PROPERTY REPORT L INVESTISSEMENT EN FRANCE 2009 T2

Transcription

1 L INVESTISSEMENT EN FRANCE 29 T2

2 INTRODUCTION Tous les blocages du marché de l investissement ne sont pas encore levés A mi-année, plusieurs éléments positifs pour le marché de l investissement sont à signaler. Même s ils restent très faibles, les montants d investissements en immobilier d entreprise en France ont connu une hausse légère au 2 ème trimestre 29 (1,7 milliard), et il semble bien que le point bas trimestriel du cycle ait été atteint au cours du 1 er trimestre 29 (,9 milliard). Quelques grandes transactions ont été enregistrées, venant confirmer que les vannes du crédit ne sont plus totalement fermées pour de grands montants. De plus, plusieurs transactions de bureaux de taille moyenne ont été signées dans Paris QCA, illustrant l attractivité retrouvée du cœur de marché francilien. Dans son ensemble, le marché français bénéficie aujourd hui du niveau élevé des taux de rendement et ce, pour tous les types d actifs. Les primes de risques se sont reconstituées et le rendement immobilier est redevenu attractif. Sur le segment "prime" des bureaux parisiens, les taux de rendement ne sont d ailleurs pas loin d avoir atteint leur plafond. Toutes les causes de blocage du marché n ont toutefois pas encore disparu. En premier lieu, le marché est toujours pénalisé par les difficultés de financement. Même si les coûts de financement sont bas, l accès au crédit reste problématique, notamment sur le créneau des grandes transactions. L activité est très réduite sur certains segments de marché. Les investisseurs délaissent les secteurs d activité (commerces de périphérie, hôtels, locaux d activité) et les zones géographiques (1 ère et 2 ème couronnes franciliennes) les plus risqués et pour lesquels les financements sont difficiles à obtenir. Par ailleurs, le marché reste très majoritairement animé par les seuls investisseurs français et allemands. La plupart des autres acteurs étrangers sont peu présents sur le marché français, même s il est vrai que certains d entre eux ont pu y faire récemment quelques achats emblématiques. Même si les situations de blocage sont moins fréquentes, la rencontre entre vendeurs et acheteurs reste toutefois encore difficile. Les investisseurs doivent notamment apprécier l impact du retournement des marchés sous-jacents. Les revenus locatifs vont être érodés par les renégociations des baux, la hausse de la vacance et la baisse des loyers de marché. Le déblocage total du marché de l investissement dépendra aussi de la reprise des marchés locatifs. A ce titre, les loyers de bureaux en Île-de-France devraient continuer à baisser au moins jusqu à fin 21. Enfin, le processus d ajustement des prix n est pas achevé. Au 2 ème semestre 29, la baisse des valeurs vénales se poursuivra, non plus en raison de la hausse des taux de rendement, comme cela a été le cas jusqu ici, mais en raison de la baisse des revenus locatifs. BNP Paribas Real Estate anticipe donc une augmentation progressive mais limitée des montants investis au second semestre. L année 29 pourrait se conclure sur des volumes d investissements en immobilier d entreprise de l ordre de 6 à 7 milliards d euros. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I2I

3 Indices boursiers SBF 25 et IEIF foncières base 1 en décembre 199 Indice IEIF Foncières SBF 25 CONTEXTE MACRO-ÉCONOMIQUE Les tensions sur le marché du crédit se modèrent 5 La chute de l activité dans l ensemble des pays développés aura 4 5 été spectaculaire entre fin 28 et début 29. En effet, le produit 4 intérieur but (PIB) s est de nouveau fortement contracté au er trimestre 29, de -1,5 % aux États-Unis, - 1,9 % au Royaume- 3 Uni, 2,5 % en Zone euro et - 3,8 % au Japon. Par ailleurs, cette 2 5 récession est longue car le recul de l activité perdure depuis le 2 ème trimestre 28 en Zone euro et au Japon, et le 3 