KALEIDO SCI DE PORTAGE - LOI GIRARDIN

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1 KALEIDO SCI DE PORTAGE - LOI GIRARDIN

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3 K A L E I D O S C I D E P O R T A G E - L O I G I R A R D I N Fort de plus de 10 ans d'existence, ce montage financier allie un niveau exceptionnel de sécurité à une rentabilité élevée. Quelle que soit le montant de votre imposition, Kaleido vous garantit une économie d'impôt pendant 5 ans.

4 KALEIDO Le Principe Ce montage repose sur un échange croisé d avantages entre : - D une part : des investisseurs calédoniens souhaitant réaliser une opération immobilière patrimoniale - D autre part : des investisseurs métropolitains souhaitant réduire leur fiscalité Respectant les dispositions de l article 199 undecies A du Code Général des Impôts, communément appelé loi Girardin, l opération permet aux investisseurs calédoniens de bénéficier d un apport pour financer une partie de leur projet et aux investisseurs métropolitains d économiser des impôts.

5 Un échange croisé d avantages. L'investisseur Métropolitain Le promoteur Calédonien souhaitant réduire sa fiscalité souhaitant réaliser une opération patrimoniale Bénéficient Avantage fiscal Représentant 54 % du montant de la souscription des parts Apport de fonds Représenté par la rétrocession d'une partie de l'avantage fiscal de l'investisseur métropolitain En résumé : Au terme des années de portages (5 ou 6 ans) : L investisseur calédonien récupère 100% d un bien immobilier dont il n a financé que 65% à 70%. Vous investissez 100, vous capitalisez plus de 140 grâce à la réduction d impôt.

6 Pourquoi choisir KALEIDO? Si l'on compare plusieurs produits financiers, on se rend compte que KALEIDO à le meilleur rapport rentabilité / risque. KALEIDO KALEIDO Apport Gain Rentabilité Risque Kaléïdo ,94 % Faible Girardin industrielle ,78 % Moyen FIP/FCPI ,25 % Elevé SOFICA ,15 % Elevé Assurance vie ,67 % Faible Hypothèse de calcul : Placement de l épargne disponible à un taux de 4% l an. FIP/FCPI récupération de 100% du capital (non garantie) SOFICA récupération de 80% du capital (non garantie)

7 En conclusion : Seule la Girardin industrielle atteint le même niveau de rentabilité. Mais elle ne finance que de l activité industrielle et les cas de requalification fiscale sont de plus en plus nombreux. Donc le risque résultant n est pas négligeable. Ce n'est pas le cas pour KALEIDO. Seul le plafonnement des niches fiscales limite son impact fiscal. En 2010, le plafonnement en vigueur est : Plafond LODEOM : / an ou 15% du Revenu Imposable si cela est plus intéressant pour l investisseur Et ensuite Plafond global : % du Revenu Imposable Exemple : Votre revenu imposable est de , et votre impôt sur le revenu de , vous avez la possibilité de déduire jusqu à ( (8%)) votre impôt sur le revenu C'est le montant que vous pouvez déduire grâce à KALEIDO

8 KALEIDO Une solution sécurisée " Kaleido s adresse aux investisseurs qui souhaitent bénéficier de la puissance de la loi Girardin, avec d'avantage de simplicité et de sécurité que dans une Girardin Immobilière classique "

9 En contrepartie d une cession de votre économie d impôt aux investisseurs calédoniens, vous bénéficiez d une rentabilité fiscale garantie et d une sécurité totale apportées par les investisseurs calédoniens. Ce sont eux qui portent les responsabilités «immobilières». C est le principe de l échange croisé d avantage. Girardin art 199 undecies A Acquisition de bien immobilier KALEIDO parts de SCI Rendement incertain? Rendement assuré de plus de 16 % déterminé dès la souscription Vous avez des responsabilités en cas de : Vous êtes déchargé de toutes responsabilités Carence, vacances locatives Loyers impayés Dépenses diverses d entretien Revente au terme de la période obligatoire de 5 ou 6 Dossier de prêt

