POS CASSIS. sous forme. MODIFICATION N 4S Approuvée le : 19/12/2014 RAPPORT DE PRESENTATION

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1 * MODIFICATION N 4S Approuvée le : 19/12/2014 CASSIS RAPPORT DE PRESENTATION * sous forme POS COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE PROVENCE METROPOLE DIRECTION DE LA PLANIFICATION, DE L URBANISME, DE L AMENAGEMENT ET DU FONCIER BP MARSEILLE CEDEX 02

2 COMMUNE DE CASSIS RAPPORT DE PRESENTATION Modification n 4s du Plan d Occupation des Sols I RAPPEL DES PROCEDURES ANTERIEURES La Commune de Cassis est dotée d un Plan d Occupation des Sols depuis le 12 juillet Il a été révisé le 3 septembre 1999, et modifié à trois reprises en 2005, 2009 et La dernière modification approuvée par le Conseil Communautaire a eu notamment pour effet de majorer de 50% le volume constructible de la parcelle CM 11 conformément à l article L du Code de l Urbanisme, également objet de la présente modification présentée infra. En effet, par délibération du conseil de Communauté en date du 13 décembre 2013, ce terrain a bénéficié d une majoration de 50% de son volume constructible conformément à l article L du code de l Urbanisme (COS et hauteur). L article 23 des dispositions générales du règlement du POS de la commune de Cassis prévoyait donc, pour la parcelle CM 11, une augmentation du COS à 0.45 et de la hauteur de 15 m en façade. Or, l article 157 de la loi n pour l'accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a modifié les dispositions de l article L du code de l urbanisme et a supprimé le COS du contenu des règlements des PLU. Cependant, les règles de COS contenues dans un règlement d un POS perdurent jusqu à leur mise en révision (ou caducité). La loi ALUR a également modifié les dispositions relatives aux bonus de constructibilité ayant pour référence le COS. En effet, l ensemble des règles basées sur celui-ci ne sont désormais plus applicables, notamment s agissant de la majoration du COS. Seules les majorations de la constructibilité s appuyant sur les règles de gabarit, hauteur et emprise au sol demeurent applicables. Les dispositions de cette loi prévoyant aucun dispositif transitoire sur ce point (contrairement aux règles de COS qui perdurent jusqu à la mise en révision du POS), les nouvelles règles sont d application immédiate et effective à compter du 27 mars 2014 et ce pour l ensemble des documents d urbanisme (POS et PLU). En application de la loi ALUR, et en l'espèce, seule l augmentation de la hauteur à 15 m peut être autorisée, en effet l augmentation du COS à 0.45 n est plus applicable. En parallèle, et afin de répondre aux objectifs de logements sociaux auxquels doit satisfaire la Commune de Cassis, il est proposé aujourd'hui d'adopter une nouvelle modification du POS concernant la dite parcelle. 1

3 Le POS de la Commune de Cassis a également fait l objet de cinq révisions simplifiées afin de l adapter à des projets ponctuels d intérêt général. Depuis l année 2000, le POS vaut Plan Local d Urbanisme au sens de la loi n du 13 décembre 2000 «Solidarité et Renouvellement Urbains». Le Conseil municipal de la Commune de Cassis, par délibération du 20 juin 2014, a demandé à la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole une nouvelle procédure de modification de son POS afin de poursuivre l adaptation de son document d urbanisme. Par délibération du Conseil de Communauté en date du 9 octobre 2014, une nouvelle procédure de modification n 4s a donc été engagée. Cette procédure de modification peut être conduite sous la forme d une procédure simplifiée telle que prévue par l article L du Code de l Urbanisme sans enquête publique La présente procédure de modification du POS est donc conduite sous cette forme simplifiée. 2

