ESTATE CONSULTANT. Cahier N o 19. Estate Consultant et l immobilier résidentiel

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1 ESTATE CONSULTANT Découvrez la nouvelle version de notre site internet! Cahier N o 19 Les valeurs du marché Le marché des bureaux en 2009 L entrepôt The Global Network of Realtors : Review 2009 Estate Consultant et l immobilier résidentiel

2 LES VALEURS DU MARCHÉ Pour suivre l évolution des prix trimestre par trimestre, consultez notre site : Les valeurs indiquées ci-dessous sont calculées à partir des transactions locatives enregistrées en Région Ile-de-France au cours du trimestre considéré. Le loyer médian indique que 50% des transactions ont été réalisées à un niveau inférieur à celui-ci. Le loyer du quartile supérieur est représentatif des 25% des transactions les plus chères. Ces deux indicateurs sont indispensables pour rendre compte de la physionomie d un marché. Le loyer du quartile supérieur indique la cote du segment des immeubles haut de gamme de chaque secteur géographique (repère naturel des opérateurs). Le loyer médian tient compte de l ensemble du marché et notamment de la diversité du parc. LES LOYERS : POINT TRIMESTRIEL Loyers médians SECTEURS PERIODE ANNEE er trimestre ème trimestre ème trimestre ème trimestre 2009 Année 2009 *QCA Croissant d'or (Défense incluse) **1ère Couronne *Quartier Central des Affaires **Communes de la périphérie de Paris hors du Croissant d Or Loyers du quartile supérieur SECTEURS PERIODE ANNEE er trimestre ème trimestre ème trimestre ème trimestre 2009 Année 2009 *QCA Croissant d'or (Défense incluse) **1ère Couronne *Quartier Central des Affaires **Communes de la périphérie de Paris hors du Croissant d Or Retrouvez aussi notre revue de presse mensuelle : synthèse de l actualité économique de Paris et de l Ile-de-France (développement, aménagement, chantiers, urbanisme, vie des entreprises,...) Sur demande à l adresse suivante : 2

3 FORE AVANT WORD PROPOS Où en est-on? La crise est-elle en train de se résorber ou au contraire de s installer durablement et, dans ce cas, de s approfondir, la croissance perdant son principal moteur qui est la demande? Dans la conjoncture actuelle, tenter de répondre à cette question relève du pari plus que de l expertise, nul ne pouvant garantir l efficacité future des plans de relance. De même, le spectaculaire rebond des banques qui depuis quelques mois affichent des résultats surprenants, fait craindre à certains observateurs que l on soit en présence d une nouvelle bulle dont l éclatement aurait des conséquences catastrophiques. Le marché de l immobilier de bureau a subi les effets de la crise : la construction a connu un fort ralentissement qui n a pas empêché l offre de locaux de bureaux de grossir tandis que la demande se rétractait, le marché de l investissement est tombé à moins du tiers de ce qu il était il y a deux ans, les loyers baissent. Il serait cependant exagéré de parler d effondrement. En effet, le marché s est nourri des mouvements des utilisateurs s adaptant à l environnement économique créé par la crise, réduisant les surfaces de travail, recherchant des locaux moins chers. Par ailleurs, les entreprises ne cessent de se transformer pour s adapter aux nouveaux produits, aux nouvelles organisations, à la mondialisation. Tous ces changements ont fait naître le besoin d outils immobiliers adaptés aux nouveaux modes de production et de distribution (flux tendus, spécialisation des centres de fabrication, recherche d économies sur le coût des transports). En moins d une vingtaine d années sont apparues, à proximité des grandes villes et des grands nœuds de circulation, de gigantesques zones regroupant ces locaux de plus en plus massifs, à l architecture caractéristique par sa simplicité que sont les entrepôts et autres plates formes logistiques. L opportunité d un partenariat avec un des leaders mondiaux de la conception et de la construction d entrepôts nous a conduit à diversifier nos centres d intérêt. Le marché de l immobilier logistique a ses propres mécanismes, la plupart du temps ses différents éléments sont intégrés dans des réseaux qui dépassent le cadre national. Notre activité dans ce nouveau domaine s appuiera donc tout naturellement sur notre propre réseau qu est le Global Network of Realtors qui couvre désormais les principaux centres économiques européens. SOMMAIRE Les valeurs du marché p.2 Le marché des bureaux en 2009 p.4 L entrepôt : un produit immobilier à suivre p.16 The Global Network of Realtors : Review 2009 p.22 Estate Consultant et l immobilier résidentiel p.27 Sylvain Piedfer Claude Barbier Guillaume Barbier 3

