Une des cinq villes nouvelles d'ile-de-france.

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5 FICHE VILLE Ville de Sénart Créée en 1973 par l'etat Une des cinq villes nouvelles d'ile-de-france. Sénart est la plus jeune des cinq villes nouvelles d'ile-de-france. A 30 Km au Sud-Est de Paris et 15 Km d'orly, à cheval sur l Essonne et la Seine-et-Marne, Sénart s étend sur hectares, alternant golfs, plans d eau, exploitations agricoles, massifs forestiers et espaces verts : 3 golfs, 2 forêts domaniales et hectares d espaces verts. A visiter sur Un fort potentiel économique Depuis 25 ans, la mobilisation des énergies Sénartaises a fait sortir de terre de nouveaux quartiers, des équipements publics, de grandes dessertes routières et favorisé l'implantation de nouvelles entreprises entreprises sur un rayon de 10 Km emploient salariés, - un pôle universitaire technologique et professionnel ( étudiants), - 2 centres commerciaux régionaux (plus de 30 millions de visiteurs par an), logements construits, nouveaux habitants, - 17 parcs d activités, - une infrastructure de transport équilibrée, récente et structurée (nombreuses autoroutes, et nationales passent à proximité, deux grands aéroports accessibles rapidement, 4 nouvelles gares RER, desserte importante de bus).

6 "LE CARRE" Sénart "#$#%&'#$())#'$*+,-+''./.%+'& ""#01'+%20-+%+34 #$"+53+2'36,#+,,.#2#&*,,#3,0 %"#67,#&#'&*+*'# &"#0'#0&+3'+%&023-+%+, '8(9,*%: (";<7&#,2#,+-())3%+3&. )"#/=(66*%:>+'$ +,-./0 1?#0&+3'+%&0A"(*0*'0 "#0'.0*2#%$#0=7&#,*B'#0CDEEFG "";#4&#%0*(%2#/=(66*%:6+'$CDEHEG #"#&'+)I30CDEHHG %"#:'+%26+'$J53+'*3) &"#K=.+&'#2#/.%+'& Avec plus de habitants (dont 60 % ont moins de 40 ans) aujourd hui et à à l horizon 2015, le lancement de son centre-ville «Le Carré» a pour objectif de créer un centre fédérateur et un trait d'union entre les 10 communes de la Ville Nouvelle en accueillant tous les équipements et activités qui regroupent les fonctions de "centralité". Un cadre paysager exceptionnel Une première phase d'aménagement a permis de créer un véritable paysage pour l'accueil des futurs équipements. - Le carré des tilleuls ceinture l'ensemble du périmètre par une quadruple allée composée de 2409 spécimens. - Le Grand Canal, élément technique et d'agrément, offre une perspective majestueuse depuis la place des Fontaines. - L'Allée Royale, axe historique reliant les forêts de Rougeau et de Sénart a été réaménagée et replantée (séquoias, arbres fruitiers, ) Nouveau concept de centre commercial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`'+%$#a J2#346+0M2+%03%.$'*%2#O#'23'#2#bEEEE)ZM$E2=::/0;$F.53$()6,B&#$#&&#(RR'#+O#$0#0HSEEE)Z2#$())#'$#0U$*#,(3O#'&[ c)(l#%%#003'r+$#0mhdi(3&*53#0#&0#'o*$#0m U6'(4*)*&.*)).2*+&#M,#6,30:'+%2I(9,*%:2de,#A2#A`'+%$#+O#$bD6*0&#0M 3%67,#2#'#0&+3'+%&0U&=B)#0+O#$&#''+00#06+L0+:.#0M,#,(%:23-+%+,/32#&2#,+>'()#%+2#23K'+*&2;\%*(%P "#f-+''.2#0]+'53#0fo*#%2'+mu,;=('*g(%dehhm$()6,.&#'$#&&#(rr'#p/6.$*+,*0.2+%0,+)(2#=+3&2#:+))#2.:'*rr.#m$#6'(n#& 2#O'+*&$()6&#'3%#0(*4+%&+*%#2#I(3&*53#0P =&&6[hh999P$+''#A0#%+'&P$()

