Atelier conférence Au bonheur du logement

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1 Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation Atelier conférence Au bonheur du logement Les Rencontres de l AURA 30 novembre 2012, Angers siège : Espace Eiffel 18/20, rue Tronchet Lyon tél fax agence de Montpellier : 133, rue Olof Palme Tournezy Montpellier tél fax agence de Nantes : 1, allée Cassard Nantes tél agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse Nice tél fax

2 Production de logements neufs en France Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 2 Depuis 25 ans, une moyenne de logements neufs mis en chantier par an, dont maisons individuelles (44%) et logements groupés (56%) logements groupés maximum en 2005/2007, dont 50% en promotion immobilière Des hausses de production entraînant systématiquement une augmentation trop importante des prix de vente, à plus de /m² en moyenne en 2012, facteur de crises (1991, 2008) Sources : statistiques des mises en chantier de logements ordinaires neufs SOeS et de commercialisation des logements neufs SOeS ECLN

3 Production de logements neufs en Pays-de-la-Loire Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 3 En Pays de la Loire, depuis 25 ans, une moyenne de logements neufs mis en chantier par an, dont maisons individuelles (56%) et logements groupés (44%) Le seuil des log./an franchis pendant 3 ans consécutifs, de 2005 à 2007, dont un record de logements groupés, quand les prix du collectif neuf se situaient entre et /m² Une baisse significative des mises en chantier depuis 2008 ; en collectif, où les prix en 4 ans ont progressé à /m² ; mais aussi en individuel pur, dont la production a chuté d un tiers Sources : statistiques des mises en chantier de logements ordinaires neufs SOeS et de commercialisation des logements neufs SOeS ECLN

4 Modes de production en France et Pays-de-la-Loire Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 4 En moyenne nationale, sur 25 ans, une production de logements groupés équitablement répartie entre logement social et promotion immobilière ( unités de chaque) En Pays-de-la-Loire, la part de la promotion immobilière est légèrement prépondérante (5.500 logements/an contre en social), dont les deux tiers sur Nantes Métropole Une particularité en Pays-de-la-Loire : l individuel pur est produit à près de 50% en secteur aménagé, alors qu au niveau national, cette part n est que de 30% Pour répondre aux besoins des ménages, 35% à 40% de la production de logements devraient être réalisés à prix abordables, soit la moitié de la production libre, en groupé et individuel pur Production de logements neufs par type de maîtrise d ouvrage en France Production de logements neufs par type de maîtrise d ouvrage en Pays-de-la-Loire Sources : moyenne des mises en chantier de logements SOeS détaillées entre individuel diffus et aménagé dans le cadre de l étude de l activité de l individuel aménagé SNAL Adequation

5 Mixité sociale en fonction du prix du logement neuf Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 5 Au prix moyen actuel du collectif neuf en Pays de la Loire, seuls 20% des occupants finaux des programmes neufs, propriétaires ou locataires, correspondront aux ménages des 3 ème à 5 ème décile Quels leviers pour proposer des prix plus abordables, entre /m² et /m²? /m² 55% /m² 40% /m² 35% 3% 12% 5% 45% 37% 43% 55% Sources : Revenu fiscal localisé des ménages INSEE RFLM Taux effectif global : 4,61% Durée d emprunt : 25 ans Taux d endettement : 33% Revenus modestes (3ème décile) Revenus moyens (4ème et 5ème déciles) Revenus moyens (6ème et 7ème déciles) Revenus moyens (8ème décile) Revenus supérieurs (9ème décile)

6 9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 6 1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre : équipements publics, loisir, immobilier d entreprise, commerces, hébergement, accession et locatif social 2. Bien définir les équilibres de programmation en logement libre, entre occupants et investisseurs, par gammes de prix, en fonction des ménages ciblés, et éviter les effets pervers des péréquations 3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : hors sol, ils peuvent diminuer le coût de construction de 80 à 110 HT/m² habitable. Et permettre, soit une baisse des prix de vente de l ordre de 150 à 200 /m², soit une amélioration des charges foncières de l ordre de 90 à 120 HT/m² shon, à prix de sortie équivalent 4. Mixer les formes urbaines dans un objectif global d intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre 5. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30 logements pour un opérateur local, plus de 60 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes urbaines (collectif, intermédiaire, maison de ville) et, si opportun, offrant des possibilités de cession en bloc 6. Favoriser l initiative en matière de qualité architecturale et environnementale 7. Proposer un objectif et des règles d encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur plancher pour l aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot) 8. Partager avec l opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après) 9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs Des T3 à (en TVA 19,6%, pour un immeuble collectif R+4 sur un niveau de soussol, cc : HT/m² habitable parking inclus, hors VRD) 60 m² 63 m² 66 m² / m² /m² /m² CF en BBC : 325 /m² SDP CF en BBC : 255 /m² SDP CF en BBC : 185 /m² SDP