ème trimestre 28 2 aux États-Unis. Cependant, les politiques monétaires agressives et 1 5 les plans massifs de soutien gouvernementaux laissent entrevoir 1 leurs premiers effets. Ainsi, les enquêtes d opinions (Commission 5 européenne, PMI, instituts nationaux) des professionnels et des consommateurs annoncent des anticipations moins négatives sur l activité à partir du 2 ème trimestre 29. C est pourquoi, l activité source : IEIF économique en Zone Euro et aux États-Unis devrait se stabiliser au second semestre 29, puis légèrement progresser courant 21 en rythme trimestriel. Au total, après +,6 % en 28, le PIB en Zone euro devrait se contracter de 4,5 % en 29, et pourrait avoisiner % en 21, en moyenne annuelle. Taux courts et taux obligataires - Euribor 3 mois obligation assimilable du trésor à 1 ans Crédits des banques en zone euro enquête des crédits aux sociétés - solde d'opinions % % source : Banque Centrale Européenne source : Banque Centrale Européenne Taux directeur BCE Euribor 3 mois OAT 1 ans Évolution de la demande Durcissement de l'offre Les marchés financiers enregistrent également des signes d amélioration. Depuis le printemps 29, le marché des actions se redresse. Ainsi, l indice français SBF 25 a progressé de + 13 % sur 3 mois en juin 29, après une chute de 56 % entre juin 27 et février 29. Les investisseurs retrouvent peu à peu le goût du risque depuis le 2 ème trimestre 29, comme en témoigne la remontée des taux longs obligataires. Par exemple, le taux des obligations assimilables du trésor (OAT) à 1 ans s établit à 3,9 % en juin 29, progressant de 25 points de base en trois mois. De plus, la remontée des taux longs ne résulte pas d une révision à la hausse des anticipations d inflation. En mai 29, la croissance de l indice des prix à la consommation en France devient négatif à,3 % sur un an. Elle devrait être nulle en moyenne annuelle en 29, et sous les + 1 % en 21. En effet, le recul de la croissance économique permet d écarter à moyen terme une hausse des prix des produits finis, tout comme probablement une envolée des cours des matières premières. Dans ce contexte, les principales banques centrales ne redresseront pas leurs taux avant 211. En conséquence, les taux courts devraient conserver leurs niveaux planchers actuels durant toute l année 21. Selon l enquête des crédits délivrés par les banques en Zone euro, le resserrement des conditions d octroi des prêts délivrés aux entreprises a débuté au 3 ème trimestre 27, et s est encore poursuivi au 2 ème trimestre 29. Toutefois, le durcissement se modère d après l opinion des banquiers, d une part, par le repli des tensions sur les marchés financiers et, d autre part, par de moindres anticipations négatives sur l activité économique. Le resserrement du crédit s effectue essentiellement par un accroissement des marges bancaires. Par ailleurs, le recul de la demande des entreprises en crédits a accéléré durant toute l année 28, et décélère nettement depuis début 29. Le repli des investissements des sociétés est la principale cause du moindre recours à l endettement auprès des banques. C est pourquoi, les tensions sur le marché du crédit qui perdurent depuis bientôt deux ans s apaisent depuis le printemps 29. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I3I

4 Investissement en immobilier d'entreprise - France milliards ,4 22 Investisseurs en France - 29 S1 Fonds SIIC Autres foncières OPCI SCPI Externalisation Promoteurs Assurances, Mutuelles et Caisses de retraite Investisseurs privés Autres investisseurs 11, 23 Ventes 12,7 24, , ,3 26 T1 T2 T3 T4 3, ,1 3,4 3,4 3,5 4, ,7,9 29 Achats L INVESTISSEMENT EN FRANCE Une rencontre moins difficile entre vendeurs et acheteurs Malgré un quasi doublement des transactions au 2 ème trimestre (1,7 milliard d euros) par rapport au 1 er trimestre (,9 milliard), les niveaux d investissements restent en 29 extrêmement