7 emplois : bureaux, commerces, espace événementiel, aquarium, hôtel de ville m de bureaux (3 000 emplois), m de commerces intégrant : le centre commercial Carré Sénart (ouvert depuis août 2002 : m2), restauration et équipements de loisirs : bowling, mur d escalade, cybercafé, allées de pétanque, jeux pour enfants, pistes de rollers, m de locaux d activités/high tech (4 000 emplois) des équipements et des services administratifs, - le Grand Parc Aquarium d'ile-de-france (2007 : capacité d accueil personnes) et de la Cité des loisirs (3ème parc de loisirs d Ile de France), - un pôle événementiel sur le thème de la musique, situé le long du canal et face à l esplanade du Carré Sénart, le Music all pourra s adapter à différentes configurations de spectacles, - une ligne de tramway dont la mise en place annoncée pour 2006/2007, permettra de relier Sénart à Evry, - Hôtel de la communauté (abritera les activités administratives et techniques de Sénart), - la connexion au réseau à haut débit (10 Gigabits) en service, Au final, le Carré devrait créer plus de emplois. Les trois symboles du Carré - La quadruple rangée de tilleuls argentés (tilia tomentosa) : c'est l'allée qui structure l'ensemble du Carré Sénart, - L'Allée royale (502 séquoias) Tracée sous Louis XV pour les "chasses du Roy", elle relie sur 5 km les massifs forestiers de Rougeau et Sénart et les différents éléments du patrimoine architectural de la Ville, - Les Canaux et Fontaine des origines : sur les abords de l'allée Royale et au sein du Carré, ils relient les différents carrés de damier et rappellent l'omniprésence de l'eau à Sénart.

8 LES BUREAUX DE SENART CARRÉ HAUSSMANN PRESENTATION LES POINTS FORTS DU DOSSIER

9 PRESENTATION Un immeuble de Bureaux de très grand standing : structure en béton banché, façades en pierre et verre, menuiserie aluminium de grandes dimensions, chauffage gaz, climatisation, hall en marbre et parquet, habillage bois, A la demande de l Etablissement Public d Aménagement de SENART cet immeuble de 3500 m utile de bureaux environ doit être facilement divisible. Il s adressera prioritairement au niveau locatif à des entreprises ou des profession libérales ayant des besoins en surface limités (de 80 à 300 m) mais recherchant une adresse, un environnement vivant et valorisant, une facilité d accès et un immeuble de très grande qualité en acceptant simplement un loyer situé dans le prix de marché correspondant au niveau de prestation. LE MONTAGE Chaque investisseur achètera un LOT DE COPROPRIETE dont il sera pleinement propriétaire. Ces lots vont de 38 m à 164 m (avec possibilité de multiples). Ils seront acquis par l investisseur, cloisonnés et équipés (mobilier). De ce fait l investisseur ne relèvera pas des revenus fonciers mais des B.I.C. non professionnels et sera assujetti à la TVA... On retrouvera l ensemble des avantages connus en «Loueur en Meublé». " Récupération de la TVA " Comptabilisation BIC avec l ensemble des charges correspondantes (dont les amortissements). " Imputation sans limitation de temps des amortissements non déduits. " Montage en SARL de famille permettant la transmission de patrimoine aux ayants droits dans les meilleures conditions " Possibilité de se constituer une retraite La seule spécificité est que les frais d établissements du premier exercice ne peuvent déterminer un déficit imputable sur les autres revenus de l investisseur. Ces frais d établissement sont simplement amortissables. En contre partie de nombreux avantages qui compensent très largement existent et seront listés ci-après. A QUI S ADRESSE CE TYPE D INVESTISSEMENT Ce type d investissement s adresse à des personnes de 35 à 50 ans qui sans effort financier significatif veulent se constituer un patrimoine, éventuellement mobilisable, leur donnant le moment venu un complément de retraite en optimisant fiscalement le montage. Comme développé dans les simulations : " Absence d autofinancement si accord de la Banque " Encaissement / décaissement proche de l équilibre dès le début de l opération. " Aucun impôt à payer pendant les premières années d investissement d où une optimisation fiscale. " Possibilité de revente facile : marché actif en Ile de France. RECHERCHE D UNE GESTION SANS SOUCI NI SURPRISE Dès l achat l investisseur signe un bail commercial de 9 ans, renouvelable, avec le promoteur gestionnaire de l ensemble de bureaux. Le gestionnaire s occupe de la sous-location avec les utilisateurs finaux et paie le loyer prévu pendant au moins 9 années aux investisseurs. Pendant toute la durée de ce bail tous les travaux d entretien de l immeuble sont à la charge du preneur du bail (reste seulement à la charge de l investisseur l impôt foncier).