4 II. PRESENTATION DU TERRAIN ET DE L ENVIRONNEMENT DU TERRAIN Le terrain est situé en zone UC du Plan d Occupation des Sols «Agglomération Discontinue». La zone UC est affectée principalement à l'habitation. Elle s'applique à des parties du territoire communal situées à proximité du centre ancien. Le Coefficient d Occupation des Sols (COS) autorisé est de 0.3 pour l habitation ; Cette parcelle est donc située en zone urbaine au POS de la Commune, avenue Alphonse Daudet et a pour secteur environnant: Au Nord : Talus A Ouest : Talus Au Sud : L ensemble immobilier du Figuier Noir A l Est : Des logements pavillonnaires et un petit collectif de 5 LLS 3

5 Parcelle CM 11 avenue Alphonse Daudet III- EXPOSE DES MOTIFS Cassis étant une commune dite «Commune DALO» au sens de l article L du code de la construction et de l habitation, elle est donc soumise à l obligation de présenter un quota de 20% de locatifs sociaux que depuis le 5 mars Par ailleurs, la loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a augmenté ce quota à 25%. La Ville de Cassis dispose aujourd hui de 340 logements locatifs sociaux (LLS) sur son territoire parmi le parc de résidences principales, soit 8.7%. Pour atteindre le seuil des 25%, la Commune de cassis doit donc construire 634 LLS. Ces chiffres paraissent difficilement atteignables, compte tenu des spécificités territoriales de la Commune (raréfaction du foncier et contraintes réglementaires). Cependant, la Commune est consciente que la mise en œuvre d une politique d habitat volontariste est essentielle pour répondre aux besoins diversifiés de sa population en matière de logements. Pour ce faire, elle souhaite réserver au développement de l offre locative sociale chaque terrain pouvant accueillir un programme d habitation. 4

6 La présente modification du Plan d Occupation des Sols (POS) valant Plan Local d Urbanisme est engagée afin d instituer une servitude consistant à réserver un emplacement en vue de la réalisation d un programme de logement de locatifs sociaux, respectant les objectifs de mixité sociale. Ce projet de modification n a pas pour objet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou est de nature à induire de graves risques de nuisance, et ne porte pas atteinte à l économie générale du PLU. (Article L du code de l'urbanisme). Par ailleurs, le projet n a pour objet de majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application de l'ensemble des règles du plan, de diminuer ces possibilités de construire, ou de réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser ; Ainsi, le projet peut être réalisé par le biais de la procédure de modification simplifiée (article L du code de l urbanisme). IV PROJETS DE MODIFICATION : CREATION D'UNE SERVITUDE POUR MIXITE SOCIALE SUR LA PARCELLE CM 11 SITUEE AVENUE ALPHONSE DAUDET (PLANCHE 3.3) La Commune a été informée par la société Orange en début d année 2013, de son intention de valoriser un terrain, sur lequel est édifié un bâtiment abritant des installations techniques de réémission. Il est cadastré CM 11 en zone UC du Plan d Occupation des Sols, d une contenance de 3191 m². Ce terrain est situé avenue Alphonse Daudet à proximité du centre-ville. Très peu de programmes de locatifs sociaux ont été réalisés à proximité du centre-ville. En effet, seul un petit immeuble regroupant cinq locatifs sociaux et des logements conventionnés provenant du parc privé et public constituent l offre locative sociale en centre-ville. La création de logements locatifs sociaux (LLS) sur ce terrain répond donc à une préoccupation de mixité sociale, le centre-ville étant déficitaire en la matière par rapport au reste du territoire. Le terrain autorise une surface de plancher (SDP) maximale de 957 m² environ, une surface d environ 300 m² doit être conservée pour les installations techniques de la société Orange. Aussi, la surface restante soit environ 657 m² devra être réservée à un programme de locatifs sociaux. Ainsi, l'article L123-2 du code de l'urbanisme a pour objet de réserver environ 657 m² de la SDP du terrain cadastré CM 11 à la réalisation d un programme de locatifs sociaux (soit la totalité de la SDP à laquelle est soustraite la SDP utilisée par la société Orange pour le matériel de réémission). L instauration de cet emplacement réservé permet à la commune de garantir la réalisation d une opération de locatifs sociaux sur ce terrain. Les dossiers de permis de construire portant sur des constructions situées dans cet emplacement réservé devront être complétés par un tableau indiquant la surface de plancher des logements dont la construction est imposée par le POS. 5