faibles en comparaison des années précédentes. La diminution des placements sur la première partie de l année atteint -69 % par rapport au 1 er semestre 28 et -83 % par rapport au 1 er semestre 27. BNP Paribas Real Estate anticipe une augmentation progressive mais limitée des montants investis au second semestre. L année 29 pourrait se conclure sur des volumes d investissements en immobilier d entreprise de l ordre de 6 à 7 milliards d euros. Avec la crise, le marché de l investissement a connu une très forte diminution de la demande mais aussi de l offre. Il est clair que la baisse des valeurs vénales n encourage pas les investisseurs à mettre en vente des biens, notamment lorsqu ils ont été acquis en haut du cycle précédent. L offre reste tout de même alimentée par quelques actifs ayant atteint leur maturité et qui reviennent sur le marché. L offre est aussi nourrie en ce moment par les politiques d arbitrage engagées par quelques acteurs, et notamment certaines foncières cotées confrontées à des problématiques d endettement. De même a-t-on pu voir des banques récupérer des actifs qu elles avaient contribué à financer. C est le cas de la Tour La Villette et d un immeuble rue de la Faisanderie, cédés à un pool bancaire*. Ces cas de ventes forcées restent toutefois marginaux. La diminution de la demande résulte significativement de l impossibilité d avoir recours à l effet de levier dans des conditions aussi accommodantes que dans le passé. Par ailleurs, la demande immobilière a connu un profond changement dans sa structure. La plupart des acteurs qui recourraient massivement à l emprunt pour financer des acquisitions, souvent des fonds étrangers, connaissent une baisse d activité très importante. Hors fonds fermés, les acquisitions des fonds ne représentent plus que 16 % du total contre plus de 4 % en 27. Le marché est aujourd hui animé par les acteurs souhaitant acheter des actifs de moins de 5 millions d euros et disposant d importantes liquidités, principalement des acteurs français (foncières privées, caisses de retraite, investisseurs privés, et SCPI) et allemands (fonds fermés). Les investisseurs français et allemands ont concentré à eux seuls près de 8 % des investissements du 1 er semestre 29. Acquéreurs en France - 29 S1 1 % 8 % 2 % 2 % 15 % 7 % 65 % France Allemagne Amérique du nord Zone euro Royaume Uni Australie Autres L écart entre les positions des vendeurs et acheteurs pouvait paraître abyssal il y a quelques mois encore. Aujourd hui, les divergences se sont réduites, et les négociations aboutissent plus fréquemment. La hausse des taux de rendement et les baisses de prix validées par les expertises y ont sans aucun doute participé. Toutefois, la rencontre de l offre et de la demande reste encore difficile. L appréciation réelle des impacts financiers liés au retournement des marchés locatifs, dont l ampleur et la durée restent discutées, crée souvent des points de blocage. Source : BNP Paribas Real Estate * Cette vente n a pas été intégrée dans les statistiques d Immostat-IPD car elle relevait plus d un défaut de remboursement auprès d une banque que d une vente à investisseur. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I4I

5 Investissement en bureaux - Île-de-France milliards T1 T2 T3 T4 2 18, 17,7 L INVESTISSEMENT EN BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE Paris QCA a concentré la moitié des investissements de bureaux ,2 8 6,9 7, , ,8 1,6 1,7 1,8 2,7 28 1, 29 Les investissements en bureaux en Ile-de-France ont connu une légère augmentation au 2 ème trimestre. Ils ont totalisé près de 6 millions d euros, contre 35 millions au 1 er trimestre. Cette hausse doit cependant être relativisée puisque le 1 er trimestre restera vraisemblablement comme le point bas de ce cycle. De plus, les volumes restent encore extrêmement faibles en comparaison des années précédentes : 1 milliard d euros sur