AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE 25 AVRIL 2014

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1 REPUBLIQUE DE CÔTE D IVOIRE COUR D APPEL D ABIDJAN TRIBUNAL DE COMMERCE D ABIDJAN RG N 451/2014 JUGEMENT CONTRADICTOIRE du 25 AVRIL Affaire : LA SOCIETE INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.S.M MAITRE HENRI VALENTIN BOHOUSSOU C/ MONSIEUR AMADOU KONE LA SCPA AYIE ET ASSOCIES Décision Contradictoire Reçoit la société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.M.S en son action principale et monsieur AMADOU KONE en ses demandes reconventionnelles ; Les y dit respectivement mal et partiellement fondés ; Dit que les parties étaient liées par un contrat de bail à durée déterminée ; Dit que le locataire est déchu de son droit au renouvellement au bail ; Ordonne en conséquence l expulsion de la société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.S.M des lieux loués, tant de sa personne que de tout occupant de son chef ; Déboute la société I.F.S.M de toutes ses demandes et monsieur AMADOU KONE du surplus de ses prétentions ; Condamne la société I.F.S.M dépens de l instance. aux AUDIENCE PUBLIQUE ORDINAIRE 25 AVRIL 2014 Le Tribunal de Commerce d Abidjan, en son audience publique ordinaire du vingt-cinq avril deux mil quatorze tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle siégeaient : Madame TOURE AMINATA épouse TOURE, Président du Tribunal ; Messieurs YEO DOTE, OUATTARA LASSINA, DAGO Isidore et EMERUWA EDJIKEME, assesseurs Avec l assistance de Maître DOLEGBE Léonie SELIKA, Greffier ; A rendu le jugement dont la teneur suit dans la cause entre : LA SOCIETE INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.M.S, SARL, unipersonnelle au capital de FCFA, dont le siège social est à Abidjan Plateau, 8 Boulevard Carde, immeuble «BORG» au rez-de-chaussée, 10 BP 2898 Abidjan 10, prise en la personne de son représentant légal monsieur KOUAKOU KOAUME AMBROISE, son associé gérant de nationalité ivoirienne, demeurant à Abidjan au siège de ladite société ; Pour qui, domicile est élu en l étude de maître HENRI VALENTIN BOHOUSSOU, avocat près la Cour d Appel d Abidjan, y demeurant 13 avenue Crosson Duplessis résidence «DIANA» 5 ème étage porte A 15, 04 BP 883 Abidjan 04, téléphone : / ; Demanderesse comparaissant et concluant par son conseil ; D une part, Et MONSIEUR AMADOU KONE, né en 1935 à Boundiali, de nationalité ivoirienne, exerçant dans l immobilier, demeurant à Abidjan Yopougon Attié, 09 BP 1453 Abidjan 09, téléphone : ; Ayant pour conseil la SCPA AYIE et Associés, avocats à la Cour d Appel d Abidjan ; Défendeur comparaissant et concluant par son conseil ; D autre part ; 1

2 Enrôlée le 19 février 2014 pour l audience du 21 février 2014, l affaire a été appelée et renvoyée au 07 mars 2014 en audience de tentative de conciliation ; Le Tribunal ayant constaté l échec de la conciliation des parties, a renvoyé l affaire au 04 avril 2014 pour instruction ; A cette date, la cause étant en état d être jugée, elle a été mise en délibéré pour jugement être rendu le 25 avril 2014 ; Advenue cette audience, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : LE TRIBUNAL Vu les pièces du dossier ; Vu l échec de la tentative de conciliation ; Ouï les parties en leurs demandes ; Après en avoir délibéré conformément à la loi ; FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par exploit d huissier en date du 03 février 2014, la société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.M.S a fait servir assignation à monsieur AMADOU KONE, d avoir à comparaître devant le Tribunal de Commerce d Abidjan, pour entendre : - dire et juger nul et de nullité absolue le congé qui lui a été donné par courrier en date du 3 janvier 2014 ; -condamner monsieur AMADOU KONE à lui payer la somme de dix millions de francs à titre de dommages et intérêts ; La société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.S.M expose au soutien de son action, que depuis l année 2001, elle occupe suivant un contrat de bail des locaux sis à Yopougon Attié qui sont la propriété de monsieur AMADOU KONE, où elle exerce son activité qui consiste en la formation scolaire ; Elle explique qu elle occupe le premier et le troisième étage et que suite à la libération du deuxième étage, elle a sollicité qu il lui soit loué ; Contre toute attente, cet étage a été loué à une autre école ayant la même activité de formation qu elle ; ce qui occasionne une concurrence avec la complicité du bailleur ; Après avoir procédé à des augmentations de loyers, le bailleur lui signifiait par courrier en date du 3 janvier 2014, reçu le 6 janvier 2014, qu il était déchu de son droit au bail et que son maintien dans les lieux constitue un acte illégal ; Le bailleur, ce faisant, lui a donné congé d avoir à quitter les lieux dès le 6 janvier 2014 ; 2

