LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE Par Nicolas Pécourt, Directeur Communication externe et RSE, Crédit Foncier.

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1 66 8 LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE Par Nicolas Pécourt, Directeur Communication externe et RSE, Crédit Foncier. 8.1 / PRÉAMBULE l occasion de la conférence annuelle du Crédit Foncier, À qui a réuni le 5 février 2015 plus de 800 participants, une table ronde a été consacrée au thème de l immobilier résidentiel en Europe. Cet article reprend les principaux enseignements de cette table ronde, en les complétant d autres éléments issus, notamment, de l étude du Crédit Foncier consacrée au marché européen du crédit immobilier. Trois thèmes ont été abordés lors de cette conférence et seront repris par la suite : 1 le rapport à la propriété dans les différents pays européens ; 2 les raisons des disparités de prix ; 3 le crédit immobilier. Au préalable, il convient de souligner la difficulté d agréger et de comparer certaines données nationales relatives au logement, tant les définitions de certains indicateurs comme les usages individuels peuvent varier d un pays à un autre. Afin de donner une vue d ensemble du marché immobilier résidentiel en Europe, une approche non détaillée peut parfois être nécessaire. Cette table ronde réunissait Luca Bertalot (Secrétaire général de l European Covered Bond Council), Thierry Dufour (Directeur Général délégué du Crédit Foncier), Wolfgang Kälberer (The Pfandbrief Bank Associations), Marc Ménagé (Directeur Général de RICS France) et Laurent Vimont (Président de Century 21). 8.2 / LE RAPPORT À LA PROPRIÉTÉ Le rapport des ménages à la propriété immobilière varie d une nation européenne à une autre. Le statut de propriétaire peut lui-même différer ; ainsi, le bail emphytéotique peut être utilisé au Royaume-Uni en lieu et place de la notion de pleine propriété dans de nombreux pays européens. Les 28 pays de l Union européenne comptent 507 millions d habitants, répartis en 215 millions de ménages (1) (soit 2,4 individus par ménage). Six pays totalisent 70 % de la population européenne : l Allemagne (16 % de la population européenne), la France (13 %), le Royaume-Uni (13 %), l Italie (12 %), l Espagne (9 %) et la Pologne (7 %). (1) C est en Allemagne (2,0) qu on compte le moins d individus par ménage et en Slovaquie (3,0) le plus. De façon générale, les ménages d Europe de l Est comptent 2,6 individus par ménage, ceux d Europe du Sud 2,4 et ceux d Europe du Nord 2,2.

2 RÉSIDENTIEL 67 Figure 1. Population européenne 2014 (Source : Les marchés européens du crédit immobilier 2014 étude du Crédit Foncier.) 30% 7% 9% 12% 16% 13% 13% Allemagne France Royaume-Uni Italie Espagne Pologne 22 autres pays La première information utile est celle de la comparaison entre la proportion de propriétaires et celle de locataires. Selon les données produites par Eurostat (sans tenir compte des autres statuts d occupation des logements), on dénombrait, en 2013, 70 % de propriétaires et 30 % de locataires à l échelle européenne. On observe une légère différence de trois points, en faveur des locataires (33 %), lorsqu on ne prend en compte que les pays de la zone euro. Si l on divise l Europe en trois zones, le nombre moyen de propriétaires est égal à 87 % en Europe de l Est (2), 71 % en Europe du Sud (3) et 60 % en Europe du Nord (4). Seuls deux pays sont en-dessous du seuil de 60 % de propriétaires : l Allemagne (53 %) et l Autriche (57 %). A priori étonnant, ce constat démontre l absence totale de corrélation entre le nombre de propriétaires de leur logement et la richesse du pays. Une preuve éclatante en est apportée hors de l Union européenne, par le cas de la Suisse qui, avec 44 % de propriétaires, est loin derrière l Allemagne, dernière du classement. Tableau 1. Propriétaires vs locataires Une proportion de propriétaires allant de 53 % en Allemagne à 96 % en Roumanie. (Source : Eurostat.) Taux propriétaires 2013 (en %) Taux locataires 2013 (en %) Roumanie 95,6 4,4 Lituanie 92,2 7,8 Slovaquie 90,5 9,5 Hongrie 89,6 10,4 Croatie 88,5 11,5 Bulgarie 85,7 14,3 Pologne 83,8 16,2 Lettonie 81,2 18,8 Estonie 81,1 18,9 Malte 80,3 19,7 République tchèque 80,1 19,9 Espagne 77,7 22,3 Slovénie 76,6 23,4 Grèce 75,8 24,2 Portugal 74,2 25,8 Chypre 74,0 26,0 Finlande 73,6 26,4 Italie 73,0 27,0 Luxembourg 73,0 27,0 Belgique 72,3 27,7 Moyenne Union européenne 70,0 30,0 Irlande 69,9 30,1 Suède 69,6 30,4 Pays-Bas 67,1 32,9 Royaume-Uni 64,6 35,4 France 64,3 35,7 Danemark 63,0 37,0 Autriche 57,3 42,7 Allemagne 52,6 47,4 (2) Europe de l Est (11 pays ; 20 % de la population européenne) : Bulgarie, Croatie, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie. (3) Europe du Sud (7 pays ; 39 % de la population) : Chypre, Espagne, France, Grèce, Italie, Malte et Portugal. (4) Europe du Nord (10 pays ; 41 % de la population) : Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, Irlande, Luxembourg, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suède.

