Adaptation du loyer selon le critère du rendement net (269 CO) Cas pratiques Daniel Ferrier 04/2011
|
|
- Julie Gravel
- il y a 8 ans
- Total affichages :
Transcription
1 Contrat de bail à loyer Adaptation du loyer selon le critère du rendement net (269 CO) Cas pratiques Daniel Ferrier 04/2011
2 Bases légales Art. 269 CO Les loyers sont abusifs lorsqu ils permettent au bailleur d obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu ils résultent d un prix d achat manifestement exagéré. Art. 10 OBLF Prix d achat manifestement exagéré (art. 269 CO) Un prix d achat est manifestement exagéré au sens de l art. 269 CO lorsqu il dépasse considérablement la valeur de rendement d un immeuble calculée sur la base des loyers usuels dans la localité ou le quartier, pour des objets semblables. 2
3 CONTEXTE LEGISLATIF Protection contre les loyers abusifs: normes matériels (art. 269 et 269a CO) Méthode relative: cumul de 3 critères: Variation du taux hypothécaire (art. 269a lit. b CO et 13 OBLF) Variation des charges courantes et d entretien (art. 269a lit. b CO et 12 OBLF) Variation de l ISPC (art. 269a lit. e CO et 16 OBLF) Possibilité d ajouter le cas échéant une majoration liée à des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF) Méthode absolue: 3 critères alternatifs Rendement net (art. 269 CO et 10 OBLF) Loyers comparatifs (art. 269a lit. a CO et 11 OBLF) Rendement brut (art. 269a lit. c CO et 15 OBLF) 3
4 Hiérarchie des critères Les critères absolus priment les critères relatifs (ATF 121 III 163, c. 2c) Le critère absolu du rendement (net ou brut) prime celui des loyers comparatifs; exception pour les immeuble anciens (ATF 122 III 257; Bohnet / Montini, Droit du bail à loyer, Helbin Lichtenhahn, Bâle 2010, ad art. 269 CO, N 39, p. 823) 4
5 CAS D APPLICATION DU CRITERE DE RENDEMENT NET Moyen de défense pour le locataire face à une hausse de loyer ou pour le bailleur face à une demande de baisse de loyer. Moyen pour justifier la fixation ou l adaptation du loyer dans les cas suivants: Fixation du loyer initial Adaptation du loyer à la sortie du contrôle (ATF 123 III 171, c. 6a) Adaptation du loyer à l échéance (sans reconduction) d une période d indexation (ATF 121 III 397, c. 2b7bb et c) ou d échelonnement (ATF 123 III 76, c. 4c) Adaptation du loyer après une vente de l immeuble, lorsque le prix entraîne une notable modification des base de calcul (ATF 116 II 594, c. 6-8) Adaptation du loyer après une longue période écoulée (5 à 7 ans) depuis la dernière fixation du loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 540) Dans le cas où une réserve a été formulée sur ce point (art. 18 OBLF) Adaptation à l échéance d une période d indexation avec reconduction de l indexation? 5
6 CALCUL DE RENDEMENT NET La notion de rendement net de l art. 269 CO: loyers encaissés moins les charges / prix de revient moins les fonds étrangers(=fonds propres investis). Le rendement net admissible (limite du rendement abusif) est d un demi pourcent au-dessus du taux hypothécaire de référence selon art. 12a OBLF (ATF 112 II 149, c. 2b; Lachat, op. cit., p. 440, ch. 5.1; Bohnet / Montini, op. cit. ad art. 269, N 8, p. 813). 6
7 CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) Détermination des fonds propres investis: prix de revient moins les fonds étrangers (ATF 125 III 421, c. 2b; ATF 122 III 257 c. 3a). Prix de revient en cas de vente: prix d acquisition et frais d acquisition (frais de notaire, droits d enregistrement et de mutation) (voir art. 12 al. 2 OBLF). NB: Le transfert d actions d une SI n équivaut pas à une vente (ATF 112 II 149 c. 3c) Prix de revient en cas de construction: prix du terrain (y compris frais d acquisition), coût de construction (y compris aménagement extérieurs), honoraires de mandataires (architectes, géomètre, ingénieurs, promoteur, etc.), intérêts intercalaires (sur les coûts précités: ATF 117 II 77 c. 3a), transformation ou démolition nécessaires à la nouvelle construction (ATF 125 III 421, c. 2c), voir les coûts de dépollution. Prix de revient d un immeuble ancien: lorsque la documentation de l immeuble ne permet plus de déterminer le prix de revient sur les bases précitées, le TF a refusé de retenir au titre de prix de revient: valeur fiscale, vénale, d assurance ou intrinsèque (ATF 122 III 257; TF in CdB , c. 3a). 7
8 CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) Loyer abusif résultant d un prix d acquisition manifestement exagéré (art. 10 OBLF): Un loyer abusif ne résulte pas nécessairement d un prix exagéré. La méthode de vérification consiste à déterminer les loyers usuels du quartier correspondant à l immeuble considéré et à capitaliser ces loyers (taux: 2 à 3 % au-dessus du taux officiel). Le résultat obtenu est ensuite comparé au prix de revient réel: si ce dernier excède de 10% la valeur capitalisée des loyers usuels, le prix d acquisition peut être considéré comme exagéré selon l art. 10 OBLF (Bohnet / Montini, op. cit., ad 269 CO, N 42-54, p ; Lachat, op. cit., p ). Le calcul de rendement sera dans ce cas effectué sur la base d un prix de revient réduit. Les fonds étrangers: sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l immeuble (ATF 123 III 171, c. 6a). 8
