Tendances récentes dans l ancien

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1 Trimestriel n 39 janvier 214 Immobilier en France : Attention à la hausse des taux Le marché résidentiel est resté en repli modéré en 213 : volume de ventes en baisse de 2 % dans l ancien comme dans le neuf promoteurs, faible recul des prix, -2, % dans l ancien prévu fin 213. Après un boom quasi ininterrompu de 12 ans, la correction initiée en 212 demeure modeste, à l inverse de la plupart des pays européens. Pourquoi? La demande ne s est repliée que modérément parce les facteurs «fondamentaux» et la baisse des taux de crédit habitat ont joué positivement et ont compensé les facteurs négatifs : chômage élevé, fiscalité durcie, solvabilité dégradée. De plus, les prix n ont pratiquement pas baissé car l offre s est adaptée à la demande et s est un peu réduite, notamment dans l ancien. En 214, les facteurs négatifs restent présents mais ne devraient pas s accentuer. La conjoncture se redresse très progressivement. Le taux de chômage restera élevé, mais en léger repli au second semestre. Le nouveau régime fiscal des plus-values (hors résidences principales) est moins défavorable, avec notamment un abattement exceptionnel de 2 % pendant un an, qui pourrait fluidifier un peu le marché (via une hausse des mises en ventes et des investissements locatifs). En sens inverse, les taux de crédit habitat devraient remonter peu à peu. Le marché va ainsi rester ralenti, et concentré comme en 213 sur les «secondo-accédants» (ménages à la fois acheteurs et vendeurs de résidence principale). Le poids des primo-accédants restera faible. Les volumes de ventes devraient être à peu près stables dans le neuf et en légère baisse, 4 %, dans l ancien. La baisse des prix de l ancien s accentuerait un peu, -4 % en glissement annuel, du fait de la hausse des taux de crédit, soit un repli cumulé de 7% entre fin 211 et fin 214. L évolution des taux de crédit habitat sera déterminante pour le marché immobilier en 214. Le plus probable est qu elle soit lente et graduelle. Toutefois, si les taux obligataires remontaient fortement et si ce mouvement était répercuté sur les taux de crédit, la correction du marché pourrait devenir significative. Sommaire Tendances récentes dans l ancien...2 Repli des ventes en 212, maintien relatif en Baisse des prix toujours très modérée... 2 Tendances récentes dans le neuf...3 Léger recul des ventes en Niveau élevé de l encours de logements... 4 Recul graduel des mises en chantier... 4 Très modeste baisse des prix... 4 Tendances sur le crédit habitat... Encours et production de crédit... Lente remontée des taux de crédit habitat... Point sur les nouvelles mesures fiscales...6 Mesures de resserrement fiscal mises en place en Nouvelles mesures : un processus du type soft landing...7 Un ajustement pour l instant très limité... 7 Éléments négatifs... 7 Facteurs favorables... 8 Pourquoi les prix ne baissent pas plus nettement? : poursuite du soft landing... 9 Indicateurs des marchés immobiliers français. 1 Olivier ELUERE Études Économiques Groupe

2 Tendances récentes dans l ancien Repli des ventes en 212, maintien relatif en 213 La demande de logements anciens s était infléchie en 212, avec des ventes en recul de 12% sur un an. Le marché a encore reculé en 213, mais modérément, de -2 % environ. Le nombre de transactions dans le logement ancien, encore très élevé en 211, 81, s était replié de 12 % en 212, à 74 transactions (source : Conseil général de l environnement et du développement durable, d après les bases fiscales et notariales). En 213, les volumes de vente se sont maintenus à des niveaux assez comparables. Sur la période février-novembre, ils sont même en hausse de 8 % sur un an, avec des niveaux proches de 6 ventes par mois. Sur l année entière, les ventes devraient toutefois s inscrire en légère baisse, -2 % sur un an. Ceci est lié à un effet de base. Les ventes avaient en effet connu un niveau record en janvier 212, 1, avant la nette réduction, à partir