Perspectives Entreprises Ile-de-France

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1 Perspectives Entreprises Ile-de-France I 1 On Point I 4 ème trimestre 2015 QU4DRANS Paris 15 ème arrondissement Kaupunki

2 I 2 En direct du marché Une offre qui décroît dans Paris suite à une année quasi-record en termes de mouvements d entreprises. Le Climat des Affaires est resté sur une tendance relativement stable tout au long du 4 ème trimestre, autour des 100 points, reflet d une confiance qui s est consolidée en Corolaire de ce climat plus porteur, la demande des entreprises s est redressée tout au long de l année. Ce sont les PME et ETI qui ont exprimé le plus grand dynamisme en matière d immobilier de bureaux alors que les grands groupes sont restés en retrait. Paris a réalisé un score quasi-record en termes de locations et ventes de bureaux en 2015, ce qui se traduit par une baisse continue de l offre disponible dans la capitale. Taux de disponibilité Sources : JLL/ORIE stable Fin 2014 Fin ,4 % De moins en moins de disponibilités dans Paris À l échelle de la région l offre de bureaux a de nouveau légèrement reflué en fin d année avec 3,9 millions de mètres carrés immédiatement disponibles. Cette offre est très inégalement répartie sur le territoire régional : 20% seulement se situent dans Paris, 35% dans la proche banlieue Ouest (y compris La Défense), 15% dans les autres 1 ères couronnes et 30% en deuxième couronne. Suite à la très forte demande des PME et ETI, le niveau de l offre dans Paris intra-muros a baissé tout au long de l année 2015 et se situe maintenant endeçà de ce que l on considère être le seuil de fluidité du marché puisque l offre disponible ne représente plus que 9 mois de demande et le taux de disponibilité est de moins de 5%. Sur la totalité de l année 2015, l offre dans Paris a diminué de 20% en moyenne. Un seul secteur a vu ses disponibilités augmenter, le 15 ème arrondissement où ont été livrées les deux premières tranches de l opération «Qu4drans» comprenant deux bâtiments de et m² situés à proximité du nouveau Ministère de La Défense. Au 4 ème trimestre, hormis «Qu4drans», l immeuble «#Cloud» a également été livré dans le 2 ème arrondissement, mais il est d ores et déjà loué dans sa quasi-totalité et n a donc pas généré un apport de surface significatif sur le marché du Quartier Central des Affaires. Part des immeubles neufs dans l offre immédiate 20% Fin 2012 Sources : JLL/ORIE Fin 2013 Fin 2014 stable 21% 21% 21% Fin 2015 Les marchés de 1 ère périphérie sont toujours beaucoup plus offreurs que Paris. Les niveaux de disponibilité atteignent jusqu à 15% dans le nord-ouest de la 1ère Couronne. À l échelle de l année écoulée, les équilibres n ont pas évolué de manière significative.

3 I 3 C est toujours dans la 1 ère couronne ouest que l offre est la plus abondante avec des produits de qualité positionnés à des niveaux de loyers attractifs. Toutefois, certains secteurs ayant su attirer l intérêt de grandes entreprises, leur offre a commencé à refluer en 2015 tout en restant à des niveaux encore élevés : Les deux secteurs les plus recherchés, Neuilly-Levallois et Boulogne-Issy ont acté une baisse visible de leurs disponibilités puisque l on parle de m² de moins à Boulogne-Issy et m² à Neuilly-Levallois. Le marché de La Défense a vu également ses disponibilités refluer de près de m² en 2015 suite à une demande forte des PME et ETI, et en l absence de nouvelles livraisons. À contrario, dans les autres villes de l ouest, les disponibilités sont en légère hausse sur l ensemble de l année. Dans le reste de la 1 ère couronne, on constate également des évolutions contrastées : à l est de la capitale l offre continue de baisser puisqu aucune opération neuve n a été livrée, le nord est stable et le sud en légère hausse. La 1 ère Couronne Est voit ainsi son niveau de disponibilités se rapprocher de celui de la capitale alors que la 1 ère Couronne Nord est en situation intermédiaire et le Sud a rejoint les marchés en nette suroffre. Projets de bureaux livrables en 2016 : une petite année en perspective À l heure actuelle ce sont 1,5 million de mètres carrés de bureaux qui sont en chantier en Ile-de-France, soit m² de moins qu il y a un an à la même époque. Sur l ensemble de la région m² de bureaux doivent être livrés courant 2016 (43 opérations) et un peu moins de 1 m² sur 2 est encore disponible ( m²). Le nombre de mètres carrés de bureaux ainsi livrables cette année est en baisse par rapport à 2015 qui a vu la livraison de près de 1,2 million de mètres carrés. Dans Paris ce sont 17 opérations qui sont attendues cette année représentant m² de bureaux dont m² encore disponibles (11 opérations) : À l ouest de Paris 4 opérations disponibles sont annoncées : le 55 rue d Amsterdam avec m² restructurés pour la fin d année, le 52 rue d Anjou avec m² au 1 er trimestre, le 14 rue de Londres avec un peu plus de m² disponibles pour le 4 ème trimestre, et enfin le solde de l opération du 20 rue de la Baume qui compte encore m² disponibles. Dans le nord-est de la capitale avec, dans le 3 ème arrondissement la livraison de la restructuration du 3, rue Charlot (7 400 m²) et du 64-66, rue des Archives ( m²) en toute fin d année ; et dans le 19 ème arrondissement la livraison de 2 programmes neufs, au 1 er trimestre, «Visalto» situé boulevard d Indochine dans le 19 ème arrondissement avec encore m² disponibles et le «Parc du Millénaire 4» pour m² au 4 ème trimestre. Sur la rive gauche avec trois opérations, dans le 15 ème arrondissement 2 restructurations, le 43, quai de Grenelle («Greenelle») pour m² au 1 er trimestre, «Arc Ouest» pour m² au 1 er trimestre également ; puis dans le 13 ème arrondissement le programme neuf «Be Open» qui proposera m² au 3 ème trimestre m 2 48% disponibles Livraisons attendues dans les 3 ans Fin 2014 Source : JLL m 2 30% disponibles Fin 2015