l ensemble du 1 er semestre 29, contre 4,5 milliards au 1 er semestre 28, soit une diminution de 8 %. Pour la première fois de l année, une grande transaction a été enregistrée : l achat par MGPA de l ensemble mixte bureaux / commerces des "Trois Quartiers" dans le 1 er arrondissement de Paris, dont la partie bureaux représentait 125 millions d euros. Cette transaction a été signée à un taux de rendement initial élevé proche de 9 % en raison de la présence de surloyers et de libération prévisible des surfaces commerciales. Cette opération vient rappeler que les vannes du crédit ne sont pas totalement fermées pour des montants importants. Investissement en bureaux - Île-de-France Rendement bureaux - Île-de-France % % 2 ème Couronne La Défense ère Couronne Paris hors QCA S1 Croissant Ouest Paris QCA < 4 % 4-5 % 5-6 % 6-7 % 7-8 % > 8 % S ,6 1,7 1,8 2,7 Les investisseurs ont privilégié le Quartier Central des Affaires de Paris (Paris QCA). Avec 475 millions d euros placés, le cœur de marché francilien a concentré la moitié du volume total des investissements de bureaux en Ile-de-France. Hormis l opération des "Trois Quartiers", plusieurs immeubles de bureaux de taille moyenne ont été achetés par des fonds fermés allemands à des taux de rendement compris entre 6 et 7 % : le 37/39 rue d Anjou, le 5 rue Alfred de Vigny, le 63 boulevard Haussmann, le 12 rue du Mail, et le 2 rue de la Pépinière. Dans un contexte de retournement des marchés locatifs, Paris QCA profite de l intérêt croissant des investisseurs pour des actifs sécurisés, très bien localisés, loués dans de bonnes conditions à des valeurs en phase avec le marché et proposés à des taux de rendement redevenus attractifs. En effet, en dehors de quelques opérations mixtes bureaux / commerce ou bureaux / habitation, aucune transaction n a été signée dans Paris QCA à un taux de rendement inférieur à 6 %. En revanche, d autres secteurs géographiques connaissent une raréfaction des investissements. Ainsi, depuis le début de l année, il n y a eu quasiment aucune transaction en 1 ère et 2 ème couronnes. Aucune vente promoteur n a notamment été enregistrée dans ces deux secteurs, alors qu elles avaient représenté plus d un tiers des placements en 27. L aversion au risque s ajoute aux difficultés de financement pour expliquer la faiblesse des investissements dans les zones périphériques d Ile-de-France. Depuis leur point bas de 27, les taux de rendement ont connu une hausse spectaculaire. Le taux moyen des bureaux en Ile-de-France a gagné plus de 2 points de base, passant de 5,4 % en 27 à 7,5 % en 29. Avec une telle hausse, la prime de risque s est largement reconstituée et les taux de rendement ont retrouvé toute leur attractivité. Ils ne sont d ailleurs pas loin d avoir atteint leur point haut, sur le segment "prime" tout au moins. Déjà, le taux "prime" s est stabilisé dans Paris QCA au 2 ème trimestre 29. Les autres secteurs d Ile-de-France ont connu pour leur part une hausse très légère. On devrait assister à une stabilisation généralisée des taux "prime" au second semestre tout en notant certainement une légère augmentation des taux sur les immeubles anciens et/ou en seconde Couronne. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I5I

6 Investissement en immobilier d'entreprise - Régions L INVESTISSEMENT EN RÉGIONS Net repli de l investissement en Régions milliards ,3 2,3 2, ,4 25 5,5 26 T1 T2 T3 T4 Les marchés régionaux enregistrent en 29 un fort ralentissement des investissements en immobilier d entreprise. Malgré un 2 ème trimestre bien supérieur au point bas du 1 er trimestre (,9 8,2 milliard contre,2 milliard d euros), les volumes sont, sur l ensemble du 1 er semestre 29, en net repli par rapport au 1 er semestre 28 (-63 %). 