9 CALCUL DE RENDEMENT NET (suite) Actualisation des fonds propres investis les fonds propres peuvent varier / être réévalués depuis la construction ou l acquisition de l immeuble, en fonction de: L amortissement de la dette hypothécaire Les travaux à plus-value engagés L évolution de l ISPC: les fonds propres à hauteur de 40% du prix de revient peuvent être réévalués selon l évolution de cet indice (ATF 123 III 171, c. 6a). NB: Si l amortissement (linéaire) majore les fonds propres en maintenant ces derniers à un montant inférieur à 40% du prix de revient, il pourra également être réévalué selon l ISPC, mais pour la moitié de l amortissement seulement (ATF 122 III 257, c. 3a). Le taux de rendement admissible (un demi pourcent au-dessus du taux officiel) s applique sur les fonds propres ainsi actualisés pour déterminer le rendement net admissible au sens de 269 CO. 9
10 CALCUL DE L ETAT LOCATIF ADMISSIBLE L état locatif admissible correspond à l addition du rendement net admissible (ci-dessus) et des charges de l immeuble. Les charges immobilières supportées par le bailleur sont: Les charges financières: il s agit de la rémunération effective des fonds empruntés (documentée par un contrat de prêt hypothécaire); seule les fonds étrangers initiaux sont considérés, sauf si une augmentation de ceux-ci a servi à réaliser des travaux à plus-value (prestations supplémentaires au sens de l art. 269a lit. b CO) (ATF 123 III 171, c. 6a). Les charges courantes: les impôts fonciers, les primes d assurance liées à l immeuble, le salaire du concierge, les frais d eau et d électricité des locaux communs, les abonnements d entretien (ascenseur, chaufferie, etc.), les rentes de superficie, les frais de gérance dans la limite des taux usuels (3,5 à 5 % des loyers nets, ACJC/1039/ 2008, c. 6a) NB: sont exclus les frais de publicité pour le recherche de locataires, les frais d avocat pour les litiges avec les locataires, les «divers» 10
11 CALCUL DE L ETAT LOCATIF ADMISSIBLE (suite) Les charges d entretien: il s agit des frais destiné à entretenir l immeuble dans un état approprié à l usage convenu (obligation résultant de l art. 256 CO); seuls les travaux exécutés et facturés sont pris en compte (principe de l effectivité des charges; ATF 125 III 421, c. 2d); les frais d entretien extraordinaires (remplacement d une chaudière, des colonnes de chute et d alimentation, réfection d une façade, remplacement des fenêtres, etc.) doivent être répartis sur le nombre d années correspondant à leur amortissement, plus 5% sur les solde des travaux non encore amortis (Bohnet / Montini, op. cit. ad 269 CO, N 67, p. 830). Les charges immobilières annuelles qui peuvent être retenues correspondent à la moyenne des 5 années précédents le moment considéré pour le calcul de rendement (une moyenne sur 3 ans pourrait également être admissible)(atf 117 II 77, c. 3c/bb) 11
12 ADAPTATION DU LOYER EN FONCTION DE L ETAT LOCATIF ADMISSIBLE L état locatif admissible (rendement net admissible plus charges immobilières) doit alors être comparé avec l état locatif réel: si ce dernier est supérieur, le rendement est considéré comme abusif; dans la situation inverse, le rendement peut être considéré comme insuffisant et l état locatif réel peut être augmenté du montant correspondant. La loi vise le loyer de «la» chose louée, soit d une unité locative, de sorte que la différence avec l état locatif global admissible tel que déterminé ci-dessus doit être ventilé. La ventilation peut être faite à la pièce ou selon la surface (ATF 116 II 184, c. 3b), pour autant que les différentes unités locatives soient homogènes. 12
13 CAS PRATIQUE 1 Il y a 15 ans, Paul a acquis un appartement de 3 pièces dans un immeuble constitué en PPE pour le prix de Frs , y compris les frais d acquisition. Il y a 7 ans, à l occasion d un changement de locataire, Paul a rénové les peintures de son appartement pour un montant de Frs Le loyer qui avait été convenu avec son nouveau locataire, Luc, était de Frs par mois, charges comprises. Le taux hypothécaire de référence était alors fixé à 4,75 %. Aujourd hui, Luc a sollicité une baisse de loyer pour la prochaine échéance de son bail, dans 5 mois. Il estime en effet que la baisse du taux hypothécaire lui donnerait droit à une baisse de loyer de l ordre de 25 %. Paul estime que le loyer de son locataire est très raisonnable eu égard au loyer qu il a pu constater sur le marché. Aussi il est très fâché de la démarche de son locataire. Un ami spécialisé dans le domaine examine son dossier et lui évite la baisse de loyer. 13
14 CAS PRATIQUE 1 (suite) Les éléments du dossier sont les suivants: Emprunt hypothécaire initial: Frs au taux fixe de 3% depuis 5 ans, amortissement 1 % annuel ISPC au moment de l acquisition: 100 ISPC à ce jour: 110 Charges de copropriété les 5 dernières années, respectivement par année: Frs ; Frs ; Frs ; Frs ; Frs Détermination des fonds propres investis Fonds propres initiaux: Frs Amortissement sur 15 ans: Frs Actualisation des fonds propres à raison de 40 % du prix de revient (+10% ISPC / Frs ): Frs Fonds propres à renter Frs Au taux de 3.25 % ( ) Frs
15 CAS PRATIQUE 1 (suite) Détermination des charges immobilières Charges financières (3% / Frs ): Frs Charges d exploitation (moyenne des charges de copro.) Frs Charges d entretien (Frs / 10 ans) Frs Total Frs Etat locatif admissible Rendement des fonds propres admissible Frs Charges immobilières Frs Total Frs Etat locatif réel Frs Différence +Frs annuel Frs mensuel 15