4 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 UNE ISSUE INCERTAINE L étendue et la gravité de la crise qui affecte la quasitotalité des états du monde ont largement entamé la confiance dans les théories économiques et plus particulièrement dans les chiffres qui sont censés mesurer leur santé économique, reflétant mal la situation réelle des populations et faisant douter de leur crédibilité en matière de prévisions. Leur utilité est cependant moins remise en question dès lors que l on cherche à analyser l évolution d un ou de secteurs de l économie. L immobilier d entreprise en est un exemple. Qu il s agisse de production, d offre, de demande, de prix, on voit bien que toutes ces valeurs sont étroitement liées aux grands indicateurs économiques. Ainsi, c est une évidence que de constater que le volume de la commercialisation de surfaces de bureaux diminue quand les chiffres du PIB et de l emploi baissent. Dans l avenir de nouveaux indices seront peut-être nécessaires, on peut penser par exemple à un indice du bien être dans son lieu de travail, dont l élévation nécessaire expliquerait en partie une demande accrue d espace de travail. Quoi qu il en soit, les grands indicateurs de l économie dénoncent une situation qui ne fait que se dégrader. Le déficit budgétaire a plus que doublé, passant de 66,6 à 143,3 milliards d euros. La croissance a été négative, le PIB a diminué de 2,2% malgré une timide reprise au cours des trois derniers trimestres, essentiellement imputable aux sommes injectées dans l économie par le plan de croissance. Le gouvernement se montre prudemment optimiste, ne relevant sa prévision de croissance pour 2010 que de quelques points, sans toutefois dépasser 1,5%. Une telle perspective laisse prévoir une hausse du chômage dont le taux s établit déjà à 9,5% de la population active. Elle laisse prévoir également une baisse de la consommation et, au mieux, une stagnation de l investissement. Quant au marché de l immobilier de bureau, il a vivement ressenti la dégradation de l environnement économique et on ne peut plus, comme au début de l année 2008, attribuer le ralentissement des affaires à un supposé attentisme des utilisateurs, pas plus que des autres acteurs de ce marché. A présent, il s agit d une adaptation de ces acteurs à la crise de l économie, adaptation qui se traduit le plus souvent par la recherche de réductions des dépenses de fonctionnement dont les principaux postes concernés sont le coût de la main d œuvre et celui de l immobilier. CHIFFRES RAPPEL Nos analyses ne prennent en compte que les surfaces de «bureaux purs»; sont donc ignorés volontairement les locaux de bureaux associés à d autres locaux tels qu entrepôts ou locaux d activité. DÉCOUPAGE GÉOGRAPHIQUE Afin d assurer la continuité de nos séries statistiques nous avons évité de modifier les limites des secteurs géographiques utilisés, bien que l évolution du marché pourrait justifier quelques adaptations. Ainsi la distinction entre le Triangle d Or et la Cité Financière a sans doute perdu de sa pertinence alors que «la Proche Banlieue» mériterait d être redécoupée. Triangle d Or : 8ème, 16ème, 17ème arrondissements Cité Financière : 1er, 2ème, 9ème arrondissements Rive Gauche : 5ème, 6ème, 7ème,13ème,14ème,15ème arrondissements Reste de Paris : 3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème, 20ème arrondissements Défense : Défense A et B, ZAC Danton, zone d influence Croissant d Or : Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Levallois, Suresnes, Neuilly sur Seine, Rueil-Malmaison, Sèvres, Nanterre,Courbevoie, Puteaux. Reste de la Proche Banlieue: Départements des Hauts-de-Seine (sans la Défense et les communes du Croissant d Or),de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Banlieue Extérieure ou Grande Banlieue : Départements de L Essonne, des Yvelines, du Val-d Oise, de Seine-et- Marne, Villes Nouvelles incluses. 4

5 LA DEMANDE Le mouvement de baisse de la commercialisation amorcé à la fin de 2007 s est poursuivi en 2008 et surtout fortement accentué en La demande placée est passée de m² à m², soit une diminution de m², donc deux fois plus importante que l année précédente. Le secteur le plus touché par cette récession a été le Croissant d Or (Défense non comprise), où le volume de commercialisation a été divisé par deux, passant de m² à m². Il semble que les utilisateurs de grandes surfaces (5 000 à m²) et surtout de très grandes surfaces ( m² et plus) aient cherché à tester les avantages offerts par les nouveaux quartiers d affaires de la Proche Périphérie où est proposé un large choix de locaux neufs se réclamant de la haute qualité environnementale et affichant des valeurs locatives attractives. A la Défense, la demande s est rétractée de près d un tiers, perdant m². La structure de la commercialisation qu on peut y constater montre que ce grand quartier d affaires conserve son attractivité sur les grandes entités. Ainsi, Suez Environnement a loué m² dans la tour CB21 et cinq autres transactions portant sur plus de m² ont été annoncées. En revanche, la demande de locaux de moins de m² a nettement fléchi. Evolution de la demande placée (m²) SECTEURS PERIODE Paris Dont QCA Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue ext. + Villes Nouvelles Région Ile-de-France Banlieue extérieure + Villes nouvelles Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or La Défense Reste de Paris QCA 5

6 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 Répartition géographique des transactions de m² et plus SECTEURS PERIODE Paris 30% 25% 22% 16% 18% Dont QCA 21% 18% 14% 8% 7% Reste de Paris 9% 7% 7% 9% 11% La Défense 24% 20% 17% 19% 22% Reste du Croissant d'or 20% 14% 15% 11% 14% Reste Proche Banlieue 23% 23% 34% 27% 31% Banlieue ext. + Villes Nouvelles 3% 18% 12% 26% 15% Région Ile-de-France 100% 100% 100% 100% 100% Dans le reste de la Proche Banlieue, la commercialisation a aussi ralenti. Dans ce secteur, le recul est de presqu un quart du volume atteint en La commercialisation y retrouve le rythme moyen des années 2000 à Ce secteur a quand même bénéficié de 31% des surfaces commercialisées lors de transactions portant sur des surfaces de m² et plus, affirmant ainsi sa vocation à accueillir de grands établissements dont beaucoup sont des «back offices» ou des services administratifs. Quelques exemples : GAZ de FRANCE ( m² à Bois Colombes), INFOPRO COMMUNICATIONS ( m² à Antony), MAIRIE de MONTREUIL ( m² à Montreuil). Répartition géographique de la demande placée en 2008 et en 2009 A Paris, tant dans le Quartier Central des Affaires que dans le Reste de Paris, après avoir fortement régressé en 2007 et 2008, la demande placée a quasiment interrompu sa chute. Dans les deux secteurs, QCA d une part et autres arrondissements d autre part, le retrait n est que de 6%. Le Quartier Central des Affaires a continué à attirer non seulement de nombreux petits utilisateurs mais aussi des grandes entreprises de services, telles que des cabinets d avocats, des sociétés de conseils, des sociétés financières, des banques et compagnies d assurances, des sociétés d informatique, autant d activités qui ont su résister à la crise et dont le fonctionnement requiert une position centrale, une adresse et un environnement prestigieux. Il faut ajouter qu aussi importantes que soient ces sociétés de services, leurs besoins en surfaces de bureaux dépassent rarement les m². Les transactions qui ont portées sur des surfaces supérieures à m² ont été beaucoup plus rares (DANONE a renouvelé son bail sur m² au boulevard Haussmann et la Banque de France sur m² dans Opéra Victoire). Banlieue extérieure + Villes nouvelles Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or La Défense Reste de Paris QCA On remarquera aussi que les quatre départements de la Banlieue extérieure, avec leurs villes nouvelles, ont perdu 11 points sur leurs parts de marché. Il semble que les utilisateurs ne soient pas nombreux à accepter de s'éloigner du centre de l'agglomération même quand des immeubles, qui satisfont aux normes les plus strictes en matière de Haute Qualité Environnementale et de modernité, offrant de surcroît une gamme complète de services, leurs sont proposés. 6