27 4,9 1,,9 1,4 1,6 28 1,1,9,2 29 En outre, l augmentation des investissements au 2 ème trimestre est liée à la présence de quelques grandes transactions de commerces : l apport à Mercialys d un portefeuille d actifs Alcudia pour 272 millions d euros, l achat par TMW Pramerica auprès de ForumInvest du centre commercial "le 31" à Lille pour 16 millions, sans oublier la vente de Virgil à Générali Vie du centre commercial des Halles à Chambéry pour 52 millions. Ces quelques transactions témoignent de l attrait que représentent toujours les commerces de centre ville et les centres commerciaux. Toutefois, elles ne doivent pas occulter l essentiel : la tendance de fond qui traverse tous les marchés régionaux reste clairement baissière. Investissement en bureaux - Régions % Fonds Foncières SIIC Autres foncières SCPI OPCI Autres S1 Rendement bureaux - Régions % 5-6 % 6-7 % 7-8 % 8-9 % > 9 % S1 Avec seulement 3 millions d euros investis, les commerces de périphérie - zones commerciales et Retail Park accusent un ralentissement important. Ce secteur d activité est aujourd hui victime des excès du passé en termes de production d offre neuve. Dans un contexte de récession économique, les promoteurs délaissent ce type d actifs qu ils jugent trop risqué. Une tendance baissière s observe aussi pour les locaux d activité et la logistique, dont les investissements n ont totalisé que 1 millions d euros au 1 er semestre, soit à peine 7 % du volume global de 28. Les investissements en bureaux ont représenté 245 millions d euros sur le 1 er semestre 29, soit une diminution de 8 % par rapport à 28. Cette forte diminution tient notamment à la raréfaction des grandes opérations. Aucune transaction de plus de 4 millions d euros n a été observée en 29 et seulement six de plus de 1 millions d euros. La raréfaction des grandes transactions s explique notamment par la baisse d activité importante d acteurs, notamment les fonds étrangers, qui avaient animé le marché ces dernières années. Alors qu en 27, au plus haut du cycle précédent, les acquéreurs en provenance d Amérique du Nord et du Royaume- Uni étaient très actifs, totalisant près de 3 % des investissements, ils ont en revanche quasiment disparu en 29. De même, si l on excepte l opération atypique Mercialys / Casino, les foncières SIIC n achètent plus en régions que de manière très marginale (9 % en 29, contre 37 % en 27). Les marchés régionaux sont aujourd hui relativement actifs uniquement sur les créneaux des centres commerciaux et des petites et moyennes opérations de bureaux, offrant une sécurité locative, et vendues à des taux attractifs compris entre 7,5 % et 8,5 %. Ce dernier segment de marché profite de l activité toujours récurrente des SCPI ainsi que des foncières non cotées et investisseurs privés français. Grâce à eux, le marché lyonnais a totalisé près de 1 millions d euros d investissements en bureaux, conservant ainsi sa place de plus important marché de région. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I6I

7 Prime de risque instantannée - Paris QCA spread taux "prime" bureaux - OAT 1 ans Points de base T2 RENDEMENT La baisse des valeurs vénales va se poursuivre au second semestre Les taux de rendement ne sont pas loin d avoir atteint leur plafond, sur le segment "prime" tout au moins. Quand ils ont accès au crédit, les investisseurs profitent du niveau extrêmement bas des taux de marché, qui ne devraient d ailleurs pas augmenter avant fin 21. Même en y intégrant une marge bancaire élevée et une prime de risque, les coûts de financement restent très inférieurs aux rendements immobiliers. Pour les bureaux dans Paris QCA, la prime de risque instantanée, calculée par rapport au rendement de l OAT, est aujourd hui supérieure à 2 points de base, alors qu elle était négative en juin 27. Les risques liés au retournement des marchés immobiliers sous-jacents sont aujourd hui correctement rémunérés à travers la prime de risque actuelle. Par rapport à 28, les revenus locatifs de 29 seront dégradés, principalement en raison