de février 212, de l abattement sur les plus-values. La demande de logements anciens résiste donc mieux que prévu. Le mois de septembre 213 a été dynamique, 8 ventes environ. Le cumul 12 mois atteindrait 69 unités en 213. En Ile-de-France, les ventes avaient connu un début de repli en 211. Les ventes d appartements anciens avaient atteint 12 unités, -9% sur un an. En 212, elles ont reculé de 12% pour atteindre 9 unités, plus bas niveau depuis 29. En 213, elles se stabilisent. Sur les trois premiers trimestres, elles sont en repli quasi-nul, -,6 % sur un an. Baisse des prix toujours très modérée Les prix de l ancien reculent pour l instant faiblement, et le rythme de baisse a même un peu ralenti en 213. Les prix étaient encore en hausse en , et 6% en moyenne annuelle. En 212, ils se sont repliés faiblement, -2,1 % sur un an en décembre, -, % en moyenne annuelle. Au troisième trimestre 213, le rythme de baisse est encore plus modéré que fin 212, -1,4% sur un an. Les prix ont même légèrement progressé par rapport au trimestre précédent. Ils baisseraient de -2,% fin 213. La baisse cumulée depuis fin 211 reste très faible, -3 %. Le repli est du même ordre en province, -1,% a/a au T3, et en Ile-de-France, -1,2% a/a. Les prix baissent de 2,1 % à Paris (source : Insee, Notaires). De même, au vu des données disponibles pour certaines régions, le repli est homogène : -1,2% a/a en Ile-de-France au T2, -2,1 % dans le Nord-Pas de Calais, -1,6% en Rhône-Alpes. Il est un peu plus prononcé en Provence-Alpes-Côte d Azur, -2,7%. Par ville, les tendances sont plus contrastées : au T2 213, les prix des appartements anciens baissent de 6 à 9 % sur un an dans certaines villes comme Saint-Etienne, Limoges, Mulhouse, Grenoble. Mais ils sont en hausse de 4,7 % à Strasbourg et de 6,6 % à Clermont-Ferrand. Selon les notaires de Paris-Ile-de- France, au regard des avant-contrats de vente, les prix à Paris resteraient en baisse très modérée sur les prochains mois. Au troisième trimestre 213, le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 8 26 à Paris, 4 42 en Petite Couronne et 3 11 en Grande Couronne. Le prix des logements anciens est estimé à 2 87 le m 2 en France France : transactions de logements anciens (par trimestre) France : prix des logements anciens France : appartements anciens vendus libres en Ile-de France Graphique Source : CGEDD, Notaires, CA Nbre transactions estimées/trim. Graphique Variation sur un an, % indice base 1 T1 21 Source : INSEE, Notaires a/a a/a en % indice Graphique Source : Chambre des notaires Nombre de transactions N 39 Janvier 214 2

3 Léger recul des ventes en 213 Les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) s étaient repliées en 211 et 212, de -8 % et -1 % sur un an. Elles étaient ramenées à 89 unités en 212, niveau nettement en deçà de la moyenne de 11 par an observée entre 23 et 211. En 213, on s oriente vers une quasi-stabilisation. Les ventes ont atteint 21 1 unités au T1, 23 au T2, 2 au T3. Elles devraient atteindre 87 unités sur l année, -2 % par rapport à 212. Les chiffres trimestriels fluctuent autour de 22 depuis début 212 et ne s inscrivent pas sur une tendance claire, à la hausse ou à la baisse. Les ventes du troisième trimestre 213 sont toutefois particulièrement médiocres, en baisse de 7, % sur un an. En Ile-de-France, les ventes s étaient stabilisées en 212 (-,2% sur un an) après avoir nettement baissé en 211, - 17% sur un an. Elles se redressent assez nettement en 213. Sur les trois premiers trimestres, elles progressent de 18,9 % sur un an. Les ventes de logements neufs en France se maintiennent à de bas niveaux et peinent à se redresser. Au vu de l enquête INSEE (octobre) menée auprès des promoteurs, la tendance sur la demande de logements neufs reste dégradée, nettement en deçà de sa moyenne de long terme. Elle s améliore toutefois légèrement, ce qui peut laisser espérer une faible hausse des ventes fin 213. Ce panorama mitigé s explique par le segment «investisseurs» (ménages qui achètent un bien pour