3 68 LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE LA ROUMANIE DÉTIENT LE RECORD DE MÉNAGES PROPRIÉTAIRES EN EUROPE, AVEC UNE PROPORTION ÉGALE À 96 %. La proportion très élevée de propriétaires en Europe de l Est résulte de la vague de privatisations intervenue lors du passage à l économie de marché de ces pays au début des années Les pouvoirs publics avaient, alors, rétabli la propriété privée d immeubles nationalisés sous le pouvoir précédent, à des prix très intéressants, ce qui explique qu en moyenne, près de neuf ménages sur dix (87 %) soient propriétaires en Europe de l Est. La Roumanie détient le record de ménages propriétaires en Europe, avec une proportion égale à 96 % ; parmi tous les pays d Europe centrale et orientale, seule la Slovénie affiche un pourcentage de propriétaires inférieur à 80 % bien que, près de 77 %, il soit encore largement au-dessus de la moyenne européenne. À noter, également, et cela sera abordé dans la troisième partie, que ces ménages, du fait des prix intéressants dont ils ont bénéficié, sont actuellement peu nombreux à rembourser un crédit immobilier. En Europe du Sud, le taux élevé de propriétaires (71 %, en moyenne) tient davantage à des raisons culturelles. Dans ces pays, être propriétaire est synonyme de réussite sociale et de sécurité. L accession à la propriété est une étape importante de la vie d un ménage. Même si la proportion de ménages propriétaires tend légèrement à s y amenuiser (de 80 % en 2007 à 78 % en 2013), l Espagne affiche la part la plus élevée de propriétaires des cinq pays européens les plus peuplés. Toujours au sud du continent, en Grèce, la part de propriétaires est de 76 %, de 74 % au Portugal et de 73 % en Italie. Dans ces trois pays, en dépit de la crise, ces chiffres sont restés quasiment au même niveau entre 2007 et 2013, voire ont progressé en Italie. Même s il est admis que les Français sont très attachés à la pierre, qu il s agisse d acquérir son logement ou d investir, la France se trouve dans les profondeurs du classement, à la 25 e position, uniquement devant le Danemark, l Autriche et l Allemagne. Bien qu en progression régulière depuis 2007 (60,5 %), la proportion de propriétaires est aujourd hui de 64,3 %. C est en Europe du Nord que l on rencontre le moins de propriétaires (60 % en moyenne). Plus forte population européenne, les Allemands se répartissent presque équitablement entre locataires (47 % des ménages) et propriétaires (53 %). Plusieurs raisons l expliquent. Historiques, tout d abord : après la guerre, les pouvoirs publics et des coopératives se sont engagés dans la reconstruction et restent, encore aujourd hui, de grands propriétaires de logements. À cela s ajoutent des raisons fiscales et une réglementation favorable aux bailleurs privés. Enfin, la menace de l inflation, préoccupation majeure des Allemands, ayant disparu, il n est plus besoin de devenir propriétaire pour s en protéger. Deuxième pays de l Europe du Nord, le Royaume-Uni affiche, lui, une proportion de propriétaires de 65 %, de 12 points supérieure à celle de l Allemagne, même si le Royaume-Uni se positionne également en bas de classement. Depuis des décennies, les pouvoirs publics y mènent une politique favorable à l accession immobilière en fluidifiant un marché caractérisé par des prix élevés ; récemment, le marché a été porté par différents programmes (5). Il s agit, par ailleurs, d un marché homogène, où l essentiel du parc, hors Londres, est composé de séries de maisons dites «semidetached houses», d une superficie moyenne de 70 à 80 m 2. (5) Dont «Help to buy Plan» (abondement à partir d un certain pourcentage d apport), «Funding for Lending Programm» (garanties de prêts) et la réforme du droit de timbre («Stamp Duty Plan»).

