L AFFECTATION DE LOGEMENTS D HABITATION EN APPARTEMENTS MEUBLÉS POUR DES LOCATIONS DE COURTE DURÉE (A VOCATION TOURISTIQUE OU DE LOISIR)

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1 DROIT DE LA CONSTRUCTION ET URBANISME 64/2012 L AFFECTATION DE LOGEMENTS D HABITATION EN APPARTEMENTS MEUBLÉS POUR DES LOCATIONS DE COURTE DURÉE (A VOCATION TOURISTIQUE OU DE LOISIR) Actualité ou mode, la question des autorisations éventuelles portant sur la transformation de logements d habitation destinés à être loués en «meublés touristiques» ou «appartement hôtel» pour des séjours de courte durée, à la journée, à la semaine ou au mois, se fait de plus en plus fréquente. Toute location de ce type, destinée par définition à une clientèle de passage, est susceptible de rentrer dans le champ des «meublés de tourisme» qui doivent en principe faire l objet d une déclaration en mairie aux fins de recensement et dont le contrat doit répondre aux conditions posées par l article L du code du tourisme 1. L attention des particuliers qui envisagent de développer ce type d activités, principalement dans les centres historiques des grandes villes, doit être attirée sur les difficultés juridiques qui peuvent entourer un tel usage de leur patrimoine immobilier. Les contrôles administratifs pouvant s exercer au titre de la réglementation en matière de tourisme, d urbanisme ou de la réglementation pour «changement d usage» (I), se doublent généralement, en milieu urbain dense, des contraintes tirées du régime de la copropriété résultant de la loi n du 10 juillet 1965 (II). Compte tenu du principe d indépendance des législations, les problématiques d'un changement de «destination», «d usage» ou «d'affectation» d'un bien d'habitation donné en location meublée pour de brefs séjours sont parfois délicates à articuler et restent, en tout état de cause, soumises à l'appréciation souveraine des juridictions. I. Sur le plan administratif Outre la réglementation relative aux «meublés de tourisme» (1), toute habitation dont l occupation s effectue sous la forme de locations de courte durée est susceptible de se heurter à d autres législations plus spécifiques aux secteurs de l urbanisme et de la construction. Notamment, il y a lieu de différencier le régime du «changement de destination» qui relève du code de l urbanisme (2) et celui du «changement d usage» qui relève du code de la construction et de 1 Dans la mesure où le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, le bail relève du Code civil et de la liberté contractuelle. L article L du code du tourisme impose cependant que toute offre ou contrat de location saisonnière revête la forme écrite et contienne l indication du prix demandé ainsi qu un état descriptif des lieux

2 l habitation (3), dont les dispositions respectives poursuivent des objectifs distincts mais qui peuvent néanmoins se cumuler en termes d obligations. 1) La déclaration en mairie au titre du code du tourisme La loi n du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques qui consacre la diversité des modes d hébergement touristique a redéfini aux articles L et suivants du code du tourisme la notion de «meublé de tourisme», appelé aussi location de vacances ou location saisonnière. Dès lors que la location s inscrit dans cette définition, les dispositions en matière de tourisme imposent au loueur du meublé ou à son mandataire d effectuer une déclaration préalable en mairie. L article L du code du tourisme, récemment retouché par la loi n du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives 2, dispose en effet que : «Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir fait préalablement la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé». Si la rédaction antérieure de l article L du code du tourisme pouvait laisser entendre que seuls les propriétaires qui entendaient bénéficier du label réglementé de «meublé de tourisme» devaient faire l objet d un classement, nécessitant alors une déclaration préalable en mairie, il apparaît dorénavant que toute personne qui loue un local dont les caractéristiques sont susceptibles de relever de la qualification de «meublé de tourisme» doit l avoir préalablement déclaré en tant que tel. Or, aux termes de l article D du code du tourisme : «les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile». Par rapport à cette définition extensive, sans considération d un quelconque effet de seuil lié à la fréquence ou à la durée cumulée des séjours sur une période donnée pouvant la rattacher à l exercice d une activité habituelle, et déconnectée de la volonté de s inscrire dans une procédure de classement répondant à une offre touristique encadrée 3, toute location temporaire d un logement meublé qui ne 2 Art En effet, à la différence de la déclaration en mairie, le classement n est pas obligatoire. Voir arrêté du 7 mai 2012 modifiant l arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme, JORF du 9 mai

