DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE EN EUROPE

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1 DROIT DE LA CONSTRUCTION ET DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE EN EUROPE Vers une harmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction? par Benoît KOHL Docteur en sciences juridiques (Université de Liège) LL.M. (Université de Cambridge) Chargé de cours à l Univeristé de Liège Avocat au Barreau de Bruxelles Préface Hugues PÉRINET-MARQUET Professeur à l Université Panthéon-Assas (Paris II) 2008

2 ISBN D / 2008 / 0023 / Etablissements Emile Bruylant, S.A. Rue de la Régence 67, 1000 Bruxelles. Tous droits, même de reproduction d extraits, de reproduction photomécanique ou de traduction, réservés. imprimé en belgique

3 TABLE DES MATIÈRES Préface Avant-propos plan général Sigles et abréviations ix xiii xvii xix INTRODUCTION 1. Le consommateur, nouvel intervenant du droit de la construction Délimitation du sujet. A la recherche de l harmonisation de la protection du consommateur en droit de la construction et de la promotion immobilière Utilité du droit comparé Méthode de droit comparé : le principe de fonctionnalité Choix des systèmes juridiques Plan de la thèse TITRE I POUR UNE HARMONISATION SÉLECTIVE DU DROIT DE LA CONSTRUCTION EN EUROPE Introduction au titre I Un nouvel angle d approche CHAPITRE 1. Harmonisation du droit de la construction : état des lieux Plan Section 1. Vers un Code européen de la construction?

4 816 table des matières 9. L Europe et le droit de la construction Premiers jalons : marchés publics, reconnaissance des diplômes, normalisation, sécurité et responsabilité des produits défectueux Vers un Code européen de la construction? Premières initiatives en droit de la construction La thèse de C.E.C. Jansen Principes et Codes européens du droit des contrats et droit de la construction Section 2. Absence d harmonisation du droit de la construction à court ou moyen terme Les Principes ou Code européens de la construction s inspirent des Principes généraux du droit des contrats Harmonisation du droit européen des contrats par l imposition de principes généraux ou d un Code civil européen : frilosité de la Commission CHAPITRE 2. Préférence pour une harmonisation spécifique Utilité d une étude comparative De l utilité d une harmonisation européenne en droit privé. Arguments habituels Préférence pour une harmonisation spécifique. Arguments Le développement des relations transfrontalières La méconnaissance des règles nationales de protection du consommateur Une possible dissociation entre l harmonisation globale et l harmonisation spécifique La ligne de conduite des autorités européennes. Les rapports Mc Millan Scott (transactions immobilières) et Mathurin (contrats de construction) Influences des Livres Verts sur la protection des consommateurs (2001 et 2007) et du Livre Vert sur le crédit hypothécaire (2005) Compétence de l Union européenne dans le secteur de la construction d habitations Conclusion du titre I Harmonisation du droit de la construction : le choix d une approche spécifique

5 table des matières 817 TITRE II APERÇU DES MODES D ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ DE NOUVELLES HABITATIONS Introduction au titre II Utilité d une présentation générale des systèmes retenus Division des chapitres CHAPITRE 1. Le droit anglais Plan Section 1. L industrie de la construction en Angleterre La structure de l industrie de la construction. Aperçu général La structure de l industrie de la construction dans le secteur du logement Section 2. Le droit «commun» de la construction : notions essentielles Les intervenants et leurs relations contractuelles L absence de législation Le droit des contrats en général et le droit de la responsabilité extra-contractuelle. Présentation sommaire Les modèles de contrats des associations professionnelles Exécution des travaux. Notions Payements périodiques et réception de l ouvrage Responsabilité pour les défauts affectant l ouvrage. Aperçu Assurances des entrepreneurs Section 3. Les différents modes d accession à la propriété de nouvelles habitations Deux modes principaux Un acteur (presque) incontournable : le N.H.B.C Les habitations construites par les promoteurs immobiliers L importance du droit de la vente Le contrat de vente d immeuble en Angleterre. Aperçu Général Le second mode d accession : les «self-build houses» L apparente faible réglementation du secteur de la construction et de la promotion d habitations CHAPITRE 2. Le droit belge Plan

