Du Scellier au Duflot

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1 12 décembre 2012 DAEJ/CAB/2012/67 Du au Duflot 1- De nombreux dispositifs d aide à l investissement locatif dans le logement neuf se sont succédés depuis 1986 Depuis 1986, six dispositifs fiscaux de soutien à l investissement locatif se sont succédés et ont permis le financement de près de 1,1 million de logements dont grâce au seul. Ce dernier dispositif a permis le financement de 22 % des logements mis en chantier entre 2009 et LES DISPOSITIFS D AIDE A L INVESTISSEMENT LOCATIF DEPUIS 1986 NOMBRE DE LOGEMENTS CONSTRUITS DESTINES A L INVESTISSEMENT LOCATIF SUR LA PERIODE 1 MEHAIGNERIE PERISSOL BESSON ROBIEN BORLOO et ROBIEN RECENTRE SCELLIER * estimation La part des ventes aux particuliers investisseurs est passée de 44 % en 2008 à 64 % en 2009 grâce à la mise en place du dispositif qui a permis d éviter l effondrement du marché du logement neuf. Pour 2012, suite au rabot du dispositif, les ventes aux particuliers investisseurs devraient représenter 50 % des ventes de logements neufs aux particuliers , , ,4 44,4 58,9 Figure 1 : Evolution du nombre de logements neufs vendus aux particuliers (en milliers de logements vendus) Ventes aux accédents Ventes aux particuliers investisseurs Source : FPI FFB GRAND PARIS Direction des Affaires Economiques et Juridiques 10 rue du Débarcadère PARIS Cedex 17 Téléphone Fax Siret :

2 2- Le : un dispositif raboté chaque année Les dispositifs d'investissement locatif permettent à un particulier souhaitant investir dans un logement de déduire fiscalement une partie du montant de son investissement, à condition de le louer. Les dispositifs Robien et Borloo, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2009, ont été remplacés le 1 er janvier 2010 par le dispositif dont les particuliers investisseurs pourront bénéficier, sous certaines conditions, jusqu au 31 mars Cet amortissement a été introduit par la loi de finances rectificative pour 2008 (article 31). En 2009, les, Robien et Borloo ont existé en parallèle. Le dispositif, codifié à l'article 199 septvicies du Code général des impôts, permet aux particuliers investisseurs de bénéficier d une réduction d'impôt répartie sur neuf ans, pour les logements neufs ou réhabilités acquis entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, en contrepartie d un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné. Il s'applique dans les zones définies par l'arrêté du 29 avril 2009 et l'arrêté du 22 décembre Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit que le sera prolongé jusqu au 31 mars 2013 pour les investisseurs ayant conclu une réservation pour un programme avant le 31 décembre 2012 sous condition que celle-ci soit enregistrée chez un notaire ou auprès des services fiscaux et que l acte authentique de vente soit réalisé avant le 31 mars Néanmoins l avantage fiscal procuré par un investissement locatif réalisé en à partir du 1 er janvier 2013 entrera dans le plafonnement global des niches à Le tableau suivant définit le plafonnement de l avantage fiscal pour l investisseur en fonction de l année de réalisation de l investissement : Années de réalisation de l investissem ent locatif Plafonds des avantages fiscaux AUCUN % % % % Les dispositifs «classique» et «intermédiaire» concernent les propriétés urbaines situées en France dans les zones A, A bis, B1 et B2. Les investissements en zone C en sont exclus. Le contribuable doit justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique. Depuis le 1 er janvier 2012, seuls les logements BBC sont éligibles au. Deux types d investissements sont possibles : Secteur libre ( «classique») : L investisseur doit s engager à louer son bien pendant 9 ans minimum en respectant les plafonds de loyer mensuels hors charges définis par arrêté. Ils diffèrent selon les zones. Pour un investissement réalisé à compter du 1 er janvier 2011 : Plafonds de loyer (en par m²) Zone A bis 22,08 Zone A 16,38 Zone B1 13,22 Zone B2 10,78 Zone C 7,50 (sous réserve d agrément) 2/7