3 constitue pas la résidence principale du locataire peut être qualifiée de «meublé de tourisme» et impliquer de ce fait une déclaration préalable faite en mairie dans les conditions de l article D du code du tourisme. Son défaut est sanctionné par une contravention de troisième classe 4. Cette déclaration fait l objet de l imprimé CERFA N 14004*01 et doit préciser, outre l identité et l adresse du déclarant, l adresse du meublé, le nombre de pièces le composant, le nombre de lits ainsi que la ou les périodes prévisionnelles de location. Tout changement concernant ces éléments doit faire l objet d une nouvelle déclaration en mairie. 2) Au regard de l urbanisme et du contrôle du changement de destination Avec la réforme de l'urbanisme en vigueur depuis 1 er octobre 2007, les changements de destinations portant sur des constructions existantes font l'objet d'un contrôle administratif, par référence aux différentes destinations listées par l'article R du code de l'urbanisme. Selon cet article, les règles édictées dans le document local d urbanisme peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées : 1) à l habitation ; 2) à l hébergement hôtelier ; 3) aux bureaux ; 4) au commerce ; 5) à l artisanat ; 6) à l industrie ; 7) à l exploitation agricole ou forestière ; 8) à la fonction d entrepôt ; 9) aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d intérêt collectif. En droit de l'urbanisme, «l'hébergement hôtelier» et «l'habitation» caractérisent donc deux destinations particulières de construction, distinctes l une de l autre. Pour résumer l'état du droit positif, le passage d'une destination à une autre par référence aux catégories de l'article R précité est soumis soit à permis de construire, s'il s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment 5, soit dans les autres cas, y compris en l absence de tous travaux, à déclaration préalable 6. Dans le cadre de la location meublée d un logement pour des séjours de courte durée, touristiques ou autres, et qui, de facto, n a pas vocation à constituer la résidence principale de ses occupants, se pose la question d un changement de destination du bien loué au sens de l urbanisme, quand bien même les 4 Art. R du code du tourisme. 5 Art. R c) du code de l urbanisme 6 Art. R , b) du code de l'urbanisme - 3 -

4 caractéristiques physiques de l habitation 7 ne sont pas modifiées. Ce mode d occupation généralement offert dans un contexte de voyages ou de séjours à des fins de loisirs, pour affaires ou autres motifs s'oppose en effet à la notion d'habitat résidentiel, entendu comme lieu de résidence habituelle ou domicile 8. Et pour peu que la location s'accompagne au surplus de prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière (réservations, réception de clientèle, fourniture de linge, ménage, service du petit déjeuner, etc.), de telles modalités d exploitation sont susceptibles de la faire basculer dans la catégorie de «l'hébergement hôtelier», au sens de l'article R du code de l'urbanisme 9. Force est de constater que ce type d activité relève en réalité d une mixité de destinations (mixité non prévue par la réglementation de l urbanisme), qui doit être confrontée aux prescriptions locales contenues dans les documents d urbanisme, POS ou PLU. Car, en pratique, il est fréquent que ceux-ci contiennent des prescriptions communes à «l habitation et aux destinations assimilées» (comme les hôtels meublés ou les résidences de tourisme) sans encourir pour autant la censure du juge administratif quant à une telle assimilation 10. Le juge rappelle en effet que le PLU a vocation à préciser l affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités qui peuvent y être exercées et qu il peut à ce titre prévoir des restrictions ou des interdictions particulières Si l on se réfère à la définition de l article R du CCH (dernier alinéa) : «Un logement ou habitation comprend, d une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d eau, cabinets d aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances». 8 Confrontée à la définition de l article D du code du tourisme, la location d une habitation dans ces conditions répond, à notre avis, à la définition du «meublé de tourisme» (cf. supra). 9 D ailleurs, au plan fiscal, dès lors que l'activité de location serait envisagée de façon habituelle et non pas occasionnelle, elle devrait être regardée comme relevant de l'exercice d'une «activité industrielle et commerciale». 10 Par exemple, pour la jurisprudence administrative, une «résidence de tourisme» ou une «résidence hôtelière» doit être qualifiée d hôtel pour l application des règles d urbanisme si son exploitation comporte des services caractéristiques d une activité hôtelière, à savoir : réception de la clientèle, fourniture du linge, ménage, service du petit déjeuner, locations pour de courtes durées, etc. Le juge a considéré que le POS interdisant, sur un secteur UT1 dédié à l accueil des activités touristiques et de loisirs, les constructions à usage d habitation, le règlement de la zone ne pouvait interdire les résidences de tourisme et les structures hôtelières, quand bien même celles-ci seraient des habitations au sens de l article R du CCH (CAA Marseille, 20 nov. 2009, Commune de Mandelieu-la-Napoule, req. n 08MA02832). 11 Pour la Haute juridiction administrative, le POS ou le PLU peut contenir des dispositions différentes pour les catégories «hôtels» et «résidences de tourisme» dès lors qu il distingue les deux notions, sans qu il y ait lieu de voir dans cette absence de globalisation une erreur de droit (CE 23 oct. 2006, Société Riviera Résidence, req. n )