4 I 4 Dans la 1 ère couronne ouest parisienne ce sont 9 opérations représentant m² de bureaux qui seront livrées cette année. Le niveau de disponibilité est réduit avec seulement 5 programmes offrant encore des surfaces pour un total tout juste au-dessus des m². Sur l ensemble de ces opérations disponibles seules 2 d entre elles offrent plus de m² : «Mozaik» à Rueil-Malmaison pour m² et «Quai Ouest» à Boulogne-Billancourt pour m². Un seul nouveau produit est annoncé à La Défense, il s agit de «E+» qui compte encore m² disponibles. Enfin dans le reste de la 1 ère couronne, 8 projets sont livrables pour m² au total mais seulement 4 sont encore disponibles pour m². On compte deux programmes à Saint-Ouen, «Lautrec» qui compte encore m² disponibles et «Influence» pour m² ; et au sud, l opération «White» à Montrouge pour m² et «Résonance» à Bagneux pour m². Les loyers haut de gamme restent contraints mais les valeurs moyennes tendent à se redresser progressivement En dépit de l amélioration du contexte des affaires et du redressement du niveau de marge des entreprises, le budget immobilier reste contraint et la demande pour les produits les plus chers demeure limitée. Ainsi, on retiendra que dans le Quartier Central des Affaires et La Défense, les loyers de signature sont en baisse en En effet, dans le Quartier Central des Affaires, les transactions les plus chères évoluent toujours autour de 750 /m², les valeurs locatives haut de gamme ont légèrement décru en fin d année à 720 /m²/an et restent inférieures à leur valeur d il y a un an. Le cœur de la demande du marché se situe à un niveau de prix inférieur encore aujourd hui. Le loyer de La Défense est également revu à la baisse, il passe à 515 /m²/an après avoir résisté toute l année ; cette baisse est le reflet du manque de grandes transactions sur des produits phare en À l inverse, certains marchés actent une remontée de leurs valeurs de signature. On pourra retenir pour exemple le secteur de Boulogne-Issy qui, après une forte baisse des loyers fin 2014 à 435 /m²/an est remonté à 480 /m²/an suite à une année exceptionnellement active aussi bien avec les grandes entreprises que les PME et ETI. Loyers haut de gamme - Quartier Central des Affaires ( /m 2 /an) 745 Fin 2014 Source : JLL 720 Fin Moyen Grade A En termes de loyers moyens, l Ile-de-France gomme les années 2013 et 2014 pour revenir à un niveau pratiquement identique de celui de 2012 à 319/m²/an. On retiendra que le loyer moyen du QCA notamment est en hausse à 521 /m²/an, son plus haut de 3 ans et parmi les valeurs les plus élevées constatées (sauf en 2008 à 528 ). Cette hausse fait écho à la forte demande qui s est portée sur ce quartier en 2015, notamment sur le segment des surfaces intermédiaires. Les mesures d accompagnement restent toujours à leur plus haut niveau sur l ensemble de la région à un peu plus de 20% en moyenne. Ainsi, les conditions financières restent encore favorables aux entreprises en ce début d année, mais les conditions de négociation pourraient commencer à changer courant 2016 sous la pression d une demande plus soutenue avec notamment une moindre marge de négociation.