10 KALEIDO? Comment ça marche? " Pour un apport de , vous constituez en 5 ans un capital de grâce à votre impôt, soit un TRI de plus de 16% "

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12 KALEIDO : La Loi Girardin optimisée «made in 1 ère étape : La souscription Vous réalisez la souscription de parts de SCI pour un apport en numéraire de 35% du capital souscrit. Dans le cadre de Kaleido, la SCI et les investisseurs calédoniens vous cèdent les 65% restants du montant de la valeur de ces parts. En étant détenteur à 100% (35% + 65%) des parts souscrites pour un apport unique de 35%, vous validez les critères d éligibilité à la réduction d impôt loi Girardin art.199 undecies A Votre apport 35% Cession des promoteurs calédoniens 65% Vous detenez à 100% les parts souscrites Vous ête à la loi

13 » Calédonienne de Placements 2 ème étape : la réduction d impôt La valeur du capital souscrit au sein de cette SCI représente la base éligible fiscale. C est la base de calcul de votre avantage fiscal. Cette souscription vous permet de bénéficier d une économie d impôt égale à 50% au montant du capital souscrit. (50% : statut intermédiaire) La souscription au capital de la dite SCI vous permet de reconstituer un capital égal à plus de 140% de votre apport. s éligible Girardin Vous bénéficiez de 50% d économie d impôts du montant total de la souscription Vous récuperez 140% de votre apport

14 KALEIDO : La Loi Girardin optimisée «made in 1 ère étape : La souscription Vous réalisez la souscription au capital de la SCI Casa Blanca par un apport de en numéraire (35%). C est votre seul et unique apport pendant toute la durée de l opération. Dans le cadre de Kaleido, la SCI et les Investisseurs calédoniens vous apportent les restant pour réaliser la souscription. ( = = 65 %) Vous êtes détenteurs à 100% des 60 parts pour une valeur nominale de / SOUSCRIPTION Exemple Vous réalisez la souscription de 60 parts du capital de la SCI Casa Blanca (statut intermédiaire : économie d impôt totale égale à 50% du capital souscrit) Les 60 parts de capital représentent une souscription d un montant de / SOUSCRIPTION Votre unique versement : un apport de 35% de la souscription totale La SCI et les investisseurs calédonien apportent 65% du capital

15 » Calédonienne de Placements 2 ème étape : la réduction d impôt La valeur nominale du capital souscrit représente la base éligible fiscale = base de calcul de l économie d impôt totale. Cette souscription au capital de la SCI Casa Blanca, vous permet de bénéficier d une réduction d impôt de / RÉDUCTION D IMPÔT Vous êtes éligible à la loi Girardin Base éligible % de la valeur des parts économie d impôt 50% Vous êtes détenteurs à 100% des parts souscrites Base de calcul de l économie d impôt Art 199 undecies A Economie d impôt de 50% de la valeur des parts souscrites

16 KALEIDO Un placement garanti " Si les entrepreneurs calédoniens s'engagent aussi fortement c'est bien que le risque est faible "

17 Les garanties mises en œuvre «transfèrent» les responsabilités juridiques des investisseurs métropolitains aux investisseurs calédoniens. Elaborés par le cabinet d avocat Salans Paris, ces contrats ont été validés par la Direction Générale des Impôts. Cette opération ayant pour finalité la constitution du patrimoine personnel des investisseurs calédoniens, les garanties seront portées exclusivement par ces derniers. Garantie de Sortie Engagement de rachat des parts de la SCI par les investisseurs calédoniens. Garantie d'équilibre financier de la SCI Versement d un dépôt gage espèces allant jusqu'à 15 mois de loyers en compte bancaire bloqué avec obligation de le reconstituer sous 6 mois si utilisation. Rendement garanti dès la souscription. Garantie de bon fin fiscale Indemnisation par les investisseurs calédoniens si requalification fiscale. Clause de renonciation à tous recours de la banque à l encontre des investisseurs métropolitains Conclusion : Le contractuel mis en œuvre garanti le rendement financier de l opération pour l investisseur métropolitain. La participation de ce dernier est limitée : Au seul apport initial en fonds propres Au respect de délai légal de portage (5 ou 6 ans)