4 RÉSIDENTIEL 69 Tableau 2. Parts de propriétaires vs locataires en Europe (Source : Eurostat, retraitement Crédit Foncier.) Dénomination Part propriétaires Dont propriétaires accédants (6) Part locataires Dont locataires secteur privé (7) Europe du Nord 60 % 36 % 40 % 29 % Europe du Sud 71 % 26 % 29 % 16 % Europe de l Est 87 % 9 % 13 % 8 % Total 70 % 28 % 30 % 19 % Quels que soient les pays appréhendés, d autres éléments sont à prendre en compte dans la compréhension du marché européen, notamment la fiscalité. Une récente étude réalisée pour la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI) par le Cabinet Fidal s est efforcée de déterminer le poids de la fiscalité grevant la construction et l acquisition (8), puis la détention sur dix ans (9) d un logement neuf pour un prix de vente unitaire de euros TTC. Avec un taux global de fiscalité égal à 56 % du coût d acquisition, la France arrive très loin devant les autres pays. Suivent le Royaume-Uni (40%), l Allemagne (26%), les Pays-Bas et la Belgique (20%), l Espagne (19%) et l Italie (18%). L accession à la propriété repose également sur les conditions de crédit (son coût la période est de ce point de vue particulièrement favorable, sa durée et le niveau d apport requis), des mesures incitatives des pouvoirs publics (déduction des intérêts d emprunt, par exemple aux Pays-Bas et au Danemark), et également sur les transferts intergénérationnels (donations et héritages). Si «posséder un toit» n est plus une protection contre une inflation devenue inexistante, la propriété immobilière conserve un rôle très protecteur en prévision de l avenir, en particulier du passage à la retraite, avec la baisse de revenus qui s en suit. 8.3 / QUELQUES RAISONS DE DISPARITÉ DE PRIX Première remarque préalable, les pays de l Union européenne connaissent des évolutions de prix immobiliers très différentes, qu il s agisse des mouvements observés les précédentes années, comme des prévisions pour les années à venir. Au cours des trois dernières années (2012, 2013, 2014), les prix immobiliers (10) ont ainsi progressé de 15 % en Irlande et de 11 % en Allemagne, lorsqu ils baissaient dans le même temps de 13 % en Italie et de 16 % en Espagne. Ces fortes disparités de prix sont soulignées tant par l OCDE que par le FMI (site Global Housing Watch). Deuxième remarque, la notion de prix immobilier n a que peu de sens à l échelon national. L exemple de la France métropolitaine le démontre avec ses trois strates que sont l Île-de-France, les grandes agglomérations régionales et enfin, le reste du pays. Entre Paris et le département de la Creuse, les différences de prix (11) sont de l ordre de 1 à 10. Aussi, y compris s agissant d une observation européenne, l échelon local semble le plus pertinent. (6) Les propriétaires accédants correspondent à la catégorie «Owner, with mortgage or loan» des données Eurostat. (7) Les locataires du secteur privé correspondent à la catégorie «Tenant, rent at market price» des données Eurostat. (8) TVA, droits d enregistrement, taxes indirectes (9) Taxe foncière, impôts et prélèvements sociaux. (10) Selon l étude de Standard & Poor s Ratings Services ; février 2015 ; S. Tahiri et JM Six ; les données publiées pour 2014 dans cette étude reposent sur des estimations. (11) Selon LPI «bilan de l année 2014» ; janvier 2015 ; prix moyen des appartements dans l ancien : Paris (8 413 euros) ; département de la Creuse (825 euros).

