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1 Présentation Gérer le risque de taux d intérêt d un immobilier de rendement Ce document présente une approche visant à évaluer le risque de taux d intérêt propre à chaque investissement immobilier et propose les bases d une politique applicable dans l ensemble des situations. CE DOCUMENT N A AUCUNE VALEUR CONTRACTUELLE, CHAQUE TRANSACTION EST DOCUMENTÉE PAR DES CONTRATS SPÉCIFIQUES. L IMPACT FISCAL ET PATRIMONIAL DES TRANSACTIONS EST EXCLU DE CE COURT DESCRIPTIF. LES CONTRATS DOCUMENTANT LES TRANSACTIONS DÉCRITES SONT COMPLEXES. EN CONSÉQUENCE RMG THE RISK MANAGEMENT GROUP (SUISSE) SA, SES SOCIÉTÉS AFFILIÉES ET SES EMPLOYÉS VOUS RECOMMANDENT DE PRENDRE CONSEIL AUPRÈS DE VOS CONSEILLERS FINANCIERS, FISCALISTES ET AVOCATS AVANT DE METTRE EN PLACE DES TRANSACTIONS SIMILAIRES A CELLES DÉCRITES DANS CE DOCUMENT. Février

2 Contexte et objectifs Contexte! Le recours à l emprunt est un des élément essentiels d une stratégie d investissement immobilier. La sensibilité aux taux d intérêt qui en découle représente un des principaux facteurs de variation du rendement sur fonds propres, or la gestion de ce risque est rarement abordée de façon structurée.! Les professionnels de l immobilier se limitent généralement à l utilisation d instruments hypothécaires pour gérer ce risque. Objectifs! Ce document présente: Une approche simple visant à évaluer le risque de taux d intérêt propres à chaque investissement immobilier et propose les bases d une politique applicable dans l ensemble des situations. Une illustration des principaux contextes dans lesquels produits dérivés sont applicables: Sécurisation des financements à taux variables, Sécurisation d un taux de financement futur d un projet en développement, Réduction d un taux de financement jugé trop élevé, Prolongation avant la maturité d un financement à taux fixe 2

3 Appréciation du risque Méthodologie! 5 paramètres influent sur la sensibilité d un projet immobilier aux mouvement de taux d intérêt : Ratio de fonds propres: plus les fonds propres sont réduits plus la sensibilité à un mouvement de taux d intérêt est élevée. Horizon de détention: plus la maturité est longue plus la sensibilité à un mouvement de taux d intérêt est élevée. Taux de rendement net immobilier: plus le taux de rendement de l immobilier est faible plus grande est la sensibilité du projet à un mouvement de taux d intérêt. Ratio de financement à taux variable: plus le pourcentage de financement à taux variable est élevé plus la sensibilité des frais financiers à la hausse des taux d intérêts est élevée. Niveau des taux d intérêts à 10 ans: plus les taux d intérêt à long terme sont bas plus le mouvement de hausse peut être élevé.! Sur la base de ces 5 paramètres RMG a construit un indice (de 0 à 10) permettant d évaluer le degré d exposition d un bien immobilier aux taux d intérêts. Un score inférieur à 3 reflète un risque modéré lié au taux d intérêt. Des possibilités d optimisation sont possibles. Un score entre 3 et 6 reflète un risque modéré lié au taux d intérêt. Des solutions sont disponibles pour réduire le risque. Un score supérieur à 6 reflète un risque élevé. Il est recommandé d agir pour réduire le risque lié aux taux d intérêts. Échelle des risques Maturité/Horizon Ratio FP Ratio Couverture Taux 10 ans Rendement net Quelques exemples Score Maturité/Horizon 12ans 6 ans 4 ans 2 ans Fonds propres 35% 25% 20% 20% Ratio couverture 90% 80% 60% 20% Taux 10 ans 1.0% 1.0% 1.0% 1.0% Rendement net 7.0% 5.0% 4.0% 2.5% 3

4 Sensibilité du rendement immobilier au taux d intérêt Illustration! La sensibilité du rendement sur fonds propres à l évolution des taux d intérêt dépend directement du ratio d endettement. Évolution du rendement sur fonds propres en fonction du taux de financement et du ratio de fonds propres Ra#o fonds propres Exemple du calcul de sensibilité: Description Valeur Valeur immobilière Rendement net de charge 4.0% Rendement sur fonds propres Objectif: supprimer ou limiter la zone de risque tout en conservant au maximum les opportunités de rendement grâce au levier. L ende/ement améliore le rendement sur fonds propres L ende/ement dégrade le rendement sur fonds propres Fonds propres 20% Emprunt hypothécaire 80% Taux de financement annuel (Libor) 0.05% Marge bancaire annuelle 1.00% Total des frais financiers annuels 1.05% Marge financière nette Rendement sur fonds propres 15.8% Echelle de risque RMG 6.1 Sensibilité actuelle du rendement 4x Taux de financement sans marge Résultats en cas de hausse du taux de financement de 1.00% Marge financière nette Rendement sur fonds propres 11.8% 4

