22-23 janvier 2009 Strasbourg. XXVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm
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- Nicolas Léger
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1 22-23 janvier 2009 Strasbourg XXVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm
2 Un premier bilan des outils de l accession sociale
3 Un rappel de la «boite à outils» Accession sociale PSLA Pass foncier diffus Pass foncier collectif Accession en Anru Territoires France entière France entière Commune ayant mis en place une aide spécifique Commune ayant mis en place une aide spécifique Périmètre d'une ZUS ayant conclu une convention Anru et 500 mètres autour Plafonds de ressources des accédants Cœur de cible sous plafonds PLS et possibilité de 25% de clientèle entre PLS et PLI Ménages sous plafonds PSLA Ménages sous plafonds PSLA Ménages sous plafonds PSLA Ménages sous plafonds PLS Prix de vente plafonds (en euros/m²) Zone A : Zone B1 : Zone B2 : 605 Zone C : Zone A : Zone B : Zone C : Zone A : Zone B1 : Zone B2 : Zone C : Zone A : Zone B1 : Zone B2 : Zone C : Zone A : Zone B1 : Zone B2 : Zone C : Sécurisation Sécurisation Hlm Sécurisation Hlm Sécurisation Hlm Garanties de rachat et de relogement pendant la durée initiale du bail à construction par le CIL Sécurisation Hlm? Sécurisation Hlm Fiscalité Tva à 19,6% Tva à 5,5% Tva à 5,5% jusqu à fin 2009 (2010?) Tva à 5,5% jusqu à fin 2010 Tva à 5,5%
4 Accession sociale PSLA Pass foncier diffus Pass foncier collectif * Accession en Anru Aide collectivité locale Facultative Facultative De à euros selon les communes et la composition du ménage De à euros selon les communes et la composition du ménage Facultative Financement de l'acquéreur PTZ, PAS Engagement d'un établissement de crédit à proposer un financement ayant une mensualité au plus égale à la dernière redevance PTZ*, PAS Pass foncier pour le portage du foncier dans la limite de 30 à euros selon les communes PTZ majoré, PAS Pass foncier représentant le portage d une fraction du prix de vente sur une longue durée PTZ majoré, PAS Eventuellement prime Anru de 5 à euros avec obligation RP pendant 5 ans PTZ ZUS éventuellement majoré, PAS...
5 Le PSLA : un produit conforté par la crise Les modifications règlementaires en cours -Minoration annuelle du prix de vente ramenée à 1% et à partir de l entrée dans les lieux -Application du zonage A/B1/B2/C Un financement optimisé - financement des levées d option par le prêt à taux zéro (bug administratif) - financement de la phase locative sur livret A améliorée : -Baisse du taux des prêts (ressources à 2,5% au 1 er février, baisse du coût d intermédiation de la CDC) -Passage à taux fixe demandé pour permettre un vrai transfert du prêt sur l accédant avec une garantie de taux -Modification du profil d amortissement
6 Le PSLA : un produit conforté par la crise Amélioration du financement sur ressources Livret A Impact sur le financement du programme CARACTERISTIQUES DU PROGRAMME Nom du programme Opération formation Saisir le détail des logements à vendre en feuille "Lots" Nombre de logements 23 Type de programme Neuf ou assimilé Zone B Surface habitable totale (opération) 1655,2 Surface utile totale 1878,025 Localisation Province Zone Prix de vente maximum Prix de vente du programme Contrôles sur le prix de vente (hors minoration annuelle forfaitaire) par m² de surface utile Commune ville B Prix de vente par logement moyen Prix de vente en HT TVA TTC % du coût HT Total % VALIDE dont marge nette prévue % Prix de revient moyen/logt Marge moyenne/logt B Financement Montant Durée initiale Taux Durée du différé % plan de Indemnité RA Annuité initiale (capital) financement Fonds propres % Avance collectivité locale % 4 0% - 8% PSLA ,3% 0 0% % Prêt 1% ,00% 2 0% % Prêt ,20% 0 0% - 0% Prêt % 0 0% - 0% Sous-total emprunts et avances Total financement % par m² de surface utile