10 LES POINTS FORTS DU DOSSIER # CREATION DE PETITS LOTS DE COPROPRIETE En général l investissement bureau porte sur des ensembles immobiliers importants et est réservé aux institutionnels. Ici la divisibilité de l immeuble et le type de montage permettent de créer des lots : "De 38 m de surface utile minimum " D un prix de l ordre de "HT (équivalent d un studio) cloisonnement et équipement mobilier de grand standing compris (sièges cuir, bureaux verre ). Cela permet : " A de nombreux investisseurs d accéder à ce type de placement. " De commencer par un investissement modeste qui peut être complété ultérieurement FINANCEMENT A 100 % DU H.T. Le financement peut être étudié à hauteur de 100 % du montant HT de l investissement si accord de la Banque. La structure de promotion diffèrera l encaissement du solde de la vente de 19,6 % jusqu au remboursement par l Administration fiscale de la TVA et ceci sans intérêt. Aucun autofinancement n est nécessaire. Compte tenu : " Du prix d achat du m " De la valeur locative (7,5 % net) hors frais de commercialisation Il y a dès le départ un quasi équilibre financier entre les loyers encaissés et la charge de remboursement sur la base d un prêt de 18 ans égal à la durée du bail commercial. " FIABILITE FISCALE Ce montage BIC très simple est sans ambiguïté. Un cabinet d avocat fiscaliste en vérifiera le montage et attestera de la fiabilité fiscale. Maître Le BOULCH peut étudier le cas de chaque Investisseur et en garantir le montage vis-à-vis de l Administration fiscale (voir proposition de prestation dont le coût est pris en charge par la SAS «LES BUREAUX DE SNART»). # AUCUN SOUCI DE GESTION A la signature du contrat de réservation d un lot de copropriété chaque investisseur entérinera un bail commercial irrévocable de 9 ans renouvelable avec le promoteur gestionnaire. Il percevra pendant cette durée le loyer actualisable. Le gestionnaire preneur aura l autorisation de sous louer aux utilisateurs finaux. C est lui qui assurera les contacts avec les locataires, adaptera les surfaces et le cloisonnement et les équipements, aura à sa charge tous problèmes de vacance des locaux, dégradation ou impayé. De ce fait l investisseur n aura aucun souci de gestion. Pour sécuriser la pérennité de cette gestion «Les Bureaux de Sénart» s engage à signer un Mandat de gestion avec un Cabinet Spécialisé. $POSSIBILITE DE REVENTE En Ile de France le marché des BUREAUX est très actif comme le confirment les Agences intervenant sur le Marché des Bureaux. Le lot de copropriété peut être revendu : - Soit à un utilisateur si le lot est libre au moment de la vente, - Soit à un investisseur qui recherche une rentabilité quasiment double de celle observée en immobilier d habitation s il est vendu occupé. - Par ailleurs, fait capital, le nouvel investisseur bénéficie de tous les avantages fiscaux décrits dans le montage.

