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1 le bail en général 1 TABLE DES MATIÈRES Sommaire Korte inhoud Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées Avant-propos CHAPITRE I NATURE JURIDIQUE DU BAIL Notion Éléments essentiels 1. Définition Terminologie Éléments essentiels du bail I Nature juridique du louage de choses 4. Synthèse Contrat conférant un droit personnel de créance sur une chose Contrat consensuel Contrat à titre onéreux Contrat synallagmatique Contrat successif Contrat temporaire Contrat non intuitu personae II Bail et autres contrats 12. Position du problème Bail et vente 13. Critères distinctifs Bail de carrière Location-financement (leasing) Location-vente Bail et prêt 17. Critères distinctifs Bail et prêt à usage (commodat) Bail et prêt de consommation

2 2 huur in het algemeen 3. Bail et louage d ouvrage 20. Critères distinctifs Cas d applications Bail et dépôt 22. Critères distinctifs Cas d applications Bail et «institutions» conférant un droit de jouissance : usufruit, usage, habitation, emphytéose, superficie 24. Distinction Bail et usufruit Bail et usage et habitation (renvoi) Bail et bail emphytéotique (renvoi) V Les différentes espèces de bail : bail de droit commun, bail de résidence principale, bail commercial et bail à ferme 28. Droit applicable aux différentes sortes de baux Importance de la distinction Bail mixte : recherche de l élément principal Applications a) Bail d habitation ou bail commercial b) Bail d habitation ou bail à ferme c) Modification en cours de bail CHAPITRE II LES PARTIES Capacité pour conclure ou renouveler un bail et pour donner congé 33. Application du droit commun Bail : acte d administration ou de disposition? Capacité pour donner et capacité pour prendre à bail Capacité pour renouveler le bail Capacité pour donner congé Moment où la capacité doit être appréciée I Le bailleur 39. Le mineur non émancipé Le mineur émancipé Les majeurs protégés : nouveau régime /44. Les majeurs incapables (interdits, prodigues, minorité prolongée, ) : droit transitoire L époux, concernant un bien propre L époux, concernant un bien commun Le parent Le tuteur /49. (réservés) Le curateur d une succession vacante Le séquestre Les administrateurs ou gérants de sociétés Le conseil d administration d une A.S.B.L Le mandataire conventionnel Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

3 le bail en général Le porte-fort L agent immobilier L administrateur judiciaire des biens d un absent L usufruitier Cas d espèce : le propriétaire est héritier de l usufruitier Le nu-propriétaire Le copropriétaire d un bien indivis L acquéreur sur vente à réméré Le propriétaire sous condition résolutoire Le saisi Le failli Bailleur étranger Personnes morales de droit public (renvoi) L entreprise au sens de l article 1.1 du Code de droit économique II Le preneur 65. Généralités Le mineur non émancipé Le tuteur Le débiteur en règlement collectif de dettes Le médiateur de dettes Les époux et cohabitants légaux, concernant la résidence conjugale Concubins Colocataires indivis Locataire de nationalité étrangère Les fonctionnaires publics Les diplomates CHAPITRE III LES BIENS Biens susceptibles d être loués 74. Généralités Les meubles Les meubles incorporels Les immeubles Les droits immobiliers incorporels I Biens ne pouvant être loués 79. Généralités Les choses hors du commerce Les biens dépendant du domaine public Les droits déclarés incessibles par la loi II Cas particuliers 82. Biens consomptibles Biens du domaine privé de l État Chose future Immeuble en construction Immeuble insalubre Clôtures mitoyennes Bail de sa propre chose Bail de la chose d autrui

4 4 huur in het algemeen 88. Bien hypothéqué Bien situé à l étranger Chose indivise (renvoi) Immeuble faisant l objet d une saisie immobilière (renvoi) V Identification et description du bien loué 92. Identification du bien loué Information du consommateur et pratiques commerciales déloyales État des lieux a) Généralités b) Bail de biens immeubles à usage civil ou commercial Rédaction obligatoire d un état des lieux Règles impératives État des lieux détaillé, contradictoire et à frais commun Dressé en début de bail Recours au juge État des lieux annexé au bail écrit et enregistrement obligatoire Modification aux lieux loués en cours de bail c) Bail à ferme Inventaire des meubles garnissant l immeuble Désignation de la destination du bien loué Règlement de copropriété État du sol pollué Assainissement du sol Certificat de performance énergétique Exigences des normes de qualité du logement Permis de location Servitudes Urbanisme Mitoyenneté CHAPITRE IV LE PRIX Détermination du prix 103. Importance du prix Publicité concernant le prix et les charges d un bien affecté à l habitation Obligation générale d information du consommateur Prix déterminé ou déterminable Qui détermine le prix? En quoi le loyer peut-il consister? Montant du prix Limitation légale Prix sérieux Vil prix Preuve du montant du prix Fluctuation du prix a) Principes b) Indexation au coût de la vie : règles impératives c) Mode de preuve d) Automatisme ou non Révision du loyer I Frais et charges 115. Notion Publicité concernant les frais et charges Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

5 le bail en général Répartition des frais et charges entre bailleur et preneur : liberté contractuelle sauf exception Contribution aux frais et charges : montant forfaitaire ou frais réels Contribution foncière mise à charge du preneur Interprétation d une clause concernant la répartition des frais et charges Répartition des frais et charges faute de convention expresse CHAPITRE V FORMES ET PREUVE Formes du bail 119. Caractère consensuel du bail Conséquences Bail écrit Bail verbal I Bail écrit 121. Notion Avenant au bail écrit Enregistrement du bail écrit Bail de plus de neuf ans Interprétation du bail écrit Perte du bail écrit Preuve de la modification des conditions du bail écrit II Bail verbal 1. Notion 127. Le bail verbal Absence d enregistrement Preuve du bail verbal 128. Régime dérogatoire du droit commun A. Preuve de l existence du bail verbal 129. Généralités Modes de preuves Perte de l écrit L article 1715 du Code civil n est pas d ordre public L aveu L interrogatoire des parties Le serment Bail exécuté Preuve du commencement d exécution Occupation d un immeuble Lettres missives Quittances de loyer Les arrhes Occupation sans bail Occupation sans titre B. Preuve des conditions du bail verbal 142. Généralités Bail écrit

6 6 huur in het algemeen 144. Bail verbal a) Preuve du loyer du bail verbal b) Preuve de la date du début du bail c) La durée du bail verbal Présomption légale d) Preuve d autres conditions du bail verbal V Preuve en matière commerciale 149. Preuve du bail commercial Section V Preuve d un bail à ferme 150. Régime propre CHAPITRE VI DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES Les obligations du bailleur 151. Généralités Conventions dérogatoires La délivrance A. Objet de la délivrance 153. Délivrance, acte matériel Objet de la délivrance Accessoires B. État du bien délivré 155. Bon état de réparations de toutes espèces Bon état de salubrité et de propreté Normes de qualité et d équipement des logements Livraison en état de servir à l usage prévu Conventions dérogatoires C. Date et lieu de la délivrance 158. État des lieux Lieu de la délivrance Moment de la délivrance D. Prise de possession 161. Effets E. Sanctions de l obligation de délivrance 162. Sanctions diverses a) Défaut de délivrance b) Retard dans la délivrance c) Mauvais état des lieux Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

7 le bail en général 7 2. Obligation d entretien A. Principes 166. Entretien et réparations a) Notion b) Applications Dispositions légales ou réglementaires imposant de nouvelles obligations Bailleur-usufruitier B. Limites 170. Travaux n incombant pas au bailleur Réparer n est pas reconstruire C. Exécution de l obligation d entretien 172. Obligation pour le preneur d avertir le bailleur Droit du bailleur d effectuer les réparations Droit du bailleur d effectuer les réparations urgentes Droit du preneur d effectuer les réparations urgentes D. Clauses dérogatoires 176. Convention-loi Interprétation E. Sanctions de l obligation d entretien 178. Exécution forcée Exécution judiciaire Exécution par équivalent Résolution du bail pour inexécution fautive Exception d inexécution Garantie de jouissance paisible A. Généralités 181. Étendue de la garantie Fondement de la garantie : la responsabilité contractuelle La théorie des risques Notion de trouble de jouissance B. Garantie du fait personnel 1. Fait personnel Notion Principes Droit de visite du bailleur Création ou suppression de servitudes Vente du bien loué Usage du bien ou d une partie du bien par le bailleur ou des tiers Troubles causés par les préposés du bailleur Changements de forme Troubles provenant de l immeuble voisin occupé par le bailleur Travaux effectués par le bailleur Immeuble à appartements Travaux décidés par l assemblée générale des propriétaires Troubles résultant de baux consentis à des concurrents Bien loué plusieurs fois Conflit entre preneurs successifs