6 818 table des matières Section 1. L industrie de la construction en Belgique La structure de l industrie de la construction. Aperçu général La structure de l industrie de la construction dans le secteur du logement Section 2. Le droit «commun» de la construction : notions essentielles Les intervenants et leurs relations contractuelles Les sources du droit de la construction. Code civil, lois spéciales et volonté des parties Le droit des contrats en général et le droit de la responsabilité extra-contractuelle. Généralités Exécution des travaux et réception de l ouvrage. Aperçu général Responsabilité pour les défauts de l ouvrage. Aperçu général. La responsabilité contractuelle de droit commun La responsabilité pour les défauts de l ouvrage. La garantie décennale Assurances de la construction. Liberté contractuelle Section 3. Les différents modes d accession à la propriété de nouvelles habitations De la «formule traditionnelle» au «clé sur porte» Le contrat de «promotion immobilière» n existe pas La protection des consommateurs : la loi Breyne. Points essentiels CHAPITRE 3. Le droit français Plan Section 1. L industrie de la construction en France La structure de l industrie de la construction. Aperçu général La structure de l industrie de la construction dans le secteur du logement Section 2. Le droit «commun» de la construction : notions essentielles Les intervenants et leurs relations contractuelles Les sources du droit de la construction. Le Code civil et le Code de la Construction et de l Habitation Les sources du droit de la construction. Les contrats types Droit «commun de la construction». Conclusion du contrat et construction de l ouvrage

7 table des matières Réception de l immeuble et responsabilités postérieures L assurance obligatoire de la responsabilité Section 3. Les différents modes d accession à la propriété de nouvelles habitations La notion de promotion immobilière La promotion d immeubles d habitations. De l autonomie de la volonté à la régulation impérative des contrats Classification de ces contrats Contenu du «droit spécial» de la construction. Aperçu Sphère résiduelle d application du contrat «classique» de louage d ouvrage dans le secteur protégé du logement CHAPITRE 4. Le droit néerlandais Plan Section 1. L industrie de la construction aux Pays-Bas La structure de l industrie de la construction. Aperçu général La structure de l industrie de la construction dans le secteur du logement Section 2. Le droit «commun» de la construction : notions essentielles Les intervenants à l opération de construction Le droit applicable au contrat de construction : Nieuw Burgerlijk Wetboek (Nouveau Code civil) et U.A.V L importance de l arbitrage dans le secteur de la construction Droit «commun» de la construction. Conclusion du contrat et construction de l ouvrage Les obligations du maître de l ouvrage La fin du contrat d entreprise. Trois hypothèses particulières Réception de l ouvrage et malfaçons L assurance de la responsabilité Section 3. Les différents modes d accession à la propriété de nouvelles habitations Vers la fin de la place prépondérante de la formule «clé sur porte»? La protection des consommateurs avant la loi du 5 juin L influence du «Garantie Instituut Woningbouw» (G.I.W.) La protection du consommateur dans la réforme du 5 juin

8 820 table des matières 87. Protection en cas d achat d une habitation existante ou à construire Protection en cas de construction d une habitation CHAPITRE 5. Les droits allemand et italien : reflets Plan Section 1. Aperçu du droit allemand Construction d habitations et vente d habitations à construire. Présentation La formule «maîtrise d ouvrage» : notions essentielles du droit de la construction La formule «maîtrise d ouvrage» : les options du consommateur La vente d habitations à construire : le «Makler- und Bauträgerverordnung» Section 2. Aperçu du droit italien Du Codice civile de 1942 à la loi du 2 août Droit «commun» de la construction. Achat du terrain et intervention de l architecte Le contrat d entreprise («contratto di appalto»). Notions essentielles La protection du consommateur dans la loi n 210 du 2 août 2004 et le décret n 122 du 20 juin Conditions d application Aperçu des mesures de protection mises en place par la loi n 210 du 2 août 2004 et le décret n 122 du 20 juin Conclusion du titre II Modes d accession à la propriété de nouvelles habitations : constantes européennes L organisation de la protection du consommateur : de la multiplicité des formules Nécessité d un examen comparatif approfondi des modes de protection

