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1 Cour d Appel de Bruxelles, Arrêt du 26 avril 2002 Siège : Ménestret, Roggen, Mackelbert, Avocats : Y. Dumont, M-G Tassin, Godhaird Vente d un immeuble atteint de vices cachés (mérule...). Bref délai. Action en référé (art Cc), le bref délai peut être suspendu par des initiatives émanant des acquéreurs qui ne laissent aux vendeurs aucun doute sur leur volonté de mettre en œuvre leur garantie. Qu il y a vice caché dès lors que le risque d infection se matérialise par une dégradation de certaines boiseries par la combinaison des trois facteurs précités. La diminution du prix ne s identifie pas à des dommages et intérêts visés à l article 1645 du Code civil. Arrêt du 26 avril Axel B. et 2. Christine C., (appelants) c/ Philippe B. et Monique T., conjoints (intimés) Vu : - le jugement attaqué, prononcé contradictoirement ie 20 juin 1995, par le tribunal de 1èrt instance de Nivelles, décision dont il n est pas produit d acte de signification; - la requête d appel déposée au greffe de la cour le 8 septembre 1995; Faits de la cause et antécédents de procédure Par compromis du 2 décembre 1991 et acte notarié du 14 février 1992, les époux B-T. ont vendu aux époux B-C. une villa avec jardin et dépendances située à Uccle, 19 a, avenue Hamoir, pour le prix de francs. A l occasion de travaux de rénovation intérieure entrepris par les époux B-C., fut découverte, en novembre 1992, une attaque parasitaire dans le bois de l ébrasement de la porte-fenêtre d une chambre du premier étage. Le bois attaqué fut soumis à une analyse qui révéla la présence de mérule (rapport du 9 décembre 1992 de la firme Protector). Le phénomène fut porté à la connaissance de l assureur dégâts des eaux des époux B-C, qui refusa toutefois d intervenir, estimant que la cause des désordres (infiltrations) était manifestement antérieure à la prise de cours de la police d assurance. Les époux B-C. prirent également contact avec leurs vendeurs pour les mettre au courant de la situation et, par citation signifiée le 25 janvier 1993, introduisirent en référé une demande d expertise judiciaire afin de déterminer la cause des désordres, la date d apparition de la mérule, le caractère caché ou apparent du vice au moment de la vente, le coût des réparations, la moinsvalue éventuelle de l immeuble et de tenter de concilier les parties. Par ordonnance du 26 février 1993, le Président du tribunal de 1ère instance de Bruxelles a désigné l expert Devroye qui, après s être adjoint un sapiteur, spécialiste en mycologie, le professeur Rammeloo, déposera son rapport le 29 juin Il ressort des constats et conclusions de l expert judiciaire que : - trois foyers de mérule ont été découverts (le premier étant déjà connu, le second affectant une plinthe et une porte dans le hall d escalier dressing, le troisième, les chevrons, sablière et voliges du bas de brisis du mansard dans une chambre du 1er étage), - un autre champignon lignivore (coniophora) fut découvert, - la date d apparition de la mérule fut fixée, par le sapiteur, à plus de trois ans (un âge de cinq ans n étant pas à exclure (rapport Rammeloo du 14 avril 1993), - à l époque des constats de l expert, les traces étaient anciennes mais l expert, répondant à une observation du conseil des vendeurs, signale qu «une mérule tout à fait active est constatée après sondage destructif plus important, dans la chambre gauche du 1 étage... dans le dressing continu et dans le hall d escalier du même niveau» (p. 18 RE) ajoutant, dans un autre passage «la présence de mycélium jeune démontre que la mérule est active fin mars 1993» (p. 34 RE), - la mérule ne fut partiellement découverte que le 25 novembre 1992, à l occasion des travaux de rénovation (p. 19 et 33 RE) et ultérieurement (mars, avril 1993 pendant l expertise (p, 34 RE)), - sa présence ne pouvait être décelée au moment de l achat de la maison, - le coût des travaux de réparation et frais annexés s élèvent à francs, - l expert estime qu il peut être retenu une moins-value de 13,11 % du prix d achat (20 millions), soit francs, ou égard à sa connaissance du marché immobilier, - le trouble de jouissance est évalué à francs (60 % de la valeur locative mensuelle de 14.,000 frs),

