LES DETENTIONS INDIRECTES

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1 LES DETENTIONS INDIRECTES Actualisée le : 27 avril 2011 LES SCPI Concept du produit Les SCPI offrent aux épargnants la possibilité d acquérir des parts d une société qui acquière et gère elle-même des immeubles. Une SCPI est une propriété collective de biens immobiliers dont les associés détiennent des parts (de montants unitaires variables selon les SCPI vendues) afin de percevoir des revenus fonciers réguliers. Le montant des parts de SCPI varie et permet aux clients de ne pas débourser autant que pour l acquisition d un bien immobilier propre. De ce fait, ce produit permet au client d acheter autant de part qu il le souhaite (par exemple : ) et ainsi de diversifier un peu de son capital. C est un investissement à long terme investit indirectement dans l immobilier locatif. Il s agit d un produit de diversification. Avantages clients Les parts de SCPI : - permettent aux épargnants de percevoir des revenus fonciers réguliers, - Octroient des avantages fiscaux, - Ne sont pas cotées en Bourse et échappent aux fluctuations des marchés boursiers. Inconvénients clients Il existe des frais de gestion pour la détention des parts de SCPI, contrairement à la détention en direct d un bien immobilier.

2 LES FORMES DE SCPI Il existe deux formes de SCPI : - Les SCPI à capital fixe Pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d un volume et d une durée qui fixera la société de gestion. Son capital va progresser en fonction des fluctuations et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon à ce que le capital ne change pas. - Les SCPI à capital variable A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui dans le même temps les souscrivent. Remarque : les SCPI se vendent sur un marché secondaire relativement liquide. LES DIFFERENTES SCPI SCPI DE RENDEMENT OBJECTIFS Distribution régulière de revenus COMPOSITION DU PATRIMOINS IMMOBILIER - Entrepôts, - Bureaux - Locaux commerciaux LES LOUEURS POTENTIELS - Entreprises, - Commerçants, - Administration DUREE DE VIE Plus de 50 ans SCPI DE VALORISATION SCPI MALRAUX Donner à terme la valorisation du capital investit initialement lors de la liquidation du patrimoine immobilier. Bénéficier des avantages fiscaux résultant de la loi Malraux. Le montant des travaux correspondant au déficit fiscal - Appartements dans les meilleurs quartiers de grandes métropoles - Immeubles d habitation anciens dans des secteurs sauvegardés - Personnes physiques - Ambassades - Sociétés internationales Particuliers Environ 15 ans Environ 12 ans

3 SCPI ROBIEN SCPI MEHAIGNERIE (créations plus possibles, seulement gestion de SCPI déjà existantes) Déduction au titre de l amortissement de leurs souscriptions avec 8% les cinq premières années, puis 2,5% pendant les quatre années suivantes de 95% de souscription, et 2,5% pendant deux périodes triennales. Bénéficier du double avantage de la loi Méhaignerie (réduction d impôts de 10% et réduction forfaitaire sur les loyers de 25% pendant 10 ans) - Logements neufs, - Logements anciens, Les biens locatifs doivent être occupés à titre de résidence principale Logements locatifs neufs Particuliers Particuliers 9 ans Entre 12 et 15 ans LA FISCALITE La transparence fiscale Les SCPI sont fiscalement transparentes donc elles ne rentrent pas dans le champ d application de l impôt sur les sociétés. Chaque associé doit déclarer à titre personnel les revenus perçus sur l impôt sur les revenus (personne physique) ou sur l impôt sur les sociétés (personne morale). Régime fiscal des revenus o Les revenus fonciers - Un abattement de 14% sur les revenus locatifs après la déduction réels de gérance, - Déduction du déficit foncier sur le revenu global avec un plafond de euros, - Les contributions sociales forfaitaires sont payées par le contribuable. o Le régime du micro-foncier - Le revenu brut annuel de la SCPI ne doit pas dépasser euros pour pouvoir bénéficier de ce régime, - Obligations déclaratives simplifiées et abattement forfaitaire de 40%, - Les associés n ont pas d autres revenus fonciers que ceux de la SCPI et n ont pas de biens immobiliers avec un régime fiscal dérogatoire.