5 70 LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE Différents facteurs peuvent expliquer les disparités de prix, sans qu on puisse établir pour autant de règle absolue. Parmi ceux-ci : la densité, la concentration des pouvoirs et le dynamisme économique. L Île-de-France représente 18 % de la population française (12) contre seulement 3 % pour Lyon et Marseille. Le grand Londres représente 19 % de la population du Royaume-Uni contre 4 % pour l aire des Midlands de l Ouest (13) ou celle de Manchester. Ces deux situations sont uniques en Europe occidentale. En Espagne, le poids de l agglomération de Madrid (14% de la population) est contrebalancé par celui de l agglomération de Barcelone (10 %). Il en résulte, à Paris et à Londres, une très forte concentration qui fait augmenter les prix. L Île-de-France (14) et la région métropolitaine de Londres affichent une densité supérieure à habitants/km 2 avec des maxima à Paris (21 400) et Londres (10 200) intra-muros. À l inverse, les grandes capitales régionales françaises affichent des prix comparables à ceux des autres grandes agglomérations européennes qui connaissent de moindres tensions immobilières. On peut une nouvelle fois souligner le non-sens de statistiques nationales : la France affiche tout à la fois la troisième densité nationale la plus faible d Europe derrière la Finlande et la Suède (117 habitants/km 2 contre 226 en Allemagne et 326 en Belgique, par exemple) et le record européen de densité à l échelle d une commune, avec Paris. Au-delà de la mesure de la densité en elle-même, ce qui paraît essentiel est la concentration d une partie importante de la population nationale en un seul lieu. Alors que les premières agglomérations allemandes (la Ruhr avec 6 % de la population, Berlin 6 %, Hambourg 4 % ) et italiennes (Milan 7 %, Rome 7 %, Naples 6 % ) se répartissent de façon relativement homogène la population nationale, les agglomérations de Paris et Londres concentrent de façon beaucoup plus dense la population du pays, et surtout la plus active. À cela, il faut naturellement ajouter la concentration des pouvoirs qui attirent les investissements et les ménages les plus aisés. Ces pouvoirs peuvent être industriels, financiers, administratifs À nouveau, Paris et Londres se distinguent de leurs homologues européennes. Les données de l investissement tertiaire l illustrent également : au cours des quatre dernières années, l Île-de-France a représenté (15) plus des trois quarts (77 %) de l investissement tertiaire total en France. (12) Les données de population de ce paragraphe sont issues d Eurostat. (13) Son principal district métropolitain est Birmingham. (14) Rapport de la Cour des comptes «Le logement en Île-de-France» ; avril (15) Selon les données du Crédit Foncier Immobilier présentées le 5 février 2015.

6 RÉSIDENTIEL 71 Mais la concentration et la densité n expliquent pas tout, y compris au sein d un même ensemble. L attractivité et le dynamisme économiques entrent alors en jeu et expliquent des évolutions de prix qui sont loin d être les mêmes partout en Europe, loin s en faut. Les prix immobiliers sont également liés à la prospérité et au dynamisme économique, donc à la création de richesse, ce qui explique que les prix à Londres, où la densité est inférieure de moitié à celle de Paris, soient deux à trois fois plus élevés. Les prix de l immobilier anglais, portés par Londres et le Sud-Est, ont atteint en 2014 leur maximum historique enregistré par le National Office Statistics. Les prix varient également selon le mode d habitat (16). Les Européens vivent en majorité dans des maisons isolées (17) (34 % de la population) ou jumelées (18) (24 %). A contrario, 41 % des ménages européens vivent en appartement. C est en Irlande (95 %) et au Royaume-Uni (85 %) que la part des maisons dans le parc de logements est la plus importante. À l inverse, les Espagnols font le choix d appartements pour les deux tiers (65 %) d entre eux, en particulier dans des immeubles importants (près d un ménage espagnol sur deux vit dans un immeuble qui compte au moins dix habitations). Le cas de l Allemagne est plus singulier : si plus de la moitié de la population vit en appartement, il s agit, pour les deux tiers de ces logements, d appartements dans des immeubles de moins de dix habitations. Figure 2. Répartition entre maisons et appartements (en %) (Source : données Eurostat.) Irlande Royaume-Uni Croatie Belgique Pays-Bas Chypre Slovénie Hongrie France Luxembourg Finalande Roumanie Suède Moyenne U.E. Bulgarie Portugal Danemark Pologne Autriche Slovaquie Italie Malte République tchèque Allemagne Grèce Lituanie Estonie Lettonie Espagne Maison Appartement dans immeuble de dix habitations ou plus Appartement dans immeuble de moins de dix habitations Autres (16) Données Eurostat. (17) Detached houses. (18) Semi-detached houses.

