MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS

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1 Faculté des sciences Juridiques Économiques et Sociales Rabat - Souissi UFR : Intégration économique et compétitivité internationale Thèse pour le Doctorat en Sciences Économiques présentée et soutenue le 23 juin 2011 par : Driss EFFINA MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC Membres du jury : Saïd DKHISSI Professeur à la Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales, Rabat Souissi (Directeur de recherche) Driss BENALI Professeur à la Faculté des Sciences Juridiques, Economiques et Sociales, Agdal, Rabat (suffragant) Mohammed SBIHI Professeur à la Faculté des Sciences Juridiques, Economiques et Sociales, Agdal, Rabat (suffragant) Abdellah BERRADA Professeur à la Faculté des lettres et des sciences humaines, Economiques et Sociales, Agdal, Rabat (suffragant) Abdelouafi EL AIDOUNI Professeur à la Faculté des Sciences Juridiques, Économiques et Sociales, Rabat Souissi (suffragant)

2 Résumé : Le secteur de l immobilier a enregistré au cours de la dernière décennie un développement important. Ce développement est le résultat de plusieurs facteurs et d un long processus de réforme. La nouvelle politique d habitat lancée depuis 2000 a contribué largement à cette dynamique. En effet, la nouvelle politique d habitat vise à apporter des réponses plus efficaces à plusieurs dysfonctionnements que le secteur connaît depuis plus de trois décennies. Des dysfonctionnements qui se manifestent principalement à travers la faiblesse des investissements privés, un déficit en logement sans précédent, et par une offre en logement inadaptée au pouvoir d achat des populations. Plusieurs instruments d intervention ont été utilisés pour la mise en œuvre de cette nouvelle politique. Le plus important été l instrument fiscal. Le deuxième outil est celui de la mobilisation de la réserve foncière publique au profit des programmes d habitat. Le troisième outil concerne le financement de la résorption de l habitat insalubre. Le mode opératoire d intervention du secteur public a enregistré lui aussi l introduction d une nouvelle génération de projets d urbanisation opérationnelle pour répondre aux nouveaux besoins en logement et anticiper les besoins futurs. La nouvelle politique a contribué amplement à la dynamisation du secteur de l immobilier. L analyse de l évolution du secteur au cours de la dernière décennie fait ressortir deux constats majeurs. Le premier, concerne l émergence de grands groupes immobiliers privés. Le deuxième constat concerne cette dynamique d installation des capitaux étrangers dans le secteur de l immobilier et le début d internationalisation du marché immobilier local. La demande étrangère sur les produits immobiliers commence à représenter une composante importante de la demande globale en logement. Par ailleurs, les entreprises de promotion immobilière à participations étrangères deviennent aussi des acteurs du secteur. Cette thèse porte sur la composante d IDE dans l immobilier résidentiel. Le travail concerne le contexte et les facteurs ayant favorisé cette dynamique. La thèse tente d évaluer l impact global de ces IDE sur le secteur. Le contexte sectoriel portera sur la politique du logement au Maroc et son impact sur la dynamisation du marché immobilier. Le contexte national concernera la politique d investissement et son impact sur la dynamique des IDE en général. Mots-clés : Marché immobilier résidentiel, Politique d habitat, Logement, Prix de logement,, Habitat, Ménage, demande en logement, Offre en logement, Déficit en logement, Parc logement, Politique publique d habitat, Fiscalité immobilière, foncière, Urbanisme, Investissements Directs Etrangers, Flux d IDE, Stock d IDE, Entrées d IDE, Sorties d IDE, Entreprise Étrangère de Promotion immobilière.

3 Abstract : The sector of the real estate recorded during the last decade a significant development. This development is the result of several factors and a long process of reform. The new policy of habitat launched since 2000 contributed largely to this dynamics. Indeed, the new policy of habitat aims at giving more effective answers to several dysfunctions than the sector has known for more than three decades. Dysfunctions which appear mainly through the weakness of the private sector investments, a deficit in housing without precedent, and by an offer in housing which does not meet the needs for the populations and purchasing power to them. Several instruments of intervention were used for the implementation of this new policy. The most important summer the tax instrument. The second tool is that the mobilization of the public land reserve to the profit as of programs of habitat. The third tool is that of financing of the fight against unhealthy environment. The procedure of intervention of the public sector also recorded the introduction of a new generation of operational town planning schemes to meet the new requirements in housing and to anticipate the future needs. The new policy contributed amply to the dynamization of the sector of the real estate. The analysis of the evolution of the sector during the last decade emphasizes two major reports. The first relates to the emergence of great private real groups. The second report relates to this dynamics of installation of the foreign assets in the sector of the real estate and the beginning of internationalization of the local property market. The foreign request on the real products starts to represent an important component of the total demand for housing. And the companies of property development to foreign participations become also actors of the sector. This thesis relates to the component of IDE in the residential real estate. Work relates to the context and the factors having supported this dynamics. The thesis also tries to evaluate the total impact of these IDE on the sector. The sectoral context will relate to the housing policy to Morocco and its impact on the dynamization of the property market. The national context will relate to the investment policy and its impact on the dynamics of the IDE in general. Key words : Residential real estate market, Housing, Price of housing, Habitat, Household, Production for housing, Offer in housing, Deficit in housing, housing stock, Public policy of habitat, Real Taxation, Land, Town planning, Direct foreign investments, Flux of IDE, Stock of IDE, entries of IDE, exits of IDE, Foreign company of Property development.

4 Dédicace A mon père, feu Omar BENMILOUDI, ma mère Ghita BENTAHER A ma femme et mes enfants

5 Remerciements Je tiens à remercier vivement le Professeur Saïd DKHISSI d avoir accepté de diriger cette thèse. À travers ses encouragements et ses conseils, il a montré à mon égard beaucoup de patience et un indéfectible soutien. Ce travail n aurait jamais vu le jour sans son aide précieuse. Il a toujours su trouver les mots justes pour m encourager et me diriger dans la bonne direction. En sacrifiant tant de journées de travail avec énormément de patience, il a significativement contribué à l amélioration de cette recherche. Son amour pour le travail bien fait me marquera à jamais dans ma carrière de chercheur. Je tiens également à remercier le Professeur Abdellah BERRADA pour ses conseils et ses encouragements. Les liens avec le Professeur Abdellah BERRADA remontent à plus de 25 ans, depuis que j ai été son étudiant à l INSEA. Il a toujours accepté de m accompagner dans mes recherches et ma vie professionnelle. Son aide et sa gentillesse ont renforcé mon goût pour la recherche. Je lui exprime ici ma reconnaissance la plus profonde pour la confiance qu il m a témoignée tout au long de ce travail. Mes remerciements s adressent également aux professeurs qui ont accepté de faire partie de ce jury, particulièrement Messieurs Habib El MALKI, Mohammed SBIHI, Driss BENALI et Abdelouafi EL AIDOUNI. Enfin, tout ce travail n aurait pu avoir ce dénouement sans la patience de ma femme Mounia, de mes enfants et de toute ma famille dont l amour me poussait jours et nuits à plus d efforts. Qu ils trouvent tous ici ma profonde reconnaissance.

6 Sommaire SOMMAIRE INTRODUCTION GENERALE... 1 Problématique... 5 Méthodologie et moyens d investigation... 9 PREMIERE PARTIE POLITIQUE DU LOGEMENT ET MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL Introduction à la première partie Chapitre 1 : Politique du logement au Maroc Section 1. Politique du logement de l après l indépendance Instruments de mise en œuvre Foncier public Opérateurs publics d habitat Supports financiers de la politique Encouragements à la promotion immobilière privée Codes des investissements immobiliers Le logement social : une politique tardive Nouvelle politique d habitat Objectifs stratégiques Principaux axes de la politique d habitat Instruments de mise en œuvre Actions entreprises par l Etat Politique des villes nouvelles Mise en œuvre des Villes nouvelles Les enjeux des villes nouvelles Partenariat Public Privé Partenariat public privé : première expérience Partenariat public privé : deuxième expérience Bilan du partenariat public privé Bilan de la phase Programme de lutte contre les bidonvilles Programme de mise à niveau urbaine Programmes d habitat social dans les provinces du Sud Programme d habitat en milieu rural Réalisations du secteur public et privé MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC I

7 Sommaire 1.6. Les limites de la nouvelle politique d habitat Benchmarking international Section 2. Fiscalité immobilière Une fiscalité immobilière en perpétuelle évolution Système fiscal marocain Analyse de la fiscalité immobilière Principales dispositions fiscales appliquées à l immobilier Droits d enregistrement Fiscalité dédiée à la promotion du logement social Déduction des intérêts ou des remboursements du revenu imposable Provision pour logement TVA sur la livraison de construction à soi-même Taxes urbaine et d édilité "Taxe d habitation" Exonération de l impôt sur le profit foncier Section 3. Parc logements marocain Etat du parc logement Volume du parc logement Évolution du parc logement urbain Caractéristiques physiques du parc logement Parc logement occupé Logements non occupés Caractéristiques de fonctionnalité du parc logement La cohabitation Age du parc logement Statut d'occupation des logements Chapitre 2 : Marché immobilier résidentiel marocain Section 1. Caractéristiques du marché immobilier résidentiel marocain Situation de l offre et de la demande en logement L offre en logement La demande en logement Dynamique des marchés immobiliers locaux Enjeux et contraintes du marché immobilier résidentiel La rentabilité du secteur immobilier résidentiel Marché mal régulé Un marché locatif en régression L information sur l immobilier Le foncier urbanisable L aide publique au secteur du logement MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC II

8 Sommaire Pratique du " noir " Procédures d investissement Impact de l immobilier sur l économie La place de l immobilier à l échelle internationale Section 2. Dynamique des prix dans le secteur de l immobilier Les principaux déterminants de la hausse des prix Les impacts futurs de la hausse des prix de l immobilier Les options de régulation du marché immobilier Section 3. Rentabilité du secteur immobilier marocain Problématique du calcul de la rentabilité dans le secteur immobilier Une rentabilité assez élevée Section 4. Évolutions récentes du marché immobilier marocain Indicateurs physiques L immobilier marocain : marché orienté par la demande Dynamique de construction : 2009, année de décélération Indicateurs financiers Financement du secteur Crédits hypothécaires garantis par l Etat Taux d intérêt des crédits hypothécaires Prix et transactions immobilières L Activité boursière des entreprises immobilières Section 5 : Marchés immobiliers internationaux : Tendances récentes Comportement des prix dans les marchés immobiliers internationaux Indice des prix de logements Indice de volume de ventes Les mises en chantier Marché immobilier français L'évolution du marché immobilier résidentiel en France Dégradation du marché immobilier résidentiel depuis fin Les déterminants du cycle immobilier actuel Impact sur l'activité et l'emploi des évolutions du marché de l'immobilier Perspectives d évolution du marché immobilier français Le marché immobilier résidentiel espagnol Ajustement des prix de l'immobilier Dégradation des déterminants de la demande L offre dépasse la demande solvable Crise du «Subprime» L immobilier : point de départ de la crise MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC III

9 Sommaire Éléments de la crise Crise de confiance généralisée CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE DEUXIEME PARTIE : DYNAMIQUE DES IDE DANS LE SECTEUR IMMOBILIER RESIDENTIEL INTRODUCTION Chapitre 1 : IDE et politique d investissement Section 1. IDE : Évolutions récentes à l échelle mondiale Redressement de la tendance des IDE Rôles plus importants des fonds privés et des fonds souverains Poursuite de la mondialisation des entreprises Dynamique des pays en développement en matière d IDE Bilan régional des IDE Section 2. Analyse de la dynamique des IDE au Maroc Bilan des IDE au Maroc Tendance et structure des IDE au Maroc Participation des IDE au programme de privatisation Position du Maroc en matière d IDE Section 3. Politique d investissement au Maroc Mesures en faveur de l investissement Transparence et accessibilité du cadre législatif et réglementaire Droits de propriété foncière Droits de propriété intellectuelle Système d exécution des contrats Règlements des différends Procédures en cas d expropriation Principe de non-discrimination Accords de promotion et protection des investissements Ratification des instruments internationaux d arbitrage Outil de promotion des investissements Stratégie de promotion de l investissement Agence de promotion des investissements Rationalisation des procédures administratives Incitations à l investissement Mesures en faveur des PME MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC IV

10 Sommaire Promotion de l investissement au niveau international Politique commerciale Politique de la concurrence Développement des infrastructures Gouvernance publique Problème de la régulation du marché foncier au Maroc Chapitre 2 : IDE dans le secteur immobilier résidentiel marocain Section 1. Evaluation des IDE dans le secteur de l immobilier Évolution exceptionnelle au cours des dix dernières années Benchmarking en matière de performances comparées Les facteurs de faiblesse d attrait des IDE en immobilier Benchmarking international en matière de législation Section 2 : Caractéristiques des acquéreurs étrangers des biens immobiliers résidentiels La dynamique des acquisitions Profil socio-économique des acquéreurs Intension d installation des acquéreurs Typologie des transactions, prix et sources de financement Outils de prospection du marché immobilier marocain par les étrangers Facteurs qui favorisent le territoire marocain CONCLUSION DE LA DEUXIEME PARTIE TROISIEME PARTIE : DYNAMIQUE ET STRATEGIES DES ENTREPRISES ETRANGERES DE PROMOTION IMMOBILIERE INTRODUCTION Chapitre 1 : Analyse de la dynamique des entreprises étrangères de promotion immobilière au Maroc Section 1. Caractéristiques et profil des capitaux étrangers Origine des capitaux investis Dynamique de pénétration du marché local Dynamique récente des capitaux marocains dans l immobilier Section 2. Caractéristiques techniques et juridiques des capitaux étrangers Statut juridique et taille des capitaux étrangers Structure du capital social MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC V

11 Sommaire 2.3 Source de financement Capital humain Gouvernance de l entreprise Qualité des investissements étrangers Cas de la France Cas de l Espagne Présentation des 3 groupes étrangers Section 3. Facteurs ayant favorisé l installation des EEPI Facteurs d ordre international Facteurs d ordre national Facteurs d ordre sectoriel Le partenariat Public Privé La rentabilité du secteur de l immobilier Section 4. Analyse des contraintes aux investissements étrangers Marché immobilier non structuré Taille du marché immobilier Lenteur des procédures administratives Faiblesse de l offre foncière mobilisable : Fiscalité lourde, complexe et instable Financement occulte ou pratique du «noir» Secteur locatif mal réglementé Chapitre 2 : Stratégies des EEPI dans le secteur de l immobilier résidentiel marocain : Section 1. Stratégies locales des EEPI Positionnement par rapport au produit et au territoire La sous-traitance Accès au foncier Alliances entre groupes immobiliers marocains et étrangers Alliances avec les groupes privés Partenariat entre l Etat et les promoteurs étrangers Tendances récentes Section 2. Impact des EEPI sur le secteur de logement Emergence des champions nationaux dans l immobilier Création de la Fédération des promoteurs immobiliers La qualité architecturale Production de logements sociaux Installation des prestataires de service de renommée internationale Transfert du savoir-faire MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC VI

12 Sommaire 2.7 Internationalisation du marché immobilier marocain Régulation du marché L accès à l information des promoteurs étrangers CONCLUSION DE LA TROISIEME PARTIE CONCLUSION GENERALE Bibliographie Abréviations Liste des tableaux et figures ANNEXES MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC VII

13 Introduction générale INTRODUCTION GENERALE MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 1

14 Introduction générale INTRODUCTION GENERALE Au Maroc, le secteur de l immobilier 1 a enregistré au cours de la dernière décennie un développement important. Ce développement est la conséquence de plusieurs facteurs et d un long processus de réformes du secteur de l habitat. Parmi ces facteurs, on relève entre autres : la relance de l économie, la stabilité politique et les réformes introduites pour stimuler l investissement et particulièrement celles introduites dans le cadre de la nouvelle politique de l habitat. Cette politique a été mise en place dès la fin des années quatre-vingt-dix. Elle a pour principal objectif d apporter des solutions plus efficaces aux multiples dysfonctionnements que connaissait le secteur de l habitat à l époque. Les dysfonctionnements du secteur se manifestaient principalement à travers un déficit 2 en matière de logement estimé à 1,2 million d unités d habitat, l inadéquation qualitative et quantitative de la production du logement, la faiblesse des investissements dans le secteur et par une offre en logement qui ne répond pas toujours aux besoins des populations et à leur pouvoir d achat ; lesquels besoins qui ne cessent d augmenter sous l effet conjugué de l accroissement démographique, de l exode rural et d une urbanisation accélérée. Depuis la fin des années quatre-vingt-dix, plusieurs réformes et approches ont été introduites par les pouvoirs publics pour relancer le secteur de l habitat et donner un nouvel élan à la promotion de l habitat social et aux actions de résorption de l habitat insalubre. La réforme la plus importante introduite dans ce cadre a porté sur la fiscalité immobilière. Cette réforme avait pour objectif principal de stimuler l investissement immobilier. Un nouveau dispositif fiscal a été mis en place pour promouvoir les investissements dans le logement social. Nonobstant ses effets encore limités, cette réforme est considérée par plusieurs observateurs comme étant la plus importante et qui marque une rupture par rapport aux anciennes politiques d encouragement de la promotion de l habitat social, qui étaient alors 1 Immobilier : l'immobilier est un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne communément les transactions s'opérant sur ces biens, mais il touche également de nombreuses activités connexes comme la construction, la promotion, le conseil, l'urbanisme, l'architecture, la gérance, etc. Le droit et la finance sont des domaines d'activité indispensables au fonctionnement du marché de l'immobilier. 2 Le déficit en habitat englobe principalement les ménages qui habitent les bidonvilles, les quartiers sous-équipés et les ménages en cohabitation. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 2

15 Introduction générale fondées sur d autres principes d incitation de l investissement privé, notamment à travers la bonification des taux d intérêt bancaires et l aide directe. La deuxième réforme, considérée comme importante, a porté sur le mode de financement et d intervention pour la résorption de l habitat insalubre. Dans cette optique, une taxe spéciale sur le ciment a été instaurée pour alimenter un fonds de solidarité dédié au financement des programmes de résorption des bidonvilles et de mise à niveau des quartiers informels. Ce fonds finance directement un plan d action national qui fixe les priorités dans ce domaine et se donne un horizon pour l éradication de l ensemble des bidonvilles à travers une contractualisation avec les villes concernées par l habitat insalubre. Dans le cadre de la nouvelle politique d habitat, l État a poursuivi la mobilisation de sa réserve foncière au profit du secteur de l habitat. Les investisseurs privés ont eu un accès important et dans des conditions avantageuses au foncier public dans le cadre de partenariat public - privé. Le mode opératoire d intervention du secteur public a également enregistré l introduction d une nouvelle génération de projets d urbanisation opérationnelle pour augmenter l offre en foncier urbanisable à moyen et long terme. L État a lancé une série de villes nouvelles et de zones d urbanisation nouvelles pour répondre aux nouveaux besoins en logement et anticiper les besoins futurs. La nouvelle politique d habitat ainsi que d autres facteurs principalement d ordre économique en plus d un environnement international favorable ont largement contribué à la dynamisation du secteur de l immobilier résidentiel au cours de la dernière décennie. Cette dynamique s est traduite notamment par l augmentation des investissements locaux et étrangers dans le secteur et par un accroissement significatif de l offre en logement. L analyse de l évolution du secteur au cours de la dernière décennie fait ressortir deux constats majeurs. Le premier concerne l émergence de grands groupes immobiliers privés avec des capacités d intervention assez importantes. Ces groupes, plus structurés et plus professionnels, sont devenus de vrais acteurs du marché immobilier 3 local. Le deuxième constat concerne cette dynamique d installation des capitaux étrangers dans le secteur de l immobilier et le début de l internationalisation du marché immobilier marocain. La demande étrangère sur les produits 3 Marché immobilier : il englobe l offre et la demande des biens immobiliers, il concerne toutes les activités de transaction qui portent sur les biens immobiliers. Ceci inclut le marché du logement, marché des bureaux, marché de la copropriété et le marché foncier. On distingue généralement entre le marché immobilier primaire qui concerne les biens immobiliers nouvellement construits, et le marché immobilier secondaire qui concerne les biens anciens. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 3

16 Introduction générale immobiliers commence à représenter une composante importante de la demande globale en logement. Les données relatives aux investissements directs étrangers 4 «IDE» dans le secteur de l immobilier au Maroc, montrent que ce secteur commence à représenter un champ d intérêt important pour les capitaux étrangers. Les IDE dans l immobilier se sont accrus à un taux annuel moyen de 26,3 % au cours de la période , contre un taux de 10.9% pour l ensemble des IDE. En termes du poids relatif, les IDE dans l immobilier représentent au cours de la période près de 6,0 % contre 21,3% au cours de la période En termes du flux entrant d IDE 5, le secteur de l immobilier a bénéficié d un montant annuel moyen de 543 millions de DH au cours de la période contre une moyenne de 7500 MDH au cours de la période D autre part, avec un stock d IDE 6 dans l immobilier de 36,3 MMDH, ce secteur représente 16,2% du stock global des IDE réalisés au Maroc, à fin Nonobstant ces réalisations et ces importants acquis, le secteur de l immobilier résidentiel au Maroc souffre encore de plusieurs dysfonctionnements et de faiblesses. Ces dysfonctionnements concernent principalement l inadéquation de l offre à la demande en logement et le niveau du déficit en logement qui reste inquiétant. La phase précédente a été marquée par une hausse excessive des prix des logements. Cette hausse des prix a rendu le logement inaccessible pour une large frange de la population et a contribué même à la dégradation du pouvoir d achat des nouveaux ménages. Cette augmentation des prix risque de faire rebondir le déficit en logement. La hausse des prix des logements constatée au cours des dix dernières années est le résultat de plusieurs facteurs, à savoir : la spéculation, les marges 4 IDE : La définition de l IDE «investissement direct étranger» est fondamentale dans cette recherche. Plusieurs définitions se présentent. On a retenu les définitions du FMI et de la CNUCED. Le Fonds Monétaire international (FMI) définit l investissement direct étranger (IDE) comme "les investissements qu une entité résidente d une économie (l investisseur direct) effectue dans le but d acquérir un intérêt durable dans une entreprise résidente d une autre économie (l entreprise d investissement direct). Par intérêt durable, on entend qu il existe une relation à long terme entre l investisseur direct et l entreprise et que l investisseur exerce une influence significative sur la gestion de l entreprise. Les investissements directs comprennent non seulement la transaction initiale, qui établit la relation entre l investisseur et l entreprise, mais aussi toutes les transactions ultérieures entre eux et entre les entreprises apparentées, qu elles soient ou non constituées en sociétés et donc dotées d une personnalité morale distincte". 5 Les flux entrants et sortants de l'ide comprennent les capitaux fournis par l'investisseur direct (soit directement, soit par l'intermédiaire d'autres entreprises avec lesquelles il est lié) à l'entreprise d'investissement direct ou les capitaux reçus de cette entreprise par l'investisseur. 6 Le stock de l'ide représente la valeur de la part des capitaux et des réserves (y compris bénéfices nondistribués) attribuables à l'entreprise mère, plus l'endettement net des filiales de l'entreprise. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 4

17 Introduction générale bénéficiaires exorbitantes réalisées par les promoteurs, la charge foncière et la pression fiscale. L absence de l optimisation des coûts de production et les surcoûts engendrés par des procédures d investissements jugées encore lentes et non transparentes sont aussi des facteurs qui ont contribué à la hausse des prix. D autres faiblesses marquent aussi le secteur, à savoir : le phénomène du «noir», le problème de la qualité et l absence d un cadre réglementaire qui organise le secteur et définit le rôle des différents intervenants. Le marché immobilier résidentiel marocain fonctionne encore selon un schéma jugé classique. La production et la demande de logement sont dominées encore par les individus. L auto-construction, qui alimente le secteur informel, représente le principal mode de production alors que la production organisée de logement vient en deuxième position. Cette production est réalisée par des entreprises dont les capitaux sont majoritairement à caractère familial, seule trois entreprises du secteur sont cotées au niveau de la Bourse de Casablanca. La sphère financière, particulièrement les banques, est moins impliquée dans le secteur de l immobilier. Malgré un encours de crédits à l immobilier qui représente aujourd hui près de 25% du PIB, le risque de financement bancaire est totalement imputé aux individus et aux entreprises. Problématique L investissement direct étranger est au centre du processus du développement. Il occupe une place de choix dans la plupart des pays, du fait de la convergence de deux préoccupations : celle des entreprises cherchant à s internationaliser et celle des gouvernements qui cherchent à attirer de plus en plus de capitaux et de savoirs faire. Il s agit surtout des pays émergents qui essaient par tous les moyens d attirer ces capitaux, afin d accroître leur capacité de production, de bénéficier d un transfert de technologie, de s assurer d un croisement d intérêts et d une insertion dans l économie mondiale. Les flux d IDE entant au Maroc se sont accrus considérablement ces dernières années. Plusieurs secteurs ont bénéficié de ces capitaux. Le secteur immobilier est parmi les secteurs ayant bénéficié le plus de ces investissements au cours des dix dernières années. Ces investissements ont concerné aussi bien les acquisitions des biens immobiliers que la création d entreprises de promotion immobilière à participations étrangères. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 5

18 Introduction générale Plusieurs questions se posent aujourd hui sur la performance de la nouvelle politique publique d habitat et son impact réel sur les dysfonctionnements qui ont marqué le secteur pendant plus de trois décennies d une part et sur la dynamisation du marché immobilier résidentiel d autre part. Après dix ans d efforts, on doit s interroger sur l impact des réformes adoptées dans le cadre de la nouvelle politique d habitat au plan des investissements, de l augmentation de l offre en logement et particulièrement le logement social et sur la résorption du déficit cumulé en logement. S agissant des investissements étrangers dans le secteur, les questions qui se posent concernent : - l impact des IDE sur la dynamisation du marché immobilier local : nouveaux produits, territoires explorés, impact sur les prix, le transfert desavoir-faire - l impact sur l augmentation de l offre en logement et particulièrement l offre en logement social, qui représente un des objectifs stratégiques de la nouvelle politique de l habitat et qui représente aussi la finalité de l ouverture du marché aux capitaux étrangers, - la contribution de ces capitaux à rendre le marché immobilier local plus structuré et plus mature, - la qualité de ces investissements et la performance relative du Maroc dans ce domaine en comparaison avec des pays de même niveau de développement. Cela étant, notre étude porte particulièrement sur la dynamique du marché immobilier résidentiel constatée au cours de la dernière décennie et sur le rôle que jouent les IDE dans ce secteur. La thèse que développe le présent travail est que les IDE sont en train de structurer le marché immobilier résidentiel marocain. Cette thèse tente d identifier et d examiner les raisons qui poussent les capitaux étrangers à invertir dans le secteur immobilier résidentiel au Maroc et d évaluer par la suite l impact de ces investissements sur le développement et l organisation du secteur. Pour appréhender les effets structurants des IDE sur la dynamique de l immobilier résidentiel au Maroc, il a été nécessaire non seulement de procéder à l étude et à l analyse de la littérature spécialisée relative au domaine, qui reste rares, dans l état actuel de nos connaissances, mais également de procéder à des investigations sur le terrain pour un apport plus concret à une problématique récente et assez spécifique. Ces investigations vont permettre certainement une plus grande maîtrise des différents aspects de la problématique, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 6

19 Introduction générale particulièrement le profil de ces entreprises étrangères, leurs stratégies et leur rôle dans la dynamisation du secteur de l immobilier résidentiel. Afin d analyser le profil et les caractéristiques techniques et financières des entreprises étrangères qui opèrent dans l immobilier résidentiel, il a été nécessaire que je réalise une enquête auprès de ces entreprises. Les informations disponibles au niveau des différentes entités particulièrement l Office des Changes, le Ministère de l habitat ou l'agence marocaine pour le Développement des Investissements (AMDI) et les annuaires des entreprises 7 restent incomplètes et insuffisantes pour répondre à l ensemble des questions qui se posent dans ce domaine. Même les sites web de ces entreprises, qui ne sont pas toujours disponibles ni actualisés, n offrent pas assez d informations techniques et financières. L objectif de l enquête est de collecter des informations fiables sur le profil des entreprises étrangères qui opèrent dans le secteur immobilier résidentiel, sur l origine des capitaux, sur le mode de gouvernance, les liens, si elles existent, avec des FMN et sur les facteurs qui ont contribué à leur installation au Maroc. L enquête vise aussi l identification des segments sur lesquels opèrent ces entreprises, les unités produites et les prix pratiqués par segment et par territoire. L enquête traite aussi le thème de sous-traitance afin d identifier les activités qui sont réalisées au sein de l entreprise et celles sous-traitées auprès des prestataires externes. Aussi, l enquête cherche à identifier les différentes sources de financement de l activité des entreprises étrangères et leurs partenaires nationaux et étrangers. L enquête a duré près de trois mois (mai, juin et juillet de 2010). Elle a concerné un échantillon de 25 entreprises étrangères répondant aux critères d investissement étranger dans le secteur immobilier sur un total de 51 entreprises étrangères 8 qui opèrent dans le secteur immobilier marocain, ce qui représente une fraction de sondage élevée. Afin d assurer la représentativité de l ensemble des entreprises, le choix de l échantillon a tenu compte de trois critères : 1/ la présence géographique, 2/ la taille de l entreprise en termes du capital social et 3/ les segments de logement sur lesquels opèrent l entreprise. La méthodologie détaillée et le questionnaire utilisé sont présentés au niveau des annexes. Pour l estimation de la rentabilité dans le secteur nous avons fait appel à un échantillon d entreprises organisées de promotion immobilière. Le choix de ces entreprises s est effectué 7 Kerix.net, pages jeunes, Kompass, 8 La liste des entreprises étrangères est présentée en annexe de ce document. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 7

20 Introduction générale sur la base de la disponibilité de l information financière sur au moins trois exercices consécutifs. Les entreprises choisies sont celles cotées au niveau de la Bourse de Casablanca, à savoir : Addoha, la CGI et Alliance développement. Cette liste a été complétée par le groupe Al Omrane, qui représente avec la CGI le pôle public dans le secteur de l immobilier. Ce choix est dicté par la disponibilité de l information financière de ces entreprises. La méthodologie de l estimation et d échantillonnage est détaillée au niveau des annexes. Toutes les données qui seront présentées dans le cadre de ce travail se référèrent principalement à la période Cette période correspond à la phase qui a enregistré le plus fort taux de développement du secteur immobilier, d une part, et correspond à la phase d installation massive des IDE dans l immobilier, d autre part. Afin de compléter les données disponibles sur le secteur et particulièrement sur les thèmes qui seront traités dans le cadre de ce travail, un échantillon de dix entreprises 9 marocaines de promotion immobilière a été retenu à des fins de comparaison. Il s agit de dix entreprises structurées dans le domaine, ayant des caractéristiques techniques et financières maîtrisables. Cette liste sera désignée par la suite par «l échantillon de référence». En fait, le secteur regroupe près de 752 entreprises exerçant dans la promotion immobilière. Ce sont des entreprises de différentes tailles, mais pour lesquelles peu d informations fiables est disponible, ce qui rend difficile toute comparaison avec les indicateurs existants. Les analyses à mener dans le cadre du présent travail seront basées aussi sur les différentes études et sources d informations récentes, notamment les études réalisées par les départements ministériels ou par des organismes nationaux et étrangers. Elles se réfèrent aussi aux recherches universitaires et aux articles et publications parues dans des revues spécialisées en matière d IDE. S agissant des données et des statistiques, la recherche se réfère aux sources officielles, notamment le HCP, Bank Al Maghrib et l Office des Changes. Le déroulement de la thèse Cette thèse est organisée en trois parties. La première partie est consacrée à l analyse des caractéristiques et des tendances du secteur du logement au Maroc et au diagnostic du marché immobilier résidentiel en termes d offre et de demande en logement. Les enjeux et les 9 La liste est présentée en annexe de cette thèse. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 8

21 Introduction générale contraintes du secteur du logement seront également traités dans ce cadre. De même que la question de la rentabilité dans l immobilier qui représente une des problématiques d actualité et les déterminants qui expliquent la hausse des prix du logement au cours des dix dernières années et son impact sur l avenir du secteur seront étudiés dans cette partie. Il sera question dans cette partie de la politique d habitat, de son évolution au cours des cinquante dernières années, des principaux objectifs, des instruments de mise en œuvre de cette politique et du bilan et des limites de cette politique. Un volet important de cette partie sera consacré à la question de la fiscalité immobilière qui représente aujourd hui l instrument universel d intervention des pouvoirs publics pour réguler le secteur du logement. Afin d évaluer l impact à long terme de cette politique sur les conditions d habitat des ménages, nous verrons comment le parc logement a évolué au cours des trois dernières décennies. Le dernier volet de cette partie sera consacré à l examen du comportement récent des marchés immobiliers internationaux surtout après la crise du «subprime». Dans ce cadre nous passerons examinerons de façon détaillée deux marchés importants à savoir : le marché immobilier français et le marché immobilier espagnol. La deuxième partie est organisée en deux chapitres et sera consacrée à la dynamique des IDE au Maroc en liaison avec les différentes réformes entamées par le Maroc dans ce domaine. Les caractéristiques des IDE et leur bilan sur le secteur de l immobilier résidentiel seront examinés dans cette partie, aussi bien en termes d acquisitions de biens immobiliers par les étrangers qu en termes de contribution à la production du logement. La troisième partie de ce travail est consacrée à l analyse opérationnelle des entreprises étrangères installées dans le secteur de l immobilier résidentiel au Maroc. Nous essayerons d apporter des réponses, dans un premier volet, à plusieurs questions liées à la situation juridique de ces capitaux, leur origine, leur qualité et le processus d installation dans le secteur. La qualité sera mesurée à travers la position des sociétés mères de ces entreprises et leur lien avec la liste des plus grandes entreprises de promotion immobilière au niveau des pays d origine. Le deuxième volet sera consacré à l examen des sources de financement des entreprises étrangères, à l étude de l encadrement en termes de capital humain, au mode de gouvernance et d organisation de ces entreprises. Pour cela, nous aurons recours au benchmarking nécessaire au niveau d échantillons d entreprises locales et d échantillons d entreprises étrangères que nous considérerons comme échantillons de référence. Le troisième volet sera consacré à l étude des facteurs ayant favorisé cette dynamique MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 9

22 Introduction générale d installation des entreprises étrangères. Parmi les facteurs qui seront traités, figure en bonne place l impact de la dynamique économique, les avantages fiscaux et fonciers, la taille du marché local et son niveau de maturité, la rentabilité du secteur et la proximité des pays émetteurs. Le quatrième volet sera consacré au traitement des contraintes qui handicapent l installation des capitaux étrangers dans le secteur immobilier. Parmi les contraintes qui seront analysées figurent notamment la taille du marché et sa profondeur, les procédures administratives, l offre foncière urbanisable et la fiscalité immobilière. Le dernier volet sera consacré à la stratégie des entreprises étrangères dans le domaine de l immobilier. Cette stratégie sera analysée en termes de positionnement relatif de ces entreprises par rapport aux choix des produits et des territoires. Nous allons essayer de répondre à des questions concernant les critères de choix des produits et des territoires par les IDE. L autre thème qui sera traité concerne la stratégie en matière d exécution des projets et en matière d alliances avec les entreprises locales. Le dernier thème dans ce volet concerne l évaluation des impacts des IDE sur le secteur de l immobilier. Ces impacts seront évalués à travers des indicateurs quantitatifs et qualitatifs. Enfin, dans la conclusion générale nous ferons une synthèse de ce travail et nous proposerons des pistes de réflexion dans la perspective d un travail de recherche ultérieure sur les IDE dans le secteur de l immobilier résidentiel. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 10

23 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel PREMIERE PARTIE : POLITIQUE DU LOGEMENT ET MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 11

24 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel PREMIERE PARTIE : POLITIQUE DU LOGEMENT ET MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL Les indicateurs de performance du secteur de l habitat relatifs aux dix dernières années révèlent le changement important opéré dans la politique publique en comparaison aux performances enregistrées depuis les années cinquante. En effet, en terme de production de logement, l offre neuve au Maroc est passée d une moyenne de logements au cours de la période , à une moyenne de au cours de la période , pour atteindre la moyenne de à partir de Plusieurs facteurs ont joué en faveur de cette nouvelle dynamique. L Etat, acteur majeur du secteur, dispose aujourd hui d une vision claire et d une stratégie cohérente qui vise principalement l intensification et la diversification de l offre en logement et son adaptation au pouvoir d achat des différentes couches sociales. Au passé, toutes les politiques publiques d habitat qui se sont succédées depuis l indépendance ont été axées principalement sur la résorption de l habitat insalubre au détriment d une politique de promotion de l habitat destiné aux diverses couches sociales. Aujourd hui, on constate l intérêt que l Etat accorde aux actions de prévention à travers l élargissement de son champ de préoccupation aux autres couches sociales et notamment les classes moyennes. La mise en œuvre de cette stratégie fait appel à plusieurs instruments dont principalement le foncier public et privé, l urbanisme, le financement, la fiscalité et l intervention directe de l Etat. La promotion immobilière organisée est encore jeune au Maroc. L émergence des groupes immobiliers structurés privés ne s est opérée qu au cours des dix dernières années. Le Maroc dispose aujourd hui d un marché immobilier relativement structuré et d un tissu de promoteurs immobiliers organisé évalué à un millier d entreprises. Ce tissu de promoteurs couvre l ensemble du territoire national et les promoteurs se positionnent, aujourd hui, pratiquement sur tous les segments de l immobilier. Le développement de ce tissu et le fruit d un long processus de réforme qui a été entreprise depuis le milieu des années quatre-vingtdix, lorsque l Etat a décidé d encourager, dans le cadre notamment du partenariat public privé, la fiscalité, la mobilisation du foncier public et l ouverture sur l internationale, les promoteurs privés à prendre en charge la totalité de la production de logement et MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 12

25 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel particulièrement le logement social. L État aujourd hui agit principalement sur l aménagement foncier. Le secteur de l habitat, et malgré les acquis importants enregistrés ces dernières années, marquées principalement par l émergence d une nouvelle génération de promoteurs, reste encore dominé par l informel. La promotion organisée réalise pratiquement 45% de la production de logement au Maroc, cette production reste chère et concentrée au niveau de quelques villes. Cette promotion, encore jeune, est trop dispersée moins professionnelle et non spécialisée. D autre part, l organisation du marché immobilier obéit encore à un schéma classique, la sphère financière est moins impliquée dans ce marché et la demande reste encore dominée par les particuliers, alors que la composante de la demande étrangère ne dépasse guère les 5%. L objectif de cette partie est de tenter de mieux comprendre les aspects de toutes les politiques publiques d habitat qui se sont succédées depuis les années cinquante, de mesurer leur performance et leur impact sur l amélioration des conditions de l habitat des Marocains. Cette partie sera consacrée aussi à la compréhension des caractéristiques et de fonctionnement du marché immobilier résidentiel marocain. Dans le chapitre qui suivra, nous nous intéressons plus particulièrement à la politique de logement au Maroc. Deux phases importantes seront analysées en profondeur, celle de l après l indépendance à la fin des années quatre-vingt-dix et la phase qui couvre la période 2000 jusqu à La distinction entre ces deux phases est dictée plus par la nouvelle génération de réformes introduites par l Etat pour augmenter l efficacité de sa politique dans le domaine de l habitat. À travers ce chapitre nous présentons, dans la première section, les outils et les objectifs de la politique publique en habitat depuis les années cinquante. Nous tenterons d évaluer les impacts de cette politique sur les conditions d habitat ainsi que les limites de cette politique. La deuxième section sera consacrée à l étude de la fiscalité immobilière et à l analyse de l impact de cette politique sur le développement du secteur de l immobilier. Le parc logement sera l objet de la troisième section. À travers cette dernière section, nous porterons une attention particulière sur les caractéristiques du parc logement ainsi que les effets des différents politiques menées par l Etat depuis l indépendance sur les agrégats du parc logement en particulier la structure en terme des catégories de logement, le statut de la propriété, la qualité des infrastructures de base et l évolution de la composante d habitat insalubre. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 13