5 I 5 Centre d Affaires Paris Trocadéro LaurentdeBroca

6 I 6 Perspectives Le contexte économique pour l année 2016 s annonce globalement plus dynamique qu en 2015 avec toutefois des points d attention en cette fin d année. Dans la plupart des pays développés, les prévisions de croissance ont été légèrement revues à la baisse depuis l automne tout en restant généralement meilleures que pour 2015 ; et la Chine donne quelques motifs d inquiétude avec un ralentissement assez marqué de son activité. Dans la zone Euro, l inflation recule de nouveau laissant anticiper que la BCE maintiendra sa politique monétaire accommodante dans les prochains mois, avec pour conséquence des conditions de financement durablement favorables. Cette faible inflation est accompagnée d éléments positifs en matière d activité : le crédit aux ménages et aux entreprises est au plus haut, et les indices d activité (PMI Markit) sont en zone de croissance. En ce qui concerne l économie française les anticipations de croissance s améliorent. Selon les prévisions, le PIB pourrait connaître une progression de l ordre de 1,4% cette année (contre 1,1% en 2015)*. Toutefois la plupart des économistes semblent s accorder sur une reprise lente. Parmi les éléments qui ont un impact sur l activité des marchés immobiliers, on retiendra que : 2016 débute avec un Climat des Affaires à 101 points, alors que 2015 se présentait avec un indicateur très bas à 94 points. Cet indicateur a renoué depuis l été avec un niveau conforme ou supérieur à sa moyenne de long terme, ce qui n avait pas été le cas depuis Sur le long terme on constate généralement que l évolution du Climat des Affaires précède de quelques mois la tendance du marché. Le nombre d emplois dans le secteur salarié marchand en Ile-de-France est en hausse de 0,4% en 2015 ; et la dynamique de l emploi dans le secteur tertiaire s est accélérée ces derniers mois après une stagnation qui durait depuis Le taux de marge des entreprises a continué de se redresser et a repassé le cap des 30% courant 2015 pour atteindre 31,2% à la fin du 3 ème trimestre et le taux d autofinancement s est également redressé de près de 10 points. Globalement le panorama économique français s éclaircit, bien que de nombreuses incertitudes existent, et l évolution des marchés devrait refléter ce contexte. Marché locatif La demande locative devrait être dynamique dès le début de l année En effet, le bon niveau de l indice du climat des affaires, situé au-dessus des 100 points, et la hausse des projets recensés pourraient être des signes annonciateurs d une hausse des mouvements d entreprises en À l offre, le volume de livraisons important en 2015 n est venu que très partiellement renouveler le stock puisque la majeure partie des surfaces était commercialisée avant livraison. Le volume des livraisons attendu en 2016 étant inférieur, l offre immédiate devrait poursuivre sa décrue au cours de l année Quant aux valeurs locatives, le marché de La Défense devrait se maintenir au niveau actuel et dans le Quartier Central des Affaires, on pourrait observer une hausse mécanique des valeurs en raison du manque d offres. Le premier signe annonciateur d un changement des conditions de marché sera à chercher dans le niveau des mesures d accompagnement qui devrait entamer sa décrue cette année. * Source : Consensus Forecasts, décembre Top secteurs par livraisons disponibles Source : JLL m² Paris Centre Ouest (hors QCA) m² Paris 12 e /13 e m² 1 ère Couronne Sud 1 3 2

7 I 7 Cartographies Loyer moyen de Grade A - Paris et 1ère Couronne Source : JLL Mesures d accompagnement - 3ème trimestre 2015 Souces : JLL / Immostat

8 I 8 Taux de disponibilité Paris et 1 ère Couronne Sources : JLL / ORIE Mises en chantiers disponibles Source : JLL

9 I 9 Bloc-notes ICC, ILAT et ILC : des tendances inchangées au 3 ème trimestre 2015 Pour le troisième trimestre consécutif, l ICC poursuit sa baisse : avec une valeur à points l indice du 3 ème trimestre 2015 se replie de -1,17% en glissement annuel, contre -0,43% le trimestre précédent. L ILAT, également publié par l INSEE, conserve son cap depuis 2013 en affichant une croissance modérée. L indice se positionne ainsi à une valeur de 107,98 points au 3 ème trimestre 2015 (vs 107,86 le trimestre précédent), soit une progression de 0,33% sur un an. Pour conclure, concernant les baux commerciaux, l indice ILC reste en zone négative ce 3 ème trimestre, tendance amorcée depuis le début de l année. Sa valeur reste inchangée comparée à celle du 2 ème trimestre à 108,38 points, et marque un repli de -0,13% en glissement annuel. L indice des loyers de commerce reste relativement stable depuis maintenant plus de deux ans, fluctuant entre 108,32 et 108,53. Comparaison de l évolution de l ICC, l ILAT et l ILC Source : INSEE