11 % BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS IRREVOCABLE Le bail commercial de 9 ans sera irrévocable pendant cette période par le preneur. Il donne une grande stabilité à l investisseur. Dépôt de garantie de 2 mois. Il sera révisé par période triennale. A la fin de la période initiale de 9 ans ce bail commercial se renouvellera tacitement par périodes de 3 ans. & PAS DE CHARGE D ENTRETIEN PENDANT AU MOINS 9 ANS OU PLUS EN CAS DE RENOUVELLEMENT TACITE Le loyer sera net de toute charge d entretien. Dans le cadre du bail commercial tous les travaux d entretien seront à la charge du preneur. ' SECURITE MAJEURE DU DOSSIER Un immeuble de bureau de grande qualité et parfaitement divisible situé sur une zone de développement incontournable en région Parisienne ne peut rester vide. Contrairement au statut de «Loueur en Meublé», le montage BIC n interdit pas la gestion directe. En cas de difficulté éventuelle de la société d exploitation et de résiliation du bail commercial il suffit que les copropriétaires regroupés confient la mise en location et la gestion à une agence immobilière spécialisée (ATISREAL ) et encaissent directement les loyers. Gestion locative par Agence Spécialisée. Assurance Garantie Loyer Impayés à la charge de la SAS «Les Bureaux de Sénart» ( DISCRETION FISCALE Comme indiqué ci avant le montage BIC non professionnel ne permet pas l imputation du déficit de la 1 ère année relatif aux frais d établissement sur les revenus de l investisseur. En contre partie il est discret et n intéresse pas l administration fiscale qui ne peut espérer de redressement fiscal puisqu il n y a pas de déficit imputable sur d autres revenus. ) RENTABILITE BIEN PLUS ELEVEE QU EN LOUEUR EN MEUBLE OU BORLOO Dans le cas présent la rentabilité nette (hors frais de commercialisation) est de 7,5 % net H.T. sur H.T). C est beaucoup plus élevé qu en revenu locatif habitation ou Loueur en Meublé qui actuellement ont des rentabilités comprises entre 3,8 et 4,8 %. Cela, allié aux taux d intérêt bas, explique le quasi équilibre financier dès le départ pour un financement sur 18 ans. ** PAS DE CHIFFRE D AFFAIRES MINIMUM Contrairement au statut de Loueur en Meublé Professionnel il n y a pas de chiffre d affaires minimum de loyer à réaliser. Il est possible de bénéficier de l ensemble des avantages du montage avec un faible investissement. Dans le cas présent l investissement minimal est seulement de HT. Une fois l activité mise en place il est possible de faire ultérieurement de nouveaux investissements du même type. * AUTRES AVANTAGES Comme pour le statut de Loueur en Meublé il est possible d optimiser : + Optimisation fiscale par prêt In Fine. " Création d une SARL Familiale. " Transmission de la nue-propriété aux enfants dans les meilleures conditions fiscales. " Possibilité pour un conjoint de se créer une retraite. *" A TERME UN REVENU COMPLEMENT DE RETRAITE Au terme du financement cet investissement procurera un complément de revenu significatif avec une rentabilité nette de l ordre de 7 % :C EST L OBJECTIF MAJEUR DE CET INVESTISSEMENT : SE CONSTITUER UN COMPLEMENT DE RETRAITE EN OPTIMISANT LA FISCALITE.

