Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL SOUS TENSION 1 er trimestre 2013 Direction des Études Point de conjoncture logement MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL SOUS TENSION Les différents indicateurs du marché résidentiel ont teinté de gris le début de l année 2013, qui a démarré dans un climat frileux avec des acteurs attentistes et prudents. Les tendances observées en 2012 se sont poursuivies au premier trimestre L activité immobilière a encore sensiblement ralenti sur l ensemble des territoires, malgré des niveaux de taux de crédit toujours historiquement bas (en moyenne à 2,97 % pour les prêts du secteur concurrentiel). Dans un environnement plus que maussade (récession économique avec baisse du PIB français, hausse massive du chômage, baisse du pouvoir d achat des ménages), le marché du logement se fige. Les volumes d opérations réalisées, en baisse continue, reflètent cette situation, sur le marché tant de l ancien que du neuf. Les prix immobiliers, qui ont commencé à s infléchir dans certains secteurs depuis fin 2012, restent malgré tout trop élevés pour toute une partie de la clientèle (notamment celle des primo-accédants), dont les projets d accession à la propriété sont d autant plus inaccessibles que les soutiens publics ont fait l objet d une forte réduction. Le ralentissement observé de l activité est à nuancer, toutefois, selon les marchés. Les disparités se renforcent et traduisent un retour progressif et prudent de la demande aux fondamentaux. La hiérarchie des prix tend à s affirmer et l on constate ainsi que, s ils résistent en général assez bien dans les centres-ville, voire restent orientés à la hausse pour les situations les plus prisées, ils se stabilisent ou baissent sensiblement dans les secteurs périphériques éloignés des agglomérations. De plus en plus, on constate une augmentation des délais de vente et un durcissement des négociations lorsque l offre est inadaptée à la demande (qualité, prix, situation). D un autre côté, le marché du neuf, qui avait été favorisé pendant des années par les dispositifs d incitation fiscale à l investissement locatif, prend le virage du «Duflot» avec lenteur, les investisseurs ne trouvant pas, dans ce dispositif, la même attractivité qu avec le «Scellier», disparu en La baisse du volume des crédits à l habitat entamée depuis deux ans s est poursuivie au premier trimestre 2013 (avec 25,2 milliards d euros, la production de crédit immobilier du trimestre est inférieure de 11,2 % à celle du premier trimestre 2012) et trouve son origine dans la contraction du marché immobilier. Force est de constater aujourd hui que, malgré des besoins qui demeurent importants, le marché immobilier français se bloque et alimente davantage la crise du logement. Le projet de loi urbanisme et logement, qui doit être présenté avant l été en Conseil des ministres, est très attendu. Il viserait à faire évoluer les rapports locataires-propriétaires (encadrement des loyers dans les grandes agglomérations, garantie universelle des loyers, ), à améliorer l information des personnes qui désirent acheter en copropriété, à lutter contre l habitat indigne, à modifier les règles d urbanisme afin de construire davantage et plus facilement IMMOBILIER

2 Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES AU PREMIER TRIMESTRE 2013 L activité immobilière poursuit sa chute avec un volume de ventes en nette diminution dans toute l Île-de-France et une tension sur Paris qui se confirme. Les données détaillées en régions ne sont pas encore disponibles ; toutefois, le total des opérations qui pourraient se réaliser dans l ancien en 2013 est estimé autour de transactions, suivant l hypothèse d une variation annuelle qui pourrait être en recul de 11 %. Sous l influence de plusieurs signaux inquiétants, les acteurs du marché de l ancien s installent dans une posture d attente. Au cours du premier trimestre, les vendeurs ne se décident que difficilement à revoir leurs prétentions, tandis que les acquéreurs jugent les prix trop élevés et sont souvent confrontés à des difficultés pour boucler leur projet de financement. Immobilier ancien : volumes de ventes au 1 er trimestre 2013 (Source : Études CFI/Notaires IDF/Insee.) Ventes 1 er trimestre Variation T Paris appartements ,0 % Petite Couronne appartements ,0 % Petite Couronne maisons ,0 % Grande Couronne appartements ,0 % Grande Couronne maisons ,0 % IDF appartements ,0 % IDF maisons ,0 % Variation Ventes 12 mois (1) annuelle France entière logements ,1% (1) Estimation. Plusieurs facteurs affectent le marché immobilier, qui se grippe dans un contexte général particulièrement anxiogène. Au cours du mois de mai 2013, les statistiques ont officialisé l entrée de l économie française en récession