7 L OFFRE Il faut remonter à plus de dix ans pour trouver en Ile de France un stock de surfaces de bureaux disponibles aussi élevé : m² fin 1997, m² fin La situation était toutefois très différente. En 1997 le stock amorçait une décrue tandis que le marché connaissait une véritable effervescence, la demande placée dépassant les deux millions. Cette fois la hausse brutale des stocks est beaucoup plus préoccupante car, on le sait, nul ne se hasarderait à parier sur une reprise économique rapide et sur une envolée de la demande placée. Le gonflement du stock de locaux disponibles a été fortement ressenti dans tous les secteurs de la région. L augmentation a partout atteint ou dépassé les 20%. Dans deux secteurs, le bond a été respectivement de 50% dans le Quartier Central des Affaires et de 53% dans le reste du Croissant d Or. Evolution de l offre immédiatement disponible (m²) PERIODE SECTEURS Paris Dont QCA Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue ext.+villes Nouvelles Région Ile-de-France Banlieue extérieure + Villes nouvelles Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or La Défense Paris Répartition géographique de l'offre en 2009 Secteurs Part de l offre totale Paris 27% Dont QCA 16% Reste de Paris 11% La Défense 5% Reste du Croissant d'or 20% Reste Proche Banlieue 25% Banlieue ext.+villes Nouvelles 23% Région Ile-de-France 100% 7

8 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 Les grands immeubles ( m² et plus) disponibles en Ile-de-France Nombre Surface en m 2 Paris Dont QCA Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue extérieure + Villes Nouvelles Région Ile-de-France Part des grandes surfaces dans l offre de l Ile-de-France Paris 27% Dont QCA 14% Reste de Paris 46% La Défense 53% Reste du Croissant d'or 25% Reste Proche Banlieue 40% Banlieue extérieure + Villes Nouvelles 7% Région Ile-de-France 26% Dans le premier cas, l envolée de l offre est imputable à la persistance d un niveau de livraisons relativement élevé compte tenu de la situation de crise et de l existence d un stock de plus de m² déjà existant. Dans le Reste du Croissant d Or, le gonflement de l offre immédiatement disponible est nécessairement lié à l effondrement du marché évoqué plus haut. 45 immeubles de grande surface ( m² et plus) sont disponibles à ce jour. Leur part dans l offre en Ile-de- France a baissé par rapport à En revanche, on note des variations sensibles : ainsi à Paris on est passé de 21% à 27%, alors que la Défense a vu la part des grands immeubles dans l offre totale du secteur baisser de 57% à 53%. Répartition géographique des grandes surfaces Banlieue extérieure + Villes nouvelles Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or La Défense Reste de Paris QCA 8

9 LIVRAISONS DE L ANNEE Evolution des livraisons de bureaux par secteur entre 2004 et 2009 (en m²) SECTEURS GEOGRAPHIQUES Paris Dont QCA Rive gauche Reste de Paris NS La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue extérieure Dont Villes Nouvelles NS Région Ile-de-France Villes nouvelles Banlieue extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or La Défense Paris Taux d'occupation des immeubles livrés en 2009 Malgré les difficultés rencontrées par les promoteurs pour obtenir du crédit et celles que connaissent les vendeurs et bailleurs pour placer leurs biens immobiliers, les surfaces de bureaux livrées dans l année 2009 ont dépassé celles enregistrées en 2008 et ont même été les plus importantes depuis Le Quartier Central des Affaires et la Rive Gauche ont reçu respectivement et m², soit m² sur un total de m² pour l ensemble de la région. On remarquera également que m² ont été construits dans le reste de la Proche Banlieue malgré un stock déjà existant de m², monté à m² à la fin de l année On se doute bien que ces chiffres révèlent moins une confiance dans les capacités du marché à absorber rapidement toutes ces surfaces que la nécessité de terminer des opérations commencées quelques années plus tôt. Un autre signe de l approfondissement de la crise de l immobilier peut être trouvé également dans l affaissement du taux d occupation des surfaces livrées dans l année, passé de 64% en 2008 à 31% en 2009 pour l ensemble de la région Ile de France. Seul le Quartier Central des Affaires fait exception avec un taux qui passe de 4% à 32%. Taux d occupation Paris 18% QCA 32% Rive Gauche 7% Reste Paris NS La Défense 33% Reste du Croissant d'or 44% Reste Proche Banlieue 36% Banlieue extérieure 11% Région Ile-de-France 31% 9