12 NOTRE OBJECTIF EST DE VOUS PERMETTRE D'OBTENIR UN COMPLEMENT DE REVENU SIGNIFICATIF A L'HORIZON DE VOTRE RETRAITE Pour cela nous vous proposons de réaliser un investissement immobilier en toute sérénité par le biais du régime des locaux commerciaux et industriels équipés, et son régime fiscal des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Le système reprend les règles du statut en loueur meublé, sans l'obligation de réaliser un chiffre d'affaire minimum. Bail commercial de 9 ans, remboursement de la TVA, amortissement sur le mobilier et l'immobilier, gestion professionnelle des locaux. Sans oublier le point essentiel: la rentabilité de l'investissement par rapport à l'immobilier classique. Nous avons sélectionné un partenaire et un produit de qualité. La forte demande dans le secteur ainsi que l'emplacement en région parisienne sécurise et pérennise votre placement. Le suivi et le montage sont assurés par un cabinet spécialisé mandaté par le promoteur qui s'engage contractuellement à accompagner chacun des investisseurs dans les obligations déclaratives et légales. Le principe est simple: en devenant propriétaire d'une surface dans un immeuble de bureau, je perçois des revenus (loyers) qui remboursent une partie du prêt et constitueront la rente. (Ces revenus sont considérés comme des revenus BIC et non fonciers comme dans l'immobilier classique). Je peux déduire de ces revenus un pourcentage du montant de l'opération pendant une longue période (ce qu'on appelle un amortissement). Ce sont des charges comptables, non déductibles immédiatement. Chaque année on cumule les amortissements, on se crée une réserve, pour la retraite. En finançant l'opération par un prêt, je peux également passer en charges les intérêts d'emprunts liés à l'opération et l'assurance décès incapacité (ADI) obligatoire pour chaque prêt. Ce sont des charges réelles. La taxe foncière peu élevée est également déductible des revenus locatifs.

13 Bilan du point de vue comptable et fiscal: plus de charges que de revenus Si le montant des charges est supérieur aux revenus, je dégage non pas un bénéfice mais un déficit. Le résultat est que, ainsi en déficit, j'annule l'impôt sur les revenus immobiliers de mon opération. Le surplus de déficit réputé «différé» est provisionné pour être puisé dans les années bénéficiaires. Cela a pour effet de gommer l'impôt dû pendant une longue période, et donc de permettre à l'investisseur de percevoir un revenu net d'impôts pendant plusieurs années. (objectif retraite). Et ce même après le financement de l'opération. Au niveau de la gestion : vous avez une double, voire une triple sécurité. Votre bureau est géré par la société de gestion du promoteur avec un bail locatif La surface de bureaux acquise est confiée à une société de gestion, dont le travail consiste à louer les bureaux «à la carte», encaisser les loyers, reverser les loyers, assurer le bon fonctionnement de l'immeuble, prendre en charge l'entretien, la maintenance des locaux etc. Le promoteur assure «en double» un mandat de gestion avec CENTURY 21 CERIM qui souscrit une assurance auprès de La Parisienne, en cas de loyers impayés ou tout autre défaillance de la part des locataires, comme dans l'immobilier classique. De fait l'investisseur est assuré de percevoir son loyer pendant la durée du bail commercial de 9 ans. Bail qui sera reconduit après cette période tous les 3 ans, et dans les mêmes conditions avec les mêmes garanties. Enfin la possibilité pour l'investisseur de revendre sa surface ou de la gérer en direct offre une souplesse intéressante comparée aux résidences hôtelières et de tourisme. DONC EN RESUME : AVEC UN EFFORT D'EPARGNE FAIBLE JE ME CONSTITUE UN PATRIMOINE DE QUALITE, LES LOYERS FINANCENT LA QUASI TOTALITÉ DE L'OPERATION. JE NE PAIE PAS D'IMPOTS SUR CES REVENUS GRACE AU MECANISME DES AMORTISSEMENTS PENDANT LE REMBOURSEMENT DU PRET ET PLUS ENCORE. ET AU FINAL JE PERÇOIS UNE RENTE MENSUELLE IMPORTANTE, REVALORISEE ANNUELLEMENT, TRANSMISSIBLE A LA FAMILLE.