18 KALEIDO La souscription " Vous déterminez le montant d économie d impôt que vous souhaitez réaliser par an pendant 5 ans "

19 KALEIDO : Comment Souscrire? 1 Via votre Conseiller en Gestion de Patrimoine, ou en prenant contact auprès de notre service client qui vous mettra en relation avec un de nos partenaires CGP de votre région : Le montant? Vous déterminez le montant d économie d impôt que vous souhaitez réaliser par an pendant 5 ans. Seule contrainte : être imposé au minimum à ce montant pendant les 5 prochaines années. 4 5 Quand les parts de la SCI sont en totalité souscrites, le Notaire procède à l augmentation de capital. 2? 3 Nous calculons le montant de votre souscription et de votre apport. (Nous pouvons procéder à l inverse, c est-àdire que vous pouvez nous transmettre le montant que vous souhaitez apporter, nous vous communiquerons le montant d économie d impôt annuelle correspondant) Chaque année de pendant 5 ans, avant votre déclaration de revenus, nous vous transmettons : Une notice explicative d aide à la déclaration de revenus (2042C), Une attestation de souscription délivrée par la SCI reprenant les caractéristiques de la souscription, les engagements de la SCI, l engagement du souscripteur de porter les parts pendant la durée légale requise. Une attestation de détention permanente des parts sociales pour la période. L imprimé fiscal de déclaration de revenus 2041-GE. Le contrat Nous établissons le contrat de souscription, que vous présentera votre Conseiller en Gestion de Patrimoine. Vous le paraphez et le signez. Puis effectuez le virement de votre apport au compte de la SCI. Déclaration d'impôt Conclusion : Souscrire au capital de la SCI Effectuer votre déclaration à l aide des documents que nous vous fournissons chaque année pendant 5 ans Conserver vos parts pendant la durée légale

20 KALEIDO Les intervenants " Notre objectif est de gagner la confiance par notre créativité, notre prise de responsabilité et notre intégrité "

21 Calédonienne de Placements Calédonienne d'ingénierie Investisseurs métropolitains Souscription au capital NOTAIRE - actes authentiques Gérance SCI Financement avec clause de non recours bancaire Garantie réelle des loyers Dépôt gage espèce en garantie SC Promoteurs repreneurs calédoniens Garanties bancaires Caution personelle Banques

22 KALEIDO La Calédonienne de Placements La Calédonienne de Placements a sélectionné les principaux acteurs économiques ayant capacité à réaliser ce montage financier. Elle en a rédigé le cahier des charges avec une exigence toute particulière en termes de sécurité financière. La Calédonienne de Placements est représentée par plus de 150 CGPI sur l ensemble de la métropole. Conseil en placements financiers et investissements en Nouvelle Calédonie. L expertise en optimisation fiscale et gestion de patrimoine de la Calédonienne de Placements ainsi qu une grande connaissance du marché calédonien, permet de proposer à son réseau de Conseillers en Gestion de Patrimoine des produits financiers et investissements de très grande qualité. La Calédonienne de Placements se distingue par ses produits novateurs alliant rentabilité, ambition et sécurité. Pour leur élaboration la Calédonienne de placements a sélectionné des partenaires dont l expérience et la solidité font foi. Notre valeur ajoutée La Calédonienne de Placements est à l initiative de ce montage financier. Montage du dossier Recherche et validation des investisseurs calédoniens Représentation en France à travers son réseaude plus de 150 conseillers en gestion de patrimoine. VOTRE INTERLOCUTEUR UNIQUE