le louer). Ce segment a un poids élevé dans le neuf promoteurs, proche en général de 4 à % du marché, contre 1 à 1% dans l ancien. Ce poids fluctue en fonction des dispositifs fiscaux. Après un pic à 64% en 29-21, lié au succès du dispositif Scellier, il est tombé à 7 % en 211 et 44 % en 212, plus bas niveau depuis 22. Les ventes investisseurs ont en effet chuté de près de % entre 21 et 212, en raison des mesures de durcissement fiscal : infléchissement du dispositif Scellier (réduction d impôt de 13% en 212 après 22% en 211) ; taux de prélèvements sociaux accrus ; forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales). En 213, les ventes investisseurs sont en légère baisse par rapport à 212, du fait d une montée en puissance pour l instant très lente du nouveau dispositif Duflot. Celui-ci permet une baisse d impôt assez attractive (18%). Mais les contraintes sociales (sur les loyers et les conditions de ressources des locataires) sont renforcées (cf. page 6). La fiscalité sur les plus-values a été réaménagée mais reste élevée. Les ventes investisseurs seraient ainsi en très léger repli et leur poids resterait stable à 44 %. Le segment «accédants» (ménages qui achètent un bien pour y habiter) est plus stable. En 211, sa part dans le total des ventes était montée à 43%, contre 37% en 21, avec une hausse des transactions de 6%. En 212, les ventes sur ce segment ont progressé de 12% sur un an et leur part est remontée à 6% de l ensemble. Ce rebond est lié aux facteurs de soutien habituels (notamment démographiques) et au fait que le prêt à taux zéro PTZ+ a été recentré sur le neuf (depuis début 212). En 213, les ventes aux accédants seraient à peu près stables. Pour les perspectives 214, cf. page Tendances récentes dans le neuf France : ventes de logements neufs milliers par trim. France : encours de logements neufs France : ventes de logements neufs par type d'acheteurs Graphique 4 Mises en vente Ventes Source : Ministère de l'ecologie milliers Source : Ministère de l'ecologie 7 en % Périssol Besson Graphique mois Encours à vendre Encours en mois de vente (éch. dr.) Robien- Borloo Scellier Graphique 6 Duflot Source : Ministère de l'ecologie, FPI investisseurs accédants N 39 Janvier 214 3

4 Niveau élevé de l encours de logements Les mises en vente restaient assez élevées en 212, à 119 unités, - 4 % sur un an. En 213, elles se réduisent nettement. Au troisième trimestre, elles atteignent 2 4 unités, soit une chute de 33 % sur un an. Sur l ensemble de l année, on s achemine vers 1 mises en vente, -16 % sur un an. Cette réduction s explique par la décrue des ventes et la remontée de l encours de logements neufs proposés à la vente. Celui-ci atteint 12 7 unités en septembre 213, très légèrement en deçà du niveau de juin, Le ratio encours/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement de l encours, se situe à un niveau élevé, 14 mois de vente, après 12, mois fin 212 et 7, mois fin 211. Il est nettement supérieur au niveau moyen de 2-21, 7,7 mois. Les stocks proprement dits (encours de logements proposés à la vente qui sont achevés ou en cours de construction) sont beaucoup plus faibles, 41 unités : % des encours sont achevés, 3% en cours de construction, et 6% sont en projet. En Ile-de-France, on constate également une remontée de l encours, avec un ratio encours/ventes à 1,8 mois de vente en septembre 213, contre 9,6 mois de vente en décembre 212 et,7 mois fin 211. Les besoins de logement sont élevés en Ilede-France et l offre structurellement insuffisante, en raison notamment du manque de foncier disponible. Néanmoins, la demande se replie (via notamment des annulations de réservations) et les encours remontent. Recul graduel des mises en chantier En 211, la construction de logements était encore assez soutenue (bonne tenue relative de la demande et niveaux d encours assez bas). Les mises en chantier avaient totalisé unités, +22% sur un an et les permis de construire 34 8 unités, +18% sur un an. En 212, la tendance s est clairement