10 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 L OFFRE FUTURE Dans un domaine comme celui de l immobilier de bureau où quelques opérations de grande envergure telle que la construction de grandes tours de plusieurs dizaines de milliers de mètres carrés peut bouleverser la hiérarchie artificielle utile à l observateur pour justifier sa présentation du marché, les chiffres doivent être reçus avec la plus grande circonspection. Par ailleurs, les prévisions chiffrées dans ce domaine sont établies elles-mêmes d après les déclarations de ceux-là qui les utiliseront pour étayer leurs propres prévisions. A la fin de 2009, les prévisions de surfaces de bureaux à livrer en 2010, dans l ensemble de la région s établissent à m², soit un recul de 42% par rapport au volume effectivement livré au cours de l année écoulée. Répartition géographique des immeubles à livrer en 2010 et Cette réduction du volume des livraisons prévues pour 2010 est sans surprise tant dans son importance que dans sa géographie. Elle est plus forte là où les surfaces disponibles sont les plus nombreuses : Quartier Central des Affaires, Reste de la Proche Banlieue, Reste du Croissant d Or. On peut aussi interpréter le doublement des surfaces livrables en 2011 et leur quasi triplement en 2012 comme un report à une date non fixée de programmes élaborés dans les années précédentes plutôt que comme la mise en route de nouveaux projets. Paris La Défense Villes nouvelles Banlieue extérieure Reste Proche Banlieue Reste du Croissant d'or Prévisions de livraisons de bureaux (m²) et plus* Paris Dont QCA NS Rive gauche Reste de Paris NS La Défense Reste du Croissant d'or Reste Proche Banlieue Banlieue extérieure Dont Villes Nouvelles NS Région Ile-de-France * Projets connus fin

11 OFFRE ET DEMANDE : L ECART SE CREUSE -25% Baisse de la demande placée en Ile-de- France entre 2008 et % Hausse de l offre immédiatement disponible en Ile-de-France entre 2008 et 2009 Evolution de l offre et de la demande entre 2000 et

12 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 LES VALEURS LOCATIVES LES PRIX D OFFRE Dans une période de crise, il est intéressant d analyser la réponse des bailleurs à la situation en mesurant l évolution des prix d offre. Pour mener cette analyse, on a comparé les prix demandés fin 2008 à ceux de fin 2009 pour des locaux disponibles en 2008 et encore proposés à la location à la fin de l année La baisse des loyers a touché la quasi-totalité des types de produits quelles que soient la taille des immeubles ou des lots, leur situation, la date de leur construction, leur qualité. Les calculs ont porté sur 350 références représentant environ m² dont plus de m² formant des lots de plus de m². L ajustement à la baisse a été l attitude la plus fréquente et le recul des prix demandés a été le plus sensible dans Paris et plus spécialement dans le quartier Central des Affaires. Le recul moyen dans ce secteur est de l ordre de 8 à 10% mais ce chiffre masque de très fortes disparités (stabilité à Levallois Perret, baisse presque généralisée à Gennevilliers). A la Défense ainsi que dans le Reste de la Proche Banlieue) la baisse est beaucoup moins prononcée et affecte surtout les grands immeubles. L immobilier haut de gamme Ce recul général des prix n a cependant pas pris les aspects d un effondrement du marché. En effet, un classement des offres par loyer décroissant montre que sur 350 immeubles ou parties d immeubles proposés dans la région Ile de France, 60 le sont à plus de 600 /m²/an. Il est intéressant de noter aussi que sur ces 60 produits, 58 sont situés dans le Quartier Central des Affaires. Les deux exceptions sont, d une part, un hôtel particulier de 629 m² situé boulevard Saint Germain et d autre part, un immeuble de grand standing, totalement restruc- turé, de m², situé rue de Grenelle, autrement dit deux produits rares. Cette concentration des offres maintenues à prix élevé dans le Quartier Central des Affaires traduit la confiance des investisseurs dans la valeur exceptionnelle d une localisation dans ce secteur de même qu elle confirme son attractivité sur les utilisateurs.16 offres sont proposées à plus de 700 /m²/an dont 2 atteignent 850 /m²/an (3 rue Bayard et 20 cours Albert 1er, deux immeubles de plus de m², restructurés et prestigieux). LOYERS CONSTATÉS Rappel : Une analyse reposant sur un calcul de moyennes ne peut valablement être entreprise que si le nombre des observations est suffisant. C est pour cette raison que nos évaluations, tant du loyer médian que du loyer du quartile supérieur ne sont présentées dans cette étude que pour les secteurs où le marché est le plus actif. Il faut aussi rappeler que les valeurs indiquées ci-dessous sont celles qui ont été rendues publiques par les parties concernées par les transactions. Ces valeurs ne tiennent pas compte de divers arrangements négociés plus discrètement tels que franchises temporaires de loyer ou travaux spécifiques. 12

13 LE LOYER MÉDIAN Le loyer médian est la valeur qui partage en deux parties égales la liste des transactions classées en fonction du loyer déclaré par ordre croissant ou décroissant. Son évolution à la baisse, au cours de l année 2009, a été observée dans la presque totalité des secteurs et correspond bien à la représentation du marché, durant cette période, que se font les professionnels de l immobilier. Les bailleurs dénoncent les hésitations des locataires potentiels, leur volonté d obtenir des prix toujours plus bas et des négociations longues et difficiles. Les utilisateurs profitent d un marché fortement offreur pour obtenir les meilleurs immeubles au meilleur prix. Evolution du loyer median ( /m²/an) SECTEURS PERIODE Triangle d Or Cité financière Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or ère périphérie* Triangle d'or Reste de Paris Reste du Croissant d Or Cité financière La Défense 1ère périphérie * Le Pré St Gervais, Ivry sur Seine, St Mandé, Gentilly, Kremlin Bicétre, Vincennes, St Ouen, Aubervilliers, St Denis, Bagnolet, Montreuil, Ile St Denis, Charenton Le Pont, Malakoff, Clichy, Montrouge, Vanves, Pantin, Les Lilas, St Maurice 13