14 Programme immobilier : Immeuble de bureaux Carré Haussmann, Melun-Sénart (77) Société de gestion 1 : LES BUREAUX DE SENART (SAS ) 9 rue François Villon MERIGNAC RCS BORDEAUX Société de gestion 2 : CENTURY 21 CERIM Entreprise et Commerce 19 rue de la cave Vert-Saint-Denis Garantie des loyers impayés Baux Commerciaux protection juridique souscrite par l'administrateur de biens agrée : LA PARISIENNE assurances (SA au capital de euro) 29 rue de la bienfaisance PARIS Mission d'assistance auprès de chaque investisseur: AGIK'A avocats Maître Jean Louis LEBOULC'H 1 place du 18 juin Annecy Le Vieux

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23 1 place du 18 juin ANNECY LE VIEUX Tél. : fax : Mél. : contact@agika.fr Document Préparé par Maître Jean-Louis LEBOULC H

24 Les avantages liés à l exercice d une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) La location de locaux équipés ne doit pas être confondue avec la location meublée, puisque cette dernière est réservée à la seule location de locaux d habitation. Elle vise la location de bureaux, de locaux commerciaux, ou de locaux industriels, dès lors que ces derniers sont munis du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation. L activité locative ne relève pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux, comme le précise l article du Code Général des Impôts: «Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l application de l impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après: 5/ Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d industrie». L investisseur bénéficie, dès lors de la faculté de neutraliser, en tout ou partie, la fiscalisation des loyers grâce à la déduction conjuguée des amortissements et des intérêts d emprunts. La location de locaux équipés

25 Le régime applicable est celui des BIC non professionnels A défaut de satisfaire à la condition de «participation personnelle, directe et continue» visée à l article du Code Général des Impôts, l activité relève des BIC non professionnels, de sorte que le déficit fiscal n est pas imputable sur le revenu global du contribuable. Toutefois, tel n est pas l objectif recherché, puisque celui-ci consiste, en l occurrence, à: Assurer la constitution d un patrimoine immobilier générant des revenus locatifs plus importants que ceux qu offre traditionnellement la location meublée Bénéficier d une neutralité fiscale ou d une quasi-neutralité fiscale des loyers pendant une très longue période correspondant à la déduction des amortissements et des frais financiers La location de locaux équipés

26 Une utilisation astucieuse du dispositif La difficulté provient de ce que les déficits fiscaux non imputables sur le revenu du contribuable ne peuvent être imputés que sur les résultats bénéficiaires de même nature constatés au titre des six années qui suivent, compte tenu du mécanisme de «tunnélisation» institué par la loi. Le risque encouru est celui d une déperdition fiscale des déficits qui n auraient pu être imputés en année N + 6. Toutefois, les nouvelles règles comptables permettent de prévenir, dans une large mesure, cet inconvénient. Il est en effet désormais possible d inscrire directement en compte d immobilisation les frais exposés à l occasion de l acquisition des locaux, généralement qualifiés de «frais d acquisition d immobilisation», tels que: Les droits de mutation et d enregistrement, Les honoraires de notaire, Les commissions versées à un intermédiaire. Ces frais sont alors déduits sous forme d amortissements, à l instar de l immobilisation elle-même. Les déficits fiscaux s en trouvent réduits d autant et peuvent même, très souvent, être totalement supprimés. La location de locaux équipés

27 Les amortissements : Un régime de déduction spécifique L article 39 C du Code Général des Impôts prévoit un dispositif de limitation concernant la déduction des amortissements ; il prévoit, en effet, que les amortissements sont déductibles dans le cadre d une limite égale à la différence entre: Le loyer, Le montant des autres charges afférentes aux biens loués. Ainsi, les amortissements ne contribuent pas à la constitution d un déficit fiscal, mais sont stockés jusqu à ce que l activité redevienne bénéficiaire. Le résultat bénéficiaire ultérieur est alors ramené à zéro, jusqu à apurement complet du stock d amortissements ainsi constitué du fait des réintégrations fiscales successivement opérées. La location de locaux équipés