des renégociations de baux et de la hausse de la vacance, et subsidiairement par la baisse des loyers de marché. Loyer économique et taux de vacance bureaux dans Paris QCA Indice Indice ICA 27 économique Taux de vacance % Les commercialisations de bureaux en Ile-de-France accusent une diminution de 3 % au 1 er semestre 29. Avec 4,5 millions de m² disponibles en juin 29, le stock d offre à un an a connu une augmentation de 32 % depuis son point bas de 27. Parallèlement, le taux de vacance a augmenté, passant de 5,6 % fin 28 à 6,6 % en juin 29. Dans ce contexte, les loyers de marché sont orientés à la baisse. L ampleur de la correction sera variable selon les secteurs et segments de marché. Mais tous seront affectés par la baisse. En moyenne annuelle, les loyers faciaux devraient accuser en 29 une baisse de 15 % dans Paris QCA. De plus, les investisseurs ont été confrontés en ce début d année aux nombreuses demandes de renégociations de baux par les locataires, notamment ceux qui en avaient la possibilité via l article L du code du commerce. Ce dernier prévoit en effet la révision des conditions locatives quand le loyer couru se retrouve dépasser de plus de 25 % le loyer initial de signature de bail. Par ailleurs, un certain nombre de renégociations ont été engagées sans même recourir à l article L Certains investisseurs avaient même fait le choix, dès 28, d anticiper ce phénomène en proposant d eux mêmes à leurs locataires une révision des loyers. Valeurs vénales de bureaux dans Paris QCA Prix moyens pondérés - ventes investissement /m S1 Par ailleurs, les investisseurs ne pourront plus compter, comme cela avait été le cas au cours des années précédentes, sur une forte indexation des loyers courus. L indice du coût de la construction (ICC) a enregistré deux baisses trimestrielles consécutives (-4,5 % au 4 ème trimestre 28 et -1,3 % au 1 er trimestre 29). Cette inflexion est liée, dans un contexte de récession économique, au recul des cours des matières premières et à la contraction des nouvelles constructions. Sur l ensemble de l année 29, l ICC devrait rester stable et une légère progression pourrait s observer en 21. Jusqu ici, la baisse des valeurs vénales résultait essentiellement de la hausse des taux de rendement. Au second semestre 29, l ajustement des prix va se poursuivre via les baisses de revenus locatifs enregistrées et attendues. La baisse conjointe des revenus locatifs et des valeurs vénales pourraient amener le rendement locatif à se maintenir en 29. Au total, le rendement global des bureaux devrait être plus fortement négatif en 29 qu en 28. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I7I

8 INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE EN FRANCE (EN MILLIONS ) 28 S S1 Montant total investi en France dont montant investi en immobilier d entreprise banalisé en Ile-de-France* dont Bureaux 67 % 64 % 47 % dont Activité 5 % 5 % 2 % dont Commerce 6 % 8 % 33 % dont Entrepôts 8 % 7 % 5 % dont Services 14 % 16 % 13 % * source Immostat : Immobilier d entreprise banalisé (hors services) dont le montant unitaire > 4 M Répartition géographique 28 S S1 Région Parisienne 64 % 67 % 57 % Régions 36 % 33 % 43 % Répartition par tranche de montants 28 S S1 inférieur à 5 M M M M M supérieur à 1 M Typologie des acquéreurs 28 S S1 Etrangers dont américains 24 % 25 % 5 % dont allemands 26 % 24 % 41 % SIIC Français dont SCPI 2 % 21 % 17 % dont assurances / mutuelles 18 % 29 % 19 % BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Juillet 29 L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I8I

