pour l Ile-de-France Taux de rendement prime logistique en France, % La logistique n a pas échappé à la compression des taux constatée sur l ensemble des classes d actifs immobilier depuis un peu plus 3 ans, et les points historiquement bas observés mi-2016 ont à nouveau reculé en fin d année pour se stabiliser depuis lors. Les taux de rendement prime d entrepôts logistiques se positionnent ainsi très nettement en-dessous de 6% en Îlede-France (5,60%) et à Lyon (5,85%). A Marseille et Lille, ces mêmes taux s affichent autour de 6,25%. Les pressions baissières sont indéniablement à l œuvre, en particulier sur le marché francilien et les meilleurs actifs composant les portefeuilles logistiques peuvent descendre sous les niveaux évoqués. Cushman & Wakefield 7

9 Cette étude porte sur des surfaces d entreposage de plus de m² en Île-de-France et de plus de m² en région. DÉFINITIONS Autorisations d exploiter : Autorisations requises pour exploiter un bâtiment de stockage. Elles se déclinent en une centaine d autorisations, les plus fréquentes sont la 1510 (Entrepôts couverts), la 1530 (Dépôts de bois, papier), la 2662 (Stockage de matières plastiques à l état alvéolé), la 2663 (Stockage de matières plastiques à l état manufacturé, pneus), la 1412 (Stockage en réservoir de gaz inflammables, aérosol) et la 1432 (Stockage en réservoir de liquides inflammables). Classification : Les entrepôts sont classés selon leurs caractéristiques techniques (résistance au sol, hauteur libre, etc.), leur accessibilité (distance de l autoroute, non enclavement dans une zone urbaine) et leur évolutivité (adaptation aux normes ICPE actuelles et futures, et aux contraintes des assureurs). Clé-en-main locatif : Immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur/ locataire, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Ces opérations sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives ont été levées (obtentions autorisations et financement). Compte propre : Immeuble dont l utilisateur est le propriétaire occupant Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y compris les pré commercialisations, les clés-en-main locatifs et les opérations pour compte propre. Dorsale logistique : Marchés de Lille, Paris, Lyon, Marseille ou en prise avec les infrastructures routières qui suivent cet axe Nord-Sud (A1 ; A6 ; A7). Entrepôt : Bâtiment destiné aux activités de stockage, de distribution, voire d assemblage léger. Ces locaux sont répartis en différentes catégories : Classe A pour un entrepôt de haute fonctionnalité, entrepôt dit de «nouvelle génération», Classe B pour un bâtiment correspondant aux standards d un entrepôt moderne et Classe C qui réunit le reste des bâtiments. L appartenance à ces différentes classes répond à un certain nombre de critères tels que la date de construction du bâtiment, la hauteur sous plafond, l aire de manœuvre, le niveau de sécurité incendie, la résistance au sol. ICPE : Une Installation Classée pour la Protection de l Environnement est d'une manière générale, toute installation exploitée ou détenue par une personne physique ou morale, publique ou privée qui peut présenter des dangers ou des inconvénients concernant les pollutions ou nuisances, notamment pour la sécurité et la santé des riverains. 8

10 AUTEURS Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 (0) pierre.d alencon@cushwake.com Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés