ÉTUDE DE MARCHÉ ANGOULEME ETUDE DU MARCHÉ 2015 DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE.

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1 CHARENTE ÉTUDE DE MARCHÉ FRANCE BUREAUX ACTIVITÉ COMMERCE ANGOULEME ETUDE DU MARCHÉ 2015 DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE

2 ANGOULEME ETUDE DU MARCHÉ 2015 DES BUREAUX / ACTIVITÉ / COMMERCE ARTHUR LOYD TOULOUSE info@arthur-loyd-31.com 2

3 NOTRE ÉQUIPE Julien BERTRAND Directeur Tous locaux Marion BASTOCK Consultante Tous locaux Patrick LA GUERCHE Directeur Tous locaux ARTHUR LOYD TOULOUSE

4 LE RÉSEAU ARTHUR LOYD 65 implantations 300 collaborateurs transactions 5 structures transverses : Asset Management - Hôtellerie - Investissement - Logistique - Valorisation + de m 2 commercialisés CA 2015 : 35 M 30 ANS D EXISTENCE PARTOUT EN FRANCE LEADER DE L IMMOBILIER D ENTREPRISE & COMMERCIAL EN RÉGIONS 4

5 L AGGLOMÉRATION D ANGOULEME ET SON ENVIRONNEMENT AIRE URBAINE : habitants 5

7 BUREAUX 7

9 SOMMAIRE 1 INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DU MARCHÉ BUREAUX 2 DEMANDE PLACÉE 3 OFFRE DISPONIBLE 4 OFFRE FUTURE (PLUS DE 12 MOIS) 5 VALEURS DE MARCHÉ 6 CONCLUSION ET PERSPECTIVES ACTIVITÉ 7 ACTIVITÉ COMMERCE 8 COMMERCE 9

10 1.INTRODUCTION Nous vous présentons la 1 ÈRE édition de l étude de l immobilier de bureaux de l agglomération d Angoulême complétée par celle des entrepôts et locaux d activités, réalisée par Arthur Loyd Charente. L approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d une analyse plus détaillée des transactions 2015, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l étude bureaux par un examen de chacun des deux secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché de notre agglomération. Nous intégrons également cette année une étude et un regard sur les marchés du commerce à Angoulême. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions. Etude réalisée par : Patrick LA GUERCHE - Julien BERTRAND - Marion BASTOCK Patrick LA GUERCHE Directeur 10

11 1.INTRODUCTION ET PRÉSENTATION DE VOTRE MARCHÉ Présentation générale de l étude par le directeur d agence L agglomération d Angoulême est situé sur l axe européen nord-sud, au cœur de la nouvelle grande région Sudouest. Cet emplacement, associé à l arrivée de la LGV en 2017, est propice au développement de nombreux échanges et coopération avec Paris et Bordeaux. Premier bassin industriel entre Nantes et Bordeaux, il devrait se développer au sein de la grande région. L agglomération offre plusieurs parcs d activités récents dont un premier parc à vocation tertiaire avec m² d étude en cours. Dans le cadre de l arrivée de la LGV, le quartier de la gare fait peau neuve et se développe. La gare sera modernisée et plus accessible. Le quartier devient, par ses aménagements, un véritable pôle d échanges entre espaces de travail, de transit, de loisirs et de commerce, et accueillera prochainement un centre d affaires avec m² de bureaux et une pépinière d entreprises L offre de locaux commerciaux est abondante et variée, principalement en périphérie où deux retail-parks ont vu le jour. Le commerce de centre-ville est en mutation vers une offre en adéquation avec les zones de périphérie. L année 2015 a été marquée par l achat d anciennes friches industrielles par des investisseurs et utilisateurs en vue de leur revalorisation en locaux tertiaires et d activité. 11

12 2. LA DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES COMMERCIALISÉS (en m²) Seconde main Neuf Compte propre Moyenne Volume Total En m Le volume de transactions progresse de 54 % en La part du neuf réalise l essentiel de cette progression. Les transactions de seconde main sont, elles, en sensible diminution