8 8 huur in het algemeen 2. Conventions dérogatoires Validité des clauses dérogatoires Mise en œuvre de la garantie Sanctions Exécution en nature Exécution par équivalent Résolution C. Garantie du fait des tiers 1. Fait des tiers Notion Principes Tiers : notion Trouble de droit Trouble de fait Trouble de fait : cas concrets Troubles résultant du fait des voisins Troubles résultant du fait des colocataires Troubles résultant des actes de l autorité publique Conventions dérogatoires Licéité Mise en œuvre de la garantie Sanctions Trouble de fait Information du bailleur Trouble de droit a) Appel en garantie du bailleur b) Sanctions D. Garantie des vices de la chose 1. Vices de la chose Notion Principes Vice apparent Vice caché Vice imputable aux tiers ou à un cas fortuit Vice imputable au preneur Vices de la chose Applications Conventions dérogatoires Licéité Mise en œuvre de la garantie Sanctions Obligations pour le preneur d avertir le bailleur Sanctions Responsabilité contractuelle Dommages-intérêts Garantie des vices et nullité pour erreur I Les obligations du preneur 218. Synthèse Obligation de garnir et/ou de fournir d autres sûretés A. Obligation de garnir 219. Notion Rapport entre l obligation de garnir et le privilège du bailleur Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

9 le bail en général Meubles garnissants Meubles suffisants Obligation continue Droit de suite /226. Clauses dérogatoires Licéité Sanction Expulsion du locataire Sanction Condamnation à garnir B. Autres sûretés Sûretés personnelles ou réelles Paiement anticipatif de loyer et/ou caution bancaire Paiement du prix Remboursement des frais et charges A. Portée et modalités de l obligation de paiement du prix 229. Notion et principes Époque du paiement Lieu du paiement Modalités du paiement Paiement au bailleur Paiement par un tiers Frais et coûts du paiement Intérêts de retard Loyer indexé a) Limitation légale Calcul du loyer indexé b) Indexation et bail verbal c) Automatisme de l indexation? B. Remboursement des frais et charges 239. Obligations du preneur Remboursement par le preneur de la contribution foncière Le remboursement des frais et charges, règle impérative Intérêts de retard C. Conventions contraires 243. Domaine limité D. Sanctions 244. Exception d inexécution invoquée par le preneur Exception d inexécution invoquée par le bailleur Retard de paiement du loyer : intérêts sur le prix Sanctions du non-paiement du loyer ou de l indexation Action du bailleur en remboursement de frais et charges Action du syndic contre le preneur en paiement des frais et charges Action du preneur en remboursement de sommes payées indûment Preuve du paiement du prix Bailleur refusant d accepter le paiement du loyer Cas de pluralité de bailleurs ou de preneurs Usage en bon père de famille et selon la destination de la chose louée 253. Obligation double

