«Immobilier durable : de la théorie à la pratique»

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1 «Immobilier durable : de la théorie à la pratique» Conférence / Débat Jeudi 22 octobre 2009

2 «Immobilier durable : de la théorie à la pratique» I. La réalité de l offre durable Laurence Escleine-Dumas, Directrice des Agences Ile-de-France Magali Marton, Directrice de DTZ Research Europe Continentale et Moyen-Orient II. Le «Bail vert» Maître Véronique Lagarde, Lefèvre Pelletier & Associés, Avocats, Membre du groupe de réflexion «Bail vert» Thierry Laborderie, Directeur du Pôle Utilisateurs Membre du groupe de réflexion «Bail vert» III. L impact sur la valeur Jean-Philippe Carmarans, Directeur Général de DTZ Eurexi

3 «Immobilier durable : de la théorie à la pratique» La réalité de l offre durable Laurence Escleine-Dumas, Directrice des Agences Ile-de-France Magali Marton, Directrice de DTZ Research Europe Continentale et Moyen-Orient

4 Développement durable : entre certifications & labels Les certifications HQE BREEAM LEED Les labels HPE THPE BBC Les RT Réglementation Thermique: 2000, 2005, ? De nouveaux types de bâtiments BEPOS

5 HQE : une certification qui prend de l ampleur Certification HQE de bureaux en Ile-de-France En m² En Nombre Surfaces en m² Nombre de certification Source: DTZ Research à partir des données Certivea

6 HQE : une certification qui prend de l ampleur mais Une baisse des certifications en 2009 liée à la baisse de la production neuve de bureaux. Influence de la certification HQE d exploitation plus adaptée aux bâtiments existants. Certification HQE de bureaux en Ile-de-France En m² En Nombre Sept Surfaces en m² Nombre de certification Source: DTZ Research à partir des données Certivea

7 Certification HQE : une notion évolutive Thème Notation Éco-construction 3 à 9 Éco-gestion 4 à 12 Confort 4 à 12 Santé 3 à 9 Total 14 à 42

8 Certification HQE : une évolution non significative Cibles portant sur Santé Confort Ecocontruction Ecogestion Note maximale Source: DTZ Research Les cibles confort et éco-gestion sont en phase ascendante.

9 HQE : une certification quasi incontournable Livraisons de bureaux en Ile-de-France Les immeubles qui ne sont pas certifiés HQE sont soit des restructurations soit des immeubles qui seront certifiés autre que HQE. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% HQE Non HQE Source: DTZ Research

10 HQE : une certification omniprésente Livraisons de bureaux certifiés HQE en Ile-de-France Approche géographique Ile-de-France 104 opérations - 2 millions de m² Croissant Ouest 30 opérations m² La Défense 3 opérations m² Paris 21 opérations m² 1 ère Couronne 28 opérations m² 2ème Couronne 22 opérations m² Immeubles livrés de 2005 à 2009 ou en chantier - Source: DTZ Research

11 Certification HQE : un avantage commercial? Taux de précommercialisation / année de livraison Immeuble HQE Immeuble non HQE % 66% % 39% % 22% Source: DTZ Research Les immeubles HQE se précommercialisent mieux. Un immeuble HQE ne se loue pas plus cher mais le caractère incontournable du DD va orienter l utilisateur vers ces immeubles.

12 La valorisation du développement durable à travers l exploitation de l immeuble et son occupant 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Source: DTZ Research On ne valorise bien que ce qui se mesure HQE uniquement HQE et Autres certifications ou labels* BREEAM Notion de transport Utilisation de l espace Guide de l utilisateur BBC 2008 : 1 projet labellisé en tertiaire 2009 : 50 opérations en cours de labellisation sur m² *BREEAM, LEED, THPE, BBC et BEPOS

13 Les enjeux et nos propositions Le parc existant donc la certification HQE exploitation Le facteur économique Le couple loyer - charges L efficience de l exploitation L accompagnement des acteurs du marché Le Mandat vert => Un guide de présentation de l immeuble vert Le Bail Vert => Un guide de l exploitation de l immeuble vert

14 «Immobilier durable : de la théorie à la pratique» Le Bail vert : Pourquoi? Comment? Maître Véronique Lagarde, Lefèvre Pelletier & Associés, Avocats, Membre du groupe de réflexion «Bail vert» Thierry Laborderie, Directeur du Pôle Utilisateurs Membre du groupe de réflexion «Bail vert»