5 En conséquence, l appréciation d un changement de destination dépend, au cas par cas, de la rédaction plus ou moins fermée des dispositions du POS ou du PLU. Ce sont elles qui, en définitive, vont déterminer si la location meublée d habitations existantes pour des séjours de courte durée doit faire l objet ou non d une autorisation d urbanisme au titre d un changement de destination 12. Par exemple, le PLU de la communauté urbaine de Lyon relève dans les «dispositions communes à l ensemble des zones» que sont compris dans «l habitation» : «(y compris les foyers logements, les résidences de tourisme, les meublés )», sans qu il y ait lieu d effectuer une distinction au sein de ces différentes sous-catégories, à raison d un mode d occupation particulier. En revanche, sont classés de façon stricte dans la destination «hébergement hôtelier» : «les établissements soumis à CDEC, au sens de l article 29 de la loi n du 27 décembre 1973, modifiée par la loi n du 5 juillet 1996». Autre exemple, le POS de Marseille range dans la rubrique «habitat» : les «logement[s] ; foyers ; [et] résidences-étudiants», cependant qu il classe de façon plus générique dans la destination «hébergement hôtelier» : les «activité[s] ou établissement[s] hôtelier[s] [ainsi que les] résidences-services». La location meublée ne fait l objet d aucune mention particulière et doit donc être rattachée, dès lors qu il s agit d un logement, à la catégorie «habitat». Mais elle pourrait, selon nous, donner lieu à interprétation s il est possible de démontrer que la location en question se rapproche d une activité ou d une prestation de service de nature hôtelière ou para-hôtelière. Le PLU de Paris quant à lui a clairement franchi le pas, à travers une définition extrêmement précise de ce qui relève et de ce qui est exclu de «l habitation» ou de «l hébergement hôtelier». Ainsi, pour «l habitation» : «Cette destination comprend tous les logements, y compris les logements de fonction et les chambres de service. Elle exclut les logements visés dans la définition de l hébergement hôtelier. Elle inclut les chambres d hôtes et les logements mis à disposition occasionnellement en cas d absence de durée limitée de leurs occupants en titre [ ]». D autre part, s agissant de «l hébergement hôtelier» : «cette destination comprend les établissements commerciaux d hébergement classés, ou ayant vocation à l être, de type hôtels et résidences de tourisme, définis par l'arrêté du 14 février 1986 ou tout texte qui s y substituera. Elle comprend également les 12 Cf. V. CANU et A. REBIBO : «Changement d usage et location meublée de courte durée», Gaz. Pal sept. 2010, Etude 12882, pp. 22 et s