2 Les fiches juridiques de Copropriété- ejuris : Loyers & Copropriété Construction Nouvelles technologies la conciliation fut tentée à deux reprises mais ne put aboutir. Par exploit signifié le 4 août 1994, les époux B-C. ont fait citer les époux B-T, devant le premier juge en vue d obtenir leur condamnation au paiement de francs augmentés des intérêts «judiciaires» et des dépens. Le premier juge les a déboutés de leur demande estimant celle-ci irrecevable dès lors que le bref délai imposé par l article 1648 du Code civil n aurait pas été respecté. M. B. et Mme C. relèvent appel du jugement et, postulant sa mise à néant, réitèrent devant la cour leur demande originaire et les moyens soumis au premier juge. En droit 1. Quant au bref délai Attendu que les époux B-T. soutiennent que les consorts B-C, auraient tardé à agir au fond, méconnaissant le bref délai imposé par l article 1648 du Code civil et que leur demande ne serait dès lors pas recevable; Qu ils affirment que le vice (à le supposer caché et grave) aurait été découvert en avril 1992 et que les demandeurs n auraient mis en œuvre l action estimatoire, fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil, que par leurs conclusions du 7 mars 1995, soit près de trois ans après la découverte du vice; Que le premier juge a admis leur thèse; Attendu que la cour ne partage pas cette analyse; Attendu, tout d abord, que la découverte de la mérule ne date pas d avril 1992 mais de novembre décembre 1992 (premier foyer) et mars avril 1993 (autres foyers mis en évidence par l expert judiciaire), Qu il est, par ailleurs, inexact de considérer que l action estimatoire n aurait été mise en œuvre que par les conclusions des demandeurs de mars 1995, qu elle le fut par la citation du 4 août 1994 qui, bien que ne faisant pas explicitement référence aux articles 1641 et suivants du Code civil, précisait clairement que l immeuble acheté était affecté de vices cachés, ce qui renvoyait implicitement certes mais de manière certaine à la garantie des vices cachés incombant aux vendeurs; Que rien n obligeait les demandeurs à être plus explicites dès lors que, d une part, le cadre juridique de la demande ne pouvait échapper aux défendeurs originaires et à leur conseil, d autre part, son fondement exact, son étendue et sa qualification pouvaient être précisés ultérieurement, ce qui fut le cas en l espèce; Attendu que pour apprécier si le bref délai a été respecté, il convient notamment de tenir compte de deux éléments auxquels le premier juge ne parait pas avoir eu égard : - d une part, la ratio legis de cette disposition, - d autre part, l existence des initiatives et démarches entreprises par les demandeurs avant la citation au fond; Attendu, d une part, que le bref délai a été imposé par la loi pour éviter que l écoulement d un temps trop long entre la vente et l intentement de l action ne rende aléatoire, voire impossible, la détermination de l antériorité éventuelle du vice par rapport à la vente; Que tel n est pas le cas en l espèce puisqu il n est pas contesté que la mérule, découverte à la fin de l année 1992 et au début de l année 1993, y était apparue depuis au moins trois ans (soit 1989 à tout le moins, donc avant la vente de décembre 1991); Que, d autre part, le bref délai peut être suspendu par des initiatives émanant des acquéreurs qui ne laissent aux vendeurs aucun doute sur leur volonté de mettre en œuvre leur garantie, initiatives qui peuvent se matérialiser de diverses façons, tels des pourparlers et négociations et la recherche d une solution amiable sous quelque forme que ce soit;

3 Que c est bien l attitude adoptée par les demandeurs en l espèce, dès lors qu après avoir découvert le vice dont l immeuble était affecté, ils ont rapidement pris contact avec les vendeurs et ont, sans tarder, postulé en référés la désignation d un expert, mesure raisonnable, voire indispensable pour permettre de déterminer l origine du phénomène litigieux, son caractère occulte au moment de la vente, les mesures de remède qui s imposaient et leur coût; Que les acquéreurs ont, par ailleurs, sollicité (et obtenu) que l expert soit chargé de concilier les parties et d instaurer ainsi, sous son contrôle éclairé, des négociations susceptibles d aboutir à un arrangement amiable; Qu il eût été absurde d exiger que les consorts B-C. doublent leur demande en référé d une procédure au fond alors que l institution d une expertise par le juge du fond eût abouti au même résultat et à la même mission que celle confiée à l expert désigné en référé; Que, par ailleurs, leur volonté d obtenir la mise en œuvre de la garantie des vendeurs, dans