15 Le bail vert : pourquoi? Bailleur Intégrer les lois du «Grenelle Environnement» Maîtriser la «note verte» de l immeuble pour améliorer sa valorisation («green value») Preneur Limiter ses charges et se faire garantir la performance (neuf) Intégrer un immeuble vert parmi les axes de sa politique DD

16 Le bail vert : les enjeux pour chacun Les immeubles neufs RT 2011 Tertiaire : 50kWh/m²/an NEUF Bailleur Surcoûts MAIS Performance énergétique Label ou garantie constructeur Contrat de performance énergétique Réflexion en «coût global» : loyer élevé mais charges d exploitation => garantie? Valorisation en termes de politique DD + bilan carbone Preneur

17 Le bail vert : les enjeux pour chacun Les immeubles existants Obligation de travaux : Objectif : -38% minimum 150kWh/m2/an EXISTANT Bailleur Bail ans = 2018 Pas de partage légal de l obligation Modalités de l obligation de travaux inconnues à ce jour Bail ans = 2012, début de la période de l obligation de travaux Travaux = réduction des charges Sensibilisation = économie de charges de l ordre de 25% Preneur

18 Le bail vert : Les labels et bilans verts BAILLEUR BAIL VERT UTILISATEUR CERTIF & LABELS immobiliers LEED BREEAM SB ALLIANCE GREEN RATING ENERGIE EAU DECHETS LABELS BOURSIERS (DJSI, FTSE 4 GOOD) LABELS ISO (14001, ) LABELS ISR (PPRI) LABELS d exploitation CARBONE BILAN CARBONE QUALITE INTERIEURE ACCESSIBILITE BILAN CARBONE

19 Les «green leases» étrangers Australie Canada Grande-Bretagne Etat de Californie Champ d application Locaux pris à bail par Etat/Collectivités Privé / Public Privé / Public Locaux pris à bail par Etat/Collectivités Principales obligations Comité de gestion Fixation d objectifs environnementaux et obtention d une certification et maintien Plan de management environnemental Fixation d objectifs environnementaux et obtention d une certification Comité de gestion Plan de réduction des consommations Obligations renforcées de mise en place d équipements ou de performance énergétique à la charge du bailleur Partage des coûts liés à l obtention de la certification Contrôle de l exécution des obligations par un expert désigné par le bailleur Partage des données énergétiques Peu d obligations à la charge du preneur Reporting des consommations Reporting des consommations Evaluation périodique des consommations Clauses obligatoires Oui Oui Non Oui

20 Le bail vert : comment? CE QU IL NE SERA PAS Un bail-type unique / à tiroir Un nouveau bail remplaçant un bail-type CE QU IL SERA Une annexe «verte» ou une nouvelle clause Plus ou moins abouti en fonction de l immeuble LES PRINCIPALES QUESTIONS Est-il compatible avec le Décret de 1953? Quelle différence avec les «baux investisseurs»?

21 Le bail vert : que doit-il contenir dans tous les cas? MESURAGES ECHANGES D INFORMATIONS OBJECTIFS AJUSTEMENTS PERIODIQUES

22 Le bail vert : et quoi d autre encore? NEUF Suivi des consommations du bâti / du locataire Répartition des responsabilités sur la conformité réglementaire et/ou le processus d obtention du label Coopération bailleur / preneur / constructeur / gestionnaire Garantie de charges énergétiques pour s assurer d un coût global conforme aux prévisions (hors charges preneur) Charte comportementale RSE EXISTANT A minima : Concertation et principe de partage des économies de charges au prorata travaux Mesurage de départ et accord sur les outils Mise au point d un plan de travaux communs Recherche d une solution de tiers investissement dans le cadre d un CPE

23 «Immobilier durable : de la théorie à la pratique» L impact sur la valeur des immeubles Jean-Philippe Carmarans, Directeur Général de DTZ Eurexi

24 L impact du Développement Durable sur la valeur Valeur locative et vénale des immeubles neufs Obsolescence des immeubles anciens Le bail vert

25 Immeubles neufs : Valeur locative et vénale Question récurrente posée à l évaluateur : L immeuble vert a-t-il une valeur plus élevée? Immeubles verts = immeubles neufs généralement «prime» sur leur marché. Valeurs locatives et vénales les plus élevées par rapport aux immeubles voisins de seconde main Immeubles de seconde main en dessous des verts plutôt que verts au dessus des autres Comment rationaliser les écarts entre immeubles?