inversée, du fait de la baisse des ventes et de la remontée de l encours. Les mises en chantier ont atteint 346 unités, -18% sur un an et les permis de construire 49 unités, -7% sur un an. En 213, la baisse s est poursuivie, mais à un rythme assez modéré pour les mises en chantier. Sur les trois derniers mois connus (septembre-novembre 213), la baisse atteint, % pour les mises en chantier, et 18,8 % pour les permis de construire. Très modeste baisse des prix Les prix des logements neufs baissent un peu depuis quelques trimestres, du fait du recul des ventes et de la remontée des encours. Mais le repli est très modeste. Les prix des appartements sont même à nouveau en hausse, 1,7 % sur un an au T3 après -2,7 % au T2. Les prix des maisons reculent de 1,6 % sur un an (après -3,1 %). En Ile-de-France, les prix des appartements se redressent de 1 % sur un an au T3 après -,1 % au T2 (et -3,4% fin 212). La baisse des prix reste faible en raison notamment de la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec en particulier le poids des normes environnementales («bâtiment basse consommation»). Il s agit de prix «à la réservation» Graphique 7 France : encours de logements neufs (Ile-de-France) milliers Source : Ministère Encours à vendre de l'ecologie Encours en mois de vente (éch. dr.) Graphique 8 France : mises en chantier et permis de construire milliers, cumul 12m France : prix des logements mois Source : Ministère de l'ecologie variation annuelle, % mises en chantier de logements permis de construire appartements neufs logements anciens Graphique Source : Ministère de l'ecologie, Insee-Notaires N 39 Janvier 214 4

5 Tendances sur le crédit habitat Encours et production de crédit L encours de crédit habitat avait nettement freiné en 212, avec une progression annuelle ramenée de 6,3% fin 211 à 3% fin 212. En 213, il résiste relativement bien, malgré la légère correction en cours du marché immobilier. Le taux de croissance annuel de l encours est à peu près stabilisé : 2,9 % en septembre, 3 % en octobre et en novembre. Les tendances sont plus contrastées pour la production de nouveaux prêts à l habitat. Ce flux s était fortement réduit en 212, -31,6% sur un an en décembre (cumul douze mois). Le flux mensuel était limité à 8,2 milliards par mois, avec la baisse du marché immobilier, mais aussi la réduction des opérations de rachats de crédits (remboursements anticipés/nouveaux prêts) : les taux de crédit habitat étaient en effet remontés en 211 et début 212 (4,7% en mars 212 pour un prêt habitat à long terme à taux fixe, contre 3,41% fin 21). Ils ont ensuite connu un mouvement inverse, se repliant jusqu à 3,13 % en juillet dernier (cf. plus bas). Ceci a fortement stimulé les rachats de crédit en 213. La production de nouveaux prêts à l habitat est ainsi nettement remontée, en dépit de la légère correction du marché, à 12 milliards d euros par mois en moyenne sur les onze premiers mois de 213. Les encours et la production devraient toutefois ralentir au cours des prochains mois. Le marché résidentiel est en phase de correction. De plus, les taux de crédit ont commencé à remonter (cf. plus bas), ce qui devrait conduire à une diminution des rachats de crédit. La production annuelle de nouveaux prêts baisserait de 1 % en 214, après une hausse massive de 4 % environ en 213. La croissance de l encours de crédit habitat ralentirait de 3 % fin 213 à 2, % fin 214. Lente remontée des taux de crédit habitat Les taux de crédit habitat se sont repliés de façon continue de mars 212 à juillet 213, de 4,7% à 3,13% pour un prêt habitat à long terme à taux fixe (source : Banque de France). Ce repli était notamment lié à la baisse des taux de marché. Par ailleurs, le resserrement des critères d octroi de crédit est resté modéré. Les taux de crédit se sont stabilisés entre juillet et octobre, à 3,13 %. Ils ont amorcé leur remontée en novembre, à 3,22 %, et devraient continuer à s accroître modérément en 214. Les taux à court terme vont demeurer très faibles,,3% en 214 