7 Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 7 En collectif, des logements de taille plus familiale dans chaque typologie, du T2 au T4, et une optimisation des parkings en sous-sol peut générer une économie de coût de construction au bénéfice de prix plus abordables Programme immobilier classique (70% investisseurs - 30% accédants) Programme à dominante accession (40% investisseurs - 60% accédants) Typologie Répartition Typologie Répartition ST / T2 +/- 35% T3 +/- 45% ST / T2 +/- 25% T3 +/- 45% T4/T5 +/- 20% T4/T5 +/- 30% SDP totale (hors logs sociaux) 5000 m² SHAB moyenne / log 59 m² Amélioration rapport SHAB/SDP SDP totale (hors logs sociaux) 5000 m² SHAB moyenne / log 64 m² Nb de logs envisagés Coût de construction 70 logs HT/m² SHAB Economie sur le coût de construction (+/-6%) Nb de logs envisagés Coût de construction 68 logs HT/m² SHAB Prix de vente au m² /m² SHAB Baisse du prix de vente à charge foncière constante (+/-6%) Prix /m² marché libre /m² SHAB Charge foncière 300 HT/m² SDP Charge foncière 300 HT/m² SDP Calculs réalisés par Adequation pour un immeuble R+4/5 surs sous-sol dans le cadre des études de programmation de projets d aménagement (à adapter en fonction des paramètres influant sur les coûts de construction), réalisé à partir de bilans de promotion immobilière, dont les paramètres sont actualisés tous les 6 mois avec le concours d un panel de promoteurs

8 Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 8 Des alternatives au parking sous-sol pour certains immeubles collectifs Stationnement hors sol = économie de 80 à 110 HT /m² habitable économie de 150 à 200 TTC /m² sur le prix de sortie dans un montage classique en TVA 19,6 % Collectif avec stationnement au sol - Meccano Architkten, Rotterdam Collectif avec stationnement sous pilotis Résidence «Boréal» à Nantes, ZAC Vallon des Dervallières Habitat 44, Architecte : Tetrarc Collectif sur socle de stationnement Les allées de la Roseraie à Grenoble, ZAC Vigny-Musset Meunier Promotion, Architecte : Groupe 6

9 Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 9 L écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et des formes moins hautes marges de manœuvre sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas d ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol Un prix de revient et une morphologie plus adaptés au logement familial Typologie Collectif Intermédiaire Maison de ville Coût de construction ( HT/m² shab) Charge foncière ( HT/ m² SDP) Prix de vente ( TTC/m² shab)

10 Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 10 Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagé : Sur des parcelles de taille équivalente à l individuel groupé, des maisons plus grandes en lot à bâtir o la parcelle de 480 m² la maison de 105 m² de shab = , soit /m² o En individuel groupé, un 4P de 86 m² à , soit /m² habitable o o Pour un 5P de 105 m², prévoir un budget de en individuel groupé En collectif, un T4 est actuellement proposé à pour 83 m², soit /m², hors parking Des recettes pour l aménageur plus importantes : l équivalent de 450 HT/m² SDP en lot à bâtir au lieu de 300 HT/m² SDP en individuel groupé La possibilité d atteindre des budgets encore plus abordables, en lotissements urbains denses Une ingénierie spécifique à prévoir pour encadrer la qualité architecturale et paysagère Villas Vanille ZAC Malbosc, Montpellier Pragma, Architecte : Cusy Maraval

11 Adequation Les rencontres de l AURA - 30 novembre 2012 Angers 11 Economie sur les coûts de montage : l habitat participatif Montage en habitat participatif = Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6% à 15%) + Risque +/- important pour l acquéreur suivant le montage juridique Les futurs propriétaires s associent en société civile coopérative de construction (S3C) ou en société civile immobilière d attribution (SCIA) ; la coopérative d habitants peut ainsi : Economie sur le Risque prix de vente Exemples de programmes montés en habitat participatif Acquérir le foncier et assurer la maîtrise d ouvrage de l opération avec une AMO Acquérir seulement le foncier et passer un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un opérateur Acheter les logements en VEFA à un opérateur qui acquiert le foncier et assure la maîtrise d ouvrage 12 à 15 % à 10 % ++ 6 à 7 % + Programme de Terra Cités à Strasbourg (67) Les travaux ne peuvent commencer que si au moins 70% des logements à construire sont souscrits diminution du montant des honoraires et frais de commercialisation Un fonds d investissement public ou privé apporte en concours le solde de fonds propres réduction sensible du recours à l emprunt et donc, du montant des frais financiers. Le montant des fonds propres investis étant moindre, ils sont donc rémunérés par une marge réduite A charge foncière équivalente, les prix peuvent baisser de 6 à 15% selon le montage utilisé. Notre préconisation : le montage intermédiaire SCIA + CPI Programme de Urban Coop à Martigues (13)

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