10 I 10 Les faits marquants du Grand Paris en 2015 #1 La mise en service de la ligne 15-sud aura 2 ans de retard En avril 2014, Philippe Yvin, président du directoire de la Société du Grand Paris (SGP), a annoncé un retard de deux ans sur la livraison de la ligne 15-sud du Grand Paris Express (GPE). Ainsi, la mise en service de la ligne de métro aura lieu en 2022 et non en 2020 comme prévu initialement. #2 «Magaly» lance les travaux de la ligne 14 Le 9 septembre dernier a été inauguré «Magaly», le premier tunnelier à creuser les futurs tunnels du Grand Paris. Dans un premier temps, le tunnelier de la ligne 14 avancera à un rythme de 12 m par jour de la station Pont Cardinet, dans le 17 ème, vers la gare Saint-Lazare. Et sera ensuite démonté et ramené à son point de départ pour creuser en direction de la gare de Clichy Saint-Ouen. Cette extension désengorgera la ligne 13 d un quart de ses usagers grâce à 4 nouvelles stations : Pont Cardinet, Porte de Clichy, Clichy Saint-Ouen et Mairie de Saint-Ouen. #3 Paris, candidate à l organisation des JO et à l Exposition Universelle Le 15 septembre, cinq villes dont Paris ont officiellement fait acte de candidature à l organisation des jeux Olympiques (JO) d été de Paris est en compétition avec Budapest, Rome et Los Angeles, puisque suite à un référendum organisé le 29 novembre dernier, Hambourg a retiré sa candidature. Pour le moment, Paris et Los Angeles figurent parmi les villes favorites pour succéder à Rio en 2016 et Tokyo en Paris envisage également d être candidate à l organisation de l Exposition Universelle de La dernière fois que la France a accueilli cet évènement c était en 1937, la ville a vu la création de la Tour Eiffel, des Petit et Grand Palais, de la Gare de Lyon, du métro, et des bateaux mouches... Autant de projets qui pourraient profiter au Grand Paris. #4 Le financement du Grand Paris Express est bouclé Le conseil de surveillance de la Société du Grand Paris a voté à l unanimité le déblocage de près de 8 milliards d euros d investissements qui permettront de terminer les trois derniers tronçons du projet. Il s agit des 19;5 km de la ligne 17 entre Le Bourget et le Mesnil-Amelot, du tronçon de la ligne 15 est entre Saint-Denis Pleyel et Champigny, et enfin les 35 km de la ligne 18 qui séparent Orly de Versailles. #5 La gare «Rosa Parks» désormais en service dans le 19 ème arrondissement Depuis le 13 décembre, le RER E dessert la nouvelle gare de «Rosa Parks» dans le 19 ème. C est la 22 ème gare d «Eole» mais seulement la 3 ème dans Paris. Tous les trains s y arrêteront : toutes les 4 min en heure de pointe et toutes les 6 min en heure creuse. Cette gare va permettre de désenclaver le quartier qui sera à l avenir à 12 min de la gare Haussmann-Saint-Lazare et 8 min de la Gare du Nord contre 20 min actuellement voyageurs quotidiens sont attendus et pourraient même atteindre personnes par jour vers 2020 quand le RER E sera prolongé jusque Mantes-la-Jolie. #6 La Métropole du Grand Paris : une réalité au 1 er janvier 2016 La Métropole du Grand Paris (MGP) est effective depuis le 1 er janvier Elle réunit 131 communes franciliennes rassemblées en 12 territoires, et sera gouvernée par un Conseil Métropolitain constitué de 209 élus avec au minimum un conseiller par commune. Le Président de cette assemblée sera élu le 22 janvier 2016, et les premiers candidats se font déjà connaître.

11 I 11 Virginie Houzé MRICS Directeur Études & Recherche Études & Recherche - Paris T : virginie.houze@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Études & Recherche - Paris T : manuela.moura@eu.jll.com

12 I 12 Paris 40-42, rue La Boétie Paris T : F : La Défense Cœur Défense esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense cedex T : F : Le Plessis-Robinson Centre d affaires la Boursidière RN 186 BP Le Plessis-Robinson T : F : Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis T : F : Lyon 55, avenue Foch Lyon T : F : Marseille 21, rue de la République Marseille T : F : COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.