3 La demanderesse estime que ce congé est nul et ne saurait produire effet, puisqu il devait être de six mois et comporter un délai de contestation accordé au locataire ; Ce congé qui ne respecte pas les formes requises par les articles 123 et 124 de l acte uniforme relatif au droit commercial général du traité OHADA, est irrégulier ; Il s agit dit-il, de manœuvres tendant à faire arrêter une activité en plein essor sans avoir à payer une indemnité d éviction ; Poursuivant, elle soutient qu elle a commencé à occuper deux appartements de l immeuble du défendeur depuis l année 2001 ; En 2007 un contrat écrit a été signé par les parties pour occuper deux autres appartements ; Ce bail n a pas été renouvelé parce que le bailleur n a pas accepté des modifications ; C est donc le bail verbal conclu par les parties depuis 2001 qui est en cours ; Ledit bail ne contient aucun terme et est donc à durée indéterminée, de sorte que sa résiliation nécessite en application des dispositions de l article 125 de l acte uniforme sus indiqué, un congé de six mois que doit donner la partie qui en prend l initiative, à l autre ; Le bailleur n ayant pas respecté les dispositions de ce texte, le congé servi est nul ; Il précise que jusqu en 2004, les mêmes locaux étaient occupés par la société d informatique de monsieur Kouakou Kouamé Ambroise ; En réplique, monsieur AMADOU KONE fait valoir que suivant un contrat de bail en date du 1 er janvier 2007, il a donné en location à monsieur Kouakou Kouamé Ambroise de l institut I.F.S.M des locaux et ledit bail a été consenti pour une période d une année courant du 1 er janvier 2007 au 1 er janvier 2008 ; Ce contrat a été renouvelé du 1 er janvier 2008 au 1 er janvier 2010 ; Le preneur qui a acquis le droit au renouvellement du bail n a pas sollicité le renouvellement de son bail à l expiration de la dernière période s achevant le 1 er janvier 2013 ; Il précise qu il n a pas servi de congé au locataire, mais qu il s est plutôt agi de lui rappeler sa déchéance au renouvellement de son bail ; Il ne s est à aucun moment opposé au renouvellement au bail ; S agissant du contrat de 2007, le défendeur fait noter qu il a été conclu entre l établissement Edimatique Informatique et lui ; Il sollicite que suite au constat de la déchéance du droit au renouvellement de son bail, le locataire soit expulsé des lieux loués, tant de sa personne, de ses biens que de tout occupant de son chef ; SUR CE Sur le caractère de la décision 3

4 Le défendeur ayant comparu et fait valoir ses moyens, il y a lieu de statuer par décision contradictoire ; Sur la recevabilité de l action Tant l action principale que la demande reconventionnelle qui lui sert de moyen de défense, ont été introduites conformément aux prescriptions légales ; Il sied de les recevoir ; AU FOND Sur la nature du contrat de bail, le constat de la déchéance et l expulsion du défendeur Les parties se contredisent quant à la nature du contrat de bail, le demandeur estimant que les parties sont liées par un contrat de bail à durée indéterminée, tandis que selon le défendeur il s agit d un bail à durée déterminée ; Aux termes de l article 104 de l acte uniforme OHADA portant droit commercial général «Les parties fixent librement la durée du bail. Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. A défaut d écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Le bail prend effet à compter de la signature du contrat, sauf convention contraire des parties.» Il ressort en l espèce clairement des pièces produites, notamment les quittances de loyer produites, que le contrat de bail dont se prévaut le demandeur pour dire que les parties sont liées par un contrat de bail à durée indéterminée, a été conclu entre les ETABLISSEMENTS EDIMATIQUE INFORMATIQUE et monsieur AMADOU KONE et non avec la société I.F.M.S ; Ledit contrat ne concerne pas la société INSTITUT I.F.S.M qui ne peut donc valablement s en prévaloir ; Le seul contrat qui a été signé par l I.F.SM et monsieur AMADOU KONE est un contrat de bail en date du 1 er janvier 2007 dont la durée a bel et bien été déterminée à savoir un an courant du 1 er janvier 2007 au 1 er janvier 2008 ; Ce contrat de bail a été renouvelé jusqu au 1 er janvier 2013 ; S agissant du renouvellement, l article 124 de l acte uniforme sus indiqué dont les dispositions sont d ordre public, en application de l article 134 du même acte uniforme, dispose : «Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail en vertu de l article 123 ci-dessus peut demander le renouvellement de celui-ci, par signification d huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d expiration du bail. 4