pour l Euribor trois mois. Mais les taux OAT dix ans devraient continuer à s apprécier peu à peu. Ils sont remontés sur les derniers mois, 2,3 % en décembre après un plus bas à 1,8% en avril-mai, et atteindraient 3 % fin 214. Ceci est lié, d une part, à la remontée des taux longs américains, d autre part, à l apaisement des inquiétudes sur les pays de la périphérie en zone euro, en phase avec une amélioration progressive des comptes publics et de la conjoncture. L effet flight to quality vers les pays du centre de la zone euro est donc moins présent. Mais la remontée des taux longs restera modeste, dans un contexte de reprise modérée et d inflation très faible en zone euro. Par ailleurs, les critères d octroi de crédit habitat resteraient à peu près inchangés. mds Graphique 1 France : encours de crédits habitat aux ménages Source : BdF, CA montants croissance sur 12m (éch.dte) France : production de crédits habitat millions, cumul 12m France : taux de crédit habitat % a/a montants Source : BdF, Crédit Agricole S.A. moy. trimestrielles en % Graphique 11 % a/a croissance sur 12m (éch.dte) Source : BdF, Crédit Agricole S.A Graphique 12 taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OAT 1 ans N 39 Janvier 214

6 Point sur les nouvelles mesures fiscales Mesures de resserrement fiscal mises en place en Rappelons les principales mesures fiscales concernant l immobilier qui ont été prises en et qui vont continuer à affecter le marché résidentiel en 214 : - le taux de prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur les revenus du capital (qui concerne notamment les loyers perçus et les plus-values immobilières) a été relevé de 3,2% (1,2% en 211, 2% mi-212) et atteint 1, % ; - le PTZ+ (prêt à taux zéro) est recentré sur le logement neuf (depuis 212) ; - un nouveau dispositif «Duflot» en faveur de l investissement locatif dans le logement neuf a été créé en 213, en remplacement du dispositif «Scellier». Il permet une réduction d impôt de 18 % de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 3 et d un plafond par mètre carré de. Mais il est assorti de plusieurs contraintes. Il est réservé aux zones «tendues», où les besoins de logements sont importants. Le bien doit être loué au minimum 9 ans et les loyers sont plafonnés et inférieurs à ceux du marché d environ 2 %. Les locataires sont sous conditions de ressources, le dispositif «Duflot» ciblant les classes modestes et moyennes. Enfin, les logements doivent atteindre un certain niveau de performances énergétiques. Nouvelles mesures 214 Les mesures précédentes s inscrivaient dans le cade des hausses de prélèvements destinées à réduire le déficit structurel. Les nouvelles mesures tendent à favoriser le secteur du logement et à fluidifier le marché. - le régime des plus-values immobilières hors résidences principales est modifié. L imposition avait été durcie en 212, avec un abattement pour durée de détention fortement réduit et une exonération totale au bout de seulement 3 ans. A partir de septembre 213, pour les immeubles bâtis, l abattement devient constant et non pas progressif et l exonération au titre de l IR est totale au bout de 22 ans : abattement de 6 % par an de la e à la 21 e année et de 4 % la 22 e. L exonération totale au titre des prélèvements sociaux reste acquise au bout de seulement 3 ans. Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 2 % est appliqué entre septembre 213 et août 214. Le but de ces mesures est de limiter les phénomènes de rétention des logements et d augmenter l offre de logements anciens (pour fluidifier le marché). La mesure prévue sur les terrains (suppression de l abattement) a été annulée par le Conseil Constitutionnel. - Le taux de la TVA sur la construction et la rénovation des logements sociaux est abaissé à,% - Le crédit d'impôt développement durable (CIDD) et l'éco-prêt à taux zéro (éco-ptz) sont simplifiés, rendus plus attractifs et réorientés sur les rénovations lourdes. Le CIDD est recentré sur l'isolation thermique et les équipements qui utilisent une source d énergie renouvelable. L'éco-PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 21 ; - Les droits de mutation pourront être augmentés de,1 % à,8 % (les départements pourront choisir de les augmenter ou non). N 39 Janvier 214 6