14 LE MARCHÉ DES BUREAUX EN 2009 LE LOYER DU QUARTILE SUPÉRIEUR Le loyer du quartile supérieur, calculé pour chaque secteur géographique, représente la valeur moyenne de 25% des loyers déclarés lors des transactions conclues au prix le plus élevé. Il ne concerne donc que le segment des meilleurs immeubles, ainsi qualifiés en fonction de leurs qualités techniques ou de leur localisation. Ici aussi, la baisse est générale, la Défense faisant exception, un niveau d offre relativement bas et un éventail de choix étroit ayant permis aux bailleurs de résister à la pression des utilisateurs. Evolution du loyer du quartile supérieur ( /m²/an) SECTEURS PERIODE Triangle d Or Cité financière Reste de Paris La Défense Reste du Croissant d'or ère périphérie * Triangle d'or Reste de Paris Reste du Croissant d Or Cité financière La Défense 1ère périphérie * Le Pré St Gervais, Ivry sur Seine, St Mandé, Gentilly, Kremlin Bicétre, Vincennes, St Ouen, Aubervilliers, St Denis, Bagnolet, Montreuil, Ile St Denis, Charenton Le Pont, Malakoff, Clichy, Montrouge, Vanves, Pantin, Les Lilas, St Maurice 14

15 LE MARCHE DE L INVESTISSEMENT Après le ralentissement brutal de l investissement dans l immobilier de bureau, passé en Ile de France de quelque vingt milliards d euros en 2007 à un peu plus de sept milliards en 2008, l effondrement semble stoppé, le volume investi en 2009 est du même ordre que celui de l année précédente et surtout les opérateurs ont noté avec satisfaction un regain de décisions en fin d année. Les sommes investies au cours du dernier trimestre représentent presque la moitié de celles engagées au cours de l année. Investisseurs et conseils n en sont cependant pas à parier sur l imminence d une forte reprise car plusieurs points d interrogation subsistent dont le principal est le devenir du marché locatif, celui-ci étant lui-même lié à la situation du crédit. On peut aussi invoquer le besoin de sécurité des investisseurs qui les a conduits à ne rechercher que des actifs sécurisés par leur situation ou leur qualité, segment du marché qui risque d être rapidement épuisé. Ce comportement des investisseurs, en concurrence sur les mêmes immeubles a d ailleurs entrainé une baisse des taux de rendement qui s établissent à un peu moins de 6% plutôt qu à 7% pour les autres produits. Les écarts entre les prix demandés et ceux offerts, pas toujours comblés, ont aussi ralenti le marché et, à cette énumération, on peut encore ajouter la crainte des investisseurs potentiels que leurs locataires, ne pouvant accéder au crédit ne puissent plus assumer leurs obligations locatives. La situation n est cependant pas bloquée, on l a vu avec l éclaircie du dernier trimestre Progressivement les banques revoient leurs exigences de financement pour les nouveaux programmes de bureaux. Les investisseurs disposent de liquidités d un montant record qu ils cherchent à placer dans l immobilier dès lors que le risque qu ils estiment prendre est couvert par une réduction du prix demandé ou par une garantie sur le loyer. Il apparait d ailleurs nettement que les principales transactions se sont portées sur les immeubles classés Haute Qualité Environnementale; très bien situés et surtout entièrement loués, bénéficiant de baux fermes d au moins six ans. PERSPECTIVES 2010 a débuté sous des auspices peu favorables. La croissance, au cours de l année écoulée, même si elle a été positive, est restée faible et fragile. Pour 2010, les organismes officiels de prévision avancent le chiffre de 1,4% et tous s accordent pour affirmer qu une telle croissance est insuffisante pour résorber le chômage, lequel pourrait toucher plus de 10% de la population active. En matière d immobilier, la demande s est affaissée tandis que les stocks de locaux vacants atteignent leur plus haut niveau en 10 ans. Les loyers et les prix de vente baissent. Les promoteurs et constructeurs ralentissent leur activité, diffèrent ou abandonnent des projets. Un autre sujet d inquiétude pour l avenir du marché de l immobilier de bureau réside dans les liens étroits qui existent entre ce secteur et le secteur financier. On sait que les banques sont actuellement très réticentes lorsqu il s agit d accorder des prêts, particulièrement quand il s agit de financer des programmes immobiliers, et paralysent ainsi de nombreux projets. Par ailleurs, les banques sont elles-mêmes d importants utilisateurs de surfaces de bureaux, une nouvelle bulle financière dont l occurrence, pour un certain nombre d économistes, n est pas une hypothèse à exclure, et pourrait provoquer l effondrement de plusieurs établissements et perturber profondément le marché immobilier déjà fragilisé. La liste des menaces qui pèsent sur les perspectives d une reprise de l économie française est encore longue : déficit public, dette, baisse de la consommation, etc. Cependant, les professionnels savent que le marché de l immobilier de bureau en Région Ile de France a, par le passé, traversé des périodes difficiles. En 2002, la demande placée avait chuté d un million de mètres carrés en deux ans. A coup sûr, la construction va ralentir, mais des projets ont été étudiés et peuvent être mis en œuvre très rapidement. Malgré ou à cause de la crise, des entreprises auront besoin d adapter leurs locaux à leur organisation et c est un segment de marché important car la clientèle concernée est le plus souvent celle des grandes entreprises qui recherchent des immeubles de grande taille neufs et dotés des équipements les plus modernes. Enfin, il semble que les caractéristiques particulières du marché parisien de l immobilier et notamment son poids ainsi que la diversité de ses acteurs continuent de retenir l attention des investisseurs internationaux. Il reste cependant la question du devenir du Grand Plan de Renouvellement Urbain dont l objectif est de revivifier des quartiers de Paris laissés à l écart du développement, les bureaux devant en être, dans la plupart des cas, l élément moteur. Quelques tours de plusieurs centaines de mètres de haut et offrant plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de bureaux devaient faire office de signal de cette politique ambitieuse. La même question peut être posée à propos du projet régional du Grand Paris. Le marché de l Ile-de- France peut-il absorber l énorme quantité de nouvelles surfaces de bureaux sur lesquelles repose la mise en œuvre de ces plans? Pourra-t-on en trouver le financement? Dans l instant, on ne peut que constater la commercialisation laborieuse des deux dernières tours de la Défense (First et CB 21) et la montée des stocks de surfaces vacantes. 15