4 o Les revenus financiers Les produits financiers d une personne morale sont imposés par le prélèvement libératoire, les prélèvements sociaux forfaitaires ou directement en appliquant l imposition sur capitaux mobiliers. Régime fiscal des plus-values Les plus-values sont imposées à l impôt sur le revenu au taux de 27%, pour chaque associé après avoir bénéficié d un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5 ème année et après l abattement fixe de 1000 euros. 2. LES OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : LES SUCCESSEURS DES SCPI DEFINITION Par un texte législatif du 13 octobre 2005, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont été institués. Ce produit est un placement immobilier qui est contrôlé par l AMF. Son but est d apporter aux porteurs de parts des revenus provenant de la gestion de patrimoine financier. La détention de parts peut être directe ou se faire par le biais d une Société Civile Immobilière. Deux formes d OPCI : - Soit les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques (même régime que pour les SCPI) - Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus values d actions. LES SCI (Société Civile Immobilière) Concept du produit - Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société créée, pour une durée maximale de 99 ans, par au moins deux personnes qui lui apportent des biens. - La SCI est propriétaire des biens et ce ne sont pas les associés. - Chaque associé détient des parts de société qu il peut transmettre ultérieurement via un démembrement de propriété.

5 - La SCI est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. - C est un outil d optimisation fiscale puisqu elle est souvent crée dans un double optique : o Faciliter la gestion pour préparer la transmission des biens immobiliers o Optimiser le régime fiscal. - Le démembrement de propriété joue un rôle important : o Il peut s appliquer sur les parts de société ou sur les immeubles détenus par la SCI (l apport de la nue-propriété d un bien permet de continuer à le gérer tout en anticipant sa transmission à un coût moindre). - Favoriser les détenteurs d un patrimoine professionnel. - La SCI se veut aussi une solution intermédiaire pour transmettre par exemple la résidence principale ou la construction d un bien immobilier. Régime fiscal Deux régimes d imposition distincts : - L Impôt sur le Revenu (IR) - ou l Impôt sur les Sociétés (IS). Le régime d imposition est en principe librement choisi par les associés. Dans la plupart des cas, les SCI sont soumises à l IR, régime applicable de plein droit à défaut d option pour l IS. Remarque : Le choix du régime fiscal dépendra le régime d imposition des revenus et des plus-values réalisées. Les SCI à l IR Les associés sont directement imposés (au prorata du nombre de parts détenues dans la société) que les revenus sont distribués ou non. Les associés sont imposés soit dans la catégorie des Revenus Fonciers (pour les associés personnes physiques qui n ont pas inscrit leurs parts à l actif d une entreprise relevant d un régime de bénéfice réel), soit dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou Bénéfices Agricoles pour les entreprises.

6 Lorsque l activité de la SCI dégage un résultat déficitaire, les associés peuvent imputer la quote-part du déficit qui leur revient sur leur revenu global dans la limite de euros. ( euros pour les immeubles Périssol) pour les associés imposables dans la catégorie des revenus fonciers, soit, pour les associés, sur les bénéfices ultérieurs. En cas de cession : - De l immeuble pas la SCI : le plus-value est imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values immobilières (pour les associés personne physique). - Des parts de la SCI : la plus-value est imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values immobilières (pour les associés personnes physique). LES SCI à l IS Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés à l IS ; les associés ne sont imposés que sur les revenus redistribués par la société dans la catégorie des Revenus Mobiliers. - Si la SCI dégage un résultat déficitaire, le déficit ne peut être qu imputé sur les résultats réalisés par la société au cours des années suivantes, sans limitation de durée, (ces déficits ne peuvent en aucun cas être imputés sur les revenus personnels des associés). - Si la SCI cède : o L immeuble : la plus-value est imposable au niveau de la société dans la catégorie des plus-values professionnelles. o Des parts de la SCI : la plus-value est alors imposable au niveau des associés dans la catégorie des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux.

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