13 2. DEMANDE PLACÉE : NOMBRE DE TRANSACTIONS 2015 Neuf/Restructuré Seconde Main Total Nombre de Transactions Taille moyenne des transactions NEUF SECONDE MAIN m 2 m 2 Les transactions en neuf, importantes cette année (1/3 en nombre) s opèrent sur des surfaces assez importantes. Les transactions de seconde main concernent le tissu PME avec une moyenne de 150 m 2. 13

14 2. ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION (en m²) En m Location Vente En % La part locative du marché redevient prépondérante avec 68 %. Les grandes transactions en neuf qui ont arrimé le marché en 2015 se sont positionnées sur la location pour l essentiel %

15 2. LES VOLUMES PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs Centre géographiques Périphérie On observe une répartition géographique équilibrée entre les implantations de centre et de périphérie. 15

16 2. L ANALYSE DU VOLUME PAR TAILLE DE TRANSACTIONS (en m²) En m La dynamique du marché est nourrie par les grandes surfaces (1000 à 2500) et le tissu traditionnel des PME de 100 à 250 m à 100 m² 101 à 250 m² 251 à 500 m² 501 à 1000 m² 1001 à 2500 m² > 2500 m² 16

17 2. L ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TAILLE 0 à 100 m² 101 à 250 m² 251 à 500 m² 501 à 1000 m² 1001 à 2500 m² > 2500 m² Le marché se concentre essentiellement sur des surfaces de 100 à 250 m² de seconde-main Le marché des grandes surfaces ne tient qu à la demande ponctuelle d utilisateurs Il faudra nuancer à moyen terme cette analyse, du fait de la politique de grands travaux lancée par l agglomération (projet tertiaire de la gare) 17

18 2. PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX Preneur / Acquéreur Adresse / Immeuble Secteur / Ville Location / Vente Surface Loyer / Prix de vente Etat ENJMIN (Ecole Nationale du Jeux et des Médias Interactifs Numériques) Rue de Bordeaux Centre / Angoulême Location m² NC Neuf (restructuration bâtiment ancien) Cabinet d avocats Avenue de Navarre Périphérie sud / Angoulême Vente 600 m² Etat d usage Quintesens (groupement de sociétés dans les secteurs de la bureautique, l informatique et la téléphonie) ZE Les Savis Agglomération nord / Gond-Pontouvre Vente 745 m² Bon état 18

19 3. ANALYSE DE L OFFRE : RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN (en m²) Stock global 2015 : m Le stock global est peu abondant représentant environ 18 mois de transaction L offre neuve même considérée à 12 mois est faible et insuffisante pour répondre au marché. Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Offre neuve 2015 : m 2 Offre seconde main 2015 : m Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois Offre à 6 mois Offre à 6-12 mois 19

20 3. L OFFRE À 6 MOIS PAR SECTEURS DE MARCHÉ (en m²) Évolution des transactions dans le Grand Lyon par secteurs géographiques Centre Périphérie L offre disponible se positionne en périphérie à 75 %

21 4. OFFRE FUTURE NEUVE (à plus de 12 mois) Adresse / Immeuble Promoteur Secteur / Ville Surface Date de livraison Valeurs Ilôt Renaudin Non défini Centre-ville (gare) / Angoulême m² Décembre

22 5. VALEURS LOCATIVES OBSERVÉES EN 2015 Neuf / restructuré Seconde main Moy / m² / an HT-HC Nous considérons au global un maintien des valeurs Par contre le seconde main sur certains secteurs creuse l écart en continuant à baisser tirant mécaniquement le marché vers le bas Les valeurs du neuf se maintiennent en facial consentant néanmoins des mesures d accompagnement qui peuvent être sensibles. 0 Centre Périphérie 22

23 5. VALEURS LOCATIVES - BILAN Les valeurs locatives sont stables mais devraient progresser par l offre future de bureaux correspondants aux nouvelles normes environnementales et aux besoins actuels des utilisateurs 23

24 5. VALEURS MOYENNES À L ACQUISITION (en HD/m 2 ) CENTRE PÉRIPHÉRIE Neuf ou restructuré Absence de données Absence de données Seconde main 800 / /

25 6.CONCLUSION ET PERSPECTIVES Les conclusions essentielles sur 2015 Un stock global de seconde main et ne correspondant pas à la demande actuelle Projets futurs d immeubles de bureaux neufs en cours d étude ne complétant pas l offre neuve disponible. Quelles perspectives? 2016 devrait proposer des offres de produits répondant aux besoins des utilisateurs, et voir le centre-ville dynamisé par l aménagement du quartier de la gare ainsi que la mise en route de la ligne LGV 25

27 7. ACTIVITÉ 27

28 7. LE MARCHÉ DE L ACTIVITÉ EN 2015 FAITS MARQUANTS 2015 Agglomération sud d Angoulême, à La Couronne, Croix-Rouge Insertion ouvre son unique plateforme logistique de France dans un ancien site industriel reconverti. Au sein d un entrepôt de 2320 m², CRI centralise la globalité des dons en nature, et gère le tri, le stockage et l expédition auprès des structures de la Croix-Rouge française. Angoulême ouest, la communauté d agglomération du Grand Angoulême inaugure le «Village Nord» du Parc d Activités des Molines disposant de trois bâtiments modulables et divisibles de 500 m² chacun comprenant ateliers et bureaux. Ce site vient compléter le premier «Village artisanal des Molines» de 2008 comprenant douze locaux d activités de 75 à 200 m², ainsi que le nouveau «Parc foncier des Molines Sud» proposant 15 terrains à bâtir à la vente de 800 m² à m². PERSPECTIVES 2016 Agglomération sud d Angoulême, à Roullet-Saint-Estèphe, projet de réalisation d entrepôt de m² dans le Parc du Plessis «Pôle Economique du Sud de l Angoumois» Projet de construction de petits locaux pour TPE/PME offerts à la location COMMENTAIRES Le stock actuel de locaux vieillissants ne correspond pas à la demande et aux besoins des utilisateurs, dont la recherche se porte sur des bâtiments isolés de grande hauteur. Il existe une forte demande de petits locaux de 150 à 300 m² avec terrain sécurisé. TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2015 Croix Rouge Insertion : m² - La Couronne (agglomération sud) JF Cesbron : 820 m² - ZE Ma Campagne (Angoulême sud) GLS France : 800 m² - Saint-Yrieix (agglomération ouest) Scopelec : 500 m² - Parc d Activités des Molines (Angoulême ouest) 28

29 7. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUME DEMANDE PLACÉE ACTIVITÉ - DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES Neuf/Restructuré Seconde Main Total En m 2 % en m 2 En nombre % en nombre Location Dont clés en main locatifs* Ventes utilisateurs - Dont comptes propres* Total demande placée 750 m m² m² nc nc m² m² nc 750 m m² m² 0à 500 m m 2 7 % 6 47 % 501 à 1500 m m 2 16 % 5 39 % 1501 à 3000 m m 2 10 % 1 7 % 3001 à 5000 m 2 0 m 2 0 % 0 0 % Sup. à 5000 m m 2 67 % 1 7 % Total m % % Le neuf ne représente que 4 % des transactions faute d offre disponible BUREAUX La part des ventes est très significative ( 70 % du marché) Une importante transaction de m 2 en vente à utilisateur représente 67 % des volumes. 29