23 " Pour vous garantir, nous gardons la gérance de la SCI pendant la durée de l'opération (5 ou 6 ans) " La Calédonienne d Ingénierie La Calédonienne d Ingénierie est le principal opérateur en défiscalisation de la Nouvelle-Calédonie. Ses 15 années d expériences ainsi que 70% de parts de marché en font le partenaire incontournable. Quelques réalisations en loi Pons, Paul,Girardin - les 3 avions long courrier Airbus A330 et A320 de la compagnie internationale AIRCALIN, - les 3 avions moyens courrier ATR 72 d Air Calédonie, - le navire hauturier de liaison inter îles «Betico», - l hôtel 4 étoiles Ramada Plaza Nouméa (188 chambres et suites), - plus de 45 M de financement annuel en SNC industrielles - ainsi que plus de 200 SCI depuis 10 ans. Volume de syndication en défiscalisation Métropolitaine depuis 1996 Industriel en 14 ans Avec agrément : 723 millions Hors agrément : 175 millions Financement de plus de 900 opérations Immobilier en 14 ans 422 millions Financement de plus de logements Plus de souscripteurs de parts de SCI à ce jour Plus de 200 SCI gérées dont 130 à ce jour La Calédonienne d'ingénierie est la garante du respect et de l application de la loi sous l égide de la Direction Générale des Impôts. Ses atouts : - Implantation en Nouvelle-Calédonie depuis 15 ans - Véritable «frabriquant» de solution de financement - Capacité à proposer une solution de financement globale - L indépendance : pas d intermédiaire avec la Direction Générale des Impôts - Rémunération au succès uniquement

24 Les Repreneurs : les investisseurs calédoniens La Calédonienne de Placements a sélectionné les principaux acteurs économiques ayant capacité dans la sélection des projets. Les références des Investisseurs calédoniens, également nommés «repreneurs», sont essentielles. Après validation par la Calédonienne de Placements et la Calédonienne d Ingénierie, les «repreneurs» sont également agréés par les partenaires bancaires. C est après vérification de la qualité des investisseurs calédoniens et en ayant eu une visibilité totale sur leur assise patrimoniale et financière que la Banque renonce à tout recours envers les investisseurs métropolitains. Les repreneurs apportent l ensemble des garanties exigées et nécessaires à la pérennité de l opération. (Voir Garanties). Ils signent devant notaire l engagement de rachat à chaque associé investisseur l intégralité de ses parts sociales de la SCI au terme de la période légale de location. La Banque Les projets immobiliers sont financés par les succursales locales des banques françaises, (Bred, Caisse d Epargne, Société Générale, BNP). La Banque agrée les Promoteurs. Elle vérifie également la pérennité de l opération immobilière (adéquation de la demande et de l offre locative). Le Notaire Il est le garant de la conformité des actes. L investisseur donne procuration au Notaire qui le représentera pour la totalité des actes et contrats de l opération. Les fonds versés pour la souscription transitent en totalité par le Notaire ce qui garantit la sécurité et la transparence de l opération. Le cabinet d avocat Salans Paris Le cabinet Salans a élaboré sur les bases des dispositions de l article 199 undecies A du Code Général des Impôts, des textes et instructions s y rapportant. Ce cabinet met en jeu sa responsabilité Civile Professionnelle en contre-garantie de l éligibilité fiscale de l opération.

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26 KALEIDO : Exemples chiffrés A partir de ce tableau, vous pouvez déterminer, à partir de la réduction d impôt Annuelle que vous recherchez, le montant de votre apport. Exemple : Pour une économie d impôt annuelle recherchée de L apport Client sera de : ,40 Le nombre de parts à souscrire sera de : 358 parts La réduction d impôt global sur 5 ans sera de : GAIN NET euros TRI Actuariel annuel 16,88 % Net de fiscalité, souscription et versement le 15 décembre, Et un paiement de l impôt par tiers prévisionnels le 15/02, 15/05 et 15/09 dès l"année suivante. Exemple : Pour une économie d impôt annuelle recherchée de L apport Client sera de : ,40 Le nombre de parts à souscrire sera de : 78 parts La réduction d impôt global sur 5 ans sera de : GAIN NET euros TRI Actuariel annuel 16,88 % Net de fiscalité, souscription et versement le 15 décembre, Et un paiement de l impôt par tiers prévisionnels le 15/02, 15/05 et 15/09 dès l'année suivante.