7 : un processus du type soft landing Un ajustement pour l instant très limité Le marché résidentiel a commencé à se corriger en 212, après un boom quasi ininterrompu de 12 ans (cycle haussier continu de 2 à 27, baisse temporaire en et reprise assez marquée en ). Le marché a été plutôt orienté à la baisse en 212 et en 213, mais avec deux caractéristiques. Les volumes de transaction ont baissé assez modérément en 212 et se sont presque stabilisés en 213 : respectivement -12 % et -2 % dans l ancien, -1 % et -2 % dans le neuf promoteurs. Et, face à ce repli de la demande, les prix n ont baissé que très faiblement, -2,1 % sur un an fin 212 dans l ancien, -3 % attendus fin 213. Ce processus de correction très graduelle est très différent de celui observé dans la plupart des pays européens (Espagne, Royaume-Uni, Irlande, Italie, Pays- Bas, Danemark, Grèce, Portugal), où l on a en général observé une baisse rapide et significative des ventes et des prix depuis la crise de Comment peut-on expliquer cette spécificité française? D une part, la demande ne se replie que modérément parce qu une partie des facteurs explicatifs sont restés orientés favorablement et ont compensé les facteurs négatifs. En clair, les facteurs «fondamentaux» (cf. ci-dessous) et les taux de crédit habitat ont joué positivement, tandis que la conjoncture, la fiscalité et le niveau des prix affaiblissaient la demande. D autre part, les prix n ont pratiquement pas baissé car l offre s est adaptée à la demande et s est un peu réduite, notamment dans l ancien. Les paragraphes qui suivent détaillent ces déterminants et ces évolutions. Au-delà, la question est de savoir si ce soft landing va se poursuivre en 214 et jusqu à quand, ou si un repli plus prononcé risque de se mettre en place. Éléments négatifs Trois facteurs négatifs ont affaibli la demande en : la hausse du taux de chômage, les mesures fiscales et le niveau trop élevé des prix. Croissance quasi-nulle et chômage en hausse. La croissance du PIB a été stagnante en 212 (+% en volume en moyenne) et en 213 (,2% prévu). Le taux de chômage est remonté mois après mois et atteint 1, % environ en 213 en moyenne en métropole, après 9,8% en 212. Une partie des acheteurs potentiels ont dû renoncer à acheter. Durcissement de la fiscalité de l immobilier résidentiel. Plusieurs mesures de resserrement fiscal ont été mises en place en , notamment la forte réduction de l abattement sur les plus-values immobilières (hors résidences principales) et le recentrage du PTZ+ sur le logement neuf (cf. page précédente). Elles ont affecté à la fois les investissements locatifs et les primo-accédants. Le dispositif Duflot a eu en 213 un succès mitigé, malgré la baisse d impôt, et du fait des contraintes assez fortes sur les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires. Le segment qui a le mieux résisté est donc celui des «secondo-accédants» (acheteurs-vendeurs de résidence principale). Graphique 13 France : prix des logements anciens et taux de chômage Source : Notaires, hausse des prix sur un an Insee taux de chômage (éch.dr. inversée) % France : prix des appartements neufs Graphique Source : Ministère de l'ecologie France Ile-de-France Graphique 1 France : appartements anciens vendus libres à Paris Source : Chambre des notaires variation annuelle, % a/a, % Nombre de ventes par trim. Hausse des prix au m² (éch. dr.) N 39 Janvier 214 7