3 Pour les logements construits ou acquis après le 1 er janvier 2012, ce dispositif donne droit à une réduction d impôt répartie sur 9 ans et équivalente à 13 % du prix d acquisition. Pour rappel, en 2010, la réduction d impôt à laquelle le dispositif donnait droit était égale à 25 % de la valeur du bien acquis, répartie sur neuf années. Secteur intermédiaire ( «Intermédiaire») : L investisseur doit s engager à louer son bien pendant 9, 12 ou 15 ans en respectant les plafonds de loyer mensuels hors charges et les plafonds de ressources définis par arrêté. Ils diffèrent selon les zones. Pour un investissement réalisé à compter du 1 er janvier 2011, les plafonds de loyer sont : Plafonds de loyer (en par m²) Zone A bis 17,66 Zone A 13,10 Zone B1 10,58 Zone B2 8,52 Zone C 6,00 (sous réserve d agrément) Ce dispositif ouvre droit à une réduction d impôt répartie sur le nombre d années de location et équivalente à un pourcentage du prix d acquisition du logement qui s établit, pour ceux construits ou acquis après le 1 er janvier 2012, à : 9 ans : 13 % 12 ans : 17 % 15 ans : 21 % Un abattement fiscal de 30 % sur les revenus locatifs s ajoute à ces réductions d impôt. Le décret du 5 mars 2012 a mis en place un plafonnement du prix de revient par m² de surface habitable variant selon la zone géographique du bien immobilier acquis. Zone Zone A et A bis Zone B1 Zone B2 Plafonds par mètre carré de surface habitable La réduction d'impôt est calculée à partir du prix de revient du logement retenu dans la limite : Du plafond du prix de revient par m² de surface habitable ; Du montant de l investissement qui ne doit pas dépasser Exemple : Le calcul de la réduction d impôt lié à l investissement dans un appartement de 40 m² acheté le m² en zone A bis se fera sur la base de : 40 x = Dans le cadre du «classique», la réduction d impôt annuelle maximale est donc de ( x 0,13 / 9). Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. Si le montant de la réduction d impôt excède l impôt dû au titre d une année d imposition, le solde peut être imputé sur l impôt sur le revenu des six années suivantes. 3/7

4 3- Le Duflot ou l urgence de relancer un secteur en crise Le Gouvernement semble avoir pris conscience des difficultés que rencontrent les acteurs du logement neuf. Le signe le plus visible de ces difficultés est la chute des mises en chantier qui devraient atteindre péniblement en 2012 contre en Pour 2013, la dégradation de la conjoncture et le resserrement du crédit lié, entre autre, à l application de la réglementation Bâle III auraient entraîné, sans appui fiscal, une forte chute de l activité sur le marché du logement neuf. Le projet de loi de finances pour 2013 prévoit plusieurs dispositifs afin de soutenir la construction neuve de logements : La suppression, dès 2013, de l abattement pour durée de détention sur la plus-value réalisée lors de la cession d un terrain à bâtir. Cette plus-value sera soumise au barème progressif de l impôt sur le revenu à partir de 2015 ; La systématisation de la majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) des terrains constructibles dans les zones où les tensions immobilières sont les plus fortes ; La création d un nouveau dispositif de soutien à l investissement locatif, le Duflot. Les caractéristiques du Duflot seront assez proches de celles du intermédiaire dans sa version 2012 : Il ouvrira droit à une réduction d impôt répartie sur 9 ans et égale à 18 % du prix de revient de l investissement locatif. Le prix de revient par m² de surface habitable sera plafonné comme défini dans le décret du 5 mars Le plafonnement variera selon la zone géographique du bien immobilier acquis ; L investissement sera plafonné à L acquisition de deux logements au titre d une même année dans la limite du plafond de sera désormais autorisée ; Le logement devra être en zone tendue (zones A bis, A et B1) ; Les ressources des locataires seront plafonnées à 120 % des plafonds de revenu permettant d obtenir un logement PLS (Prêt Locatif Social) ; Les loyers hors charges au m² devront respecter les plafonds définis par arrêtés : Plafonds de loyer (en par m²) Zone A bis 17,50 Zone A 13,00 à 13,50 Zone B1 10,50 Les réductions d impôt au titre du Duflot entreront dans le plafonnement global des niches à L étude du zonage actuel montre que 63 % (810 sur 1 281) des communes franciliennes appartiennent aux zones A bis, A et B1. Elles accueillent 95 % des mises en chantier recensées entre janvier 2010 et septembre Les statistiques fournies par l ADIL 75 concernant le marché de l immobilier en Ile-de-France au troisième trimestre 2012 permettent de connaître, à l échelon communal, le niveau moyen du prix par m² des logements disponibles. Ces statistiques sont disponibles pour 226 villes (28 % de l ensemble). Le niveau des prix par m² de surface habitable est inférieur aux plafonds définis par l arrêté du 5 mars 2012 dans 167 villes de l échantillon (74 %). Ces 167 villes accueillent 61 % des mises en chantier recensées dans les 226 villes de l échantillon. A noter : les différents dispositifs présentés sont susceptibles d être modifiés avant le vote définitif de la loi de finances /7