16 CAS PRATIQUE 2 Il s agit d un très bel immeuble ancien sur la rade, comportant 5 étage dont un rez-de-chaussée de locaux commerciaux d une surface total de 360 m2, les étages comportant chacun 3 grands appartements de 4, 5 et 6 pièces, soit un total de 60 pièces. L investisseur PIERRE SA acquiert cet immeuble au prix de 21,5 millions, frais d acquisition compris, entièrement en fonds propres. Les loyers de l immeuble sont modestes puisque l état locatif des appartements est de Frs au total (Frs / pièces) et celui des surfaces commerciales de Frs (Frs / m2), soit au total un état locatif de Frs Il s agit presque exclusivement d anciens locataires, en place depuis plusieurs dizaines d années. Peu après l acquisition, le locataire d un appartement de 5 pièces, qu il louait Frs , par mois, décède. Quel loyer le calcul de rendement net admet-il pour la relocation de cet appartement? 16
17 CAS PRATIQUE 2 (suite) Les charges de l immeuble sont de l ordre de 20%, et représentent Frs en moyenne sur les 5 dernières années. Détermination de l état locatif admissible: Rendement des fonds propres (3.25 % / Frs millions) Frs Charges immobilières Frs Etat locatif admissible Frs Ventilation de l état locatif Soit 80 % pour les appartements (pondération par étage) Frs Frs / pièce = loyer mensuel pour 5 pièces de Frs Soit 65 % pour les appartements (pondération des EL) Frs Frs / pièce = loyer mensuel pour 5 pièces de Frs
18 CAS PRATIQUE 3 Un immeuble ancien a fait l objet d une surélévation qui a coûté Frs 1,7 millions et a permis la création de 2 appartement de 5 pièces. Lors de la construction de la surélévation, il y a dix ans, les loyers autorisés par l autorisation de construire était de Frs par appartement créé. Aujourd hui, un des locataires de ces appartements a déménagé et la bailleresse à conclu un bail avec le nouveau locataire pour un loyer de Frs Bien conseillé, le nouveau locataire a contesté le loyer initial et a judiciairement sollicité un calcul de rendement. Il se trouve que les appartements des étages inférieurs sont proportionnellement bien moins chers que les 2 appartements en attique. Aussi, un calcul de rendement appliqué globalement sur tout l immeuble, en considérant les travaux de surélévation comme des travaux à plusvalue, conduit à diluer les coûts de la surélévation sur tous les loyers de l immeuble, donc à une baisse significative des loyers des appartements en attique. Comment le bailleur peut-il s en sortir? 18
19 CAS PRATIQUE 3 (suite) Calcul de rendement de la surélévation ségrégué du reste de l immeuble: principe admis dans le cas d espèce par les locataires. Difficulté de déterminer les fonds propres investis: la surélévation était accompagnée de différents travaux de transformation des sous-sols et de rénovation de différents éléments du bâtiment, notamment de la façade. quid de la valorisation du terrain, du raccordement à la chaudière et de l alimentation énergétique et en eau? Ventiler les charges d exploitation: à la pièce, au m2, par étage? Conclusion 19
Les prêts hypothécaires. Habiter chez soi. www.bcn.ch
Les prêts hypothécaires Habiter chez soi www.bcn.ch Les financements hypothécaires Vu la valeur généralement élevée des biens immobiliers, il est usuel de faire appel à une banque, afin de participer au
Plus en détailAnalyse immobilière. 11985-11989 Av. Monty, Montréal, Québec. Résidentiels (60) Daniel Francoeur, B.A.A RE/MAX Alliance inc.
2 Analyse immobilière Résidentiels (60) 14 Fiche descriptive Immeuble # 64 SIA # 8535465 Statut Prix Type d'unités Bâtiment Terrain En vigueur Original $3 375 000 Résidentielles 60 Isolé x Façade (p) 179,0
Plus en détailGuide simplifié de la déclaration des revenus fonciers
logiciel de gestion locative mais assez complêt Guide simplifié de la déclaration des revenus fonciers POUR PARTICULIERS BAILLEURS Gérer seul son bien est la solution la plus économique et Rentila.com
Plus en détailFinancement Hypothécaire
Financement Hypothécaire Document officiel pour une demande de financement hypothécaire Notre rôle Nous argumentons votre dossier et négocions les meilleures conditions avec plusieurs prestataires (banques
Plus en détailDEMANDE DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE
CAISSE DE PENSIONS DE LA FONCTION PUBLIQUE DU CANTON DE NEUCHÂTEL RUE DU PONT 23 CH 2300 LA CHAUX-DE-FONDS DEMANDE DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE Données personnelles - Données de l objet Plan financier Veuillez
Plus en détailL évaluation des immeubles bâtis
Attention : Cette fiche n a pas pour objet de fixer administrativement la valeur des biens. Elle ne doit pas être assimilée à une instruction administrative. Elle propose les principales méthodes d évaluation
Plus en détailRAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL
4.5.1 RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL relatif au transfert du patrimoine immobilier de la S.I. Le Locle-Avenir S.A. en faveur de la Commune du Locle Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs,
Plus en détail- le cas échéant, représenté par le mandataire [nom ou raison sociale et adresse du mandataire ainsi que l activité exercée] :
CONTRAT DE LOCATION (Soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986) LOCAUX MEUBLES A USAGE
Plus en détailProgramme ESSEC Gestion de patrimoine
Programme ESSEC Gestion de patrimoine Séminaire «L investissement immobilier» Fiscalité de l immobilier François Longin 1 www.longin.fr Fiscalité de l immobilier Plusieurs niveaux de fiscalité (investissement
Plus en détailLes formulaires à remplir
Les formulaires à remplir En plus de votre déclaration de revenus habituelle 2042, vous devrez envoyer à l administration fiscale trois formulaires cerfa supplémentaires : 1. Le Cerfa 2044-EB (statut du
Plus en détailFigure 1 : Consommation du parc immobilier du canton de Zurich représentatif pour la Suisse.