10 10 huur in het algemeen A. Usage suivant la destination 254. Principes Obligation d occuper les lieux loués Affectation en tout ou en partie à usage professionnel : impôts sur les revenus Déduction du loyer à titre de charge fiscale Respect de la destination Applications jurisprudentielles Modification de forme de la chose louée Modification contractuelle de la destination de la chose louée Sous-location Cession de bail Sanctions de l obligation de respecter la destination B. Usage en bon père de famille 261. Principes Usage incorrect Applications Entretien locatif Réparations locatives Pluralité de locataires Sous-location Obligation d avertir le bailleur Dégradations Pertes et dégradations du fait des personnes occupant le bien Preneur, gardien de la chose Conventions contraires Sanction de l obligation d user en bon père de famille Restitution en fin de bail 272. Problèmes soulevés A. Étendue de l obligation de restitution 273. Date de la restitution Restitution complète B. État du bien restitué 275. Baux conclus depuis le 1 er janvier 1984 Principes Restitution en présence d un état des lieux a) Principes b) Charge de la preuve c) Exonération du preneur Restitution en l absence d état des lieux a) Baux conclus après le 1 er janvier b) Baux entrés en vigueur avant le 1 er janvier c) Baux entrés en vigueur avant le 1 er janvier 1974 et conclus avant le 1 er janvier Acceptation des clés État des lieux de sortie C. Clause dérogatoire 284. Licéité D. Sanctions de l obligation de restitution 285. Position du problème Sanction de la non-restitution Sanction de la restitution en mauvais état Mise en jeu de la garantie Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

11 le bail en général Responsabilité du preneur en cas d incendie A. Généralités 289. Fondement Champ d application Nécessité d existence d un incendie B. Principes 292. Mécanisme de la responsabilité Étendue de la responsabilité a) Existence d un bail b) Limitation aux lieux loués Bailleur occupant du bien loué Exonération du preneur a) Absence de faute du preneur b) Démence du preneur c) Fait du bailleur Cas d application d) Fait d un tiers Cas d application e) Vice de la chose Cas d application Responsabilité du preneur pour les personnes dont il a à répondre Absence du preneur lors du sinistre C. Responsabilité en cas de pluralité de locataires 302/303. Principes Colocataires d un même immeuble Immeuble à appartements multiples a) Incendie ayant pris naissance dans un appartement b) Incendie ayant pris naissance dans les parties communes D. Clauses dérogatoires et clauses d assurance-incendie 307. Licéité des clauses dérogatoires à l article 1733 du Code civil Clause d assurance-incendie Clauses dérogatoires et clauses concernant l assurance-incendie Effet d une clause dérogatoire sur l assurance Non-responsabilité du preneur Obligation de restitution E. Sanctions de la responsabilité du preneur 311. Réparation du sinistre Dommages-intérêts Frais de reconstruction Pertes de loyer Indemnité de relocation F. Assurance-incendie 315. Généralités Assurance-responsabilité du preneur Responsabilité locative et risque locatif Droit direct du propriétaire à l indemnité Le preneur reste tenu du solde Concours d assurances G. Conséquences de la perte de la chose par incendie 321. Effets de la perte totale Effets de la perte partielle

12 12 huur in het algemeen II Les droits du bailleur et du preneur 323. L obligation d une partie implique le droit de l autre Les droits du bailleur 324. Réparations urgentes Droit de visite Droit d affichage et de visite en cas de vente ou de location Privilège du bailleur Les droits du preneur 328. Droit d usage Droit aux fruits Droit de chasse et de pêche Surface d affichage des murs Aménagement du bien loué Droit de céder et de sous-louer Droit de préemption Travaux, plantations et constructions effectués par le preneur en cours de bail 334. Position du problème A. Pouvoir de transformer ou de construire 335. Autonomie de la volonté Clause du bail Règles supplétives en l absence de convention entre parties Travaux autorisés : cas d application Bail commercial : travaux non autorisés B. Régime en cours de bail 339. Convention-loi Droit supplétif C. Sort en fin de bail 341. Convention-loi Droit supplétif : travaux indissociables ou travaux susceptibles d enlèvement a) Notion b) Travaux, constructions et plantations indissociables c) Travaux susceptibles d enlèvement Preneur devenant nu-propriétaire Bail commercial Bail à ferme Droit de rétention du preneur D. Travaux effectués par un sous-locataire 348. Relations entre parties E. Solution en cas de vente du bien loué 349. Relations entre parties Questions diverses 350. Impôts et taxes Frais d actes Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