5 4- Comparaison des dispositifs ( ) et Duflot (2013) Les caractéristiques : Le tableau ci-dessous compare les caractéristiques des dispositifs «classique» 2012, «intermédiaire» 2012 et Duflot. Zones géographiques éligibles Plafond annuel d investissement Nombre de logements acquis maximum par an Durée de location obligatoire Réduction d impôt (% de la valeur du bien répartie sur le nombre d années de location) Plafonds de ressources du locataire Plafonds de loyer en zone A bis (en par m² par mois) Plafonds de loyer en zone A (en par m² par mois) Plafonds de loyer en zone B1 (en par m² par mois) Plafonnement de l avantage fiscal «classique» 2012 «intermédiaire» ans A bis, A, B1, B «intermédiaire» ans Duflot A bis, A, B ans 12 ans 15 ans 9 ans 13 % 17 % 21 % 18 % Non Oui Oui Oui 22,08 17,66 17,66 17,50 16,38 13,10 13,10 13 à 13,50 13,22 10,58 10,58 10, % A première vue, le tableau montre que le Duflot semble être plus intéressant que le intermédiaire : Les plafonds de loyer sont très proches ; L avantage fiscal est plus important : le Duflot est le dispositif permettant la plus forte réduction d impôt sur les neuf premières années ; Les plafonds de ressources définis pour le Duflot correspondent aux huit premiers déciles de revenu des salariés français. Il faut néanmoins noter deux différences défavorables au Duflot : Le «Intermédiaire» permettait d obtenir un abattement fiscal de 30 % sur les revenus locatifs qui s ajoutait aux réductions d impôt. Cet abattement ne devrait pas perdurer avec le Duflot. La principale limite du nouveau dispositif reste l intégration des réductions d impôt auxquelles il donne droit dans le plafonnement global des niches fiscales à /7

