Point Marché 3 ème trimestre 2011

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1 Point Marché 3 ème trimestre 211 AMUNDI IMMOBILIER Département Cécile Blanchard T3 211

2 Sommaire 1 Le marché locatif Les bureaux Paris Île de France Régions La logistique France 2 Le marché de l investissement en immobilier d entreprise en France Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page 2

3 Marché locatif des bureaux en Ile-de-France Hausse de la demande placée au T3 Forte hausse de 47% de la demande placée au T3 211 par rapport au T3 21. Au total 1,95 millions de m² placés sur les 9 premiers mois de l année en hausse de 21% par rapport à 21. Sans les 5 transactions de grande taille signées en 21 mais prises en compte en 211 pour cause de levée des conditions suspensives d obtention de permis, la demande placée serait en baisse de 18%, plus en ligne avec la détérioration du contexte macro économique. Les demandes supérieures à 2 m² portent le marché (+336%) illustrant les stratégies de regroupement et de rationalisation de l espace mises en place par les grands groupes en période de crise. En revanche les demandes comprises entre 1 et 2 m² s effondrent (-24%) tandis que les demandes inférieures à 5 m² sont stables. Les Pôles tertiaires secondaires parisiens sont les seuls à montrer un dynamisme certain tandis que Paris QCA s essouffle (-5%) et que La Défense continue de souffrir (-16%). En périphérie, le poids des transactions de très grande taille fausse l analyse mais globalement seule la 2ème périphérie montre un dynamisme réel. ' m² T4 T Demande placée Paris-IdF T2 T1 Ø des 1 dernières années Source : Immostat Volume d offre immédiatement disponible légèrement en hausse Légère baisse de l offre immédiate par rapport à T2 211 (-2%) mais stabilité par rapport à la fin 21 : 3,57 millions de m² soit un taux de vacance de 6,6%. Forte baisse en revanche de l offre à 1 an (-25%) illustrant l arrivée prochaine d une certaine pénurie et l impact des pré-commercialisations. La part du neuf et restructuré commence à baisser, elle représente désormais 23% de l offre totale. Baisse de la vacance dans les principaux sites tertiaires de l Ile-de-France mais situation plus contrastée en périphérie avec une hausse régulière de la vacance en 2 ème périphérie. Loyer 'prime' en légère hausse, loyer moyen stable Légère hausse du loyer 'prime à 698 /m² par rapport à T2 mais baisse de 5% par rapport à 21. Loyer moyen à 314 /m²/an, stable en rythme trimestriel vs. T4 21. Offre et loyer 'prime' Paris-IdF Les avantages commerciaux restent élevés entre 1,5 et 2 mois par année ferme de bail. Un troisième trimestre excellent mais trompeur ' m² Loyer 'prime' Offre Source : Immostat, CBRE /11 Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page 3 /m²/an

4 Marché locatif en Régions Stabilité de la demande placée au 1 er semestre Légère amélioration de la demande placée : 61 4 m² commercialisés au S1 11, en hausse de 2% par rapport à S1 1. Demande placée soutenue par les demandes de moyennes surfaces (entre 1 et 5 m²) en S1 11, mais une baisse des demandes de grande taille supérieures à 5 m² est observée : 1 transactions de plus de 5. m² au S1 211 contre 15 au S1 21. Part importante des demandes du secteur privé au S1 11 alors qu en S1 1 domination de la demande émanant du secteur public. Hétérogénéité de la conjoncture selon les villes : bonne tenue des marchés lyonnais (+6% à m²) et toulousain (+1% à 63 6 m²) mais recul important des marchés lillois (-28% à 52 6 m²) et Marseillais (-22% à 49 6 m²). Rareté accrue de l offre neuve qui entraîne une réduction forte de la demande placée sur des immeubles neufs (33% en S1 211 contre 4% en S1). L offre à nouveau en baisse au cours des trois derniers mois Recul de l offre immédiate de 7% entre S1 211 et S1 21 et de 4% par rapport à la fin 21 à 1,9 millions de m². Appauvrissement de la qualité de l offre disponible, la part de l offre neuve dans l offre totale représentant moins de 22% à fin juin contre 26% à la fin 21. Stabilisation des loyers 'prime', stabilité des loyers moyens Pas de mouvement enregistré sur les loyers 'prime' sur la période, mais des progressions anticipées dans les prochains trimestres. Des loyers moyens toujours stables, mais qui pourraient augmenter dans les meilleures zones, à mesure que la vacance s y résorbe. Demande placée ' m² ' m² /211 Offre Bureaux neufs Bureaux de seconde main Offre neuve Offre de seconde main 12/21 12/22 12/23 12/24 12/25 12/26 12/27 12/28 12/29 12/21 6/211 Pression à la hausse sur les loyers 'prime' et moyens en S2 211 Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page 4