26 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Le deuxième chapitre s attachera à présenter une vue d ensemble de fonctionnement du marché immobilier marocain. La première section sera consacrée à la présentation des caractéristiques du marché immobilier résidentiel marocain et tentera d apporter certains éléments de compréhension des mécanismes de fonctionnement de ce marché, particulièrement l offre et la demande en logement. À travers cette section nous répondons aux questions fondamentales suivantes : - Dans quelle mesure la politique publique d habitat a pu entraîner une nouvelle dynamique au niveau du marché immobilier? - Qui sont les contraintes qui continuent de fariner le développement du marché immobilier marocain? - La rentabilité dans le secteur immobilier est-elle élevée en comparaison à d autres secteurs économiques et par rapport aux normes internationales? - Dans quelle mesure l Etat a pu contribuer à la régulation du marché immobilier - Pourquoi le secteur locatif continue de régresser au profit de la propriété? - L aide publique au secteur de l habitat à t elle vraiment contribuer à rendre le logement plus accessible? - Dans quelle mesure l augmentation excessive des prix a contribué à rendre le logement inaccessible pour une large frange de la population et qui seront les effets de cette hausse des prix sur le développement du secteur à moyens et longs termes? La dernière section est consacrée à la présentation des récents comportements des marchés immobiliers en terme d évolution des prix les mises en chantier et le volume des transactions immobilières. Deux marchés immobiliers internationaux sont traités en profondeur, il s agit de celui de l Espagne et celui de la France. Le choix de ces deux marchés immobilier est dicté par la proximité d une part et l influence qu exercent ces deux marchés sur le marché immobilier marocain. Cette section tentera d apporter certains éléments de compréhension les origines et les mécanismes de la crise de «subprime» et ces effets directs et indirects sur le secteur de l immobilier international et l ensemble de l économie mondiale. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 14

27 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Chapitre 1. Politique du logement au Maroc Le secteur de l habitat a réalisé ces dix dernières années des performances significatives. La démarche de l Etat au niveau de ce secteur a été marquée par plus de clarté et d efficacité, grâce aux diverses actions novatrices et chantiers qui visent la dynamisation de la production de logement, et par la mise en place de nouveaux outils pour le financement de l habitat social en faveur des ménages à revenus limités en arrivant au concept des villes nouvelles. Plusieurs éléments ont joué en faveur de cette nouvelle dynamique dont principalement : - La nouvelle stratégie d habitat adoptée par l Etat basée principalement sur l intensification de la production en logement à travers les secteurs public et privé et l adoption d une nouvelle vision pour l amélioration des conditions d habitat des ménages pauvres dans le cadre du programme de résorption de l habitat insalubre ; - la mobilisation du financement et du foncier publics nécessaires pour atteindre l objectif stratégique de la production de unités d habitat social par année ; - les nouvelles approches et les modes opératoires adoptés par les pouvoirs publics : le programme villes sans bidonvilles, le partenariat public privé, la politique des villes nouvelles, et la refonte institutionnelle des opérateurs publics d habitat ; - L émergence d un secteur privé qui commence à avoir des parts importantes dans la production de logement et particulièrement le logement social. Les principaux indicateurs de performance du secteur montrent le saut quantitatif que le secteur a pu enregistrer au cours des dix dernières années. Parmi ces indicateurs on note la production de logement et le rythme de résorption de l habitat insalubre et la baisse du déficit cumulé en habitat. Les chiffres relatifs à la production de logement au Maroc confirment la tendance à la hausse. En effet depuis 2003, la production de logement commence à dépasser pour la première fois le cap des cent mille logements. La production a augmenté de 50% entre la période de et la période de , contre 34% entre et , soit une hausse systématique annuelle de près de logements au cours de la dernière MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 15

28 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel période. Ces chiffres montrent que la production de logement commence à s inscrire effectivement dans un nouveau cycle qui se démarque de celui des périodes antérieures, particulièrement celui des années quatre-vingt-dix, marquées par une cadence de production inférieure au croît démographique urbain et par la prolifération intense de l habitat insalubre. Le maintien de la production à ce niveau élevé révèle que des nouvelles conditions de pérennisation du niveau de la production commencent à se réunir ; particulièrement le foncier urbanisable, essentiellement assurée par l État à travers ses organes d intervention. Au cours des dix dernières années, la production en logement s est accrue annuellement de 4,6%, contre un accroissement démographique urbain de 2,1%. Cette donne illustre, depuis maintenant cinq ans, le surplus de la production en logement, ce qui contribue de façon continue à combler les déficits cumulés des périodes antérieures et permet de satisfaire une bonne partie de la demande nouvelle en logement. Un autre indicateur révélateur de cette dynamique est celui de la consommation du ciment. Au cours de la période le volume consommé du ciment a franchi trois seuils importants celui des 9 millions de tonnes, le seuil des 10 millions de tonnes et celui des 14 millions de tonnes, montrant ainsi les grands besoins engendrés principalement par les chantiers de construction de logement. La consommation de ciment a augmenté de 56% au cours de la période contre 21% entre 1995 et Le troisième indicateur est celui des crédits accordés par le système bancaire à l immobilier, le montant des encours est passé de 40,1 milliards de DH en 2003 à 174 milliards en 2009, en parallèle les taux d intérêt pour le long terme ont enregistré une baisse historique en passant de 15% au cours des années quatre-vingt-dix à moins de 6% à partir de Ce chapitre présente l ensemble des aspects de la politique du logement au Maroc depuis l indépendance. Deux phases importantes seront analysées en profondeur, celle de l après l indépendance à la fin des années quatre-vingt-dix et la phase qui couvre la période 2000 jusqu à La distinction entre ces deux phases est dictée plus par la nouvelle génération de réformes introduites par l Etat à partir de 2000 pour augmenter l efficacité de sa politique dans le domaine de l habitat. À travers ce chapitre nous présentons, dans la première section, les outils et les objectifs de la politique publique en habitat depuis les MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 16

29 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel années cinquante. Nous tenterons d évaluer les impacts de cette politique sur les conditions d habitat ainsi que les limites de cette politique. La deuxième section sera consacrée à l étude de la fiscalité immobilière et à l analyse de l impact de cette politique sur le développement du secteur de l immobilier. Le parc logement fera l objet de la troisième section. À travers cette dernière section, nous porterons une attention particulière sur les caractéristiques du parc logement ainsi que les effets des différents politiques menées par l Etat depuis l indépendance sur les agrégats du parc logement, en particulier la structure du parc en terme des catégories de logement, le statut de la propriété, la qualité des infrastructures de base et l évolution de la composante d habitat insalubre. Figure n : 1 Evolution de la production de logements au Maroc au cours de la période Source : HCP Moyenne de la période : % Moyenne de la période : Moyenne de la période : % MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 17

30 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 1 : Politique du logement de l après l indépendance Après l indépendance, la politique de l Etat en matière du logement a été à l image de celle qui prévalait durant la période coloniale pour la production des logements locatifs aussi bien pour la classe moyenne constituée essentiellement de la colonie française que pour la résorption des bidonvilles. L intervention de l Etat dans le domaine de la production de logements en faveur des Marocains date des années 40 avec la création de l Office Chérifien de l Habitat (OCH) 1 et de la Compagnie Immobilière Foncière Marocaine (CIFM.) 2. L action de ces organismes était orientée essentiellement vers la production de logements locatifs destinés aux français. En l absence de toute planification d ensemble et d actions de grandes envergures nécessitant d importants crédits, l Etat colonial tentait par des initiatives ponctuelles et très limitées, de mettre en avant le caractère social de son entreprise, face à un mouvement nationaliste qui ne demande plus de réformes, mais plutôt l indépendance du pays. Le bilan de l OCH fut très modeste, puisque, entre 1945 et 1950, seuls logements européens et logements marocains étaient construits 3. Ce n est qu avec la montée des luttes sociales que l Etat colonial va s occuper des logements des Marocains. En effet, le résident général Eric LABONNE a fait appel à Michel Ecochard 4, en 1946, qui a eu pour mission de proposer des solutions nouvelles pour surmonter la situation qui sévit dans le pays. Les études effectuées par Ecochard aussi bien en ce qui concerne la ville de Rabat que les autres villes du Maroc ont permis de mettre en relief l explosion démographique de la population marocaine. Celui-ci en conclura qu il fallait construire vite et beaucoup et développe, en appliquant les principes de la charte d Athènes, des quartiers nouveaux d habitat pour le plus grand nombre horizontal. A côté de ce type d habitat horizontal, il choisit de mettre en place des programmes d habitat vertical sous forme d immeubles 1 Cet organisme, créé en 1945, avait pour objectif, à l origine, le logement des européens, son appellation alors était l office chérifien de l Habitat Européen (OCHE). En 1944, il devient l OCH avec deux sections, l une pour l Habitat des Marocains, l autre pour l Habitat des Européens. 2 La Compagnie Immobilière et Foncière Marocaine (CIFM) est une société d économie mixte. Elle a été constituée en 1951 par plusieurs établissements financiers français (afin de canaliser une partie de leurs investissements dans la construction de logements pour les européens arrivés massivement au Maroc après la seconde guerre mondiale). A l heure actuelle, son capital est de DH. 3 Saàd BENZAKOUR. Essai sur la politique urbaine au Maroc Ed. Maghrébines. Casablanca p Michel Ecochard, Architecte Urbaniste Français fut le premier promoteur d un habitat destiné au plus grand nombre MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 18

31 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel orientés. La politique de l Etat dans le secteur de l Habitat durant les années soixante n a pas réussi à résoudre les problèmes du logement et d équipement connus par le pays durant cette décennie. En effet, les actions menées dans ce domaine se sont limitées à des initiatives ponctuelles, ce qui a conduit à l échec de la politique publique dans ce secteur. Ce terme échec a été utilisé par les responsables du ministère chargé de ce secteur en 1970 :"l ancienne politique de l Etat qui consistait à essayer de construire des logements luimême est dépassée. Ces interventions, constituaient une addition d actions isolées et éparses dans le pays, sans influence réelle sur l ensemble du phénomène. En somme, nous atteignons un seuil de besoins auquel l Etat n est plus en mesure de répondre avec une politique conventionnelle du logement 5 ou encore Tous les efforts n ont pas empêché les médinas de se surpeupler, l anarchie urbaine de s installer. En ce sens que la politique suivie jusqu ici a échoué 6. Après ce constat d échec de la politique publique en matière d habitat et d urbanisme, l Etat entend s engager dans une politique urbaine qui consiste essentiellement à mettre en œuvre une planification de l ensemble du territoire et entend, avec des moyens appropriés, résoudre la crise de croissance urbaine et sa conséquence immédiate sur la demande en logement en adoptant une approche globale de tous les problèmes qui se posent. Les actions menées par l Etat dans ce domaine de 1970 à ce jour ont été axées exclusivement sur l accession à la propriété, et ce, même pour les ménages dont les ressources financières sont insignifiantes. Toutefois, ces actions trouvent leurs limites dans les lois économiques et sociales 7 qui expliquent la prolifération des quartiers précaires et en particulier dans : - L afflux continu de nouvelles populations pour alimenter l habitat clandestin, - L insolvabilité financière absolue, même à terme, d une partie des ménages mal logés, - L impossibilité de réduire au-delà d un certain seuil, les coûts immobiliers. Par contre, durant cette période, ni l Etat, ni les promoteurs privés ne se sont intéressés 5 Ministère de l Intérieur, Direction de l Urbanisme et de l Habitat, le sous habitat au Maroc, Rabat, 1970, p 18 6 Ministère de l Intérieur, Direction de l Urbanisme et de l Habitat, Principes d actions, Rabat, 1970, p 1 7 LEHZAM, A. La question du logement urbain au Maroc ( ), Thèse pour le Doctorat d Etat en sciences économiques, Académie de Lyon : Université Jean MONNET, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 19

32 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel au secteur locatif. L Etat s est contenté de résoudre les problèmes de l offre des logements locatifs en se focalisant sur l aménagement des rapports entre les locataires et les propriétaires et en occultant l intervention directe dans ce secteur. Ainsi, depuis les années soixante-dix, les nouvelles orientations des pouvoirs publics dans ce secteur vont être axées, d une part sur la mobilisation des réserves foncières publiques de l Etat pour la réalisation des lotissements afin de lutter principalement contre l habitat non réglementaire et d autre part sur la solvabilisation financière de la classe moyenne et le développement de la promotion immobilière Instruments de mise en œuvre : Foncier public En 1973, l Etat était le plus gros propriétaire foncier urbain. Ses ressources foncières se sont constituées en deux stades : - en 1963, avec la récupération des terres de la colonisation officielle. - et en 1973, avec la récupération des terres appartenant aux personnes physiques étrangères. Les responsables de l urbanisme à l époque, notamment les chercheurs du C.E.R.F. 8 ont imputé la crise du logement à la faiblesse de l offre foncière. Avec ce patrimoine foncier à son actif, l Etat va inaugurer à l échelle urbaine, une stratégie globale et à long terme en généralisant l auto construction et l accession à la propriété pour toutes les couches modestes. Les pouvoirs publics ont affiché, en revanche, leur désengagement du secteur locatif en le laissant à l initiative du privé. 9 En effet, des actions spécifiques ont été prévues pour chaque catégorie de la population, avec une attention particulière en faveur des couches les plus défavorisées. L effort budgétaire de l Etat a été réservé aux populations des bidonvilles et des quartiers insalubres. Pour les classes moyennes, un système de préfinancement a été adopté, l Etat leur apportant son concours par la mobilisation de la réserve foncière. Ainsi, l encouragement à la construction des logements, pour cette catégorie, s appuie sur un système de prêt à des taux préférentiels, l Etat accordant dans ce cadre des ristournes sur les taux d intérêt aux bénéficiaires des prêts pour des constructions répondant à des critères sociaux. 8 C.E.R.F. Centre d Etudes, de recherche et de formation en matière d aménagement et d urbanisme créé au sein de Ministère de l Intérieur avec l aide de la coopération française au cours des années Ministère du Plan, Plan Quinquennal , Rabat, 1973, p 18 MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 20

33 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Les supports fonciers concernés par l ensemble de ces interventions sont de l ordre de ha à fin Le tiers de cette assiette foncière, soit ha a servi pour les opérations financées par le budget général de l Etat (BGE) et les avances des bénéficiaires et les deux tiers, soit ha ont servi comme support pour les opérations financées conjointement par le BGE et les institutions financières internationales Opérateurs publics d habitat Sur le plan organisationnel, de nouvelles structures ont vu le jour en vue de la mise en œuvre de la nouvelle politique d Habitat qui doit se traduire par la réalisation et l équipement de plusieurs centaines de milliers de lots de terrains. Comme instrument fondamental de cette politique, le fonds national pour l achat et l équipement des terrains (FNAET) 11, a été créé en 1973, il s agit d un compte d affectation spécial ouvert à la trésorerie dont l ordonnateur est le Ministre de l Habitat. Cette structure ayant pour rôle de collecter les fonds des attributaires et de les affecter par la suite aux travaux d équipement des lotissements. Par ailleurs, devant l ampleur des programmes à réaliser et pour assurer une production à grande échelle des logements à travers le Royaume, la création des ERAC 12 est intervenue dans l objectif de répondre à ces préoccupations. Le début des années quatre-vingt a marqué la volonté de l Etat de poursuivre son action en matière de résorption des bidonvilles. C est ainsi que l intensification de ces actions a nécessité la création d une agence spécifique devant s atteler à cette tâche : l Agence Nationale de Lutte Contre l Habitat Insalubre (ANHI) 13. Vu la dynamique dans laquelle s est engagé le secteur durant la décennie quatre-vingt, il est apparu nécessaire d adapter certains outils en vue d atteindre les objectifs attendus. A cet 10 Ministère délégué chargé de l habitat et de l urbanisme, Direction de l habitat social et des affaires foncières. 11 Dahir portant loi de finances pour l année 1973, n du 3 hija 1392 (8 janvier 1973) 12 Créés le 21 Mai 1974, en vertu du Dahir portant loi N du 20 Rabiaa II Les sept Etablissements Régionaux d'aménagement et de Construction (ERAC) ont pour mission de procéder dans les limites de leur ressort territoriale, à l aménagement de secteur et à l exécution des programmes de construction ou de viabilisation soit pour le compte de l Etat ou les collectivités locales, soit pour leur propre compte. 13 Créée le 10 Janvier 1984, en vertu de ses statuts, l'agence Nationale de lutte contre l'habitat Insalubre est une Société à vocation nationale spécialisée dans la lutte contre l'habitat insalubre, et plus généralement contre toutes les formes d'insalubrité de l'habitat. A ce titre, elle intervient dans la résorption des bidonvilles, la restructuration des quartiers d'habitat sous-équipés et non réglementaires, la rénovation ou la réhabilitation des tissus anciens. 14 Créée en date du 28 Juillet 1987, l action de la Société Nationale d'equipement et de Construction porte sur une double mission : - l'achèvement des opérations initiées dans le cadre du FNAET, des programmes sociaux et de l'habitat rural entamés par les pouvoirs publics au cours des plans de développement économiques et sociaux et restés inachevés et ce conformément à la convention signée avec l Etat. - l initiation de nouveaux projets d habitat. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 21

34 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel effet, le Ministère de l Habitat a procédé à la création de deux entités spécifiques : la Société Nationale d Equipement et de Construction 14 (SNEC) et ATTACHAROUK 15. En ce qui concerne la SNEC; le but recherché est de pallier aux difficultés qui entravent au niveau du FNAET la réalisation des programmes d habitat tant au niveau du financement qu au niveau des délais d exécution. L autonomie de gestion accordée à cette société de par son statut lui permet d agir avec plus d efficacité. La mise en place de ces structures, traduit la prise de conscience de plus en plus large par les pouvoirs publics de l ampleur du phénomène de l habitat non réglementaire et leur détermination à éradiquer ce phénomène notamment la résorption des bidonvilles. En témoigne, l importance des opérations engagées et l intérêt récent accordé à lutter d une manière radicale contre les bidonvilles affiché dernièrement par les pouvoirs publics dans l ambitieux programme «villes sans bidonvilles» à l horizon Malgré l expérience longue et riche du Maroc en matière de résorption des bidonvilles et les différents modes d intervention (restructuration 16, recasement 17 par attribution de lots équipés, relogement 18, ), ce phénomène s intensifie davantage. Loin d être transitoire, il affiche des signes de durabilité et constitue un trait dominant du paysage urbain et une composante essentielle du développement de nos villes qu il convient de traiter globalement et spécifiquement dans ses différentes formes d expression. En effet, sur le plan quantitatif, l impact de ces actions pour la résorption de ce phénomène montre une nette régression de la population des bidonvilles par rapport à l ensemble de la population urbaine : 13% suite au RGPH de 1982, 7,8% en 1989 pour 15 ATTACHAROUK : Créée le 12 Juin 1987, en vertu de ses statuts, la Société a pour mission l'achèvement du projet de relogement du bidonville de Ben M'Sik Sidi Othmane à Casablanca. 16 Il s agit des opérations qui apportent, à des sites bidonvillois, l essentiel des infrastructures et des équipements qui leur font défaut. Elles assainissent la situation foncière, restructurent le parcellaire et incitent à l auto - construction en dur sur des parcelles considérées dès lors comme urbanises. 17 Cette opération consiste à lotir un terrain, l équiper et à attribuer les lots aux bidonvillois. Ces lots sont cédés pour une somme très inférieure aux prix du marché et avec des facilités financières. Ce mode d intervention est le plus connu et le plus répandu, il est aussi celui qui a le plus contribué à réduire, dans les années 80, la proportion de la population bidonvilloise dans le total de la population urbaine.. 18 C est une opération d éradication des bidonvilles et dont les habitants sont déplacés vers des logements construits soit à l état embryonnaire soit finis MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 22

35 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel atteindre 6,7% en 1992, suite aux deux dénombrements réalisés par le Département de l Habitat. Toutefois, cette tendance n a pu être maintenue par la suite et le nombre des ménages urbains habitant dans ce type d habitat ne cesse de s accroître. Selon le RGPH de 1994, la part de cette population s est située à 9,2% des ménages urbains. Cette évolution résulte essentiellement de l extension des périmètres urbains, suite au découpage administratif de 1992 qui a intégré des douars ruraux dans des périmètres urbains, de la création de nouveaux bidonvilles et de la croissance démographique des populations des bidonvilles n ayant pas été touchés par une intervention de l Etat. Les deux dénombrements de la population des bidonvilles réalisés par le Département de l Habitat en septembre 2001 et en 2003 corroborent cette tendance Supports financiers de la politique : a/ Budget général de l Etat La période des années soixante-dix a été l ère de la structuration du secteur de l habitat. Une nouvelle stratégie fut énoncée par le plan quinquennal avec l entrée en action du Ministère de l Habitat et de l Urbanisme. Cette stratégie s articulait principalement autour de la mobilisation d une importante réserve foncière, par le lotissement et l équipement de terrains et leur mise sur le marché d une part et par la résorption des bidonvilles à travers l affectation d importantes ressources budgétaires, d autre part. C est ainsi que l Etat a initié des programmes sociaux (73 opérations de logements ) sur une superficie de 340 ha et des opérations dans le monde rural (146 opérations de 5507 logements ) sur une superficie de 236 ha. Ces opérations ayant pour objectif la mise à la disposition de la population des bidonvilles, des trames embryonnaires et évolutives, dans des lotissements totalement équipés ou semi-équipés pour un coût global de 846 Millions de DH. b/ Financement international Si la première période était caractérisée par la prédominance du budget général de l Etat comme source de financement des projets d habitat publics, cette période allait connaître un renforcement des ressources budgétisées par des crédits extérieurs. En effet, durant cette décennie, l action des pouvoirs publics a pris une dimension plus importante. Elle portait sur MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 23

36 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel des projets de grande envergure, dénommés Projets de Développement Urbain (PDU) 19, dont le financement a été assuré en partie avec le concours de la Banque Mondiale. Ces programmes ont visé la restructuration, le relogement et la création de zones d activités en faveur de près de ménages, répartis sur les villes de Rabat, Meknès, Kénitra et Tétouan. La superficie mobilisée s élève à près de 386 ha. Parallèlement à ces efforts, d autres actions ont été menées durant cette période, avec la contribution de l USAID de 4.8 Millions de Dollars. Cette intervention concernait une population composée de ménages des petits et moyens bidonvilles ; ainsi que la contribution de l Union Européenne au recasement de ménages des bidonvilles de la ville de Salé. c/ Système de péréquation A partir de 1986, les deux précédents mécanismes de financement allaient de nouveau être renforcés par l entrée en jeu du système de péréquation 20. L entrée en vigueur de ce nouvel instrument de financement des programmes d habitat destinés aux bidonvillois, qui se veut un palliatif aux restrictions budgétaires, suite au lancement du programme d ajustement structurel en 1983, a permis aux opérateurs d engager des projets dits intégrés, car, outre l équipement des lots de recasement, ils offrent des lots de différents types (lots économiques, lots commerciaux, lots de villas, lots d immeubles, lots d équipements). Cette nouvelle approche dans la conception de projets de résorption des bidonvilles a été dictée par la nécessité de recourir aux produits de la péréquation pour l équilibre financier des projets, par le souci d améliorer la qualité urbanistique du lotissement en diversifiant son contenu et par l atténuation de la crise de logements dans les villes tout en prévenant toute implantation ou développement de l habitat non réglementaire. d/ Solvabilisation de la demande Avant l année 2004, les aides financières de soutien au financement acquéreur portaient sur la bonification des taux d'intérêt, la prise en charge par l'etat du risque de change sur les 19 Ce concept aspire à rehausser davantage la qualité de la vie urbaine, à s'ouvrir aux multiples acteurs et à essayer de corriger les imperfections de la planification urbaine et pallier les dysfonctionnements générés par la complexité et la rapidité du développement urbain. 20 Ce système consiste à faire supporter les déficits engendrés par la vente des lots de recasement à des prix bien inférieurs à leurs coûts de revient par les produits dégagés par la commercialisation des autres lots produits. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 24

37 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel emprunts extérieurs du CIH, destinés au financement du logement et enfin l'avance de DH au profit des fonctionnaires. La réforme des mécanismes d aides publiques à l habitat en 2003 a conduit à la suppression de ces deux mécanismes et leur remplacement par la création des fonds de garantie des crédits pour l accession à la propriété consentis par les établissements de crédits aux salariés dont le revenu mensuel net est inférieur à DH et aux personnes à revenus modestes et/ou irréguliers. En 2004, l'etat a mis fin au système des ristournes et à l'avance aux fonctionnaires en créant des fonds de garantie pourvoyaient de dotations conséquentes au titre du budget général de l Etat ou du Fonds solidarité habitat. e/ Les ristournes d intérêts au titre du financement bancaire acquéreur Le financement acquéreur est régi par le décret royal du 17 décembre 1968 par lequel un système de bonification de taux d intérêt a été institué pour encourager l accession à la propriété. Ce décret tel qu il a été modifié et complété à plusieurs reprises englobait avant sa suppression au 1 er janvier 2004, deux régimes : le régime spécial et le régime général. Au cours de la décennie 1990, le montant moyen des ristournes débloquées a été de 200 millions DH par an, le maximum ayant été enregistré en 1993 avec 260 millions DH. Après une baisse enregistrée en 1996, l accroissement du montant des ristournes a connu, depuis, une tendance haussière continue pour enregistrer en 2002 et 2003 des records respectifs de 407 millions DH et 450 millions DH, soit le double de la moyenne annuelle durant la période Cette augmentation est due en partie aux régularisations sur les exercices antérieurs et en partie à la montée en régime des livraisons sur le programme national des logements. En 2004, la suppression du régime des ristournes a ramené le montant débloqué à son niveau habituel; montant qui devrait continuer sa tendance baissière jusqu'à extinction des prêts ristournés vers l'horizon MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 25

38 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Malgré l'importance des sommes déboursées par l'etat pour alléger la charge du crédit bancaire des ménages, le système de bonification des taux d intérêt mis en place depuis 1968 s'est avéré, trois décennies plus tard, incompatible avec les conditions du marché immobilier qui se caractérise par une hausse des coûts de production et une pression de la demande des ménages à faible et moyens revenus, pour qui, la constitution de l apport initial représentant entre 30 et 50% du prix du logement est souvent hors de portée. Par ailleurs, le système s'est avéré doublement mal ciblé. D une part, le régime général 21 qui ne plafonne pas le revenu profite à raison de 28% à des bénéficiaires dont le salaire mensuel est supérieur à 6000 DH. D autre part, le régime spécial 22 profite peu aux revenus autour du SMIG puisque seulement 17% des bénéficiaires ont un revenu mensuel inférieur à 2000 DH. Durant la période , qui correspond à la période de réalisation du Programme National de logements sociaux, le nombre de bénéficiaires de crédit dans le cadre du régime spécial n a été en moyenne que de bénéficiaires par an. Sur chaque prêt, l Etat accorde une ristourne annuelle moyenne de 6000 DH; soit une ristourne globale pour toute la durée du prêt d environ DH. Durant la période , en moyenne prêts par an ont été accordés par le CIH dans le cadre du régime général. Le montant de la ristourne annuelle est en moyenne de DH, soit DH globalement sur chaque prêt du régime général. Ces insuffisances ont été, entre autres, à l origine de la réflexion sur le remplacement du système des ristournes par un système d aides directes, qui devait être une des composantes phares de la politique d habitat annoncé dans la déclaration de politique générale du Gouvernement de novembre Cependant, en début de 2003, l approfondissement de la réflexion sur la nouvelle politique en la matière a finalement débouché sur la création de fonds de garantie et l abandon du régime de ristourne. 21 Voir annexes 63 Voir annexes 23 Fixé initialement à DH par la loi de finances du 2 ème semestre 2000 (article 25), le montant de l avance a été porté à DH par la loi de finances 2001 (article 16 quarter). MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 26

39 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel f/ Aide publique directe Pour remédier aux difficultés qu éprouve une grande partie de fonctionnaires et agents des collectivités locales pour verser la première avance pour l accès à la propriété (acquisition d un logement fini), le Gouvernement a mis en 2000 à la disposition de ceux dont le revenu mensuel ne dépasse pas 3600 DH, une avance de DH 23 non productible d intérêts. Son remboursement intervient à partir de la quatrième année qui suit la date de son déblocage, mensuellement à échéance fixe, sur la durée restante pour l amortissement du prêt bancaire. Pendant les trois années de son application (2001 à 2003), quelques fonctionnaires ont bénéficié de cette mesure. Le montant global des avances accordées s'élève à 321 M.DH sur une enveloppe initialement prévue de 958 M.DH (soit un montant devant satisfaire demandes) Encouragements à la promotion immobilière privée La promotion immobilière au Maroc est une activité assez récente puisque la quasitotalité des entreprises ont été créées après les années soixante-dix. Le dynamisme qui a caractérisé cette activité depuis ces années s explique, entre autres, par l émergence d une importante demande en logement et surtout par la mise en place par l Etat des mesures d incitation et d encouragement au secteur. Dans ce paragraphe, nous passerons en revue les principaux avantages accordés à la promotion immobilière Codes des investissements immobiliers Entre 1980 et 1985, le secteur immobilier a bénéficié d importants avantages fiscaux. En effet, promulgué pour la première fois en 1980, le code d investissement a été refondu en Cette deuxième version, tout en reprenant l essentiel des mesures promulguées en 1980, introduit une double extension des avantages accordés et ce, tant au niveau de la nature des opérations encouragées, qu au niveau du quantum des encouragements fiscaux offerts. Ainsi, dans sa première version de 1980, le code d investissement immobilier visait exclusivement les constructions de locaux d habitation ou leurs auteurs. En 1985, le champ MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 27

40 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel d application du code de 1980 a été étendu d une part aux locaux à usage professionnel et administratif et d autre part, aux opérations de lotissement. Les principales incitations fiscales offertes au secteur immobilier dans le cadre de ce code s articulaient principalement autour de l exonération totale pendant une période de 15 ans de certains impôts (Patente, taxe urbaine, Impôt sur les Bénéfices Professionnels) et la réduction des taux d autres (droits d enregistrement). Ces codes ont été qualifiés par certains auteurs de paradis fiscal. 24 Ainsi, par la promulgation de ces codes, les pouvoirs publics ont cherché à encourager le secteur de la promotion immobilière en faisant bénéficier le secteur privé d un certain nombre d encouragements fiscaux et partant de contribuer à faire baisser les coûts de production de logement et d élargir l accès à la propriété des populations à faible et moyen revenus Le logement social : une politique initiée tardivement La politique de logement social au Maroc a été initiée depuis les années 60, c été une politique orientée essentiellement vers l aménagement foncier et la production de lots équipés à des prix abordables. Les ménages concernés par ce type d habitat se chargent eux-mêmes à travers l autoconstruction à produire leur propre logement. La production organisée assurée par l État ou le secteur privé organisé est restée toujours à des niveaux très bas (15% à 25%). En parallèle, l habitat insalubre a représenté une réponse aux besoins exprimés en logement social, mais non satisfaits dans le cadre de la production réglementaire. Quatre phases importantes caractérisent cette politique, chaque phase est marquée par des actions importantes de l État avec des effets significatifs sur la cadence de production de logement social. Au cours des quarante dernières décennies, la production de logement social est passée d une moyenne annuelle de logements par année au cours des années 70, à une moyenne de au cours des la période Au cours de toute cette période, la production est restée dominée par les particuliers et orientée plus vers l accès à la propriété. En parallèle, la cadence de développement de l habitat insalubre est passée de en moyenne au cours des années 70 à au cours des années 80, est à près de par an au cours des années 90 à seulement au cours de la période La production 24 AKESBI, N. Fiscalité et crise du logement au Maroc ou les effets pervers d une politique d incitation inconsidérée, In : Economie et socialisme : revue marocaine de réflexion et de débat, n 8, Discours du trône du 3 mars 1994, du Feu S.M Hassan II que Dieu l'ait en sa sainte miséricorde. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 28

41 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel nouvelle annuelle en logement social ne couvrait que 46% des nouveaux ménages qui intègrent l habitat insalubre, ce taux est passé à 118% au cours des années 80, à 78% au cours des années 80, pour atteindre 30% au cours la période Ces résultats montrent la lenteur par laquelle l État a traité la question de l habitat insalubre et en donnant une vraie réponse à travers la mise en place d une politique efficace de l habitat social qui répond aux besoins des ménages défavorisés. Les années 70, ont été marquées par l omniprésence de l État dans ce secteur et l absence d une vraie politique du logement social, l année 1974 a connu la mise en place des ERAC 25. Ces entités qui opéraient à l époque sous la tutelle du Ministère de l Habitat ont initié des programmes de logement sociaux à travers l ensemble des régions du Royaume. À partir de 1984, l État a mis en place l ANHI, cette nouvelle entité opérationnelle a été mise place pour accélérer la cadence de la résorption de l habitat insalubre et la contribution à la production de lots économiques aux prix abordables dans le cadre d une nouvelle politique préventive. L ANHI a pu mobiliser un financement important à travers le Budget général, les emprunts extérieurs et la péréquation dégagée des opérations d aménagement foncier réalisées sur la réserve foncière publique. En 1987 la SNEC 26 a été créée par l État pour renforcer les efforts en matière d aménagement foncier. Conscient de l'ampleur que ne cesse de prendre la question du logement social au Maroc durant les premières années de la décennie 90 et sous l'effet de la tendance irréversible à l'urbanisation, de la croissance démographique galopante et des effets du programme d'ajustement structurel sur le plan social, l Etat a décidé le lancement du programme national de construction de logements 27, destinés aux couches les moins favorisées, à des conditions avantageuses et avec le soutien de l'etat. Pour sa concrétisation, plusieurs mesures incitatives d ordre financier et fiscal ont été accordées aux promoteurs immobiliers notamment : - La récupération de la TVA sous forme de remboursement des TVA ayant grevé les éléments constitutifs du prix de revient de la construction ; 25 ERAC : Établissements publics d aménagement et de construction. 26 SNEC : Société Nationale d Équipement et de Construction. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 29

42 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - L exonération partielle (50%) de l IS, pendant les 5 premiers exercices des nouvelles sociétés et ce, dans le cadre de la charte des investissements pour tous les promoteurs qui réaliseraient, entre autres, des logements économiques dans certaines régions ; - Une dérogation spéciale est accordée aux promoteurs leur permettant de ne pas s acquitter des taxes communales sur les opérations de construction. Tableau n 1: Performance de la politique d habitat social mesurée à travers le rythme de production annuelle de logement social et la cadence annuelle de développement de l habitat insalubre entre 1970 et Sources : Rapports bilans du Ministère de l habitat, les RGPH 1971, 1982, 1994 et Production annuelle du Logement social : Auto-construction - ménages Etat et Privé organisé Production totale (1) Cadence annuelle de développement Habitat insalubre : Bidonvilles Clandestin Déficit total annuel (2) Part (2) / (1) (en %) 46% 118% 78% 30% MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 30

43 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n 2 : Performance de la politique d habitat social mesurée à travers le rythme de production annuelle de logement social et la cadence annuelle de développement de l habitat insalubre entre 1970 et Sources : Rapports bilans du Ministère de l habitat, les RGPH 1971, 1982, 1994 et Déficit annuel Production en logement social Nouvelle politique d habitat Le bilan d étape, réalisé en 2000, a révélé que le secteur du logement au Maroc continue d enregistrer des dysfonctionnements graves et se caractérise par une forte demande en logements, alimentée par la pression démographique, un déficit cumulé important, estimé à fin 2000 à près de unités et un sous-équipement qui concernait à la même date, près de ménages habitant les quartiers non réglementaires et insalubres. Ce déficit est le résultat du déséquilibre entre l offre et la demande en logements, qui a caractérisé le marché immobilier pendant plusieurs décennies et des contraintes qui entravaient le développement d une offre abondante et diversifiée, rendant difficile l accès des couches défavorisées à un logement adapté. Les principaux facteurs qui ont concouru à l aggravation de ce déficit avaient trait à : - une économie vulnérable qui engendre des taux élevés chômage et contribue à la prolifération de la pauvreté ; - la faible capacité d intégration des villes au plan économique et social et au plan urbanistique ; MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 31

44 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - le faible impact des instruments d urbanisme sur le développement urbain en raison principalement de l absence des moyens de mise en œuvre ; - les déficiences de la gestion urbaine, notamment en matière de prise en charge de l infrastructure primaire et hors site, de contrôle et de sanction des infractions ; - la faiblesse de l offre foncière mobilisable et le coût exorbitant du foncier dans les villes soumises à la pression de l urbanisation ; - la pléthore des taxes et la complexité du système fiscal immobilier ; - la faible implication du système bancaire dans le financement du logement et l absence de mécanismes pour prendre en charge des ménages à revenu faible et irrégulier Objectifs stratégiques Pour lutter contre l une des expressions la plus manifeste du déficit social et maximiser la contribution du secteur à la croissance, à l emploi et à la réduction de la pauvreté, les pouvoirs publics ont retenu le secteur de l habitat et de l urbanisme, depuis 2000, parmi les priorités nationales. Dans ce cadre, quatre objectifs stratégiques ont été arrêtés : - Doubler le rythme de production de l habitat social pour atteindre unités par an, à moyen terme, afin de répondre aux besoins des populations à revenu modeste et limité qui se trouvaient exclues de la production formelle ; - Adapter l urbanisme et ses outils aux besoins du développement urbanistique, et de sa contribution effective à la mise à niveau des villes et au développement des investissements immobiliers ; - Améliorer l accès au logement pour toutes les couches sociales, et particulièrement, celles à revenu modeste, par le déploiement d une offre abondante, diversifiée et à faible coût, à travers la redéfinition des rôles respectifs des secteurs public et privé ; - Résorber progressivement le déficit cumulé en logements à travers une offre massive d un produit logement adapté, de programmes spécifiques de résorption et la mise en œuvre d une politique de proximité, pour combattre la marginalisation et prévenir la prolifération de l habitat insalubre. Afin d atteindre ces objectifs et assurer la mise à niveau du secteur, le programme défini par les pouvoirs publics a retenu des grandes réformes sectorielles portant sur les volets institutionnel, juridique et réglementaire, foncier et financier. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 32

45 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La nouvelle place qu occupe le secteur dans la structure gouvernementale en tant que secteur intégré, le regain de confiance dont il a bénéficié de la part des investisseurs et des professionnels et l adhésion la plus large de l ensemble des partenaires ont constitué les principaux atouts pour la concrétisation des réformes et des programmes arrêtés par l Etat dans le domaine de l habitat et de l urbanisme Principaux axes de la nouvelle politique d habitat La nouvelle stratégie de l habitat a pour objectifs d assurer la mise à niveau du secteur, accroître ses capacités à répondre aux exigences d une urbanisation accélérée et maîtriser ses implications en matière de développement urbain. Cette vision s articule autour des principaux axes suivants : a. Augmentation des potentialités d accueil des villes et création de nouveaux pôles urbains La stratégie mise en œuvre par les pouvoirs publics depuis 2000 a pour objectifs d accroître la couverture territoriale en documents d urbanisme notamment pour ouvrir de nouvelles zones à l urbanisation dans les aires d extension urbaines et pour programmer l infrastructure hors site nécessaire. La mobilisation des réserves foncières publiques potentiellement urbanisables pour contribuer à l accroissement de l offre foncière en milieu urbain, assurer l extension organisée des villes et créer de nouveaux pôles urbains et des villes nouvelles, à même de réduire la pression de l exode rural sur les grandes agglomérations urbaines. Cette orientation s inscrit aussi dans le cadre d une politique d aménagement du territoire donnant la priorité à la mise à niveau et au développement des villes ainsi qu au renforcement de leur rôle en tant que moteur du développement économique et social du pays. b. Adaptation de l offre en habitat au volume et à la nature de la demande L accroissement des ménages en milieu urbain, et particulièrement ceux à revenu modeste et limité, impose l augmentation continue du rythme de production de l habitat social et la diversification de l offre pour répondre aux moyens et aux aspirations des populations concernées. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 33

46 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel En effet, malgré les efforts entrepris par les pouvoirs publics, les ménages à revenu faible ou limité, ne trouvaient pas sur le marché immobilier réglementaire, un produit logement approprié, du fait de leur pouvoir d achat limité et des difficultés d accès au crédit bancaire, ce qui a contribué à la prolifération des différentes formes de l habitat insalubre. Pour la prise en compte des besoins en logements sociaux, les pouvoirs publics ont fixé comme nouvel objectif le doublement de la production annuelle des unités d habitat social, pour atteindre le rythme de unités par an. Ce rythme devrait continuer à croître, audelà de cette période, pour assurer à terme l adéquation entre l offre et la demande. La diversification de l offre doit également prendre en compte les besoins des couches moyennes à travers la conception de produits d habitat plus adaptés. c. Accélération des programmes de résorption de l habitat insalubre La précarité des conditions de vie dans les bidonvilles et les risques encourus par les ménages habitant les constructions menaçant ruine et les quartiers sous équipés et non réglementaires justifient amplement le caractère prioritaire et urgent de l intervention publique en vue de résorber ces composantes de l habitat insalubre qui traduisent une situation alarmante de pauvreté et d exclusion. La concentration des efforts sur les programmes de résorption des bidonvilles dans le cadre d une nouvelle approche se basant sur "le contrat de ville", devrait permettre à l horizon 2012, l éradication totale de tous les bidonvilles recensés. Parallèlement, la redéfinition des responsabilités dans la gestion urbaine et la révision des dispositions relatives au contrôle de l acte de bâtir ainsi que la répression des infractions, sont des mesures de nature à freiner la prolifération de l habitat insalubre. Par ailleurs, l Etat est appelé à soutenir les efforts des Collectivités Locales impliquées dans le redressement de la situation existante. d. Mise à niveau des villes et amélioration des conditions d habitat en milieu rural Les documents d urbanisme constituent les outils de base pour encadrer le développement urbain et rural, orienter les investissements immobiliers et sauvegarder le patrimoine architectural. Ils contribuent ainsi aux efforts de mise à niveau des villes et d amélioration de la qualité du cadre bâti. Sur ce plan, l Etat a décidé de renforcer et de parachever la couverture du territoire national en documents d urbanisme, de veiller à leur MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 34