8 Prix de vente surévalués et coûts d acquisition élevés. Les prix ont, pour l instant, peu baissé et restent assez surévalués, la hausse des prix de 1% cumulée depuis 1998 n ayant été que partiellement compensée par la baisse des taux de crédit, l allongement de la durée des prêts et les hausses de revenu. Cette surévaluation est estimée à 1% en 213 dans l ancien, au regard des niveaux atteints par les taux d effort théoriques 1, 33 % au T3 213, contre 3% en 24 (cf. graphique 16). La surévaluation est toutefois moindre qu en 28 (elle atteignait 2 %) grâce au léger recul des prix et à la baisse des taux de crédit. L approche par les primes de risque 2 donne un résultat du même ordre, une surévaluation de 1% environ en 212. Les coûts d acquisition restent donc élevés et ont de plus été accrus pour de nombreux primo-accédants par la suppression en 212 du PTZ+ dans l ancien. Le niveau trop élevé des prix et l idée que ceux-ci baissent peu à peu ont conduit une partie des acheteurs potentiels à renoncer ou à reporter leur achat. Facteurs favorables 1) La demande de logements est restée soutenue par des moteurs structurels solides, à l œuvre depuis plusieurs années : désir d accession à la propriété (le taux de propriété n est que de 63% en 211, contre 71% en moyenne dans l UE), démographie plutôt dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite, saturation du marché locatif et effet «valeur refuge». Face à un environnement économique médiocre et à des marchés financiers incertains et volatils (même si les bourses se sont redressées), les ménages français, plutôt «risk-adverse», ont continué à privilégier les valeurs refuges, dont l immobilier. 2) Les taux de crédit habitat se sont repliés en 212 et au premier semestre 213 et se sont stabilisés au second semestre. Ceci a joué favorablement sur la demande en améliorant un peu la solvabilité des acheteurs et en compensant le fait que les prix ne baissaient que très modérément. 3) L offre de crédit est restée prudente sur l ensemble du cycle haussier et les critères d octroi assez stricts. il n a donc pas été nécessaire d opérer un net resserrement du crédit (à la différence d autres pays). Les critères d octroi de crédit habitat n ont ainsi été que très légèrement resserrés en 213. Les ratios d encours de créances douteuses restent bas, 3,44% au troisième trimestre 213 pour les crédits aux ménages, 1,47% en 212 pour les crédits habitat. L octroi d un crédit habitat est fondé essentiellement sur la capacité de remboursement de l emprunteur. Le taux d effort ne doit pas dépasser un tiers du revenu. Les prêts sont essentiellement à taux fixe et les maturités restent raisonnables (19,8 ans en moyenne en 212 pour la durée initiale des nouveaux prêts) en % France : taux d'effort théorique en France France : ventes et stocks de logements neufs Graphique Source : BdF, Notaires calculs CA annuité de crédit habitat/revenu Graphique Ventes Source : Ministère de l'ecologie Stocks en mois de vente Graphique 18 France : prime de risque sur l'investissement immobilier ventes en milliers en % Source : Insee, BdF, Crédit Agricole S.A mois de vente Prime de risque sur un investissement immobilier Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en prenant un acheteur à revenu moyen qui achète toujours au cours du temps le même bien moyen (en termes de surface et de standing). 2 La prime de risque est égale à la différence entre le taux de rendement interne d un investissement immobilier locatif et le taux obligataire. En , on prend un taux obligataire lissé, compte tenu des niveaux historiquement bas atteints sur cette période. N 39 Janvier 214 8

9 Pourquoi les prix ne baissent pas plus nettement? Les prix immobiliers sont principalement déterminés par l équilibre offre-demande (notamment dans l ancien). La demande, on l a vu, s est corrigée, mais assez modestement. De plus, l offre est restée modérée. Dans le neuf promoteurs, les encours de logements sont remontés mais les promoteurs sont restés prudents : % des encours seulement sont achevés, 3% en cours de construction et 6% sont en projet. Et rappelons que l offre de logements est structurellement insuffisante par rapport aux besoins sur certains segments (Ile-de-France notamment). Dans l ancien, l offre s est réduite, certains vendeurs préférant retirer leur bien de la vente : ils souhaitaient éviter de baisser