7 72 LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE 8.4 / LE CRÉDIT IMMOBILIER Le marché du crédit immobilier résidentiel (19) dans les vingt-huit pays de l Union européenne représentait, fin 2014, près de 6000 milliards d euros d encours (5991 milliards d euros). Les encours correspondent aux montants encore dus (capital et intérêts) par l ensemble des emprunteurs. Ce montant global représente 88 % des encours de crédits des particuliers de l Union européenne ; les 12 % restants étant constitués de crédits à la consommation. Ces milliards d euros d encours représentent euros par habitant de l Union européenne et euros par ménage propriétaire. Les disparités observées en Europe quant aux pourcentages de propriétaires et aux prix immobiliers se retrouvent également dans le recours au crédit. L encours par ménage propriétaire s étale, ainsi, de euros par habitant au Danemark à euros en Roumanie. Les cinq premiers pays sont le Danemark ( euros), le Luxembourg ( euros), la Suède ( euros), le Royaume-Uni ( euros) et les Pays- Bas ( euros). C est en Europe du Nord (20) que les ménages sont, en moyenne, les plus endettés au titre du crédit immobilier. L Europe du Nord, qui n abrite que 41 % de la population européenne, représente pourtant 63 % des encours de crédits immobiliers de tout le continent. Figure 3. Encours par ménage propriétaire (en ) (Source : Les marchés européens du crédit immobilier 2014 étude du Crédit Foncier) Danemark Luxembourg Suède Royaume-Uni Pays-Bas Irlande Chypre France Allemagne Finlande Espagne Autriche Belgique Portugal Malte Grèce Italie Estonie Slovaquie République tchèque Slovénie Pologne Lettonie Croatie Lituanie Hongrie Bulgarie Roumanie (19) Les données de cette troisième partie sont issues de l étude du Crédit Foncier de mai 2015 réalisée avec le cabinet Asterès : «Les marchés européens du crédit immobilier résidentiel en 2014». (20) Définition identique : l Europe du Nord comprend ici dix pays (Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Finlande, Irlande, Luxembourg, Pays-Bas, Royaume-Uni et Suède).

8 RÉSIDENTIEL 73 C EST EN EUROPE DU NORD QUE LES MÉNAGES SONT, EN MOYENNE, LES PLUS ENDETTÉS AU TITRE DU CRÉDIT IMMOBILIER. L encours moyen par ménage propriétaire y est de euros, soit 63 % de plus que la moyenne européenne. Différents facteurs expliquent ce recours beaucoup plus important au crédit immobilier que dans le reste de l Europe : des économies plus dynamiques entraînant une baisse du taux de chômage et un regain du marché immobilier dans certains pays ; une proportion plus élevée de ménages propriétaires remboursant un crédit (cette proportion est deux fois plus élevée en Suède et aux Pays-Bas qu elle ne l est en France) ; une proportion de crédits in fine qui peut être significative : l emprunteur ne payant mensuellement que les intérêts du prêt et remboursant le capital à la dernière échéance, le niveau d encours de crédit reste à un niveau élevé pendant toute la durée du contrat ; des dispositifs de soutien gouvernementaux, en particulier aux Pays-Bas et au Danemark avec un mécanisme de déduction des intérêts des impôts ; des traditions culturelles avec un recours au crédit plus important dans les pays d Europe du Nord. Les ménages sont globalement moins endettés dans le sud de l Europe (21), ce groupe de pays étant par ailleurs le plus hétérogène des trois. On y recense 34 % des encours de crédits immobiliers pour 39 % de la population européenne. Le crédit immobilier y représente 87 % du total des encours de crédits souscrits par les ménages. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à euros, soit 12 % de moins que la moyenne européenne. Différents facteurs expliquent ce recours inférieur à la moyenne européenne, tout particulièrement l impact de la crise au cours des dernières années avec un effet direct sur le marché immobilier dans certains pays (Espagne et Grèce). En Europe de l Est (22), les ménages sont bien plus faiblement endettés. L Europe de l Est représente seulement 3 % des encours de crédits immobiliers et 20 % de la population européenne. L encours moyen de crédits immobiliers par ménage propriétaire y est égal à euros, soit moins d un septième de la moyenne européenne. Le recours à l endettement est peu important : moins de 10 % des ménages, seulement, ont un prêt ou une hypothèque en cours. Autre caractéristique : la part du crédit immobilier dans l endettement des ménages n est que de 70 %, à comparer à une moyenne européenne égale à 88 %, le recours au crédit à la consommation y étant plus significatif, en proportion. Les prix de l immobilier sont faibles. Dans l immobilier neuf, l écart du prix au mètre est de 1 à 3 entre, d une part, la Hongrie, la République tchèque et la Pologne et, de l autre, l Europe occidentale (quand l écart des prix à la consommation est de 1 à 2). (21) Définition identique : l Europe du Sud comprend ici sept pays (Chypre, Espagne, France, Grèce, Italie, Malte et Portugal). (22) Définition identique : l Europe de l Est comprend ici onze pays (Bulgarie, Croatie, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie).

