Les aides moyennes publiques en faveur du logement social

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Michele Godin
il y a 6 ans
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1 Les aides moyennes publiques en faveur du logement social Ce document est un outil qui permet de déterminer les aides en faveur du logement social, qu il s agisse d aides publiques directes ou indirectes pour un logement neuf ordinaire. Voici la grille-outil permettant d effectuer les calculs : 1 Equivalents actuariels par logement (en ) PLAI PLUS PLS 2 Montant TTC financé Cf. Plan de financement 3 Aides d'etat 4 Sub Etat (yc surcharge foncière) 5 Taux réduit de TVA 6 Exo compensée de TFPB Cf. Plan de financement ((2) * 1,134))- (2) Correspond au différentiel de TVA entre le taux réduit à 5,5% et le droit commun à 19,6% Pendant les 15 premières années, compensation de la part communale et EPCI ce qui correspond en moyenne à 2/3 de l exonération de TFPB De la 15 ème à la 25 ème année compensation totale de l exonération. Retenue d une quote-part sur la compensation 7 Aide de circuit Différence d intérêts actuarielle entre les prêts CDC et les prêts du marché (taux égal au TMO) 8 Total aides d'etat (4)+(5)+(6)+(7) 9 en % de l'opération ((8) *100) / (2) 10 Aides hors Etat 11 Sub CL et autres Cf. Plan de financement Reste à charge des communes, ce qui n est pas 12 Exo non compensée de TFPB compensé, soit en moyenne, pendant les 15 premières années, 1/3 de l exonération de TFPB ainsi que la quotepart 13 A.L. 1 : subvention Cf. Plan de financement 14 A.L. : éq sub. du prêt Différence d intérêts actuarielle entre les prêts d Action Logement et les prêts du marché (taux égal au TMO) 15 Garantie collectivité gratuite 2 % du Montant garanti (2) 16 Total aides hors Etat (11)+(12)+(13)+(14) 17 en % de l'opération ((16) *100) / (2) 1 A.L. : Action Logement 1

2 18 Ensemble des aides 19 TOTAL (8)+(16) 20 en % de l'opération ((19) *100) / (2) 21 part des aides d'etat ((8) *100) / (19) 22 part des aides hors Etat ((16) *100) / (19) 23 Fonds propres HLM 24 Fonds propres Cf. Plan de financement 25 part de fonds propres ((24) *100) / (2) 2

3 Aides publiques directes Les données sur les aides directes sont directement issues du plan de financement global. En effet, les opérations de construction et d acquisition de logements sociaux nécessitent un équilibre financier détaillé dans les plans de financements. Il s agit en général ensuite de simplement rapporter ces montants totaux d aides directes à des montants moyens par logement. Voici un plan de financement type : PLAI PLUS PLS Total Subventions Etat (total) X X X X dont subvention directe X X X dont surcharge foncière X X X X dont prime d'insertion X X X Aides collectivités territoriales X X X X Subvention commune X X X X Subvention EPCI X X X X Subvention département X X X X Subvention région X X X X Autres subventions X X X X Subvention A.L. X X X X Subvention autre X X X Prêts X X X X CDC Foncier X X X X CDC Logement X X X X Autres (PLS) X X A.L. X X X X Autres X X X X Fonds propres X X X X TOTAL X X X X Nombre de logements X X X X 3

4 Le lien entre les aides directes telles qu elles apparaissent dans le tableau final des aides publiques moyennes et le plan de financement global est le suivant : Aides directes Détails des aides directes Sub Etat (yc surcharge foncière) Total des subventions de l Etat : - subvention directe pour le PLUS et le PLAI - surcharge foncière pour le PLUS, le PLAI et le PLS - prime d insertion pour le PLUS et le PLAI Sub CL et autres Total des subventions des collectivités territoriales : - commune - EPCI - département - région + subvention autre (différente de celle de la A.L.) A.L. : subvention Subvention A.L. Fonds propres Montant des fonds propres des organismes HLM mobilisés pour financer l opération. 4

