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1 février 2011 «Mieux vaut prévenir que guérir», même dans le secteur de la construction

2 2 Service public fédéral Economie, P.M.E., Classes moyennes et Energie Rue du Progrès, BRUXELLES N d entreprise : tél Pour les appels en provenance de l étranger : tél Editeur responsable : Regis Massant Président a.i. du Comité de direction Rue du Progrès, BRUXELLES Dépôt légal : D/2011/2295/10 S /

3 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» Le secteur de la construction compte un grand nombre de professionnels qualifiés et dignes de confiance, qui s investissent chaque jour pour satisfaire leurs clients. Malheureusement, la construction ou la rénovation d un logement ne se déroule pas toujours comme prévu. De plus, les dispositions légales et les mesures prises par le secteur ne pourront jamais exclure totalement les fraudes et les mauvaises pratiques commises par une minorité. Cette première brochure poursuit un double objectif : 1. vous éviter de vous faire escroquer en tant que futur maître d ouvrage ; 2. vous conseiller pour trouver une solution en cas de problème avec un entrepreneur. 1. Comment éviter les ennuis? «Mieux vaut prévenir que guérir» dit le proverbe. Voici quelques recommandations et conseils pour vous éviter d être dupe. Même si la loi assure une grande protection juridique, vous n êtes pas à l abri d une escroquerie de la part de personnes qui en veulent à votre argent. Bien souvent, celles-ci gagnent de manière détournée la confiance du consommateur. Par de belles paroles, des offres apparemment uniques, des occasions à ne pas rater, etc Soyez toujours sur vos gardes! Ce simple conseil est en effet votre meilleure protection. De plus, réfléchissez-y toujours à deux fois avant de prendre une décision d ordre financier : achat, construction, CONTRAT Vladimir Mucibabic - Fotolia.com

4 rénovation. En effet, une fois le mal accompli, faire valoir ses droits et récupérer son argent, si difficilement économisé, peut devenir un véritable chemin de croix... si vous arrivez à récupérer quoi que ce soit. Voici donc quelques conseils pour vous éviter des dangers : 4 demandez systématiquement des documents écrits et suffisamment détaillés (contrat, devis ) ; exigez de votre architecte qu il établisse un cahier des charges reprenant les normes ou les consignes techniques à respecter pour les travaux à réaliser. En cas de litige, ces indications peuvent constituer un élément clé du dossier ; lisez attentivement les documents qui vous sont présentés ; posez des questions si ces documents ne sont pas clairs et ne vous contentez pas de vagues réponses ou de promesses ; mettez par écrit toute explication ou promesse verbale ; demandez les références de l'entrepreneur ; essayez de les obtenir, si sa réputation n'est pas parvenue jusqu'à vous ; vérifiez si l'entrepreneur est agréé (voir les points et 1.3.4, page 9) ; s il est affilié à la Commission de Conciliation Construction, c est un plus (voir les points 1.3.1, page 7 et 2.2.1, page 10) ; prenez le temps de lire attentivement le contrat et ne vous laissez pas contraindre à le signer : un entrepreneur honnête et digne de confiance vous accordera un temps de réflexion ; un entrepreneur fiable ne vous demande pas de payer en liquide (voir le point 1.1.1, page 5) ; gardez une approche critique, même si les propos qui vous sont tenus sont alléchants, bienveillants, ou si l'entrepreneur semble prêt à exaucer vos moindres désirs ; méfiez-vous si l'entrepreneur vous présente à chaque fois une nouvelle excuse lorsqu'il est en retard ou en défaut d'exécution du contrat ; en cas de doute, n hésitez pas à consulter un professionnel : une deuxième opinion est très souvent la bienvenue ; connaissez vos droits et exigez de l'autre partie qu'elle exécute ses obligations, car en fin de compte, c est vous qui payez. lorsque vous construisez, les frais s avèrent toujours plus élevés que ceux prévus au départ, si vous avez opté pour des matériaux plus coûteux que ceux inscrits dans le devis. Prévoyez donc, dès le début des travaux, une certaine réserve financière.