16 L ENTREPÔT : un produit immobilier à suivre Les collectivités locales ont longtemps accueilli les demandes d implantation d entrepôts sur leur territoire avec beaucoup de réticence, préférant de loin accueillir des locaux industriels ou des locaux tertiaires qui ouvraient des perspectives de création d emplois et étaient souvent censés être l amorce d un développement nouveau. En revanche l entrepôt apparaissait n être qu une boîte, sans qualité architecturale, abritant une activité employant peu de personnel et encore moins de personnel qualifié. De surcroît l entrepôt pouvait générer d importantes nuisances provoquées par une intense circulation de camions. Largement dominantes jusqu à la fin des années 1970, ces représentations de l activité (la logistique) et de son outil (l entrepôt) ont été radicalement effacées. La logistique participe largement à la chaîne de valeur des produits (supply chain), elle utilise désormais une proportion appréciable d employés spécialisés et qualifiés. A l origine considérée comme une banale fonction de transport et de stockage, elle est devenue un ensemble de services variés et complexes, souvent externalisés et donc confiés à des spécialistes. Quant à l entrepôt, même si on peut difficilement lui imaginer une autre forme que cubique, les matériaux utilisés, les recherches qui identifient sa façade et de nombreuses autres innovations, notamment celles qui sont liées à l introduction de l informatique, ont également bouleversé son image. Par ailleurs, sa conception et sa construction requièrent l intervention de prestataires spécialisés et hautement qualifiés. ESTATE CONSULTANT élargit son champ d activité ajoutant l immobilier logistique à ses domaines de compétence dans le cadre d un partenariat avec GSE. Avec un chiffre d affaires de 655 millions d euros, un effectif de plus de 400 personnes et une présence dans 17 pays, le groupe GSE se présente aujourd hui comme un acteur de premier plan du secteur de la conception et de la construction de bâtiments d activités de grandes surfaces, en Europe. GSE offre à ses clients une large palette de services à chaque stade d un projet : avant la conception du projet (conseil immobilier et accompagnement juridique et financier, recherche d opportunités foncières, etc.), pendant l opération (conception technique et réalisation «clé-en-main») et après la construction (services liés à la maintenance des bâtiments après livraison). 16

17 Les entrepôts et autres locaux de stockage n ont jusqu alors pas fait l objet d un recensement exhaustif. Leur classement en tant que source potentielle de nuisance a été à l origine d une meilleure approche statistique mais on ne dispose pas d évaluation précise du parc total existant. Cette absence d évaluation limite l analyse du marché de ce produit à sa tranche supérieure, c'est-à-dire aux entrepôts relativement récents et satisfaisant à un minimum de normes. Ces entrepôts sont dits de classe A selon une grille établie, en 1997, par l ORIE (Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise d Ile-de-France) qui répartit les entrepôts en trois catégories : - Entrepôt de classe A : hauteur supérieure à 8 mètres, aire de manœuvre d une profondeur supérieure à 27 mètres, bâtiments isolés, chauffés, sprinklés et dont la résistance au sol est d au moins 5 tonnes par m². - Entrepôt de classe B : hauteur supérieure à 5,5 mètres, aire de manœuvre d une profondeur de 20 mètres et dont la résistance au sol est supérieure à 3 tonnes par m². - Entrepôt de classe C : tout entrepôt ne relevant ni de classe A ni de la classe B. Il faudrait pouvoir classer l ensemble des entrepôts selon leur âge et leur degré d obsolescence, leur taille, leur destination, leurs équipements, leur situation, leur utilisation. Les travaux de l OBLOG, de l IAURIF, du Conseil Général des Ponts et Chaussées qui s appuient sur les statistiques de SITADEL et sur des enquêtes apportent néanmoins des données d autant plus intéressantes que la période observée recouvre, en grande partie, celle du développement de la logistique en temps qu activité de service à part entière et avec elle, celle de la construction massive des entrepôts ou des plates-formes logistiques des nouvelles générations. Ces nouvelles plates-formes dont la surface peut dépasser m² et 30 m de hauteur remplissent de multiples fonctions : l entreposage des produits généralement sous emballage carton, stockés sur des palettes normalisées et déposées sur des palettiers ; la distribution, cette fonction recouvre la préparation des commandes pouvant aller jusqu à l adaptation ou la transformation des produits (postmanufacturing), le conditionnement ou le reconditionnement, le groupage-dégroupage sans phase de stockage (cross-docking), le chargement et le déchargement des moyens de transports ; ProLogis à Vémars (95) - Architecte : Stéphane Goulard Balloide Photo - Réalisation GSE le transport, fonction qui génère des flux importants de poids lourds, la route étant de loin le premier mode de transport du fret. L OBLOG distingue six types d infrastructures logistiques : 1.Les entrepôts de distribution qui stockent des produits et ont pour vocation de desservir en direct des infrastructures locales ou les marchés sur tout ou partie de l Europe (surface moyenne supérieure à m²); 2.Les plates-formes de groupage-éclatement qui visent à grouper des flux ou au contraire à les dégrouper pour les réacheminer vers les points de livraison aval (surface moyenne de m² à m²); 3.Les entrepôts à vocation régionale ou locale qui stockent des produits pour le marché local (surface moyenne de m² à m²); 4.Les plates-formes de messagerie qui sont dédiées au tri des colis de type messagerie (de m² à m²); 5.Les plates-formes de distribution urbaine qui permettent l acheminement vers une zone urbaine (surface inférieure à m²); 6.Les sites de post-manufacturing qui sont en charge de transformer les produits pour offrir une valeur ajoutée au travers d une différenciation retardée (surface moyenne inférieure à m²). 17

