QU'EST-CE QU'UNE COOPÉRATIVE D'HABITATION?

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1 QU'EST-CE QU'UNE COOPÉRATIVE D'HABITATION? Une coopérative d'habitation, c'est un immeuble ordinaire, petit ou grand, neuf ou âgé - mais toujours rénové -, où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble. Cette propriété collective n'implique pas un investissement monétaire énorme. Le montant des parts sociales exigées du membre lorsqu'il joint les rangs de la coopérative totalise généralement une centaine de dollars (10 parts de 10 $). Certaines coopératives émettent en plus des parts privilégiées, dont les valeurs diffèrent d'une coopérative à l'autre. Comme propriétaires collectifs, les membres, c'est-à-dire les résidants de l'immeuble, assument ensemble la gestion complète et autonome de leur édifice et de la coopérative elle-même. Cette gestion collective se concrétise par une participation démocratique aux assemblées, de même que par une contribution active aux tâches nécessaires à la bonne marche de la coopérative. Chacun des membres exerce ainsi un contrôle sur la qualité de son milieu de vie. Et, puisque tout le monde participe à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, il en résulte des coûts d'opération moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc normalement en mesure d'offrir des loyers moins chers que les prix du marché. Cette implication de chacun est d'ailleurs explicitement reconnue par plusieurs coopératives, qui offrent à leurs membres un " contrat de membre " comportant une réduction de loyer par rapport au bail signé. Ainsi, un résidant qui refuserait systématiquement de participer aux tâches pourrait perdre son statut de membre et devoir payer le prix du loyer fixé au bail. 1

2 LES AVANTAGES DE LA COOPÉRATIVE D'HABITATION : logement de qualité; bon prix; sécurité d'occupation à long terme; prise en charge de son milieu de vie; participation à la gestion de la coopérative. Des petites et des grosses Il existe de très petites coopératives d'habitation, avec une dizaine de logements à peine. Il y en a aussi de très grosses qui comptent près de 200 membres, parfois répartis dans plusieurs immeubles. À Sherbrooke, la Coopérative des Cantons de l'est regroupe 170 logements dans 28 immeubles à travers toute la ville. Avec ou sans vocation Certaines coopératives ont été créées pour des clientèles spécifiques : personnes âgées, familles monoparentales, immigrants, etc. La plupart n'ont cependant aucune vocation particulière. Plusieurs disposent de quelques appartements aménagés pour des personnes handicapées. La Loi Comme toutes les coopératives dans tous les secteurs (financier, agricole, funéraire...), les coopératives d'habitation sont régies par la Loi sur les coopératives du Québec. Puisque ce sont les membres qui gèrent leur coopérative, celle-ci ne peut fonctionner que si ces membres y investissent du temps et de l'énergie, c'est-àdire du travail. 2

3 Des logements subventionnés La majorité des coopératives d'habitation offre un certain nombre de logements " subventionnés " pour des ménages à faibles revenus. C'est la coopérative - et non le membre - qui reçoit la subvention, de l'un ou l'autre des gouvernements, et qui ajuste en conséquence le prix des loyers selon une convention établie avec l'organisme gouvernemental concerné. Ce " supplément au loyer " permet aux bénéficiaires de se loger pour un montant représentant plus ou moins le quart de leurs revenus, soit l'équivalent de ce que paient les locataires de HLM. En tout, près de 40 % des ménages vivant en coopérative reçoivent un supplément au loyer. Les ménages qui bénéficient d'un logement subventionné sont membres à part entière de leur coopérative, avec les mêmes droits et les mêmes obligations que les autres membres. Du fait de la participation des membres à la gestion et aux tâches nécessaires à la bonne marche de la coopérative, même les logements qui ne sont pas subventionnés sont généralement moins chers que des logements équivalents sur le marché privé. Ce qui distingue les coopératives d'habitation des autres modes de logement social est, entre autres, la prise en charge, par les membres, de leurs conditions d'habitation. Comment fonctionne une coopérative d'habitation? L'assemblée générale La base de la coopérative, c'est l'assemblée des membres - ou si l'on veut, l'assemblée générale - qui est constituée de l'ensemble des membres. Cette assemblée se réunit au moins une fois par année; c'est elle qui détermine les règlements et les buts poursuivis par la coopérative. Dans toutes les décisions prises par l'assemblée, chaque membre a droit à un vote. 3

4 Le conseil d'administration La majorité des coopératives est dotée d'un conseil d'administration. Pour celles de 25 membres et plus, c'est obligatoire. Le conseil, ou le C. A. comme on l'appelle le plus souvent, administre les affaires de la coopérative. Les membres du C. A. sont des membres de la coopérative au même titre que les autres membres. Ils sont élus par l'assemblée générale et ils doivent rendre compte de leur administration à l'assemblée. Aucun membre du conseil ne peut être rémunéré pour le travail qu'il accomplit comme administrateur. Les comités Pour effectuer les différentes tâches inhérentes au bon fonctionnement de la coopérative, on forme généralement des comités, auxquels participent les membres selon leurs intérêts et leurs compétences. Cette pratique permet de répartir le travail entre l'ensemble des résidants, évitant d'en faire porter trop lourd à seulement quelques-uns. La participation aux comités fortifie en outre l'esprit communautaire des membres. Les comités les plus fréquents sont ceux des finances, de l'entretien et de la sélection des nouveaux membres. Idéalement, les coopératives ont aussi un comité de formation. Ce comité est très utile, entre autres, pour assurer qu'il y ait toujours des membres en mesure de prendre la relève dans les tâches de gestion et d'entretien. C'est également par ce comité que se fait l'éducation aux principes et aux valeurs de la coopération. Plusieurs coopératives ont en outre des comités de secrétariat, de loisir, d'environnement... «Ce qui est dommage, quand quelqu'un ne fait pas sa part, c'est que le travail retombe sur les épaules des autres.» Danielle Gratton, Ccoopérative L'Horizon, Baie-Comeau. 4

