L observatoire des loyers à Munich

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1 L observatoire des loyers à Munich ou le modèle allemand face à la crise Jean-Pierre Schaefer Ingénieur économiste, Caisse des Dépôts Observatoire des Loyers Allemagne Marchés immobiliers Dans un marché dont on nous dit qu il ne connaît pas de tension, l Allemagne semble faire là aussi office de bon élève européen en matière de pression immobiliére. Mais si on évoque le mécanisme du miroir des loyers ayant contribué à la stabilisation des loyers, la situation semble évoluer dès La connaissance des loyers est du point de vue de l économie immobilière un gage de fonctionnement optimal, facilitant la fluidité du marché du point de vue des locataires et la rationalité économique du point de vue des bailleurs. Le cas des miroirs de loyers allemands fait régulièrement l objet d analyses comme exemple d un outil de connaissance partagé, qu il soit produit par enquête ou par concertation entre les acteurs de l immobilier. Le cas du miroir de loyers de Munich semble intéressant par le souci accordé à une description précise de la qualité du bien immobilier. Ces miroirs vont-ils contribuer à stabiliser des marchés immobiliers allemands qui, longtemps modèles de stabilité, connaissent des tensions croissantes? Cette situation, sans doute liée à une production neuve sensiblement inférieure aux besoins sur certaines métropoles vont-elles perturber la recherche de consensus entre partenaires qu illustrent les miroirs de loyers? Evaluer les niveaux de loyers conduit à une appréciation de la qualité du bien et des services associés, ce qui devrait faciliter les choix des locataires et aider les propriétaires à mieux aligner la qualité relative de leur bien par rapport à la concurrence. Sur le plan social réduire l asymétrie de l information entre propriétaires et bailleurs facilite l accès au logement, bien qui n est pas seulement un objet économique banal mais un besoin fondamental en lien avec l équilibre personnel et familial. Des observatoires de loyers existent, au moins ponctuellement, dans divers pays mais les dispositifs fonctionnant en Allemagne présentent des spécificités qui justifient de présenter leur organisation et de s interroger sur leur rôle dans le fonctionnement actuel des marchés immobiliers. Après le calme, la tempête? L Allemagne est un pays où le statut locatif est prédominant, particularité que l on rencontre dans les pays d économie rhénane (Suisse, Autriche, Pays-Bas). Analyser l origine de cette situation dépasse le cadre de cet article, car cela renvoie à des éléments multiples où se mêlent l histoire (reconstruction après la guerre et solidarité entre groupes sociaux), les choix de société (primat donné à l investissement industriel productif de biens réels, rôle d appoint de l immobilier visant un rendement modeste mais stable), la géographie et l urbanisme (droit des sols, réglementation foncière, attachement à la sphère régionale). On peut se limiter à indiquer que le marché immobilier allemand était considéré, à l aune des comparaisons internationales, comme globalement équilibré entre offre et demande. Depuis une quinzaine d années un rythme élevé de démolitions (de l ordre de logements) fut même justifié par une offre jugée pléthorique dans des zones en dépeuplement, cette situation est en train de changer sur les marchés des grandes métropoles allemandes. 38 janvier - février 2013 I études foncières n 161