5 Aides publiques indirectes Aides de l Etat. Taux réduit de TVA. Le montant TTC financé est donc un montant avec un taux réduit de TVA à 5,5 %. Pour déterminer le montant de l opération avec une TVA à 19,6 %, il s agit de multiplier le 1,196 coût financé (avec TVA à 5,5 %) par le coefficient ( ). 1,055 En effet, Coût 5,5 % = Coût HT x 1,055 et Coût 19,6 % = Coût HT x 1,196 1,196 Coût 19,6 % = Coût 5,5 % x ( ) 1,055 Pour déterminer le montant de l aide indirecte de l Etat, il s agit de faire la différence entre ce montant éventuel du financement avec une TVA à 19,6 % et le montant réel du financement avec une TVA à 5,5 % : Subvention taux réduit de TVA = Coût 19,6 % - Coût 5,5 %. Exonération de TFPB. Le montant de TFPB pris comme hypothèse est égal à 525 par logement. On prend ensuite comme hypothèse de croissance de cette taxe un taux de 2,3 % par an, hypothèse retenu par la note technique DGALN du 31 octobre Cette exonération de TFPB est portée à 25 ans (au lieu de 15 ans de 2004 à 2014, dans le cadre du Plan de Cohésion Sociale), mais l Etat n en compense qu une partie : - Sur les 15 premières années, l Etat compense les 2/3 de cette exonération (les parts commune et EPCI correspondent en moyenne à ces 2/3) excepté pour les logements neufs financés en PLS - De la 15 ème à la 25 ème année, l Etat compense 100% de l exonération. Les compensations sont par ailleurs diminuées du taux prévu par l article L du code général des collectivités locales. Les compensations sont actualisées avec un taux d actualisation égal au TMO (4,5 % en 2008, voir plus loin) pour obtenir la valeur de l équivalent subvention de l exonération de TFPB. Aides hors Etat. Garantie collectivité gratuite. Cette garantie, est d un montant égal à 2 % du montant garanti : soit les collectivités locales prennent en charge la garantie, soit les bailleurs doivent s acquitter de cette garantie auprès de la collectivité, et son montant s élève alors à 2 % du montant garanti. 5

6 . Aide de circuit. Les aides de circuit sont des équivalents subvention et correspondent à la différence d intérêts entre un prêt Caisse des Dépôts (CDC) et un prêt du marché. Par hypothèse, on considère des prêts à annuités constantes. Il s agit donc de fixer le profil de remboursement du capital pour l emprunt avec le taux bonifié et d appliquer au profil de remboursement, le taux d intérêt du marché. L équivalent subvention est alors égale à la différence actualisée des intérêts. ATTENTION : Ces aides étant étalées sur un certain nombre d années, il faut actualiser ces intérêts. Les aides de circuit sont donc déterminées à partir d équivalents subvention actuariels en euros, (pour ramener ces aides à un coût actuel). Pour les simulations d emprunt, trois données sont nécessaires : - le capital : donnée extraite du plan de financement global : o CDC Foncier o CDC Logement - le taux d intérêt o Pour les prêts CDC, le taux d intérêt dépend du produit : PLUS PLAI PLS Taux d intérêt CDC 3,60 % 2,80 % 4,10 % Etant indexé sur le livret A, les taux d intérêt de la CDC de référence sont pris en fonction d une hypothèse de taux du livret A égal à 3% sur long terme. o Pour le prêt au taux du marché ce taux a une définition européenne, et est égal au TMO (ou taux moyen de règlement des obligations des sociétés privées). En 2008, ce taux était de 4,50 % 2. Au 1 er semestre 2009, il est de 3,97 % et de 3,82% au second semestre 2009, soit en moyenne 3,90% sur l année la durée du prêt On prend par hypothèse que la durée du prêt est la durée maximale accordée par la CDC. On distingue les prêts CDC Foncier et CDC Logement, prêts qui n ont pas la même durée. PLUS PLAI PLS CDC Foncière 50 ans 50 ans 50 ans CDC Logement 40 ans 40 ans 40 ans Pour calculer les aides de circuit, il s agit donc de : - fixer le profil du remboursement du capital emprunté (cf. plans de financement) - calculer les intérêts avec o le taux d emprunt CDC o le taux d emprunt du marché - faire la différence et l actualiser (avec un taux d actualisation égal au TMO) 2 Ce taux était exactement de 4,54 % au premier semestre 2008 et de 4,46 % au second semestre

7 - ramener cette différence à une aide moyenne par logement.. Action Logement: éq. Sub. du prêt. Le raisonnement est le même que pour calculer les équivalents subventions actuariels pour les prêts de la CDC, mais avec les hypothèses suivantes : - Taux : 1,5 % - Durée : 25 ans - TMO : 4,50% en 2008 et 3,90% en Exonération non compensée de TFPB. Les collectivités prennent à leur charge 1/3 de l exonération de TFPB, plus le taux prévu par le CGCT, sur les 15 premières années (cf. ci-dessus). L exonération est intégralement à charge des collectivité pour les opérations PLS neuves pour les années 1 à 15. Ce montant est ensuite actualisé avec un taux d actualisation égal au TMO. 7

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