9 table des matières 821 TITRE III CONSTRUCTION D HABITATIONS ET PROTECTION DU CONSOMMATEUR EN EUROPE. A LA RECHERCHE DE PRINCIPES COMMUNS Introduction au titre III La recherche de principes communs et la proposition d une harmonisation Limitation à l étude de certains problèmes rencontrés par le consommateur de la construction Plan du titre III CHAPITRE 1. Champ d application de la protection harmonisée du consommateur Introduction Le choix d une harmonisation centrée sur un secteur spécifique de la construction. Nécessité d une délimitation de son étendue Plan Section 1. Champ d application quant aux immeubles et quant aux personnes Plan La notion d immeuble à usage d habitation Principe : limitation aux immeubles à usage d habitation. Analyse en droit comparé Justification. La fragilité du consommateur de la construction lors de la construction ou de l acquisition sur plan de son habitation Corollaire. L exclusion des acquisitions à des fins autres que l habitation Exception au principe : les secondes résidences et les habitations acquises à titre spéculatif Protection étendue aux immeubles à usage professionnel et d habitation (usage mixte) Modalités de l appréciation de la destination de l immeuble La notion de consommateur Le consommateur, acteur récent du droit de la construction.. 283

10 822 table des matières 115. Le consommateur dans le secteur de la construction et de la promotion d habitations est-il nécessairement une personne physique accédant à la propriété en vue de son usage personnel? Aperçu de la situation dans les droits internes Incertitude de l arrimage à l acquis communautaire Préférence pour une réserve des protections aux seules personnes physiques. Justifications et nuances Le partenaire du consommateur est-il nécessairement un professionnel? Section 2. Champ d application quant aux modes d accession à la propriété Une obsession commune : éviter que les régimes protecteurs ne soient contournés. Conséquences Indifférence quant au type d habitation et quant au propriétaire du terrain lors de la conclusion du contrat Notion de «mode d accession à la propriété». Indifférence quant au type de contrat. Présentation Notion de «mode d accession à la propriété». Aperçu en droit comparé Notion de «mode d accession à la propriété». Conclusion Exclusion des conventions portant sur l attribution d immeubles en jouissance à temps partagé («multipropriété à temps partagé» ou «time-sharing») Exclusion de la construction par «lots séparés» Assimilation des «habitations à rénover» aux «nouvelles habitations» Exclusion de la vente d habitations achevées. Le risque financier comme condition de la protection des consommateurs Conclusion du chapitre I er Le champ d application de la protection du consommateur Immeubles et personnes concernés par les mesures de protection Modes d accession à la propriété concernés par les mesures de protection CHAPITRE 2. Le contenu des mesures de protection du consommateur Introduction Présentation des cinq thèmes retenus Plan

11 table des matières 823 Section 1. La conclusion du contrat Présentation des problèmes Plan Préambule. L incidence de la conclusion d un contrat préliminaire Contrats préliminaires, promesses de contrats, conventions d études et autres contrats préparatoires. Aperçu des solutions nationales Perspectives d harmonisation Les techniques de protection relevant du droit des contrats et du droit de la consommation en général Droits des contrats des Etats membres et acquis communautaire Mesures préventives de protection : lutte contre la publicité trompeuse dans le secteur de la promotion immobilière Remèdes en droit des contrats des Etats membres. Vices du consentement et devoir d information Remèdes en droit européen de la consommation et des contrats. Vente à distance et porte-à-porte en droit de la construction et de la promotion immobilière Remèdes en droit européen de la consommation et des contrats. Clauses abusives et pratiques commerciales déloyales en droit de la construction et de la promotion immobilière Conclusion. L acquis communautaire comme assise de la protection du consommateur de la construction? Formalisme et mentions obligatoires Le formalisme. Généralités Le formalisme en droit de la consommation Les sanctions du non-respect des règles de forme Le formalisme dans les contrats organisant l accession à la propriété d habitations. Aperçu Exigence d un contrat écrit Promotion immobilière et consommateurs. Exigence d un contrat écrit Présence obligatoire de mentions informatives Promotion immobilière et consommateurs. Présence dans le contrat de mentions informatives Les mentions obligatoires des contrats du «secteur protégé» en France