2 L observatoire des loyers à Munich Après une phase de production de logement importante au moment de la réunification ( logements produits en 1995), la production neuve a fortement décru (BBSR 2011) sous en 2009 et 2010, soit très en dessous du niveau des pays comparables (France, Pays-Bas). La stagnation démographique globale a sans doute conduit à sous-estimer une croissance du nombre de ménages inégalement répartie sur les marchés des grandes métropoles allemandes. Cette situation, et un parc abondant et de qualité sont traditionnellement évoqués pour expliquer que les marchés immobiliers allemands n ont pas connu la forte poussée de prix et de loyers observée depuis 2000 dans les pays voisins. Structurellement, l accession reste onéreuse, rapportée au revenu moyen. En revanche l offre locative est abondante, et de qualité stable. Globalement le marché locatif apparaissait offreur et la relation propriétaires locataires relativement «sereine». Les baux sont sans limitation de durée, à l instar des Pays-Bas (contre trois ans en France). En fait dans le contexte des marchés allemands, le propriétaire cherche à conserver son locataire (Vorms, 2010). Dans certains marchés détendus, la revente d un logement locatif serait plus aisée avec un locataire que sans 1. Les loyers des dix principales métropoles allemandes sont en moyenne bien inférieurs à ceux des grandes villes européennes de taille et d importance comparables. Le taux d effort (ratio loyer sur revenu), proche de 20 % (pour un studio), semble beaucoup plus faible que dans les pays voisins (Duebel, 2012), de même un loyer moyen national de 7 /m 2 sur le stock et 8,50 /m 2 en relocation pour un 70 m 2 (BulwienGesa, 2011) apparaît comme fort attractif. Mais depuis 2011, les marchés changent, et vite : Une hausse moyenne des prix de vente de 12 % en cinq ans à l échelle nationale (Der Spiegel, 2012) recouvre des situations locales contrastées, avec une hausse des prix forte à Hambourg, Berlin, Munich, voire Francfort. Quoiqu encore décalée en intensité, la hausse des loyers de relocations semble se profiler. C est dans ce contexte en pleine évolution que doit être replacé le miroir de loyers de Munich. Observer l ordinaire La force d attraction de la Ville de Munich en fait l un des marchés les plus actifs d Allemagne. Le «Miroir de loyers de Munich» est une publication officielle de la Ville, préfacée par le maire et l adjoint aux affaires sociales. Cet observatoire est présenté comme une base réglementaire et juridique pour l appréciation des loyers des nouvelles mises en location, destiné à éviter les conflits portant sur les loyers en cours, conflits «synonymes de coûts juridiques élevés». Une nouvelle location ne peut pas être fixée à plus de 20% du loyer local de référence pour un bien équivalent. 1 - Cette situation différente de la France où un bail en cours conduirait à une baisse de valeur de revente, et encore plus avec les Etats Unis d Amérique où le bail du locataire devient caduc lors du changement de propriétaire. études foncières n 161 I janvier - février

3 Tableau 1 Indices des prix immobiliers en Allemagne Indices BulwienGesa AG Allemagne entière valeur 2011 hausse annuelle hausse appartement neuf 70 m /m 2 1,20% 7,30% maison de ville 100 m ,10 % 4,30 % location neuve 70 m 2 8,51 /m 2 1,10% 5,20% Relocation 70 m 2 7,02 /m 2 2,20% 4,60% Sources : BulwienGesa AG La municipalité a fait le choix d établir un observatoire «qualifié», établi sur une base scientifique par l Institut de sondage TMS sous contrôle de L. Fahrmeir, de l Institut de statistique de l Université de Munich. Le terme de qualifié le désigne comme une référence juridiquement opposable pour donner les loyers locaux de référence («ortsüblich»). Ce n est pas le cas d un Observatoire de loyers «ordinaire», établi par consensus entre partenaires comme celui de Cologne (Vorms & Bosvieux 2010). L observatoire des loyers couvre tout le territoire de la Ville, qui avec 1,45 million d habitants sur 310 km 2 est la troisième ville d Allemagne par la population et la sixième en superficie. L observatoire repose sur un échantillon de 3000 observations du secteur privé libre. La mise à jour est prévue tous les deux ans. L échantillon des loyers a été relevé en janvier 2010 avec l appui des services municipaux du foncier, du cadastre, de l urbanisme et des affaires sociales. Les partenaires sont deux associations des locataires de Munich et les fédérations des propriétaires immobiliers de Munich et environs