9 TAUX DE RENDEMENT INITIAL "PRIME" Bureaux Ile-de-France Point bas T4 29 T2 Paris QCA 3,8 % 5,5-5,75 % * 6, - 6,5 % Paris hors QCA 4,5 % 6, - 6,25 % * 6,6-7,2 % * La Défense 4,25 % 6,25-6,75 % * 6,75-7,25 % * Croissant Ouest 4,5 % 6,5-7, % * 7, - 7,7 % 1 ère Couronne 5, % 6,75-7,25 % * 7,5-8, % * 2 ème Couronne 5,5 % 7,5-8, % * > 8, % * Bureaux Régions Point bas T4 29 T2 Aix/Marseille 5,5 % 6,75-7, % * 7, - 7,5 % * Lyon 5,6 % 6,5-6,75 % * 7, - 7,5 % * Lille 5,9 % 6,8-7,15 % * 7,35-7,85 % * Bordeaux 5,85 % 7,25-7,5 % * 7,6-8,1 % * Toulouse 6,15 % 7, - 7,25 % * 7,6-8,1 % * Nantes 7, % 7,5-7,75 % * 7,6-8,1 % * Strasbourg 6,8 % 7,4-7,65 % * 7,5-8, % * Entrepôts Classe A Point bas T4 29 T2 Région parisienne 6, % 7,25-7,75 % * 7,75-8,25 % * Régions 6,2 % 7,75-8,25 % * 8,15-8,75 % Bâtiments d activité Point bas T4 29 T2 Région parisienne 6,5 % 8,25-8,75 % * 8,25-8,75 % * Commerces Point bas T4 29 T2 Pied d immeuble Paris 3,6 % 5, - 5,5 % * 5,5-6, % * Centre commercial France 3,8 % 5,5-6, % * 5,75-6,25 % Parc d activité commerciale France 5, % 7, - 7,5 % * > 8, % * Hôtels Point bas T4 29 T2 Paris intra-muros 5,5 % 5,8-6, % * 6,1-6,6 % * * Estimation BNP PARIBAS REAL ESTATE - Research - Juillet 29 L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I9I

10 GLOSSAIRE Les données chiffrées utilisées par BNP Paribas Real Estate, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Arbitrage : vente d un actif immobilier propriété d un investisseur à un autre investisseur. Blanc / Gris :»En blanc» : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur.»en gris» : projet dont le chantier ne sera lancé qu après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Effet de levier : accroissement de la rentabilité d un placement résultant d une opération d endettement. Externalisation : vente d un actif immobilier propriété d un utilisateur à un investisseur. Foncière : société ayant comme objet soit l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location, soit la détention de participations dans des sociétés à objet social identique. Fonds d investissement : organisme de détention collective d actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). On distingue : Fonds ouvert : un fonds est ouvert à partir du moment où il n y a pas de limitation dans l émission des parts. Fonds fermé : les parts d un fonds fermé ne sont commercialisées par la société de gestion que pendant la période de souscription. Un fonds fermé a une durée de vie limitée. Fonds de pension : organisme financier qui gère l épargne issue du système de retraite par capitalisation. Cette épargne correspond aux ressources que les salariés du secteur privé et du secteur public ont mises de côté au cours de leur vie professionnelle pour constituer ou pour améliorer leur pension de retraite. Fonds opportuniste : fonds qui cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 6 % de la valeur brute de l actif. ICC (Indice du Coût de la Construction) : indice qui mesure chaque trimestre l évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d habitation. Il s agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immostat : groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 21, qui associe BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l Ilede-France, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L organisation du GIE garantit l indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés investisseurs en immobilier d entreprise et utilisateurs d entrepôts d une superficie supérieure à 5 m² et de bureaux en région parisienne. Loyer : Facial : loyer annuel par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). «Prime» : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,- d excellente qualité et offrant les meilleures prestations,- dans la meilleure localisation pour un marché donné.»top» : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré : actifs immobiliers construits ou restructurés depuis moins de 5 ans. OAT (Obligation Assimilable du Trésor) : titre de dettes émis par l Etat français. Il constitue la référence pour le taux de rendement sans risque à long terme. OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) : fonds immobiliers, se