6 logements meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l article L du Code de la construction et de l habitation». En donnant une définition de «l habitation» centrée sur la résidence principale, avec juste une tolérance pour une mise à disposition occasionnelle du logement par ses occupants habituels («en titre»), et, inversement, en faisant rentrer dans «l hébergement hôtelier» les locations de meublés, par référence à l article L du code de la construction et de l habitation (CCH), d une durée inférieure à un an (ou neuf mois pour les étudiants) (voir infra) le PLU de Paris conduit à considérer que toute location meublée de courte durée entraîne sur le plan de l urbanisme un changement de destination de la construction, ce qui nécessiterait dès lors, avant d envisager de développer cette activité, de déposer une déclaration préalable 13. L appréciation d un changement de destination n est donc pas totalement figée en matière d urbanisme, mais si du fait des règles locales applicables une déclaration préalable s impose, conformément à l article R , b) du code de l urbanisme, son absence constituerait une infraction aux dispositions d urbanisme et, le cas échéant, une violation des règles d urbanisme de fond pouvant être sanctionnée tant civilement que pénalement sur le fondement des dispositions des articles L et L du code de l urbanisme Voir V. CANU et A. REBIBO : «Changement d usage et location meublée de courte durée», préc. et G. DAUDRE et P. WALLUT : «Locations meublées de courte durée Le permis de louer à Paris», JCP N n 15, 13 avr. 2012, act Ces derniers auteurs soulignent accessoirement le paradoxe de devoir solliciter systématiquement une déclaration préalable, car présentant un caractère réel attaché au local, y compris dans l hypothèse d un retour du bien à sa destination première. 14 Régulièrement interrogée sur cette problématique, l'administration rappelle que le fait d'utiliser une construction en méconnaissance de la destination qui lui a été impartie au niveau du permis de construire constitue un délit passible de sanctions pénales et civiles (Rép. min. n 41894, JOAN Q, 23 mars 2010, p. 3338). Elle souligne également que, même lorsqu il n y a pas de travaux à réaliser, les règles générales du PLU doivent être respectées : «Aux termes de l'article L du code de l'urbanisme, la violation des règles de fond locales, édictées dans un but d'intérêt général par un document d'urbanisme rendu public, constitue un délit, pénalement sanctionné par les dispositions de l'article L et suivants du même code, indépendamment de toute violation d'autorisation d'urbanisme, notamment lorsqu'une telle autorisation n'est pas nécessaire ( )» (Rép. min. n 01515, JO Sénat, 17 janv. 2008, p. 102). Toutefois, pour peu que le changement de destination soit conforme aux règles de fond locales, s il ne s accompagne d aucun travaux, le défaut de déclaration préalable n est pas sanctionné pénalement, faute d élément matériel de l infraction caractérisé exclusivement au titre de l article L du code de l urbanisme par «l exécution des travaux» (cf. M. RICARD : «La réforme du permis de construire ou la marmite du diable», JCP N 6 juill. 2007, p. 3). A noter aussi que le nouvel article L du code de l urbanisme, dans sa rédaction issue de la «loi Grenelle II» n du 12 juillet 2010, prévoit une action civile de dix ans au bénéfice de la commune ou de l EPCI compétent en matière de PLU, pouvant aller jusqu'à la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans autorisation ou en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les travaux dispensés de toute formalité, en violation des dispositions législatives et réglementaires relatives à l utilisation des sols

7 3) Au regard du contrôle du «changement d usage» défini par le code de la construction et de l habitation (CCH) Enfin, si la location envisagée pour de courts séjours ne correspond pas à de la résidence principale, il peut y avoir lieu de faire application des dispositions de l article L du CCH relatives au «changement d usage» et de solliciter une autorisation spécifique du maire. Le régime du changement d usage a un champ d application plus restreint que la réglementation d urbanisme puisqu il ne vise que le changement d usage des locaux destinés à l habitation et n est applicable que dans les communes de plus de habitants ainsi que dans certaines communes pour lesquelles ce régime est étendu 15. Or, l article L.631-7, alinéa 2 du CCH assimile les locaux meublés donnés en location à de l habitation, par référence expresse à l article L du CCH. C'està-dire, pour autant que le logement soit loué pour une durée d un an renouvelable (ou neuf mois si la location est consentie à un étudiant) et qu il constitue la résidence principale de son occupant 16. On peut donc en déduire, par opposition, que si la location meublée ne répond pas à ces conditions, lorsqu elle est limitée à des séjours de courte durée ou saisonniers qui ne correspondent pas à un usage d habitation principale, elle s inscrit alors dans un «autre usage» 17 que celui d habitation au sens de l article L du CCH. Et s il y a changement d usage, celui-ci devrait être soumis à autorisation préalable du maire 18. C est ce qu a d ailleurs conclu la Cour d appel de Paris dans un arrêt du 24 mai 2011, en considérant qu il résultait de la combinaison des textes que la procédure de changement d usage s appliquait effectivement à une habitation utilisée sous la forme de locations meublées ne répondant pas aux conditions de l article L du CCH Dans les communes de plus de habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine- Saint-Denis et du Val-de-Marne et certaines communes (art. L.631-7, al. 1 er et art. L du CCH). 16 L article L.631-7, alinéa 2 du CCH dispose : «Constituent des locaux destinés à l habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l article L ». 17 Un usage sui generis par exclusion. 18 Voir V. CANU et A. REBIBO : «Changement d usage et location meublée de courte durée», préc. et G. DAUDRE et P. WALLUT : «Locations meublées de courte durée Le permis de louer à Paris», préc. 19 CA Paris, pôle 1, ch. 3, 24 mai 2011, n 10/23802, Carrara c/ Procureur de la République, AJDI juill./août 2011, p. 532 (obs. G. DAUDRE)