13 le bail en général 13 CHAPITRE VII GARANTIE ET PRIVILÈGE DU BAILLEUR La garantie locative 352. Notion Liberté contractuelle Formes usuelles de constitution de garantie locative Garantie consistant en une remise de fonds, titres ou objets Gage Cautionnement bancaire ou par un tiers Garantie consistant en une somme d argent Garantie locative dans le bail de résidence principale I Le privilège du bailleur (L. hyp., art. 20, 1 ) 358. Notion Champ d application du privilège 359. Le bailleur Le bailleur d immeuble Perte de qualité de bailleur : aliénation du bien loué Assiette du privilège 362. Étendue A. Meubles garnissant les lieux loués 363. Notion Application Meubles exclus Meubles appartenant à des tiers Indemnités dues au preneur en cas de perte de ses meubles Privilège sur la valeur des meubles meublants Déplacement des meubles Saisie-gagerie Meubles du sous-locataire B. Les fruits 369. Notion Fruits de la récolte de l année Fruits des récoltes antérieures Récoltes provenant d autres fonds Créances privilégiées 373. Énumération A. Les loyers et fermages 374. Notion Baux de maisons a) Les loyers de deux années échues b) Le loyer de l année courante c) Les termes à échoir Distinction (suite) Droit de relouer bénéficiant aux «autres créanciers» Baux à ferme : fermage de l année échue et de l année courante

14 14 huur in het algemeen B. Toute créance qui concerne l exécution du bail 380. Notion Applications Date du privilège 381. Meubles introduits dans le bien loué Concours entre le privilège du bailleur et d autres privilèges 382. Conflit entre le privilège du bailleur et le gage sur fonds de commerce Conflit entre le privilège du bailleur et d autres privilèges CHAPITRE VIII DURÉE DU BAIL CONGÉ TACITE RECONDUCTION Durée du bail 383. Textes légaux La durée du bail écrit 384. Liberté contractuelle Durée maximale Durée minimale Bail de plus de neuf ans Opposabilité aux tiers Bail à vie Réductibilité des baux de plus de neuf ans Bail trois-six-neuf Écrit imprécis Interprétation Durée non mentionnée au contrat Terme non convenu Résiliation unilatérale et bail à durée déterminée La durée du bail verbal 394. Durée du bail d un appartement meublé Bail de résidence principale, bail commercial et bail à ferme /397. Autres baux I Le congé 398. Notion Droit de mettre fin au bail par congé Nécessité d un congé Forme du congé Motivation du congé Délai du congé a) Principe b) Congé fixé impérativement par la loi c) Congé fixé conventionnellement ou par la loi Calcul du délai du congé Personnes habilitées à donner congé À qui faut-il donner congé? Preuve du congé Action en validation du congé Renonciation au congé par les parties Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

15 le bail en général 15 II Prorogation légale et conventionnelle 411. Généralités Prorogation légale 412. Bail de résidence principale a) Prorogation légale sauf congé /416. b) Prorogation pour circonstances exceptionnelles Prorogation conventionnelle 417. Liberté contractuelle Bail écrit Prorogation en vertu de l accord initial des parties Prorogation et renouvellement du bail Option pour la prorogation conventionnelle V Tacite reconduction 1. Généralités 419. Notion Textes légaux Pas de tacite reconduction en cas de bail de résidence principale et de bail à ferme Conditions requises 422. Aperçu Existence d un bail écrit expiré Consentement tacite a) Généralités b) Possession effective des lieux c) Possession prolongée des lieux d) Occupation connue du bailleur e) Possession non équivoque f) Absence d opposition de la part du bailleur Capacité des parties Preuve de la tacite reconduction 431. Non-application des articles 1715 et 1341 du Code civil Effets de la tacite reconduction 432. Principe Durée et congé du bail tacitement reconduit Perte de la caution donnée pour le bail ancien Extinction des contrats accessoires? Maintien des autres modalités du bail ancien Tacite reconduction conventionnelle 437. Droit supplétif Absence de tacite reconduction 438. Occupation sans titre ni droit