18 L ENTREPÔT: un produit immobilier à suivre Le poids croissant de l immobilier logistique au début des années 2000 a fait naître l OBLOG (L Observatoire de l Immobilier Logistique) en 2007 à l initiative de trois grandes organisations professionnelles et deux sociétés du secteur de la logistique. -GSE : leader européen de la conception et de la construction de bâtiments logistiques, industriels et tertiaires ; -Logistique Seine Normandie : 1er Pôle de compétitivité dédié à la logistique globale ; Les membres fondateurs de l organisation sont : -Afilog : Association de Professionnels de la Logistique qui existe depuis 2001 dans le but de réunir en un seul organisme tous les métiers de l immobilier logistique ; -Foncière Europe Logistique : filiale du Groupe Foncière des Régions qui détient des portefeuilles logistiques en France et en Allemagne ; -GS1 : Association à but non-lucratif qui regroupe les différents acteurs de la chaîne logistique afin d harmoniser leur mode de fonctionnement et leurs outils notamment informatiques. Les acteurs se sont associés pour mettre à disposition des professionnels leurs connaissances du métier et leurs réseaux relationnels. Le but de l organisation étant de suivre l évolution de l immobilier logistique en France, l Oblog offre aux utilisateurs des études statistiques et des analyses comparatives concernant le secteur. 18

19 L augmentation de la taille des entrepôts et de leur capacité de stockage n est pas le seul changement intervenu au cours des 20 à 30 dernières années dans la fonction logistique. La progression de son efficacité économique est tout aussi importante par son influence sur le marché. Ce progrès résulte, d une part, de l introduction de nouvelles techniques et technologies : informatique, code à barre, standardisation des palettes, homogénéisation des cartons et, d autre part, d une nouvelle architecture des réseaux logistiques. C est vers la fin des années 1980 que se sont rapidement développés la construction et le marché des entrepôts. Certaines collectivités territoriales ayant mesuré l importance du potentiel de développement lié à l apparition de nouveaux pôles logistiques ont mis en œuvre des politiques d aménagement permettant la création de vastes sites dédiés à la logistique : les parcs logistiques de Sénart, L Ile d Abeau, Lille, Orléans dépassent les m² de surface de stockage chacun. L OBLOG (Observatoire de l Immobilier Logistique) estime ainsi qu au cours des deux dernières décennies, des permis de construire représentant environ 3 à 4 millions de m² par an ont été délivrés pour des locaux de plus de 5000 m². Au cours des années 2007 et 2008 plus de 3 millions de m² auraient été mis en chantier et on évalue le parc de locaux de plus de 5000 m² développés entre 1980 et 2009 (ou du moins le parc que représente l ensemble des programmes ayant fait l objet d une déclaration de début des travaux) à près de 40 millions de m². Plusieurs phénomènes peuvent expliquer cette progression spectaculaire de la production d entrepôts ou de plates formes logistiques durant cette période d une trentaine d années : la généralisation des échanges internationaux et la multiplication des délocalisations qui ont conduit à la nécessité de disposer de plates-formes pour la sortie des marchandises de pays producteurs et de plates-formes d entrée dans les pays acheteurs. la spécialisation des unités de production qui a imposé aux entreprises la mise en place de réseaux d entrepôts afin d être à même de compléter leurs gammes de produits et d en organiser la distribution. la multiplication des références pour les produits de grande consommation. ProLogis à Moissy-Cramayel (77) - Architecte : Cabinet Daniel HULAK - Photo de Ludovic Molinier - Réalisation GSE 19

20 L ENTREPÔT: un produit immobilier à suivre LE MARCHÉ DE L IMMOBILIER LOGISTIQUE De même que, lorsqu il s agit de mesurer le parc total de l immobilier logistique, on se heurte très rapidement au problème de l absence de statistiques satisfaisantes, tenter de chiffrer les principaux indicateurs du marché, comme l offre et la demande, rencontre le même obstacle. Il n en reste pas moins, que tous les observateurs ont pu constater son important développement depuis la fin des années 90. Deux produits ont été les moteurs du marché : les entrepôts de classe A et les parcs logistiques, les premiers répondant aux exigences d efficacité et pouvant être adaptés aux nouvelles technologies, les seconds recevant des entrepôts de classe A et permettant d offrir aux utilisateurs des services supplémentaires. L offre Fin 2009, l offre existante dans l ensemble du territoire national était de l ordre de m² à m², en augmentation depuis les cinq dernières années, la région parisienne comptant pour un peu plus de m². L année 2009 a été marquée par une diminution de la production entrainant une baisse de l offre d entrepôts neufs de classe A toujours recherchés par les utilisateurs et les investisseurs. En contrepartie, le volume de l offre d entrepôts de seconde main de classe A a fortement augmenté, de nombreuses surfaces ayant été abandonnées par des utilisateurs à la recherche d économies par la rationalisation de leurs installations. Ing Lease/Total Lubrifiant à le Grand-Quevilly (76) Architecte : Archi-Factory / Jean-Pierre Madeleine Architecte D.P.L.G - Photo de Ludovic Molinier - Réalisation GSE Henry Schein Joué-les-Tours (37) - Architecte : François Dupleix Photo : Ludovic Molinier - Réalisation GSE La demande Jusqu au 1er trimestre 2009, la demande d entrepôts n a pas semblé réagir à la dégradation de la conjoncture économique ni au ralentissement du marché immobilier. Jusqu au début de 2009, la diminution du volume des transactions est restée faible. En 2007, les surfaces commercialisées ont atteint un niveau d environ m², en 2008 la baisse des commercialisations, n a été que de m² (soit une demande placée de m²). En revanche tout indique que la crise économique devrait être plus durement ressentie en 2009, le volume des commercialisations pouvant chuter à m². Les premiers résultats du début de 2009 montrent également que la recherche d économies visant plus particulièrement les coûts de l immobilier logistique a entraîné un net recul des transactions portant sur des très grandes surfaces (supérieures à m²). Il est probable aussi que la baisse réelle ou anticipée de la consommation ait provoqué une réduction des stocks et par conséquent des surfaces demandées. Enfin, on sait que de nombreuses entreprises utilisent encore des entrepôts vétustes et vieillissants. Dans le climat économique actuel, elles devaient avoir tendance à attendre une réelle amélioration pour envisager un transfert dans un entrepôt moderne mais réclamant un loyer plus élevé. La conjoncture actuelle n est donc pas de nature à inverser la courbe d évolution de la demande. Cependant, si la reprise que certains annoncent dans un avenir proche, se confirme, le parc d entrepôts obsolètes occupés pourrait constituer une réserve de demandes potentielles dont la satisfaction ne pourrait être indéfiniment différée, notamment pour des raisons de sécurité. Par ailleurs, les réorganisations se poursuivent et devraient animer le marché, particulièrement le segment des comptes propres et celui des clefs en mains. 20