5 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» Paiements en liquide Il est certes possible de payer en liquide pour construire ou rénover sa maison. Mais soyez attentif si l entrepreneur exige ce mode de paiement. Ne vous laissez jamais impressionner : vous n êtes pas obligé de payer cash. Si, de surcroît, on vous fait miroiter des avantages en cas de règlement au grand comptant (réduction sur les matériaux, exécution plus rapide des travaux, etc.), soyez d autant plus vigilant! Renseignez-vous davantage sur l entreprise Demandez-vous pourquoi l entrepreneur tient tant à être payé en liquide ; le cas échéant, renseignez-vous mieux sur cette entreprise. Rencontre-t-elle des problèmes de liquidités ou a-t-elle des dettes auprès de créanciers institutionnels? Veutelle de cette manière tout simplement éluder l impôt? Vous trouverez des informations sur les entreprises et leurs éventuelles dettes contractées auprès du fisc à l adresse suivante : Le site suivant vous procurera des informations sur les entreprises ayant des dettes envers la sécurité sociale : https://www.socialsecurity.be/site_fr/ Applics/30bis/index.htm 5 Exigez toujours un reçu Si vous acceptez de payer au comptant, exigez un reçu. N acceptez jamais une proposition de payer cash sans en obtenir une preuve en retour. Sachez en effet que vous risquez, vous aussi, une pénalité, si le fisc découvre que vous avez accepté de payer au comptant pour, par exemple, contourner le remboursement de la TVA. Vous pourriez, dans ce cas, rencontrer ultérieurement d autres problèmes si vous n êtes pas en mesure de prouver le montant réellement payé. La prudence est donc de rigueur! dinostock - Fotolia.com laurent hamels - Fotolia.com

6 1.2. La loi Breyne La loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction et la vente d habitations, mieux connue sous le nom de «Loi Breyne», offre une protection étendue à celui qui fait construire sa maison ou à l acheteur d un terrain à bâtir. Toutefois, cette loi est seulement d application en cas de vente sur plan, de contrat clé-sur-porte ou lorsqu un engagement a été convenu pour construire, faire construire ou fournir un bien immobilier. 6 biens immobiliers situés en Belgique ; logements ; obligation pour l acheteur de verser au moins un acompte avant la fin des travaux. Cette loi est réputée avoir «force obligatoire», ce qui signifie qu elle comporte des dispositions strictement obligatoires (on ne peut y déroger). La loi Breyne vise également à apporter une information complète et correcte au futur propriétaire. D où l existence de certaines mentions écrites obligatoires dans les contrats. Les garanties offertes par cette loi sont, entre autres : l avance versée à la conclusion du contrat, qui ne peut excéder 5 % du montant total du contrat ; de strictes modalités de paiement ; ainsi, le paiement du solde doit s effectuer par tranches, qui, chacune, ne peut être supérieure à la valeur des travaux déjà exécutés ; un prix total du contrat fixé à l avance ; la réception du bâtiment s effectue obligatoirement en deux phases, à savoir : la réception provisoire, et, un an au minimum après la réception provisoire, la réception définitive ; l entrepreneur, le vendeur ou le promoteur immobilier doit apporter des garanties pour vous assurer qu il remplira pleinement ses obligations ; des responsabilités clairement définies : le vendeur est responsable des vices cachés, et sa responsabilité est engagée pendant dix ans pour tout défaut grave, même s il était déjà visible au moment de la réception définitive. Outre leur devoir d information, la loi accorde également au notaire et à l architecte un rôle de contrôle et de médiation. Toute disposition d un contrat en contradiction avec la loi Breyne est réputée nulle et non avenue. Attention!!! Il vous est toujours possible de conclure des contrats séparés avec différents entrepreneurs, chargés de l exécution de parties distinctes de votre maison, comme par exemple : le gros œuvre, la toiture, le chauffage, l électricité, les travaux de peinture,

7 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» etc. Néanmoins, votre architecte devra rester le superviseur des travaux, ce qui implique pour lui de veiller à la coordination entre les divers entrepreneurs. Dans ce cas bien précis de contrats multiples, la loi Breyne n est pas d application! Pour de plus amples informations sur la loi Breyne, adressez-vous au SPF Justice. Fonctionnaire d information Tél. : F Tél. : F Tél. : N Tél. : N (de préférence entre 9h et 12h) Fax : Trouver un entrepreneur 7 Une fois que que vous vous serez décidé à faire construire ou à rénover, vous vous mettrez certainement à la recherche d un entrepreneur compétent et honnête. Si vous prenez contact avec un entrepreneur que des connaissances, des amis ou des membres de votre famille vous ont recommandé sur base de leur expérience ou par le bouche-à-oreille, votre recherche peut s arrêter là. De même, parfois un architecte peut vous proposer un entrepreneur digne de confiance. Mais que faire si vous ne connaissez pas le moindre entrepreneur? Voici quelques conseils Demandez ses références Demandez toujours les références de l entrepreneur. Prenez contact avec les personnes qu il a mentionnées, et allez voir sur place les travaux réalisés pour jauger leur qualité. Cette démarche vous donnera assez souvent une bonne idée de la qualité des prestations. Lisa F. Young - Fotolia.com