et des propriétaires de l arrondissement de Munich. L observatoire est orienté avant tout vers les logements familiaux courants dont les baux datent de 2006 à 2009, pour lesquels un échantillon (de locataires joignables au téléphone) statistiquement valable est obtenu. Aussi sont exclus du champ de l observation les logements couverts par toute forme de conventionnement liés à des aides publique, les logements de fonction, les centres d hébergement, les foyers de jeunes et d étudiants et les sous location. L observatoire ne porte pas sur les maisons individuelles ni sur les logements dits isolés. Les autres situations atypiques éliminées sont soit luxueuses, tels les logements de dernier étage avec terrasses soit au contraire inconfortables, logements en sous-sol, dépourvus du confort de base (cuisine, salle de bain et toilette) ou dont les équipements sont partagés avec d autres logements. Ainsi le champ de l observatoire ne couvre pas les biens exceptionnels, du haut comme du bas du marché par manque d échantillon statistiquement significatif. De même il exclut le champ de situations avec services associés (comme les meublés) ou de relations contractuelles spécifiques comme la sous-location. L édition de cet observatoire comporte des indications concernant l économie d énergie mais il n apparaît pas encore possible de mesurer nettement leur impact sur les loyers, ce sujet devra être approfondi dans les éditions ultérieures de l observatoire. Pour tous les types de logements absents de l observatoire, une hausse de loyer devra être justifiée par comparaison avec un logement similaire, à charge pour le bailleur de l identifier. L observatoire peut servir d indications par quartier, mais ne sera pas opposable juridiquement. Minutieuse méthodologie La première étape estime des charges de fonctionnement forfaitairement en fonction de ratio mensuel en /m 2 détaillés selon quinze rubriques 2. Le miroir ne mesure que des loyers «froids», sans charges, mais ces charges forfaitaires sont mises en regard dans l estimation du loyer moyen du logement équivalent du secteur. Dans la deuxième étape, le loyer mensuel net de charges en /m 2 est établi par classe de taille du logement et l année de construction, la fourchette des loyers allant de 8 à 15. Pour 11 tranches d âge, par pas de deux m 2, le loyer de base au m 2 est calculé de 20 à 160 m 2. Il s agit donc d une approche extrêmement minutieuse, qui laisse néanmoins supposer que pour certaines surfaces, le calcul est obtenu par interpolation. La détermination de la tranche d âge peut être revue si, tout en conservant le gros œuvre, l immeuble a fait l objet d une profonde rénovation. Au vu de l abaque (figure 1) l âge semble avoir 40 janvier - février 2013 I études foncières n 161

4 L observatoire des loyers à Munich en réalité peu d impact, sauf pour la génération qui est sensiblement moins chère ; cette période de forte construction cumulait pauvreté architecturale et médiocrité technique en Allemagne comme en France. Les petites surfaces (20 à 30 m 2 ) reviennent 30 à 70 % plus cher au m 2 que le reste du parc. La courbe des prix au m 2 marque un palier vers 70 m 2-90 m 2 ce qui veut dire que dans cette tranche de taille l augmentation du loyer est presque proportionnelle à la surface. Au-delà le tassement du loyer au m 2 se poursuit. La relation prix et surface permet d afficher des écarts moins spectaculaires en terme de prix au logement, 300 pour 20 m 2, 400 pour 30 m 2 et 645 pour 60 m 2. La troisième étape porte sur la qualité du bien. Des suppléments ou abattements sont calculés selon l emplacement, l équipement et l état du logement. Les quatre niveaux de qualité d emplacement prennent en compte les équipements de proximité, les nuisances (industries, installations militaires), bruit etc. La qualité est définie non seulement par l adresse, mais aussi par la qualité d ensemble de l îlot (donc l arrière du bâti). La Ville est divisée en 25 quartiers, classés sur 4 niveaux (simple, moyen, bon, excellent). La typologie architecturale conduit à des moins-values pour les différentes générations d avant 1978, avec des nuances selon la hauteur et la densité du bâti. Les terrasses orientées Sud et ouest de plus de 5 m 2 apportent une plus-value. Des défauts dans le confort sanitaire (eau chaude, chauffage, salle de bain) entraînent des moins-values. A l inverse une cuisine équipée ou vaste, une salle d eau supplémentaire, des sols rénovés apportent des plus-values. Il en est de même pour d autres caractéristiques comme étage élevé, hauteur sous plafond supérieure à 2,6 m, chauffage au sol, vide-ordures. L absence d interphone pénalise presque autant que l absence d ascenseur. Le cumul des plus et moins-values, soit pas moins d une trentaine de correctifs possibles, est limité dans des fourchettes minimum maximum elles-mêmes dépendantes de l âge (<1948, 48/77, > 1978). Une quatrième étape du calcul introduit des facteurs correctifs supplémentaires portant sur le quartier, le chauffage, l équipement sanitaire et les sols, la cuisine, la consommation d énergie, Figure 1 Loyers à Münich en /m 2 selon la taille du logement et l âge de l immeuble 16 /m 2 15 /m 2 14 /m 2 13 /m 2 12 /m 2 11 /m 2 10 /m 2 9 /m 2 8 /m 2 20 m 2 40 m 2 60 m 2 80 m m m m m 2 Construit < Construit depuis 2008 Source : Mietspiegel für München Eau, nettoyage public, enlèvement des déchets, taxe foncière, assurances responsabilité civile, ramonage de cheminée, éclairage commun, ascenseur, buanderie, concierge, espaces verts, nettoyage des parties communes, déneigement, entretien de chaufferie, chauffage, ECS, frais d antenne/câble (au logement). études foncières n 161 I janvier - février

5 les équipements de luxe. Ces correctifs sont eux-mêmes inscrits dans une fourchette de tolérance (de 1 à 2 ), fourchette qui elle-même est croisée avec la surface et l âge du bâtiment. L étape finale consiste à additionner les charges, les loyers de base de référence et ajouter/retrancher les plus-values et moins-values, vérifier qu on se situe bien dans la fourchette corrective prévue pour aboutir au «loyer moyen de référence du secteur pour ce type de logement» complété par une fourchette d incertitude. Une notice de 24 pages présente les huit tableaux de la méthode de calcul complète. Le service municipal du logement fournit toutes les informations sur le miroir, son utilisation et sur la réglementation du secteur locatif. Un bureau spécifique traite du chauffage dans le cadre d un «miroir du chauffage» et de la production de passeport énergétique (DPE) nécessaire pour la vente comme pour la location. Globalement, une fois dépassée l impression de complexité du calcul, on aboutit pour la période à des loyers qui apparaissent très raisonnables selon des standards internationaux. Mais tout cela ne va-t-il pas changer dans la prochaine édition du miroir de loyer, au vu de la hausse des prix qui semble s observer en Allemagne en relocation dans les trois grandes métropoles? Face à la hausse des marchés Un indice immobilier (BulwienGesa, 2012) mesure sur 125 villes cinq segments de marchés résidentiels. Cet indice composite fut à la baisse de la réunification jusqu en 1997, suivi d une lente remontée, mais généralement en dessous de l inflation. Ce n est que depuis 2008 que l indice amorce une croissance qui semble dépasser l inflation et qui en 2011 a affiché une hausse nettement au-dessus de la moyenne des vingt années précédentes. Cette croissance est sensible dans le Sud et à l Ouest (Munich en tête suivi de Francfort) et faibles dans le Nord et à l Est (Kiel, Brême, Liepzig, Dresde). On retient qu un loyer neuf est à 8,50 /m 2 et un loyer de relocation de 7, ce qui mesuré en moyenne sur 125 villes confirme l impression de marchés «raisonnables». De même selon le Ministère chargé du logement (BBSR) 3 - Même s ils ne sont plus de statut d utilité publique, les organismes regroupés dans la Fédération GdW sont en grande partie contrôlés par des