LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ 1

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1 LE FONCTIONNEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ 1

2 Publications de la CNL Contrôler les charges Les charges locatives ( ) Les réparations locatives ( ) Faire construire sa maison individuelle (2012) Ascenseurs (2012) La législation HLM ( ) Administrateurs CNL (2011) Livret d accueil amicale CNL (2011) Locataires, connaissez vos droits (2011) Guide comptable à usage des associations (2011) La copropriété (2010) La loi Boutin Analyse de la CNL (2009) 2

3 Confédération Nationale du Logement Guide de la copropriété Avril 2013

4 Confédération Nationale du Logement 8 rue Mériel BP Montreuil cedex Tél. : Fax : E.mail : Internet : 4

5 Sommaire Le fonctionnement de la copropriété Comment naît une copropriété? Comment fonctionne une copropriété? L assemblée générale Le conseil syndical Le syndic La copropriété et l association syndicale libre Les lots et les millièmes Les millièmes de propriété Les millièmes généraux Les millièmes des charges spéciales à chaque bâtiment Les millièmes de charges d équipements ou services Comment sont déterminés les millièmes de charges? La consistance La situation La superficie du lot Le règlement de copropriété L état descriptif de division Quels sont vos droits sur vos parties privatives et les parties communes? Peut on changer l usage de ses lots? Logement Commerce Garage Cave Grenier À quelles conditions peut on faire des travaux sur les parties communes? Le syndicat a t il le droit de refuser de donner l autorisation de travaux affectant les parties communes? Peut on s opposer aux travaux sur les parties communes affectant temporairement les parties privatives? Vos relations avec le syndic et les autres copropriétaires Entrer au conseil syndical Assister aux assemblées générales Contacter directement le syndic Les majorités en copropriété La majorité simple La majorité absolue La double majorité et l unanimité L unanimité Quelques exemples de majorités requises SOMMAIRE 5

6 Le règlement de copropriété Le règlement de copropriété Qu est ce que l état descriptif de division? L état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété L état descriptif de division non inclus dans le règlement de copropriété Qu est ce que la destination de l immeuble? Le règlement de copropriété et la loi Clauses de la loi qui prévalent sur le règlement de copropriété Clauses qui peuvent être introduites dans le règlement de copropriété et qui s imposent Clauses illicites Comment faire respecter le règlement de copropriété? Quels sont les pouvoirs du syndic? Mettre à jour son règlement de copropriété Ce que devrait être un règlement de copropriété Les modalités pratiques de modification L étude préalable Les propositions de nouvelles rédactions La décision Après l assemblée générale, les formalités Toutes les modifications doivent elles être publiées aux fichiers des hypothèques? L assemblée générale Qui convoque l assemblée générale? Que faire lorsque le syndic ne convoque pas l assemblée générale? Le contenu de la convocation de l assemblée générale Les délais à respecter pour la convocation de l assemblée générale L envoi d un additif Les documents à joindre au plus tard en même temps que l ordre du jour L assemblée générale peut elle délibérer sur des questions non inscrites à l ordre du jour? La feuille de présence à l assemblée générale La désignation des membres du bureau de l assemblée générale Le déroulement de l assemblée générale Qui participe au vote? Mandats et pouvoirs Les décisions de l assemblée générale Le procès verbal de l assemblée générale La contestation d une ou des décisions d assemblée générale

7 Le rôle du syndic Le syndic professionnel Le syndic bénévole La désignation du syndic Les exceptions La durée du mandat Les principales obligations du syndic Ce que le syndic ne peut pas faire Les travaux urgents La rémunération du syndic Le forfait pour la gestion courante Les prestations particulières La responsabilité du syndic La responsabilité pénale La séparation entre la copropriété et le syndic La démission La révocation Le non renouvellement du mandat Le choix d un nouveau syndic L administrateur provisoire Le conseil syndical L historique L obligation de constitution d un conseil syndical Les membres du conseil syndical Personnes physiques Personnes morales Ne peuvent être membres du conseil syndical Les candidatures L élection des membres du conseil syndical Le nombre de membres du conseil syndical La durée du mandat des membres du conseil syndical Le rôle du conseil syndical Les pouvoirs et moyens du conseil syndical Le fonctionnement du conseil syndical Les suppléants L élection du président du conseil syndical Le rôle du président du conseil syndical Comment agir si le président est incompétent? Le conseil syndical et l accès aux documents de la copropriété Le conseil syndical et les mandats SOMMAIRE 7

8 Le conseil syndical peut il décider d engager des travaux? Le conseil syndical doit donner son avis écrit sur les dépenses Quelles dépenses sont visées par cette mesure? Comment le conseil syndical doit il être consulté? Le conseil syndical et l ordre du jour de l assemblée générale Les personnes mandatées par le conseil syndical Dans quel cas le conseil syndical n a t il plus de pouvoir? Conclusion Les comptes de la copropriété et leur contrôle Le syndic tient les comptes de la copropriété L ouverture d un compte séparé Le contrôle des comptes Le contrôle exercé par le conseil syndical Le contrôle exercé par tout copropriétaire L approbation des comptes Le vote des comptes Le budget prévisionnel Les avantages Les inconvénients La comptabilité en partie double Le quitus En cas de changement de syndic Les charges de copropriété Les honoraires de syndic L assemblée générale annuelle La comptabilité générale de la copropriété L administration et gestion de la copropriété Les assurances La gestion du personnel Le suivi des travaux Les gardiens L eau L électricité Le chauffage Les ascenseurs Les contrats d'entretien Les travaux d'entretien Les assurances Les fournitures Les impôts locaux Les espaces verts Les parkings Les procédures

9 Petites astuces Placer la trésorerie de la copropriété Analyser les charges de copropriété sur la durée Des réunions de conseil syndical plus efficaces La gestion désintéressée Gérer soit même une copropriété, est ce possible légalement? Quelles sont les raisons qui poussent à la gestion désintéressée? Motivation financière «Carences» du syndic professionnel La mise en place de la gestion désintéressée Mettre fin au mandat du syndic professionnel Les archives de la copropriété Dans un délai d un mois Dans un délai de deux mois (trois mois en cas de cessation d activité du syndic sortant) L ouverture d un compte bancaire Conclusion Les adresses des fédérations de la CNL SOMMAIRE 9

10 10

11 Avant propos Aux côtés des copropriétaires depuis 1973, la CNL a souhaité mettre à profit cette longue expérience pour créer ce guide grand public. Outil de référence, il a pour objectif d aider les copropriétaires dans la gestion et l organisation de leur immeuble. De nombreuses questions pratiques sont ainsi abordées : de la naissance d une copropriété, à son fonctionnement quotidien, en passant par les droits et les devoirs de chacun sans oublier le rappel de la réglementation applicable. Ce guide pratique est un ouvrage indispensable pour tous les copropriétaires qui souhaitent comprendre et devenir acteurs de la gestion de leur copropriété. Forte de ses 90 fédérations départementales, la Confédération Nationale du Logement peut vous apporter une aide technique et juridique sur les questions relatives à la copropriété. Vous trouverez leurs coordonnées à la fin de cet ouvrage, n hésitez pas à les contacter, elles pourront vous accompagner au quotidien. Je vous souhaite une bonne lecture. Didier PAVAGEAU Secrétaire confédéral de la CNL 11

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