16 16 huur in het algemeen CHAPITRE IX CESSION DE BAIL ET SOUS-LOCATION Généralités 439. Définition de la sous-location Définition de la cession de bail Différences entre la cession de bail et la sous-location Cession de bail ou sous-location a) Intention des parties b) Effets communs concernant les obligations du bailleur I Faculté de céder ou de sous-louer 444. Principe : licéité de la cession ou de la sous-location Dérogations légales a) Bail de résidence principale b) Bail à ferme c) Bail commercial Dérogations conventionnelles a) Licéité des clauses d interdiction b) Article 1717 du Code civil c) Interprétation des clauses d interdiction d) «Transfert» du droit de bail non constitutif de cession ou de sous-location e) L apport en société est constitutif de cession ou de sous-location Renonciation à une clause d interdiction de cession ou de sous-location Violation d une clause d interdiction a) Preuve b) Sanctions Interdiction conventionnelle de cession et/ou de sous-location et dévolution successorale II Effets de la cession de bail 1. Généralités 456. Position du problème Principes Opposabilité aux tiers, y compris le bailleur Diverses modalités des conventions de cession Bail à ferme Bail de résidence principale Bail commercial Effets de la cession entre cédant et cessionnaire 459. Droits et obligations définis par le contrat de cession Le cédant n est pas bailleur État des lieux lors de la cession de bail Étendue de la cession Option d achat Manquements du cessionnaire : recours du cédant Effets de la cession entre bailleur et cédant 464. Maintien des obligations du preneur Novation, délégation ou engagement par volonté unilatérale Maintien des droits du preneur-cédant? Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

17 le bail en général Effets de la cession entre bailleur et cessionnaire 467. Opposabilité de la cession au bailleur Droits du cessionnaire Droits du bailleur Obligations du cessionnaire Bail commercial Bail à ferme Bail de résidence principale Effets de la résolution du bail cédé Cession de bail par le bailleur 472. Le bailleur peut céder ses droits Résolution de la cession de bail 473. Effets entre les parties concernées V Effets de la sous-location 474. Principes Bail de résidence principale Bail commercial Bail à ferme Effets de la sous-location entre bailleur et preneur principal 477. Bail inchangé Effets de la sous-location entre locataire principal et sous-locataire 478. Règles du contrat de bail Influence du bail principal Effets de la sous-location entre bailleur principal et sous-locataire 480. Absence d action directe Portée de l article 1753 du Code civil CHAPITRE X DROITS DES TIERS ET ALIÉNATION DU BIEN LOUÉ De l opposabilité du bail aux tiers et du droit des tiers 1. Ayants droit du bailleur 482. Généralités Créanciers en cas de saisie immobilière Créanciers en cas de saisie-arrêt Créanciers hypothécaires Créanciers et curateur du bailleur failli Cessionnaire en cas de cession de loyer Délégataire Héritiers du bailleur Ayants droit du preneur 490. Héritiers du preneur Curateur et créanciers du preneur failli Cessionnaire et sous-locataire

18 18 huur in het algemeen I Aliénation du bien loué 493. Position du problème Textes législatifs Opposabilité légale du bail A. Aliénation à l amiable 495. Champ d application de l article 1743 du Code civil a) Les baux à loyer et les baux commerciaux b) La vente et autres aliénations c) Le bail authentique et le bail ayant date certaine Exclusion du bail sans date certaine, même en cas de connaissance par l acquéreur Moment où le bail doit avoir date certaine : controverse Opposabilité du bail de plus de neuf ans ou contenant quittance de plus de trois ans de loyer Application de l article 1743 au bail commercial Article 1743 du Code civil et bail de résidence principale Non-application de l article 1743 au bail à ferme B. Vente sur saisie immobilière 503. Règles dérogatoires de l article 1575 du Code judiciaire Baux sans date certaine au moment de la transcription de l exploit de saisie Baux consentis après la transcription du commandement ou de l exploit de saisie Baux de plus de neuf ans ou contenant quittance de trois années au moins de loyer Bail commercial Bail de résidence principale Bail à ferme Opposabilité conventionnelle du bail 509. Validité de la clause contractuelle de «maintien» du bail Connaissance contractuelle du bail par l acquéreur Clause de maintien du bail : interprétation Effets de l inopposabilité du bail 512. Expulsion du preneur par l acquéreur Exception : bail commercial et bail de résidence principale Application : bail à ferme Recours du preneur contre l ancien propriétaire Effets de l opposabilité du bail 516. Effets résultant de la transmission des obligations Nécessité d une signification de la vente au preneur Moment où les droits et obligations du vendeur-bailleur passent à l acquéreur Opposabilité à l acquéreur d une sous-location Opposabilité à l acquéreur de la cession de bail effectuée par le preneur Opposabilité à l acquéreur des modifications au bail originaire Opposabilité à l acquéreur d un bail tacitement reconduit Qui est créancier des loyers échus et/ou à échoir? À qui appartient l action en réparation des dépôts locatifs? À qui incombent les réparations d entretien du bien loué? Par qui le congé peut-il être donné au preneur? Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