8 Au titre des sanctions, l article L du CCH précise que la violation de l article L est punie d une amende de euros, pouvant s accompagner, lorsque le tribunal ordonne le retour à l usage initial, d une astreinte maximale de euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. En outre, selon l article L du CCH, quiconque aura sciemment fait de fausses déclarations ou se sera livré à des manœuvres frauduleuses pour obtenir un changement d usage illicite pourra être puni d un emprisonnement d un an et/ou d une amende de euros. II. Sur le plan de la copropriété En application des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la liberté des copropriétaires quant à l utilisation de leurs lots privatifs, notamment au regard d un «changement d affectation», ne peut être restreinte qu en considération de la destination de l immeuble (et des clauses spécifiques du règlement de copropriété, justifiées par cette destination) et des droits des autres copropriétaires. Toute autre limitation imposée par le règlement de copropriété serait illicite et devrait en principe être réputée non écrite 20. Par exemple, en matière de location 21, a été reconnue licite la clause qui, dans un immeuble de grand standing, interdisait la location des chambres de services à des personnes étrangères à la copropriété 22. De même, ont été validées la clause interdisant la location des pièces d un même appartement à des personnes différentes 23 et celle interdisant la location en meublé de parties d immeuble à des personnes distinctes dans un immeuble à usage principal d habitation 24. A encore été reconnue licite, la clause du règlement, dans un immeuble de «caractère luxueux et de standing», selon laquelle les chambres de personnel sont des annexes ou des accessoires des appartements et ne peuvent être possédées que par des propriétaires d appartement et louées qu avec ceux-ci, dans la mesure où une 20 La validité ou l illicéité des clauses d un règlement de copropriété interdisant ou limitant le droit de louer est appréciée in concreto par le juge au regard de la destination de l immeuble et, d une façon générale dans le cadre d une destination d habitation bourgeoise, dépend souvent des caractéristiques de l immeuble, de son niveau de standing ou de son caractère luxueux, etc. Il n est donc pas possible de dégager une solution de principe définitive, chaque cas étant fonction d un contexte particulier. 21 Cf. jurisprudences citées in «Code la de copropriété» commenté par MM. J. LAFOND ET J.-M. ROUX, Ed. Litec 2012, notes 18 à 20 sous art. 8 de la loi du 10 juill. 1965, pp. 49 et CA Paris, 23 ème ch. A, 4 juin 1997, Loyers et copr. nov. 1997, n Cass. 3 ème civ., 8 déc. 1976, JCP G 1977, IC, 25 ; CA Paris, 23 ème ch. A, 4 juin 1997, préc. 24 CA Paris, 23 ème ch. B, 15 oct. 1998, Loyers et copr. mars 1999, n