7 Le PSLA : un produit conforté par la crise Amélioration du financement sur ressources Livret A Impact sur le financement du programme CARACTERISTIQUES DU PROGRAMME Contrôles sur le prix de vente Nom du programme Opération formation Saisir le détail des logements à vendre en feuille "Lots" (hors minoration annuelle forfaitaire) Nombre de logements 23 Type de programme Neuf ou assimilé Zone B Surface habitable totale (opération) 1655,2 Surface utile totale 1878,025 Localisation Province Zone B Prix de vente maximum Prix de vente du programme par m² de surface utile Commune ville B Prix de vente par logement moyen Prix de vente en HT TVA TTC % du coût HT Total % VALIDE dont marge nette prévue % Prix de revient moyen/logt Marge moyenne/logt Financement Montant Durée initiale Taux Durée du différé % plan de Indemnité RA Annuité initiale (capital) financement Fonds propres % Avance collectivité locale % 4 0% - 8% PSLA ,8% 0 0% % Prêt 1% ,00% 2 0% % Prêt ,20% 0 0% - 0% Prêt % 0 0% - 0% Sous-total emprunts et avances Total financement % 0% par m² de surface utile
8 Le PSLA : un produit conforté par la crise Amélioration du financement sur ressources Livret A Impact sur le financement du ménage Montant de la redevance % 27 % 30 % 33 % Couverture des charges 640 Plafond PLS 640 Redevance 773 dont part locative 640 dont part acquisitive 133 Calcul de la part locative et ajustement de la part locative Euros 900 Charges mensuelles du ménage Taux d'effort locatif hors APL 30,0% Remise TTC sur le prix de vente Amortissement des emprunts Remise minimum Remise sur le lot Minimum Maximum Saisie Montant de la remise E+44 Prix de vente après remise E Années Part acquisitive redevance Phase locative Phase accession dont prêts complémentaires Reste à payer en fin de phase locative soit un avantage total de : 9% Lisser pour la durée du PSLA Lisser pour une mensualité fixe Annuler le lissage Total à financer y compris frais notariés Attention, le taux d'effort en phase accession est supérieur à 30%. Financement Montant Taux Durée Durée différé % différé Mensualité année Mens. totale Assurance 1 année 1 Apport (hors part acquisitive redev.) Prêt principal PSLA : ménage éligible ,63% 30, Prêts complémentaires Prêt employeur ,00% Autre - 5,00% PEL / CEL - 3,00% Total Le prêt principal initial ne doit pas dépasser 30 ans. soit taux d'effort hors APL/AL 31,6%
9 Le PSLA : un produit conforté par la crise Amélioration du financement sur ressources Livret A Impact sur le financement du ménage Montant de la redevance % 27 % 30 % 33 % Couverture des charges 639 Plafond PLS 640 Redevance 773 dont part locative 639 dont part acquisitive 133 Calcul de la part locative et ajustement de la part locative Euros 900 Charges mensuelles du ménage Taux d'effort locatif hors APL 30,0% Remise TTC sur le prix de vente Amortissement des emprunts Remise minimum Remise sur le lot Minimum Maximum Saisie Montant de la remise E+44 Prix de vente après remise E Années Part acquisitive redevance Phase locative Phase accession dont prêts complémentaires Reste à payer en fin de phase locative soit un avantage total de : 9% Lisser pour la durée du PSLA Lisser pour une mensualité fixe Annuler le lissage Total à financer y compris frais notariés Attention, le taux d'effort en phase accession est supérieur à 30%. Financement Montant Taux Durée Durée différé % différé Mensualité année Mens. totale Assurance 1 année 1 Apport (hors part acquisitive redev.) Prêt principal PSLA : ménage éligible ,13% 22, Prêts complémentaires Prêt employeur ,00% Autre - 5,00% PEL / CEL - 3,00% Total soit taux d'effort hors APL/AL 31,6%