47 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel mise jour et à leur adaptation aux nouvelles orientations des " projets d agglomérations" et des "projets de territoire" Instruments de mise en œuvre Pour la concrétisation de la nouvelle vision stratégique en habitat, les instruments de mise en œuvre définie par l Etat, ont trait à l adéquation entre l offre et la demande, à la mise à niveau du cadre institutionnel et juridique du secteur et au renforcement des actions publiques de résorption des déficits. a. Au niveau de l offre : L augmentation de l offre en logement représente pour la nouvelle politique publique un objectif stratégique. La faiblesse de l offre est le résultat de plusieurs facteurs liés au foncier, à l urbanisme et l absence d un code d investissement adapté. Afin de stimuler l offre en logement l Etat a entrepris plusieurs actions qui ont concerné principalement les volets suivants : - Mobilisation du foncier public pour la promotion de l habitat social à faible VIT, à travers la mise à disposition des terrains au profit des Opérateurs Publics de l Habitat en vue de leur viabilisation et de leur cession aux promoteurs privés, à des conditions avantageuses, dans le cadre du partenariat public-privé ; - Maîtrise du coût de l habitat social à travers la révision des normes d urbanisme et de construction et des grilles d équipement, ainsi que la promotion et la vulgarisation des nouvelles techniques et procédés à même d assurer une baisse des coûts et une célérité dans l exécution ; - Simplification des procédures d urbanisme et réduction des délais d autorisation à travers l accélération du processus d élaboration et d approbation des documents d urbanisme et la mise en place du guichet unique d autorisation ; - l adaptation des dispositions d urbanisme aux impératifs de la promotion de l investissement ; - Adoption d une nouvelle approche de résorption de l habitat insalubre privilégiant la mise sur le marché d un produit d habitat alternatif, la ville comme unité de programmation dans le cadre de la politique de contractualisation avec les acteurs locaux ; et la révision, en parallèle, des dispositions relatives au contrôle et à la sanction des infractions en matière d urbanisme ; MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 35

48 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - Renforcement du rôle de l Etat dans la normalisation, l encadrement technique, l orientation du secteur et le développement d un nouveau partenariat avec les acteurs et professionnels du secteur privé en vue d une meilleure implication et adhésion aux nouvelles orientations. b. Au niveau de la demande Afin de solvabiliser la demande en logement, particulier celui qui concerne l habitat social, l Etat, dans le cadre de la nouvelle politique d habita a engagé un certain nombre de réformes d ordre financier. Ces réformes ont concerné principalement les volets suivants : - Augmentation des ressources financières allouées aux programmes sociaux, en vue d accélérer les programmes de résorption de l habitat insalubre et la viabilisation des terrains publics destinés à la production de l habitat social ; - Révision du système des prêts acquéreurs en vue de l augmentation de la quotité, l allongement de la durée et la réduction des taux d intérêt afin de permettre aux ménages à faible revenu d accéder au crédit ; - Création des fonds de garantie, pour favoriser l accès aux crédits dans de bonnes conditions, aux couches sociales à revenu faible et irrégulier et, par conséquent, d amener le secteur bancaire à s engager davantage dans le financement du logement social ; - Elargissement du champ d application du système de micro-crédits pour englober le financement de l habitat social, ce qui permettra d améliorer les conditions d habitat en milieu rural et dans les tissus anciens ; - Mise en œuvre de programmes d assistance technique et architecturale au profit des populations en milieu rural. c. Réformes institutionnelles et juridiques Le secteur de l habitat a souffrit pendant plusieurs années de la faiblisse de cadre réglementaire. Afin de combler à ce déficit, l Etat a entrepris les chantiers de réformes portant sur les volets suivants : - Généralisation de la couverture du territoire national en Agences Urbaines et révision de leur rôle pour promouvoir l investissement et contribuer à une meilleure gestion urbaine ; - Refonte des Organismes Publics de l Habitat pour constituer un instrument de développement urbain et de mise à niveau des villes et la redéfinition de leur mission vers MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 36

49 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel l aménagement foncier et la promotion de l habitat social dans le cadre de partenariat public privé ; - Réformes de l arsenal législatif et réglementaire, régissant le secteur, en vue de son adaptation aux exigences du développement urbain et de la résorption de l habitat anarchique Actions entreprises par l Etat Depuis 2000, plusieurs chantiers de réforme prévus dans le cadre de la politique publique d habitat ont été ouverts. La majorité de ces chantiers ont été entamés, ce qui a permis d atteindre quelques objectifs fixés dans ce cadre, notamment, l augmentation du rythme de production des unités d habitat social, la réduction de l effectif des ménages bidonvillois et la mise à niveau de plusieurs quartiers non réglementaires. a. Mobilisation du foncier public Le foncier public a constitué pour la nouvelle politique un support important pour stimuler l offre en habitat, augmenter le rythme de résorption de l habitat insalubre et engager une nouvelle génération de projets d aménagement foncier de taille importante, en l occurrence les villes nouvelles et les nouvelles zones d aménagement. Le secteur a profité du plan social de la SODEA et la SOETA pour acquérir une bonne parties des opportunités foncières appartenant à ces deux établissements publics qui se positionnent convenablement par rapport aux grandes villes. Près de 9500 HA a été mobilisé au cours de la période Ce foncier a été mobilisé en trois phases. La première tranche des terrains publics mobilisés a porté sur HA (terrains domaniaux et terrains gérés par la SODEA et la SOGETA) qui ont été mis à la disposition des Organismes Publics de l Habitat. La mobilisation effective de cette première tranche de terrains a permis de renforcer le programme d action du secteur public d habitat et d accroître de manière significative les mises en chantier et les achèvements effectués durant la période Parmi les chantiers phares, ouverts durant cette période, figure le lancement des travaux de deux villes nouvelles, TAMANSOURT, près de Marrakech et TAMASNA, aux environs de Rabat. Cette première tranche a servi également de support foncier pour l ouverture de MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 37

50 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel nouvelles zones à l urbanisation dans la périphérie de certaines villes et le développement du partenariat avec le secteur privé pour la promotion de l habitat social. Une deuxième tranche du foncier public de 3853 HA, mobilisé en 2009, a permis également de préparer le lancement de deux nouveaux chantiers de villes nouvelles : Ch rafat à proximité de Tanger et Sahel-Lakhyayta dans la zone d extension du centre de Had Soualem au niveau de la couronne de Casablanca. Aussi cette tranche va permettre la poursuite d ouverture de nouvelles zones à l urbanisation dans la périphérie de certaines villes et de développer davantage la politique de partenariat avec le secteur privé. b. Mise en œuvre d une nouvelle approche pour la résorption de l habitat insalubre Compte tenu des dimensions alarmantes prises par l habitat insalubre et non réglementaire, l Etat a procédé à une refonte totale des moyens et méthodes d intervention en matière de lutte contre ce type d habitat. Ainsi, une approche novatrice a été adoptée, puisant ses fondements des dispositions législatives et réglementaires régissant la gestion urbaine. Cette approche s est basée également sur la capitalisation des expériences cumulées par le Maroc dans ce domaine. Dans ce cadre, il a été mis en place le programme PARHI depuis 2001 qui vise l éradication des bidonvilles au Maroc selon de nouvelles bases. L intitulé de ce programme a changé à partir de 2003 pour devenir le programme des "Villes Sans Bidonvilles". Ce nouveau programme se base sur les principes suivants: - la ville comme unité de programmation, pour une intervention globale et intégrée ; - un cadre contractuel entre l Etat et les Collectivités Locales, pour le respect mutuel des engagements et des responsabilités ; - un meilleur ciblage des opérations pour optimiser les moyens et les conditions d intervention aussi bien sur le plan foncier, financier qu institutionnel et social. Les instruments de mise en œuvre de cette nouvelle démarche sont constitués du contrat "villes sans bidonvilles" et de conventions de financement et de réalisation à caractère plus opérationnel. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 38

51 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Pour renforcer la faisabilité des projets et prendre en considération la dimension sociale dans la résorption de l habitat insalubre, la démarche participative des populations cibles a été intégrée aux projets. De même qu une nouvelle filière de formation aux métiers de la maîtrise d ouvrage sociale a été créée à l Institut de Formation de Meknès. c. Renforcement des ressources financières allouées au secteur L un des chantiers de réforme les plus importants de la nouvelle politique été la mise en place du Fonds Social d Habitat «FSH» avec des ressources financières importantes et pérennes. Dans le cadre de la loi de Finances 2002, il a été procédé à la modification du Fonds Social de l Habitat (FSH) et à son remplacement par le Fonds Solidarité Habitat créé dans le but de drainer les produits de la taxe spéciale sur le ciment instituée par la même loi de Finances au taux de 0,05 DH/Kg et de permettre la comptabilisation des opérations afférentes aux projets d habitat social et aux actions et programmes de résorption de l habitat insalubre. La loi de Finances 2004 a porté le montant de la taxe sur le ciment à 0,10 DH/Kg, ce qui a permis d augmenter les ressources du FSH qui sont passées de 400 millions de DH en 2003 à 1,0 milliard de DH en Ces ressources ont connu une progression soutenue depuis cette année avec l accroissement continue des ventes du ciment. Les ressources du FSH en 2007 sont estimées à près de 1,4 milliard de DH. d. Création des Fonds de Garantie Afin de solvabiliser les ménages à revenus faibles et irréguliers l Etat a mis en place des fonds de garantie. La création des fonds FOGARIM (Fonds de garantie en faveur des populations à revenu modeste et/ou irrégulier) et FOGALOGE-public (Fonds de garantie au profit des fonctionnaires, agents de l Etat et des collectivités locales, et employés du secteur public) a été concrétisée par la signature de conventions Etat-Caisse Centrale de Garantie (CCG) et CCG-Banques, en Ces fonds ont été créés en remplacement du système des ristournes d intérêt accordés par l Etat dans le cadre du Programme National des logements sociaux qui ne concernait, de par ses dispositions, qu une catégorie de la population, notamment celle à revenu régulier, environ à acquéreurs annuellement nécessitant la mobilisation par l Etat d une enveloppe budgétaire annuelle de 300 millions de DH, et excluait ainsi une MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 39

52 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel grande partie de la population non éligible au crédit bancaire à cause de l irrégularité de ses revenus. Pour garantir les prêts FOGARIM, un montant de 400 millions de DH puisé du Fonds Solidarité Habitat a été viré à la Caisse Centrale de Garantie. A fin 2009, près de prêts seraient accordés dans le cadre du Fonds de garantie FOGARIM pour un montant de crédits de 7.8 milliard de DH. Ce montant est passé de 27,7 millions de DH en 2004 à 1,5 milliard de DH en 2006 et atteindrait près de 2,3 milliards de DH en Les performances enregistrées par le FOGARIM sont dues aux mesures entreprises par les pouvoirs publics pour améliorer le fonctionnement de ce fonds, à savoir le relèvement du plafond de la mensualité du remboursement des prêts garantis à 1500 DH, l entrée en vigueur de la mesure relative au remplacement de la déclaration du revenu du demandeur légalisée et attestée par les autorités locales par une simple déclaration sur l honneur du revenu légalisée du demandeur, et la promotion d une politique de communication et d information ciblée pour mieux informer les citoyens. e. Refonte du secteur public d habitat Un des chantiers stratégiques de la nouvelle politique a été la refonte des anciens opérateurs publics d habitat «OPH» sous tutelle du Ministère depuis Ce chantier vise à regrouper les OPH dans un Holding d Aménagement doté d une plus grande capacité d intervention pour accompagner la mise en œuvre de la nouvelle stratégie de l Etat en matière d habitat et d urbanisme. Il vise aussi le recentrer les missions des OPH sur des activités d aménagement en mesure d accroître l offre foncière destinée à satisfaire les besoins en habitat et à promouvoir le partenariat public-privé pour la production de logements sociaux. Cette réforme va permettre au secteur public d assurer une meilleure maîtrise de l action de résorption de l habitat insalubre et accélérer la mise en œuvre des programmes. Dans le cadre de ce projet, il a été procédé dans une première étape à la création du Holding d Aménagement AL OMRANE (HAO) qui a regroupé les capitaux fonciers et financiers ainsi que les ressources humaines et techniques dont disposaient l ANHI, la SNEC et ATTACHAROUK. Il a été également procédé au réaménagement de l objet social du Holding d Aménagement Al OMRANE vers des missions complémentaires avec celles du MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 40

53 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel secteur privé, consistant principalement dans la réalisation des travaux d aménagement foncier et la résorption de l habitat insalubre. La gouvernance du Holding a été aussi modernisée. Il a été procédé au changement des organes de décision et de gestion du Holding d Aménagement Al Omrane par l institution d un conseil de surveillance, présidé par le Premier Ministre, et d un directoire. Par ailleurs, plusieurs mesures ont été prises pour le redressement de la situation financière des ERAC et leur capitalisation, contribuant à améliorer leurs capacités d intervention et d afficher un regain de confiance de la part de leurs clients et partenaires nationaux et internationaux. Ainsi, à fin 2004, il a été procédé au remboursement total des dettes de ces organismes envers le Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH) pour un montant de 800 millions de DH, de même qu il a été procédé à leur capitalisation à hauteur de 900 millions de DH provenant des excédents du FNAET. La période a connu également : - La création et l entrée en activité de sept nouvelles sociétés filiales du Holding d Aménagement Al Omrane AL JANOUB pour les provinces du Sud, ALOMRANE- AL BOUGHAZ pour la région Tanger-Tétouan et Al Omrane TAMESNA dédiée à la ville de Tamesna, Al Omrane Chrafat pour le projet e la ville de Chrafat à Tanger, Al Omrane Beni Mellal pour la région de Tadla Azilal et Al Omrane Sahel pour la ville nouvelle de Sahel aux environs de Casablanca, - La participation à la création de la société IDMAJ SAKAN dédiée à la résorption des bidonvilles du grand Casablanca avec une participation du HAO dans son capital ; - L approbation par le parlement du texte de loi relatifs à la transformation des ERAC en Sociétés Anonymes. - La création du Groupe Al Omrane en juillet Le Groupe Al Omrane 28 est devenu le bras de l Etat dans le secteur. C est l instrument de mise en œuvre de l ensemble des programmes publics d habitat. Parmi ses programmes 28 Chiffres clés du Groupe (exercice de 2009) : - Capital social : 2,1 milliards de dirhams, détenu totalement par l Etat - Effectif total : employés, - Investissements : 8,3 MMDH - Chiffres d affaire : 4,91 MMDH - Résultats net : 582 MDH MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 41

54 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel phares, on note les villes nouvelles, le programme de résorption de bidonvilles, le programme de mise à niveau urbaine et rurale, le programme des logements sociaux et particulièrement le logement à DH et le programme d habitat dans les provinces du Sud du Royaume. Ce sont tous des programmes novateurs dans leurs démarches et leurs modes opératoires. f. Mise à niveau de l urbanisme Compte tenu de l importance du secteur de l Urbanisme et de l Architecture dans la planification et l encadrement du développement urbain, il a été procédé dans le cadre de la nouvelle politique d habitat, à la redynamisation des structures en charge de l urbanisme et de l architecture et à l amélioration de leurs ressources financières pour couvrir le programme d investissement de l urbanisme et de l architecture. Ainsi, durant la période de nombreuses études ont été lancées pour assurer une plus large couverture du territoire national en documents d urbanisme et de suivre l évaluation de leur application. De même que des mesures ont été prises pour dynamiser et réorienter les activités des Agences Urbaines afin de les ériger en outils de développement urbain et de mise à niveau des agglomérations. Dans ce cadre les Agences Urbaines ont engagé la préparation de projets de territoires couvrant leur ressort territorial et de "projets d agglomération" ou de "projets de ville" permettant de regrouper les principales actions au niveau local et régional autour d objectifs et de projets communs. Cette nouvelle approche permet : - d impliquer les agences urbaines dans la détermination de stratégie de développement économique et social partagées ; - de repenser le développement urbain non pas autour de documents graphiques indiquant les droits d utilisation du sol mais autour de projets urbain, découlant de la stratégie de développement, parfaitement identifiés dans leurs objectifs et entrepris dans le cadre de partenariats. - de s inscrire dans le cadre de la décentralisation, la déconcentration et d une bonne mise en cohérence des politiques sectorielles. - Mise en chantier : unités d habitat et unités de restructuration - Achèvements : unités d habitat et unités de restructuration MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 42

55 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Dans le cadre de la généralisation des Agences Urbaines à l ensemble des régions, il a été procédé à la création de onze nouvelles agences urbaines dans les provinces et préfectures de d Oued Eddahab-Aousserd, Guelmim-Smara, Al Hoceima, Nador, Errachidia, Ouarzazate- Zagora, Khénifra, Khémisset, El Jadida, Kalaa des Sraghna et Essaouira. Pour développer la politique de proximité, en matière de gestion urbaine, il a été procédé à la mise en place de 21 antennes d agences urbaines qui sont d ores et déjà opérationnelles dans certaines provinces ainsi que la création de 67 guichets uniques couvrant 44% des communes urbaines et 34% des communes rurales. g. Encadrement du secteur Afin de renforcer les capacités d intervention du secteur privé dans la satisfaction de la demande en logements, il a été initié un partenariat novateur avec les professionnels du secteur. Sur le plan de l encadrement technique du secteur, un intérêt particulier a été accordé au renforcement du dispositif normatif se rapportant aux matériaux et produits de construction dans le cadre de la stratégie nationale de la normalisation. Sur le plan des études et de la recherche technique, il est prévu la création d un Centre National d Etudes et de Recherches en Habitat et le lancement de son programme de travail. h. Réformes juridiques et réglementaires Les efforts déployés dans ce domaine ont abouti à : l adoption des décrets d application relatifs à la loi sur la copropriété, la loi sur la vente en l état futur d achèvement, la loi sur la location accession et la publication du décret portant amendement du décret approuvant le règlement général de construction parasismique ; l élaboration du projet de loi édictant diverses dispositions en matière d habitat et d urbanisme. Il vise les objectifs suivants : - la promotion de la qualité et de la sécurité dans la construction et la professionnalisation des intervenants dans le secteur du bâtiment ; - le renforcement des dispositifs en matière de contrôle et de sanctions des infractions ; 29 Ce projet est encore dans les circuits réglementaires d approbation. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 43

56 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - la garantie d une offre suffisante d habitat social à faible Valeur Immobilière Totale (V.I.T) ; - la simplification et la rationalisation des procédures d autorisation de lotir et de construire ainsi que la clarification des rôles des différents intervenants. suivantes : l élaboration du code de l urbanisme 30 qui tien compte des grandes orientations - la prise en compte des choix du Schéma National d Aménagement du Territoire «SNAT» et des orientations arrêtées à la lumière de la diversité de nos espaces territoriaux ; - la mise à niveau des agglomérations urbaines et rurales ; - la sauvegarde de l identité architecturale et des spécificités locales ; - la réalisation des objectifs du développement humain et la résorption du déficit social ; - la conception de mécanismes rigoureux destinés à la mise en œuvre des plans et documents d urbanisme et l établissement d un échéancier propre aux investissements publics d accompagnement ; - la participation des collectivités locales à l élaboration et au contrôle des plans d aménagement et d urbanisme. L élaboration du projet de loi relatif à la régularisation urbanistique des zones d habitat sous-équipées et non réglementaires. Ce projet de loi vise à : - palier les insuffisances et les limites de l approche adoptée en matière de traitement des zones et des constructions non réglementaires ; - reconnaître les zones et les constructions non réglementaires existantes ne présentant aucun danger pour les intégrer dans le tissu urbain. L élaboration du projet de décret portant règlement général de la construction Politique des villes nouvelles L Etat a engagé depuis 2004 une nouvelle forme d urbanisation et de développement de l habitat, à travers des villes nouvelles réalisées dans les zones périphériques des grandes villes. Cette nouvelle approche d urbanisation à grande échelle a deux objectifs stratégiques. Primo, accroître l offre foncière urbanisable dans les zones d influence des grandes agglomérations dans le cadre de nouveaux pôle urbains équilibrés, fonctionnelles, opérationnelles et viables disposant de l ensemble des conditions nécessaires au bien-être 30 Le code est aujourd hui dans la procédure d approbation. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 44

57 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel social. Secundo, maîtriser l urbanisation au niveau des grandes villes et rehausser la qualité des tissus urbains Mise en œuvre des villes nouvelles La politique des villes nouvelles est initiée par le MHUAE sur des opportunités foncières publiques. La mise en œuvre de cette politique est confiée au Groupe AL Omrane, le bras de l État en matière de concrétisation de sa politique d habitat. Le Groupe Al Omrane se charge de la mobilisation du foncier, des études de faisabilité et techniques et de la réalisation des infrastructures in site et hors site. Chaque ville nouvelle dispose d une société de gestion dédiée qui se charge de la réalisation de ce grand chantier en coordination avec les autres départements ministériels et les collectivités locales concernées. La valorisation des villes nouvelles est confiée en totalité au secteur privé dans le cadre de partenariat public privé. L accès au foncier public au niveau des villes nouvelles se fait à travers les appels à manifestation d intérêt à des prix préférentiels qui garantissent, une rentabilité attractive et des prix de sortie compétitifs. Les villes nouvelles disposent de leurs propres plans d aménagement, qui sont actuellement soit en cours d approbation ou en phase d élaboration, qui leur garantit une visibilité de développement pour le long terme. Les autres départements ministériels sont aussi impliqués dans cette politique à travers des conventions signées qui les engagent à réaliser les équipements de proximité telles les écoles, hôpitaux, voie de raccordement, transport urbain, L expérience marocaine en matière de la mise en œuvre des villes nouvelles est en train d être consolidée à travers la promulgation d une loi spéciale sur les villes nouvelles. Cette loi va permettre d entourer ce type d investissement stratégique et structurant des garanties nécessaires et fixe en conséquence les engagements de tous les départements ministériels envers ce type d investissement. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 45

58 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Les banques marocaines sont activement impliquées dans cette expérience. Toutes les banques de place sont déjà installées au niveau de ces villes nouvelles dans le cadre de proximité et garantissent le financement aussi bien des clients que des promoteurs. Les effets escomptés des villes nouvelles : - Garantir une offre en logement pour le long terme au niveau des grandes agglomérations ; - Générer des investissements et des emplois en moyen et long termes - Maitriser et canaliser l urbanisation - Garantir d un cadre de vie meilleur Les chiffres relatifs aux villes nouvelles - 5 villes nouvelles engagées, 2 villes sont dans un état d avancement assez important : Tamesna à côté de Rabat et Tamesnourte à côté de Marrakech. - Coût global : 108 milliards de DH; - Surface totale : ha ; - Production projetée de logements à l horizon 2020; Les villes nouvelles paraissent aujourd'hui comme un moyen pour satisfaire à la fois les besoins de la population et rehausser la qualité des tissus urbains, encore faudrait-il en maîtriser tout le processus. Car loin d'être une simple opération d'aménagement, la ville nouvelle constitue une action urbaine complexe dont les risques d'échec ne sont pas prévisibles et peuvent avoir un coût social et économique lourd. Dans cette mesure, il s'avère impératif d'identifier tout d'abord les contraintes et maîtriser au préalable certains principes. La création d'une ville nouvelle implique l'enclenchement d'un processus d'élaboration complexe. En fait, il ne faudrait pas seulement mobiliser des terrains, même si la question de l'opportunité foncière constitue un facteur déterminant lors du choix du site d'accueil. Une ville nouvelle ne se réduit pas à une opération d'un grand lotissement. Elle exige un plan d'aménagement auquel toutes les parties prenantes participent, une maîtrise d'ouvrage technique et sociale, une concertation Les enjeux des villes nouvelles : Parler de villes nouvelles interpelle une production spatiale de masse, de grandes superficies seront ainsi ouvertes à l'urbanisation (logements, services, activités, infrastructures MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 46

59 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel de base). Par conséquent, la création des villes nouvelles ne devrait en aucun cas constituer un acte isolé. Elles doivent répondre à des objectifs précis (décongestionnement des agglomérations, développement de certaines zones, intégration d'autres... ). D'où la nécessité de bien localiser territorialement ces villes, certaines seront programmées à de courtes distances de l'agglomération mère, tandis que d'autres seront prévues sur des sites non urbanisés ou peu développés. Cette localisation influencerait grandement d'une part le coût de l'opération et d'autre part les modalités de sa valorisation. Sans pour autant omettre le rôle déterminant que joue l'opportunité foncière pour tout choix du site. Il est aussi nécessaire d'arrêter leurs vocations : une ville nouvelle n'aurait d'intérêt que par le rôle qu'elle sera amenée à jouer et plus celle-ci est indépendante plus sa vocation est confirmée. En somme, les villes nouvelles devraient contribuer efficacement au développement des grandes régions urbaines, tout en évitant une trop forte dispersion de l'habitat et des activités. L'innovation dans les objectifs est un défi dans ce nouveau pari urbain : par la recherche de l'équilibre entre l'habitat et l'emploi, par le soin apporté aux équipements publics et à l'environnement, par la promotion d'un art urbain conférant une grande qualité à l'espace public. L'innovation dans les moyens aussi : par de nouvelles formes de coopération entre les collectivités locales et par la mise en place d'une organisation institutionnelle originale et performante, associant durablement les services déconcentrés des ministères et établissements publics à leur développement Partenariat Public - Privé Devant les besoins importants en habitat et le déficit cumulé qui se chiffré à plus de en 1996, l Etat a décidé de recourir au partenariat avec les capitaux privés dans ce domaine. Le partenariat avec le privé consisté à confier une partie de la production de logements sociaux au secteur privés en contre partie de l accès au foncier public à un prix abordable. Les premières expériences de partenariat public privé été initiées en Cette période été marquée par une faible production d habitat social, par une hausse spectaculaire de l habitat insalubre, par des établissements publics défaillants et par un secteur privé sous capitalisé et faiblement structuré. 31 Le partenariat public privé a été initié par Mourad Ch rif, ministre de l habitat à l époque. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 47

60 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Partenariat public privé : 1 ère expérience Les premières opérations du partenariat consisté à confier directement du foncier public à des promoteurs privés pour réaliser des projets dédiés entièrement au logement social. Le foncier public était cédé directement des domaines aux promoteurs sur la base d une convention établie avec le Ministère de l habitat. Le principe du partenariat a été simple : faire substituer les établissements publics défaillants par des opérateurs privés. Parmi ces projets on cite le projet "Anassi" à Casablanca. Cette expérience n a pas enregistré de grands succès pour diverses raisons : le manque d opérateurs privés importants et le manque de suivi des projets. Ainsi le foncier qui a été destiné en principe à des projets sociaux a fait l objet de détournement et même de spéculation. Le bilan de cette phase reste très faible Partenariat public privé : 2 ème expérience La deuxième vague de partenariat public privé a commencé à partir de Cette phase a été marquée par une reprise remarquable du marché immobilier, par la mise en place d une nouvelle politique d habitat qui a fixé comme principal objectif la production de logements social par an, par la mobilisation de près de 3500 ha du foncier public et la mise en place du fonds FSH. Jamais l Etat n a mobilisé autant de moyens foncier et financier pour le secteur de l habitat au cours des 40 derrières années. Aussi cette phase a été marquée par la réforme institutionnelle des établissements publics d habitat et la création du groupe Al Omrane. Le nouveau partenariat public privé a introduit des réformes importantes sur les procédures de sélection des partenaires et sur les objectifs à atteindre et même sur les principes de ce partenariat. Le but est de rendre le partenariat très efficace et attractif aux capitaux privés. Le principal objectif du partenariat est l implication du secteur privé à la production du logement social selon de nouvelles bases. Le foncier, en général, n est pas cédé directement au privé, mais à travers le groupe Al Omrane qui assure sont aménagement partiel. La procédure d appel à manifestation d intérêt (AMI) est généralement pratiquée pour céder le foncier public même si certaines grandes opérations sont conclues de gré à gré. Le nouveau partenariat avait pour principes : MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 48

61 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - Le ciblage des produits d habitat tel le logement social, le logement de faible coût et le logement des couches moyennes ; - La maîtrise des prix de vente des logements par les promoteurs, la maîtrise des délais et de la qualité de construction et architecturale; - D ouvrir la possibilité de participation au partenariat même à la petite et moyenne promotion immobilière ; - Le partenariat ciblé aussi les promoteurs et les entreprise qui portent des technologies et procédés innovants de construction Bilan du partenariat public privé Le bilan de la deuxième vague du partenariat est très important. Il a généré près 236 conventions signées entre 2003 et 2009 pour céder près de 800 HA. Les conventions portent sur la production de logements dont logements de faible VIT. Les investissements qui seront induits sont de l ordre 35 milliards de DH. Concernant les promoteurs qui ont bénéficié de ce partenariat, 80% sont de grands promoteurs, 15% des promoteurs de taille moyennes et 5% des petits promoteurs. Les promoteurs étrangers ont bénéficié aussi des conventions de partenariat public privé, près de 14% sont signées avec des promoteurs étrangers. Pour le mode de sélection des partenaires, 57% des conventions par AMI, 30% gré à gré notamment à la suite d AMI infructueux et 13 par convention cadre. Selon plusieurs observateurs, la 2 e génération du partenariat public privé a enregistré elle aussi des points faibles notables. Parmi ces points faibles, le manque de suivi des conventions signées avec le privé. L absence de toute maîtrise des prix de vente pratiqués par les partenaires privés et même sur la pratique du "noir" et le retards d exécution et de livraison des logements de faible VIT, le glissement du foncier public. Les promoteurs ont aussi leur point de vue concernant le partenariat avec le secteur public. Ils évoquent souvent le manque de transparence dans les procédures de selection des bénéficières, l ouverture du partenariat aux promoteurs étrangers. Les promoteurs demandent l accès direct au foncier public sans qu il passe par le groupe Al Omrane. Ils considèrent que le groupe leur applique des prix de cession très élevés, en plus ils accusent de retards dans la livraison du foncier aménagé. La FNPI, l organisation professionnelle des promoteurs, a réclamé plusieurs fois plus de transparence dans le transfert du foncier public et les gains importants réalisés suite aux prix élevés pratiqués par le groupe Al Omrane. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 49

62 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Quels que soient les reproches que nous pouvons évoquer sur le partenariat public privé, cet instrument a joué un rôle important dans la dynamisation du marché immobilier marocain d une part et dans l émergence des groupes immobiliers importants. Le partenariat public privé a permis aussi l installation des capitaux étrangers. En effet, plusieurs entreprises de promotion immobilière se sont installées au Maroc grâce au partenariat et grâce au foncier public. Le partenariat public privé doit être réformé pour qu il soit davantage efficace, il doit avoir comme nouveaux objectifs : - Offrir des produits ciblés pour renforcer l adéquation de l offre à la demande et mieux répondre aux besoins des différentes couches sociales ; - Assurer des prix maîtrisés en rapport avec le pouvoir d achat des ménages ; - Une production de qualité sur le plan technique, urbanistique et architectural - les délais de réalisation des projets doivent êtres plus maîtrisés - Sélectionner les partenaires sur des critères basés entre autres sur le professionnalisme, la qualité, les réalisations, les prix de ventes et non sur le prix du foncier - Diversifier les types de partenariat avec le secteur privé pour intégrer des projets en commune et de nouveaux types de partenariat - L ouverture sur les petites et moyennes entreprises du secteur immobilier - Encadrer le partenariat et la commercialisation - Adopter de nouveaux procèdes techniques de constructions Bilan de la phase La période s est caractérisée par une relance des activités du secteur de l habitat et de la promotion immobilière comme en témoignent les indicateurs se rapportant à l évolution des Mises En Chantier «MEC» et de la production, ainsi que des agrégats économiques du secteur Programme de résorption des bidonvilles La période a connu la poursuite et l accélération du rythme de réalisation des programmes de résorption de l habitat insalubre, notamment le programme de résorption des bidonvilles et le programme de restructuration des quartiers d habitats non réglementaires sous équipés. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 50

63 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Le programme Villes Sans Bidonvilles (VSB) lancé officiellement en juillet 2004 a constitué une évolution importante dans les stratégies et les démarches mises en œuvres avant cette date. L avènement de l Initiative Nationale du Développement Humain (INDH), est venu confirmer l importance de ce programme qui contribue à la lutte contre la pauvreté et l exclusion urbaine. Ce programme concerne 83 villes et ménages résidant dans près de bidonvilles. Il devra mobiliser un investissement d environ 20,4 milliards de dirhams, dont une subvention du Fonds Solidarité Habitat, estimée à près de 7,4 milliards de dirhams. A fin 2009, 82 contrats de ville signés portent sur ménages. Près de 51% des objectifs du programme ont été atteints. 42 villes ont été déclarées sans bidonville. Le nombre de baraques démolies à fin 2009 a atteint dont unités de restructuration. Ainsi, le rythme moyen de démolition depuis juillet 2004 est de baraques par an, contre baraques avant Programmes de mise à niveau urbaine Selon l estimation effectuée en 2002, le nombre des ménages habitant les quartiers non réglementaires est évalué à dont 74,5% dans des quartiers urbains et périurbains et le quart restant dans les centres ruraux soumis à autorisation. Le programme conventionné porte sur 139 opérations abritant ménages pour un coût global de 5.7 milliards de DH dont une subvention de l'etat de 2,535 milliards de DH. Le programme achevé à fin 2009, porte sur 57 opérations abritant ménages, pour un coût de 3.7 milliards de DH dont une subvention de l Etat de 850 millions de DH Programmes d habitat social dans les provinces du Sud Pour améliorer les conditions de vie des ménages dans les provinces du Sud et contribuer à la résorption du déficit en logements que connaissent ces provinces, les travaux des programmes AL AOUDA et AL WAHDA qui comportent unités, pour un coût global de 1,2 milliards de dirhams ont été initiés et achevés. Un nouveau programme portant sur unités (1.000 logements, lots avec distribution des matériaux de construction et unités de restructuration) a été lancé pour MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 51

64 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel un coût global de 1,4 milliards de dirhams, en partenariat avec l Agence de Promotion et de Développement des Provinces du Sud Programme d habitat en milieu rural Dans le cadre de l accompagnement de l action de l Etat en matière de désenclavement et de mise à niveau de l habitat en milieu rural, une opération d assistance architecturale et technique gratuite a été lancée par les pouvoirs publics au profit des habitants du milieu rural pour la construction d un habitat social. Cette opération, lancée dans le cadre de conventions de partenariat conclues entre les Agences Urbaines et les Autorités Locales concernées est appelée à être dynamisée et généralisée à l ensemble des communes rurales. L effort a été également poursuivi par la réalisation d un programme de Zones d Aménagement Progressif dans les zones périurbaines ou rurales, en vue d accroître l offre réglementaire en terrain d habitat en rapport avec les capacités contributives des bénéficiaires. A fin 2009, 33 opérations ont été conventionnées portant sur près de unités pour un investissement global de l ordre de 277,52 millions de dirhams, avec une subvention globale de 119,13 millions de dirhams Réalisations du secteur public et privé a. Réalisations du secteur public Durant la période , les mises en chantier relatives aussi bien à la production nouvelle qu à l action de restructuration, ont connu un accroissement important traduisant les premiers résultats de la mise en œuvre du projet de refonte des OPH qui a permis d accroître leurs capacités d intervention. Les mises en chantiers relatives à la production d unités sociales de prévention et de résorption sont passées de unités en 2000 à en Cette évolution traduit les efforts déployés par les OPH pour contribuer à la concrétisation du programme visant le doublement du rythme de production de l habitat social. Parallèlement, les actions de restructuration visant l amélioration des conditions d habitat des ménages des quartiers sous équipés se sont également renforcées. Les achèvements relatifs à la production d unités MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 52

65 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel sociales de prévention et de résorption sont passés de unités en 2000 à unités en Le volume des investissements réalisés par les OPH a également enregistré une hausse notable passant de 2,3 milliards de dirhams en 2002 à 8,5 milliards de dirhams en Ainsi, durant la période plus de unités ont été mises en chantier dont unités sociales et unités de restructuration. Les mises en chantiers de la période ont atteint unités (48% pour le public et 52% pour le privé) dont unités sociales et unités de restructuration. Les achèvements de la période ont atteint unités (52% pour le public et 48% pour le privé) dont unités sociales et unités de restructuration. b. Réalisations du secteur privé Les mises en chantier du secteur privé durant la période sont de l ordre de unités. Ces mises en chantier concernent aussi bien les programmes de lotissement que les programmes de construction de logements, réalisés par le secteur privé organisé de la promotion immobilière et dans le cadre de l autopromotion individuelle. Les achèvements du secteur privé pour la période , portent sur près de unités. Ces résultats traduisent une progression importante de l activité du secteur privé de la promotion immobilière qui est le fruit du regain de confiance dans les potentialités du secteur. Cette évolution importante a été favorisée par l adhésion du système bancaire et l amélioration continue des conditions de financement de l habitat notamment la baisse continue des taux d intérêts des prêts acquéreurs enregistrée durant cette période. Ceci a permis de financer le logement social à des taux équivalents ou inférieurs à ceux supportés par les acquéreurs avant la suppression du système des ristournes d intérêts Les limites de la nouvelle politique d habitat Le secteur de l habitat a franchi une nouvelle étape qui marque une rupture par rapport au passé récent. Mais, les attentes, les défis et les menaces restent toujours là, que ce soit en MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 53

66 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel matière d habitat ou en matière d urbanisme. Le champ d action et d innovation reste toujours ouverts, plusieurs thèmes ne sont pas encore abordés ou traités partiellement, sachant qu ils ont un rôle important dans la dynamisation du secteur. A ce titre on rappelle que : - La composante d habitat insalubre reste encore importante, et continue de peser lourd sur l économie. Cette composante qui mobilise des fonds importants continue de se développer sous l effet de plusieurs facteurs. Des réflexions profondes doivent être menées pour prévenir la poursuite du développement de ce phénomène ainsi que sur les sources de financement alternatives ; - L intervention en milieu rural reste encore limitée, sachant que ce milieu représente encore 45% du poids démographique national, le manque d intervention dans ce milieu et particulièrement au niveau des centres ruraux émergents se traduit par des problèmes supplémentaires pour les villes et un manque à gagner pour l économie ; - Les besoins en logement au niveau des grandes villes sont encore énormes, la production en logement doit être plus adaptée au pouvoir d achat des ménages. Aujourd hui au niveau des grandes villes une partie importante des ménages, même ceux de la couche moyenne, se trouvent en dehors de la possibilité d accès au marché immobilier réglementaire. La politique de l intensification de l offre doit être revue au profit d une politique de ciblage des demandes par des produits abordables et évolutifs ; - La réduction des coûts de production se pose avec acuité non pas seulement à travers la recherche de nouvelles formes de soutien de l Etat mais aussi par la compression des couts des intrants et en injectant des innovations dans le processus de production ; - La modernisation du secteur dans le but de réalisation des économies d échelle au niveau de la production et afin que la contribution du secteur dans l économie soit plus efficace - Absence d une stratégie foncière qui assure la pérennisation de la production ; - Le secteur locatif n est pas attrayant pour les investisseurs ; - Absence d une stratégie de développement des villes, aujourd hui à l ère de la mondialisation les grandes villes, partout dans le monde par l effet d intégration à l économie mondiale coûte cher pour les ménages alors que les petites villes et les villes moyennes jouent un rôle de modération. Si on revient aux statistiques des RGPH de 1994 et 2004, nous observons que les grandes villes du Maroc abritent près de la moitié des ménages urbains, les villes moyennes près d un tiers et les petites villes près d un dixième des ménages. Les petites villes sont plus dynamiques que les moyennes et grandes, leur urbanisation s est accrue de 2.9% au cours des dix dernières années contre 2.4% pour les moyennes villes et 1.6% pour les grandes. Les grandes villes ont perdu amplement de leur urbanisation au profit des petites villes et des villes moyennes. Ce processus est très important pour l équilibre de l armature urbaine nationale, mais doit être géré de façon à permettre à ces villes émergentes de se développer d une façon plus harmonieuse. Malheureusement, les statistiques montrent qu au niveau des petites villes la composante d habitat insalubre dépasse les 33% contre moins de 10% pour les grandes villes, chose qui représente une menace pour les villes moyennes et les petites villes. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 54