leur prix de vente et le durcissement de l imposition des plus-values a dissuadé certains investisseurs vendeurs. Les stocks et les délais de vente sont ainsi restés assez modérés d où une quasi-stagnation des prix. Les acheteurs, notamment les primo-accédants, ont accepté d acheter à des prix quasiment inchangés car la baisse des taux de crédit se substituait en quelque sorte à une baisse des prix. 214 : poursuite du soft landing Les facteurs conjoncturels négatifs restent présents mais ne s accentuent pas. La conjoncture devrait se redresser très progressivement. Le taux de chômage commencerait à se replier au second semestre, restant toutefois élevé, 1,4 % en moyenne après 1, % en 213. En matière de fiscalité, le nouveau régime des plus-values est un peu moins défavorable et devrait fluidifier un peu le marché (via une hausse des mises en ventes et des investissements locatifs). En sens inverse, les taux de crédit devraient remonter peu à peu (cf. page ). Tout ceci conduirait à des niveaux de transactions à peu près stables par rapport à 213. Les prix pourraient baisser un peu plus nettement qu en L équilibre offre-demande risque de se maintenir : demande stable, offre à peu près stable également. Mais les prix devraient s ajuster pour compenser la remontée des taux de crédit. A solvabilité inchangée, une hausse des taux de crédit de 1 point correspond à une baisse des prix de 8 %. La variable taux sera donc un driver essentiel du marché cette année. Le plus probable est que la hausse des taux de crédit soit lente et graduelle, ce qui conduirait à un ajustement du même type pour le marché immobilier. En revanche, si les taux obligataires remontaient fortement et si ce mouvement était répercuté sur les taux de crédit, la correction du marché pourrait devenir significative. En 214, les ventes seraient stables dans le neuf et en très légère baisse, de 4 %, dans l ancien. Les prix de l ancien baisseraient de 4 % en glissement annuel, après -2,% fin 213, soit un repli cumulé de 7% entre fin 211 et fin 214. Rappelons que ces évolutions ne permettront pas une amélioration significative de la solvabilité des primoaccédants, puisque la baisse des prix et la hausse des taux devraient se compenser. La part des secondo-accédants restera donc très élevée, comme en 213 : au vu des enquêtes ACP, la part des primo-accédants dans la production de crédits habitat était limitée à 2 % début France : Immobilier et Bourse Séries déflatées indices base 1=T prix de l'ancien en France CAC 4 (éch. dr.) France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs France : ventes et prix de logements anciens Graphique prix de l'ancien à Paris Source : Notaires, Datastream Graphique Source : Notaires, hausse des prix sur un an BdF stocks neuf en mois de vente (éch dr. inv) % mois milliers % Graphique prév Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : CGEDD, Notaires, CA - -1 N 39 Janvier 214 9

10 213, ce qui est historiquement bas, tandis que celle des secondo-accédants atteignait %. De plus, le poids des investisseurs demeurera assez faible. Le redressement de la solvabilité des acheteurs se fera lentement, dans la durée, ce qui devrait conduire à un marché encore assez ralenti en 21. Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Neuf Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Achevé de rédiger le 24 janvier 214 Crédit Agricole S.A. Études Économiques Groupe 12 place des États-Unis Montrouge Cedex Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Directeur de la Publication : Isabelle Job-Bazille Rédacteur en chef : Jean-Louis Martin Documentation : Gisèle Walter - Statistiques : Robin Mourier Réalisation & secrétariat de rédaction : Véronique Champion-Faure Contact : Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. Consultez les Études Économiques et abonnez-vous gratuitement à nos publications sur : Internet : ipad : application Etudes ECO disponible sur l App store N 39 Janvier 214 1

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