6 Le revenu généré par un investissement locatif : L étude des revenus générés par un investissement locatif en «classique» et en Duflot a montré que ceux-ci dépendent du niveau de loyer : Figure 2 : Revenus annuels liés à un investissement locatif de en fonction du niveau de loyer (en /m²/mois) en Zone A bis (loyer annuel + avantage fiscal) Duflot En zone A bis, le graphique ci-dessus montre que l investissement en Duflot est plus intéressant que le «classique», toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer est inférieur à 19,50 / m² / mois. En zone A, l investissement en Duflot est plus intéressant que le «classique», toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer est inférieur à 15,50 / m² / mois. En zone B1, l investissement en Duflot est plus intéressant que le «classique», toutes choses égales par ailleurs, lorsque le loyer est inférieur à 12,50 / m² / mois. L étude des revenus générés par un investissement locatif en «intermédiaire» 12 ans et en Duflot (12 ans de location dont 3 ans pendant lesquels les loyers ne sont plus plafonnés) a montré que ceux-ci dépendent essentiellement de la tranche d impôt sur le revenu du propriétaire qui a un fort impact du fait de l abattement de 30 % sur les revenus fiscaux auquel donne droit le Intermédiaire mais pas le Duflot. Nos hypothèses sont les suivantes : Investissement de (Saint Denis, Zone A bis) Surface habitable : 50 m² Loyer (en /m²/mois) : 17,50 Taux d intérêt : 3,5 % La somme des revenus actualisés générés par la location de 12 ans du bien est de en Intermédiaire et en Duflot (le logement est loué les trois dernières années à 19 du m²). Le détail des revenus est le suivant : «Intermédiaire» 12 ans Duflot (loué 9 ans au plafond puis 3 années à un loyer «libre») Loyers perçus Avantage fiscal perçu Total /7

7 La défiscalisation, sur 12 ans, de de revenus locatifs permet à un contribuable de la dernière tranche de l impôt sur le revenu (45 %) d économiser d impôt qu il faut donc ajouter aux Cet avantage, qui est une fonction croissante du loyer et du revenu du propriétaire et une fonction décroissante des taux d intérêt, confère au «Intermédiaire» une rentabilité souvent plus élevée à celle du Duflot. 5- Conclusion L Ile-de-France, qui accueille 30 % des mises en chantier recensées dans les zones Duflot, est particulièrement concernée par la problématique du développement de l investissement locatif privé. En Ile-de-France, 95 % de la production de logements est géographiquement éligible au dispositif Duflot. En termes de prix de revient au m², 61 % de la production de logements des zones éligibles au Duflot entre dans les plafonds définis dans les différentes zones. Notre étude montre que le Duflot est plus intéressant que son prédécesseur, le «classique», dans toutes les zones où les loyers sont inférieurs aux plafonds ainsi que celles où les loyers dépassent ces plafonds de moins de 2 par m² par mois. Par rapport au Intermédiaire 12 ans, il est plus intéressant pour les investisseurs à revenus moyens dans les zones où les loyers dépassent les plafonds. La principale limite du nouveau dispositif reste l intégration des réductions d impôt auxquelles il donne droit dans le plafonnement global des niches fiscales à Cette limite interdit à un contribuable d utiliser deux années consécutives le dispositif ou de l utiliser en complément d un autre (Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD), services à domicile ). En effet, un investissement locatif de financé, en partie, grâce au Duflot représentera une réduction d impôt de pendant 9 ans soit 60 % du montant maximum autorisé. Malgré cette limite, au niveau national, le ministère estime que le dispositif Duflot devrait permettre de financer logements neufs par an soit le nombre de logements financés grâce au en C est nettement moins que les logements financés en moyenne grâce au entre 2009 et Depuis 1995, les ventes annuelles de logements neufs aux investisseurs particuliers ne sont tombées en dessous de ventes que six années (1995, 1996, 2000, 2001, 2002 et 2008) et cela malgré la succession de dispositifs d aide plus ou moins favorables et malgré la baisse du rendement de la pierre. En 2013, le marché de l investissement locatif subira un choc important du fait de la réforme des niches fiscales et de la raréfaction du crédit liée à l application de Bâle III et Solvency II. La Profession estime que l intégration du Duflot dans le plafonnement des niches à risque d impacter fortement le marché de l investissement locatif privé. Se faisant, le Gouvernement prend le risque de renforcer ainsi la crise du logement et la crise de compétitivité que connait notre pays. Enfin, la stabilité des règles fiscales est une demande récurrente de l ensemble des acteurs du logement neuf. Le secteur attend également du Gouvernement une gestion efficace de l empilement des normes dont certaines freinent fortement la Construction sans apporter de réelles améliorations en termes de confort, de santé ou de sécurité. 7/7

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