5 Capacité d absorption du risque Illustration! La capacité d absorption du risque est fonction du différentiel entre le taux de rendement net de charges de l actif immobilier et du taux de financement hypothécaire. Évolution de la capacité d absorption en fonction du taux de financement Calcul du «point mort» de capacité d absorption Description Valeur Capacité d absorp#on Hausse des taux maximum Valeur immobilière Rendement net de charge 4.0% Fonds propres 20% Emprunt hypothécaire 80% Taux de financement annuel 3.00% Marge bancaire annuelle 1.00% Total des frais financiers 4.00% Marge financière nette Rendement sur fonds propres 4.0% Echelle de risque RMG 6.1 Sensibilité actuelle du rendement 4x Taux de financement sans marge Résultat en cas de hausse du taux de financement de 1% Capacité d absorp#on de 2.00% Capacité d absorp#on de 1.00% «Point mort»; Au- delà la de/e contribue néga#vement au rendement sur fonds propres Marge financière nette - Rendement sur fonds propres 0% 5

6 Politique de gestion des risques financiers! La mise en place d une politique de gestion des risques financiers doit permettre une approche structurée de la gestion des investissements immobiliers et devrait suivre le processus suivant: Analyse de la situation permettant d avoir une vision claire des risques encourus. Identification des différents risques financiers inhérents aux investissements, Analyse de la sensibilité aux différents risques, Impact de différents évènements sur le profil financier. Formalisation des objectifs de gestion sur le long terme. Assurer dans tous les cas le respects des engagements contractuels, Sécuriser les charges d intérêt à un niveau inférieur aux taux de rendement net de l investissement. Mise en place d outils de prospective et de suivi Le taux de rendement, Les instruments de couverture. Mise en place d un reporting pour Faciliter la prise de décision, Améliorer la communication. 6

7 Sensibilité du taux de rendement Scénarios de mouvements parallèles de la courbe des taux! Le graphique suivant illustre la sensibilité du taux de rendement sur fonds propre projeté du bien immobilier en fonction de 3 scénarios de hausse des taux d intérêts. Dans le contexte de taux actuel l endettement permet d obtenir un rendement projeté supérieur à l objectif sur le long terme. Une hausse des taux d un peu plus de 1.00% annulerait la contribution positive de la dette sur le taux de rendement des fonds propres. C est ce niveau «bascule» que la politique doit viser à sécuriser. Une hausse des taux de 2.00% créerait une situation dans laquelle l endettement contribuerait négativement au rendement des fonds propres. Sensibilité du taux de rendement de l investissement immobilier Rendement sur fonds propres Objectif de rendement minimum Taux de rendement projeté dans la situation actuelle En cas de hausse de la courbe actuelle de 1.00% En cas de hausse de la courbe actuelle de 2.00% En cas de hausse de la courbe actuelle de 3.00% 7

8 Les services de RMG! L intervention de RMG s effectue en 4 étapes itératives: Diagnostic Compréhension des enjeux Analyse quantitative du profil financier Stratégie Aide à la définition d une politique de gestion Recommandations d amélioration du profil financier Recommandations Propositions de couvertures personnalisées à la situation et aux objectifs Analyse de l impact sur le profil de rendement Accompagnement à l implémentation des solutions de couvertures Suivi permanent Veille permanente du marché et des opportunités Reporting des risques de marché et des performance des couvertures. 8

9 Contexte de marché Historique des conditions de marché Taux Min Max Moyenne Fév Libor 3 mois 0.01% 4.19% 1.43% 0.02% Taux fixe 5 ans 0.22% 5.58% 2.54% 0.48% Taux fixe 10 ans 0.82% 5.87% 3.14% 1.14% Taux fixe 20 ans 1.18% 4.91% 3.32% 1.55% Le taux variable Libor à 3 mois est actuellement proche de 0%. H i s t o r i q u e m e n t d e s h a u s s e s importantes du taux Libor se sont produites à la suite de périodes prolongées de taux faibles. La volatilité des taux fixes à long terme est plus importante que le taux Libor. La corrélation entre le taux Libor et le niveau des taux longs est importante.! Les conditions de marchés actuelles sont favorables à une sécurisation à long terme des risques liés aux financements hypothécaires: Le niveaux des taux longs (10 ans et supérieur) permettent soit de fixer les frais financiers à des niveaux historiquement bas ou de plafonner les taux variables à des niveaux très attractifs. 9