67 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 2 Evolution des villes selon leur taille au cours des 10 dernières années. Sources : RGPH. Poids démographique TAAM % /1994 Grandes villes 53,5% 51,4% 1,6% Villes moyennes 35,3% 36,4% 2,4% Petites villes 9,8% 10,6% 2,9% - Des contraintes en terme de financement de l habitat social et de la mobilisation du foncier public et en terme d adéquation de l offre en logement aux différentes couches socio-économique Les efforts doivent se poursuivre pour pouvoir passer à une cadence de production de logement plus importante. En effet, le secteur passe actuellement par une phase transitoire marquée par des réalisations significatives et quantifiables qui méritent d être capitalisées et consolidées dans le but de pérenniser cette dynamique Benchmarking international Pour apprécier les efforts consentis par les pouvoirs publics en matière de soutien au secteur de l habitat, il est utile de comparer le cas du Maroc avec le cas d autres pays. Malheureusement, ce type d évaluation des avantages accordés au secteur n est effectué que dans certains pays, notamment parmi les plus développés. Le choix des pays retenus pour la comparaison est donc dicté par la disponibilité de l information dans ce domaine. En outre, du fait des différences entre les régimes fiscaux des pays retenus, les résultats de cette comparaison doivent être pris avec le maximum de précaution. Les indicateurs retenus pour la comparaison sont la part des aides au logement dans le PIB et l aide moyenne par habitant. Pour rendre comparables ces indicateurs, les avantages retenus pour le Maroc excluent le budget d investissement du MHU (667 MDH en 2003), les exonérations des droits de la conservation foncière (124 MDH) et l aide implicite par le foncier public (640 MDH). Le graphique ci-après (Figure n 3) illustre cette comparaison et donne un nuage de points représentant les pays selon deux axes : le premier concerne la part des aides au MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 55

68 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel logement exprimée en pourcentage du PIB ; le deuxième axe représente le montant annuel moyen par habitant des aides au logement. Les données concernent l année 2008 sauf pour l Espagne où les données disponibles concernent l année Figure n : 3 Comparaison du soutien au secteur de l habitat au Maroc et dans certains pays Source : Bilan MHUAE Aides au logement (US$/Habitant) Japon Suède France Etats-Unis Grande Bretagne 200 Pays-Bas 100 Allemagne Espagne Maroc 0 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 1.6% 1.8% 2.0% Part des aides au logement/pib 32 La plupart des informations utilisées dans cette comparaison proviennent de deux sites : MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 56

69 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 2 : Fiscalité immobilière La fiscalité représente l instrument d intervention de l Etat le plus efficace dans le secteur de l immobilier. C est l instrument universel à travers lequel les pouvoirs publics dans les pays développés interviennent pour réguler le marché immobilier. Au Maroc, cet instrument commence à se substituer progressivement à l ensemble des canaux et outils à travers lesquels l Etat intervient soit pour stimuler la demande des ménages ou l investissement privé dans le secteur de logement. Près de 50 mesures fiscales concernent l activité immobilière, elles représentent le cumul d une expérience de plus de 30 années. Ces mesures traduisent l importance du secteur de l immobilier et l émergence d une politique fiscale dédiée au secteur de l immobilier dont le rôle dans l économie est très important. L analyse de la fiscalité, de ses mécanismes et des canaux de transmission de la politique fiscale constitue donc un priori pour une politique fiscale efficace dans le secteur. Les pouvoirs publics sont conscients de l importance de la fiscalité pour le développement du secteur. Au fil des différentes lois de finances, ils ont accordés des avantages substantiels au secteur. Les principales mesures prises dans ce sens au cours des dernières années ont portés sur quelques avantages fiscaux accordés aux ménages acquéreurs de logements, mais surtout sur des dérogations fiscales assez substantielles accordées aux promoteurs privés pour les amener à se substituer à l Etat dans son rôle de producteur de logements pour les ménages à faibles revenus, et assurer une production à même de combler le déficit et de faire face aux énormes besoins en matière de logement social Une fiscalité immobilière en perpétuel évolution Le secteur immobilier bénéficie d un dispositif fiscal spécifique qui fait partie intégrante du système fiscal marocain. Ce dispositif fiscal a enregistré une évolution importante au cours des vingt dernières années et ce pour accompagner le développement et les besoins du secteur de l immobilier d une part et pour faciliter l accès au logement pour les ménages. Ce dispositif représente aujourd hui l instrument le plus efficace de l Etat pour intervenir dans le marché immobilier et pour augmenter son attrait envers les capitaux locaux ou étrangers pour contribuer à l effort de production de logement. Il cible aussi bien les entreprises qui opèrent dans le secteur que les acquéreurs des biens immobiliers. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 57

70 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Au courant des dix dernières années, et à l égard des modèles universels pratiqués dans plusieurs pays développés, l Etat a fait de la fiscalité son instrument le plus efficace pour la mise en œuvre de sa politique en habitat particulièrement pour stimuler la production du logement social. Cet instrument s est substitué progressivement à l ensemble des systèmes d aide au logement qui a été en vigueur au cours des phases précédentes. Cette fiscalité immobilière adaptée représente aujourd hui une vraie niche fiscale pour les investisseurs dans ce secteur. Des débats importants entre spécialistes et décideurs sont toujours d actualité à l occasion de chaque loi de finances sur les avantages et les inconvénients de cette fiscalité adaptée dont bénéficie le secteur immobilier et qui représente un manque à gagner important pour le reste de l économie. A l occasion de chaque loi de finances, l Etat a accordé des avantages substantiels au secteur de l immobilier pour le rendre plus rentable et plus attractif aux capitaux. Les principales mesures prises dans ce sens au cours des dernières années ont portés sur quelques avantages fiscaux accordés aux ménages acquéreurs de logements, mais surtout sur des dérogations fiscales assez substantielles accordées aux promoteurs privés pour les amener à se substituer à l Etat dans son rôle de producteur de logements pour les ménages à faibles revenus, et assurer une production à même de combler le déficit et de faire face aux énormes besoins en matière de logement social Système fiscal marocain Afin de rendre sont économie plus attractive, le Maroc a entamé, au cours des vingt dernières années, des réformes profonds sur son système fiscal. Le volume des recettes fiscales et leur structure témoigne aujourd hui de l efficacité de ces réformes. Au cours des 20 dernières années les recettes fiscales ont progressé annuellement de 6.3%. Cette progression été plus importante au cours des dix dernières années, soit 8.4% contre une croissance économique annuelle moyenne de la période de l ordre 4.3%. L élasticité globale du système fiscal, défini ici comme la réaction de la fiscalité aux variations du PIB non agricole, est à présent l une des plus élevées au monde. Sur les trois derniers quinquinas, les recettes fiscale été de MMDH pour , MMDH pour la période , soit une progression de 25% et de MMDH pour , soit une progression de 68%. Au plan de la structure des recettes fiscales, les trois impôts l IS, l IR et la TVA en vue leur poids passé de à 50% à 71% des MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 58

71 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel recettes fiscales. A l égard des modèles les plus modernes en matière de politique fiscale en vigueur au niveau des pays développés, les 3 impôts, en l occurrence l IR, l IR et la TVA représentent aujourd hui les principales sources fiscales de l Etat. Pour la pression fiscale il est de 22.4% au cours de la période contre 19.9% pour la période La réforme de la politique fiscale, notamment pour les trois impôts principaux : la TVA et l IS et l IR a entraîné la diminution du nombre de régimes spéciaux et la suppression de niches fiscales. Les principales mesures dans ce domaine incluent l élimination progressive de certaines incitations fiscales régionales ou sectorielles. Conformément aux recommandations des organisations financières internationales, notamment le FMI, la réforme de la TVA a été placée au cœur de ces efforts. Le nombre de produits qui bénéficient d un taux de TVA réduit a diminué et l efficacité du mécanisme de remboursement du crédit de la TVA a été améliorée. Depuis 2007, l indicateur de performance de la TVA le plus couramment utilisé- le «c-efficiency ratio», le ratio d efficacité du système de TVA - correspond désormais globalement aux normes internationales. Parmi les secteurs les plus concernés par la politique fiscale, l immobilier constitue à la fois une source importante de recettes et un consommateur budgétivore de l aide publique. L importance de ce secteur a poussé les pouvoirs publics à concevoir un dispositif fiscal spécifique au secteur. Dans ce chapitre nous décrivons et nous analysons les principales caractéristiques de ce dispositif. Nous nous focalisons principalement sur les dérogations fiscales accordées au secteur. Tableau n : 3 Evolution des recettes fiscales au cours de la période (en milliards de DH) Source : Tableau de Bord des Finances Publiques Recettes fiscales 80,474 84,235 87,667 91,22 97,56 110,4 125,3 150,1 185,5 168,8 Taux de croissance -1,6% 4,7% 4,1% 4,1% 7,0% 13,1% 13,5% 19,8% 23,6% -9,0% Pression fiscale 20% 20% 20% 19% 19% 21% 22% 24% 27% 23% Les principaux facteurs ayant contribué à cette forte progression des recettes fiscales sont les suivants : La réforme de la politique fiscale Le renforcement de l administration fiscale et du civisme fiscal. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 59

72 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel expansion. La forte élasticité globale qui caractérise le système fiscal dans les secteurs en Le nombre de sociétés soumises à l impôt sur les sociétés a augmenté de 25 % au cours des deux années, ce qui indique que l assiette de l impôt s est élargie au-delà des entreprises bien établies du secteur formel. Au cours de la même période, le nombre de contribuables soumis à l impôt sur le revenu parmi les employés du secteur privé et les travailleurs indépendants a progressé de plus de 20 %. Deux de ces secteurs l intermédiation financière et les télécommunications représentaient en % du rendement de l impôt sur les sociétés (équivalant à 2,3 % du PIB). Figure n : 4 Evolution des recettes fiscales au cours des trois derniers quinquennats (en milliards de DH). Source : Tableau de Bord des Finances Publiques , % 353, % 441, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 60

73 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 5 Evolution de la part de l IS, l IR et la TVA dans les recettes fiscales Source : Tableau de Bord des Finances Publiques % 70% 65% 60% 55% 50% 45% 40% Analyse de la fiscalité immobilière Générer des recettes pour financer les dépenses publiques est l objectif premier de la taxation. Cette fonction de collecte des recettes est liée cependant à d autres objectifs de la taxation. Nous citerons en particulier, l objectif de l équité sociale, par une redistribution des revenus, et les objectifs d incitation et de dynamisation de l économie. Cependant, la multitude d objectifs d un système fiscal est également une source de difficultés pour les décideurs et les concepteurs de politiques publiques. L arbitrage entre les priorités sociale et économique ainsi que la concurrence sur l aide publique que se livrent différents secteurs et différents bénéficiaires rend l arbitrage et la conception de politiques fiscales une tâche difficile et risquée. Au Maroc, la conception de politiques fiscales efficaces économiquement pour assurer le développement du pays et équitable socialement pour combler le déficit en la matière et réduire les inégalités a toujours été une tâche prioritaire des pouvoirs publics. La succession des réformes fiscales et les multiples ajustements et mesures adoptés à l occasion de chaque loi de finances témoignent de cette recherche perpétuelle et toujours inachevée d une politique fiscale efficace, juste et équitable. Le chemin parcouru semble MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 61

74 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel important mais vu l état actuel de notre système fiscal, le reste à parcourir semble également un défi majeur. a. Fiscalité assez complexe La fiscalité immobilière est, à l instar de la fiscalité marocaine dans sa globalité, assez complexe et difficile à gérer et à comprendre. Le foisonnement des taxes, des taux, des régimes, des dérogations et des redressements décourage tout usager déterminé. Deux exemples illustrent cette complexité : - Pour l enregistrement, en plus des exonérations (taux 0%) il y a quatre autres taux différents applicables selon les cas dans le secteur immobilier, 5% (exemple des baux à rentes perpétuelles de biens immeubles), 2.5% (exemple des acquisitions de locaux construits), 1% (exemple de la première vente de logements sociaux à usage exclusif d habitation) et 0.5% (exemple des actes d adouls qui confirment les conventions passées sous une autre forme et qui stipulent mutation entre vifs de biens immeubles et de droits réels immobiliers). - Le redressement des prix déclarés en matière de cession d immeubles, un «désarroi» pour les concernés, souvent dénoncé dans la presse. Une situation de «Adverse Selection» s est installée : «Puisque l administration fiscale va remettre en cause le prix que je vais déclarer, je préfère déclarer un prix plus bas que celui de la transaction, de cette façon, on retombe sur le prix normal après redressement». Il est évident que ce type de procédure, en plus de la méfiance qu elle crée entre l administration fiscale et le contribuable, elle engendre des coûts qui peuvent être assez significatifs. La relance des déclarations est devenue quasi systématique et les recours suivent également, une simple transaction immobilière peut se transformer en une longue affaire judiciaire. Des efforts importants sont en cours dans le sens de simplification et d harmonisation de la fiscalité en général et immobilière en particulier. Selon le Directeur Général des Impôts 33, la simplification du système fiscal marocain a abouti ces dernières années à la 33 Allocution du 2 février 2006 devant la Chambre Française de Commerce et d Industrie du Maroc. 72 Ces deux taxes ont été remplacées par la taxe d habitation dans le cadre de la dernière réforme de la fiscalité locale. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 62

75 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel réduction du nombre d articles de la fiscalité nationale de 415 à 252, soit 40% en moins, ce qui constitue un effort considérable. b. Superposition de régimes dérogatoires Il suffit de rappeler dans ce sens les principaux résultats du chiffrage des dépenses fiscales. 337 mesures d incitation aux différents secteurs et agents économiques et sociaux. Une partie de ces mesures coûtent au budget de l Etat en terme de manque à gagner prés de 15 milliards de DH. Le secteur immobilier se taille une part importante, 41 mesures dont 14 ont été évaluées et ont fait ressortir une dépense de prés de 3 milliards de DH. La logique même derrière une dérogation fiscale peut être déformée par la multiplicité des dérogations. Une dérogation fiscale traduit une volonté des autorités d aider le secteur, mais les contraintes et les lobbyings de différents types font que ces dérogations deviennent des résultats de pression et de rapports de force plutôt que des mesures bien réfléchies et cohérentes dans leur ensemble. Un exemple qui illustre cette incohérence est l habitat locatif. Celui-ci bénéficie d une exonération de trois ans des revenus de la location, pour encourager les propriétaires à mettre leurs logements non habités en location, mais d un autre coté, pour ce qui est des taxes urbaine et d édilité 34, le logement occupé par son propriétaire bénéficie d un abattement de 75% de la valeur locative, alors que celui occupé par un locataire n en bénéficie pas. c. Fiscalité qui incite plus la demande Le recensement des dérogations fiscales élaboré par la DGI fait ressortir une quarantaine de mesures en faveur de l immobilier. Ces mesures profitent soit aux ménages en leur facilitant l accès au logement soit aux promoteurs en encourageant la production, la vente et la location de logements. La répartition de ces dérogations par bénéficiaire fait ressortir la distribution suivante : MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 63

76 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 4 Répartition des dérogations fiscales selon le bénéficiaire. Source : MEF Bénéficiaire Nombre de mesures Ménages et salariés 15 Entreprises 17 Coopératives 2 Agence de développement 3 Etablisse d enseignement 3 Etat et établissements publics 1 Total 41 En analysant ce tableau, il ressort un biais clair en faveur de l offre. Sur les 41 dérogations recensées, 15 sont en faveur de l acquéreur et 26 en faveur de la production. Tableau n : 5 Répartition des dérogations fiscales selon le canal d incitation. Source : MEF Demande Offre Nombre % 36.6% 63.4% La pertinence de ces indicateurs n est pas à démontrer. Le mécanisme de stimulation d un secteur devrait dépendre des objectifs visés et des risques liés à chaque mécanisme. Si l objectif final de toutes ces dérogations dans le secteur immobilier est d aider les ménages à faibles revenus à accéder au logement et à améliorer leurs conditions d habitat, alors il y a deux cas de figure. - En subventionnant l offre, on augmente la disponibilité du logement et la dépense fiscale devrait atteindre le ménage ciblé par le biais du producteur du logement auquel il aura accès. Il y a un double risque à ce niveau, d abord le risque d un détournement de la dépense par le producteur en sa faveur et deuxièmement, le risque de détournement de la dépense au profit d un ménage non ciblé. - En subventionnant la demande, on court le risque de mal cibler et de voir la dépense profiter à un ménage non ciblé. Au Maroc, le problème de l habitat est un problème de demande et non d offre. Une partie des logements vacants sont disponibles pour la vente ou la location mais ne trouvent pas preneur. L enquête logement 2000 montre que 12.2 % des logements urbains sont MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 64

77 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel vacants. 63% de ces logements sont mis en vente et 21% sont proposés pour location mais ne trouvent pas acquéreur ou locataire. Ceci confirme que le problème au Maroc est un problème de pouvoir d achat plus qu un problème d offre. d. Fiscalité favorisant la propriété L examen des objectifs des différentes dérogations fiscales accordées au secteur immobilier, montre qu elles sont en majorité axées sur l accès à la propriété, 22 des 41 mesures. L encouragement du loyer n est concerné que par deux mesures. Tableau n : 6 Répartition des dérogations selon l objectif. Source : MEF. Nombre de mesures Accès à la propriété 22 Encouragement du locatif 2 Autres 17 La politique de l Etat, se concentre sur l accès à la propriété, plutôt que sur de bonnes conditions d habitat. Vu les prix de l immobilier, la propriété est généralement un objectif difficile à atteindre pour beaucoup de ménages marocains. Au lieu de les aider à atteindre cet objectif sur le moyen terme par la constitution d une épargne, la politique de l Etat consiste à encourager la production de logements à bas prix pour faciliter l accès à la propriété. Des logements sont offerts pour des prix aussi bas que DH dans des villes comme Casablanca. Evidemment la question se pose sur la qualité de vie dans un appartement de DH. L autre alternative serait de développer des logements locatifs à des prix raisonnables qui peuvent constituer l alternative en attendant la propriété. e. Canaux de ciblage inappropriés Une dérogation fiscale est une incitation qui vise à stimuler ou à encourager un secteur ou des agents économiques (ménages, entreprises, ). La réussite de cette incitation est tributaire de son mécanisme de ciblage de la population visée. Si le mécanisme ne permet pas d atteindre la population cible ou ne l atteint que partiellement, il est évident que son succès se retrouve de facto très limité. Pour le secteur immobilier, plusieurs dérogations fiscales souffrent d un mauvais ciblage, quelques exemples illustrent cette affirmation. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 65

78 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - Tous les mécanismes d incitation tels que la déduction des intérêts des crédits du revenu imposable ou les ristournes d intérêt, supposent l accès au crédit bancaire. Or, le taux de bancarisation au Maroc est assez faible et le recours au crédit bancaire comme moyen de financement est encore peu répandu. Ceci exclut une large frange de la population des ménages à faibles revenus, cible principale de ces incitations. - Les incitations fiscales qui consistent à augmenter le revenu disponible par la réduction du montant des impôts ne peuvent profiter qu aux ménages ayant un revenu dépassant le seuil exonéré de DH. - Certaines exonérations comme la déduction des remboursements en intérêts et principal du revenu imposable ne concernent que les salariés, or la structure de l emploi au Maroc montre que prés de 25% des actifs occupés sont des indépendants, ce qui les exclut du bénéfice de cette exonération. f. Changements et ajustements assez fréquents Les pouvoirs publics au Maroc ne cessent de réformer, d ajuster et d amender les textes fiscaux qui régissent l économie nationale. Le secteur immobilier est l un des secteurs dont la fiscalité connaît des modifications assez fréquentes, à l occasion de chaque loi de finances. Le document en annexe décrit les différentes mesures fiscales adoptées dans les lois de finances au cours des 26 dernières années. En comptant le nombre de mesures et de modifications, on a une idée de la fréquence des changements. S il est clair que les mesures fiscales adoptées à l occasion de chaque loi de finances peuvent constituer des instruments de politique économique et sociale permettant de s adapter aux réalités et besoins nouveaux du secteur immobilier, il est néanmoins, un fait de constater que des changements fréquents de la fiscalité sont une source d incertitude pour les opérateurs économiques. Cette incertitude se répercute sur leurs plans de production, d investissement et de financement. Ceci est d autant plus important que la fiscalité constitue une composante importante du coût de production du logement (16.2% du prix de vente selon l étude sur la fiscalité immobilière réalisée par la DPI (2003)). D un autre coté, cette instabilité engendre des coûts supplémentaires de gestion et d utilisation pour les usagers. L entretien avec les promoteurs (FNPI) a mis e exergue ce problème. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 66

79 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Dans le même sens, il faudrait signaler le peu de communication de la DGI. En effet en dehors des allocutions que donnent le Directeur Général des Impôts à l occasion de chaque loi de finances, peu d efforts sont fournis pour vulgariser l impôt et les changements fréquents de la fiscalité et pour se rapprocher des usagers. Plusieurs changements introduits au niveau des lois de finances ne sont connus aux entreprises ou aux ménages qu à leur dépends. Un exemple pertinent dans ce sens, est la mesure de déduction des remboursements (en intérêts et principal) des crédits immobiliers du revenu des salariés. Malgré le fait que cette mesure est assez ancienne, plusieurs ménages éligibles ne réclament pas ce droit par ignorance, et plusieurs de ceux qui sont informés et qui réclameront des déductions pour l acquisition de logements économiques, découvriront à leur dépens que la loi de finances 2006, à limiter cet avantage aux logements sociaux (valeur de moins de DH et superficie de moins de 100 m 2 ) Principales dispositions fiscales appliquées à l immobilier Ces dérogations posent plusieurs problèmes. Le premier en termes de neutralité et d équité, caractéristiques fondamentales d un bon système fiscal. Encourager des secteurs au détriment d autres, risque d induire une mauvaise allocation des ressources, notamment en drainant les investissements vers des secteurs peu productifs mais relativement plus rentables parce que largement subventionnés. En plus, ces dérogations constituent un obstacle devant l élargissement de l assiette et l amélioration des recettes fiscales, deux conditions nécessaires pour pouvoir envisager une baisse des taux et donc de la pression fiscale sur les contribuables. La baisse de la pression fiscale devrait faire basculer une partie importante du secteur informel dans le formel et atténuer le phénomène de l évasion fiscale. En tenant compte de la place importante de l informel 35 et de l évasion fiscale 36 au Maroc, ceci devrait engendrer un cercle vertueux d amélioration des recettes et de baisse de la pression fiscale. 35 Selon l enquête sur le secteur informel non agricole (Direction de la Statistique 1999), la contribution du secteur informel au PIB est de 17%. 36 Selon Mohammed Bouchareb (La lutte contre la fraude fiscale au Maroc 2005), le montant de la fraude fiscale en 2002 est estimé à prés de 3% du PIB. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 67

80 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Les différents rapports sur les dépenses fiscales élaborés par la Direction Générale des Impôts au cours des 5 dernières années font ressortir près 337 dispositions dérogatoires dont 41 sont spécifiques au secteur de l immobilier. L évaluation du coût de 102 d entre elles a montré un manque à gagner pour le budget de l Etat de prés de 15 milliards de DH, soit 3,4% du produit intérieur brut ou l équivalent de 76,5% du budget d investissement de l Etat en Le secteur de l immobilier s accapare à lui seul près de 20% de l ensemble de ces dépenses, soit prés de 3,14 milliards de DH. Le secteur est classé au premier rang aussi bien en terme de nombre de dérogations qu en terme de coût de ces dérogations. Par nature d impôt, la distribution des dépenses fiscales se présente comme suit Tableau n : 7 Dépenses fiscales dans le secteur immobilier (en MDH). Source : Rapports sur les dépenses fiscales Impôt T.V.A I.S I.R D.E.T Total immobilier Total dépenses fiscales Part immobilier % 22,1% 19,9% 20,3% 17,3% 16,8% 16,8% 14,2% Les exonérations partielles ou totales en matière de TVA représentent à elles seules plus de 49% des dépenses fiscales sur le secteur, suivi des droits d enregistrement et de timbre et de l I.G.R. Ces indicateurs montrent l ampleur des efforts déployés par l Etat pour dynamiser et développer le secteur immobilier et faciliter ainsi l accès des ménages au logement. Mais la grandeur de ces chiffres interpelle également sur l efficacité de ces dépenses et sur leurs rendements en matière de résultats obtenus Droits d enregistrement L article 129 du Livre d assiette et de recouvrement définit l enregistrement comme une formalité à laquelle sont soumis les actes et conventions. Il donne lieu à la perception d un impôt dit "droit d enregistrement". La formalité de l enregistrement a pour effet de faire acquérir date certaine conventions sous seing privé au moyen de leur inscription sur un registre dit "registre des entrées" et d assurer la conservation des actes. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 68

81 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Selon les actes, les taux applicables varient de 0% pour les exonérations totales à 5% comme taux maximum. Entre ces deux taux, il y a du 2,5%, du 1%, du 0,5% et du 0,25%. Dans le secteur immobilier, les taux appliqués sont de 0% pour les acquisitions de terrains dans le cadre de l article 19, de 1% sur la première vente de locaux à usage exclusif d habitation, édifiés sous le bénéfice des dispositions concernant le logement social et 2.5% pour l'acquisition de locaux construits, 37 et l'acquisition de terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies et réservés à la réalisation d'opérations de lotissement ou de construction de locaux à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif. Par sa nature, le secteur de l immobilier est, parmi tous les secteurs de l activité économique, le plus concerné par cet impôt indirect. Dans son rapport sur les dépenses fiscales, la DGI estime que sur les 1061 millions DH de dépenses fiscales en termes d enregistrement et de timbre, l immobilier s accapare 890 millions DH, soit près de 84%. Le taux des droits d enregistrement pour la mutation d immeubles a subi plusieurs modifications au cours des dernières années dont notamment : : Réduction de 50 % des droits d'enregistrement sur les ventes de locaux à usage d'habitation aux personnes physiques lorsque le prix déclaré ou la valeur vénale par unité d'habitation est inférieure ou égale à 1 MDH. 5% : Réduction des droits d enregistrement sur les mutations d'immeubles à : Les immeubles à usage exclusif d'habitation sont soumis à la moitié des droits d enregistrement, soit 2,5 % : La première vente de locaux à usage exclusif d'habitation à caractère social est soumise aux droits d'enregistrement au taux réduit de 1,25% au lieu de 2,5% : Application d'un droit d enregistrement de 2,5% à la première acquisition des constructions par des personnes physiques ou morales autres que les établissements de crédit et les sociétés d'assurances et de réassurances : Application d un taux de 1 % au lieu de 1,25 % pour les cessions de logements à caractère social : Application d un taux de 2,5 % pour toutes les acquisitions de locaux construits, qu il s'agisse de locaux neufs ou anciens, destinés à un usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif. Ces modifications témoignent d une volonté claire de baisse des taux d enregistrement, des baisses qui constituent des incitations à l activité économique en général et immobilière en particulier. 37 Acquis par des personnes physiques ou morales autres que les établissements de crédit, Bank Al-Maghrib, la Caisse de Dépôt et de Gestion et les sociétés d'assurances et de réassurances. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 69

82 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Mesures fiscales en faveur du logement social : «Article 19, LF 1999/2000» La politique publique en matière d habitat est caractérisée ces dernières années par une accélération des efforts déployés dans le segment de l habitat social pour améliorer les conditions d habitat de la population à faibles revenus, en particulier en facilitant l accès à la propriété. Parmi les instruments d incitation et d aide dans ce sens, le plus important en matière d avantages accordés est sans conteste le dispositif de l article 19 de la loi de finances 1999/2000. Ce dispositif d incitation vise à faciliter l accès au logement des populations à faibles revenus par une stimulation de l offre aussi bien en terme de quantité que de prix. La condition des 2500 logements devrait augmenter le volume de l offre et les avantages accordés devraient réduire le coût de production du logement, une réduction qui devrait se répercuter à son tour sur le prix de vente. La production de logements bénéficiant de ce dispositif est réalisée dans le cadre d une convention tripartite entre le promoteur d un coté et les Ministère des Finances et de l Habitat de l autre. Une fois la convention signée, le bénéfice des avantages est conditionné par le nombre de logements produits au cours d une période de 5 ans, sans contraintes en terme de calendrier ou de lieu de réalisation. En tenant compte du délai de 5 ans et de la date d institution, ce programme devrait commencer à donner ses premiers résultats. Avant d examiner ses résultats sur la base des données existantes, nous commençons par une analyse ex ante de différents aspects de cette mesure. a. Analyse ex ante de l article 19 : Les effets escomptés de l article 19 peuvent être récapitulés comme suit : En termes d offre de logement : Cette disposition devrait augmenter le volume de l offre. L augmentation nette doit être la résultante de plusieurs effets : a. Un effet de substitution du logement formel à l informel ; MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 70

83 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel b. Un effet d éviction au détriment du logement économique ; c. Un remplacement de logements sociaux qui auraient été produits même sans la mesure ; d. Un effet d augmentation de l offre due à l incitation. En terme des prix et des loyers : L incitation stimule l offre et son effet net ne peut être que positif (mais pas nécessairement significatif). La conséquence devrait être une pression vers le bas sur le prix du logement social, mais probablement aussi sur le prix du logement économique. L augmentation de l offre devrait également pousser le niveau des loyers vers le bas. En termes d accès au logement : La baisse des prix devrait faciliter l accès à la propriété aux ménages en récupérant une partie des clients du logement informel et probablement une partie des ménages qui espéraient des logements économiques. Elle devrait avoir également un impact positif sur la cohabitation. En termes d autres effets économiques indirects : La stimulation de l offre devrait stimuler la demande sur les matériaux de construction et contribuer à la création d emplois dans les secteurs concernés. En terme de recettes fiscales : Le manque à gagner en terme de recettes fiscales devrait être compensé, du moins partiellement, par des recettes additionnelles engendrées par la hausse de l activité dans les secteurs concernés. Un autre effet non négligeable des mesures de ce type est l impact sur la structure et l organisation du secteur immobilier (entreprises de promotion immobilière, entreprises de constructions et autres opérateurs). En effet, l augmentation de la taille du marché immobilier devrait permettre l émergence de grands groupes modernes avec des structures organisées et des méthodes de gestion modernes. Cependant, ce dispositif fait face à certaines contraintes qui peuvent réduire son impact de façon significative. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 71

84 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel C est un dispositif qui stimule l offre sans la demande. Vu son importance, il crée une certaine asymétrie entre les incitations à l offre et à la demande. Etant donné le faible pouvoir d achat des ménages, les logements produits peuvent faire face à des difficultés d écoulement. Au Maroc, les besoins en logements sont énormes mais la demande effective est faible vu le niveau des revenus. Cependant, il faudrait signaler que les fonds de garantie crées récemment (Fogarim et autres) devraient atténuer cette asymétrie. Malgré l existence d un cahier de charges signé par le promoteur où il s engage sur certaines caractéristiques des logements à construire, la condition du prix maximum imposé pourrait se traduire par l utilisation de matériaux de mauvaise qualité, ce qui se répercuterait négativement sur la qualité de vie dans le logement. Elle pourrait également encourager la pratique illégale de sous déclaration des prix de vente réels. Le dispositif n offre aucune garantie en terme de population bénéficiaire, rien n assure que les ménages acquéreurs sont effectivement ceux visés. Il n y a pas de condition en terme d écoulement des logements réalisés. Des possibilités de détournement à des fins spéculatives ou autre (logements secondaires dans des villes comme Marrakech ou Agadir) ne sont pas à écarter. Le dispositif ignore en partie les caractéristiques des entreprises dans le secteur de la promotion immobilière, majoritairement de petite taille. Le seuil de logements peut être dissuasif, ceci est corroboré par le fait que le seuil initial de logements a été rapidement abaissé et de façon significative (de prés de 30%) à logements. Cette dernière contrainte peut être vue d un coté positif dans le sens ou ça peut constituer une incitation à l expansion pour les entreprises. Cependant, si le seuil est assez élevé par rapport à la capacité des entreprises, ceci devient dissuasif. Enfin, un autre aspect négatif important à signaler est lié à l administration de cette disposition. En effet, s il est relativement facile de contrôler l achèvement des 2500 logements dans les délais par le biais des permis d habiter, le contrôle du prix de vente (qui doit être inférieur à DH) n est pas tâche facile. La commercialisation peut, théoriquement, durer plusieurs années après l achèvement. Le suivi des opérations de MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 72

85 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel vente est évidemment un processus assez complexe, l administration fiscale devrait assurer un suivi de chaque projet au niveau national pendant plusieurs années. Comme il a été précisé ci-dessus, l évaluation de l article 19 devrait se baser sur les réalisations réelles remplissant les conditions d éligibilité aux bénéfices accordés. Il est donc important, avant de parler d impact éventuel, de faire le bilan en termes d utilisation de ces dispositions par les promoteurs immobiliers. b. Bilan de l article 19 : Les statistiques du MHUAE récentes 38 montrent que l engouement pour les bénéfices de l article 19 est en réalité beaucoup plus faible que prévu. En effet, si on considère que les projets conventionnés dans les délais sont échus, sur les 16 premiers projets, uniquement 4, soit 25%, ont pu réaliser les logements dans les délais et bénéficier ainsi des dérogations accordées. En termes de logements, sur les prévus dans le cadre de ces 16 conventions, sont réalisés dans les délais, soit 70%. Ce pourcentage, relativement élevé, s explique par le fait que la consistance des 4 projets achevés dans les délais dépasse largement les 2500 ou 3500 exigés comme minimum. Ces logements, les premiers réalisés dans les délais, sont concentrés dans la ville de Casablanca. D autres projets sont actuellement en cours dans d autres villes comme Tanger et Marrakech, mais il n est pas sûr qu ils soient réalisés dans les délais. Un autre constat frappant, est que les premiers logements bénéficiant des avantages de l article 19 sont l œuvre de trois promoteurs seulement, dont un public. Ce dernier a réalisé 11.3% du total et les deux autres promoteurs (privés) ont réalisée 88.7%. Un de ces promoteurs, Addoha, a réalisé 68% des logements produits par le privé et plus de 60% du total des logements produits dans le cadre de l article 19. En conclusion, le bilan provisoire des 5 premières années est la réalisation de prés de logements tous concentrés dans la ville de Casablanca, soit, en moyenne annuelle 5000 à 6000 logements. 38 Les statistiques remontent à MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 73

86 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La question qui s impose à la lumière de ces analyses est de savoir s il est opportun de faire traîner dans le système fiscal une disposition aussi lourde et complexe aussi bien en termes d avantages que d administration pour une entreprise ou, au mieux, pour une poignée d entreprises. Si la tendance se maintient, une simplification importante du système fiscal pourra être obtenue par la suppression de cet article et la signature de conventions spécifiques avec les opérateurs intéressés en leur accordant les mêmes avantages prévus dans l article La déduction des intérêts ou des remboursements du revenu imposable Les déductions des intérêts et des remboursements (intérêts et principal) du revenu imposable sont parmi les plus anciennes dispositions fiscales dans le secteur immobilier, elles ont pour objectif de stimuler la demande en logements en augmentant le revenu disponible des ménages, améliorant ainsi leur pouvoir d achat. La déductibilité des intérêts dans la limite de 10% du revenu imposable (Article 30) date d avant 1980, elle a subi une modification en 2004 par son élargissement aux prêts accordés par les œuvres sociales du secteur public, semi-public ou privé à leur personnel. La déduction des remboursements en principal et intérêts (sans limite de montant total) a été instituée en 1983 pour aider les ménages dont les besoins se situent au niveau du logement économique défini par une superficie n excédant pas 150 m 2 et une valeur immobilière totale d au plus cinq cents mille DH. Contrairement à la première disposition, le bénéfice est limité aux ménages disposant de revenus salariaux ou assimilés (les salaires, les pensions, les rentes viagères). En 2006, dans le cadre de la rationalisation des dépenses fiscales, cette mesure a été restreinte aux logements sociaux définis par une superficie de moins de 100 m 2 et une valeur ne dépassant pas les deux cents mille DH La provision pour logement Cette mesure a été instituée en 1992 dans le cadre du dialogue social dans l objectif de créer un fond de solidarité pour le logement des salariés et dont les ressources devraient provenir des entreprises à concurrence de 3% du résultat brut d exploitation, du budget d équipement de l Etat à hauteur de 2% et de la masse salariale des employés à hauteur de 1%. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 74

87 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Dans sa version initiale, la mesure n imposait pas de conditions sur le type de logements auxquels devrait être affectée la provision. La loi de finances 2001 a modifié cette disposition en imposant l obligation d affecter une part minimum de 50% au logement économique (moins de 150 m 2 de superficie et moins de DH de valeur immobilière totale). Elle a été ensuite restreinte en 2006 en imposant l affectation des 50% non pas au logement économique mais au logement social (moins de 100 m 2 et moins de DH). Cette mesure était supposée produire les mêmes résultats que ceux obtenus par des dispositifs similaires au niveau des œuvres sociales de plusieurs département ministériels (Equipement, Finances, Justice, ), des dispositifs qui ont permis à une frange de fonctionnaires, autrement non solvable, d accéder à la propriété par le biais de crédit à des taux d intérêt très avantageux et des facilités importantes en matière de modalités de remboursement TVA sur la livraison de construction à soi-même Au Maroc, et jusqu à tout récemment, le moyen privilégié d accès au logement était la construction. L enquête sur la consommation et les dépenses des ménages 2001, montre que prés de 50% des ménages urbains ont construit leur logement. Le processus de construction et surtout d auto construction (sans recours à des sociétés spécialisées) dominait l immobilier résidentiel. Ces constructions, une fois achevées, sont habitées par leurs propriétaires, une sorte de livraison à soi même. Cet acte de livraison à soi même était, jusqu à 1992, exonéré de la TVA lorsqu il s agit de la construction de l habitation principale, ce qui constituait une dérogation fiscale par rapport aux ménages qui achètent leur logement achevé et qui sont soumis à la TVA. En 1992, cette exonération a été restreinte aux logements de superficie couverte inférieure ou égale à 240 m 2, une superficie calculée sur la base d une construction à trois niveaux avec une superficie au sol de 80 m 2. Les constructions de superficie de plus de 240 m 2 sont taxées à 14% avec droit de déduction sur la base du coût de la construction. Lors de la loi de finances 2006, cette exonération a été étendue aux constructions d une superficie couverte de moins de 300 m 2, la raison était, selon le Directeur Général des Impôts 39, de «répondre aux doléances des citoyens, en les déchargeant d obligations fiscales contraignantes». 39 Ces deux taxes ont été remplacées par la taxe d habitation dans le cadre de la dernière réforme de la fiscalité locale. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 75

88 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Taxe d habitation La taxe porte annuellement sur les immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d habitation principale ou secondaire ou mis bénévolement, par lesdits propriétaires, à la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, à titre d habitation, y compris le sol sur lequel sont édifiés lesdits immeubles et constructions et les terrains y attenant, tels que cours, passages, jardins lorsqu ils en constituent des dépendances immédiates. Lorsque les terrains attenants aux constructions ne sont pas aménagés, ou lorsque ces aménagements sont peu importants, la superficie à prendre en considération pour la détermination de la valeur locative est fixée au maximum à cinq (5) fois la superficie couverte de l ensemble des bâtiments. La taxe s applique : - à l intérieur des périmètres des communes urbaines ; - dans les zones périphériques desdites communes telles que ces zones sont définies par les dispositions de la loi n relative à l urbanisme promulguée par le dahir n du 15 hija 1412 (17 juin 1992); - dans les centres délimités désignés par voie réglementaire ; - dans les stations estivales, hivernales et thermales dont le périmètre de taxation est délimité par voie réglementaire. La taxe d habitation est assise sur la valeur locative des immeubles, déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement. Cette valeur locative est fixée d après la moyenne des loyers pratiqués pour les habitations similaires situées dans le même quartier. Lorsqu une unité d habitation est occupée par un ou plusieurs copropriétaires dans l indivision et qui versent un loyer aux autres copropriétaires n occupant pas ladite habitation, la valeur locative imposable est déterminée uniquement sur la quote-part revenant à l occupant de l habitation. Le montant dudit loyer est passible de l impôt sur le revenu. La valeur locative est révisée tous les cinq (5) ans par une augmentation de 2%. Un abattement de 75% est appliqué à la valeur locative de l habitation principale de chaque redevable propriétaire ou usufruitier. Cet abattement s applique également à la valeur locative de l immeuble occupé à titre d habitation principale par : - le conjoint, les ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré ; MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 76