12 824 table des matières 150. L article 7 de la loi Breyne Le silence du Code civil néerlandais et le contrat type G.I.W La pratique contractuelle en Angleterre Aperçu du droit applicable en Italie et en Allemagne Harmonisation européenne et mentions obligatoires. Présentation A. Information relative au bien à construire ou en construction B. Information relative à la durée des travaux C. Information relative au prix D. Information relative aux garanties ou assurances portant sur l achèvement et la qualité de l ouvrage La sanction de l absence de mentions obligatoires Harmonisation européenne et mentions obligatoires. Conclusion Assistance d un professionnel lors de la signature du contrat L intervention du notaire ou du solicitor en cas de transfert de droits immobiliers Les autres cas d accession à la propriété de nouvelles habitations Conclusion. L intervention d un professionnel ne devrait pas s imposer lors de la signature du contrat Conclusion La protection du consommateur lors de la conclusion du contrat. Présentation d une solution harmonisée Section 2. Le droit de repentir Droit de repentir en droit des contrats. Généralités A propos du bedenktijd en droit néerlandais de la construction Droit général de rétractation et de réflexion dans le Code Français de la Construction et de l Habitation Droit de repentir dans les autres Etats membres Conclusion. Le droit de repentir dans la perspective d une harmonisation européenne du droit de la promotion immobilière. 453 Section 3. Conditions financières, garanties de payement et garanties d achèvement Les risques liés au préfinancement par le consommateur de la construction de l habitation Plan Versement échelonné du prix

13 table des matières La pratique des contrats anglais de construction L échelonnement impératif des payements en France Les versements échelonnés aux Pays-Bas Les modalités financières de la construction dans la loi Breyne Recherche d une règle harmonisée. Présentation Premier principe. L interdiction de tout versement avant la signature du contrat Deuxième principe. L échelonnement des payements au fur et à mesure de la construction Troisième principe. Le transfert de la propriété des constructions dès l incorporation au sol des matériaux Garanties de paiement Réserves à propos de la pratique du versement direct d un acompte ou «deposit» au promoteur La garantie de payement du promoteur. Comparaison des solutions nationales La garantie de payement du promoteur. Perspectives Garanties d achèvement et de remboursement Plan Introduction Les garanties d achèvement et de remboursement. Présentation du problème Les garanties imposées par la loi et les règlements Les garanties imposées par la loi et les règlements. Présentation Les garanties imposées par la loi et les règlements. Observations critiques Première observation critique : la dualité des garanties d achèvement et de remboursement. Renvoi Deuxième observation critique : à propos des garanties «intrinsèques» d achèvement Troisième observation critique : la libération des garanties Les mécanismes de garantie dans les systèmes autorégulés Angleterre et Pays-Bas : la fragilité de la position du consommateur en dehors des systèmes de garanties Les garanties d achèvement ou de remboursement du N.H.B.C. et du G.I.W Les garanties d achèvement et de remboursement. Perspectives 518

14 826 table des matières 192. Ebauche d un régime harmonisé de garanties Conclusion Les conditions financières de l acquisition, illustration des sensibilités différentes des systèmes étudiés Les conditions financières de l acquisition. Présentation d une solution harmonisée Section 4. Constat de l achèvement de l ouvrage Exposé des problèmes liés au constat de l achèvement de l ouvrage Plan Notion d «achèvement» Examen comparatif des solutions nationales Achèvement des travaux. Tentative de définition L assistance d un professionnel Préambule. Le monopole et l indépendance de l architecte en Europe Présence d un conseiller technique lors du constat de l achèvement. Aperçu des solutions nationales. Présentation des deux hypothèses Première hypothèse. Situation lorsque le consommateur ne prend pas l initiative de la construction Deuxième hypothèse. Situation lorsque le consommateur prend l initiative de la construction Palliatif en droit anglais dans les deux hypothèses. Inspection de l ouvrage par les experts des building societies et du N.H.B.C Conclusion. La présence d un architecte ou d un conseiller technique lors du constat de l achèvement : perspectives d harmonisation La réfection des défauts constatés lors de l achèvement Introduction. La quête du «perfect final result» La réfection des défauts constatés lors de l achèvement. Notion Conséquence. Absence de prolongation de l effet des garanties d achèvement L exceptio non adimpleti contractus ou right to withhold performance et les autres mécanismes de retenue sur le solde du prix