10 Instruments de couvertures Exemples d utilisation Ø Sécuriser des financements à taux variables: Lorsqu un financement n a pas été sécurisé lors de sa conclusion, les instruments de couverture permettent de couvrir les risques de manière indépendante du contrat de financement hypothécaire: - La séparation des instruments de couverture et des instruments de financement apporte plus de flexibilité et de transparence dans la gestion. Il est possible de procéder à des réinvestissements sans modifier les instruments de couverture et subir des coûts d annulation. - Une capacité à couvrir des maturités longues (>10ans) avec les produits dérivés même si le financement actuel présente une maturité plus courte. - Pas de modification du contrat hypothécaire, ceci évite de négocier à nouveau la marge de financement. - Les produits dérivés permettent de personnaliser le profil de financement. Les possibilités offertes sont plus nombreuses et flexibles qu avec les produits hypothécaires. Ø Sécuriser le taux de financement futur d un projet en développement: Les instruments dérivés permettent de sécuriser le risque de taux d intérêt lié au financement d un projet dès le début de sa programmation ce que les outils hypothécaires ne permettent pas. - Les produits dérivés permettent de couvrir le risque de taux pour des projets futurs, même lorsque le financement n est pas encore réalisé. 10

11 Instruments de couvertures Exemples d utilisation Ø Réduire un taux de financement jugé trop élevé / Prolonger la maturité d un financement à taux fixe: Les hypothèques dont le taux fixe est supérieur à 3% avec une maturité résiduelle de quelques années peuvent paraitre défavorables. Le taux de financement est nettement supérieur aux conditions de marché actuelles et le risque de voir remonter les taux d intérêts d ici l échéance de l hypothèque est grande. - Les produits dérivés offrent une capacité de structuration permettant d optimiser le taux de financement en modifiant le profil de financement sans rembourser l hypothèque actuelle. Un remboursement anticipé de l hypothèque actuelle impliquerait de devoir payer la marge commerciale de la banque sur les années résiduelles. - Il est possible de prolonger la couverture dès aujourd hui et de profiter des conditions favorables des taux d intérêts sans attendre la fin de l hypothèque actuelle. Cette opération peut aussi permettre de réduire le niveau du taux fixe payé actuellement. 11

12 DISCLAIMER! Le présent document ne constitue en aucun cas une offre, une sollicitation d achat ou de vente d un quelconque instrument financier ou une invitation à investir dans un produit financier ou à utiliser des services fournis par le Groupe RMG ni une confirmation officielle de transaction. En outre, ce document n a pas été préparé en référence à une telle offre ou invitation.! Les informations contenues dans le présent document ont été obtenues de sources que nous estimons fiables, mais leur exactitude et leur exhaustivité ne sont pas garanties. Les informations contenues dans le présent document n ont pas vocation à constituer un conseil juridique, fiscal, d investissement ou relatif à des titres, ni une opinion concernant le caractère approprié d un investissement, ni une quelconque sollicitation.! Le présent document est publié à des fins d illustration uniquement. Les simulations, estimations chiffrées, objectifs et prévisions qui y sont reproduits ne peuvent être garantis. Les performances passées ne préjugent pas nécessairement des résultats futurs.! Ce document est une publication du Groupe RMG. Il ne peut être ni utilisé, ni reproduit, ni distribué, dans son intégralité ou en partie et dans quelque format que ce soit, sans l accord préalable écrit du Groupe RMG.! Le Groupe RMG se réserve le droit à tout moment et sans préavis de modifier ou d arrêter la publication de ce document.! Le Groupe RMG n entend pas fournir de services financiers au travers de son site Internet et ne saurait garantir que ses services conviennent à tous types d investisseurs. Préalablement à toute décision d investissement, il est recommandé à chaque investisseur de prendre conseil auprès d un expert qualifié. 12

13 DISCLAIMER! The information provided in this document does not constitute a solicitation or recommendation, (i) to buy or sell any investment or financial instruments, (ii) to effect any transactions, (iii) to use the services provided by the RMG Group (iv) to conclude any legal act of any kind whatsoever, nor does it constitute a (v) transaction confirmation. Moreover, this document was not prepared in response to a sollicitation for advice or recommendations.! The information provided in this document was obtained from sources we consider liable. However, the accuracy and completeness of such information cannot be guaranteed. Information and opinions expressed in this document are not meant to constitue financial, legal, tax or other advice. An investor should not make any investment or any other decisions solely based on the content of this document.! The information provided in this document is provided by RMG Group for informational purposes only. Simulations, estimates, objectives and projections reproduced herein cannot be guaranteed. Past performance is not an indicator to future performance.! This document is a publication of the RMG Goup. It is exclusive to the RMG Group and may not be used, distributed, reproduced, in whole or in part, in any format whatsover, without the prior written approval of the RMG Goup. It is subject to change or withdrawal without notice.! RMG Group does not intend to provide financial advice through its site and does not represent that its services are suitable for any investor. An investor should obtain advice from a qualified expert before making any investment decision. 13

14 RMG, The Risk Management Group (Suisse) S.A. Rue du Marché 40 CH-1204 Genève Switzerland Tel : Fax :

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