28 Des dispositions particulièrement adaptées à la location de locaux équipés Le dispositif de limitation fiscale des amortissements combiné à la faculté d inscription à l actif des frais d acquisition d immobilisation constituent des mécanismes fiscaux particulièrement adaptés à la situation des personnes qui entendent procéder à l acquisition de locaux destinés à être loués équipés, tels que les immeubles à usage de bureaux, dès lors qu il s agit, non pas de constituer un déficit fiscal imputable sur le revenu global du contribuable, mais de bénéficier de revenus locatifs défiscalisés pendant une longue période. La location de locaux équipés

29 Des locaux suffisamment aménagés et équipés pour être utilisables par le locataire La qualification de locaux «aménagés» ou «équipés» implique que les bureaux soient munis du mobilier et du matériel nécessaires à leur exploitation par le preneur. Il importe, en effet, que le preneur puisse exercer son activité professionnelle dans les locaux pris à bail sans avoir besoin d y apporter, par lui-même, des équipements ou aménagements spécifiques. Ces derniers doivent, en principe, être mis à sa disposition dans le cadre de la location; c est ainsi, s agissant d immeubles à usage de bureaux, que les locaux devraient, en principe, contenir non seulement les bureaux, fauteuils, armoires etmeubles de rangement ou de classement, et autres «meubles meublants», mais également le matériel informatique ou téléphonique nécessaire à l activité du locataire, qui pourra ainsi y exercer son activité professionnelle. C est ainsi, par exemple, que si les locaux loués sont destinés à exercer une activité de formation professionnelle, il importera qu ils soient également dotés des matériels et équipements requis pour que l activité de formation puisse être exercée normalement, tels que paper-board, micro-ordinateur, rétroprojecteur, etc La location de locaux équipés

30 Une rentabilité plus élevée que celle traditionnellement constatée en matière de location meublée A l inverse des rentabilités rencontrées en matière de location meublée, qui sont aujourd hui comprises entre 3,25 et 4,50 %, la location de locaux équipés offre une rentabilité souvent plus élevée, de l ordre de 6 à 7 %. Or, les revenus ne sont pas ou peu fiscalisés pendant une longue période grâce à la déduction des amortissements. La location de locaux équipés

31 Attention au régime de la micro-entreprise Il importe d être particulièrement attentif au risque de relever naturellement du régime de la micro-entreprise, qui s applique normalement aux entreprises dont le chiffre d affaires de l année précédente n excède pas " HT, lorsqu il s agit de locaux équipés. Le régime de la micro-entreprise ne permettrait en effet pas de bénéficier de la neutralisation des loyers par la déduction des amortissements et des frais financiers, puisque l ensemble des frais, charges et amortissements déductibles est estimé forfaitairement à 71 % du montant des recettes. C est la raison pour laquelle, il convient d opter pour un régime réel d imposition (régime réel simplifié / régime réel normal). La location de locaux équipés

32 La possibilité d obtenir le remboursement de la TVA La location de locaux équipés relève, en principe, de l assujettissement de plein droit à la TVA ; d une façon générale, toute location d immeuble équipé ou aménagé constitue une opération de nature commerciale relevant de l application du taux normal (19,6 %). Elle autorise, par suite, le propriétaire bailleur à obtenir le remboursement de la TVA ayant grevé: Le coût d acquisition des locaux, L acquisition des meubles et aménagements garnissant les locaux, Les frais y afférent. Il importe, cependant, de veiller à souscrire les différentes déclarations et exercer différentes options qui permettent l assujettissement à la TVA, et en particulier: " Souscrire à la déclaration d existence prévue à l article du Code Général des Impôts, " Renoncer au régime de la franchise en base prévu à l article 293B du Code Général des Impôts, " Etablir les factures de loyer avec mention de la TVA, " Etc (Ces différentes options et déclarations sont généralement réalisées avec le concours de l avocat ou de l expert comptable en charge du dossier). La location de locaux équipés