9 telle clause est justifiée par la destination de l immeuble dès lors qu elle a pour but d en préserver le caractère 25. Dans le sens contraire, a été considérée comme étrangère à la destination de l immeuble et devant être regardée comme non écrite, la clause qui, dans un immeuble où l exercice des professions libérales est par ailleurs autorisé, donne à l assemblée générale le pouvoir discrétionnaire d autoriser un copropriétaire à louer ses lots en meublé, en stipulant que cette autorisation peut être retirée à tout moment sans que l assemblée ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire puisse prétendre à aucune indemnité 26. Outre la question de la licéité des clauses du règlement, on peut s interroger comme en matière d urbanisme sur le fait de savoir, dans une copropriété d habitation, si la location meublée d un local d habitation pour des séjours de courte durée, non destinée à un usage de résidence principale, lui fait perdre pour autant sa qualité d habitation ou, plus exactement, le rend incompatible au regard du statut de l immeuble en copropriété. Dans la négative, l utilisation du lot selon ce mode d occupation serait libre de toute autorisation, car conforme à la destination générale d habitation. A l inverse, si l on retient que l usage du bien donné en location meublée entraîne un véritable changement d'affectation susceptible de porter atteinte soit à la destination de l immeuble, compte tenu éventuellement de son caractère bourgeois, soit aux droits des autres copropriétaires, il conviendrait alors d obtenir un modificatif au règlement, à l unanimité. Ainsi, le juge civil a pu considérer, s agissant d une copropriété dont le règlement réserve l usage des parties privatives à l habitation, que la location en meublé était contraire à la destination de l immeuble dès lors que le meublé pouvait être loué à la journée, que les occupants n y élisaient pas domicile et occasionnaient un grand nombre d allers et venues et des encombrements de valises et chariots de linge dans les parties communes 27. Néanmoins, le juge apprécie toujours la compatibilité de l usage des parties privatives avec la destination de l immeuble au cas par cas, en interprétant l ensemble des dispositions du règlement et en tenant compte des circonstances d espèce (caractéristiques et situation de l immeuble, modalités de l usage ). 25 Cass. 3 ème civ., 26 févr. 2006, Rev. Administrer juin 2006, p CA Paris, pôle 4, 2 ème ch., 3 févr. 2010, AJDI 2010, p. 557 ; Rev. Administrer avr. 2010, p CA Paris, 7 déc. 1995, D. 1996, inf. rap., p

10 Dans une affaire récente, la Cour de cassation a estimé, en présence d une clause d'habitation bourgeoise ordinaire contenue dans le règlement de copropriété, que dès lors que la destination de l'immeuble tolère l'exercice d'activités professionnelles ou libérales, il n est pas interdit de faire de la location meublée pour des séjours de courte durée. La Cour a en effet conclu que l'exercice de professions libérales (expressément autorisées dans le règlement) entraînait des inconvénients similaires à ceux reprochés au titre des locations de courte durée, en termes d'allers et venues importantes de personnes étrangères à l'immeuble (ce qui n'avait en l'espèce occasionné aucune nuisance), et qu'en conséquence, la restriction posée par le règlement à ce type de locations ne pouvait être fondée sur la destination de l'immeuble 28. A la lecture de cet arrêt, sa motivation repose sur la nature de la clause d occupation bourgeoise, en l espèce une clause d habitation bourgeoise ordinaire autorisant les activités professionnelles ou libérales et sur l équivalence des inconvénients résultant de ce type d activités avec ceux générés par la location en meublé contestée. En revanche, on ne peut préjuger d une solution identique dans l hypothèse d une copropriété qui n autoriserait qu une habitation bourgeoise stricte. En effet, rien n est moins sûr en ce qui concerne la compatibilité de ce mode de location avec une clause d habitation bourgeoise exclusive qui réserverait l immeuble à une destination d habitation à caractère résidentiel. Par conséquent, la prudence s impose à chaque fois et commande d examiner précisément la situation de l immeuble en copropriété au regard, notamment, de sa destination particulière. Pour conclure ce panorama, la location d un logement meublé pour de brefs séjours, qu il s agisse d un bien secondaire acquis ou exploité à cette fin, mais aussi de la résidence principale de ses occupants, mise à disposition de façon saisonnière à l occasion des vacances, peut se révéler plus compliquer qu on ne pourrait le penser. Du point de vue des autorisations administratives, l absence de discernement entre un usage occasionnel ou régulier, tiré notamment du nombre de locations, de leur fréquence, de leur durée cumulée exprimée en semaines ou en mois de location par an, correspond dans les faits à la mise en place d un nouveau «droit de louer» en dehors des baux de longue durée. Appliquées à la lettre et faute d harmonisation, les contraintes de ces diverses réglementations, et surtout les sanctions, peuvent apparaître totalement disproportionnées. Au plan 28 Cass. 3 ème civ., 8 juin 2011, FS-P+B, n , JurisData : n ; JCP G 2011, doctr ; Loyers et copr. 2011, comm

11 de la copropriété, c est essentiellement le contrat porté par le règlement de copropriété qui tiendra lieu de loi. Pour autant que la location meublée à la journée, à la semaine ou au mois respecte la destination de l immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, un principe de liberté s appliquera. A l inverse, comme souvent en copropriété, si la location envisagée selon ce mode présente un risque par rapport à l une de ces deux réserves, le régime de la loi du 10 juillet 1965 imposera la rigidité protectrice de l unanimité. Lionel GOUTALIER

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