9 74 LE MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL EN EUROPE Depuis plusieurs années, le marché du crédit immobilier dans l Union européenne progresse (+ 2,6 % en 2013 et + 2,0 % 2014, hors effets de change) dans son ensemble, mais avec des mouvements assez disparates (+ 3,4 % en 2014 en Europe du Nord, 0,6 % en Europe du Sud et + 3,7 % en Europe de l Est). Trois facteurs essentiels ont un impact direct sur l évolution des encours de crédits : amélioration de la conjoncture (hausse du revenu des ménages, baisse du taux de chômage) ; baisse des taux d intérêt (qui stimule la demande de crédit et incite à s endetter plus qu à épargner) ; hausse du volume de transactions immobilières. Cependant, l influence de chacun de ces facteurs varie dans de très fortes proportions selon les pays. Alors que le prix de l argent peut avoir un impact déterminant dans une région, il sera faible ailleurs où, par exemple, l amélioration de la situation économique sera infiniment plus efficace. En moyenne, en Europe, les encours de crédits immobiliers représentent : 67 % du revenu disponible brut des ménages, dont 77 % en Europe du Nord, 59 % en Europe du Sud et 28 % en Europe de l Est ; 15 % du patrimoine non financier des ménages, dont 20 % en Europe du Nord, 11 % en Europe du Sud et 15 % en Europe de l Est. Enfin, il existe, en Europe, différentes modalités de tarification. Trois catégories de prêts peuvent en particulier être distinguées : les prêts dont le taux est variable, souvent indexé à un taux de référence du marché avec ou non des limites qui peuvent être préalablement définies ; en Europe du Sud, la structure de taux variable est répandue pour des raisons à la fois historiques et financières (structure traditionnelle de refinancement) ; les prêts organisés en périodes successives de taux fixe (le taux sera revu lors de chaque passage d une période à une autre) ; les prêts dont le taux demeure identique tout au long du contrat ; avec plus de neuf financements immobiliers sur dix dont le taux fixe reste le même du début à la fin du contrat (sauf, bien entendu, renégociation de taux à la baisse à l initiative de l emprunteur), la France est une exception en Europe. De façon générale, la proportion de taux fixes tend à augmenter dans l ensemble de l Europe pour diverses raisons. D une part, la crise des subprimes a montré les limites des prêts à taux variable, qui peuvent provoquer des impayés en quantité importante lorsque les taux remontent et augmentent le montant de la mensualité due par l emprunteur. D autre part, il est beaucoup plus intéressant, pour un client, de souscrire un taux fixe lorsque les taux sont très faibles, comme c est le cas depuis plusieurs années. Par ailleurs, en période d instabilité économique, les taux fixes apportent une bien meilleure sécurité. 8.5 / CONCLUSION En conclusion, ces différents éléments illustrent la grande diversité qui caractérise le marché immobilier résidentiel en Europe. Un marché du logement qui, en vertu du principe de subsidiarité, n est pas du ressort de l Union européenne mais de chaque État membre. Pour autant, qu il s agisse de l accès à la propriété, des moyens de le financer, ou encore des modes d habitation et de confort, les aspirations de nombreux Européens convergent et dépassent les frontières nationales.