le cadre d une solution négociée ou par la contrainte, résultait à suffisance de leur initiative judiciaire tendant à la détermination des causes du phénomène, de son caractère occulte, du coût des réparations et de tous les aspects du préjudice subi; Qu il ne s agit pas ici, comme paraissent le soutenir les époux B-T., de confondre les deux procédures dont les objets et les portées sont différents, mais de constater que la demande d expertise judiciaire, par le biais de l instance en référé, a. pris place dans le cadre de l instruction technique du dossier qui supposait préalablement à la recherche d une solution négociée et qu elle devait favoriser celle-ci; Que ceci est d ailleurs démontré par la mission de conciliation des parties qui fut confiée à l expert et qu il a effectivement tentée; que cette initiative judiciaire peut, dès lors, être assimilée, dans les circonstances spécifiques de la cause, à des pourparlers sérieux ayant suspendu le court du bref délai en l espèce; Attendu, enfin, qu il convient de relever que les consorts B-C. n ont pas tardé à agir au fond après le dépôt du rapport d expertise, un mois et 10 jours (en période de vacances judiciaires) séparant celui-ci de l intentement de l action; Attendu qu il résulte de ces motifs que le bref délai de l article 1648 du Code civil a été respecté en l espèce; 2. Quant à la réalité du vice caché et au type de recours exercé. Attendu que les époux B-T. soutiennent qu ils ne pourraient être tenus de la garantie des vices cachés dès lors que la présence de mérule dans l immeuble ne peut, en l espèce, être considérée comme un vice grave et caché mais seulement comme un défaut mineur dans la mesure où : d une part, la mérule serait omniprésente dans les immeubles bruxellois (à tout le moins en germe), d autre part, elle est inoffensive aussi longtemps qu une source d humidité et un milieu confiné (dont la combinaison doit être considérée comme le vice éventuel) n ont pas permis son développement, enfin, le foyer découvert en décembre 1992 était inactif et rapidement éradiqué par le traitement qui lui fut appliqué, cette situation ne présentant pas le caractère de gravité requise pour les vices rédhibitoires; Que ces moyens ne sont pas fondés; Attendu que la simple présence de spores de la mérule dans un immeuble n est pas constitutive de vice caché; Qu il y a vice caché dès lors que le risque d infection se matérialise par une dégradation de certaines boiseries par la combinaison des trois facteurs précités (spores, source d humidité et milieu non ventilé et suffisamment chaud); Que cette convergence s est bien manifestée en l espèce ainsi qu il ressort des constats de la firme Protector et de l expert judiciaire; Que le phénomène était, au surplus, caché et ne pouvait être décelé au moment de la vente - à moins de procéder à des investigations destructrices ---- ainsi que l a constaté l expert Devroye;

4 Qu il est indifférent que le premier foyer découvert ait été inactif dès lors que, d une part, il avait déjà dégradé certaines pièces de menuiserie, d autre part, il représentait un danger potentiel par la présence hautement probable de spores dans les environs immédiats de la menuiserie atteinte ainsi que le démontrent : les explications de la firme Protector «Le but de ces travaux serait de diminuer le risque de trouver la mérule à la suite de votre rénovation..». (lettre du 4 février 1993) la possibilité que la mérule s étende en dehors de ces limites subsiste (lettre du 7 janvier 1993), les divers sondages auxquels elle dut procéder dans les pièces voisines (lettre du 13 avril 1993) - les travaux réalisés s étendant hors de la zone directement infectée, la découverte de deux autres foyers par l expert judiciaire en mars avril 1993 (confirmation des risques évoqués), sa réponse explicite à l affirmation du conseil des époux B.T. du caractère inactif de la mérule (lettre du 7 juin 1993) «une mérule tout à fait active est constatée après sondage destructif plus important...» (p. 18 et p. 34 RE); Attendu qu il résulte de ces motifs que l immeuble acquis par les consorts B-C. était affecté au moment de la vente d un vice caché grave et que c est, dès lors, à bon droit que ceux-ci entendent faire appel à la garantie de leurs vendeurs sur pied des articles 1641 et suivants du Code civil; Attendu! par ailleurs, que c est également à tort que les époux B-T. soutiennent que les appelants postuleraient