5 Le preneur qui n a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui n a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.» ; Ce texte met à la charge du preneur l obligation sous peine de déchéance, de solliciter le renouvellement de son bailleur par acte d huissier ou par tout moyen permettant d établir la réception effective par le bailleur, et cette demande doit être faite au plus tard trois mois avant la date d expiration du bail ; Il s agit d une disposition d ordre public, à laquelle il ne peut être dérogé ; En la présente cause, le bail ayant été renouvelé et venant à expiration le 1 er janvier 2013, il incombait au preneur de solliciter le renouvellement de son contrat de bail ; Ne l ayant pas fait, alors que le bailleur n entendait plus poursuivre le bail, il est déchu de ce droit, en application de l article 124 précité ; C est cette déchéance que le bailleur a rappelé au locataire par courrier en date du 03 janvier 2014, qui ne constitue pas un exploit de congé servi dans le cadre d un contrat à durée indéterminée comme le prétend la société I.F.S.M, qui doit être déboutée de toutes ses demandes; Il y a donc lieu de constater cette déchéance ; Il en résulte que la demanderesse est désormais un occupant sans droit ni titre ; Il sied dès lors d en tirer les conséquences, en ordonnant son expulsion des lieux loués, tant de sa personne de ses biens que de tout occupant de son chef ; Sur la demande en paiement de dommages et intérêts La demanderesse sollicite la condamnation du défendeur au paiement de la somme de FCFA à titre de dommages et intérêts, au motif qu il lui a été servi un congé dans une intention de nuire ; L article 1147 du code civil dispose que «Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part» ; La mise en œuvre de la responsabilité civile découlant de ce texte est soumise à la triple condition de l existence d une faute, d un préjudice et d un lien de causalité entre la faute et le préjudice ; 5

6 En l espèce il a été précédemment jugé qu en rappelant au locataire qu il est déchu de son droit au renouvellement au bail, le bailleur qui n a fait qu exercer un droit et qui est fondé à le faire, n a commis aucune faute ; L exercice de ce droit n aurait donné lieu à paiement de dommages et intérêts, que s il était empreint d abus, ce qui n est pas le cas ; En l absence de faute, il ne saurait y avoir de préjudice ; Il y a donc lieu de débouter la société I.F.S.M de sa demande en paiement de dommages et intérêts mal fondée ; Sur l exécution provisoire Monsieur AMADOU KONE sollicite que la décision soit assortie de l exécution provisoire ; Cependant, il ne démontre pas que les conditions exigées par les articles 145 et 146 du code de procédure civile, commerciale et administrative pour que l exécution provisoire soit ordonnée, sont réunies ; Il n y a donc pas lieu à exécution provisoire de la présente décision ; Sur les dépens La demanderesse succombant, il sied de la condamner aux dépens de l instance ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort ; Reçoit la société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.S.M en son action principale et monsieur AMADOU KONE en ses demandes reconventionnelles ; Les y dit respectivement mal et partiellement fondés ; Dit que les parties étaient liées par un contrat de bail à durée déterminée ; Dit que le locataire est déchu de son droit au renouvellement au bail ; Ordonne en conséquence l expulsion de la société INSTITUT de FORMATION SAINTE MARIE en abrégé I.F.S.M des lieux loués, tant de sa personne que de tout occupant de son chef ; Déboute la société I.F.S.M de toutes ses demandes et monsieur AMADOU KONE du surplus de ses prétentions ; 6

7 Condamne la société I.F.S.M aux dépens de l instance. Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus. ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER 7