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1 Formation ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «Panorama de la gestion de patrimoine» 4 ème partie : L investissement immobilier Analyse d un investissement François Longin 1

2 Plan Modélisation d un investissement Etude du cas d un investissement immobilier classique Critères d analyse d un investissement Rentabilité Liquidité Risque Relation entre la rentabilité, le risque et la liquidité François Longin 2

3 Analyse d un investissement Modélisation de l investissement Résumé de l investissement en termes de flux de trésorerie Comme tout projet d investissement, trois caractéristiques sont à étudier (et si possible à mesurer) avant de décider d investir ou de ne pas investir: Rentabilité Ce que rapporte l investissement Mesure de la rentabilité : la VNP ou le TRI Liquidité Besoin de trésorerie au cours de la période d investissement Facilité plus ou moins grande à réaliser l investissement Risque Aléa sur la rentabilité de l investissement Identification des risques Hiérarchisation des risques Mesure des risques: distribution / scénarios Gestion des risques François Longin 3

4 Modélisation d un projet d investissement (1) Projet d investissement Présentation comme une entreprise : Présentation sous forme de bilan : un actif (investissement physique) et un passif (financement de l investissement) Présentation sous forme de compte de résultat (pour le calcul de l impôt) Présentation sous forme de plan de trésorerie / business plan (pour le calcul des flux de trésorerie) Exercice : représenter un investissement immobilier classique dans le cadre comptable. De quels documents fiscaux se rapprochent le bilan et le compte de r ésultat? François Longin 4

5 Modélisation d un projet d investissement (2) L approche financière résume l investissement à une séquence de flux de trésorerie. Deux séquences de flux de trésorerie à considérer : Les flux de l investissement physique (l actif du projet) Les flux de l investissement financier (les fonds apportés ou retirés du projet par l investisseur) Exercice : modéliser les flux d un investissement immobilier classique? Pour l investissement physique et pour l investissement financier. Question : comment déter miner les flux en pratique? Question : comment expliquer la différence entre les deux séries? Exercice : établir la relation entre les deux séquences de flux? François Longin 5

6 Modélisation d un projet d investissement (3) Séquence de flux classique (investissement immobilier) F 0 < 0, F 1 > 0, F 2 > 0, F T > 0 Exercice : représenter l allure de la VNP en fonction du taux d actualisation. Exercice : quels sont les aspects (importants) que ne prend pas en compte l approche financière? François Longin 6

7 Modélisation d un projet d investissement (3) Que modéliser? L investissement seul Le patrimoine actuel et l investissement La différence entre le patrimoine et l investissement d une part et le patrimoine actuel d autre part Le patrimoine et l investissement d une part et le patrimoine actuel d autre part (comparaison) Question :quelles sont les interactions possibles entre l investissement et le patr imoine de l investisseur? François Longin 7

8 Rentabilité d un investissement Définition de la rentabilité Ce que rapporte l investissement Mesure de la rentabilité / Critère de décision d investissement La valeur nette présente (VNP) VNP ( F t ), r ) = F + Le taux de rentabilité interne (TRI) F r T ( 1 ) ( 1 ). 2 + r + r t= 0,T 0 T Exercice : donner l interprétation économique de la VNP et du TRI. Quel est le critère de décision qui est en accord avec l objectif du client? Donner les avantages et les inconvénients de chaque critère de décision. En général, la simulation laissée au client (en R2) indique le TRI. F ( ), TRI ) 0. VNP F t t, = = 1 T F François Longin 8

9 Liquidité d un investissement (1) Définition la liquidité Facilité plus ou moins grande avec laquelle on peut réaliser l investissement (c est à dire le transformer en cash) Liquidité d un investissement immobilier : Besoin de trésorerie au cours de la vie d investissement Décalage des flux Revente de l investissement Marché de l immobilier François Longin 9