27 Réduction d'impôt annuelle pendant 5 ans Réduction d'impôt totale sur 5 ans Capital souscrit Montant apport Nombre de parts (arrondi) Gain = Économie d'impôt - Apport

28 QUESTIONS REPONSES QUE SE PASSE-T-IL EN CAS D INACHEVEMENT DE LA CONSTRUCTION DANS LES DELAIS LEGAUX? L inachèvement d un bâtiment provient généralement de deux raisons : dans 10 % des cas il s agit d une défaillance de l entreprise de construction, dans 90 % des cas il s agit d une défaillance du promoteur dans le cadre de la commercialisation des logements. Un problème de trésorerie est dans ce cas provoqué par l absence de vente de logements et donc de rentrée d argent. Les entreprises de construction sélectionnées pour la réalisation de nos opérations doivent répondre à un cahier des charges strict en matière comptable, financière ainsi que de compétences reconnues. L intégralité des fonds nécessaires à la construction de l ensemble immobilier est disponible avant le démarrage des travaux. Ces fonds sont débloqués mensuellement par appels de fonds en fonction de l avancement des travaux, par la gérance de la SCI. L avancement des travaux est contrôlé par un cabinet spécialisé. ET S IL N Y A PAS DE LOCATAIRE? Dans les programmes que nous finançons l offre répond d abord à la demande. Une étude locative est réalisée en préliminaire de chaque opération. De surcroît les promoteurs néo-calédoniens délivrent, en signant le contrat de garanties avec la SCI, une garantie de loyer ainsi qu une garantie fiscale. CES PRODUITS SONT-T-ILS ASSEZ RENTABLES POUR LES INVESTISSEUR METROPOLITAIN? Ces opérations sont basées sur un partage de l avantage fiscal entre investisseurs métropolitains et néocalédoniens. En contre partie, ces derniers acceptent, à l identique d un montage sans aide fiscale, de prendre à leur charge l intégralité des risques inhérents à la construction et à la location. Il s agit donc d un produit sécurisé avec un Taux de Rendement Interne de 16,88 % (apport 70% de la réduction d impôt). Ce rendement est garanti par l état français puisque le gain de l opération s effectue par le biais de la réduction d impôt.

29 QUEL EST L IMPACT DE LA SOUSCRIPTION SUR L ISF? Chaque année nous adressons à nos associés une notice portant sur la valorisation de leur souscription au regard de l ISF. Deux analyses sont ainsi proposées : - la première est très conservatrice et retient la valeur de la souscription par part sociale à l actif. Néanmoins, le bénéfice de la réduction d impôt est conditionné par la détention des parts sociales pendant une durée minimale de 6 ans. Il en résulte donc une impossibilité «fiscale» de céder les parts sociales avant ces 6 ans incontournables. - La seconde règle d évaluation retient comme valeur d actif, le prix de cession au terme de l engagement de conservation des parts. Ce prix sera alors égal au capital restant dû sur le prêt souscrit auprès de la banque pour financer partiellement la souscription au capital. Dans les deux cas énoncés ci-dessus le passif à déclarer est constitué de l encours du prêt au 1er janvier de l année considérée. La première règle d évaluation amènera une valeur positive à soumettre à l ISF. Cette approche obéit à la plus grande prudence mais ne tient pas compte des particularités de l opération. Il est donc possible à la convenance du souscripteur d opter pour la seconde règle d évaluation, qui correspond à une vision plus économique et financière. Il en résulte dans ce cas une valeur négative, qui par mesure de prudence doit être limitée à une valorisation nulle des parts sociales. QUE FAUT-IL FAIRE LORS DES DECLARATIONS FISCALES ANNUELLES POUR JUSTIFIER DE SA SOUSCRIPTION? Nous adressons annuellement à nos associés l ensemble des pièces qu il conviendra de joindre à leur déclaration fiscale annuelle à titre de justificatif de leur souscription. Un courrier d accompagnement explicatif précisera le montant à reporter dans la déclaration fiscale et les coordonnées de la case à compléter. Il appartiendra par contre au client de se procurer l imprimé de déclaration fiscale complémentaire 2042 C auprès de son centre des impôts, les imprimés néo-calédoniens n étant pas les mêmes. Ces documents sont adressés chaque année jusqu à la cession des parts sociales.