26 Immeubles neufs : Valeur locative Paramètres influençant la valeur locative d un immeuble neuf Coût de développement : terrain, constructions, etc Marché locatif et équilibre offre / demande Coût total locataire : efficience + loyer + charges Charges Coûts de développement Impact différent en fonction du type de certification, des labels Coût de la construction : impact limité pour certification plus élevé avec labels énergétiques + 0 à 5 % pour un immeuble HQE + 7 à 13 % pour un immeuble BBC Source : promoteurs Source : étude ADEME juillet 2009 Marché locatif Coût développement + 1 à 8 % pour un immeuble certifié LEED, selon la qualité de la certification Source : Trent Berry, Towards green buildings ans infrastructure investment fund, Compass group, février 2007 Terrain = variable d ajustement?

27 Immeubles neufs : Valeur locative Le marché locatif Développement Durable Conditions économiques du bail Les conditions de marché actuelles favorisent les aspects économiques par rapport à «l image» développement durable Immeuble vert = immeuble neuf dans son marché avec donc un loyer élevé Montant des charges : coût total locataire Loyer Efficience Coût locataire L optimisation des charges permet une augmentation du loyer pour le bailleur pour un coût total locataire équivalent Réduction de charges allant 10 à 30/m²/an : impact limité? Charges Partage de l économie entre locataire et bailleur?

28 Immeubles neufs : Valeur locative Conclusion Ecart relativement limité entre un immeuble neuf certifié/labellisé ou pas Dépend en grande partie du niveau de label/certification Pourrait croître à court terme mais se résorber à long terme Augmentation des coûts des développement pour atteindre des labels plus performants Hausse de la demande de la part des utilisateurs

29 Immeubles neufs : Valeur vénale Très peu de comparables de vente donc manque de références Comment rationaliser un impact entre un immeuble neuf certifié/labellisé ou pas? Impact sur les flux futurs attendus : davantage de travaux pour l immeuble non certifié/labellisé mais peu significatifs Demande de la part des investisseurs : une demande accrue pour les immeubles verts pourrait pousser les taux à la baisse Marché de l investissement trop contracté pour constater une prime Création de fonds «verts» A priori moins de 25 bps entre un immeuble certifié/labellisé ou non

30 Impact du développement durable sur les immeubles de seconde main Objectifs du Grenelle : réduction des consommations énergétiques - 38 % d ici 2020 Absence de contraintes, actuellement en cours de réflexion 1 ère étape : incitation à faire = bail vert Quelle mesure de la réduction? Plafond de consommation globale en kwh/m²/an? Réduction par rapport à une mesure initiale? Modélisation? Contrainte actuelle majeure = RT existant 2007

31 Immeubles de seconde main Impact sur la valeur Impact potentiellement significatif qui n est pas encore directement impacté par les propriétaires Exemples de coûts de travaux à prendre en compte Remplacement murs rideaux : Isolation toiture : Remplacement système de climatisation : 800/m² de façade 75/m² de couverture 150/m² utile Exemple : Immeuble de m² en R+3 S Façade = 800 m² S Toiture = 250 m² Coût total travaux = K 810 soit 810/m²

32 Immeubles de seconde main Impact sur la valeur : conclusion Risque d obsolescence accru pour les immeubles de faible valeur, notamment ceux situés en région Restructurations d immeubles de faible valeur vénale déjà impactées par les contraintes de la RT Cash flows qui vont progressivement intégrer davantage de travaux futurs ou une obsolescence plus forte en sortie

33 Le bail vert Principe Obliger les bailleurs et preneurs à négocier en vue de mettre en œuvre une politique de développement durable dans l exploitation et l utilisation des immeubles Quel impact des nouvelles clauses et annexes? Règles d utilisation de l immeuble : peu d impact Exemples : partage des données, transport, tri et recyclage des déchets, gestion de la consommation d eau, engagement de réduction de la consommation d énergie Clauses de partage des avantages et coûts : impact potentiel Partage des économies de charges Plafond de charges en contrepartie d un cahier des charges par preneur Surloyers pour travaux Echange de quotas d émission de gaz à effet de serre

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