Argumentaire pour l assainissement des bâtiments 19 octobre 2009 1. Objectifs Le présent document a pour objectifs : de montrer pour quelles raisons la rénovation du parc immobilier est nécessaire; d énoncer
Plus en détailREGI PROGICIEL DE GESTION IMMOBILIÈRE
PARTENAIRES QUALIFIÉS ET COMPÉTENTS FORMATION PERSONNALISÉE DES UTILISATEURS LOGICIEL DÉVELOPPÉ PAR NOS INGÉNIEURS SERVICE DE MAINTENANCE EFFICACE REGI PROGICIEL DE GESTION IMMOBILIÈRE LC LOGICIELS ET
Plus en détailLouez en toute Sérénité
MK IMMOBILIER.ADMINISTRATEUR DE BIENS Louez en toute Sérénité 57, rue du Rendez-vous 75012 Paris Tél: 01 44 74 74 74 Site: www.mk-immobilier.com Fax: 01 73 76 93 56 mkimmo57@gmail.com cotegestion@gmail.com
Plus en détailCONSEILS ET GESTION EN FINANCEMENT IMMOBILIER
CONSEILS ET GESTION EN FINANCEMENT IMMOBILIER Des conseils de qualité adaptés à tous les budgets afin que votre projet devienne une réalité. Chaque dossier est particulier, c est pourquoi nous mettons
Plus en détailSelon la charte de l expertise en évaluation immobilière, 3 ème édition Juin 2006, la valeur vénale est :
COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS IMMOBILIERS * 1 Alain MANZON Expert Immobilier-Consultant JANVIER 2013 N d agrément - 1004 - Diplômé de l Enseignement Supérieur RD559 Beauvallon Guerre vieille 83310 GRIMAUD
Plus en détailL investissement Immobilier en nue-propriété
L investissement Immobilier en nue-propriété L investissement Immobilier en nue-propriété L acquisition d un bien immobilier comporte de nombreux risques pour un investisseur (vacance locative, loyers
Plus en détailRappel chronologique. Projet de loi présenté au Conseil des ministres du 26 juin 2013. Loi votée les 20 et 21 février 2014.
Information Atelier PLH Grand Avignon 7 octobre 2014 Rappel chronologique Projet de loi présenté au Conseil des ministres du 26 juin 2013. Loi votée les 20 et 21 février 2014. Décision du Conseil constitutionnel
Plus en détailLE CREDIT BAIL IMMOBILIER Février 2015
LE CREDIT BAIL IMMOBILIER Février 2015 CREDIT BAIL IMMOBILIER - Sommaire 2 DEFINITION 3 Crédit-bail 3 Différents types de crédits-bails 3 ASPECTS COMPTABLES ET FISCAUX 4 Pendant la période couverte par
Plus en détailFiche conseil LE BAIL COMMERCIAL. Explications et conseils. Nos fiches conseils ont pour objectif de vous aider à mieux appréhender les notions :
LE BAIL COMMERCIAL Explications et conseils Fiche conseil Nos fiches conseils ont pour objectif de vous aider à mieux appréhender les notions : Certifié ISO 9001 Comptables Fiscales Juridiques, Sociales,
Plus en détailprêt copropriétés creditfoncier.fr FONCIER Copro 100 Le financement de travaux sur les parties communes de votre copropriété
prêt copropriétés creditfoncier.fr FONCIER Copro 100 Le financement de travaux sur les parties communes de votre copropriété Une copropriété doit être entretenue et nécessite parfois la réalisation de
Plus en détailFrais accessoires. Travail de mémoire Droit du bail à loyer. Examen du diplôme supérieur de régisseur et courtier en immeubles - Session 2001-2002
Examen du diplôme supérieur de régisseur et courtier en immeubles - Session 2001-2002 Travail de mémoire Droit du bail à loyer Frais accessoires Chemin Pierrefleur 31 1004 Lausanne Lausanne, mars 2002
Plus en détailAvec la collaboration des Instituts du C.S.N LA REVISION DU LOYER COMMERCIAL. Textes. Articles L. 145-33 à 145-39 du code de commerce
Avec la collaboration des Instituts du C.S.N LA REVISION DU LOYER COMMERCIAL Textes Loi LME du 4 août 2008 Loi MURCEF du 11 décembre 2001 Article L. 145-3 du code de commerce Article L. 145-5 du code de
Plus en détailEn règle générale, le taux d amortissement linéaire du bien immobilier est calculé sur la base d une durée d utilisation de :
2. Immeuble 2.1. Acquisition ou construction 2.1.1. Principe Les dépenses afférentes à l acquisition d un bien immobilier affecté à l exercice de l activité professionnelle (p.ex. une maison de commerce
Plus en détailCONVENTION DE LOCATION
CONVENTION DE LOCATION ANNEXE PROJET ENTRE LES SOUSSIGNES : HABITAT SUD DEUX SEVRES» dont le siège est à NIORT, 8 Rue François Viète, représenté par son Directeur Général, Monsieur Philippe VARENNE, Et,
Plus en détailPROSPECTUS CREDITS HYPOTHECAIRES A USAGE PRIVE CREAFIN N.V. DUWIJCKSTRAAT 17-2500 LIER REGISTRE DES PERSONNES MORALES MALINES 455.731.
PROSPECTUS CREDITS HYPOTHECAIRES A USAGE PRIVE CREAFIN N.V. DUWIJCKSTRAAT 17-2500 LIER REGISTRE DES PERSONNES MORALES MALINES 455.731.338 2 SOMMAIRE 1. Qu est-ce qu un crédit hypothécaire? 2. Qui peut
Plus en détailFinancement Hypothécaire. Financementhypothecaire.ch. Votre propre logement. Le prix du rêve. Constituer vos fonds propres.