leur condamnation au paiement de dommages et intérêts par application de l article 1645 du Code civil et qu il ne s agit pas de raisonner en termes de dommage mais de diminution de prix; Attendu qu il a déjà été rappelé ci-avant que ceux-ci exerçaient l action estimatoire dans le cadre de la garantie des vices cachés et qu ils n allèguent pas que leurs vendeurs auraient été de mauvaise foi (ou du moins, s ils les suspectent d avoir pu connaître la situation avant la vente, renoncent-ils à le démontrer et à en tirer des conséquences juridiques quant à leur demande) ; Qu il convient dès lors de déterminer la diminution de prix à laquelle donne droit le vice caché et ses conséquences dommageables, que cette restitution partielle du prix ne s identifie nullement aux dommages et intérêts visés à l article 1645 du Code civil bien qu il vise à réparer le préjudice que subissent les acquéreurs et qui sont les conséquences directes du vice affectant la chose vendue; Qu il n est donc pas contradictoire de parler de dommage, même dans le cadre de l action estimatoire, la mesure de la restitution de prix étant déterminée par rapport au préjudice concrètement subi par les acheteurs et non de manière abstraite; Quant aux montants Attendu qu il n est pas contestable ni contesté qu il convient de prendre en compte les travaux nécessaires à l éradication de la mérule dont le coût a été déterminé par l expert judiciaire, soit francs; Attendu que les appelants postulent, par ailleurs, l allocation d un montant de francs correspondant à la moins-value définitive que l immeuble aurait subie en raison du fait qu il aurait été attaqué par la mérule, ce qui, même après que des travaux aient mie fin au phénomène, représenterait, selon eux, aux yeux de futurs acquéreurs une tare de l immeuble qui en diminuerait objectivement la valeur; Que l expert judiciaire a admis ce point de vue et a chiffré ce préjudice par référence au prix d achat payé par les acquéreurs en 1991 (soit 13,11 % de 20 millions); Que la cour ne peut partager cette analyse; Attendu qu il pourrait être admis que l immeuble reste affecté d une moins-value dans la mesure où les travaux de réparation et remise en état mettant fin à la situation dommageable ne suffiraient pas à réparer de manière complète et intégrale les conséquences des dégradations, que tel n est pas le cas en l espèce puisque l expert judiciaire n a pas émis de réserve à cet égard et que les appelants ne soutiennent pas que les réparations n auraient pu remettre l immeuble dans l état où il se trouvait avant l attaque du parasite;

5 Que l évocation d une moins-value ne repose pas sur le constat d un dommage objectivement démontré mais sur la supputation de réserves éventuelles d acquéreurs potentiels de l immeuble mis au courant de l attaque antérieure de mérule ayant nécessité l exécution de travaux de remise en état; Que ces craintes sont d autant moins fondées en l espèce que l immeuble acheté francs, fin 1991, a été revendu pour le prix de francs moins de cinq ans plus tard (24 mai 1996), soit avec une plus-value de 75 % que ne peuvent expliquer à eux seuls la hausse éventuelle du marché immobilier et les travaux de rénovation entrepris par les consorts B-C.; Que dans ces conditions, l obtention d une diminution de prix de francs qu aurait obtenu l acquéreur par rapport au prix initialement demandé ne démontre nullement la réalité d une moins value effective de l immeuble dont la valeur a pratiquement doublé en quelques années, malgré l attaque de la 0mérule qu il avait subie; Attendu, par contre, que l indisponibilité partielle de l immeuble pendant les travaux et inconvénients annexes doit être admise comme faisant partie du préjudice effectif subi par les appelants et devant être pris en compte dans l estimation de la diminution de prix qu ils sollicitent; que le montant de francs estimé par l expert à ce propos leur est dû; PAR CES MOTIFS, La Cour, Statuant contradictoirement, vu l article 24 de la loi du 15juin 1935, reçoit l appel et le dit fondé, En conséquence, met à néant le jugement attaqué, sauf en ce qu il a liquidé les dépens, dit la demande fondée dans la mesure ci-après, Appel Bruxelles, 26 avril Siégeant MM M. Ménestret (conseiller if. Président). Fr. Roggen (conseiller) R. Mackelbert (conseiller) Greffier M. N. Angel Plaidant MMe Y. Dumont, M-G. Tassin et M. Godhaird.

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