8 Vérifiez toujours si l entrepreneur a les qualités professionnelles exigées ou s il est inscrit et enregistré à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). En effet, il doit remplir ces obligations légales, mais cela ne garantit pas pour autant ses compétences professionnelles. L inscription de l entrepreneur à la Commission de Conciliation Construction est également un point positif, en cas de problème. Vous pouvez la vérifier dans le contrat (voir point ) Vérifier sa compétence professionnelle De même que pour rouler en voiture, il vous faut un permis de conduire, de même, pour la plupart des professions de la construction, les entrepreneurs doivent prouver qu ils ont les qualités professionnelles adéquates. Chaque entrepreneur doit en effet s inscrire auprès de la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) via un guichet d entreprises et mentionner les activités commerciales qu il exerce. Ce guichet vérifie si l entrepreneur répond bien aux aptitudes professionnelles requises et si, dans le cas d une profession réglementée, il a les compétences techniques nécessaires. 8 Vous pouvez consulter les données des entreprises inscrites à la BCE via le «BCE public search» disponible sur le site internet. ou auprès du Contact Center du SPF Economie : Téléphone (numéro gratuit) : Fax (numéro gratuit) : Stéphane Bidouze - Fotolia.com

9 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» L entrepreneur est-il enregistré? Vous n êtes pas obligé de faire appel à un entrepreneur enregistré, mais son enregistrement est une condition sine qua non pour obtenir des primes à la construction et à la rénovation et des avantages fiscaux. Par ailleurs, sachez qu une entreprise qui perd son enregistrement éprouve très certainement des difficultés financières. Vérifiez si l entrepreneur est enregistré avant le début des travaux. Vous pouvez le contrôler via le ContactCenter du SPF Finances. Tél. : (chaque jour ouvrable pendant les heures de bureau) L entrepreneur est-il agréé? L entrepreneur indique qu il est agréé. Attention, ce n est pas la même chose qu être enregistré. Une agréation lui permet seulement de participer à des marchés publics. Cependant, cela signifie que les capacités financières et les compétences techniques de l entrepreneur ont été examinées et reconnues. 9 Vous trouverez la liste des entrepreneurs agréés sur : L entrepreneur remplit-il ses obligations sociales et fiscales? Un entrepreneur qui a des dettes vis-à-vis des créanciers institutionnels éprouve vraisemblablement des difficultés financières importantes. Les sites suivants vous permettront de vérifier sa situation. Vous pouvez vérifier les dettes fiscales sur : portal/myminfinportal/services/attests?portal_lang=fr et les dettes sociales sur : https://www.socialsecurity.be/site_fr/applics/30bis/index.htm

10 2. Que faire en cas de problèmes? 2.1. Envoyez une lettre recommandée Que faire lorsque l autre partie refuse de respecter ses engagements contractuels? Il est essentiel que vous lui indiquiez à temps les manquements, ce que vous pouvez faire au moyen d une lettre recommandée. Nous vous conseillons d essayer de résoudre le problème à l amiable avant d aller devant les tribunaux. La première étape est d adresser une lettre, de préférence par recommandé. Vous pouvez l envoyer à l autre partie avec un accusé de réception en y décrivant clairement les manquements de l entrepreneur, ce que vous souhaitez et les délais impartis. Informez-vous sur vos droits et sur les possibilités qui s offrent à vous pour obtenir gain de cause. Lorsque vous demandez un avis, veillez à avoir tous les documents importants sous la main Essayez la conciliation Commission de Conciliation Construction Pour les litiges techniques, il existe la Commission de Conciliation Construction. Si aucune suite positive n a été donnée à la lettre recommandée, vous pouvez essayer de résoudre éventuellement le problème avec l aide de cette Commission. Celle-ci peut intervenir dans tous les litiges techniques survenant entre un parti- spaxiax - Fotolia.com Sergey - Fotolia.com

11 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» culier et l architecte et/ou l entrepreneur impliqué dans des travaux de construction ou de rénovation à des fins privées. Elle garantit une solution rapide, l objectivité et la compétence grâce au recours à des experts-conciliateurs expérimentés. Ces derniers vont tenter de trouver une solution à l amiable. A défaut de conciliation, ils rédigeront un rapport technique contraignant que vous pouvez utiliser devant les tribunaux. L introduction d un dossier engendre des frais divisés équitablement entre les parties, sans les coûts d éventuelles expertises complémentaires. Commission de Conciliation Construction asbl Espace Jacquemotte Rue Haute, Bruxelles Tél. : Fax : Site internet : Attention : La procédure est introduite sur base volontaire et seulement pour les litiges techniques. La Commission de Conciliation Construction ne peut intervenir que si l autre partie donne son accord et qu aucune solution à l amiable n est possible. Les parties peuvent prévoir dans le contrat qu un litige survenant lors son exécution sera soumis en premier lieu à la Commission de Conciliation Médiation judiciaire Lorsque l intervention de la Commission de Conciliation Construction n est pas prévue ou est impossible (par exemple, problèmes autres que techniques), les parties peuvent faire appel à des médiateurs agréés. Vous trouverez de plus amples informations sur le site internet : fgov.be/bemiddeling_mediation/fr/