30 7. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉ - VOLUMES 2015 Estimation de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2016) Évolution de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2016) Neuf Seconde Main Total EVOLUTION Estimation de l offre disponible à 6 mois 500 m² m² m² Offre disponible Neuve 0 m m % Estimation de l offre disponible à 6-12 mois 0 m² nc O m² Offre disponible Seconde Main m m 2 75 % Total Offre disponible à 12 mois 0 m² nc 0 m² Qualité de l offre activité à 6 mois (au 1 er janvier 2016) Estimation de l offre disponible à plus de 12 mois m 2 nc m² L offre neuve disponible à 6 mois est quasi inexistante. Offre disponible à 6 mois Neuf Seconde main Dont obsolète 500 m m m 2 Le stock de seconde main augmente mais comporte une part sensible de locaux obsolète. 30

31 7. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DE L ACTIVITÉ ACTIVITÉS / ENTREPOTS - VALEURS 2015 Valeurs locatives Locaux d activités Neuf Seconde Main Location - Loyer annuel / m 2 HT HC 45/65 25/50 Acquisition / m 2 HT HC 600/ /450 Valeurs locatives Entrepôts (hors logistique) Neuf Seconde Main Location - Loyer annuel / m 2 HT HC nc 35/45 BUREAUX Acquisition / m 2 HT HC nc nc 31

33 8. COMMERCE 33

34 8. LE MARCHÉ DU COMMERCE EN 2015 FAITS MARQUANTS 2015 Inauguration du premier restaurant KFC du département au rond-point d entrée de la ZAC des Montagnes de Champniers, axe d entrée nord de l agglomération. Restructuration et modernisation de la galerie commerciale de l hypermarché Géant Casino à Champniers. Ouverture du cinéma multiplexe Mégarama à Garat, axe d entrée est de l agglomération. OUVERTURES SIGNIFICATIVES CENTRES CCX / RETAILS Achèvement de la première tranche «commerce» de l extension de la ZAC des Montagnes de Champniers Livraison du retail park «Les Effamiers» à Soyaux (agglomération est), en face de Leroy Merlin COMMENTAIRES Le commerce de périphérie dispose à ce jour d une offre variée au nord et à l est de l agglomération, Champniers et Soyaux se dégageant ainsi comme deux secteurs commerciaux attractifs PERSPECTIVES 2016 Ouverture des premières enseignes dans le premier retail, et construction en cours du deuxième retail park de l extension de la ZAC des Montagnes de Champniers 34

35 8. LES CHIFFRES 2015 DU MARCHÉ DU COMMERCE COMMERCE - VALEURS COMMERCE - STOCK Centre Ville N 1 (grandes enseignes, marques) Emplacements 1 Bis / 2 (services) Centres Commerciaux Valeurs locatives Loyer annuel / m 2 HT HC COMMERCE - STOCK À L OFFRE Boîtes à vendre Identification des rues / CC / Boîtes à vendre / Retail parks / Zones CCIEL premium Rue Hergé Rue Goscinny (première tranche) Rue Goscinny (deuxième tranche) Rue des Postes Galerie du Champ de Mars Evolution du stock à 6 mois au 1 er Janvier 2016 Equilibre Offre- Demande au 1er Janvier 2016 Centre Ville N m 2 maintien Emplacements 1 Bis / m 2 progression Centres Commerciaux 800 m² maintien Périphérie 2 600m 2 progression équilibré suroffre suroffre suroffre Retail parks Zones Commerciales premium (avec locomotives alimentaires hypermarchés) BUREAUX ZAC des Montagnes Ouest (Champniers) ZAC La Jaufertie (Soyaux) ZAC Les Effamiers (Soyaux) Zone commerciale des Montagnes à Champniers Zone commerciale d Auchan La Couronne Zone commerciale de Carrefour à Soyaux 35

36 ANGOULEME PARTOUT EN FRANCE Plus de 65 Implantations 300 collaborateurs transactions m 2 commercialisés par an 5 structures transverses : Logistique, Investissement, Asset Management, Valorisation, Hôtellerie CHARENTE ARTHUR LOYD CHARENTE 23 place des Boissières Angoulême Tél angouleme@arthur-loyd.com