5 Les outils Pour fonctionner de façon efficace, les coopératives se dotent de plusieurs outils : règlements, politiques et procédures, plan de gestion, contrat de membre, cahier de membre, etc. Si elles ne sont pas en mesure de se donner elles-mêmes ces outils, les coopératives peuvent les obtenir auprès de la fédération régionale dont elles sont membres. Elles peuvent d'ailleurs obtenir une multitude d'autres services auprès de leur fédération, notamment des services de formation. Qu'est-ce qu'un membre d'une coopérative d'habitation? Un membre d'une coopérative d'habitation, c'est une personne qui s'associe avec d'autres pour résoudre collectivement ses problèmes de logement. C'est aussi une personne qui souscrit aux valeurs particulières qui sont propres à l'ensemble des mouvements coopératifs à travers le monde : solidarité, égalité, équité, démocratie, prise en charge de son devenir et responsabilité personnelle. Cette adhésion à une coopérative d'habitation procure des privilèges et de nombreux avantages, mais elle entraîne aussi des responsabilités. Le membre d'une coopérative d'habitation s'engage à : contribuer économiquement à la coopérative en souscrivant une part sociale, lors de son adhésion; exercer son pouvoir démocratique, en participant aux assemblées des membres et en votant; accomplir un certain nombre de tâches requises pour le bon fonctionnement de la coopérative. 5

6 Qui habite dans les coopératives d habitation? Aînés, familles monoparentales, couples avec ou sans enfants, personnes handicapées, salariés de tout niveau... en tout, quelque personnes vivent dans une coopérative d'habitation, au Québec. Les résidants de coopératives proviennent de tous les horizons de la société. Mais, certains secteurs sont plus représentés que d'autres, notamment les femmes (65 %) et les personnes à faibles revenus (50 %). QUELQUES FAITS SUR LES MEMBRES DES COOPÉRATIVES D HABITATION : près des deux tiers des membres de coopératives d'habitation sont des femmes; 40 % des logements coopératifs du Québec sont habités par des personnes seules; plus du tiers (38 %) des ménagent ont déclarés des revenus de moins de $; près de 20 % des membres de coopératives d'habitation sont âgés de plus de 65 ans; 39 % des répondants bénéficient d'une aide gouvernementale, sous forme de supplément au loyer; la première raison évoquée pour adhérer à une coopérative d'habitation est le fait de payer un loyer moins cher que sur le marché (64 %); en 2002, le loyer moyen payé pour un logement de coopérative est de 360 $; les membres consacrent en moyenne 11 heures par mois aux activités nécessaires à la bonne marche de leur coopérative. 6

7 QUELQUES FAITS SUR LES IMMEUBLES : les deux tiers des répondants habitent un immeuble à logement multiples avec une entrée commune; le quart des logements sont situés dans des duplex et des triplex; 40 % des logements comptent quatre pièces. * Ces données proviennent du projet de recherche sur le profil socio-économique des résidants des coopératives d'habitation au Québec Comment devenir membre d'une coopérative d habitation? Pour devenir membre d'une coopérative d'habitation, il faut parfois bien de la patience. Plusieurs coopératives ont des listes d'attente de plus d'une centaine de noms. Si vous désirez vous inscrire sur une liste ou si vous voulez connaître la liste des coopératives de votre ville ou de votre région, le mieux est de consulter la fédération régionale. Certaines fédérations tiennent d'ailleurs elles-mêmes une liste d'attente pour leurs coopératives. Les fédérations sauront aussi vous dire s'il y a des coopératives en voie de formation dans le secteur. Une fois que vous aurez postulé pour un logement, on pourra vous inviter à répondre à un questionnaire écrit et, c'est sur la foi de vos réponses, qu'on vous convoquera ou non à une entrevue. 7

8 Si vous obtenez cette entrevue, pensez qu'il y a probablement plusieurs autres candidats pour le même logement. Le comité de sélection que vous rencontrerez évaluera votre candidature en fonction de plusieurs critères : vos connaissances sur l'habitation coopérative et le mode de vie que cela comporte; votre esprit communautaire; votre désir réel de vous impliquer dans les tâches et activités de la coopérative; vos compétences particulières susceptibles d'être utiles à la coopérative; le nombre de personnes dans votre ménage, en fonction du logement disponible; vos revenus; vos antécédents comme locataire. Une fois votre candidature acceptée, vous aurez à signer un bail de location ainsi qu'un contrat de membre avec la coopérative et à acquitter le montant des parts de qualification (parts sociales et, dans certains cas, parts privilégiées) demandé par la coopérative. On vous expliquera les règlements et... bienvenue chez vous. Comment former une coopérative d habitation? Il est possible de former votre propre coopérative d'habitation. Pour ce faire, vous devez adresser une requête pour constitution, signée par 12 futurs membres ou plus, à la Direction des coopératives du ministère du Développement économique et régional (MDER). Le programmes de subvention, AccèsLogis, offre par ailleurs du financement pour la réalisation de logements coopératifs : nouvelles constructions, rénovation ou recyclage d'édifices. Ce programme est administré par la Société d'habitation du Québec. De son côté, la Société canadienne d'hypothèque et de logement offre un programme de prêts de démarrage appelé "Programme de partenariat public-privé " permettant, entre autres, la construction de coopératives d'habitation. Informezvous auprès de la CQCH ou d'une fédération régionale. 8

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