89 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel - les membres des sociétés immobilières définies à l article 3-3 du Code Général des Impôts ; - les co-indivisaires pour le local qu ils occupent à titre d habitation principale ; - les marocains résidents à l étranger pour le logement qu ils conservent à titre d habitation principale au Maroc, occupé à titre gratuit par leur conjoint, leurs ascendants ou descendants en ligne directe au premier degré. Les taux de la taxe sont fixés comme suit : Tableau n : 8 Barème de la taxe d habitation. Source : Loi N relative à la fiscalité des collectivités locales. Valeur locative annuelle Taux de 0 à dirhams Exonérée de à dirhams 10% de à dirhams 20% de dirhams et plus 30% Exonération temporaire : Bénéficient de l exonération temporaire, les constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale pendant une période de cinq (5) années suivant celle de leur achèvement L exonération de l Impôt sur le profit foncier Dans le cadre de la simplification et de l harmonisation fiscales, la loi de finances 2001 a intégré la taxe sur les profits immobiliers (TPI) dans l IR. Ce profit qui est taxé à un taux libératoire fixe de 20% est exonéré dans le cas de cession d un logement occupé à titre d habitation principale pendant une période d au moins 8 ans. Au cours des dernières années, cette exonération a subi les changements suivants : - Avant 1997 : Exonération de l impôt foncier si la durée de résidence dépasse 8 ans ; - Loi de finances 1997/98 : exonération en deux paliers : Si la durée de résidence est entre 5 à 10 ans, exonération totale de la TPI au profit correspondant au prix ou à la partie du prix de cession MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 77

90 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel n'excédant pas DH et exonération de 50% du profit correspondant à la partie du prix de cession excédant la limite visée. Exonération totale si la durée de résidence excède 10 ans - Loi des finances 2005 : Ces deux exonérations ont été unifiées. L exonération est accordée à partir de 8 ans de résidence quelque soit la valeur de la cession, mais l octroi du bénéfice de l exonération a été restreint à une période de 6 mois après le début de la vacance du logement destiné à la vente. La mesure retrouve ainsi sa forme d avant la loi de finances 1997/1998, mais avec une restriction qui parait contraignante en terme de vacance du logement en question. Même si la justification du choix précis du nombre d années (8 ans de résidence et 6 mois pour la vacance) n est pas claire, ce dernier changement constitue une simplification importante. L objectif premier de cette exonération est de dynamiser le marché immobilier en permettant aux ménages ayant occupé leur logement de le vendre sans être taxés sur le profit réalisé et de pouvoir ainsi acquérir ou construire un autre logement plus adapté à leurs nouveaux besoins, conjugués généralement à une meilleure capacité financière. L ancien logement devrait être mis en vente ou en location sur le marché et permettre donc à un autre ménage d accéder à la propriété ou à la location. Cette mesure d exonération devrait stimuler aussi bien l offre que la demande. Elle stimule l offre puisqu elle encourage les ménages à changer, et donc à vendre leur logement. Elle stimule également la demande puisque ces ménages chercheront à acquérir de nouveaux logements plus adaptés. En résumé, le système fiscal marocain est l un des aspects le plus critiqué par les investisseurs étrangers. Le système de calcul et de paiement des impôts est jugé très compliqué, alors qu'en matière de politique fiscale, les investisseurs attendent avant tout un système stable, transparent et simple. Les exonérations n'influencent que de manière marginale leurs décisions. La charge fiscale est inégale et pèse essentiellement sur les salariés et sur les entreprises du secteur formel dont l activité est dirigée vers le marché local. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 78

91 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel L organisation de l administration fiscale est complexe. Celle-ci est séparée selon le type d impôt : impôt sur les sociétés (IS), impôt général sur les revenus (IGR) et taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ; entre ces trois impôts, la compensation n existe pas. Il convient toutefois de signaler l'effort considérable entrepris par la Direction Générale des Impôts «DGI»en vue d'une organisation plus efficace : en juillet 2005, un nouvel organigramme a été adopté. Les entités ont été restructurées en fonction des catégories de contribuables (grandes entreprises, autres personnes morales, professionnels, particuliers, établissements stables, non résidents). Selon l enquête menée par la CNUCED au Maroc, les milieux d affaires signalent une charge fiscale excessive tant pour l IS que pour l IGR et considèrent que le système de taxation constitue un frein majeur à l embauche. En réalité, ce qui semble certain est l'existence d'une segmentation forte et inégalitaire de la population fiscale, caractérisée par une économie informelle non soumise à la fiscalité, une économie exportatrice encouragée fiscalement et une économie non exportatrice pénalisée qui subit la pression du secteur informel. Pour le secteur de l immobilier, la fiscalité représente aujourd hui un instrument fiable et transparent pour promouvoir l habitat social. Ce système s est substitué progressivement aux différents instruments de subvention basés soit sur la bonification des taux d intérêt bancaires ou sur l aide directe. Toutefois, pour le reste du secteur la fiscalité pèse lourd dans le prix final de logement. La charge fiscale représente près de 29% contre 16% à 21% dans d autres pays. La fiscalité immobilière a besoin d être repensé afin qu elle stimule davantage l investissement dans se secteur et solvabilise la demande. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 79

92 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 3 : Le parc logements L analyse de la situation du parc logements fait partie intégrante du diagnostic global du secteur de l immobilier. En effet, le parc logement influence directement le marché immobilier, et ce dernier alimente en permanence le stock logements à travers la production nouvelle. Aussi, la mise en place de toute politique d habitat doit tenir compte de l état du parc logement. Plusieurs indicateurs du parc tel la composante d habitat insalubre, le parc vacant, le taux de cohabitation, la statut d occupation, constituent tous des éléments importants dans la planification de toute politique d habitat. Les différents Recensements de la Population et de l Habitat «RGPH» constituent des bases de données importantes sur l état du parc logements marocain et sur son évolution. Ils permettent aussi de mesurer l impact et l efficience des différentes politiques d habitat sur l amélioration des conditions de vie des ménages. Dans cette partie de la recherche il sera question d analyser le parc logement en termes d évolution de la taille et en termes d occupation. Le parc logement sera analysé en termes de statut d occupation et la typologie du logement. A travers les trois derniers recensements nous allons analyser l évolution de l ensemble des caractéristiques du parc logement Etat du parc logement Volume du parc logement Le parc logement au Maroc a atteint 6,2 millions unités d habitat en 2004 dont unités (soit 64 %) en milieu urbain et 2,3 millions d unités d habitat (soit 36 %) en milieu rural. L'essentiel de ce parc est occupé à titre de résidence principale soit, 5.3 millions d unités représentant ainsi 86 %, contre unités non occupées (soit 14 %). Le parc national total est composé de maisons marocaines modernes (45,2 %), de maisons traditionnelles (6,4 %), d'appartements (10,5 %), de logements ruraux (26 %) et d'habitat sommaire ou bidonville (6,2 %). Notons que la part du logement rural (26 %), relativement élevée dans le parc total, s'explique par la prédominance de ce type d'habitat dans le monde rural à raison de 70%. Les logements non occupés sont composés, essentiellement, de maisons marocaines (65,5 %) et d'appartements (26,5 %). Les logements vacants, qui s'élèvent à unités constituent la majorité de ce parc, soit 70 %. Les maisons servant de résidences secondaires MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 80

93 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel ou saisonnières en constituent 26 %. Le reste (4,0 %) est constitué par les logements en construction. Il est à signaler que 88% des logements vacants sont recensés dans le milieu urbain. Dans ce qui suit, l'étude de l'évolution de la situation du parc de logements sur ces deux dernières décennies, sera limitée au milieu urbain. Pour le milieu rural, la problématique de la définition même de l'habitat rural reste posée : plusieurs éléments doivent être pris en compte, notamment la spécificité de ce logement qui est à la fois unité domestique et unité de production, la dispersion de ce milieu, la variété et les spécificités régionales concernant les matériaux de construction utilisés. La question de l'habitat rural, semble parfois, se poser surtout en termes d'amélioration, de rénovation de l'existant et d'équipement en infrastructures de base. Tableau n : 9 Répartition du parc logements selon le type et la nature d'occupation Source : RGPH Logements occupés Logements non occupés * Total Type de logement Effectifs % Effectifs % Effectifs % Villa , , ,6 Appartement , , ,5 Maison traditionnelle , , ,4 Maison moderne , , ,2 Sommaire, bidonville , , ,2 Logement rural , , ,0 Autres , , ,1 Total , , ,0 (*) Cette catégorie englobe les logements vacants, secondaires ou saisonniers et en construction Evolution du parc logement urbain Le nombre des logements urbains s'est élevé en 2004 à 3.95 millions d unités contre 2.64 millions d unités en 1994 et 1.4 million d unités en En termes d'augmentation annuelle moyenne, la progression a été de unités sur la période et de unités durant la période Cette progression ne représente pas seulement de nouvelles unités construites. Il y a lieu d'en soustraire certains types d'habitat tels que le sommaire ou de type rural ou autres. La progression de la croissance des logements selon l'occupation à travers les trois derniers recensements peut être mesurée comme suit : MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 81

94 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Etat des logements Tableau n : 10 Evolution des logements urbains selon l'occupation Source : RGPH, 1982,1994 et Croît annuel moyen Effectifs % Effectifs % Effectifs % Occupés , , ,3 4,4 3,7 4,0 Non occupés , , ,7 11,2 6,3 9,0 Total , , ,0 5,1 4,1 4,6 Le parc urbain total a progressé entre 1994 et 2004 de unités. Pourtant, selon les statistiques obtenues à l'issue de l'exploitation des autorisations de construire, seules unités ont été autorisées durant la même période, soit environ 68 %. Le reste correspondrait aux logements construits dans la clandestinité, soit ceux en dur n'ayant pas suivi le processus normal prévu par la réglementation et/ou la législation en vigueur, ou la catégorie d'habitat dit précaire composé généralement de bidonvilles, d'habitat de type rural ou autre. Si la part des logements occupés a évolué, à peu près, au même rythme entre les trois périodes intercensitaires, celle des logements non occupés a, par contre, enregistré une baisse notable sur la période , en passant de 11,2 % à 6,3 %. La part des logements vacants représente 18,7 % des logements urbains et 71,4 % des logements non occupés. La structure de ces unités vacantes montre qu'elles sont constituées à hauteur de 29,8% par des appartements, de 59,1 % par des maisons marocaines modernes et de 3,7 % par des villas. Concernant les autres catégories de logements non occupés, la part des logements saisonniers ou secondaires représente 25,1 % et celle des logements en construction 3,5 %. Il y a lieu de souligner que ces taux constituent des moyennes au niveau national, avec des différences plus ou moins grandes selon les régions. En effet, la région du Grand Casablanca contient unités vacantes constituées essentiellement de appartements (65 %) et de maisons marocaines modernes (29 %). De même, dans la région de Rabat-Salé- Zemmour-Zaer, les unités vacantes sont constituées de 46 % d'appartements, de 44 % de maisons marocaines modernes et de 5,4 % de villas. Dans d'autres régions (Tadla-Azilal et Taza-Al Hoceima-Taounate), par contre, les unités vacantes sont essentiellement des maisons marocaines modernes (plus de 80 %). MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 82

95 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 6 Répartition des logements urbains selon la typologie. Source : RGPH 2004 Habitat insalubre 11% Villa 4% Appartement 16% Maison marocaine 69% Tableau n : 11 Répartition des logements urbains selon le type et la nature d'occupation Source : RGPH 2004 Type de logement Logements occupés Logements non occupés Total des logements Effectifs % Vacants % Secondaire % En construction % Effectifs % Villa , , , , ,7 Appartement , , , , ,4 Maison traditionnelle Maison moderne Sommaire, bidonville , , , , , , , , , , , , ,7 Logement rural , , ,3 78 0, ,0 Autres , , ,3 Total , , , , , Caractéristiques physiques du parc Parc logement occupé : En milieu urbain, la typologie dominante des logements occupés est celle des maisons marocaines avec 70,1 % du total. Les appartements viennent en second lieu avec 13,2 %. Le logement sommaire ou bidonville occupe 8,2 %. Ce type d'habitat abritait, en 2004, environ ménages urbains. Des différenciations peuvent être constatées au niveau régional, puisque la proportion des appartements atteint, à titre d'exemple 28% dans la région du Grand Casablanca 19% dans la région de Rabat-Salé-Zemmour-Zaer et 16 % à Fès-Boulemane. Cette proportion n'est que de 4 % dans l'oriental et 7 % à Marrakech-Tensift-Al Haouz. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 83

96 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 7 Répartition des logements urbains selon la nature d occupation. Source : RGPH 2004 secondaire ou saisonier 5% Vacant 13% en construction 1% Occupé 81% Il serait nécessaire, cependant, de mesurer l'évolution de ces différentes catégories (surtout pour des logements occupés) ainsi que le rythme de leur progression, au cours de ces dernières décennies, pour pouvoir mesurer les changements des tendances et apprécier les efforts fournis ou ceux qui restent à déployer pour améliorer les conditions d'habitation des citoyens. Tableau n : 12 Évolution des logements urbains occupés selon la typologie Source : RGPH, 1982,1994 et Croît annuel moyen Type des logements Effectif Effectif Effectif % % % Villa , , ,5 2,0 2,6 2,3 Appartement , , ,2 0,3 5,1 2,5 Maison marocaine , , ,1 5,5 3,6 4,6 Total (1) , , ,8 4,4 3,7 4,1 Sommaire, bidonville, , , ,3 4,7 2,2 3,6 Autres , , ,9 2,6 5,6 4,0 Total (2) , , ,2 4,2 3,1 3,7 Total (1) + (2) , , ,0 4,4 3,7 4,0 L'analyse de l'évolution en milieu urbain montre qu'il n'y a pas eu de rupture apparente avec les situations en 1982 et en Le type maison marocaine continue d'occuper la première place parmi les composantes du parc en Le taux de croissance moyen de ce type d'habitat entre 1982 et 1994 a été, cependant, plus important que durant la dernière MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 84

97 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel décennie. Cette situation révèle que l'auto-construction est toujours dominante dans les opérations de construction de logements. Figure n : 8 Évolution du nombre moyen de personnes par pièce en milieu urbain Le taux d occupation a enregistré une diminution globale de 30% Sources : RGPH, 1971, 1982, 1994 et ,5 2 1,5 2,3 2,1 1,8 1,6 1 0, Par ailleurs, l'impact de certains programmes comme celui de la construction de unités ne semble pas être senti dans l'évolution du parc total. En effet, ce programme lancé en 1994, a connu du retard dans sa réalisation, suite aux difficultés auxquelles il a dû faire face. L'examen des logements autorisés montre un seul pic en 1996 (avec un total de logements autorisés), dont le projet de Sala Al Jadida constitue l'essentiel. Le nombre de logements autorisés a rechuté à une moyenne annuelle d'environ logements sur la période Une reprise est constatée en 2003 et 2004 avec et logements autorisés respectivement. La reformulation du programme de logements a visé plus de partenariat entre l'etat et le secteur privé. Des efforts ont été aussi fournis pour réduire les cycles de production des logements, jugés anormalement longs (presque 7 ans). MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 85

98 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 9 Répartition des logements urbains occupés selon le statut d occupation Source : RGPH 2004 Autres 14% Locataires 28% Propriétaires 58% La part des logements insalubres, de type sommaire ou bidonville ainsi que de type rural, a connu une légère régression, en passant de 14,3 % en 1982 à 13,9 % en 1994 et à 13,3 % en Le nombre de ménages logés dans ce type d'habitat s'est élevé en 2004, à ménages dont plus de 60 %, soit ménages dans l'habitat sommaire ou bidonville. Si les réductions enregistrées dans ce type d'habitat, au cours des deux dernières décennies, paraissent moins importantes, cela pourrait être expliqué par l'extension des périmètres urbains suite aux différents découpages administratifs qui ont donné lieu à l'intégration de douars ruraux dans ces périmètres. De même, l'accentuation de l'exode rural, suite aux sécheresses récurrentes que le Maroc a connues ces dernières années, a contribué à l'extension des quartiers périphériques où s'est développé l'habitat insalubre. La part de l'habitat insalubre, toutes catégories confondues dans le milieu urbain connaît une grande variabilité selon les régions. La part la plus élevée est enregistrée à Oued Ed-Dahab-Lagouira avec 39 %, suivie de Laayoune-Boujdour-Sakia El Hamra avec 23 % du parc des logements occupés. Cette proportion est 7 % dans le Grand-Casablanca, 14 % à Sousse Massa, 15 % à Rabat-Salé-Zemmour-Zaer. Les taux les plus bas sont enregistrés dans l'oriental et à Fès- Boulemane. Dans cette dernière, ce sont les tissus anciens dans les médinas, présentant des degrés de détérioration élevés, qui demeurent problématiques. A noter que ce programme entre dans le cadre des engagements du Maroc pour les objectifs du millénaire pour le développement (OMD) adoptés en Parmi les objectifs visés par la Déclaration du Millénaire pour le Dévelopement, figure celui de «villes sans bidonvilles» comme l'une des composantes principales d'un développement durable visant la MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 86

99 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel réduction de la pauvreté urbaine dans ses différentes villes du Maroc. Dans ce cadre, le Maroc a lancé, également, en 2004, des campagnes nationales de concert avec NU-HABITAT sur la sécurité d'occupation résidentielle et sur la gouvernance urbaine Logements non occupés Le poids des unités vacantes reste important dans le total des unités non occupées, puisqu'il représente 71,1 %. Ces unités sont composées essentiellement des maisons marocaines (66,1 %) et d'appartements (29,8 %). Les unités en construction ne constituent que 4 %. L'existence de ces unités vacantes, si on exclut celles de type rural, semble paradoxale au moment où on enregistre un déficit important et une demande croissante de logements. La part des unités vacantes représente environ 13 % dans le parc de logements urbains. Cette proportion atteint 16 % dans la région de Souss-Massa et de Laayoune Boujdour-Sakia, 15 % dans l'oriental et Fès Boulemane. Cependant ce paradoxe, certes problématique, pourrait être expliqué par une inadéquation entre l'offre et la demande en logements due aux rigidités résultant de la politique du secteur (aux niveaux foncier, financier, normatif...) et rendant difficile l'accès, par les couches à faible revenu ou à revenu irrégulier, à un logement adapté à leurs capacités financières. Cette situation pourrait être également expliquée par la crise que connaît le secteur locatif, due à la dégradation du climat de confiance entre propriétaires et locataires, malgré la promulgation de plusieurs lois dans le but de rétablir ce climat. Des différenciations sont enregistrées selon la typologie des logements : les villas et les appartements restent les mieux équipés. La maison marocaine moderne est mieux lotie, pour certains équipements, que la traditionnelle. Des lacunes subsistent, cependant, au niveau des équipements des logements urbains puisque seuls deux logements sur cinq disposent d'un bain moderne ou d'une douche. Sur le plan régional, on n'enregistre pas de vraies disparités en matière d équipements en milieu urbain, sauf pour les régions sahariennes, qui connaissent des taux inférieurs au niveau national, pour certains équipements tels les bains ou douches, ainsi que la desserte en eau et en électricité. Les régions du Grand Casablanca, de Rabat - salé -Zemmour-Zaer et de l'oriental dépassent, quant à elles, légèrement la moyenne nationale pour ces mêmes équipements. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 87

100 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Pour le milieu rural, les principales améliorations ont concerné l'existence d'un cabinet d'aisance ainsi que l'alimentation en eau potable et en électricité. Pour le cas de ces deux derniers équipements, les efforts fournis dans le cadre des programmes PAGER et PERG expliquent l'importante amélioration de la desserte de la population rurale en eau potable et en électricité. Ces efforts ont permis de réaliser des progrès significatifs au niveau des taux de branchements (+ 14 points pour l'eau et + 33,5 points pour l'électricité). L'approvisionnement en eau potable, pour les ménages dont le logement n'est pas relié à un réseau public, se fait essentiellement par puits (18,7 % des ménages urbains et 51,4 % des ménages ruraux) ou par bornes fontaines. La population rurale s'approvisionne aussi par le biais des sources à raison de 23,1 %. Concernant l'éclairage, les ménages urbains dont le logement n'est pas relié à un réseau de distribution d'électricité ont recours surtout au gaz (34,3 %) et aux «Kandil» et la bougie (30,9 %). Les ménages ruraux utilisent essentiellement le gaz (49,9 %) et le «Kandil» et la bougie (47,2 %). Pour l'évacuation des eaux usées, les logements urbains reliés à un réseau public s'élèvent à 3,1 million d unités, soit 78,0 % du total. Ces logements sont essentiellement de type villa, appartement ou maison marocaine. Les autres catégories (sommaire, type rural ou autres) ne constituent que 5,1 % des logements raccordés au réseau public. Ceux non raccordés, utilisent essentiellement des fosses septiques (10,7 %), ou des puits perdus (3,1 %). Les logements en milieu rural ne sont reliés au réseau public qu'à raison de 2,0 %, ( logements). Le reste fait usage des fosses septiques (37, 0 %) ou des puits perdus (19,0 %). Pour les autres équipements domestiques, le RGPH 2004 fournit, pour la première fois, le degré de couverture de la société marocaine et surtout du monde rural par ces équipements, considérés il y a peu comme des biens de luxe mais qui s'avèrent aujourd'hui élémentaires. La desserte en certains équipements comme la télévision et le téléphone portable, dépasse parfois, et surtout dans le milieu rural, la desserte en équipements de base, comme l'eau potable et l'électricité. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 88

101 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 13 Taille moyenne des ménages par milieu de résidence Source : RGPH 1982, 1994, Milieu de résidence Urbain 5,48 5,32 4,78 Rural 6,35 6,58 6,03 Ensemble 5,95 5,87 5, Caractéristiques de fonctionnalité du parc La cohabitation Une partie du déficit en logements est constituée par la cohabitation des ménages. Le taux de cohabitation est calculé en rapportant le nombre total de ménages au nombre total de logements. Tableau n : 14 Degré de cohabitation des ménages en milieu urbain en 1982,1994 et Source : RGPH 1982, 1994, Ensemble des logements occupés Ensemble des ménages Taux de cohabitation (x100) 118,7 112,5 106,4 Le taux de cohabitation a baissé de façon continue depuis 1982, enregistrant ainsi une diminution de plus de 10 % sur toute la période. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 89

102 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 10 Evolution du taux de cohabitation des ménages urbains Sources : RGPH, 1982, 1994 et ,2 1,19 1,15 1,12 1,1 1,05 1,06 1 0, Il y a lieu, cependant, de mesurer le degré de cohabitation selon les différentes typologies des logements. En effet, la cohabitation est plus importante dans les maisons marocaines traditionnelles (117,2), que dans les maisons marocaines modernes (106,1). La cohabitation dans les appartements et dans les villas est faible (réciproquement de 100,8 et 103,3). Les ménages en cohabitation qu'il convient de reloger s'élèvent à ménages. Tableau n : 15 Degré de cohabitation des ménages urbains selon la typologie des logements Source : RGPH Typologies des logements Degré de cohabitation villa 103,3 Appartement 100,8 Maison traditionnelle 117,2 Maison moderne 106,1 Sommaire, bidonville 107,3 1ogement rural Autres 112,9 Total 106,4 Par région, la cohabitation est plus forte dans les villes où il y a des tissus anciens et des médinas. Ainsi, ce degré de cohabitation atteint 127 dans les maisons traditionnelles dans la région de Marrakech-TensiftAl Haouz, 115 dans la région du Grand Casablanca et Rabat- Salé-Zemmour-Zaer, 113 dans l'oriental et Meknès-Tafilalet. Ce taux atteint le degré le plus élevé dans la région de Fès-Boulemane avec 136, étant donné l'existence de plusieurs tissus anciens dans l'ancienne médina de Fès. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 90

103 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 11 Evolution du déficit en logements au Maroc Sources : RGPH 1982, 1994 et Age du parc logement Parmi les nouveautés du RGPH 2004, figure l'introduction de questions se rapportant à l'âge du logement. De telles questions s'avèrent nécessaires pour les logements urbains puisque les informations collectées permettent d'évaluer la nature du parc logements et mesurer son degré de vieillissement, ce qui donne une idée précise sur la nature des besoins (constructions nouvelles, réhabilitation, réfection, etc). Les résultats du RGPH 2004 montrent que le parc des logements urbains est constitué à 84 % d'unités non obsolètes. L'âge de la moitié du parc ne dépasse pas 20 ans. Les logements ayant plus de 50 ans constituent 16 % du parc. Il y a lieu, cependant, d'être prudent quant à la conclusion sur l'obsolescence de ces logements. En fait, certains de ces logements pourraient avoir subi des réfections et des réhabilitations au cours de cette période. L'état et la nature de leurs équipements devraient être aussi examinés. Tableau n : 16 Répartition des logements urbains selon l'ancienneté Source : RGPH Ancienneté du logement en années Répartition Effectifs % Cumul (%) Moins de 10 ans ,6 24, ans ,5 51, ans ,0 84,0 50 ans et ,0 100,0 Total ,0 - MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 91

104 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Des différenciations sont également à effectuer par typologie. En effet, 66 % des appartements ont un âge inférieur à 20 ans alors que presque la moitié n'a pas plus de 10 ans d'âge. Les maisons marocaines traditionnelles, avec logements ayant 50 ans et plus, sont normalement celles qui présentent les plus grands degrés de vieillissement, puisque ces unités sont situées dans les médinas qui concentrent une grande part des tissus anciens. Les typologies classées généralement insalubres (sommaire, type rural et autres) sont également assez touchées par le phénomène de vieillissement avec environ unités. Tableau n : 17 Répartition en (%) des logements urbains par type selon l'ancienneté Source : RGPH Type de logement Moins de 10 ans ans ans 50 ans et + Villa 26,0 26,0 33,0 16,0 Appartement 46,0 20,0 20,0 14,0 Maison traditionnelle 8,0 12,0 34,0 46,0 Maison moderne 21,0 31,0 37,0 11,0 Autres (sommaire, rural et autres catégories) 21,0 21,0 32,0 26,0 Si au niveau national, la proportion des maisons dont l'âge dépasse 50 ans est de 16 %, certaines régions connaissent des degrés d'obsolescence plus élevés, notamment les régions de Marrakech-Tensift-Al Haouz et du Grand-Casablanca, avec 21 % du parc total des logements urbains dont l'âge dépasse 50 ans. Cette proportion est faible dans les régions sahariennes, avec 6 % dans la région de l Oued Ed-Dahab-Lagouira et Laâyoune-Boujdour- Sakia El Hamra et 9 % à Guelmim Es-semara. La région de Souss-Massa se situe au même niveau avec 9 % du parc urbain de logements dont l'âge dépasse 50 ans Statut d'occupation des logements L'évolution des données à travers les trois derniers recensements confirme l'aspiration des ménages urbains à la propriété plutôt qu'à la location. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 92

105 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 18 Répartition des ménages urbains (en %) selon le statut d'occupation en 1982,1994 et Source : RGPH Propriétaire 40,9 48,5 56,8 Locataire 43,3 35,0 29,2 Autres 15,8 16,5 14,0 La part des ménages locataires s'est réduite sensiblement durant les deux dernières décennies, en passant de 43,3 % en 1982 à 29,2 % en Cette régression s'est faite en faveur surtout des ménages propriétaires ainsi que de ceux accédant à la propriété. Il y a lieu de noter, en dehors de toute étude socio-économique sur le comportement du consommateur, que cette situation a été favorisée également par les politiques étatiques et par l'offre des logements. Ces politiques ont axé leur action plus sur l'encouragement à l'acquisition des logements que sur la location. En effet, et en réponse à l'accroissement de la demande, toutes les politiques poursuivies ont mis l'accent sur l'accès à la propriété (logement ou lot) à travers des aides aux ménages ou de bonifications d'intérêt pour les prêts bancaires. Le secteur locatif souffre, quant à lui, d'une léthargie, que les différentes lois promulguées jusqu'à maintenant n'arrivent pas à l'en sortir. Par ailleurs, la part des ménages occupant des logements de fonction ou logés gratuitement a connu également une baisse. Pour les ménages ruraux, la part de ceux ayant déclaré être propriétaires de leurs logements ou logés gratuitement n'a pratiquement pas varié entre les deux derniers recensements. Il s'établit respectivement à 85 % et à 9 %. En résumé, dans cette section nous avons vu comment à partir les trois derniers recensements généraux de l habitat et de la population mesurer l impact des politiques d habitats qui se sont succédées depuis l indécence sur l amélioration des conditions de l habitat d une part et sur le volume du parc logement lui-même et ça la structure, d autre part. L analyse du parc logement à travers les trois récréments nous a permis aussi de dégager les tendances lourdes en matière de mode d habiter des Marocains. Parmi les constats les plus importants dégagés de ce travail réalisé au niveau de cette section et la diminution du poids relatif de la composante d habitat insalubre. C est l effet MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 93

106 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel direct des politiques d habitat que nous avons passé en revue au niveau de la première section de ce chapitre. Le deuxième constat majeur est l évolution du taux d urbanisation, qui constitue aujourd hui une donnée importante dans toute planification stratégique du territoire. Les villes sont de plus en plus peuplées au détriment d un milieu rural qui se vide de sa population, avec toutes les conséquences que ce phénomène engendre soit pour la compagne marocaine soit pour les villes. Cette urbanisation accélérée engendre une pression supplémentaire sur le secteur de logement ce qui nécessite des efforts plus importants pour assurer un équilibre permanent du marché immobilier. Le troisième grand constat est cette tendance vers la propriété. La société marocaine se transforme de plus en plus en société de propriétaires. Cette tendance est le résultat direct des politiques publiques d habitat qui encourage l accès à la propriété. Ce choix économique nécessite aujourd hui un vrai débat pour décider s il faut continuer dans cette voie qui coûte cher à l économie nationale ou amorcer une vraie réforme de secteur locatif. Le parc vacant au Maroc commence à représenter une composante importante. Ce nouveau phénomène s explique par plusieurs facteurs, d une part, les Marocains qui résident à l étranger qui préfère avoir un logement dans leur pays d origine. Mais trouve aussi son explication dans le comportement de certains acteurs qui préfèrent placer leur argent dans le logement, qui commence à représenter un refuge sans risque pour un placement rentable. L État a besoins de plus de données sur ce phénomène pour pouvoir apporter les remèdes adéquats à ce phénomène qui neutralise les efforts réalisés en matière de développement de l habitat. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 94

107 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Chapitre 2. Marché immobilier résidentiel marocain Le secteur de l immobilier contribue pour une part importante dans la consolidation de la croissance et le développement social à travers les multiples activités qu il génère. Les comptes nationaux montrent que les différentes branches du secteur incluant notamment la construction, les travaux de préparation, d aménagement et de viabilisation des terrains réalisent actuellement près de 8% de la production nationale pour une valeur ajoutée globale représentant 6% du PIB. L importance économique du secteur apparaît aussi à travers les effets d entraînement qu il exerce sur le reste des activités productives. En ce qui concerne les investissements, la FBCF est constituée à hauteur de 35 % de la composante relative aux constructions. Au chapitre de l emploi, le secteur se positionne comme un important pourvoyeur de postes de travail qui concernent différents types de qualification de main-d œuvre avec prépondérance des emplois peu qualifiés. Les statistiques émanant de l enquête nationale sur l emploi attribuent au secteur du BTP près de 906 milliers d emplois directs, représentant 9 % de la population active occupée totale. Avec un encours global de crédit à l immobilier de 174 MMDH à fin décembre 2009, le secteur a drainé près de 26% de l ensemble des concours à l économie. Près de 64% de ce montant est octroyé aux particuliers, soit 104,4 MMDH. La part garantie par le FOGARIM représente près de 7%. Grâce à la nouvelle dynamique impulsée au secteur de l habitat et particulièrement à la promotion de l habitat social, le déficit cumulé en habitat commence à s inscrire dans une tendance baissière, après quatre décennies de hausse continue 40. Ce déficit était en 2000 de l ordre de 740 mille unités, il est estimé à fin 2008 à près de 609 mille unités, soit une régression de 17,7%. Ces performances sont le fruit de la nouvelle stratégie de l'etat qui a accordé la priorité 40 Bilan du MHUAE des années 2009, 2008 et MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 95

108 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel aux programmes de résorption de l'habitat insalubre et au soutien de l'habitat social 41. La nouvelle stratégie est axée sur trois mécanismes : la mobilisation d'importantes ressources financières publiques de l ordre de 13 milliards de DH, l'aménagement et la mise à la disposition des promoteurs immobiliers d'un foncier public de ha et la création du fonds de garantie FOGARIM pour permettre aux ménages à revenu limité et irréguliers de bénéficier de crédits immobiliers. Le potentiel de croissance du secteur immobilier se révèle ainsi très important à l avenir compte tenu des déficits actuels, mais aussi de la demande future comme il ressort des données récentes sur la structure du parc immobilier et les transformations qui s y opèrent. Le contexte actuel est marqué par un ralentissement généralisé de l activité immobilière. Ce ralentissement est dû en partie aux effets indirects de la crise financière internationale à travers des canaux de transmission tels les transferts des MRE et la demande étrangère qui ont impactés directement les segments de haut standing dont la valeur ajoutée est très forte. Et d autre part à des facteurs internes tels l envolée des prix des inputs et de la main d œuvre. Section 1. Caractéristiques du marché immobilier résidentiel marocain Le marché immobilier résidentiel 42 marocain a enregistré ces dix dernières années une dynamique exceptionnelle due à plusieurs facteurs. Les principaux déterminants ayant favorisé cette dynamique sont d ordre socio-démographique et économique. Ces déterminants ont contribué directement et indirectement au développement important du secteur de l immobilier. Plusieurs indicateurs dénotent de cette nouvelle relance, notamment la production de logement, les mises en chantier, l encours des crédits à l immobilier, la consommation du ciment, le volume des transactions immobilières et les acquisitions étrangères des biens immobiliers marocains. La demande en logement a été l élément déterminant dans cette nouvelle dynamique. Toutes les composantes de la demande sur le logement ont augmenté ces dernières années particulièrement celle des ménages, la demande «spéculative» et la demande internationale. 41 La déclaration gouvernementale devant le Parlement présentée le 21 novembre 2002 par le Premier Ministre, M. Driss Jetou. 42 Le marché immobilier résidentiel concerne principalement le logement destiné à l habitat. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 96

109 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Les divers impacts de cette relance de l immobilier sont très significatifs, particulièrement sur le patrimoine immobilier des ménages marocains. Ces derniers sont devenus en termes de proportion plus propriétaires que jamais. Cette relance du secteur a impacté considérablement les prix de l immobilier qui ont enregistré des augmentations disproportionnées par rapport au pouvoir d achat des ménages. Le secteur immobilier dans sa globalité est passé à un niveau de maturité et de profondeur supérieur. Ce dernier a enregistré l émergence des grands promoteurs nationaux avec des capacités financières et foncières plus importantes. La rentabilité relativement élevée du secteur a contribué à l attrait des capitaux importants, soit pour l investissement ou le placement «la spéculation». Le secteur a contribué à l arrivée des capitaux étrangers importants soit en termes d achats ou d investissement. Cette internationalisation du marché immobilier a engendré elle aussi des effets importants sur l ensemble du secteur, notamment sur le rythme de production et la qualité des logements et sur la structure de production elle-même. Nonobstant des acquis importants enregistrés au niveau du secteur de l immobilier ces dernières années, plusieurs contraintes continuent encore à handicaper son développement. Parmi ces contraintes le manque d information, une concurrence encore faible, les procédures d investissement sont encore lentes, le problème d accès au foncier, le financement du secteur est moins développé et la complexité et la lourdeur de la fiscalité immobilière. En comparaison avec des pays développés comme les Etats-Unis, la France ou l Espagne, le schéma global de fonctionnement du marché est encore classique soit en termes de production, de demande ou de financement Situation de l offre et de la demande en logement L offre en logement L offre en logement neuf est assurée en majorité par les particuliers dans le cadre de l auto-construction 43. Ce mode de production représente près de 59% de la production globale en logement. Cette production concerne en majorité le produit «maison marocaine» qui représente 69% du parc logement et le produit «villa» qui représente 4% du parc logement 44. Ce mode de production bénéficie d un certain nombre d avantages fiscaux, notamment l exonération totale de la TVA pour des surfaces construites inférieures à 300 m². En général, les ménages recourent à ce mode de production afin de réduire au maximum le coût de 43 Il s agit des ménages qui construisent leur logement soit même sur un lot équipé. 44 Le recensement général de la population et de l habitat de 2004, HCP. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 97

110 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel construction de leur logement. Cette opération commence par l achat d un lot équipé et se termine par la construction progressive du logement en rez-de-chaussée simple ou un rez-dechaussée plus plusieurs étages. Ce mode de production est très répandu dans les périphéries des villes où le foncier est encore accessible à des prix abordables et dans les villes telles Oujda, Nador, Meknès et Fès où les lotissements sont très répandus 45. Ce mode de production est de plus en plus en régression au profit de la promotion organisée. Au cours des vingt dernières années, ce mode de production a perdu près de 1 point de son poids dans la production globale de logement au Maroc. Figure n : 12 Evolution de la production de logement au Maroc, et la part de l auto-construction dans la production globale en logement entre 1988 et Le graphe en camembert représente la structure de la production de logement de la période Source : HCP Evolution de la part de l auto construction 80% 70% % villa 8% 50% 40% Immeuble 41% 30% Structure de la production en logement de la période Maison marocaine 51% 20% 10% % La production de logement assurée par les promoteurs organisés représente près de 41% de la production globale en logement au Maroc. Cette production concerne en majorité l habitat collectif ou «l appartement». Ce produit représente 16% du parc logement marocain. Ce mode de production est plus répandu dans les grandes villes telles Casablanca où la production organisée représente 84% et Fès avec près de 78%. 45 Rapport sur les modes de production de logement au Maroc, MHUAE, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 98

111 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La production annuelle de logement 46 au Maroc est de en 2009 et en 2008 (Figure n 1). Depuis 2003, la production de logement dépasse le seuil de logements par an. Cette production a enregistré une croissance moyenne de 4,9% au cours des 10 dernières années contre un accroissement démographique de 1,2%. Depuis 2003, la production de logement au Maroc commence à dépasser les besoins en logement dus au croit démographique (Figure n 2). Cette nouvelle tendance a contribué au commencement de la maîtrise du déficit de logement au Maroc. La nouvelle politique d habitat 47 a joué un rôle important dans la dynamisation du marché immobilier et particulièrement la production de logement. Cette politique, qui a fait objet d une analyse détaillée dans le premier chapitre du présent travail, a pour principaux objectifs la résorption du déficit cumulé en logement et l intensification et la diversification de l offre en habitat à travers les entreprises publiques ou privées. L Etat a stimulé le secteur à travers la mobilisation du foncier public et le financement à des échelles plus importantes qu avant. Le partenariat public-privé a constitué un instrument important dans cette politique. Les entreprises privées ont bénéficié largement d un foncier public à des prix abordables dans le but de contribuer à l effort de l augmentation de l offre en logement et particulièrement l offre en logement social. Au cours des vingt dernières années, la production de logement a subi des mutations importantes traduisant les changements de comportement et le mode d habiter des Marocains. Ces changements ont concerné particulièrement les surfaces, le nombre de chambres et le type des logements. La surface de logement tend à devenir plus petite. En effet, la surface moyenne des logements a augmenté de 6,5% au cours des vingt dernières années. Cette augmentation a concerné plus la maison marocaine avec près de 10% (117 m²), la villa avec près 9% (272 m²), la surface de l appartement a baissé de 18% (121 m²). En termes de nombre de pièces par logement, les données 48 montrent que le nombre de pièce par maison est passé de 3,4 à 2,6 en milieu urbain, alors que le nombre de personnes par pièces, en milieu urbain, est passé de 1,8 à 1,6 entre 1994 et Ces changements dans le mode d habiter des Marocains traduisent les mutations profondes au plan démographique et sociologique de la société marocaine enregistrées au courant des vingt dernières années. En effet, le taux 46 La production de logement au Maroc est estimée à travers les statistiques relatives aux autorisations de construire produites annuellement par la direction de la statistique, HCP. 47 La politique publique d habitat est traitée en détaille au chapitre premier. 48 Les données de RGPH de 2004 et MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 99