Edition 2010 Financementhypothecaire.ch Votre propre logement Vous avez trouvé le logement de vos rêves? Ou peut- être ne songez- vous que depuis peu à devenir propriétaire? Cette brochure vous aidera
Plus en détailAssociations Accompagnez les propriétaires privés dans leur déclaration de revenus
Associations Accompagnez les propriétaires privés dans leur déclaration de revenus Mode d emploi des formulaires de déclaration 2044 et 2044 Spéciale Mise à jour 2014 Chaque année, les propriétaires privés
Plus en détailPrêts hypothécaires. Des financements sur mesure
Prêts hypothécaires Des financements sur mesure Vous projetez d acheter un logement? Si vous rêvez de devenir propriétaire, vous allez commencer par rechercher le bien immobilier approprié. L analyse détaillée
Plus en détailANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER
ANALYSE D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER 9 NOVEMBRE 2009 PRÉPARÉ PAR : 9, rue Chayer, Mascouche Québec, J7L 3H9 s.gariepy@devimo.ca 514-282-6669 DEVIMO inc. 16plex Montréal, Québec Sommaire 16plex, Montréal
Plus en détailDroit des baux commerciaux
SAS ECS Le droit des baux commerciaux - NA 49 - Chapitre 2 Paragraphe 2 Obligation relative à la chose louée L immeuble A USAGE DE LA CHOSE Le preneur doit user de la chose en bon père de famille. L abus
Plus en détailDESCRIPTIF DES PRESTATIONS. de l Association des promoteurs constructeurs genevois
DESCRIPTIF DES PRESTATIONS de l Association des promoteurs constructeurs genevois APCG, avril 2012 TABLE DES MATIÈRES PRÉAMBULE 3 A - PRESTATIONS EN VUE DE L AUTORISATION DE CONSTRUIRE ET OUVERTURE DU
Plus en détailProposition de crédit
Helvetia Compagnie Suisse d Assurances sur la Vie SA, Bâle Helvetia Compagnie Suisse d Assurances SA, Saint-Gall Proposition de crédit 1 er preneur de prêt (débiteur principal) Indications sur la personne
Plus en détailLES VALEURS LOCATIVES COMMERCIALES SAINSARD EXPERTS
LES VALEURS LOCATIVES COMMERCIALES 14 NOVEMBRE 2012 1 ère PARTIE LES LOYERS DES COMMERCES 1 UN CONTEXTE ECONOMIQUE INCERTAIN Situation économique difficile depuis de 2eme semestre 2008. Stagnation de la
Plus en détaildénommé ci-après le «propriétaire», dénommé ci-après le «gestionnaire», Vu l objet de la Résidence Sociale tel que défini à l annexe I ;
CONVENTION N...... CONCLUE ENTRE L ETAT, L ORGANISME PROPRIETAIRE, L ORGANISME GESTIONNAIRE EN APPLICATION DE L ARTICLE L.353.2 DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION PORTANT SUR LES RESIDENCES
Plus en détail26 Contrat d assurance-vie
42 26 Contrat d assurance-vie est un contrat par lequel un assureur s engage à verser un capital en cas de vie ou de décès de l assuré, au profit du souscripteur ou d un tiers, moyennant une prime. Placement
Plus en détailLE CREDIT-BAIL MOBILIER & IMMOBILIER. Traitements comptables des opérations dans le cadre du crédit-bail mobilier et immobilier. TABLE DES MATIERES
LE CREDIT-BAIL MOBILIER & IMMOBILIER Objectif(s) : o Pré-requis : o Modalités : o o o Traitements comptables des opérations dans le cadre du crédit-bail mobilier et immobilier. Connaissances juridiques.
Plus en détailGarantie locative et abus des propriétaires
Recht/Droit Garantie locative et abus des propriétaires La garantie locative, encore communément appelée «caution», est destinée en principe à protéger le propriétaire vis-à-vis d un locataire qui ne respecterait
Plus en détailCONVENTION DE CABINET GROUPÉ
CONVENTION DE CABINET GROUPÉ LES SOUSSIGNES : Répétable autant que de besoin [ Identification de l associé personne physique], demeurant [ ] né le [ ] à [ ] Avocat au Barreau de Paris [ Identification
Plus en détailNos bureaux sont ouverts toute l année et une équipe de 8 personnes au total vous reçoit :
www.grenecheimmo.fr Le Cabinet GRENECHE Immobilier est l une des plus anciennes agences de la ville d Evian et de la région, présente dans l ensemble des activités immobilières : - ventes : traditionnellement
Plus en détailPrêts pour l avenir. Dans vos propres murs. Devenir propriétaire: les clés pour réaliser son rêve.
Prêts pour l avenir. Dans vos propres murs. Devenir propriétaire: les clés pour réaliser son rêve. Prêts pour l avenir. Etre propriétaire est un rêve aussi vieux que le monde. Acquérir un logement, ce
Plus en détailLA LOCATION DE LOCAUX EQUIPES
LA LOCATION DE LOCAUX EQUIPES Un schéma d optimisation d fiscale et patrimoniale 1 place du 18 juin 1940-74940 ANNECY LE VIEUX Tél. : 04.50.23.10.40 fax : 04.50.23.39.83 Mél. : contact@agika.fr Document
Plus en détailDirectives. concernant. l examen professionnel supérieur d administratrice / administrateur de biens immobiliers
Directives concernant l examen professionnel supérieur d administratrice / administrateur de biens immobiliers Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft Union suisse des professionnels de l immobilier
Plus en détailIMMOBILIER D ENTREPRISE
La transformation de bureaux en logements : un premier bilan PAR BRIGITTE JOUSSELLIN 1 Entre 1994 et 1998, plus de 500 000 m 2 de surfaces d activités ont été transformées en logements, permettant de résorber
Plus en détailPROSPECTUS. PROSPECTUS 14 valable à compter du 01.01.2010
20 PROSPECTUS PROSPECTUS 14 valable à compter du 01.01.2010 Article 47 2 de la loi du 4 août 1992 relative aux Crédits Hypothécaires et l article 4 de l Arrêté royal du 5 février 1993 portant diverses
Plus en détailindex Parc résidentiel 18, 19 Parties communes de copropriété 15 Parties privatives de
Achat immobilier 33 Achat de parts de SCPI 101 Achèvement 49 Acte authentique 10, 34 Affichage du permis de construire 56 Agent immobilier 10, 41 Agrandissement 40, 88 Aides au logement 26 AL, ALS, ALF
Plus en détailSite portail des Urssaf www.urssaf.fr Employeurs > Dossiers réglementaires > Dossiers réglementaires > Avantages en nature
Avantages en nature Textes de référence : Arrêté du 10 décembre 2002 relatif l évaluation des avantages en nature en vue du calcul des cotisations de sécurité sociale. Observation préalable : Afin d accompagner