21 Les valeurs Produit d investissement L hétérogénéité du produit qui n est pas seulement liée à sa conception, ses équipements, sa taille, mais aussi à sa localisation : position entre pôles d activité, bassin d emploi et de consommation, coût du transport, fiscalité, rend peu fiable l établissement de moyennes. S appuyant sur les valeurs les plus élevées qui correspondent aux immeubles les mieux conçus, on constate néanmoins qu après avoir été longtemps stables, les valeurs locatives, surtout celles de grands entrepôts, ont commencé à baisser, conséquence attendue d un accroissement de l offre face à un affaissement de la demande. Cette baisse des loyers s est faite sentir sur l ensemble du territoire. En Ile-de-France, à la fin de 2009, les loyers au m² des produits les plus recherchés se situent entre 43 et 53. Dans la région lilloise, entre 40 et 44, dans la région strasbourgeoise de 45 à 50. Autour de Lyon, ils vont de 44 à 46, et à Marseille de 43 à 50. Dans les villes moins importantes les loyers sont proches de 40. Les entrepôts et autres plates-formes logistiques sont des produits d investissement relativement récents. L OBLOG date de 1999 «une entrée massive des promoteurs et des investisseurs sur le marché des mises en chantier de surfaces supérieures à m²». Depuis cette date, les promoteurs et investisseurs seraient à l origine de 60 % des constructions. La part des investisseurs seuls serait de l ordre de 40% avec un décrochage important en 2008 où elle est tombée à un peu plus de 20 %. Cette chute de l investissement trouve son origine dans le comportement des banques en temps de crise. Celles-ci compensent l accroissement des risques en augmentant leur marge de taux et limitent le montant des prêts freinant ainsi le financement des très grandes opérations. Sources : - Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise (ORIE) - Observatoire de l Immobilier Logistique (OBLOG) - Institut d Aménagement et d Urbanisme de la Région d Île-de-France (IAURIF) - Conseil Général des Ponts et Chaussées Projet Prologis / Arc à Villanueva de Gallego en Espagne Architecte : Joaquin Sierra de Ingenieria Torrella Photo de Ludovic Molinier Réalisation GSE 21

22 REVIEW 2009 ACTIVITE RAPPEL Global Network of Realtors est un réseau international de spécialistes du conseil en immobilier d entreprise, fondé par d anciens dirigeants d un des leaders mondiaux de cette activité. Pour faire face à la mondialisation, aux nouvelles exigences du marché et aux nouveaux modes de fonctionnement de leurs clients, ces spécialistes se sont groupés pour partager leurs savoirfaire et s adapter à ces changements, tout en préservant leur indépendance absolue. Global Network of Realtors offre toute la gamme de services habituellement proposés par les conseils en immobilier : Conseil et accompagnement en investissement Conseil aux utilisateurs et accompagnement Expertise Services complémentaires : Due diligence, space planning, organisation de data rooms, gestion, project management. (Vous trouverez une présentation détaillée de nos prestations et de nos implantations sur notre site ). Michael Riordan England Michel Pilette Belgium Timothy Fenwick Russia Claude Barbier France Busso Von Alvensleben Germany Nuria Beltran Spain Jean-François Prenot France 22

23 L ACTUALITE DU RESEAU Participant à leur manière aux festivités du 20ème anniversaire de la chute du Mur, les membres de Global Network of Realtors se sont réunis à Berlin, le 2 octobre 2009, et y ont tenu leur assemblée générale. Ils ont échangé de nombreuses informations qui leur ont permis de resituer, sur un plan européen, les évolutions en soubresaut des marchés immobiliers constatées dans les grandes villes qui constituent leur «zone de marché». Autour de Claude Barbier, reconduit à la présidence de l association, ils ont affirmé leur volonté de renforcer les liens qui les unissent. En particulier, ils ont décidé de mener en commun des actions promotionnelles en organisant notamment des rencontres collectives avec leurs clients intéressés par une approche européenne ou même internationale de leurs problèmes immobiliers. Ils se sont enfin félicités de l intérêt porté au Global Network of Realtors par plusieurs de leurs confrères dont certains ont affirmé leur souhait de voir leur ville faire partie du réseau (Münich et Frankfort). LES MARCHES VUS PAR GLOBAL NETWORK OF REALTORS A L L E M A G N E BERLIN Pour Busso von Alvensleben, avec l approfondissement de la crise économique, le marché des bureaux s est encore rétracté. En 2009, le volume des transactions a reculé de plus de 15 % après un premier recul de 9 % en La crise n est pas la seule cause de cette faiblesse du marché berlinois. En effet, Berlin s avère peu attractive pour les grandes entreprises dont les sièges sont déjà implantés dans les autres capitales des Länder. Quant au marché de l investissement, il est freiné par un manque de confiance dans un rétablissement rapide de l économie, par ailleurs, le fractionnement du pouvoir économique entre plusieurs grandes villes fait douter que Berlin puisse devenir un grand pôle tertiaire de la taille des autres grands pôles européens. Enfin, la réglementation fiscale qui pénalise l investissement dans le pays par les grands fonds allemands a poussé les détenteurs de capitaux à se tourner vers l étranger. 23

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