112 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel d urbanisation au Maroc est passé de 43% à 55% au cours des 20 dernières années, et il est prévu que ce taux passe à 63% à l horizon de La taille des ménages urbains est passée de 5,32 à 4,79 entre 1982 est Au cours de cette période, la croissance de la population s'est accompagnée d'une déformation de la pyramide des âges au profit des adultes actifs, les plus susceptibles d'acquérir un logement. Alors que la population totale augmentait de 1.4% entre 1994 et 2004, la population des 0-14 ans diminuait de 4,1%, celle des ans progressait de 3,7% et celle des 60 ans et plus ans de 2,3%. Figure n : 13 Evolution de la production annuelle de logement et le croît annuel des ménages. Source : HCP. +30% Moyenne période ( ) milles logement Moyenne période ( ) 88.2 milles logement La production de logement en milieu rural est assurée par les particuliers et l Etat. Ce milieu reste dominé par la maison marocaine et la maison rurale. Chaque année près de logements 49 sont construits par les particuliers dans ce milieu qui ne représente pas encore un marché porteur pour les promoteurs privés. A l exception des quelques opérations de lotissements qui se réalisent par le privé dans des centres ruraux émergents, l Etat et les particuliers restent les principaux opérateurs dans ce milieu. Le parc logement en milieu rural est constitué de 2,46 millions de logements, la propriété représente près de 85,8% et les locataires près de 1,6%. La typologie d habitat dominante en milieu rural et la «la maison 49 Bilan du secteur de l habitat de la période : et perspectives à l horizon 2012, MHU, juillet MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 100

113 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel type rural» qui représente près de 72,2%, la maison marocaine représente 18,4% et l habitat sommaire près de 5,6%. L analyse de la segmentation 50 de la production en logement au Maroc montre que cette production reste dominée par le logement économique et social (Figure n 3). Ces deux segments représentent près 57% de la production globale. Le logement de moyen standing représente 36% et le logement de haut standing 7% de la production globale. Ce type de logement commence à prendre une part plus importante dans la production globale en logement grâce à sa rentabilité supérieure d une part et l intérêt grandissant accordé par les étrangers à ce type de produit, d autre part. C est un produit destiné en général aux ménages aisés et aux étrangers. Les capitaux étrangers développent davantage ce type d habitat pour le marché international. Figure n : 14 Segmentation de la production de logement au Maroc de la période Source : HCP, Rapport McKinsey sur le secteur de l immobilier villa 8% 7% Haut standing Immeuble 41% 36% Standing moyen Maison marocaine 51% 57% Economique et social La structure de la production de logement au Maroc reflète le pouvoir d achat des ménages. D après les statistiques disponibles sur le revenu mensuel 51 des ménages, pour près de 35,2% ménages leurs revenus mensuel ne dépasse pas DH. Pour 38,6%, le revenu mensuel se situe entre DH et DH et pour seulement 26,2% de ménages le revenu mensuel dépasse DH. Les ménages dont le revenu mensuel est inférieur à DH sont les plus concernés par le logement économique et social dont le prix du m² varie de 3000 DH à DH, selon les villes, les ménages dont les revenus entre DH et DH 50 Estimation faite à travers le recoupement de plusieurs sources d informations notamment les enquêtes régionales périodiques réalisées par les observatoires de l habitat et l Etude relative au bilan et perspectives de l habitat à l horizon 2030, MHEAE, Le HCP a publié pour la première fois des statistiques sur les revenus des ménages marocains en 2008 sur la base des résultats de l enquête ménages. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 101

114 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel sont plus concernés par l habitat moyen standing dont le prix du m² varie de 6000 DH/m² à DH/m² et les ménages dont les revenus dépassent DH s orientent en général vers le haut standing dont le prix est supérieur à DH/m². Le tissu de production du logement au Maroc est constitué de 793 entreprises de promotion immobilière 52. La promotion privée marocaine est ancienne, les dates de création révèlent que les premiers promoteurs se sont installés dans le métier depuis les années cinquante. La majorité de ces entreprises sont à caractère familial, c est ce que révèlent leurs caractéristiques juridiques et économiques. Pour le statut juridique des entreprises de promotion immobilière «PI», seules 36% sont des SA et 36% sont des SARL et 23% sont des simples SCI. La capitalisation du secteur de la promotion immobilière reste relativement élevée par rapport aux autres secteurs d activité. Près de 45% des entreprises de PI ont un capital social inférieur à 1 MDH, 35% dont le capital social varie de 1 MDH et 5 MDH et pour 10% le capital social dépasse 5 MDH DH. Concernant l emploi, 35% entreprises de PI emploient moins de 5 personnes et 47% emploient entre 5 et 10 et seulement 18% des entreprises emploient plus de 10 personnes. La présence géographique des entreprises de PI montre que Casablanca s accapare près de 33%, Tanger et Tétouan 23%, Rabat 13%, Marrakech 12% et Agadir 12%., le reliquat des entreprises de PI est réparti sur le reste du territoire. Seules 4 entreprises de PI sont cotées en Bourses de Casablanca, une partie minoritaire de leurs capitaux sociaux flotte en bourse. L entreprise de promotion immobilière marocaine reste encore moins développée en comparaison aux grands groupes immobiliers exerçant dans des pays comme la France ou l Espagne. Plusieurs groupes et entreprises de promotion immobilière se positionnent simultanément sur plusieurs secteurs d activité, l immobilier n est qu une activité par rapport à d'autres, exercées par l entreprise. Les entreprises spécialisées dans l immobilier sont d un nombre très limité. Cependant, ces dernières années des mutations importantes ont été enregistrées au niveau du tissu de production de logement, par l émergence de grands groupes de promotion immobilière ayant même une présence internationale, les promoteurs sont plus professionnels et tendent à se spécialiser. Les 10 premiers grands promoteurs ont une capitalisation totale de 16,5 milliards de DH et réalisent un chiffre d affaires global de 36.7 milliards de DH ce qui représente une part du marché de logement de près de 37%. 52 Etude sur les capacités de production de logement au Maroc, MHU, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 102

115 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Les entreprises publiques de promotion immobilière telles que la CGI et Al Omrane jouent un rôle important dans la promotion immobilière au Maroc. La mission principale de ces entreprises est de contribuer à la régulation du marché immobilier à travers l intensification et la diversification de l offre en logement et l aménagement du foncier. Leur contribution est de 17% de la production globale en logement. Ces entreprises interviennent particulièrement dans la promotion des lots équipés destinés à l auto-promotion et l habitat social. Le groupe Al Omrane à lui seul a mis en chantier près de unités d habitat, en majorité des lots de terrain (95%), au cours de 10 dernières années. Figure n : 15 Répartition des entreprises de construction et TP par type d activité. Source : FNBTP, rapport annuel Terrassement 9% Eau potable 14% Gros-ouvre 20% Electricité 5% Etanchéité 6% Télephone 5% Voirie 15% Assainissement 16% Carrelage 4% Electricité 6% Le secteur est lié à plusieurs métiers et inputs. Les entreprises de construction restent le principal prestataire de l immobilier. Ce secteur concerne entreprises dont 4600 classées par l Etat (Figure n 4). Ce secteur reste dominé par l informel qui représente près de 35%. La construction est un domaine qui n est pas assez développé au Maroc en termes de technologie utilisée, de taille des entreprises et de capitalisation. Le deuxième grand prestataire de l immobilier reste les producteurs de matériaux de construction particulièrement les cimentiers, les producteurs de l acier et les produits de céramique. L activité dans le secteur de l immobilier impacte amplement les importations en volume et en valeur. En 2008, près de 30 milliards de DH des produits importés sont en lien avec le secteur de l immobilier. Ces produits concernent, le bois, l aluminium, la matière première de l acier et d autres matériaux de construction. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 103

116 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La sphère financière est un grand partenaire de l immobilier au Maroc. Les promoteurs et les acquéreurs font appel en général aux crédits bancaires pour financer leur logement et leurs projets de construction. Jusqu à décembre 2009, les banques ont accordé près de milliards de DH à l immobilier (Figure n 5). D après le HCP près de 21% des ménages ont accédé à leur logement à travers le crédit bancaire au cours des dix dernières années. L encours des crédits à l immobilier représente à fin 2009 près de 23% du PIB contre 7% en 2000 et 33% du concours à l économie en 2009 contre 14% en Figure n : 16 Encours des crédits accordés au secteur de l immobilier et part dans le concours global à l économie entre 2005 et 2009 (Chiffres en MMDH). Source : GPBM. 174,1 153,6 57,90 19% 73,0 22% 105,7 24% 26% 33% Cet accroissement rapide de l encours des crédits à l immobilier est dû à la baisse importante des taux d intérêt bancaires et au prolongement de la durée des crédits qui peut atteindre 25 ans. Entre 1997 et 2009 les taux bancaires pour crédits immobiliers sont passés de 11,5% à 6,2% soit une baisse de 5,17%, au cours de la même période l encours des crédits à l immobilier a progressé de 16,7% (Figure n 6). Les taux d intérêt bancaires appliqués à l immobilier sont de deux natures : les taux variables et les taux fixes. Près de deux tiers des crédits hypothécaires ont été accordés à des taux fixes et seulement le tiers à un taux variable. Le phénomène d insolvabilité envers les traites bancaires est encore faible dans le secteur. A fin 2009, ce montant représente près de 5,2 MMDH, contre 1,3 MMDH à fin Par rapport à l encours global à l immobilier, ce montant représente près de 3% à fin MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 104

117 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 17 Evolution du taux d intérêt bancaire long terme pour crédit immobilier. Courbe pointillée : évolution de l encours à l immobilier. Source : AS 53. (en %) (en MMDH) taux d intérêt bancaire 200,00 180, ,00 (-5.17%) 140, ,00 100, ,00 (+16.7%) 4 60,00 40, ,00 0 0, Les banques commencent de plus en plus à endetter les ménages à revenus instables et même les ménages pauvres. Le FOGARIM et le FOGALOGE 54 sont deux fonds de garantie créés par l Etat spécialement pour permettre à toutes les couches sociales de s endetter pour financer leur logement. A fin 2009, près de ménages à revenus irréguliers ou pauvres ont bénéficié d un crédit hypothécaire pour un encours global de 9,8 MMDH. Ce montant représente près de 5,6% de l encours global à l immobilier à fin Le foncier représente l intrant le plus important dans tout projet immobilier. Il représente une part de 10% à 50% du prix du revient global dans logement. Le marché foncier a enregistré ces dernières années un développement très important. Les besoins grandissants du foncier estimés à près de 3500 HA par an pour assurer la production globale de logement au Maroc ont fait augmenter considérablement les prix du foncier. Au cours des dix dernières années, les prix du foncier ont augmenté dans quelques régions de plus de 400%. Afin de garantir des parts importantes dans le marché immobilier et assurer leur développement futur, les grands promoteurs immobiliers ont constitué des réserves foncières importantes. La réserve foncière détenue par les dix grands promoteurs au Maroc est estimée à HA. 53 AS : Annuaires statistiques, années , DS-HCP. 54 La mission et le fonctionnement des ces deux caisses de garantie sont présentés en annexe. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 105

118 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Le problème du foncier se pose avec acuité dans le secteur. Il peut même handicaper le développement futur de ce secteur. En plus des problèmes liés à la diversité des statuts du foncier se pose la question du taux d immatriculation assez faible. Les efforts importants déployés par les pouvoirs publics pour augmenter l offre foncière urbanisable par la mise en place et l actualisation des documents d urbanisme se heurtent au prix et à l aménagement de ce foncier. Au cours des 10 dernières années, le coût de la construction d un logement économique est passé de DH à DH le m², soit une augmentation de 94% (Figure n 7). Les principaux facteurs ayant contribué à cette hausse du coût global de construction sont le prix du foncier qui a augmenté de 50% à 400% au cours de cette période, le coût des principaux intrants, notamment le ciment de 52%, l acier de 50% et le bois de 75%. Le coût de la maind œuvre a enregistré une hausse de 50% à 100% entre 2000 et La charge fiscale elle aussi est passée de 21% à 32%. Pour le prix de revient d un m² d un logement économique, le coût de gros œuvre représente 75% de coût global, le seconde œuvre représente 25%. La promotion immobilière utilise en général les prestations des entreprises de construction. Rares sont les promoteurs privés qui disposent de leur propre entreprise de construction. Figure n : 18 Evolution du prix de revient du m² d un logement économique entre 1995 et Source : Observatoire MHUAE Coût de construction DH 83% (+%53) DH 66% Coût du foncier 300DH 17% (+%300) DH 34% Coût du m² 1.800DH/m DH/m2 (+%94) MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 106

119 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 19 Evolution de la consommation du ciment au cours de la période (en millions de tonnes «MT»). Source : APC 16,00 14,00 14MT 12,00 12MT 10,00 10MT 8,00 6,00 2MT 8MT 4,00 2,00 0, Commentaire : Le graphe illustre les dates les plus importantes dans l évolution de la consommation du ciment, ces dates correspondent à des augmentations de 2 MT de la consommation du ciment. L augmentation de 2MT a pris dix ans entre 1991 et 2001, et deux ans entre 2005 et 2007 et moins de 2 ans entre 2007 et La demande en logement La demande en logement 55 au Maroc est dominée par les particuliers qui représentent près de 65% de la demande globale en logement. La deuxième composante est constituée de la demande de placement ou spéculative qui représente près 25%. La troisième composante est constituée de la demande étrangère qui représente 10%. Cette dernière s est développée considérablement ces dernières années en passant de 2% en 2000 à 10% en La demande en logement s est accélérée ces dernières années sous l influence des facteurs démographiques et économiques. En effet, le nombre de ménages qui s ajoute chaque année en milieu urbain est de depuis En milieu rural ce nombre est de Il est prévu que ce nombre passe en 2015 à pour le milieu urbain et Par demande en logement on signifie les différentes composantes solvables de la demande comme celle des ménages résidents des spéculateurs et des étrangers. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 107

120 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel pour le milieu rural. Trois facteurs influencent l accroissement des effectifs des ménages qui s ajoutent annuellement en milieu urbain : l émigration du milieu rural, la baisse de la taille des ménages et la fécondité naturelle. Chaque année près de ménages quittent le milieu rural pour aller s installer dans les villes à la recherche d un cadre de vie meilleur et particulièrement un emploi. Les mutations socio-économiques que la société marocaine a enregistrées ces vingt dernières années ont un impact considérable sur la structure de la famille marocaine et particulièrement la taille des ménages urbains qui a baissé de 10% entre 1994 et 2004 et de 3% entre 1982 et Tableau n : 19 Evolution de la population urbaine au cours de la période Source : HCP. Population urbaine Nombre de ménages Taille moyenne du Années (milliers) urbains (milliers) ménage Variation (%) ,61 627,71 5, , ,33 5,5-3,51% , ,13 5,4-2,73% , ,27 5,2-2,80% , ,76 4,8-7,96% Au plan économique, le taux de croissance de PIB au cours de la période est de 4,7% contre un taux de 2,1% au cours de la période Le PIB par habitat (Parité pouvoir d achat) est passé de 2600 USD à USD entre 2000 et Le taux de chômage est passé de 21,5% à 9,6% entre 2000 et 2009, le SMIG est passé de 1743DH à 2000 DH au cours de la même période, enregistrant une hausse de 15,3%. Cette relance économique a contribué largement au développement de la demande sur le logement. En effet, le taux de propriété en milieu urbain est passé de 52,8% à 65% entre 2000 et Chaque année ménages deviennent propriétaires de leur logement au cours de la période contre seulement entre 1995 et Le déficit en logement au Maroc se manifeste par la prolifération des bidonvilles et la cohabitation. Les ménages concernés par la cohabitation représentaient 6% en 2004 contre 12% en 1994 et 20% en La composante d habitat insalubre concerne près de ménages en 1994, soit un poids démographique de 13.4%. En 2004, ce type d habitat concerne ménages soit 13.5% du poids démographique. Suite au programme de résorption de l habitat insalubre mené par l Etat, cette composante représente à fin 2009, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 108

121 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel 3,8% du poids démographique des villes marocaines. Cette baise est due à l offre importante de l habitat social réalisé par le secteur public ou par la promotion immobilière privée en bénéficiant des encouragements fiscaux accordés par l Etat. Depuis 2000 à 2009 près de logements sociaux dont logements réalisés en auto-construction. Le marché immobilier marocain s est internationalisé considérablement ces dernières années. La demande internationale sur les biens immobiliers marocains s est accrue considérablement ces dernières années. Plusieurs facteurs ont contribué à ce développement, notamment, l amélioration de conditions d investissement, le développement du tourisme, la réglementation immobilière, la proximité de l Europe et la rentabilité du secteur. La demande étrangère représente aujourd hui près de 10% de la demande globale en logement pour Elle est estimée à près de 11,5% en La demande concerne en majorité les biens immobiliers de haut standing particulièrement au niveau des villes touristiques telles Marrakech, Agadir, Tanger et Essaouira. Figure n : 20 Evolution du PIB au Maroc par habitant (Parité pouvoir d achat) (en USD courant). Source: World Economic Outlook , , , , , , , , ,0 500,0 0, World Economic Outlook, FMI, 2009 et MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 109

122 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La fiscalité immobilière 57 a joué un rôle important dans le développement du secteur. Plusieurs types d impôts concernent le secteur notamment la TVA, l IS, l IR et la TPI. D autres taxes concernent les biens immobiliers telle la taxe d habitation et la TNB. L Etat accorde des avantages fiscaux importants aux particuliers et aux promoteurs pour dynamiser le secteur immobilier. Près de 4.5 milliards de dépenses fiscales sont accordées au secteur annuellement. Afin d encourager l investissement dans le logement, l Etat accorde aux promoteurs qui s engagent à produire plus de 500 logements en 5 années une exonération fiscale totale. Les ménages concernés par ce type de logement bénéficient de l exonération de la TVA Dynamique des marchés immobiliers locaux : Le marché immobilier national est constitué de plusieurs marchés immobiliers locaux. Ces marchés enregistrent des niveaux différenciés de développement. Les plus grands marchés immobiliers locaux restent ceux de Casablanca, Rabat, Marrakech, Agadir et Tanger-Tétouan. Leur importance est traduite à travers leur poids en termes de production de logement, la consommation du ciment, la dynamique démographique et le poids des ménages solvables. Ces indicateurs révèlent aussi les tendances de ces marchés. Casablanca représente le marché immobilier local le plus important. Ce marché représente un poids de 14% en termes de production de logement 58, en termes de consommation du ciment près de 15% et en terme démographique 18%. Ce marché a progressé de 11% entre et La demande annuelle en logement au niveau de Casablanca est de logements soit une part de 20% dans la demande globale annuelle nationale. Les prix au niveau de ce marché varient de DH/m² à DH/m² pour le logement économique et de DH à DH/m² pour le logement de moyenstanding et à pour le haut standing. Ce marché reste dominé par la production de l appartement avec près 80,9% alors que la maison marocaine ne représente que 12,1%. Le marché secondaire casablancais est alimenté par un parc logement de unités qui représente près de 19,6% du parc logement national. Le secteur locatif est très dynamique au niveau de Casablanca par rapport à la moyenne nationale. Le poids du locatif représente 36,1% contre seulement 29,2% à l échelle nationale. 57 Le chapitre 4 est consacré entièrement à l analyse de la fiscalité immobilière au Maroc. 58 Ce poids est dégagé à travers les autorisations de construire de la période publiées par le HCP. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 110

123 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La conurbation du Rabat-Salé-Témara représente le deuxième grand marché immobilier local au Maroc. Ce marché représente un poids de 10% en termes de production de logement, en termes de consommation du ciment près de 8% et en terme démographique 11%. Ce marché a progressé de 12% entre et La demande annuelle en logement au niveau de la conurbation Rabat-Salé-Témara est de soit une part de 12,1% dans la demande annuelle globale nationale. Les prix au niveau de ce marché varient de DH/m² à DH/m² pour le logement économique et de DH/m² à DH/m² pour le logement de moyen standing et DH/m² à DH/m² pour le haut standing. Ce marché lui aussi reste dominé par la production de l appartement avec près 52% alors que la maison marocaine ne représente que 43%. Le marché secondaire de la conurbation Rabat- Salé-Témara est alimenté par un parc logement de unités qui représente près de 11.9% du parc national. Le secteur locatif est très dynamique au niveau de la conurbation Rabat-Salé-Témara par rapport à la moyenne nationale. Le poids du locatif représente 31,3% contre seulement 29,2% à l échelle nationale. Parmi les marchés locaux qui ont émergé au cours des dix dernières années figure celui d Agadir et de Marrakech. Le marché local d Agadir a profité de la position touristique de cette ville balnéaire pour bénéficier d un développement exceptionnel au cours de la période précédente. Ce marché représente le troisième grand marché immobilier local. Ce marché représente un poids de 5% en termes de production de logement, en termes de consommation du ciment près de 10% et en terme démographique 2%. Ce marché a progressé de 32% entre et La demande annuelle en logement au niveau d Agadir est de logements, soit une part de 8% dans la demande annuelle globale nationale. Les prix au niveau de ce marché varient de DH/m² à DH/m² pour le logement économique et de 5000 à DH/m² pour le logement de moyen standing et DH/m² à DH/m² pour le haut standing. Ce marché lui aussi reste dominé par la production de la maison marocaine avec près 68% alors que l appartement ne représente que 28%. Le marché secondaire d Agadir est alimenté par un parc logement de unités qui représente près de 8% du parc national. Le secteur locatif est moins dynamique au niveau d Agadir par rapport au nationale. Le poids du locatif représente 28% contre 29,2% à l échelle nationale. Marrakech est le marché immobilier local ayant enregistré la plus forte croissance au cours de dix dernières années. Ce marché a profité aussi de la destination touristique de la ville. Il représente le quatrième grand marché immobilier local au Maroc. Ce marché MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 111

124 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel représente un poids de 3% en termes de production de logement, en termes de consommation du ciment près de 11% et en terme démographique 5%. Ce marché a progressé de 4% entre et La demande annuelle en logement au niveau de Marrakech est de logements, soit une part de 7% dans la demande annuelle globale nationale. Les prix au niveau de ce marché varient de DH/m² à DH/m² pour le logement économique et de à DH/m² pour le logement de moyen standing et DH/m² à DH/m² pour le haut standing. Ce marché lui aussi reste dominé par la production de l appartement avec près 47% alors que la maison marocaine ne représente que 46%. Le marché secondaire de Marrakech est alimenté par un parc logement de unités qui représente près de 6.8% du parc national. Le secteur locatif est très dynamique au niveau de Marrakech par rapport au national. Le poids de locatif représente 30% contre seulement 29,2% là l échelle nationale. 1.2 Enjeux et contraintes du marché immobilier résidentiel Un effort important a été déployé par l Etat, ces dernières années, pour moderniser l acte d urbanisme au Maroc. Des actions stratégiques ont été menées qui ont porté principalement sur la généralisation des agences urbaines et la couverture du territoire par les documents d urbanisme et par l installation des guichets uniques qui couvrent, aujourd hui plusieurs zones. Toutes ces actions sont relativement limitées et insuffisantes par rapport aux besoins que nécessite un développement harmonieux des villes, déficitaires en terme de planification urbaine, et par rapport aux besoins d amélioration de l environnement global d investissement. Pratiquement toutes nos villes manquent d une vision d ensemble de développement, leur étalement continue de se faire en horizontale, malgré la cherté du foncier urbanisable, et s opèrent en général à travers des actions non planifiées. L urbanisme n arrive pas encore à intégrer efficacement les fondamentaux économiques, en particulier le principe de la rentabilité du sol. Ce qui induit des manques à gagner importants pour nos villes. Le constat majeur d aujourd hui est que nos villes sont faiblement compétitives, sans profil économique pointu, génèrent moins de richesses et impliquent des surcoûts et développent plus de chômage et de marginalité. Tous les efforts de planification urbaine sont axés, aujourd hui, sur la problématique d habitat qui n est qu une MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 112

125 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel composante parmi trois autres fonctions stratégiques de la ville qui sont l emploi et les services. Pour l immobilier, les chiffres d aujourd hui révèlent son rôle important dans la dynamique économique. L immobilier représente un levier important de croissance, soit en termes d investissements ou de création d emploi. Plusieurs facteurs ont joué en faveur de cette nouvelle dynamique. L Etat, acteur majeur du secteur, dispose aujourd hui d une vision claire et d une stratégie cohérente qui vise principalement l intensification et la diversification de l offre en logement et son adaptation au pouvoir d achat des différentes couches sociales. Si au passé le souci principal de l Etat a été la résorption de l habitat insalubre, tous ses efforts étaient versés dans cet objectif, aujourd hui, on constate l intérêt que l Etat accorde aux actions de prévention et même l élargissement de son champ de préoccupation aux autres couches sociales et notamment les classes moyennes. La mise en œuvre de cette stratégie fait appel aux différents instruments dont principalement le foncier public, l urbanisme, la mobilisation du fonds pérenne, la fiscalité et l intervention directe à travers le Groupe Al Omrane. Le secteur, et malgré les mutations importantes enregistrées ces derniers temps marquées par l émergence d une nouvelle génération de promoteurs, reste encore dominé par l informel. La promotion organisée réalise pratiquement 45% de la production de logement au Maroc, cette production reste chère et concentrée au niveau de quelques villes. Cette promotion, encore jeune, est trop dispersée moins professionnelle et non spécialisée. D autre part, l organisation du marché immobilier obéit encore à un schéma classique, la sphère financière est moins impliquée dans ce marché et la demande reste encore dominée par les particuliers, alors que la composante de la demande étrangère ne dépasse guère les 5%. En France, à titre d exemple, la production est concentrée entre 10 grands promoteurs et la demande est dominée par les étrangers, leurs achats dépassent les 70 milliards de USD, en second lieu arrivent les sociétés d achats collectifs, alors que les particuliers n occupent que le troisième rang en terme d importance. Plusieurs contraintes continuent à freiner encore le développement du secteur de l immobilier pour qu il puisse jouer un rôle encore plus important dans l économie nationale. Parmi les contraintes nous traitons brièvement quelques-unes les plus importantes. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 113

126 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel La rentabilité du secteur immobilier marocain La question des marges bénéficiaires dans le secteur immobilier marocain se pose aujourd hui avec acuité. Suite à la diffusion du rapport McKinsey 59 sur le secteur de l immobilier, plusieurs questions se sont posées sur la réalité des marges effectuées par les promoteurs immobiliers marocains. Ces marges sont elles vraiment dans les normes par rapport aux autres secteurs économiques d une part et par rapport aux normes internationales, d autre part. Aussi, se pose la question de règle de calcul de cette marge elle-même dans un secteur où la structure de coût n est pas simple à maîtriser. suivants : L analyse de la rentabilité du secteur immobilier marocain révèle les constats majeurs - La rentabilité économique moyenne du secteur, relative à la période , se situe autour de 11,9%. Cette rentabilité a enregistré une croissance depuis 2006 à 2008 en passant de 7,5% à 17,7%, soit une augmentation de 135%. En 2009, et suite aux effets de la récession économique et son impact direct sur le marché immobilier, la rentabilité du secteur est passée à seulement 13,6%, enregistrant ainsi une chute de 23%. - Les mêmes données révèlent un constat important sur la performance des secteurs public et privé. La rentabilité économique du secteur public est moins importante que celle du secteur privé. La rentabilité économique moyenne du public est de 7,4% seulement contre 19,4% pour le privé, soit 2,6 fois plus importante. Ce résultat confirme le rôle régulateur du secteur public. - Par rapport au reste des secteurs économiques et particulièrement les secteurs des Télécom et de du BTP hors immobilier, les données montrent que les Télécom se positionnent au premier rang, avec une rentabilité de 65,9%, soit une rentabilité qui est 5,5 fois plus importante que celle du secteur de l immobilier. Pour le reste du BTP, la rentabilité économique est pratiquement du même niveau que celle de l immobilier. - La rentabilité économique du secteur immobilier français varie autour de 6,1%, soit pratiquement la moitié de celle du secteur marocain. 59 Il s agit d un rapport réalisé par le Cabinet McKinsey dans le cadre du comité de veille stratégique installé en février 2009 par le Gouvernement pour poursuivre les impacts de la crise internationale sur les secteurs d exportation marocains. Ce rapport concerne aussi le secteur du BTP et celui du logement. D après ce rapport, les marges réalisées par les promoteurs immobiliers marocains sont exorbitantes. Ces marges sont de 30% pour le logement social et peuvent atteindre près de 100% pour le haut standing. Ce rapport a fait l objet d une large médiatisation dans la presse nationale. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 114

127 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 21 Evolution de la rentabilité économique de la promotion immobilière. Source : Recherche propre, juillet ,7% 11,2% 13,6% 7,5% Les transactions immobilières 60 ont augmenté considérablement ces dernières années notamment sous l effet de l essor du secteur immobilier. Le volume des transactions immobilières est passé de à entre 2000 et 2004 et de à entre 2005 et En termes de valeur, les transactions immobilières sont passées de 31,2 MMDH à MMDH entre 2000 et 2004 et de 69,7MMDH à 128.4MMDH entre 2005 et Au cours de la période , les transactions en valeur ont augmenté en moyenne annuellement de 17,2% contre 4.9% pour la période Cette hausse spectaculaire des transactions immobilières s explique essentiellement par le dynamisme enregistré par le marché immobilier, soit au niveau du marché primaire qui concerne les logements neufs, ou le marché secondaire qui concerne les logements anciens, ainsi que par la demande importante enregistrée au niveau du marché foncier. Près de HA ont l objet de transactions au cours des dix dernières années pour une valeur estimative de 37,5 MMDH. L indice de l habitation du HCP traduit l augmentation du coût de l habitat dans le budget des ménages au Maroc. Cet indice fait partie des composantes de l indice global du coût de la vie. D après le HCP de 1998 à 2009, cet indice a augmenté de 33%, traduisant ainsi 60 Depuis 2002, les statistiques relatives aux transactions immobilières ne sont plus publiées par le HCP. Depuis 2006, Banque Al Maghrib et l ANCFC commencent a publié conjointement un nouveau indice sur l évolution de transactions immobilières et le prix des actifs immobiliers. L estimation des transactions immobilières en terme de valeur et volume est effectuée par un modèle économétrique qui tient compte de l évolution antérieur de cette variable et de l évolution des agrégats du secteur tels l encours des crédits à l immobilier et la consommation du ciment. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 115

128 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel l augmentation de l habitat dans le budget des ménages marocains, contre une augmentation de 24% de l indice global du coût de la vie. 135% 130% 125% Figure n : 22 Evolution de l Indice de l habitation et l indice du coût de la vie (base 1998). Source : HCP 120% 115% Indice de l habitation 110% 105% 100% Indice du cout de la vie Marché mal régulé La régulation du secteur de l immobilier est parmi les grandes questions d actualité dans le secteur. Plusieurs questionnements se posent, notamment la maîtrise de la hausse des prix, la question de la qualité, la transparence et la concurrence dans le secteur de l immobilier, le "noir" et la spéculation. La réglementation du secteur reste moins développée et reflète le niveau de développement économique du pays. A titre d exemple, chaque personne peut exercer le métier d agent immobilier, aucune loi ne réglemente ce volet. Les produits immobiliers ne sont pas standardisés et chaque promoteur peut afficher le standing qu il juge en adéquation avec le niveau des prestations fournies. Les prix ont flambé ces dernières années en dehors de toutes normes à cause notamment de la spéculation. Un parc logement vacant de 780 mille logements qui dépasse largement le déficit en logement. Le "noir" est un phénomène économique qui on n arrive pas à maîtriser. Toutes ces questions nécessitent la mise en place d un mécanisme de régulation sous forme d une agence indépendante ou à travers une réglementation proactive qui permis un développement harmonieux du secteur. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 116

129 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Un marché locatif en régression Le locatif au Maroc représente près de 29,6% en 2004 en milieu urbain, contre 35% en En milieu rural le locatif représente 1,6% en Chaque année le locatif perd ménages. Cette léthargie du secteur locatif au Maroc s explique principalement par la politique publique d habitat qui favorise l accès à la propriété et la baisse importante des crédits bancaires. Le taux des locataires en milieu urbain, selon les prévisions du MHUAE, sera de 25% en 2014 et 19,1% en Figure n : 23 Evolution des taux des propriétaires et des locataires en milieu urbain et perspectives d évolution à l horizon Source : Bilan et perspective d évolution du secteur de l habitat MHUAE ,9% 71,9% 43,3% 44,9% 56,8% Propriétaires Locataires 35,0% 29,6% 25,0% 19,1% 38,7% Les dispositions d encouragement de l accès à la propriété, associées à la faiblesse, tant quantitative que qualitative, de l'offre sur le marché locatif, incitent un grand nombre de Marocains à se porter acquéreurs. Il en résulte que la proportion de propriétaires occupants est l'une des plus élevées en comparaison à des pays de même niveau de développement. Exprimée en pourcentage du stock de résidences principales, elle atteignait en 2004, année du dernier recensement, 56,8%, contre 84,8% en Espagne, 63,4% en France et 43,8% en Allemagne. Par ailleurs, 26% du parc de logements est constitué de résidences secondaires. L'étroitesse du marché locatif allant de pair avec une forte proportion de logements vacants ( logements en 2004), les pouvoirs publics ont adopté différentes mesures destinées à encourager les propriétaires à réintroduire ces logements sur le marché. Toutefois, MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 117

130 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel l Etat a engagé des mesures supplémentaires notamment à travers l amélioration de la sécurité juridique du contrat de location en faveur du bailleur. Tableau n : 20 Evolution du parc logement urbain entre 1982 et Source : HCP Situation TAAM en % Effectif % Effectif % Effectif % Occupés , , ,3 4,37 3,65 4,04 Non occupés , , ,7 11,18 6,35 8,96 Total ,1 4,1 4, L information sur l immobilier : Sur le plan de l information, le secteur ne dispose pas d un système d information fiable et à jour. Les données disponibles sur le secteur manquent de fiabilité. Les investisseurs marocains et étrangers trouvent de grandes difficultés dans l orientation de leurs décisions et leurs projets par manque d information. A titres d exemple, l information fiable sur la production de logement, l évolution des prix, les coûts de production, les transactions immobilières sont quasiment inexistantes. La responsabilité est partagée entre le HCP, le Ministère de tutelle et la FNPI. Plus récemment Bank Al-Maghrib et l Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie viennent de diffuser, conjointement et pour la première fois, un indice des prix des actifs immobiliers. Cet indice est calculé sur la base des données des transactions immobilières enregistrées au niveau de l ANCFCC. Cette initiative est très louable. Le secteur immobilier marocain ne disposait pas avant cette date d un indice crédible qui mesure les tendances des prix et des transactions immobilières. Les analyses effectuées par les spécialistes sur les tendances et la conjoncture immobilière se basaient en général sur des données non fiables. Les acteurs du marché immobilier n avaient pas de boussole incontestable qui oriente leurs décisions et leurs choix stratégiques dans ce domaine. Aujourd hui, à travers ce nouvel indice, nous disposons d une référence commune sur l état de santé du secteur immobilier produit par un établissement indépendant. Ce travail va certainement contribuer à rendre le marché immobilier plus transparent et plus concurrentiel. Et va contribuer aussi à le rendre encore plus mature et plus profond. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 118

131 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Toutefois, l approche méthodologique adoptée pour le calcul de cet indice mérite les observations suivantes : - L approche utilisée, basée sur le choix des actifs immobiliers vendus plus de deux fois au cours de la période d observation, engendre automatiquement un biais important dans les calculs. Le nouvel indice ne concerne que les actifs ayant fait l objet d une spéculation. Comme nous le savons, les biens immobiliers sont des biens durables, et la bonne partie des transactions immobilières au Maroc au niveau du marché immobilier résidentiel est effectuée par les ménages qui cherchent à se loger. En France, la situation est différente, le marché résidentiel est dominé par l appartement d une part et d autre part, par les achats qui sont effectués par les sociétés de placement immobilier. Le marché primaire qui reste une composante importante du marché immobilier marocain est écarté de facto de cet indice. En effet, même si la spéculation est régulière dans le marché immobilier marocain, son poids reste quand même moins significatif par rapport aux ventes et aux achats effectués par les ménages qui achètent pour se loger et non pour spéculer. - L approche méthodologique ne propose aucune solution pour redresser les prix entachés par le «noir» 61. Les spécialistes savent que les prix déclarés au niveau de la conservation sont en général sous-estimés par rapport à leur vraie valeur. C est vrai que l indice utilisé ne mesure que la tendance des prix et non leur valeur absolue, mais ces dernières années, et suite aux efforts déployés par les pouvoirs publics pour limiter le «noir» surtout au niveau des promoteurs organisés, conjugués au ralentissement du secteur au cours de l année dernière, les nouveaux prix pratiqués sont moins entachés par le «noir». En conséquence, l effet de ce recul du «noir» va nécessairement cacher la vraie tendance des prix au cours de Ce travail nécessite l adhésion de spécialistes de l immobilier pour faire une lecture plus correcte des résultats obtenus dans le cadre de ce travail. Le premier bulletin révèle que les spécialistes de Bank Al-Maghrib ayant fait le commentaire des chiffres ne sont pas assez impliqués dans la réalité du marché immobilier. En effet, le parc logement, qui alimente le 61 Le terme «noir» est expliqué au niveau du point de la présente section. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 119

132 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel marché immobilier secondaire, est constitué en majorité de maisons individuelles, c est une autre composante qui représente près de 85%. Cette réalité a été inversée dans le premier bulletin de Bank Al-Maghrib qui présente l appartement comme étant l actif le plus dominant sur le marché immobilier. Le poids des 3 principales catégories des actifs immobiliers n est pas pris en considération dans l échantillonnage adopté Le foncier urbanisable Le prix et la disponibilité du foncier urbanisable aux quantités suffisantes commencent à représenter un vrai obstacle au développement du secteur de la construction. Aujourd hui, dans des villes comme Casablanca et Rabat, le foncier est devenu très rare et le prix du foncier a atteint des niveaux qui commencent à asphyxier la promotion immobilière. Le foncier est quasiment inaccessible aux petits promoteurs. La charge foncière commence à représenter plus de 50% du prix de revient du logement. Le marché foncier au Maroc n est pas contrôlé, seuls les libres mécanismes du marché assurent sont auto régulation. Cela engendre des manques à gagner important pour la collectivité qui subit directement l absence d un système de régulation du marché foncier. Plusieurs pays, même développés ont mis en place des systèmes de régulation du marché foncier pour assurer un approvisionnement fluide et aux prix abordables les utilisateurs finaux du foncier. Au Maroc, le foncier représente une classe d actif de spéculation par excellence. Des gains spectaculaires sont réalisés à travers le placement dans le foncier. En général, ces gains ne sont pas contrôlés et créent de vrais problèmes au développement de l investissement au Maroc L aide publique au secteur du logement : L Etat accorde des avantages importants au secteur de l immobilier à travers plusieurs canaux dont principalement le foncier public, la fiscalité, la garantie bancaire, la politique monétaire qui favorise l endettement et l aide financière directe. Cette aide représente en 2009 près de 1.2% de PIB et 6% de la FBCF du BTB et 14% de la valeur ajoutée du BTP. L aide publique favorise en général l accès à la propriété. Aujourd hui, la propriété a atteint au Maroc près de 65% 62, plusieurs chercheurs s interrogent aujourd hui sur l intérêt de cette aide publique qui favorise l accès à la propriété d une part et posent aussi la question de cette aide publique orientée à un secteur qui réalise des rentabilités assez élevées en comparaison à d autres secteurs économiques. Une autre question se pose aussi concernant la multitude des 62 Selon la dernière enquête de la consommation des ménages réalisée par le HCP en MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 120

133 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel canaux du soutien public au secteur de logement. Plusieurs pays développés utilisent un seul canal, celui de la fiscalité. Au Maroc, cette multitude de canaux de soutien, sans aucun contrôle efficace, génère de la rente et pousse les entreprises à devenir moins compétitives et à chercher davantage de soutiens pour amplifier leurs marges bénéficiaires que de se suffire de petites marges pour assurer une production en logement à des prix abordables ne nécessitant pas d aide publique. Aussi, l aide publique au secteur encourage les entreprises de promotion immobilière à ne déployer aucun effort pour optimiser leur coût et maîtriser les prix de revient, les conséquences sont assez graves sur l économie à moyen et long terme La pratique du " noir " Le phénomène de financement occulte ou le «noir» est une pratique courante dans le secteur. Ce phénomène n est pas spécifique au Maroc, on le trouve aussi dans des pays développés et en développement. La fiscalité lourde, représente le principal facteur qui pousse les entreprises ou les particuliers à recourir à cette pratique. D après les informations disponibles en la matière près de 90% des promoteurs immobiliers pratiquent le noir, et 75% des transactions concernant des biens immobiliers sont sous déclarées. Aujourd hui, et suite à la récession du marché, le noir est de moins en moins pratiqué par les promoteurs. La FNPI vient de lancer une grande compagne de communication pour lutter contre cette pratique qui entache l image de marque du secteur de l immobilier marocain et limite son développement Procédures d investissement Malgré les efforts déployés pour réduire et rendre plus transparentes les procédures d investissement, ces dernières restent relativement longues et entachées de mauvaises pratiques telle la corruption. Plusieurs services sont impliqués dans cette procédure, chose qui la rend lourde et compliquée, ce qui engendre des manques à gagner importants pour le secteur en matière d investissements. En effet, la «dérogation» commence à représenter aujourd hui une règle. Plusieurs promoteurs s interrogent sur les critères d accès à la dérogation qui relève d une commission présidée par le Gouverneur. L autorisation de construire peut prendre un délai d un an et même plus selon certains promoteurs. Selon le MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 121