7 En application du projet de modification susvisé, la planche graphique n 3.3 du POS est modifiée : Il est rajouté, sur la totalité de la parcelle cadastrée CM 11, un emplacement réservé en vue de la réalisation d un programme de logement de locatifs sociaux, respectant les objectifs de mixité sociale. Ainsi, 100% du programme de logements doit être affecté à du logement locatif social. La surface réservée aux locatifs sociaux dépendra de la surface que la société Orange devra conserver pour ses installations techniques. La société Orange a indiqué à la commune que cette surface devrait être de 300 m² environ. Compte tenu du fait que le terrain autorise une SDP de 957 m², la surface réservée aux locatifs sociaux sera d environ 657 m² (soit environ 70% de la SDP). POS opposable (planche 3.3) 6

8 Projet 7

9 4.2 Modification du règlement (pièce 4) - Dispositions générales - Article 23 : Dépassement du volume constructible : Il convient de mettre à jour cet article eu égard les nouvelles dispositions de la loi ALUR relatives aux bonus de constructibilité ayant pour référence le COS. En effet, l ensemble des règles basées sur celui-ci ne sont désormais plus applicables, notamment s agissant de la majoration du COS. Seules les majorations de la constructibilité s appuyant sur les règles de gabarit, de hauteur et d emprise au sol demeurent applicables. Projet : Article 23 : Dépassement du volume constructible Dans le secteur délimité à l annexe 5.6, à l intérieur duquel la réalisation de programmes de logements comporte des logements locatif sociaux, il est autorisé un dépassement du volume constructible comme suit : Secteur Alphonse Daudet 1 : augmentation du COS à 0.4 Secteur Alphonse Daudet, parcelle CM 11 «central téléphonique» : augmentation du COS à 0.45 et de la hauteur à 15 mètres en façade et 19.5 mètres au faitage. - Dispositions générales nouvel article 24 Servitude de Mixité Sociale : Sur la totalité de la parcelle cadastrée CM 11, sise avenue Alphonse Daudet, est inscrit un emplacement réservé en vue de la réalisation d un programme de logement locatifs sociaux, respectant les objectifs de mixité sociale. 100% du programme de logements doit être affecté à du logement locatif social. Projet : «Une servitude de mixité sociale a été instituée sur la parcelle cadastrée CM 11, sise avenue Alphonse Daudet, comme indiqué sur le document graphique (planche 3.3). Pour tout programme de logements, 100% des logements devront être affectés au logement locatif social». 8

10 4.3 Mise à jour des annexes (pièce 5) L article R du code de l urbanisme dresse la liste des annexes qui doivent être annexées au POS/PLU. Il convient de mettre à jour les annexes du POS de Cassis : Périmètre des sites classés : nouvelle présentation de la carte avec intégration d une page de garde : Servitudes d utilité publique : mise à jour de la liste et de la cartographie : Zones à risque d exposition au plomb : sont rajoutés les arrêtés préfectoraux, en dates du 24 mai 2000 et du 7 juin 2000, délimitant les zones d exposition au plomb dans le département des Bouches-du-Rhône ; Majoration du volume constructible (hauteur) : cette annexe est rajoutée ; les secteurs où un dépassement des règles du POS est autorisé en application de l article L doivent figurer en annexe. Il s agit de la parcelle CM 11 qui bénéficie d une majoration de la hauteur Droit de préemption urbain : Les périmètres à l intérieur desquels s applique le droit de préemption urbain doivent figurer en annexe. Les zones U et NA sont soumises au droit de préemption urbain renforcé. V COMPOSITION DU DOSSIER DE MODIFICATION Le dossier sera composé des pièces suivantes : Pièce 1 : Pièces administratives Pièce 2 : Rapport de présentation Pièce 3 : Documents graphiques (planche 3.3) Pièce 4 : Règlement Pièces 5 : Annexes 5.2 Périmètre des sites classés 5.3 Servitudes d utilité publique 5.5 Zones à risque d exposition au plomb 5.6 Majoration du volume constructible (hauteur) 5.7 Droit de préemption urbain 9