Plus en détailChapitre 4 : cas Transversaux. Cas d Emprunts
Chapitre 4 : cas Transversaux Cas d Emprunts Échéanciers, capital restant dû, renégociation d un emprunt - Cas E1 Afin de financer l achat de son appartement, un particulier souscrit un prêt auprès de
Plus en détailGuide Prêt Locatif Social (PLS)
Investir dans un logement destiné à la location. Qu est-ceque c est? Le prêt locatif social (PLS) s adresse à tout investisseur qui achète un logement pour le louer. Le PLS est destiné à financer des appartements
Plus en détailLe financement adossé de l immobilier en gestion de patrimoine : une modélisation simple
Le financement adossé de l immobilier en gestion de patrimoine : une modélisation simple Laurent Batsch ahier de recherche n 2005-01 Le financement adossé est une des modalités de financement de l investissement
Plus en détailGuide. de la copropriété
Guide de la copropriété 3F acteur majeur de l'habitat social 3F construit et gère des logements sociaux. Son parc s élève à près de 190 000 logements dont plus de 100 000 en Île-de-France. 3F est composé
Plus en détailCatalogue de répartition frais entretien - investissements (Etat au 01.01.2010)
Département des finances, des institutions et de la sécurité Service cantonal des contributions Section des personnes physiques Departement für Finanzen, Institutionen und Sicherheit Kantonale Steuerverwaltung
Plus en détailRAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GÉNÉRAL
COMMUNE DE VAL-DE-RUZ RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GÉNÉRAL à l appui d une demande d un crédit d'engagement de CHF 160'000.- pour la rénovation et l isolation des façades du bâtiment sis à l
Plus en détailCOLLECTION LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ. Ce que tout propriétaire ou copropriétaire doit connaître Union des Syndicats de l Immobilier
COLLECTION Ce que tout propriétaire ou copropriétaire doit connaître Union des Syndicats de l Immobilier LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ Notre métier, c est votre garantie La crise économique a conduit les
Plus en détailMa banque. Les prêts hypothécaires BCJ
Les prêts hypothécaires BCJ Ma banque Simple et avantageux, les prêts hypothécaires BCJ. Vous pensez qu il est plus avantageux d acheter son logement que de continuer à payer un loyer à fonds perdus?
Plus en détailFISCALITE DES PARTICULIERS ET DU PATRIMOINE
FISCALITE DES PARTICULIERS ET DU PATRIMOINE BAREME TRAITEMENTS ET SALAIRES PEA Fin du gel du barème : Revalorisation de 0,8% de l ensemble des tranches applicables aux revenus de 2013. Plafonnement du
Plus en détailREUSSIR VOTRE ACHAT IMMOBILIER. Les frais annexes
REUSSIR VOTRE ACHAT IMMOBILIER 2 Les frais annexes La réussite de votre projet d habitation dépen Sachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu il entraîne
Plus en détailFiche synthétique. Caractéristiques du bien: Estimation de la rentabilité* : 18 rue du Puits Descazeaux 33000 Bordeaux. Rentabilité Année 1 Année 2
Fiche synthétique T1 18 rue du Puits Descazeaux 33000 Bordeaux Caractéristiques du bien: Type de bien Neuf / Ancien T1 Ancien Date de construction 1900 Loué Date de fin de bail Non XXXXX Surface 27 m²
Plus en détailEdition du Jeudi 27 Août 2015 BUREAUX. NOS SÉLECTIONS (A votre disposition gratuitement) Bureaux Arcades Ateliers Dépôts. Mise à jour quotidienne
Edition du Jeudi 27 Août 2015 NOS SÉLECTIONS (A votre disposition gratuitement) Bureaux Arcades Ateliers Dépôts Mise à jour quotidienne SITE INTERNET www.spg.ch Pour visualiser toutes nos offres avec un
Plus en détailLes principales méthodes d évaluation
Attention : Cette fiche n a pas pour objet de fixer administrativement la valeur des biens. Elle ne doit pas être assimilée à une instruction administrative. Elle propose les principales méthodes d évaluation
Plus en détailHypothèques Financement immobilier. Un seul partenaire pour votre hypothèque, votre prévoyance et votre assurance bâtiment
Hypothèques Financement immobilier Un seul partenaire pour votre hypothèque, votre prévoyance et votre assurance bâtiment Un soutien financier sur mesure et attrayant Êtes-Vous déjà propriétaire ou rêvez-vous
Plus en détaille PARCOURS de vente www.notaires.paris-idf.fr
IMMOBILIER le PARCOURS de vente L acte de vente www.notaires.paris-idf.fr Le parcours de vente LʼACTE DE VENTE Toute vente immobilière doit être constatée par acte notarié. Après la signature de l avant-contrat
Plus en détailQuel loyer indiquer sur la déclaration? Quel occupant indiquer sur la déclaration?
Quel loyer indiquer sur la déclaration? Quel occupant indiquer sur la déclaration? Quel loyer indiquer sur la déclaration? Extrait de la déclaration 6650-H-REV (Cadre 3 Occupation du local) Le loyer à
Plus en détailGenève, le 1 er février 2011. Information N 1/2011. Déductibilité des frais d'entretien des immeubles privés. Table des matières
REPUBLIQUE ET CANTON DE GENEVE Département des finances Administration fiscale cantonale AFC Direction générale Case postale 3937 1211 Genève 3 N/réf. : DHL/YG/SL Genève, le 1 er février 2011 Information
Plus en détailAcquisition résidence secondaire Comment financer votre projet? Vous avant tout
Acquisition résidence secondaire Comment financer votre projet? Vous avant tout Acquérir une résidence secondaire peut parfois être le rêve d une vie. À la mer, à la montagne ou à la campagne, chacun
Plus en détail8 Certifications Minergie
8 Chapitre 8 Être Minergie, est-ce aussi être «autrement»? Pour de nombreux acteurs du marché immobilier, un label de durabilité devrait s accompagner d une appréciation de la valeur de leur immeuble,
Plus en détailIL EST EXPOSE CE QUI SUIT :
CONVENTION POUR PORTAGE FONCIER ENTRE : L Etablissement Public Foncier du Bas-Rhin (SIRET 507 679 033 00013), Représenté par son Directeur, M. Benoît GAUGLER, dûment habilité à cet effet par délibération
Plus en détailLOI ALUR : Quoi de nouveau dans les copropriétés?