134 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel rapport DB 63 ce délai est de 167 jours, contre 112 jours en Tunisie, 97 jours en Espagne et 56 jours en France Impact de l immobilier sur l économie Le secteur de l immobilier et particulièrement celui du logement joue un rôle important dans l économie nationale. Plusieurs indicateurs macro-économiques témoignent de ce rôle très important. Le patrimoine logement des ménages est évalué à milliards de DH, c est la première classe d actifs du pays, pierre angulaire du système d épargne traditionnelle au Maroc. Pour le ménage, la dépense habitation représente entre 22% et 25% de son budget global. L Immobilier a concentré 111,1 milliards de DH, soit 25 % des dépenses de consommation des ménages en 2009 contre 52,9 milliards de DH en Il s agit du premier poste de consommation des ménages alors que jusqu en 1990, il était situé en troisième position derrière les industries de biens de consommation et les industries agricoles et alimentaires. Le rythme d évolution des dépenses de consommation des ménages en immobilier a cependant nettement augmenté. Il représentait une évolution moyenne de 7,7% entre 2000 et 2009 contre seulement 5,9% entre 1990 et 2000 avec des progressions records de l ordre de 9,5 % à partir de La majeure partie de la dépense en immobilier représente la consommation de «service du logement» (location immobilière) par les ménages. Ce chiffre comprend à la fois des loyers réels et des loyers «imputés» (propriétaires occupants), conformément à la pratique internationale en la matière. Il représente 95 % de la dépense de consommation globale en immobilier contre 90 % au début des années L ensemble du patrimoine immobilier a connu une progression très importante depuis 1990 (+ 3,5 % en rythme annuel) avec une accélération très nette depuis 10 ans (+ 10,9 % en rythme annuel). 2009, avec une progression limitée à 7 % par rapport à 2008, marque une inflexion. La part du logement dans le patrimoine immobilier est croissante : elle était de 74% en 2000 et représente aujourd hui 81 %. En 2009, les logements représentent 23 % de l ensemble du patrimoine national, englobant les actifs immobiliers et financiers ; ils n en représentaient que 16 % en La forte augmentation de la valorisation des actifs immobiliers ces dernières années explique en grande partie ce phénomène. 63 Depuis 2004, Doing Business suit les réformes réglementaires visant à améliorer la facilité avec laquelle il est possible de faire affaires dans les pays, Groupe Banque Mondiale. 64 Balance économique liant le secteur de l habitat et de la promotion immobilière à l économie nationale, , actualisation , MHUAE. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 122

135 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 24 Segmentation du marché du BTP en termes d investissements. Source : APC Logement neuf 37% (dont 25% informel y compris le rural ) Travaux publics 36% Travaux de Maintenance & extensions/parc logement 21% (dont 80% informel) Bâtiments publics 4% Autres bâtiments 2% L impact sur la consommation du ciment du secteur est considérable ; près de 58% du ciment consommé concerne ce secteur soit en termes de construction de logements neufs (37%) ou les travaux de rénovation du parc logement ancien (21%). La consommation du ciment au Maroc est de 261Kg par habitant en 2000 contre 447Kg par habitant 2009, soit un accroissement annuel moyen de 6%. En termes des IDE, le secteur de l immobilier s accapare près de 16,2% du stock d IDE vers le Maroc. Au niveau de la Bourse de Casablanca, les sociétés de promotion immobilière représentent 11% en termes de capitalisation boursière et 23% en termes de transactions. Les ventes du ciment au cours des 20 dernières années se sont multipliées par 3 en passant de 4.6 MT en 1989 à 14MT en Le rythme des ventes du ciment s est beaucoup accéléré au cours des 10 dernières années et la croissance positive est restée maintenue tout au long de cette période. La croissance moyenne annuelle était de 8.2% au cours des dix dernières années contre 3.4% pour les dix premières années de la période. La croissance a été de deux chiffres pendant 5 années au cours de cette période. En 1990 le taux de croissance a été le plus fort, en 2007 il a enregistré le deuxième taux le plus fort de la période. Les taux négatifs de croissance étaient enregistrés seulement en 1993 et Cette croissance négative était précédée par des forts taux de croissance des ventes du ciment. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 123

136 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 25 Evolution du taux de croissance annuel de la consommation du ciment au cours des dix dernières années. Source : APC. Figure n : 26 Evolution des ventes du ciment et de la production de logement au cours des dix dernières années. Source : APC. En termes d emploi, le secteur est l un des plus grands créateurs d emplois au cours des cinq dernières années. Les emplois créés par le secteur de l immobilier sont de emplois par ans en moyenne, soit 12% de l ensemble des emplois crées par l économie nationale au cours d une année. Les transactions immobilières sont de l ordre de 124 MMDH en 2009 ce qui représente 17% du PIB. L immobilier représente la première destination des investissements depuis plus de vingt ans au Maroc. Les investissements dans ce secteur ont progressé de 7,9% au cours des cinq dernières années contre un accroissement de 5.5% pour MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 124

137 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel l ensemble de la FBCF. En 2009, la FBCF-BTP représente 35% de la FBCF totale contre 30% en 2000, ainsi l immobilier est le premier investisseur dans l économie. La VA du BTP a enregistré elle aussi un accroissement de 7% au cours des cinq dernières années, contre 4,7% pour le PIB au cours de la même période. En 2009, la VA du BTP représente 6.6% du PIB contre 5,1% en 2000, ainsi l immobilier est le premier créateur de la valeur ajoutée dans l économie. Figure n : 27 Taux de croissance des investissements dans le secteur de la construction de logement au cours de la phase Source : APC 7,9% 4,8% 6,3% La place de l immobilier à l échelle internationale Part de la construction dans la Valeur ajoutée nationale aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches) Le secteur de la construction a généré 6,5 % de la valeur ajoutée nationale au sein de l Union européenne en La France se situe exactement à ce niveau, le Royaume-Uni et l Italie légèrement en dessous et l Allemagne très largement en dessous. En Espagne et dans certains pays de l Est (Lituanie, Roumanie) ainsi qu en Irlande, le secteur de la construction dépasse 10 % de la valeur ajoutée nationale. Ces pays sont à présent particulièrement touchés par la crise économique, notamment dans le secteur de la promotion immobilière. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 125

138 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 21 Part de la construction dans la Valeur ajoutée nationale aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches). Source : Eurostat Moyenne Union européenne (27 pays) 5,6 5,6 5,7 5,7 5,7 5,8 6,0 6,2 6,5 6,8 6,0 Allemagne 5,5 5,2 4,8 4,6 4,4 4,2 4,0 3,8 4,0 4,2 4,5 Espagne 7,9 8,3 8,9 9,4 9,9 10,6 11,5 12,2 12,3 12,4 10,3 France 5,1 5,2 5,3 5,3 5,3 5,5 5,7 6,2 6,5 6,8 5,7 Italie 4,9 5,0 5,3 5,4 5,6 5,8 6,0 6,1 6,3 6,5 5,7 Royaume-Uni 5,1 5,3 5,6 5,7 5,9 6,0 6,1 6,3 6,4 6,5 5,9 Maroc 4,2 5,1 5,5 5,5 5,7 6,3 6,7 6,4 6,8 6,6 5, Part de la construction de logement dans la Formation brute de capital fixe nationale aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches) 27,1 % de l investissement européen correspond à la construction de logement. La France, l Allemagne et l Espagne se situent un peu au-dessus, l Italie et le Royaume-Uni nettement en dessous. Dans certains pays, l investissement dans la construction est extrêmement élevé comme en Norvège où il représente plus de 70 % de la formation brute de capital du pays. Il est également important dans certains pays de l Est de la Méditerranée et en Irlande (aux alentours de 40 %). Tableau n : 22 Part de la construction de logement dans la Formation brute de capital fixe nationale aux prix de base et taux de change courants (% de toutes les branches). Source : Eurostat Moyenne Union européenne (27 pays) 24,9 24,2 24,3 25,0 26,0 26,5 26,8 27,4 27,1 26,8 25,9 Allemagne 33,7 31,9 31,3 31,7 31,9 31,3 30,0 30,0 29,9 29,8 31,2 Espagne 22,4 23,7 25,1 26,8 28,7 29,8 30,3 30,5 30,1 29,7 27,7 France 29,6 27,8 27,9 29,1 29,8 30,3 30,8 32,1 31,7 31,3 30,0 Italie 21,3 21,1 20,8 20,8 21,9 22,2 23,6 24,4 25,1 25,8 22,7 Royaume-Uni 15,9 16,4 17,4 19,1 20,6 22,1 22,5 23,4 22,8 22,2 20,2 Maroc 31,9 33,6 37,1 36,7 36,5 36,2 37,2 37,0 36,0 32,9 35,5 MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 126

139 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 2. Dynamique des prix dans le secteur de l immobilier Le marché immobilier marocain connaît des changements profonds ces dernières années sous l effet de plusieurs facteurs. Une première composante de ces facteurs est liée à l environnement économique général du pays et à l évolution démographique et son impact sur l évolution urbaine, et une deuxième composante liée au processus d ouverture de l économie nationale sur le reste du Monde, avec l effet d entraînement de cette ouverture sur l alignement des prix à l international. Du côté action de l Etat au niveau de ce secteur, elle tend vers plus de clarté et d efficacité, grâce aux diverses actions novatrices et chantiers qui visent la dynamisation de la production en logement, et par la mise en place de nouveaux outils pour le financement de l habitat social au profit des ménages à revenus limités, en arrivant ces dernières années à la notion de villes nouvelles. Face à ce dynamisme du côté de l offre en logement, les prix de l immobilier, au niveau des grandes villes, n ont cessé de croître (de 10% à 25% par an au cours de la période ), traduisant ainsi une nouvelle confiance qui commence à s installer chez les ménages et les investisseurs en général dans l économie nationale qui tend de plus en plus à se stabiliser. Toutefois, cette augmentation des prix de l immobilier, qui accompagne une intensification de la production (117 mille logements en moyenne par an en milieu urbain au cours des cinq dernières années), mérite une analyse profonde afin de connaître ses déterminants et de limiter ses effets négatifs sur les ménages, particulièrement ceux de la classe moyenne, et afin que l économie nationale bénéficie plus de cette dynamique qui émerge au niveau du secteur qui représente en principe sa locomotive. La question posée est de savoir qui sont les déterminants qui expliquent le plus cette hausse des prix de l immobilier? S agit-t-il d une phase transitoire après quoi il y aura retour vers les anciens prix, ou s agit-t-il de la fin d une phase qui marque un immobilier à des prix abordables et le début d une phase qui marquera profondément l avenir de ce secteur? Une mutation qui va avoir certainement des conséquences profondes sur le comportement d habiter des futurs acquéreurs. Si on se positionne au niveau du deuxième postulat qui reste le plus vraisemblable, plusieurs déterminants endogènes et exogènes au secteur peuvent être derrière cette montée des prix. Les plus significatifs sont ceux liés au déséquilibre entre l offre et la demande en logement, les augmentations des coûts des intrants de production et dont principalement le foncier, et enfin, l effet de l intégration à l économie mondiale, les MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 127

140 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel grandes villes elles aussi s intègrent progressivement à l ère de la mondialisation avec toutes les conséquences qui en découlent Les principaux déterminants de la hausse des prix S agissant de la production réglementaire en logement au Maroc, les statistiques continuent de confirmer la tendance à la hausse de la production (une production annuelle moyenne de 117 mille logements et taux d accroissement moyen annuel de 7,7%), une hausse qui dépasse théoriquement depuis 2003, les besoins dus à l accroissement démographique urbain annuel estimés à mille logements en moyenne pour la période La demande en logement, constituée d après des études empiriques, des nouveaux ménages dus au croît démographique «les primo-accédants», d une partie des ménages locataires ou propriétaires d un habitat collectif et des investisseurs (personnes physiques ou morales) qui cherchent à placer leurs épargnes dans l immobilier, secteur à rentabilité sûr et facile. La quantification de l ensemble des composantes de la demande théorique, d après les statistiques disponibles, donne lieu à un total de logements, chiffre qui dépasse l offre réelle 65. Ainsi, une partie de la hausse des prix s explique théoriquement par le déséquilibre du marché immobilier. Tableau n : 23 Grandes caractéristiques du secteur de l immobilier au Maroc. Chiffres en milliers. Source : HCP Production de logement/urbain 81,7 83,1 89,5 107,9 105,6 109,1 110,7 117,4 122,1 127,2 Besoins dus au croît démographique/urbain 89,2 91,8 94,4 97,0 99,6 102,2 104,8 107,4 110,0 112,6 Evolution du parc logement urbain 2953,9 3035,6 3118,6 3208,1 3316,0 3425,1 3535,8 3653,2 3775,3 3902,5 Le déficit cumulé en logement social[1] 669,0 657,3 646,6 636,8 628,0 636,8 646,6 657,3 669,0 681,8 cohabitation 149,7 156,5 163,7 171,2 179,0 171,2 163,7 156,5 149,7 143,1 Bidonville et autres 519,4 500,8 482,9 465,6 449,0 465,6 482,9 500,8 519,4 538,6 Total ménages urbains 3067,4 3156,6 3248,4 3342,8 3439,8 3542,0 3646,8 3754,2 3864,2 3976,8 Part de déficit (1) 22% 21% 20% 19% 18% 18% 18% 18% 17% 17% Déficit (2) 669,0 657,3 646,6 636,8 628,0 611,8 621,6 632,3 644,0 656,8 Part de déficit (2) 17% 16% 15% 14% 13% 17% 17% 17% 17% 17% (1) : Estimation de déficit sans tenir compte des programmes en cours de lutte contre l habitat insalubre (2) : Estimation du déficit en tenant compte des programmes encours de lutte contre l habitat insalubre 65 L approche classique pour aborder l équilibre au niveau du marché immobilier consiste à comparer la production à la demande composée essentiellement des nouveaux ménages de la cohabitation et des ménages qui habitent l habitat insalubre. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 128

141 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Ce premier déterminant n explique pas à lui seul toute la hausse, un autre déterminant qui trouve pleinement ses propres justificatifs, est lié au retour progressif à la vérité des prix dans ce secteur. En effet, les prix de l immobilier avant 2000 étaient d une part marqués par une stagnation prolongée due tout simplement à la méfiance des investisseurs dans l économie interne et, d autre part, ne reflétaient pas la valeur réelle des biens immobiliers. Le secteur de l immobilier a perdu beaucoup de son attrait aux investissements, même avec les différents encouragements initiés à l époque. Après 2000, une phase marquée par une reprise économique intense, l immobilier va y bénéficier et enregistrera un début d engouement et un nouveau décollage. Ainsi, nous remarquerons ces dernières années un flux important des transactions immobilières sans précédent qui dépasse largement la cadence moyenne enregistrée jusqu à la fin des années quatre-vingt-dix. Ce retour des investissements, et particulièrement la composante des investissements non productifs 67 (spéculatif) et qui visent tout simplement la réalisation des gains faciles et rapides explique aussi la hausse des prix. Le quatrième déterminant est lié aux augmentations enregistrées au niveau des coûts des facteurs de production. Les intrants de production ont enregistré des augmentations importantes ces dernières années suite à la grande demande engendrée par la vague des chantiers de construction implantés partout au pays, et aussi en adéquation avec la flambée des prix des matières premières au niveau international. Le ciment reste la matière dont le prix au Maroc est pratiquement le double de son cours sur le marché international (59 68 /tonne : CPj45). Un autre intrant dans le processus de production du logement est celui du foncier (il représentait avant 2000 près de 20% du coût de la construction d un logement contre 50% actuellement pour certaines grandes villes comme Rabat et Casablanca). Cet élément commence à se faire rare au niveau des périmètres urbains des grandes villes, particulièrement pour les grandes villes qui enregistrent des extensions urbaines importantes. Le foncier public, quant à lui, commence à s épuiser et l acteur public est appelé à s éloigner de plus en plus des villes pour trouver des opportunités foncières. Cet éloignement engendre, lui aussi, des coûts supplémentaires, particulièrement si ces projets s inscrivent dans le cadre du nouvel instrument d intervention représenté par la ville nouvelle, sachant que cet outil a 67 Les investissements non productifs sont ceux qui ne concernent aucune des phases de la production de logement, c est des investissements de placement qui profitent seulement du produit final avant qu ils arrivent au dernier utilisateur =11,13 DH en MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 129

142 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel aussi ses retombées bénéfiques sur l urbanisme du futur. Un autre déterminant endogène ; lié aux normes d urbanisme qui ont engendré des coûts indirects supplémentaires, et par la suite un impact sur le prix de l immobilier. La recherche permanente d améliorer l arsenal urbanistique national par l adoption de nouvelles normes a conduit tout simplement à rendre l urbanisme cher, cet urbanisme de luxe a eu tout simplement des conséquences sur le prix final de logement (un CUS 69 de 45% un privilège à l urbanisme horizontal, ). Le cinquième déterminant est exogène, il est lié à la nouvelle donne de l ouverture de l économie interne sur l international. Les dernières statistiques de l Office des Changes montrent que les investissements directs étrangers dans le secteur de l immobilier ont atteint une moyenne de 5.8 milliards de DH entre 2005 et Il s agit là d une demande externe sur le marché immobilier interne. Cette composante de la demande n a jamais fait partie du modèle d équilibre habituel de l offre et de la demande en logement au Maroc Les impacts futurs : Après avoir passé en revue les principaux déterminants qui expliquent le plus la hausse des prix de l immobilier et dont la spéculation n est qu un élément. Il y a lieu maintenant, d une part d analyser les impacts potentiels futurs de cette hausse de prix sur le marché immobilier, et de savoir comment les différentes composantes de la demande vont se comporter vis-à-vis de cette hausse et particulièrement les ménages. Surtout, si cette hausse atteint des niveaux insupportables, en passant en revue les mesures et les actions à entreprendre par l Etat afin de réguler le marché immobilier sans porter préjudice aux libres mécanismes du marché ni affecter la dynamique actuelle et future du secteur? En effet, la hausse des prix, selon la théorie économique classique, va tout simplement entrainer un ralentissement de la demande, en absence des augmentations de revenus des ménages, ce qui n est pas prévisible dans le proche avenir. Toute chute de la demande va engendrer un ralentissement de la production, dominée aujourd hui par un privé qui produit pour une demande solvable. L autre option éventuelle consiste en une intervention de l Etat pour réguler le marché immobilier, à travers des mesures compensatoires qui visent à relancer indirectement la demande ou par des mesures incitatives du côté production de logement. 69 CUS : coefficient d utilisation du sol. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 130

143 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel L option d une autorégulation du marché reste envisageable jusqu à une certaine limite, et ce, à travers une adaptation de la production au pouvoir d achat des ménages, le produit peut s étendre vers plus de logements collectifs avec des petites superficies, d ailleurs cette tendance commence déjà à s installer à Casablanca. Au niveau de cette ville, 80% de la production réalisée au cours de 5 dernières années est collective avec des superficies moyennes de 95 m 2, sachant qu au niveau national ce taux est de 20%. D autre part, rappelons que le ménage marocain a tendance à préférer la maison individuelle (74%), pour lui, l habitat collectif (1 sur 9 habite ce genre d habitat) ou locatif (1 sur 3 habite ce genre d habitat) ne représente qu une phase transitoire. Ce ménage consacre près de 40% de son budget à l habitat. Donc la hausse des prix, si on accepte son aspect durable, va opérer des changements profonds dans les habitudes d habitat du ménage marocain. Figure n : 28 Evolution du prix du m 2 du logement standing moyen par rapport au SMIG 70 entre 1990 et Sources : MHUAE et HCP. 3,98 3,32 3,48 2,65 2, Le m 2 a augmenté de 130% entre 1990 et 2009 alors que le SMIG, qui concerne près de 55% des ménages marocains, n a augmenté que de 91%, au cours de la même période. L option d une poursuite de la hausse des prix reste la plus envisageable pour le court et le moyen terme. Cette nouvelle donne du marché immobilier n est pas favorable pour une large frange des ménages qui peuvent se trouver, de facto, en difficulté pour accéder à leur logement. Cette frange représente près de 55% et s ajoutera aux ménages à revenus limités qui accèdent actuellement au produit du logement social. Mais à quel coût l Etat peut soutenir encore plus de ménages? Ces derniers peuvent s orienter, éventuellement, en absence de solutions, vers le parc d habitat insalubre qui continuera de se développer au niveau des zones 70 SMIG : salaire minimum garanti. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 131

144 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel périurbaines des grandes villes marocaines. Les données sur l évolution du prix du m² construit et l évolution du SMIG au Maroc montrent que le premier a évolué annuellement au taux moyen de 7,2% alors que le deuxième que de 2,3%, c'est-à-dire que les smicards ont perdu pratiquement chaque année 4,9% de leur pouvoir d achat au cours des dix dernières années par l effet d augmentation des prix de l immobilier Les options de régulation du marché immobilier Les différentes options d évolution du marché immobilier restent envisageables dans un proche avenir. L Etat est appelé en urgence à entreprendre les mesures les plus efficaces afin accompagner les mutations profondes que le marché immobilier a enregistrées ces dernières années pour que les ménages urbains au cours des vingt prochaines années puissent accéder à des logements en adéquation avec leurs bourses. Après avoir analysé les éléments qui nous paraissent expliquer au mieux la flambée des prix de l immobilier et les éventuels impacts sur les ménages, nous proposons, ci-après, quelques pistes de réflexion pour pérenniser la dynamique actuelle du marché immobilier tout en permettant à toutes les catégories des ménages marocains d accéder dignement au droit fondamental qu est le logement. Pour le foncier, l Etat doit constituer une réserve foncière destinée à la production de logement à l horizon Ce foncier ne doit pas être l otage de toute forme de spéculation. Le rôle régulateur de l Etat à ce niveau est capital et doit persister. Les villes, dans le cadre de leur propre politique, doivent constituer des réserves foncières autant pour les activités économiques que pour la production de logement. La production actuelle en logement est dominée par l auto-construction, les ménages construisent pour leur propre compte. Ce genre de production représente près de 70%. Au niveau des grandes villes, et particulièrement à Casablanca, et devant la rareté du foncier, ce type de production commence à se faire rare de plus en plus (85% de la production est collective). Ce constat est capital pour l avenir du secteur, marqué actuellement par une souscapitalisation et une faible concentration et une atomisation de la production. En effet, pour pouvoir bénéficier des économies d échelle et produire à des coûts moindres le secteur a MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 132

145 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel besoin des grandes entreprises qui accapareront des parts plus importantes de la production. Sachant que la production actuelle en logement réalisée par les entreprises est très atomisée (19 grands promoteurs qui produisent entre 1000 et 2000 logements/an chacun). En tout cas, avec l ouverture de l économie sur le reste du monde, si le privé marocain ne prend pas l initiative ce sont les firmes multinationales qui vont jouer prochainement ce rôle. Le début est déjà là au niveau des villes nouvelles en cours de construction. La révision des normes d urbanisme dans le but d introduire des utilisations plus optimales du sol. Cette initiative peut participer indirectement à la compression des coûts de production du logement. Les documents de planification urbaine doivent orienter la production vers le collectif et l exploitation de la hauteur. Le système bancaire doit déployer plus d efforts pour accompagner le développement du secteur de l immobilier, en envisageant des taux encore plus réduits (actuellement le taux est de 6,25% HT pour une durée qui peut dépasser 40 ans, contre 14,5% HT pour une durée de moins de 15 ans en 1996). Cette initiative peut relancer davantage la demande et ouvrir la possibilité à plus de ménages pour accéder à leur logement. Introduire une nouvelle catégorie de logement qui bénéficie des encouragements spéciaux à côté de l habitat social. Cette catégorie destinée aux ménages à revenus moyens (une VIT 71 de moins de cinq cent mille dirhams et une superficie de moins de cent mètres carrés) destinée à la frange la plus importante de ménages marocains à revenus moyens (entre 4500 DH et 7500 DH par mois). Cette nouvelle catégorie peut bénéficier des avantages un peu moins conséquents que ceux octroyés au logement social. Ces avantages peuvent êtres répartis du côté producteurs et du côté demandeurs. Un segment d habitat au Maroc ne joue pas encore son plein rôle, c est celui du locatif. Ce segment n est pas attrayant pour les investisseurs par manque de rentabilité. Ce secteur était animé dans le passé par les ménages eux-mêmes, c était un moyen d assurer une retraite sûre, et c est dans le cadre de cet esprit que même des pays développés encouragent beaucoup ce segment d habitat. Les petits investisseurs, particulièrement les ménages, peuvent jouer un rôle important dans sa dynamisation, à condition que ce segment devienne rentable. L Etat, à cet effet, peut orienter les petites épargnes de long terme des ménages vers ce segment 71 VIT : valeur immobilière totale. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 133

146 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel d habitat, en introduisant des incitations adéquates. En procédant, par exemple, au déplafonnement, des intérêts exonérés d IGR dans le cadre des crédits hypothécaires et cette exonération doit être élargie aussi au deuxième logement à condition d être destiné à la location. En résumé, la flambée des prix de l immobilier accompagnée d une forte demande reflète plus la confiance des ménages et des investisseurs dans l économie nationale, toutefois, cette hausse doit rester sous contrôle. L Etat est appelé à poursuivre son rôle régulateur en injectant le foncier nécessaire à l équilibre du marché immobilier et en introduisant en permanence les mesures d encouragement les plus adéquates. Le ménage doit pouvoir accéder dignement au logement correspondant à son pouvoir d achat, soit en propriété ou en location. La chaîne de production est invitée à se capitaliser, se concentrer et se moderniser pour pouvoir bénéficier des gains en rendement et en productivité sans toucher au reste des facteurs dont notamment le coût du foncier. Enfin, la hausse des prix, qui n est pas conjoncturelle, marque la fin d une période et le début d une autre caractérisée par des prix encore plus élevés qui vont entraîner certainement de profondes mutations dans le mode d habiter des ménages marocains. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 134

147 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 3. Rentabilité du secteur immobilier marocain La question des marges bénéficiaires dans ce secteur se pose aujourd hui avec acuité. Suite à la diffusion du rapport McKinsey sur le secteur de l immobilier 72, plusieurs questions se sont posées sur la réalité des marges effectuées par les promoteurs immobiliers marocains. Ces marges sont elles vraiment dans les normes par rapport aux autres secteurs économiques d une part et par rapport aux normes internationales d autre part. Aussi, se pose la question de règle de calcul de cette marge, elle-même dans un secteur où la structure du coût n est pas simple à maitriser Problématique du calcul de la rentabilité dans le secteur immobilier La réponse à ces questions n est pas facile pour des raisons objectives. D une part, l absence d information fiable sur une longue durée qui peut servir à l examen objectif de la rentabilité et son évolution dans le temps, et d autre part, la nature de secteur lui-même qui rend la réponse à cette question assez délicate. En effet, le cycle de production du logement s étale sur plusieurs années (3 ans et plus) et le cycle économique du secteur lui-même peut s étaler sur au moins sept années comme nous l avons observé récemment. Les marges réalisées il y a 3 ans, en phase de croissance, ne sont pas les mêmes que celles d aujourd hui, en phase de récession. Un autre élément important qui influence la rentabilité est celui de la structure du coût assez difficile à appréhender. Le foncier qui représente une composante déterminante dans cette structure n est pas le même dans chaque production. En effet, la marge peut varier amplement pour le même segment et sur le même territoire d un projet à l autre, suite au prix d acquisition du foncier qui représente aujourd hui un poids qui varie de 30 à 50% dans le coût global de production. Au niveau du secteur industriel à titre d exemple, cette question n influence pas significativement la marge bénéficiaire. Enfin, le mécanisme de détermination des prix de cession qui suit la logique d alignement indépendamment du coût de revient, qui reste un mécanisme pratiquement universel dans ce secteur, influence amplement les marges. Malgré ces contraintes, la problématique de l évaluation des marges bénéficiaires dans le secteur immobilier peut être abordée à travers une démarche qui reste la plus objective. 72 Rapport McKinsey sur le secteur de l immobilier, 2009, commandité par le ministère de l Économie et des Finances pour orienter les travaux de la commission de veuille stratégique. Ce comité a pour mission le suivi des impacts de la crise financière internationale sur l économie marocaine et de proposer au gouvernement les mesures adéquates pour atténuer les effets de la crise sur les secteurs d exportation. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 135

148 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Cette démarche consiste à estimer la marge bénéficiaire à travers les comptes des grandes entreprises du secteur qui sont cotées en bourses et qui sont obligées par la Loi de publier systématiquement et d une façon transparente leur information financière. La question de la marge peut être évaluée à travers la rentabilité économique (RE) ou taux de rentabilité opérationnelle (TRO) ou en anglais le return on capital employed, ROCE ou le Return On Invested Capital (ROIC) ou le Return On Net Assets (RONA) qui sont tous des appellations qui désignent pratiquement le même concept celui de la rentabilité économique. D après des études empiriques qui ont porté sur des firmes multinationales qui opèrent sur divers secteurs d activité, le TRO varie de 3% à 40%. Ce taux dépend d une part de la rotation de l actif économique, mais aussi de l intensité capitalistique. A titre d exemple, pour l exercice 2007, le TRO a été pour Maroc Télécom (28%), Google (24%), Microsoft (26%), Total (7%), Toyota (7%). Pour analyser la rentabilité, on a fait appel aux promoteurs organisés dont les informations financières sont accessibles. Quatre promoteurs marocains ont été choisis, ils représentent une part importante du marché immobilier. Deux parmi ces quatre sont des promoteurs publics dont le rôle reste plus régulateur dans des segments où les besoins sont importants. Pour les besoins de comparaison on a choisi deux secteurs ; celui du Telecom, et le BTP, un secteur très proche de l immobilier. Pour le Telecom le choix a concerné Maroc Telecom et pour le BTP : Lafarge, SONASID et Ciment du Maroc. Pour le benchmarking international, le choix a porté sur la France particulièrement les 4 premiers grands promoteurs dans ce domaine qui représentent pratiquement 20% de part du marché immobilier. Pour les sources d information, on a fait appel aux sites web de la bourse de Casablanca, du CDVM et les sites web des promoteurs concernés par la présente étude Une rentabilité assez élevée L analyse de la rentabilité du secteur immobilier a porté sur les données financières relatives à 4 grands promoteurs immobiliers qui représentent près de 25% de part du marché, sur le secteur de Telecom représenté par Maroc Télécom et par 4 entreprises du secteur du BTP hors immobilier, et 4 grands groupes immobiliers français qui représentent une part 20% du marché. Cette analyse de la rentabilité du secteur immobilier est effectuée à travers trois MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 136

149 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel types de rentabilité, en l occurrence la rentabilité économique, la rentabilité financière et la rentabilité commerciale. Les résultats de l analyse ont permis de révéler les constats majeurs suivants : a. Les résultats de l analyse de la rentabilité économique montrent : - La rentabilité économique moyenne du secteur, relative à la période , se situe autour de 11,9%. Cette rentabilité a enregistré une croissance depuis 2006 à 2008 en passant de 7,5% à 17,7%, soit une augmentation de 135%. En 2009, et suite aux effets de la récession économique et son impact direct sur le marché immobilier, la rentabilité du secteur est passée à seulement 13,6%, enregistrant ainsi une chute de 23%. - Les mêmes données révèlent un constat important sur la performance des secteurs public et privé. La rentabilité économique du secteur public est moins importante que celle du secteur privé. La rentabilité économique moyenne du public est de 7,4% seulement contre 19,4% pour le privé, soit 2,6 fois plus importante. Ce résultat confirme le rôle régulateur du secteur public. - Par rapport au reste des secteurs économiques et particulièrement les secteurs du Télécom et de du BTP hors immobilier, les données montrent que le Télécom se positionne au premier rang, avec une rentabilité de 65,9%, soit une rentabilité qu est 5,5 fois plus importante que celle du secteur de l immobilier. Pour le reste du BTP, la rentabilité économique est pratiquement du même niveau que celle de l immobilier. - La rentabilité économique du secteur immobilier français varie autour de 6.1%, soit pratiquement la moitié de celle du secteur marocain. Figure n : 29 Evolution de la rentabilité économique dans le secteur immobilier marocain. Source : Recherche propre ,0% 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 7,5% 11,2% 17,7% 13,6% Thèse soutenue par Driss EFFINA en juillet 2010 pour l obtention d un master spécialité marché des capitaux, EMI-Rabat. Thèse réalisée sous la direction du professeur A. Skalli. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 137

150 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 30 Comparaison de la rentabilité économique entre plusieurs secteurs. Source : Recherche propre. 70,0% 60,0% 65,9% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 6,1% 11,8% 11,9% 0,0% Promoteurs français BTP Promoteurs marocains IAM Figure n : 31 Comparaison de la rentabilité économique entre secteurs de l immobilier privé et public. Années de référence ( ). Source : Recherche propre. 25,0% 20,0% 15,0% 19,4% 10,0% 5,0% 0,0% 7,4% Public Privé b. Les résultats de l analyse de la rentabilité financière montrent : - Le secteur immobilier présente une rentabilité financière moyenne de 14,8% au cours de la période , cette rentabilité est de 15,3% au niveau public et de 24,1% au niveau privé. - La rentabilité financière du secteur a été légèrement influencée par la récession du marché immobilier enregistrée depuis fin L analyse transversale de la rentabilité, positionne le secteur des Télécom au 1 er rang avec une rentabilité financière de l ordre de 51,6%, alors que le reste du BTP présente une rentabilité de 13,7% légèrement inférieure à celle du secteur immobilier. - Pour le secteur immobilier français sa rentabilité financière n est que de 5.2%, soit 49% en moins par rapport au secteur immobilier marocain. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 138

151 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 32 Evolution de la rentabilité financière dans le secteur immobilier marocain. Source : Recherche propre. 18,0% 16,0% 14,0% 14,7% 13,1% 16,1% 15,4% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% Figure n : 33 Comparaison de la rentabilité financière entre plusieurs secteurs. Source : Recherche propre. 60,0% 50,0% 40,0% 51,6% 30,0% 20,0% 10,0% 5,2% 13,7% 14,8% 0,0% Promoteurs français BTP Promoteurs marocains IAM Figure n : 34 Comparaison de la rentabilité financière entre secteurs immobiliers privé et public. Années de référence ( ). Source : Recherche propre. 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 15,3% 24,1% Public Privé MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 139

152 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel c. Les résultats de l analyse de la rentabilité commerciale révèlent de leur part les constats suivants : - Le secteur immobilier marocain présente une rentabilité commerciale de l ordre de 14,9%, cette rentabilité est passée de 12,1% en 2006 pour atteindre 19,1% en Le retour du marché a fait régresser cette rentabilité à seulement 13.6% en 2009, soit une chute de 29%. - Le secteur privé est deux fois plus performant que le secteur public en termes de rentabilité commerciale. En effet, la RC du secteur public est de 11,4% contre 23,9% pour le secteur privé. - Par rapport au reste de l économie, le secteur immobilier se positionne au 2e rang en termes de rentabilité commerciale. Le secteur des télécommunications a une rentabilité commerciale de 37,4%, alors que le reste du BTP a une RC de l ordre 8,9%. - Par rapport au secteur immobilier français, dont la rentabilité commerciale est de 1,5%, le secteur immobilier marocain est 10 fois plus rentable. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 140

153 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 35 Evolution de la rentabilité commerciale dans le secteur immobilier marocain. Source : Recherche propre. 25,0% 20,0% 19,1% 15,0% 12,1% 15,7% 13,6% 10,0% 5,0% 0,0% Figure n : 36 Comparaison de la rentabilité commerciale entre plusieurs secteurs. Source : Recherche propre. 40,0% 35,0% 30,0% 37,4% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 1,5% 8,9% 14,9% 0,0% Promoteurs français BTP Promoteurs marocains IAM MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 141

154 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 37 Comparaison de la rentabilité commerciale entre secteurs immobiliers privé et public. Années de référence ( ). Source : Recherche propre. 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 11,4% 23,9% Public Privé Les résultats de cette partie de la recherche révèlent pour la première fois des réalités importantes sur le secteur immobilier marocain, un secteur qui émerge de plus en plus et gagne davantage en profondeur et en maturité. Grâce aux efforts des promoteurs immobiliers privés et publics du secteur organisé, la production et l offre en logement sont de plus en plus en progression en termes de quantité et de qualité. Les observateurs du secteur et particulièrement la presse évoquent tous, ces dernières années, cette question des marges bénéficiaires exorbitantes réalisées par les promoteurs immobiliers. On parle même d un lien fort entre cette flambée des prix observée durant la phase précédente et les marges exorbitantes réalisées par les promoteurs immobiliers. Les résultats surprenants de cette recherche qui restent les plus proches de la réalité révèlent deux constats majeurs : d une part, la rentabilité dans le secteur immobilier est relativement faible par rapport au niveau de rotation des actifs économiques dans ce secteur et son niveau de capitalisation, et reste aussi relativement normale par rapport aux normes internationales, d autre part, cette rentabilité ne peut stabiliser les capitaux à moyen et long termes dans le secteur immobilier au Maroc. Aujourd hui, et suite à la récession et la stagnation des prix, une fuite massive des capitaux commence déjà à s opérer dans ce secteur. Ce qui va certainement impacter les investissements à moyen terme dans ce secteur et peut engendrer une nouvelle vague de surchauffe des prix, au cours des 3 prochaines années. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 142

155 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Mais qu est ce qui explique la flambée des prix constatée au cours des 4 dernières années et cet attrait sans précédent du secteur immobilier aux capitaux privés et aux spéculateurs qui ont trouvé refuge dans le logement qui représente in fine un bien d une nécessité extrême pour le ménage marocain? La hausse des prix de la phase précédente s explique certainement par les marges bénéficiaires réalisées par les développeurs, mais particulièrement par le foncier qui représente l intrant le plus important dans l acte de bâtir. Le prix du foncier s est multiplié par 10 et même plus dans quelques régions en moins de 10 ans. Aussi cette hausse trouve son explication dans la montée des prix des matériaux de construction et le coût de la main d œuvre. D après les statistiques disponibles, les prix des matériaux de construction ont pratiquement doublé au cours des 5 dernières années. D autres facteurs ont contribué à cette hausse, telle la spéculation, le coût de l argent et les impôts. En résumé, les résultats de cette section révèlent pour la première fois des réalités importante sur le secteur immobilier marocain, un secteur qui émerge de plus en plus et gagne davantage en profondeur et maturité. Grace aux efforts des promoteurs immobiliers privés et publics le secteur organisé la production et l offre en logement est de plus en plus en progression en terme de quantité et de qualité. Ces dernières années les observateurs du secteur et particulièrement la presse évoquent tous cette question des marges bénéficiaires exorbitantes réalisées par les promoteurs immobiliers. On parle même dans lien fort entre cette flambait des prix observait durant la phase précédente et les marges exorbitantes réalisées par les promoteurs immobiliers. Les résultats de ce travail qui restent les plus proches de la réalité révèlent deux constats majeurs : d une part, la rentabilité dans le secteur immobilier est relativement faible par rapport au niveau de rotation des actifs économique dans ce secteur et son niveau de capitalisation, et reste aussi relativement normale par rapport aux normes internationales. D autre part, cette rentabilité ne peut stabiliser les capitaux à moyen et long terme dans le secteur immobilier au Maroc. Aujourd hui, et suite à la récession et la stagnation des prix, une fuite massive des capitaux commence déjà à s opère dans ce secteur. Chose qui va MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 143

156 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel certainement impacter les investissements à moyen terme dans ce secteur et peut engendrer une nouvelle vague de surchauffe des prix, certes, dans les 3 prochaines années à venir. Mais qui explique cette flambée des prix constatée au cours des 4 dernières années et qui explique cet attrait sans précédent du secteur immobilier aux capitaux privés et aux spéculateurs qu ont trouvés tous refuge dans le logement, qui représente in fini un bien d une nécessité extrême pour le ménage marocain. En effet, la hausse des prix de la phase précédente s explique certainement par les marges bénéficiaires réalisées par les développeurs, mais particulièrement par le foncier qui représente l intrant le plus important dans l acte de bâtir. Le prix du foncier s est multiplié par 10 et même plus dans quelques régions en moins de 10 ans. Aussi cette hausse trouve son explication dans la montée des prix des matériaux de construction et le cout de la main d ouvre. D après les statistiques disponibles, les prix des matériaux de construction on pratiquement doublés au cours en moins de 5 années. D autres facteurs ont contribué à cette hausse, telle la spéculation le cout de l argent et les impôts. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 144