collectivités locales, ou des entités devant combiner souci de l intérêt général et gestion équilibrée les loyers 2010 se situaient sur une échelle de 4,5 à 9 /m 2, les loyers dépassant 8 sur moins d une dizaine de marchés. Et pourtant les articles dans la presse (Der Spiegel, 2012) se multiplient actuellement pour souligner à la fois les hausses ponctuelles et les disparités régionales. Sur le plan strictement de la démographie, au sein même d une Bavière tirée par la croissance Munichoise, les franges rurales Nord et Est sont en déprise, à l instar de la Thuringe voisine et de la Saxe. A l Est Berlin et le Brandebourg disposent d un certain dynamisme tandis que la Poméranie et la Saxe Anhalt sont en baisse de population à l horizon 2025 (BBR 2012). Et à l ouest les évolutions démographiques sont y compris en Rhénanie ou en Westphalie du Nord. En terme d immobilier (donc de ménages), la croissance est sensible sur la Bavière et le Bade Würtemberg (sauf zones rurales) et à Hambourg, Munich et Berlin. Des contrastes sont sensibles à des niveaux très fins comme une tension de marché à Brème contrastant avec la détente dans le port voisin de Bermerhaven où le chômage est élevé. La carte des marchés immobiliers à l échelle des 430 arrondissements est une vraie peau de léopard. Pour l année 2013, les prévisions varient entre une stabilité globale (compte tenu du ralentissement économique en Europe) et des hausses localisées suscitées par des taux d intérêt faibles et un regain d intérêt de la part d investisseurs (notamment les étrangers d Europe orientale et balkanique) pour l immobilier valeur refuge. Bibliographie Deux ans après les analyses des experts, les milieux politiques évoquent depuis 2012 une offre faible comme facteur susceptible d accroître la tension des marchés. Les analyses fédérales estiment à moins de logements la demande nouvelle jusqu en 2025, souvent concentrée dans des îlots. D autres estimations (Pestel Institut, 2012) évoquent un besoin global beaucoup plus considérable dans le secteur locatif. D un côté, la vacance reste en effet significative dans des régions rurales en déprise, et pas seulement à l Est. Inversement une tension la plus visible se manifeste sur les prix de vente du neuf, avec une production qui semble orientée vers le haut de gamme (à Hambourg ou Munich) au détriment de l offre en gamme moyenne. L important parc des organismes de logements locatifs à vocation sociale 3 est en grande partie sorti du conventionnement (à l issue du remboursement des prêts) et seuls 1,6 millions de logements sont classés «sociaux». Ces organismes vont-ils suivre la hausse des loyers, la freiner dans leur parc libre ou relancer leur production locative? Après dix ans d arrêt de la production en logement social, Cologne va en relancer, de même à Hambourg, à Brème et surtout à Berlin. Là encore c est du côté de Munich que se tournent les regards, la Ville imposant un quota de 30 % logements sociaux dans les nouveaux projets. Mais encore faudrat-il que la production soit significative. La stabilité des marchés immobiliers en Allemagne : un autre mythe en voie d extinction? 2012, «Stadtluft macht arm, immobilienpreise», Der Spiegel, n 47, pp.84-86, BBSR, 2010, «Wohnungsmärkte im Wandel», Bonn, BBSR, 16p., BulwienGesa AG, 2012, «Immobilienindes », BBSR, 2011, «Wohnungs und Immobilienmärkte in Deutschland 2011, Bonn, BBSR, 20p. Duebel, H.-J., 2012, «Marché Immobilier en Allemagne», Finpolconsult Conférence Dinamic, décembre ROllot C., 2012, «Le miroir des loyers allemand un paradis pour locataires», Le Monde, 14 avril VON JUNG, 2012, «Münchner Modell», Der Spiegel, n 49, Vorms, B., Rougier I., Girometti, L., Couëtoux du Tertre I., 2011 «Marché transparent, marché pacifié, le rôle des miroirs de loyers en Allemagne», ANIL Habitat Actualité, 12p. Landeshaupstadt München, 2011, Mietspiegel für München de/rathaus/stadtverwaltung/sozialreferat/wohnungsamt/mietspiegel.html 42 janvier - février 2013 I études foncières n 161