LOI ALUR : Quoi de nouveau dans les copropriétés? La loi du 24 Mars 2014 dite «loi ALUR», publiée au J.O. du 26/03/2014 a apporté quelques modifications notables dans le domaine du droit de la copropriété.
Plus en détailUne stratégie payante
Chiffre d affaires 9M 2013 Silex, Lyon Le Patio, Lyon - Villeurbanne Une stratégie payante 7 novembre 2013 Une stratégie partenariale - Des revenus locatifs pérennes Loyers part du groupe solides : + 5,4%
Plus en détailLe présent avis fait suite à certaines questions pratiques qui ont été posées pour pareils emprunts conclus en 2014.
Explications concernant les conditions auxquelles les emprunts conclus en 2014 doivent satisfaire pour pouvoir entrer en considération pour la réduction d impôt régionale pour l habitation unique (bonus-logement)
Plus en détailInvestir dans l immobilier aux USA
Vous recherchez un investissement à haut rendement Vous n êtes pas satisfait par le rendement de votre assurance-vie Vous pensez que l immobilier en France ne rapporte pas assez Vous disposez de 45,000
Plus en détail«Comète» Rue du Pont 23, 25 Rue de la Ronde 28, 30, 32 2300 La Chaux-de-Fonds
«Comète» Rue du Pont 23, 25 Rue de la Ronde 28, 30, 32 2300 La Chaux-de-Fonds Maître de l ouvrage Alfred Müller AG Neuhofstrasse 10 6340 Baar Entrepreneur total Alfred Müller SA Av. des Champs-Montants
Plus en détailBien comprendre votre décompte de charges
Bien comprendre votre décompte de charges Les charges locatives L utilisation de votre logement nécessite un certain nombre de dépenses pour la fourniture de services (eau, électricité, chauffage, ) et
Plus en détailLe déroulement de l'enquête
Le déroulement de l'enquête Nous vous remercions de participer à notre enquête sur les charges de copropriété, dont nous publierons les résultats, dans notre mensuel et sur notre site, fin 2010, dès que
Plus en détailb. le ratio de dette Un autre ratio parfois utilisé est celui du total des dettes sur le revenu brut. Celui-ci ne devrait pas dépasser 40%.
Finances immobilières A. Louer vs. Acheter Louer Avantages Pas de frais d entretien Pas d impôts fonciers Certains loyers incluent les services publics Pas besoin d entretenir la propriété Assurance peu
Plus en détailHÉMA-QUÉBEC ÉTATS FINANCIERS
HÉMA-QUÉBEC ÉTATS FINANCIERS de l exercice terminé le 31 mars 2002 19 TABLE DES MATIÈRES Rapport de la direction 21 Rapport du vérificateur 22 États financiers Résultats 23 Excédent 23 Bilan 24 Flux de
Plus en détailFormules et Approches Utilisées dans le Calcul du Coût Réel
Formules et Approches Utilisées dans le Calcul du Coût Réel Objectifs du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et du Taux d Intérêt Effectif (TIE) Le coût réel d un crédit inclut non seulement l intérêt,
Plus en détailCOPROPRIETE LES CHARGES DE COPROPRIETE C.S.A.B COLLECTION CE QUE TOUT PROPRIÉTAIRE OU COPROPRIÉTAIRE DOIT CONNAÎTRE
COPROPRIETE LES CHARGES DE COPROPRIETE COLLECTION CE QUE TOUT PROPRIÉTAIRE OU COPROPRIÉTAIRE DOIT CONNAÎTRE C.S.A.B L a crise économique a conduit les professionnels et les copropriétaires à se pencher
Plus en détail1. Généralités sur la norme 2. Pouvoir de représentation 3. Les prix fermes 4. Circonstances extraordinaires 5. Variations économiques 1. Droit 2.
Thèmes abordés s au regard de la norme SIA 118 1. Généralités sur la norme 2. Pouvoir de représentation 3. Les prix fermes 4. Circonstances extraordinaires 5. Variations économiques 1. Droit 2. Méthodes
Plus en détail15/02/2009. Le calcul des intérêts. Le calcul des intérêts. Le calcul des intérêts Les intérêts simples. Le calcul des intérêts Les intérêts simples
Le taux d intérêt Comparer ce qui est comparable 2 Chapitre 1 La valeur du temps Aide-mémoire - 2009 1 Deux sommes de même montant ne sont équivalentes que si elles sont considérées à une même date. Un
Plus en détailASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES Assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants
SOCIÉTÉ CANADIENNE D HYPOTHÈQUES ET DE LOGEMENT ASSOUPLISSEMENTS RELATIFS AUX LOGEMENTS ABORDABLES Assurance prêt hypothécaire pour propriétaires-occupants À titre d organisme national responsable de l
Plus en détail«Ce formulaire doit être entièrement complété et signé par les emprunteurs et les cautions» Nom :... Nom :... Type de crédit.
Demande de crédit «Ce formulaire doit être entièrement complété et signé par les emprunteurs et les cautions» Cellule hypothécaire Intermédiaire de crédit Nom :... Nom :... Tél. :... Tél. :... GSM :...