présentant sous deux formes juridiques : - les Fonds de Placement Immobilier (FPI), dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques, - les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus-values d actions. Portefeuille : ensemble de plusieurs actifs localisés sur des sites différents. Précommercialisation : transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Prime de risque : ecart entre la rentabilité d un actif ou d un portefeuille et l actif sans risque (obligation d Etat). SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : société ayant pour objet l acquisition et la gestion d un patrimoine immobilier locatif. Seconde main : actifs immobiliers livrés depuis plus de cinq ans. SIIC (Société d Investissement Immobilier Cotée) : le régime SIIC permet une exonération d impôts sur les bénéfices en contrepartie d une redistribution aux actionnaires des revenus à hauteur de 85 %. Taux de rendement : Net : rapport entre le revenu net (hors coûts d exploitation) et le prix d achat incluant tous les coûts d acquisition. Initial : rapport entre le loyer global annuel net et le prix de vente actes en mains en date de la vente. «Prime» : taux de rendement le plus bas obtenu pour l acquisition d un bâtiment : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. TRI (Taux de Rentabilité Interne) : taux d actualisation défini tel que la somme des flux actualisés des revenus anticipés de l investissement soit égale au coût initial de l investissement. VAN (Valeur Actuelle Nette) : différence entre la somme des flux actualisés des revenus anticipés et le coût initial de l investissement. Vente promoteur : vente d une opération montée par un promoteur à un investisseur. L INVESTISSEMENT EN FRANCE - 29 T2 I1I

11 UNE COUVERTURE INTERNATIONALE, DES SOLUTIONS LOCALES. Canada et USA Inde Japon Îles Canaries Chypre Nos implantations Nos alliances CONTACTS Christophe PINEAU Directeur Département research France Nicolas ARCHAMBAULT Chargé d Études Senior investissement Département research France nicolas.archambault@bnpparibas.com Laurent BOUCHER Directeur Général adjoint Responsable Pôle investissement France Tél. : 33 () laurent.boucher@bnpparibas.com Arnaud BOYER DE BOUILLANE Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : 33 () arnaud.boyerdebouillane@bnpparibas.com Pierre-Michel OLIVIER Directeur investissement Régions Tél. : 33 () pierre-michel.olivier@bnpparibas.com Etienne PRONGUE Directeur investissement international Tél. : 33 () etienne.prongue@bnpparibas.com Olivier AMBROSIALI Directeur adjoint Ile-de-France Tél. : 33 () olivier.ambrosiali@bnpparibas.com Abu Dhabi Al Bateen Area Plot No. 144, W-11 New Al Bateen Municipality Street 32 P.O. Box 2742 Abu Dhabi, EAU Tél. : Fax : Allemagne Goetheplatz Francfort-sur-leMain Tél. : Fax : Bahreïn Bahrain Financial Harbour West Tower 16th Floor P.O. Box 5253 Manama Tél. : Fax : Belgique Blue Tower avenue Louise 326 B14 15 Bruxelles Tél. : Fax : Dubaï Emmar Square Building No. 1, 7th Floor P.O. Box 7233 Dubai, EAU Tél. : Fax : Espagne María de Molina, Madrid Tél. : Fax : France 32, rue Jacques Ibert 9239 Levallois Perret Cedex Tél. : Fax : Inde 43, The Estate 121, Dickenson Road Bangalore Tél. : Fax : Irlande 4 Fitzwilliam Place Dublin 2 Tél. : Fax : Italie Corso Italia, 15/A 2122 Milan Tél. : Fax : Jersey 4th Floor, Conway House Conway Street St Helier Jersey JE2 3NT Tél. : Fax : Luxembourg EBBC, Route de Trèves 6, Bloc D 2633 Senningerberg Tél. : Fax : Roumanie Union International Center 11 Ion Campineanu Street, Sector 1 Bucarest 131 Tél. : Fax : Royaume-Uni 9 Chancery Lane Londres WC2A 1EU Tél. : Fax : USA 787 Seventh Avenue, 31st Floor New York City, NY 119 Tél. : Fax : Document non contractuel - BNP PARIBAS REAL ESTATE - Transaction France - Juillet 29 Siège social : 13 Boulevard du Fort de Vaux Paris - SAS au capital de RCS PARIS - CODE NAF 411B IMPLANTATIONS