12 Conciliation devant un juge Si le montant du litige est égal ou inférieur à euros, vous pouvez essayez d introduire une procédure de conciliation devant le juge de paix. Pour en savoir plus sur les démarches à entreprendre, contactez le SPF Justice ou la Maison de justice la plus proche. Vous trouverez de plus amples informations sur la procédure de conciliation sur le site du SPF Justice : Devant les tribunaux Si les démarches ci-dessus ont déjà été entreprises ou qu elles ne sont pas d application et que vous ne voulez pas en rester là, il n y a plus d autre choix que de laisser un juge arbitrer le litige Quel tribunal est compétent? Si le montant du litige est égal ou inférieur à euros, c est le juge de paix qui est compétent ; s il est supérieur, le tribunal de première instance ou de commerce Où puis-je trouver de l aide? Informez-vous sur vos droits et les possibilités qui s offrent à vous pour obtenir gain de cause. Pour des conseils juridiques de première ligne, vous pouvez vous adresser à une maison de justice. Des avocats y assurent des permanences gratuites et répondent à toutes vos questions de nature juridique. Vous pouvez également obtenir des renseignements sur les procédures judiciaires et une première estimation de vos chances d avoir gain de cause et des coûts de la procédure devant un tribunal. Vous trouverez les adresses des maisons de justice et des tribunaux sur le site : Vous avez peut-être droit à un avocat pro deo. C est ce qu on appelle l aide juridique de deuxième ligne, organisée par les Bureaux d aide juridique (BAJ). Pour en bénéficier, vous devez remplir certaines conditions. Vous trouverez plus de détails sur l aide juridique de deuxième ligne et les Bureaux d aide juridique sur le site : vous-n-avez-pas-les-moyens-de-payer,fr,28.html Vous pouvez également consulter l avocat de votre choix et lui demander s il est disposé à intervenir en tant que pro deo (si vous remplissez les critères).

13 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» Attention, parfois votre problème peut être trop complexe pour un conseil d orientation ou vous n avez pas droit à un avocat pro deo. Vérifiez toujours si l intervention d un avocat est prévue dans votre assurance protection juridique Quelques situations problématiques spécifiques Que faire en cas de faillite de l entrepreneur? Quand vous apprenez que votre entrepreneur a fait faillite, contactez le curateur le plus rapidement possible. Les déclarations de faillite figurent en annexe du Moniteur belge. Vous pouvez les retrouver à l aide du numéro d entreprise ou du nom de l entrepreneur. Ainsi, vous saurez où et quand introduire les éventuelles créances (par ex. remboursements des acomptes payés). Recherches électroniques : (recherche avancée) 13 Recherches via le numéro d entreprise sur le site de «BCE public search» : DURIS Guillaume - Fotolia.com Kirill Zdorov - Fotolia.com

14 Contrats comportant des clauses abusives En règle générale, les contrats conclus entre un professionnel et un particulier ne peuvent pas comporter de clauses abusives. Ce principe vaut également pour ceux conclus entre un particulier et une profession libérale, comme architecte. Une clause est considérée comme abusive lorsqu elle crée un déséquilibre entre les droits et les obligations des deux parties au détriment du particulier. La législation reprend une liste «noire» de clauses reconnues abusives dans tous les cas et déclarées nulles de plein droit lorsqu elles apparaissent dans un contrat. Outre cette liste, le juge peut décider du caractère abusif ou non de toute autre disposition. Le bien-fondé des clauses dans les contrats liant un particulier, requis par les réglementations européennes en matière de protection des consommateurs, vaut pour les contrats conclus par un particulier en tant que maitre d ouvrage avec un architecte ou une personne assimilée à un entrepreneur Informations supplémentaires Vous avez encore des questions? Adressez-vous au Contact Center du SPF Economie. Téléphone (numéro gratuit) : Fax (numéro gratuit) : Vladimir Mucibabic - Fotolia.com totti - Fotolia.com

15 «Créer les conditions d un fonctionnement compétitif, durable et équilibré du marché des biens et services en Belgique.» 15

16 Rue du Progrès, Bruxelles N d entreprise : Vladimir Mucibabic - Fotolia.com

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