30 QUESTIONS REPONSES QUELS SONT LES RISQUES DE CE TYPE D OPERATION POUR UN INVESTISSEUR METROPOLITAIN? Pour l investisseur métropolitain, le risque le plus important est celui de ne pas pouvoir constater sa réduction d impôt au titre des 5 années suivants celle de sa souscription (diminution de revenus, mutations à l étranger ). En effet, si l impôt dû est inférieur à la réduction d impôt à constater, il n y a pas de possibilité de report à l année suivante. Il est important dans ce cas de faire souscrire les clients de manière raisonnable en évitant d effacer l intégralité de l impôt dû. De même si le contribuable n est plus résident métropolitain suite à une mutation par exemple, il perd le bénéfice de cette réduction d impôt pour les années considérées. ET SI LES PROMOTEURS NEO-CALEDONIENS NE RACHETENT PAS LES PARTS SOCIALES AU TERME? Les investisseurs calédoniens rachètent aux termes des 5 ou 6 années de portage, le bien immobilier pour environ 60 à 65 % de sa valeur initiale. Si ces personnes ne pouvaient honorer leur promesse de rachat, nous rechercherions avec les partenaires bancaires des investisseurs susceptibles de se substituer aux repreneurs initiaux. Cette situation c est produite deux fois en 10 ans. QUE CE PASSE-T-IL EN CAS DE DECES DU SOUSCRIPTEUR? Le bénéfice de la réduction d impôt est transféré au conjoint survivant. Il s agit du seul cas ou le démembrement de propriété des parts sociales n entraîne pas la requalification fiscale.

31 QUE SE PASSE-T-IL EN CAS DE DIVORCE D UN SOUSCRIPTEUR MARIE SOUS LE REGIME DE LA COMMUNAUTE? Bien que le conjoint renonce à la qualité d associé au moment de la souscription tout en acceptant l utilisation de deniers provenant de la communauté pour parfaire le financement de cette dernière, il peut demander dans le cadre du partage de la communauté l attribution à son profit d une partie des parts sociales lui permettant d effacer partiellement son impôt. Dans ce cas, il appartient aux époux de se répartir les parts sociales de façon cohérente eu égard à leur revenu respectif afin qu ils ne perdent pas partiellement la réduction d impôt. QUELS SONT LES RISQUES LIES A LA DEVISE? La Parité est fixe entre le franc CFP et l Euros donc aucun risque, La réduction d impôt calculée en Euros est basée sur la souscription au capital initiale. IMPACT DE LA SOUSCRIPTION SUR LA FISCALITE METROPOLITAINE? Il n y a pas d impact compte tenu de la Territorialité de l impôt liée à l application de la convention fiscale franco-calédonienne. En d autres termes, les revenus fonciers de source néo-calédonienne sont fiscalisés en Nouvelle-Calédonie (ces impôts sont provisionnés dans le montage dès l origine et aucune somme d argent n est à décaisser par le souscripteur métropolitain à ce titre). LA RENONCIATION DE RECOURS DE LA BANQUE EST UNE CLAUSE LEONINE? Non car la banque est considérée comme un tiers averti. De surcroît les financements bénéficient par ailleurs d un dispositif de garantie adapté (garantie hypothécaire ).

32 Nouvelle-Calédonie

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