15 table des matières La réfection des défauts constatés lors de l achèvement. Perspectives d harmonisation Conclusion Assistance à l achèvement et consignation du solde du prix. Perspectives Section 5. Réfection des défauts cachés Objet de la présente section. Renvois aux titres I et II Plan Extension du champ d application de la responsabilité du constructeur Responsabilité du vendeur v. responsabilité du constructeur Comparaison fonctionnelle des solutions nationales. France, Belgique et Pays-Bas Evolution du droit en Angleterre. Le N.H.B.C et le Defective Premises Act 1972 face à la jurisprudence Murphy et le principe caveat emptor Perspectives d harmonisation : extension à tout promoteur, vendeur ou constructeur d habitations du régime de la responsabilité et des garanties du droit de la construction Assurances et garanties. Spécificités du secteur de la construction d habitations Présentation du problème. Limites Les garanties après achèvement des organismes d autorégulation anglais et néerlandais L assurance dommages-ouvrage obligatoire en France La vacuité du droit belge Situation en Allemagne et en Italie. Bref aperçu Conclusion : vers un système européen de garantie? Analyse comparative des solutions nationales. Renvoi Pour un «système européen de garantie». Propositions quant à son contenu A. Type de défauts couverts : la question des défauts apparents B. Durée des garanties : pour un double délai en fonction de la gravité du vice C. Modalités d appel à la garantie D. Seuils et plafonds d intervention Conclusion du chapitre

16 828 table des matières 228. La protection du consommateur aux différents stades de la construction. Synthèse L arbitrage, la médiation et la conciliation dans le secteur de la construction d habitations. Bref aperçu en droit comparé Les modes alternatifs de règlement des litiges de construction dans le secteur de l habitation. Perspectives d harmonisation. 638 Conclusion du titre III Objet du titre III. Rappel Le contenu de l harmonisation. Des solutions (souvent) similaires par des voies très différentes La forme de l harmonisation. Annonce du titre IV TITRE IV HARMONISATION ET CORÉGULATION Introduction au Titre IV Hard law v. soft law. A la recherche d un compromis Plan du titre IV CHAPITRE 1. Autorégulation et droit européen. Etat des lieux Introduction Soft law, gouvernance et autorégulation Plan Section 1. L autorégulation. Notions de base L autorégulation. Caractéristiques et tentative de définition Les formes d autorégulation au sens large. Aperçu Avantages de l autorégulation. Présentation sommaire L autorégulation et la protection des consommateurs Section 2. Autorégulation et droit européen de la consommation La place de l autorégulation dans le développement du droit européen de la consommation. Les balbutiements L approfondissement de l autorégulation. L exemple de la réglementation relative à la normalisation La consécration : le Livre blanc sur la gouvernance européenne (2001), l accord interinstitutionnel «mieux légiférer» (2003) et la directive «services» (2006)

17 table des matières Vers le recours à la corégulation du droit de la consommation dans le secteur de la construction d habitations? Renvoi CHAPITRE 2. La corégulation dans la perspective d une harmonisation européenne du droit de la construction et de la promotion d habitations Justification du recours à la corégulation La divergence des cultures nationales face au soft law, obstacle à la corégulation? Propositions pour une harmonisation du droit de la construction et de la promotion d habitations par la corégulation. Définition d un cadre général Protection contre les sinistres contractuels. Critères essentiels, code de bonne conduite et contrats standards Garantie d achèvement et garantie contre les défauts Force obligatoire, sanctions et remèdes des consommateurs Conclusion du titre IV L harmonisation par la corégulation. Une démarche en trois temps CONCLUSIONS GÉNÉRALES 253. Pour une harmonisation du droit de la consommation dans le secteur de la construction? Oui mais Protection du consommateur de la construction. Champ d application et exigences essentielles : propositions de lege ferenda La place de la corégulation dans le système harmonisé des protections Les limites et les prolongements de notre recherche Bibliographie Index alphabétique Table des matières