19 le bail en général À qui incombe la restitution de la garantie locative? Sort des constructions érigées par le preneur Faculté contractuelle d expulsion 529. Articles 1744 à 1749 du Code civil Champ d application : bail à ferme et bail de résidence principale (non), bail commercial (oui) Interprétation de la clause L acquéreur est-il en droit de donner congé? Faculté d expulsion et pacte de rachat Faculté d expulsion et vente sous condition résolutoire Exercice du droit d expulsion a) Respect du délai de congé bénéficiant au preneur b) Paiement d une indemnité d éviction : liberté contractuelle c) Droit de rétention du preneur impayé CHAPITRE XI NULLITÉ ET CAUSES D EXPIRATION DU BAIL 538. Généralités La nullité Principes Dol des parties Objet illicite Cause illicite Conséquences de la nullité I La résiliation 1. La résiliation anticipée par mutuus dissensus 539. Liberté du consentement Forme Procès-verbal de conciliation actant l accord Preuve La résiliation unilatérale 542. Faculté légale Faculté conventionnelle Baux de résidence principale, baux commerciaux et baux à ferme II La résolution 1. Clause résolutoire 545. Clause résolutoire expresse réputée non écrite Résolution pour inexécution fautive 546. Principe Pouvoir d appréciation du juge Résolution unilatérale

20 20 huur in het algemeen 548. Droit d option du créancier entre l exécution forcée et la résolution Abus de droit éventuel Effets de la résolution judiciaire Dommages-intérêts Indemnité de relocation et clause pénale Actions successives Vice de consentement Vice de la chose V Théorie des risques : perte de la chose louée 553. Application de la théorie des risques en matière de bail Cas d application Concept «perte de la chose louée» 555. Principes Perte par cas fortuit ou par force majeure (C. civ., art. 1722) Perte par la faute d une des parties (C. civ., art. 1741) Conditions d application Perte matérielle, perte juridique : cas d application Perte totale, perte partielle : cas d application Perte et dégradation réparable Perte et réquisition Effets de la perte de la chose louée 563. Perte totale Perte partielle Perte juridique Dommages-intérêts Renonciation du preneur à demander la dissolution du bail Section V Expropriation pour cause d utilité publique 567. Principes Expropriation totale ou partielle Procédure d expropriation a) À quel moment le bail prend-il fin? b) Indemnisation du preneur : appel à la cause Cession amiable Clause contractuelle de résolution du bail en cas d expropriation Section VI Événements ne mettant pas fin au bail 1. Décès du preneur ou du bailleur 573. Principes Maintien du bail Bail à ferme Décès du preneur Bail conclu intuitu personae Faillite 577. Faillite du bailleur Faillite du preneur Volonté du bailleur d occuper le bien 579. Maintien du bail, sauf convention contraire Bail commercial Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

21 le bail en général Bail à ferme Bail de résidence principale Résolution du droit de propriété du bailleur 582. Principes Cas d opposabilité du bail au verus dominus CHAPITRE XII LOCATION DE BIENS DES PERSONNES MORALES DE DROIT PUBLIC Introduction 584. Biens susceptibles d être loués : biens du domaine privé Domaine public Domaine privé Location mixte Réglementations particulières I Bail des biens du domaine privé 588. Position du problème Autorité compétente pour donner à bail et fixer les conditions du bail 589. Location par l État Location par les Communautés et les Régions Location par les provinces Location par les communes Location par les C.P.A.S Location par les fabriques d églises Conséquence de la nécessité d une autorisation préalable de l autorité supérieure Forme du bail 595. Adjudication publique ou location de gré à gré Nécessité d un écrit Règles applicables aux baux conclus par les personnes morales de droit public 597. Droit applicable Bail concédé par l autorité expropriante II Location publique de droit de chasse et de pêche 1. Droit de chasse 599. Autorité compétente pour accorder un droit de chasse Droit de chasse sur les domaines de l État Droit de pêche 601. Cours d eau navigables et flottables