33 Le montage financier : un point clé de l investissement L optimisation de l opération implique d être attentif aux aspects financiers du montage. L objectif est de limiter, au maximum, l effort financier que devra consentir l investisseur pendant toute la durée de l opération. Lorsque cela est possible, la mise en place d un crédit in fine pourra être envisagée, puisqu elle permet de parvenir, lorsque le dossier a été soigneusement étudié, à une quasi-neutralité financière pendant toute la durée du financement, et jusqu à la date de remboursement du capital. Il importe, à cet effet, de disposer, dès le départ, d une mise de fond qui sera placée sur le contrat de capitalisation ou d assurance vie, éventuellement abondé pendant toute la durée du financement grâce à la trésorerie dégagée par la rentabilité locative nette de l opération, puisque les résultats ne seront pas, ou peu, fiscalisés grâce, en particulier, à la déduction combinée des frais financiers et des amortissements. Il y a lieu, néanmoins, de tenir compte des paramètres propres à chaque dossier afin d établir des prévisions de trésorerie suffisamment fines pour s assurer de l équilibre financier de l opération, ainsi que de la sortie de celle-ci, dans les meilleures conditions de sécurité pour l investisseur. La location de locaux équipés

34 Un complément de revenus pour la retraite Le plus souvent, les opérations de locaux équipés sont engagées dans la perspective d assurer à l investisseur un complément de revenus peu fiscalisé, voire totalement défiscalisé, grâce aux amortissements, pendant un certain nombre d année, pour sa retraite. L objectif est alors de bénéficier, à l issue de la réalisation de l opération ou de son financement, de revenus locatifs correspondant à environ 6 à 7 % du montant du capital investi, afin de bénéficier d un complément de retraite grâce à la constitution d un patrimoine immobilier qui aura été réalisée «en douceur». C est la raison pour laquelle il importe de s assurer de la qualité du preneur, en s attachant à réaliser un investissement dont les perspectives locatives sont assurées grâce, notamment, à l emplacement et au gestionnaire sélectionnés. La location de locaux équipés

35 BUREAUX «CARRÉ HAUSSMANN» CARRÉ SÉNART VILLE DE SÉNART NOTE GARANTIE DE LOYERS I. Élément majeur: Le SITE, La qualité de construction, la Demande locative. "#$#%&'((#)'%$&*'#$#%&(+)#$+#)&%&,&#+'((#)&)-./&0&,'/&1&%+23#%045&),4#)#% /11&#60&1'0(/+#74#1'0)7'0/(78 94%$0':')'%+/&1';&#)&,4#)03/%.&(+/((&#)&(+23'$<#7)/)#%04+2&$4,)4,)/7+72'%(#% /11&#60&6/&%(/+#7*2&:)'%2&<#'0/+7&+(#)#%(/+&4=#%&2&1'%2&04$'+/.&&>/(+&'.&$2&( C4#((411&($&)+'/%(<#&$&($4%2/+/4%((4%+$4))&$+&1&%+)7'0/(7&((#)0&,)42#/+DE"FFG H"IJJK"CCL8 II. SUBSTITUTION DE L INVESTISSEUR aux BUREAUX DE SÉNART par rapport au locataire effectif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ohérence avec le marché M&(1'%2'+(E4&>$0#(/@(OV9&.&%+& V9&1/(&&%04$'+/4% W%+7+7(/:%7(&%+)&DM&(N#)&'#>2&J7%')+L&+E&%+#)5PQ&+ENFT8 W%,&#+%4+&)<#&0&(,)/>2&.&%+&&+0&(.'0&#)(04$'+/.&((4%+/2&%+/<#&(-$&00&(,)4,4(7&(,')DM&(N#)&'#>2&J7%')+L'#>/%.&(+/((&#)(8 T%$4%(7<#&%$&O V M&(045&)(,'57(,')DM&(N#)&'#>2&J7%')+L'#>/%.&(+/((&#)(%34%+,'(7+7(#)7.'0#7(,4#);#(+/@/&)#%,)/>2&.&%+&4##%&)&%+'6/0/+78M':&(+/4%2/)&$+&%3&(+,'(,7%'0/('%+&,4#)03/%.&(+/((&#)8