10 Le PSLA : un produit conforté par la crise Amélioration du financement sur ressources Livret A + PTZ Impact sur le financement du ménage Montant de la redevance 773 Couverture des charges 639 Plafond PLS % 27 % 30 % 33 % Redevance 773 dont part locative 639 dont part acquisitive 133 Calcul de la part locative et ajustement de la part locative Euros 900 Charges mensuelles du ménage Taux d'effort locatif hors APL 30,0% Remise TTC sur le prix de vente Amortissement des emprunts Remise minimum Remise sur le lot Minimum Maximum Saisie Montant de la remise E+44 Prix de vente après remise E Années Part acquisitive redevance Phase locative Phase accession dont prêts complémentaires Reste à payer en fin de phase locative soit un avantage total de : 9% Lisser pour la durée du PSLA Lisser pour une mensualité fixe Annuler le lissage T otal à financer y compris frais no tariés Attention, le taux d'effort en phase accession est supérieur à 30%. Financement Montant Taux Durée Durée différé % différé Mensualité année Mens. totale Assurance 1 année 1 Apport (hors part acquisitive redev.) Prêt principal PSLA : ménage éligible ,13% 20, Prêts complémentaires Prêt employeur ,00% Autre ,00% PEL / CEL - 3,00% Total soit taux d'effort hors APL/AL 31,6%
11 Le Pass foncier diffus en sursis Une mise en œuvre retardée par l absence d instruction fiscale et par la frilosité des collectivités locales à mettre en place les aides règlementaires Un partenariat parfois complexe (CIL/banque/collectivité locale ) Un cadre fiscal peu propice au diffus (vente à 19,6% et formalités LASM assumées par le particulier) Un développement qui pourrait se trouver entravé par l apparition du Pass foncier collectif Environ 500 logements financés par un Pass foncier diffus en projet ou en cours au sein des coopératives d Hlm
12 Les promesses du Pass foncier collectif Un montage juridique simple : un portage financier d une fraction du prix de vente sur une longue période Les atouts de l accession sociale : plafonds de revenus, plafonds de prix, sécurisation du 1% logement Une aide de collectivité réduite pour 2009 et 2010 dans le cadre du plan de relance (1 667 euros par logement apportés par l Etat) Des incertitudes : - prêt in fine ou avec différé? (pb équilibre emplois/ressources pour les CIL) - quelle sûreté : caution, hypothèque - adaptation de la sécurisation 1% logement Une mise en œuvre qui pourrait être retardée par absence de textes d application alors que le régime de tva à taux réduit s achève fin 2010!
13 Comment arbitrer entre ces différents produits : Le territoire (Anru/hors Anru, agglomération/rural ) Les aides (aides éligibles au Pass foncier ou non ) La cible (exclusivement primo-accédants )?
14 XXIVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm Approche de l activité des coopératives fin 2008 sur la base du reporting à fin décembre 2008 Fonds propres dédiés : 83,3 M (82,2 M au T3) (rappel +25% en 2009) Encours réel : 179 M (157 M ) Total logements : (8 253) > dont LA (1 566) Total logements sous OS: (4 351) > dont LA (1 053) Typologie : AS LA T2 19% 15% T3 33% 22% T4 34% 55% PASS FONCIER ANRU
15 XXIVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm Approche de l activité des coopératives fin 2008 sur la base du reporting à fin décembre 2008 Prix de vente moyen : AS LA 150 K (152) 141,4 K (140) Stocks : T3 T4 T3 T4 Réservés Vendus Stocks TOTAL Réservations du trimestre : 489 (234 au T3) Délai de commercialisation : 16 mois en AS 11 mois en LA
16 XXIVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm Inventer une nouvelle démarche adaptée à la crise? Répondre à l inquiétude des candidats à l accession Permettre une fluidité entre le statut de locataire et celui de propriétaire Apporter des garanties fiables : ne pas créer de «subprime» français Reconnaitre la sécurisation comme une véritable garantie : les prêts Eco- Coop Débat / échanges d expériences sur les solutions face au contexte
17 26 27 janvier 2008 La Rochelle XXVème rencontre des directeurs de coopératives d Hlm
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