22 22 huur in het algemeen V Biens communaux 602. Notion de biens communaux Droit applicable CHAPITRE XIII LA LOCATION MOBILIÈRE 604. Lacunes du Code civil Droit applicable Formation du bail 606. Éléments essentiels La chose Le prix La capacité I Preuve du bail 610. Preuve en matière civile : non-application de l article 1715 du Code civil Preuve en matière commerciale II Durée du bail 612. Liberté contractuelle Le bail perpétuel Usages Présomptions légales a) Bail de meubles garnissant une maison ou un appartement b) Bail d un appartement meublé Le congé La tacite reconduction V Droits et obligations des parties 619. Obligations du bailleur Application Obligations du preneur Application Responsabilité du chef d incendie Section V Cession et sous-location 622. Application Section VI Aliénation du bien loué 623. L article 1743 du Code civil est-il applicable au bail de meubles? Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

23 le bail en général 23 CHAPITRE XIV BAIL DE LOGEMENT SOCIAL Introduction Avertissement Droit à un logement décent (Const., art. 23) Concept à géométrie variable I Droit applicable Juxtaposition du droit civil et du droit administratif Règlement applicable Le contrat entre le preneur et le bailleur (société de logement social, CPAS, etc.) Contentieux Jurisprudence Règles d interprétation et d application du droit CHAPITRE XV BAUX ET CONTRATS APPARENTÉS Concession 624. Biens faisant partie du domaine public Concession Notion Caractère précaire et révocable Relation contractuelle Droits et obligations des parties I Leasing ou crédit-bail 628. Notion Pas de législation cohérente applicable Le leasing mobilier 629. Textes légaux disparates Droit applicable au leasing à des fins professionnelles : liberté contractuelle Droit applicable au crédit-bail au consommateur Propriété du bien faisant l objet du contrat Le leasing immobilier 632. Notion Droit applicable Leasing immobilier et bail commercial II Occupation précaire 635. Bail et occupation précaire V Bail emphytéotique 636. Notion Bail et emphytéose : différences

24 24 huur in het algemeen 638. Bail et emphytéose : critères distinctifs Section V Contrat de garage et contrat de parking 639. Notion Bail ou dépôt : critères Section VI Bail de chasse et de pêche 641. Droit de chasse Bail de chasse Bail et droit de chasse Bail de chasse Droit applicable Bail de pêche Section VII Droit d usage et d habitation 646. Notion Les droits d usage et d habitation et le bail Vente avec réserve de jouissance par le vendeur Section VIII Contrat mixte Logement et services Location de logement avec services CHAPITRE XVI COMPÉTENCE ET PROCÉDURE Compétence 1. Compétence ratione materiae 649. Contestations relatives aux louages d immeubles : compétence du juge de paix Applications a) Baux d immeubles b) Droit de préemption c) Bail emphytéotique d) Bail de chasse e) Location mobilière f) Location mobilière accessoire d une location immobilière g) Contrat d hébergement dans une maison de repos h) Expulsion des lieux occupés sans droit i) Actions connexes j) Bail accessoire d un autre contrat Compétence du tribunal civil Compétence en degré d appel Compétence ratione loci 659. Baux d immeubles : situation du bien Exception : bail à ferme Baux de biens immeubles situés à l étranger Bijgewerkt tot en met 1 september 2014

25 le bail en général 25 I Procédure 662. Avertissement Conciliation préalable Introduction de la demande : requête ou citation Cobailleurs Colocataires Désignation d un expert chargé de l état des lieux Prescriptions Modification ou extension de la demande Procédure par défaut Demande accessoire Action en résolution ou résiliation du bail : demande d expulsion Titre exécutoire Astreinte La saisie-gagerie La saisie-revendication Opposition II Arbitrage 674. Licéité (renvoi) Bibliographie Textes légaux

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