10 Liquidité d un investissement (2) Besoin de trésorerie au cours de la vie d investissement Mesuré par l effort d épargne Effort d épargne lissé Evolution de l effort d épargne au cours du temps Mettre en face l effort d épargne et les revenus du client Exercice : déterminer l effort d épargne pour un investissement classique. Revente de l investissement Engagement du client de louer le bien sur une période minimum (9 ans par exemple dans le cas de la loi De Robien) Difficulté possible de revendre le bien à la fin de la période de l amortissement fiscal Etat du marché de l immobilier au moment de la revente François Longin 10

11 Risques d un investissement (1) Définition du risque Incertitude sur les flux futurs de l investissement Risques liés à la construction (vefa) : faillite du promoteur Garantie promoteur Risques liés au bien : défaut de construction Garantie décennale et garantie biennale Risques liés à la location : impayés, détérioration, etc. Garantie de loyers: franchise, durée de la garantie, incertitude sur le renouvellement de la garantie Risques liés au financement : risque de taux Crédit à taux variable : augmentation des échéances suite à une hausse des taux Crédit à taux fixe : manque à gagner suite à une baisse des taux François Longin 11

12 Risques d un investissement (2) Risque lié à la revente : prix de revente Garantie de prix (en pourcentage du prix d achat) Risque fiscal Requalification fiscale Evolution favorable de la fiscalité Evolution défavorable de la fiscalité Risques liés à la situation du client (impact sur sa fiscalité) Structure familiale : naissance, divorce, décès, etc. Baisse des revenus Départ à l étranger François Longin 12

13 Mise en perspective (1) Rentabilité, liquidité et risque Caractéristiques de l investissement Caractéristiques qui dépendent aussi du client Son patrimoine Ses besoins Sa personnalité (aversion au risque par exemple, sensibilité émotive) Importance d avoir une approche globale du client et non une approche produit Etude du patrimoine actuel et du produit François Longin 13

14 Exemples Mise en perspective (2) Rentabilité : investissement immobilier bénéficiant du dispositif De Robien Investisseur qui a déjà des revenus fonciers (défiscalisation de ces revenus par le déficit du nouvel investissement économie supplémentaire: impôt social et limite des repoussée) Investisseur qui n a pas de revenus fonciers (défiscalisation des autres revenus) Liquidité : décalage de trésorerie lié à l investissement Investisseur avec un patrimoine peu important ou peu liquide Investisseur avec un patrimoine important et liquide Risque : investissement immobilier décorrélé (ex: DOM TOM) des autres actifs mais très risqué Investisseur avec un patrimoine bien diversifié Investisseur avec un patrimoine peu diversifié François Longin 14

15 Simulation présentée au client (1) La simulation comprend en général plusieurs volets : Les paramètres de la simulation Le client : ses revenus, sa structure familiale, ses impôts, son taux marginal d imposition Le bien : prix d acquisition, taux de revalorisation du bien, loyers, taux de croissance des loyers (ICC ou IRL), charges, taxes foncières, frais de gérance, assurance locative, etc. Le crédit : montant emprunté, taux, durée, échéance Le dispositif fiscal : déduction du revenu ou réduction d impôt, durée, contrepartie (engagement du client) François Longin 15

16 Simulation présentée au client (2) La simulation des flux générées par l investissement immobilier Calcul du bénéfice ou déficit fiscal Prise en compte de l avantage fiscal Prise en compte du financement (déductibilité des intérêts) L échéancier du crédit Le budget de trésorerie du client Mise en évidence de son effort d épargne Equilibre budgétaire : Investissement + Economie d impôt = Effor t d épar gne + Echéance François Longin 16

17 Simulation présentée au client (3) Tableau récapitulatif (les principaux chiffres) Capital à la revente (à la fin de la période de simulation) Loyers (sur la période de simulation) Effort d épargne (sur la période de simulation) Economie d impôt (sur la période de simulation) TRI (taux de rentabilité moyen sur la période de simulation) Exercice : quelle est la caractéristique de l investissement (rentabilité, liquidité et risque) qui apparaît le plus clairement dans une simulation? François Longin 17

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