157 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 4 : Evolutions récentes du marché immobilier marocain Le marché immobilier marocain n a pas fait l exception par rapport au repli généralisé enregistré au niveau du marché immobilier international. Le marché local n a pas été épargné des effets directs et indirects de la crise financière internationale. Les statistiques les plus récentes de 2009 sur le secteur, comparées à celles de 2008, révèlent aujourd hui ce constat majeur. En effet, les transactions immobilières ont chuté de près de 20% en volume et de 35% en valeur, les prix des actifs immobiliers de 5%, par contre les investissements dans le logement n ont pas réagi automatiquement à ce repli du marché. Les données montrent que ces derniers ont au contraire progressé de 3,5% en Cette progression est due essentiellement aux chantiers déjà engagés et à l auto construction. L élément majeur qui a impacté le secteur a été la demande. Cette composante du marché a été touchée directement et indirectement à travers plusieurs canaux de transmission de la crise. En effet, la demande des ménages, la demande de placement «spéculative» et la demande étrangère ont toutes reculé sous l effet de facteurs différents. Chez les ménages la demande a régressé sous l effet direct de la hausse des prix et l épuisement des capacités d endettement pour le long terme. La demande de placement par l effet de stagnation des prix et la baisse de la rentabilité a joué son rôle. Et la demande internationale, qui concerne plus les segments supérieurs du logement, par le manque de visibilité. L attractivité du secteur à travers la bourse n a pas été épargnée. Les sociétés immobilières cotées en Bourse ont toutes vu leurs indices de performance perdre près de 20 points par rapport au niveau de Indicateurs physiques L immobilier marocain : le marché orienté par la demande Une nouvelle situation s est installée après cette phase de stagnation du marché immobilier. Les prix ne continuent plus à orienter le marché comme précédemment, particulièrement le placement en logement et les investissements dans les projets immobiliers. En effet, si les achats immobiliers se faisaient dans la perspective de la montée des prix, et si les investissements étaient plus orientés par une rentabilité calculée sur la base du prix du marché, aujourd hui c est la demande qui oriente davantage le marché. Les investissements commencent à s opérer en fonction des besoins du marché. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 145

158 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Une des conséquences immédiates de cette nouvelle situation est l engouement des promoteurs envers le logement social. Aujourd hui, presque tous les grands promoteurs se positionnent sur le segment social qui représente l investissement le moins risqué pour le moment. Néanmoins l interrogation demeure : demain, le marché va-t-il absorber toutes ces intentions de production qui se profilent et se chiffrent par des milliers de logements? Ce basculement vers le social, ne représente-t-il pas un choix conjoncturel en attente de la relance du marché? De nouvelles tendances commencent à émerger du coté des achats et des placements immobiliers. Au cours de la phase précédente, la spéculation représentait une composante importante de la demande, elle a même drainé une liquidité importante du reste de l économie vers l immobilier. Les placements spéculatifs avaient comme préférence les produits de forte valeur ajoutée, particulièrement les biens immobiliers de haut standing. Aujourd hui, les placements et les achats en général s orientent plus vers les produits de bas prix et particulièrement vers les lots de terrain équipés. Ces derniers se sont révélés comme des produits anti-crises par excellence. Malgré la récession, le prix du lot continue toujours d augmenter. Les raisons sont simples, le lot alimente le secteur de l auto-construction qui représente 55% de la production de logement au Maroc. Au cours de la phase précédente, les observateurs ont certainement été impressionnés par l évolution étonnante du marché foncier qui a enregistré une hausse sans précédent. Les prix du foncier se sont multipliés par dix et même plus dans certaines zones. Même dans les zones rurales on ne vend plus le foncier comme avant à l hectare, mais au m². Plusieurs facteurs ont joué en faveur de cette hausse du prix du foncier. Parmi ces facteurs le développement du secteur de l immobilier lui-même, la concentration d une liquidité historique entre les mains des promoteurs et les intermédiaires du secteur, et la dérogation en matière d autorisation des projets immobiliers. Cette dernière a rendu les plans d aménagement caducs et sans effet régulateur sur le foncier. Les promoteurs ont pour la première fois pu constituer des réserves foncières importantes qui leur assurent plusieurs années de croissance. D après des informations, près de cinq promoteurs s accaparent à eux seuls HA du foncier, soit l équivalent de 5 années des besoins en foncier qui assure le développement urbain de l ensemble des villes MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 146

159 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel marocaines. Cette donne étonnante était vraiment favorable aux promoteurs en phase de croissance du secteur, mais le restera-t-elle aujourd hui? La récession actuelle du marché a rendu cette réserve foncière vraiment menaçante pour les promoteurs concernés. En France, dès le déclenchement de la crise, des promoteurs ont préféré liquider leurs réserves foncières pour se prémunir contre les effets de la crise. Ce comportement d achat du foncier est-il rationnel? A titre de comparaison par rapport à des marchés immobiliers plus matures et plus structurés, l achat du foncier par les promoteurs ne s opère que si toutes les autorisations sont assurées et l urbanisme, sévèrement contrôlé, ne représente aucun obstacle devant la valorisation du foncier Le marché où se trouve le foncier doit assurer au moins 30% des ventes et le financement bancaire garanti. Au cours de la phase précédente, nous avons constaté des achats massifs du foncier qui n est même pas couvert par un document d urbanisme, c est le risque total. D ailleurs, plusieurs observateurs s interrogent aujourd hui sur ces achats fonciers qui orientent le développement des villes. Le secteur de l immobilier a absorbé à lui seul près de 33% du concours global à l économie, évalué à 568 milliards de DH à fin Il s agit d une nouvelle donne qui n est pas alarmante pour notre économie, même si l encours des crédits à l immobilier représente près de 25% de PIB national. Aux États-Unis ce ratio a atteint près de 75% du PIB, juste avant le déclenchement de la crise du "subprime", et dans certaines économies de l UE ce ratio atteint même les 90% du PIB. La composante à risque de cet agrégat lié aux crédits garantis par le FOGARIM, ne représente aujourd hui que 5% de l ensemble des crédits à l immobilier contre 30% aux États-Unis avant l arrivée de la crise. La part des crédits promoteurs dans l encours global des crédits immobiliers est passée de 5% à 36% en moins de 5 années. Cette nouvelle tendance s explique essentiellement par la baisse substantielle des avances clients suite au ralentissement de la demande. Des avances qui se sont substituées automatiquement et progressivement par un financement bancaire direct. Cette nouvelle situation engendre implicitement une implication plus importante des banques dans les investissements immobiliers et un risque latent plus considérable. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 147

160 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel A l égard du repli généralisé enregistré au niveau du marché immobilier mondial, le marché immobilier marocain n a pas été épargné des effets directs et indirects de la crise financière internationale. Les différentes statistiques du secteur de 2009 révèlent aujourd hui ce constat majeur. En effet, les transactions ont chuté de 15,3%, les prix des actifs immobiliers de 2,2%, par contre la production de logement n a pas réagi automatiquement à ce repli du marché. Les données montrent que les investissements dans ce secteur ont progressé de 3,5% en L élément majeur qui a impacté le secteur est la demande. Cette composante du marché a été touchée directement et indirectement à travers plusieurs canaux de transmission de la crise. En effet, la demande des ménages, la demande de placement «spéculative» et la demande étrangère ont toutes reculé pour des raisons différentes. La demande des ménages par l effet direct de la montée des prix et l épuisement des capacités d endettement pour le long terme, la demande spéculative par l effet de stagnation des prix et la baisse de la rentabilité et la demande internationale par le manque de visibilité. L attractivité du secteur à travers la bourse n a pas été épargnée, les sociétés immobilières cotées en Bourses ont toutes vue leurs indices de performance perdent entre 20 à 25 points par rapport au niveau de Ainsi, l année de 2009 peut être qualifiée de l année de rupture par rapport à la tendance enregistrée au cours de la période précédente. S agit-il de la fin d un cycle et le début d un nouveau cycle baissier ou tout simplement d une phase transitoire? Dans tous les cas, ce que nous retenons de la phase précédente c est cette forte croissance non égalée du marché immobilier marquée par l émergence de plusieurs nouveaux phénomènes : une hausse historique des prix, un foncier cher, concentration du marché et émergence de promoteurs géants, une spéculation sans précédent. Probablement, cette phase de croissance va marquer durablement le secteur immobilier marocain Dynamique de construction : 2009, année de décélération L analyse de la dynamique de construction et d investissement dans le logement, mesurée indirectement à travers les ventes du ciment, révèle une légère hausse de cette activité au cours de Les ventes cumulées du ciment ont atteint MT (millions de tonnes) contre MT au cours de 2008, soit une hausse de 3,4%. Cette progression été de 9.9% entre 2008 et 2007, et de 12.6% entre 2007 et Ces chiffres révèlent une tendance MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 148

161 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel haussière de la dynamique de construction, mais en pleine décélération. Au plan territoire, cette dynamique haussière concerne la majeure partie des grandes agglomérations à l exception d Agadir et Marrakech (Tableau n 7). Concernant les perspectives d évolution, et suite aux derniers chiffres enregistrés au cours du 1 e et 2 e trimestre de 2010, il est prévu que le 3 ème trimestre de 2010 enregistre une baisse de 11% et le 4 e trimestre une hausse de 15% en glissement trimestriel. Figure n : 38 Evolution des ventes annuelles du ciment (en millions de tonnes). Source : APC +9,9% 14,05 +3,4% 14,52 +12,6% 12,79 11, Figure n : 39 Evolution des ventes trimestrielles du ciment (en millions de tonnes). Source : APC «* : prévision». 3,9 4,1 3,5 3,5 3,4 3,5 3,5 3,59 3,0 3,12 T1 t2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 149

162 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Tableau n : 24 Dynamique des territoires en matière d activité de construction au cours de la période août 2008 et mai Source : APC. Performances positives Contre-performance Kénitra + + Agadir - Taza etal Hoceima + + Safi - BeniMellal + + Marrakech - Oujda et Nador + + Settat - Meknes + + Fès ++ Rabat-Salé-Témara + Provinces Sud + Casablanca + Tanger et Tétouna + ( + ) : mois de 10% de croissance, (++) plus de 10% de croissance. ( - ) : moins de 10% de décroissance, ( --) plus de 10% de décroissance Indicateurs financiers Financement du secteur : l endettement des promoteurs immobiliers L encours total des crédits à l immobilier a atteint à fin décembre 2009 le montant de milliards de DH, soit une hausse de 13% par rapport à son niveau à la même période de l année Cette augmentation reste, certes, moins importante par rapport à la performance de l année dernière qui a été de 45%. Ces chiffres dénotent de la décélération de la production des crédits octroyés au secteur de l immobilier par les banques suite au ralentissement des composantes de l investissement et de la demande. En effet, en terme de volume, la production des crédits acquéreurs par les banques a baissé de 30% en passant à crédits en 2009 contre en 2008 et en Le nombre de crédits produit en 2009 est pratiquement inférieur au niveau de En termes de valeur, les nouveaux crédits accordés à l immobilier (acquéreurs et promoteurs) ont atteint 20.5 milliards de DH contre 47,9 MMDH, soit une baisse de 57%. En 2007 et 2006 ce chiffre a été de 32,65 MMDH et 15,13 MMDH respectivement. Sur un autre plan, ces chiffres révèlent la poursuite de la tendance d endettement des promoteurs immobiliers. La part des crédits promoteurs dans l encours global a augmenté encore d un point supplémentaire pour passer à 36% en 2009 au lieu de 35% en Cette tendance s explique essentiellement par la baisse substantielle des avances clients, suite au ralentissement de la demande, qui se sont substituées automatiquement et progressivement par un financement bancaire direct. La nouvelle situation engendre implicitement une MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 150

163 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel implication plus importante des banques dans les investissements immobiliers et un risque latent considérable. Figure n : 40 Evolution de l encours des crédits à l immobilier. Source : GPBM ,6 174,1 105,7 57,90 73,0 (en milliards de DH) Source : GPBM Crédits hypothécaires garantis par l Etat : le ralentissement. Le FOGARIM n a pas été épargné lui aussi du retour de conjoncture constaté en Les chiffres, en volume et en valeur ont chuté de 34% et 31% respectivement. Cet instrument de garantie des crédits au profit des ménages à revenus modestes a permis à ménages d accéder à un financement bancaire pour acquisition d un logement à fin décembre 2009 contre ménages à fin L encours des crédits accordés dans le cadre du FOGARIM a atteint à fin décembre 2009 le montant de 7,8 milliards de DH contre 6,4 milliards de DH pour la même période de 2008, soit une hausse de 26%. La relance du logement social avec le nouveau dispositif fiscal envisagé dans la loi de finances de 2010 et le début de livraison des premiers programmes de logements à DH ainsi que le déplafonnement de montant de crédit garanti par ce fonds à DH sont des facteurs qui vont redynamiser davantage le FORARIM à partir de MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 151

164 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 41 Evolution l encours des crédits accordés dans le cadre du FOGARIM de nombre de dossiers traités. Source : CCG Montant des crédits Nombre de dossiers de crédits Taux d intérêt des crédits hypothécaire : une maîtrise volontariste. Le maintien du taux directeur à son niveau le plus bas par la banque centrale, n a pas empêché la hausse des coûts de production des crédits de 7 points supplémentaire par rapport à Ainsi, 2009 marque l installation d une nouvelle tendance haussière des taux d intérêt bancaires qui commence à se dégager. Cette tendance reflète la tension sur la liquidité. Aujourd hui, les banques sont moins engagées dans les investissements immobiliers qui englobent des risques. Particulièrement les segments de logement qui connaissent véritablement des stocks implorants d invendus ou les acquisitions foncières. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 152

165 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 42 Evolution des taux d intérêt bancaires appliqués aux crédits immobiliers pour moyen et le long terme. Source : Bank Al Maghrib. 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 4,8 2008:+1% 2009:+7% 4,6 T1:2007 T2:2007 T3:2007 T4:2007 T1:2008 T2:2008 T3:2008 T4:2008 T1:2009 T2:2009 T3:2009 T4: Prix et transactions immobilières : la tendance baissière. Bank Al Maghrib et l Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie viennent de diffuser conjointement et pour la première fois un indice des prix des actifs immobiliers. Cet indice est calculé sur la base des données des transactions immobilières enregistrées au niveau de l ANCFCC. Cette initiative est très louable. Le secteur immobilier marocain ne disposait pas avant cette date d un indice crédible qui mesure la tendance des prix et des transactions immobilières. Aujourd hui, à travers ce nouvel indice nous disposons d une référence commune sur l état de santé du secteur immobilier produit par un établissement indépendant. Ce travail va certainement contribuer à rendre le marché immobilier plus transparent et plus concurrentiel. Et va contribuer certainement à le rendre encore plus mature et plus profond. D après les premiers résultats de cet indice, les transactions immobilières en 2009 ont chuté de 15% par rapport à 2008 pour passer ainsi à transactions au lieu de transactions effectuées en Les prix des actifs immobiliers se sont repliés de 2.2% par rapport à 2008, contre une hausse de 4.8% entre 2007 et MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 153

166 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 43 Indice des prix des actifs immobiliers. Source : Bank Al Maghrib. % % Variation en glissement annuel Variation trimestriel L Activité boursière : manque de visibilité chez les épargnants Le retour de l activité immobilière a impacté directement la dynamique boursière des sociétés immobilières cotées en bourse de Casablanca. En effet, l indice de performance de la branche immobilière au niveau de la bourse a régressé de 30 points traduisant ainsi la réalité du marché qui s est traduite en une sorte de sanction des épargnants envers cette branche d activité. La société Addoha a été la plus touchée par cette sanction des épargnants. Malgré les performances physiques de cette société, son indicateur de performance a considérablement chuté depuis 2008 perdant près de 50% de sa valeur de début de Alliance, développeur très dynamique, vient en deuxième position en termes de sanction des épargnants, son indice de performance a perdu près de 30% de sa valeur de début de La CGI, entreprise publique de grande notoriété présente dans tous les segments de l immobilier, a été la moins touché par les effets la rupture constatée en 2009, son indice de performance a perdu moins de 10% de sa valeur depuis le début de MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 154

167 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 44 Niveau de performance boursière des 3 sociétés immobilières cotées à la bourse de Casablanca. Source : site web Bourse de Casablanca. 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% ADDOUHA CGI ALLIANCE 20% 0% Jan Déc. En résumé, les résultats de cette section montrent la difficulté rencontrée pour mesurer correctement la conjoncture immobilière au Maroc. L absence des séries chronologiques fiables sur les indicateurs importants qui tracent l évolution du secteur rend la tâche très difficile. Avec le peu d information disponible, nous sommes arrivés à dégager des constats très importants. En effet, les résultats de cette section montrent que l activité de construction de logement au Maroc enregistre aujourd hui une baisse significative. Les investissements ralentissent suite au double effet de la crise internationale qui impacte directement et indirectement l économie nationale d une part et du ralentissement de la demande locale d autre part. Les ventes du ciment traduisent aujourd hui cette nouvelle réalité ; pour la première fois, après plus de dix années de croissance continue, le volume des ventes a enregistré un taux de croissance négatif. Les crédits accordés au secteur de l immobilier continue d augmenter, mais à un rythme plus faible. Les ménages continuent de s endetter pour acquérir leur logement alors que les promoteurs accèdent de moins en moins au financement bancaire, les banques sont plus MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 155

168 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel prudentes dans leur politique d endettement envers le secteur de l immobilier qui représente aujourd hui un secteur à haut risque, particulièrement pour les segments de haut standing. Les taux d intérêt appliqués par les banques aux crédits hypothécaires reflètent la nouvelle politique monétaire de la banque centrale d une part et la crise de liquidité que connaît le pays d autre part. La hausse des taux d intérêt bancaires ne va que rendre la situation, à terme, encore plus difficile. Les capacités d endettement des ménages vont s affaiblir davantage, ce qui va réduire la demande et entraînera les prix et les investissements vers plus de baisse. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 156

169 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Section 5 : Tendances récentes des marchés immobiliers résidentiels internationaux : L analyse du comportement des marchés du logement internationaux et leur impact sur l économie mondiale n est pas une tâche facile. Ceci implique une compréhension de cet intérêt grandissant que le secteur de logement commence à avoir dans beaucoup de pays à travers le monde. Ce phénomène économique trouve son explication dans les fondamentaux à long terme, tels que les tendances démographiques, l amélioration des revenus, l urbanisation et d'autres facteurs macro-économiques, tels que des augmentations de crédit et de liquidité et la demande des capitaux étrangers. Beaucoup de marchés mondiaux ont vu des augmentations dans le taux de propriété et ont enregistré même des bulles de logement au courant de demidécennie passée. Tandis que quelques pays enregistrent seulement des hausses maitrisées des prix, d'autres ont vu des bulles bien plus étendues que celles qui se sont produites aux États- Unis. En outre, provenant des progrès technologiques, ajoutés à la libéralisation des marchés financiers dans le monde entier qui tiennent compte des mouvements des capitaux entre les pays, les prix locaux de l'immobiliers ne dépendent plus seulement des conditions économiques locales, mais sont formés par les marchés globaux. L'objectif de ce chapitre est d'examiner la disponibilité des données de logement au niveau de plusieurs pays, compiler des données comparables sur une période significative pour identifier les niveaux et les évolutions des prix sur les marchés internationaux du logement. Comparer les marchés de l immobilier du monde n'est pas une tâche facile. Alors que la plupart des pays développés disposent de séries de données sur des longues durées qui tracent leur performance économique et la rapportent régulièrement, ils restent plusieurs pays pour lesquels l'information sur l immobilier n'est pas publiquement disponible ou non fiable. Ces considérations peuvent limiter des comparaisons directes entre les pays. L'analyse présentée ici englobe les pays pour lesquels les données étaient aisément et publiquement disponibles au moins pour la période Les données révèlent la dynamique de la hausse des prix du logement produite dans beaucoup de pays, souvent plus tard qu'aux Etats-Unis, et par des déclins commençant en Un groupe de pays, en particulier les anciens pays communistes, ont vu une élévation sans précédent des prix du logement suivis d une chute encore plus raide. En Estonie, par exemple, les changements des prix entre les plus bas et les plus élevés pendant la dernière décennie ont atteint 600 %. Beaucoup d'autres pays ont vu des changements plus grands des MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 157

170 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel prix que dans le cas des États-Unis. À Singapour, Dubaï, la Lettonie, l'islande, et le R-U, les prix ont enregistré des hausses et des baisses successives. Il y a par ailleurs des pays où les prix ont augmenté d une façon régulière, c est le cas de l Allemagne. Incontestablement, les tendances des données montrent que les prix locaux ont été plus affectés par les résultats de l'économie locale alors que dans d autres pays les variations sont de plus en plus influencées par les mouvements internationaux des acheteurs étrangers qui cherchent les avantages offerts à l échelle internationale. Figure n : 45 Les principaux marchés immobiliers internationaux. La taille est mesurés à travers le volume des transactions immobilières, le positionnement sur le graphe de chaque marché est relative au taux de croissance du PIB et le niveau de maturité du marché immobilier, indice qui varie de 0 à 10 points données de Source : PREEF Research 10% Chine Taux de croissance du PIB 8% 6% 4% 2% Russie Indonésie Turquie Pologne Mexique Inde Coré du Sud Brésil Hollande Espagne Italie USA Asie Europe Amérique Canada Australie Suède Angleterre Allemagne France Japon 2% 4% 6% 8% 10% Niveau de maturité du marché immobilier 5.1. Comportement des prix dans les marchés immobiliers internationaux : Indice des prix du logement L'analyse des données des prix révèle plusieurs tendances globales. A l égard des Etats- Unis, plusieurs marchés mondiaux ont vu des augmentations en leurs valeurs de propriété et ont enregistre des hausses importantes des prix entre 2000 et Tandis que quelques pays MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 158

171 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel enregistrent seulement des hausses régulières des prix, d'autres ont vu des bulles bien plus étendues que celles qui se sont produites dans certaines régions des États-Unis et dans quelques marchés mondiaux. Dans les pays de l Europe de l Est les prix ont subi des corrections très importantes marquées par des hausses sans précédent, suivies des baisses encore plus rapides. La bulle du logement dans ces régions est partiellement due à la dénationalisation, à la libération des droites de propriété et l amélioration des revenus, mais elle est orientée également par une plus grande tendance globale. Les progrès technologiques, couplés à la libéralisation des marchés financiers dans le monde entier tiennent compte du mouvement des capitaux entre les pays. En outre, l élimination des restrictions imposées aux étrangers pour accéder à la propriété dans beaucoup de pays a stimulé le mouvement des capitaux particulièrement, ceux qui concernent les marchés immobiliers étrangers. En conséquence, les prix immobiliers locaux ne dépendent plus seulement des conditions économiques locales, mais sont de plus en plus formés par les marchés globaux. Certain marchés, principalement dans les destinations de touristes, dépendent complètement de l'investissement étranger. Par exemple, la chute des prix du logement à Malte et en Chypre depuis le début de 2009 a été en grande partie provoquée par la baisse de la demande des acheteurs étrangers qui ont provoqué une récession locale. De même, les prix des résidences secondaires sur beaucoup de marchés de touristes de destination ont été largement gonflés par les investisseurs étrangers avant la récession mondiale. Aujourd hui, le volume de ventes des maisons de vacances, en particulier celles nouvellement construites, a enregistré au moins 50 à 75 % de baisse et les prix de ce type de logement ont chuté significativement en conséquence. Certains marchés de logement ont fait l exception au scénario précité, bien que les prix aient augmenté considérablement. Les prix du logement sur quelques marchés d'europe occidentale sont demeurés réguliers pendant la décennie passée et n'ont pas éprouvé de fluctuations - Suisse, Autriche, Pays Bas, par exemple. Ces marchés ont déjà eu des prix domestiques relativement élevés. L'analyse des fluctuations des prix des logements révèle qu au niveau des pays comme le Singapour, Lettonie, Islande et au Royaume-Uni, les chutes ont été de 19 et 50 % en En Australie, les prix ont enregistré une légère chute à la fin de 2008, il y a même des inquiétudes sur une éventuelle bulle de logement. Le marché du logement en Australie a été MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 159

172 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel stimulé par les taux d intérêt assez bas et l augmentation de l offre en logement. D'une part, l'estonie est un excellent exemple de la façon dont les investissements étrangers couplés aux changements des conditions économiques locales peuvent causer les bulles graves des prix, qui peuvent avoir des conséquences graves pour le marché local. Le bas taux d'intérêt résultant de l'expansion du marché hypothécaire, l indexation de la devise estonienne à l'euro, la croissance très forte de économique, les augmentations des salaires, l inflation, et la demande étrangère forte, sont tous des facteurs qui ont contribué à une augmentation annuelle moyenne des prix domestiques de 27 % entre 2001 et En 2006, la croissance des prix a atteint 50 %. Aujourd'hui, les prix résidentiels de la propriété de l'estonie sont 40 % inférieurs qu'à ceux de Figure n : 46 Evolution trimestrielle de l indice du prix de logement. Source: National Association of REALTORS, ETATS-UNIS. Indice des prix du logement (base 2000:100) Etats-unis USA France FRA Suisse CHE Royaume Unie GBR Australie AUS Hollande NLD Suède SWE Island ISL Australie AUT Singapour SGP Thaïlande THA Indice du volume de ventes de logement sur les marchés internationaux Le volume des ventes de logements est un indicateur important pour mesurer le dynamisme des marchés immobiliers locaux. L indice du volume de ventes des logements a été élaboré sur la base des données internationales des marchés immobiliers locaux pour lesquels les données sur les transactions des ventes des biens immobiliers sont disponibles pour une longue durée. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 160

173 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Au niveau des ETATS-UNIS, le plus grand marché immobilier international, le volume des ventes des logements aux ETATS-UNIS a progressé de 50% de 2000 à À partir de 2006, le volume des ventes a commencé à fléchir pour atteindre en 2007 leur volume de 2000, de 2008 à 2009, les ventes de logement aux Etats-Unis ont régressé de 10%, soit moins de leur niveau de Ce même comportement a été enregistré au niveau des marchés de logement de la nouvelle Zélande la Norvège et la Suède. Le volume des ventes de logement de ces pays a enregistré un gonflement durant la période qui a été suivie par un dégonflement à partir de 2006 ou La chute des ventes dans ces pays a atteins 10% à 60%. En France la progression des ventes des logements était marquée par moins de fluctuations. Les ventes ont progressé au cours de la période de 5%, à partie de 2008 le volume des ventes a chuté de 20% à fin Les mises en chantier Suite aux fortes baisses des prix au niveau de l ensemble des marchés immobiliers internationaux, les investissements ont vite réagi à cette nouvelle donne à travers des baisses importantes. Ces baisses d investissements se sont traduites par le repli des mises en chantier (Figure n : 56). En effet, aux États Unis la baisse est de 30% depuis 2006, en Espagne la baisse été de 9.4% au Royaume-Uni la baisse est de 19%. Les conséquences se sont traduites par un net repli des permis de construire et des mises en chantier de logements neufs aux États-Unis et dans la plupart des grands pays européens, et plus particulièrement en Espagne et dans les pays anglosaxons. En Espagne, pays européen le plus touché, les permis de construire de logements ont reculé de plus de 59 % et les mises en chantier de près de 42 % en De même, les chutes sont très élevées aux États-Unis avec un recul de 36 % des permis de construire et de 33 % des mises en chantier, au Royaume-Uni et en Irlande (respectivement -35 % et -53 % des mises en chantier). En revanche, en France, le recul a été bien moins marqué avec une baisse de 17 % des permis de construire et de 16 % pour les mises en chantier. Ces forts ajustements se sont traduits par une baisse de l'investissement résidentiel très marquée dès 2006 aux États-Unis (-23 % en 2008), puis en Espagne (-11 %) et au Royaume- Uni (-10 %) et dans une bien moindre mesure en France (-0,5 %). MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 161

174 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 47 Evolution des mises en chantier dans les marchés immobiliers résidentiels les plus importants Source : Datastream 5.2. Marché immobilier français L'évolution du marché immobilier résidentiel en France Le marché immobilier résidentiel français est caractérisé par une croissance de l'offre insuffisante au regard de celle du nombre de ménages. De 2003 à 2007 l'accélération de la demande induite par l'assouplissement des conditions financières, de nouvelles incitations fiscales, et probablement, la nature spéculative de certains investissements immobiliers, ont provoqué des tensions accrues sur les prix. Symétriquement, le retournement à la baisse du marché immobilier depuis 2007 reflète d'abord un recul de la demande, dans un contexte de durcissement des conditions financières et de prix jugés trop élevés au regard de l'évolution des revenus et des loyers. La baisse des prix reste néanmoins limitée, du fait d'une élasticité à la baisse de l'offre de logements : retraits des stocks de logements neufs de la mise en vente, fort recul des demandes de permis de construire et des mises en chantier. La panne concomitante de l'offre et de la demande de logements s'est traduite par un recul marqué de l'activité dans le secteur du bâtiment résidentiel. Le retournement du marché du logement résidentiel devrait rester MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 162

175 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel nettement moins prononcé qu'aux États-Unis ou en Espagne en raison des spécificités françaises : faible endettement des ménages, absence de marché hypothécaire de type subprime, mise en œuvre de mesures de soutien au secteur immobilier ciblées à la fois sur l'offre et sur la demande. Figure n : 48 Évolution des prix nominaux et réels dans l immobilier Sources : Insee, Association des Notaires Français, OCDE Dégradation du marché immobilier résidentiel depuis fin 2007 : Sur la période récente, les prix de l'immobilier ont connu des évolutions marquées : après une forte progression entre 2003 et 2007 (croissance annuelle moyenne des prix nominaux supérieure à 10 %), les prix nominaux dans l'ancien ont baissé de 9,3 % et les prix en euros constants de 9,1 % entre le pic atteint fin 2007 et la fin du 2eme trimestre selon l'indice Insee-Notaires. Cette évolution des prix semble résulter des évolutions du côté de la demande des ménages : l'investissement des ménages en bâtiment", après avoir crû au rythme moyen de 4,5 % en glissement annuel entre 2003 et 2007, a reculé en moyenne de 6,4 % depuis mi Le retournement est également perceptible sur l'offre de logements neufs : Durant toute la période d'expansion immobilière, les mises en vente ont été nettement supérieures aux ventes, ce qui s'est traduit par un accroissement des stocks de logements neufs : ces derniers, après avoir atteint un plus bas historique au début de l'année 2004 (proche des unités), ont nettement augmenté pour dépasser les unités en Avec le retournement de la demande depuis mi-2008, les promoteurs MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 163

176 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel ont réduit drastiquement leurs mises en vente (-37 % en 2008), mais sans empêcher la poursuite de l'accroissement des stocks de logements neufs. L'accroissement du stock de logements neufs a conduit les promoteurs à réduire leurs demandes de permis de construire, qui ont donc fortement reculé en 2008 (- 17 % pour l'ensemble des logements neufs). S'en est suivi une baisse des mises en chantier (-16 % pour l'ensemble des logements neufs), et un fort recul de l'activité dans le secteur de la construction immobilière. Figure n : 49 Evolution des permis de construire de logements. Source : MEEDDM Les déterminants du cycle immobilier actuel a. Marché immobilier français : déséquilibre structurel - Une offre limitée notamment par l'insuffisance des capacités de production et les délais de construction : L'offre de logement est structurellement limitée par une contrainte liée à l'insuffisance des capacités productives du secteur de la construction. Selon l'enquête de conjoncture de l'insee, 61 % des entreprises du bâtiment rencontrent des difficultés de recrutement en moyenne depuis septembre Par ailleurs, les délais de construction importants, rendent plus difficile l'ajustement de l'offre aux fluctuations de la demande, faisant ainsi supporter un 74 Ministère de l Écologie, de l Énergie, du Développement durable et de la Mer France. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 164

177 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel risque supplémentaire aux constructeurs (lié à l'incertitude sur la demande finale) qui pèse sur l'offre de logements. - Une «demande structurelle» soutenue par les évolutions sociodémographiques L'augmentation de la demande de logements découle de la croissance de la population et de celle du nombre des ménages. Ainsi, le nombre des ménages croît plus vite (+1,2 % entre 1975 et 2005 par an en moyenne) que la population (+0,5 % par an en moyenne). Cette évolution s'explique par les effets conjugués du vieillissement de la population, les personnes âgées vivant davantage seules que les jeunes, et des comportements de décohabitation à structure d'âge donnée (hausse des divorces) qui se manifestent par une diminution du nombre de personnes par ménages (2,3 en 2005 contre 2,9 en 1975). La demande potentielle de logements, qui représente le flux annuel de constructions de logements neufs nécessaire à l'absorption de la croissance estimée du nombre de ménages à l horizon 2020, serait ainsi de l'ordre de à logements par an jusqu'en 2010 et de l'ordre de à pour la décennie suivante. b. Conditions financières : rôle déterminant dans l amélioration de la demande Sur la période récente, la demande des ménages s'explique en effet assez bien par l'évolution des conditions financières, qui après avoir été très favorables entre 2003 et 2006, se sont durcies à partir de Les taux des crédits à l habitat : ces derniers ont fortement diminué entre 2001 et 2005 (de 7 % à 4 %), en raison de la baisse des taux directeurs de la BCE 75 sur la période, et de réduction des marges des banques sur les crédits immobiliers (utilisés comme produit d'appel auprès des particuliers). Ils sont ensuite repartis à la hausse, pour atteindre 6 % mi-2008, du fait du durcissement de la politique monétaire de la BCE entre 2005 et 2007 et de la forte hausse des coûts de refinancement des banques (taux Euribor 3 mois) pendant la crise financière. 75 Banque centrale européenne. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 165

178 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 50 Evolution des taux de crédit à l habitat et du taux à 3 mois Source : datastream - L'allongement de la durée des emprunts octroyés par les établissements de crédit a permis aux ménages de maintenir leur capacité d'achat dans un contexte de hausse des prix immobiliers. La part des nouveaux prêts supérieurs à 20 ans est ainsi passée de 16,4 % en 2001 à 63,2 % du total en 2007 (57,6 % en 2009) et les offres de prêts à 30 ans ont nettement augmenté jusqu'en Figure n : 51 Capacité d achat des ménages. Source : Datastream MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 166

179 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel c. Impacts des politiques publiques Pendant la période de forte hausse des prix, les politiques publiques ont cherché à contenir la hausse des prix en stimulant l offre : elles ont pris la forme soit d'incitations fiscales (successions de dispositifs incitatifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif depuis 1986, prêts aidés en faveur du financement du logement social''), soit de mesures règlementaires (loi SRU pour la construction de logement sociaux, respect d'un ratio m² de logements / m² de bureaux). Toutefois, sur cette période, les politiques concernant le secteur immobilier ont également eu des objectifs sociaux qui leur ont donné un caractère procyclique. Les mesures en faveur de l'accession à la propriété ou visant à corriger une imperfection de marché (ménages modestes solvables et exclus du marché du crédit, faute d'apport suffisant) ont ainsi soutenu la demande et l'activité dans une période de forte croissance des prix. Il s'agit par exemple du prêt à taux zéro (PTZ), du Passfoncier ou du crédit d'impôt Tepa. Parallèlement, la hausse des prix a pu être entretenue par certaines politiques en faveur de l'environnement, qui ont renchéri la construction de logements. Depuis 2008 les politiques publiques ont clairement cherché à limiter les effets du retournement du cycle en stimulant l'activité du secteur via des soutiens à l'offre et à la demande. De nombreuses dispositions ont été adoptées dans le cadre du plan de relance de l'économie, pour un coût total de 1,4 Md cumulé en : - assouplissement des conditions de rachat, par les organismes d'hlm, de logements vendus en l'état futur d'achèvement (VEFA). Fin juin 2009, cette mesure devait permettre le financement ou des accords de financement portant sur logements sociaux sur les prévus. - octroi de prêts locatifs à usage social (PLUS) et de prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) qui devraient faciliter la construction supplémentaire, en 2009 et 2010, de logements sociaux et très sociaux. - prorogation des dispositions fiscales en faveur de l'investissement locatif : d'ici fin 2009, les promoteurs estiment que logements neufs auront été acquis via le nouveau dispositif de réduction d'impôt "Scellier", contre en 2008 pour le "Robien" ( en 2005). MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 167

180 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel d. Hausse des prix jugée excessive au regard de ses déterminants usuels Les évolutions structurelles de la demande et de l'offre de logement devraient en théorie conduire à des évolutions parallèles des prix de l'immobilier et des loyers. Or, on constate que le ratio des prix sur loyers a augmenté de 46 % entre le 1er trimestre 2003 et le 4e trimestre De même, alors que l'évolution des prix est restée proche de celle du revenu disponible brut des ménages entre 1965 et 2000 (à l'exception de la crise immobilière de la fin des affilées 1980 à Paris et sa banlieue), on a pu constater une forte croissance du ratio des prix sur revenu disponible de 38 % sur la période Ces évolutions semblent indiquer qu'une partie de la hausse des prix peut être considérée comme excessive au regard des tendances longues. Figure n : 52 Evolution des ratios Prix-Loyers et Prix/RDB. Source : calculs DGTPE. RDB : revenu disponible brut. Toutefois, cette approche ne tient pas compte des effets de valorisation liés aux mouvements de taux d'intérêt, et cette évolution du prix relatif de l'immobilier par rapport aux loyers pourrait n'être en partie qu'un reflet des évolutions de taux d'intérêt et de certaines rigidités. Si l'on corrige de cet effet, en mesurant une prime de risque immobilier, on constate que, si celle-ci a fortement progressé entre 2002 et 2005, elle est actuellement proche de sa moyenne sur la période , ce qui conduit à relativiser l'analyse précédente. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 168

181 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 53 Rémunération du risque immobilier en France Source : calculs DGPTE Impact sur l'activité et l'emploi des évolutions du marché de l'immobilier Les évolutions récentes du marché immobilier ont eu un impact significatif sur l'activité et l'emploi. Sur la période , la contribution «comptable» de l'immobilier à l'activité (c'est-à-dire sans tenir compte des effets de bouclage) a été significativement positive. L'investissement en logement des ménages a contribué à lui seul à hauteur de 0,12 point de croissance de la valeur ajoutée totale par an en moyenne ; si l'on s'intéresse à la contribution de l'ensemble constitué des secteurs du bâtiment (y compris non résidentiel) et des services immobiliers, celle-ci s'est élevée à 0,4 point de croissance par an en moyenne de la production totale. En termes d'emploi salarié (au sens des comptes nationaux), la contribution des secteurs de la construction et des services immobiliers à la croissance de l'emploi total a été de 0,2 point par an sur la période MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 169

182 Première partie : Politique du logement et marché immobilier résidentiel Figure n : 54 Contribution des secteurs du bâtiment et des services immobiliers à la croissance. Source : INSEE, calculs DGTPE. Depuis mi-2008, les effectifs salariés dans la construction ont reculé de près de 18 milliers en lien avec le repli des mises en chantier de logements. Par ailleurs, le retournement de l'activité s'est accompagné d'une baisse des créations d'entreprises (hors auto-entrepreneurs) et d'une hausse des défaillances d'entreprises. Fin 2008, sur une année, les créations d'entreprises s'étaient repliées de 5 % dans le secteur de la construction et de 3 % dans le secteur immobilier. Dans le même temps, les défaillances d'entreprises ont crû en 2008 de 43 % pour le secteur immobilier. Les simulations de modèles macro-économétriques donnent des résultats conformes à ces évaluations dans la mesure ou les effets de bouclage sont faibles. A l'aide du modèle NIGEM 76, on évalue en effet qu'une baisse de l'investissement des ménages de 10 %, qui se traduirait par une baisse de 10 % des prix de l immobilier, aurait un impact négatif sur l'activité au bout de 3 ans de 0,3 point de PIB sans tenir compte des effets de richesse (baisse de consommation subséquente à la baisse de la valeur du patrimoine immobilier), et de 0,5 point de PIB au bout de 3 ans en tenant compte d'un effet de richesse forfaitaire de 2,5 %20. Appliquées au cycle de l'immobilier, les résultats conduisent à des ordres de 76 Modèle disponible au niveau de l INSEE-France, accessible par internet. MARCHE IMMOBILIER RESIDENTIEL ET INVESTISSEMENTS DIRECTS ETRANGERS : CAS DU MAROC 170

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