5 Marché locatif de la logistique Forte reprise de la demande placée sur les neuf premiers mois de 211 Plus de 1,3 millions de m² commercialisés durant les neuf premiers mois de 211, en hausse de près de 15% par rapport au T3 21. L offre neuve se réduisant, la part des entrepôts de classe A dans la demande placée est en légère baisse : 44% des surfaces commercialisées sont en état d usage. La demande placée a fortement rebondi en Région, affichant une hausse de 24% par rapport aux neuf premiers mois de 21. Le Grand Nord notamment a connu un excellent dynamisme, avec près de 3 m² placés (157 m² au T3 21) et les volumes placés dans le Grand Sud ont crû de 125% (162 2 m² au T3 211). Les volumes commercialisés dans le couloir rhodanien ne progressent que de 2% (249 5 m²), quand l Ile de France se maintient à son niveau du T3 21 : m². Poursuite de la baisse de l offre immédiate 3,3 millions de m² disponibles à T3 211, en baisse de 15,5% par rapport à T4 21. Cette diminution de l offre immédiate affecte notamment les marchés régionaux (-2% par rapport à T4 21), quand l offre disponible en Ile de France ne baisse que de près de 9%. L offre de classe A poursuit sa baisse, sa part s établissant à seulement 57% de l offre. Parallèlement, les lancements en blanc diminuent fortement : 42 3 m², tous localisés en Région. Cependant, 4,2 millions de m² sont recensés en gris, répondant ainsi aux demandes d opérations clés en main. Stabilité des loyers faciaux Les valeurs faciales sont stables pour les entrepôts de classe A. Les mesures d accompagnement sont également stable, atteignant entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Demande placée Offre Fort dynamisme de l activité sur les marchés régionaux ' m² Régions Ile-de-France mois ' m² Régions Ile-de-France Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page mois 12/6 12/7 12/8 3/9 6/9 12/9 9/1 9/11

6 Marché de l investissement en France (I) Forte hausse des volumes investis Forte hausse des montants investis au T3 211 : +3% par rapport à T3 21 avec 3,2 milliards investis au T La volatilité des marchés financiers a continué à ramener les investisseurs de toute nature vers l immobilier, plus rémunérateur et valeur refuge en temps de crise. 8 milliards ont ainsi été investis depuis le début 211, en hausse de 17% par rapport à opérations de plus de 2 millions en T3 211 pour un volume de 1,3 mrds., contre aucune en T3 21, expliquant la forte hausse des volumes investis. En revanche, baisse dans les autres segments de surfaces, à l exception de la tranche 1 à 2 millions, en hausse de 33%. Depuis le début de l année en revanche hausse des investissements entre 2 et 5 millions mais affaissement dans les tranches 5 à 1 et 1 à 2 millions. Hausse de 18% des investissements en Régions, portant principalement sur les bureaux alors qu en 21, les investissements régionaux étaient concentrés sur les centres commerciaux. Accroissement des montants investis par les fonds d investissement, les SCPI et les investisseurs privés mais sur des segments de taille très différents. Bonne activité des compagnies d assurance qui se sont positionnées sur des opérations de grande taille. Recentrage très net des investissements sur les bureaux Recentrage confirmé des investisseurs sur les bureaux (75% depuis le début 211, 8% en T3), illustrant la recherche du produit le plus sécurisé. Avec plus de 6 milliards investis depuis le début de l année dont 2,6 milliards en T3, l investissement en bureaux est en hausse de 46% par rapport à 21. Hausse des investissements en logistique grâce à 2 grandes opérations de portefeuille qui totalisent 57% des volumes sur ce produit. Poursuite de la baisse des montants investis en locaux d activités confirmant l aversion au risque des investisseurs. Baisse des volumes investis en commerces et centres commerciaux après une année 21 exceptionnelle qui s explique par un défaut d offres et non d attractivité. Confirmation de l attractivité des bureaux % 8% 6% 4% 2% % Milliards Volume d investissement mois Investissements par produit Commerces Centres commerciaux Activités/Logistique Bureaux T1-T3 21 T1-T3 211 Source : MBE Conseil Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page mois Source : MBE Conseil

7 Marché de l investissement en France (II) Nouvelle baisse des taux 'prime' bureaux Paris QCA Accentuation de la baisse du taux de rendement prime des bureaux dans Paris QCA, de 15 points de base par rapport à T2 211 et de 25 points de base par rapport à T4 21. Stabilisation des taux de rendement prime dans toutes les autres localisations. Si les rendements ont encore baissé pour les actifs «core», profitant de la qualité de ce type de biens (effet «fly to quality»), il se n en est pas de même pour les actifs et les localisations plus risqués. Stabilisation du taux de rendement prime pour la logistique. Malgré la faiblesse des volumes investis et la dureté du marché locatif, la remontée des taux en logistique se fait attendre. Une prime de risque qui n a jamais été aussi élevée Baisse de l OAT déflatée, à,32% fin septembre, accentuée par la remontée de l inflation. Le spread entre l OAT déflatée et le taux de rendement prime de l immobilier n a jamais été aussi élevé justifiant le regain d intérêt des investisseurs pour le marché des bureaux. Les anticipations sont toutefois contrastées pour la fin de l année et pour 212 : d un côté le niveau de la prime de risque peut être considéré comme injustifié et pourrait entraîner une nouvelle baisse des taux prime; à l inverse, de nombreux éléments peuvent entraîner une tendance à la hausse des rendements : remontée des taux longs, résultat de l augmentation du risque pesant sur la France, qui se manifeste par un écart croissant avec le Bund allemand, durcissement des conditions de financement, montée des risques sur le marché locatif liés à la dégradation des économies et l obligation pour de nombreux acteurs de mettre en vente de l immobilier soit pour rembourser leurs emprunts soit pour compenser les pertes subies sur les marchés financiers. Evolution des rendements Rendement 'prime' Paris et OAT déflatée Baisse des rendements 'prime' pour les bureaux Paris QCA Stabilisation ailleurs 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% Entrepôts France Bureaux 1ère Couronne IdF Bureaux Régions Bureaux Paris QCA 12/21 12/22 12/23 12/24 12/25 12/26 12/27 12/28 12/29 12/21 9/211 Rendement initial de l'oat déflatée Rendement initial 'prime' Paris QCA Source : Amundi, CBRE, Banque de France p Amundi Immobilier Point marché - 17/11/211 - page 7

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