Plus en détail1 La régularisation des comptes
1 La régularisation des comptes Sujets abordés dans chacun des travaux suggérés Problèmes de Sujets abordés Exercices compréhension Le principe de l indépendance 1 des exercices L exercice comptable et
Plus en détailL ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR FACILITER LA PRODUCTION D ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS À COÛT ABORDABLE
L ASSURANCE PRÊT HYPOTHÉCAIRE POUR FACILITER LA PRODUCTION D ENSEMBLES DE LOGEMENTS LOCATIFS À COÛT ABORDABLE Ligne de conduite de la SCHL en matière d assurance prêt hypothécaire pour les ensembles de
Plus en détailPoint sur la Loi Scellier BBC
Point sur la Loi Scellier BBC Loi Scellier BBC : Principe général Qu'est ce que la loi Scellier BBC? La loi Scellier BBC est apparue au cours de l'année 2009, lorsque les députés ont décidé de «verdir»
Plus en détailConditions d application à partir du 01/09/2014
......... BNP PARIBAS FORTIS SA ET AG INSURANCE SA (anciennement( FORTIS INSURANCE BELGIUM SA) Conditions d application à partir du 01/09/2014 Les formules et produits décrits dans la présente feuille
Plus en détailOFFRE. Feuille de route en vue de l achat d une maison
OFFRE Feuille de route en vue de l achat d une maison Faire affaire avec un courtier ou agent immobilier Votre courtier ou agent peut vous aider à : Les courtiers et agents ont l expérience nécessaire
Plus en détailCirculaire du directeur des contributions L.I.R. n 104/1 1 du 18 février 2009. L.I.R. n 104/1
Circulaire du directeur des contributions L.I.R. n 104/1 1 du 18 février 2009 L.I.R. n 104/1 Objet : Évaluation de certains avantages accordés par l employeur à ses salariés a) Mise à la disposition à
Plus en détailImpôt des personnes physiques - Habitation propre et avantages fiscaux après le 1er janvier 2015
16 mars 2015 Impôt des personnes physiques - Habitation propre et avantages fiscaux après le 1er janvier 2015 Bernard Mariscal, Benefits Expert, Deloitte Belgium Publié dans : Lettre d'info Actualités
Plus en détailRESIDENCE «L ETOILE DU SUD» 7, impasse Abat Oliva 66250 SAINT LAURENT DE LA SALANQUE
RESIDENCE «L ETOILE DU SUD» 7, impasse Abat Oliva 66250 SAINT LAURENT DE LA SALANQUE CONDITIONS GENERALES DE GESTION ET DE LOCATION AGENCE DU SOLEIL DE RIVESALTES PRESENTATION DU GROUPE : Créée en 1973,
Plus en détail4, rue Jean Allemane 95100 Argenteuil
4, rue Jean Allemane 95100 Argenteuil DOSSIER DE COMMERCIALISATION Vivre et investir ensemble Coloc & Vie RCS Nanterre 807 853 841 52, rue de Bezons 92400 Courbevoie À propos de Coloc & Vie Officiellement
Plus en détailCONTRAT DE BAIL DE RESIDENCE SECONDAIRE - PAGE 1/6
CONTRAT DE BAIL DE RESIDENCE SECONDAIRE - PAGE 1/6 Bail de résidence autre que principale (pied à terre, résidence secondaire, ) Bail de résidence secondaire entre (nom(s), prénom(s), adresse, raison sociale,
Plus en détailRéglementation prudentielle. en assurance. Plan. - I - Les principes de la comptabilité générale et leur application à l assurance
Réglementation prudentielle en assurance Principes de comptabilité : comment lire les comptes des entreprises d assurance? Franck Le Vallois Commissaire-contrôleur des assurances Plan - I - Les principes
Plus en détailL objet estimé IMMO-BREAKFAST DU 22 MARS 2013 ESTIMATION DE LA VALEUR D UN BIEN IMMOBILIER : DU SIMPLE AU TRIPLE, SELON LE TAXATEUR!
IMMO-BREAKFAST DU 22 MARS 2013 ESTIMATION DE LA VALEUR D UN BIEN IMMOBILIER : DU SIMPLE AU TRIPLE, SELON LE TAXATEUR! Quelle est la valeur réelle d un bien immobilier? Entre la taxation qu en feront l
Plus en détailADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement -
ADIL 05 Agence Départementale d Information sur le logement - Observatoire des Loyers du Parc Privé des Communes de Briançon, Embrun et Gap Cette étude, à destination des professionnels de l immobilier,
Plus en détailB - La lecture du bilan
8.2 La lecture des comptes annuels B - La lecture du bilan Référence Internet Saisissez la «Référence Internet» dans le moteur de recherche du site www.editions-tissot.fr pour accéder à ce chapitre actualisé
Plus en détailCrédit hypothécaire. Vous avez décidé d acheter ou de construire? Beobank vous offre des solutions hypothécaires simples et solides.
Crédit hypothécaire Prospectus n 4 d application à partir du 27/02/2015 Vous avez décidé d acheter ou de construire? Beobank vous offre des solutions hypothécaires simples et solides. Votre but Vous avez
Plus en détailBLANC MIQUEL IMMOBILIER
Achat - Vente - Location - Gestion - Syndic - SALES - RENTAL - MANAGEMENT - TRUSTEE www.bordeaux-agence-immobilier.com UN CABINET DES MOYENS ET DES VALEURS Depuis 1972, le Cabinet Miquel gère un portefeuille
Plus en détailETUDE COMPARATIVE INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOGEMENTS / COMMERCES / BUREAUX
Page 1 ETUDE COMPARATIVE INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOGEMENTS / COMMERCES / BUREAUX 1 Introduction La présente étude a pour objet de mettre en concurrence lʼinvestissement dans un ou plusieurs appartements,
Plus en détailConditions générales d assurance (CGA)/
Conditions générales d assurance (CGA)/ Assurance de garantie de loyer Edition 01.2014 8054253 09.14 WGR 759 Fr Table des matières Votre assurance en bref................. 3 Conditions générales d assurance...........
Plus en détail