après deux trimestres consécutifs de baisse du PIB. Le niveau atteint par le taux de chômage, de 10,6 % à fin 2012, pourrait s aggraver en 2013 et approcher les 11 % à l horizon Enfin, la consommation des ménages tend à reculer depuis le début de l année. PRIX DE VENTES AU PREMIER TRIMESTRE 2013 Quasiment étales au premier trimestre en Île-de-France, les évolutions de prix sont également presque stables en province, la tendance sur un an demeurant négative. Un repli général en Île-de-France se confirme, même s il est plus modéré dans la capitale et la Petite Couronne. Ainsi, globalement, la moyenne statistique révèle que les prix stagnent à Paris. Les données plus détaillées nous informent que, sur un an, les prix des appartements anciens ont diminué de 0,4 % à 11,5 % dans la moitié des arrondissements. Pour les dix autres arrondissements, les prix moyens sont en hausse, mais la moitié affiche des évolutions contenues entre 0 et + 2 %. Au-delà des moyennes statistiques, l analyse des comportements sur le terrain révèle, dans l ensemble, un retour prudent de la demande aux fondamentaux, qui se traduit par de grandes disparités dans l évolution des prix, dont la hiérarchie tend à se renforcer. Immobilier ancien : variation des prix au 1 er trimestre 2013 (Source : Études CFI/Notaires IDF/Notaires de France/Insee.) Prix moyen Variation trimestrielle Variation annuelle Paris appartements ,0 % 0,1 % Petite Couronne appartements ,7 % 0,8 % Petite Couronne maisons ,0 % 0,5 % Grande Couronne appartements ,2 % 1,4 % Grande Couronne maisons ,7 % 2,0 % Province appartements 0,1 % 1,6v% Province maisons 0,6 % 1,6 % 2 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 2013

3 MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL SOUS TENSION Sur le marché de l ancien, le décrochage s opère entre : les biens en bon état et correctement situés au sein des unités urbaines dynamiques et bénéficiant d une réelle attractivité ; les logements souffrant de caractéristiques qui les pénalisent comme des défauts physiques, une implantation en situation secondaire, une typologie décalée des besoins des ménages En Île-de-France et en province, si les niveaux de prix se maintiennent en général assez bien dans les centres-ville où ils restent orientés à la hausse pour les situations les plus recherchées, ils se stabilisent ou s ajustent à la baisse dans les secteurs périphériques éloignés des agglomérations. Les baisses de prix constatées affectent plus fortement le logement individuel ; de même, les logements atypiques ou exceptionnels trouvent plus difficilement preneur. Sous la pression de la demande, les cessions se dénouent plus difficilement en zones excentrées et dépourvues de commodités, avec des délais et des marges de négociation qui s accroissent significativement. A contrario, dans les secteurs où l offre demeure insuffisante, les produits recherchés nourrissent les prix à la hausse, mais dans des proportions qui se limitent de plus en plus. Très naturellement, la demande se heurte à des obstacles d ordre financier. Au-delà de certains niveaux de prix plafonds, on constate qu elle ne peut désormais plus franchir le pas. Enfin, depuis l alourdissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières, le nombre de transactions a diminué sur certains marchés, à l exemple de certaines zones du littoral en principe plus fortement animées par les transactions sur les résidences secondaires. IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN AVRIL 2013 (France entière) (Source : SOes, Sit@del ) Constructions neuves et sur bâtiments existants Avril 2013 Nombre de logements autorisés depuis 1 an Logements autorisés Évolution 12 mois glissants (1) Nombre de logements mis en chantier depuis 1 an Mises en chantier Évolution 12 mois glissants (1) Logements individuels purs ,4 % ,9 % Logements individuels groupés ,5 % ,0 % Logements collectifs ,9 % ,0 % Logements en résidences ,9 % ,6 % Total ,2 % ,6 % (1) De mai 2012 à avril 2013) vs de mai 2011 à avril Après une année 2012 de forte chute d activité, le premier trimestre 2013 accuse encore une baisse supérieure à 15 % (en variation annuelle) des mises en chantier de logements commencés, tandis que la baisse du nombre de permis de construire délivrés est plus modérée, à 6,2 %. Le secteur de la promotion immobilière, qui connaît une baisse continue de son activité commerciale depuis 2011, a mis un coup d arrêt aux mises en chantier en abandonnant massivement le lancement de nouvelles opérations. En réponse au renforcement de règles prudentielles favorisé par la montée des risques et des incertitudes économiques, les niveaux de précommercialisation nécessaires avant l ouverture effective des chantiers, qui ont déjà été relevés depuis quelques mois, sont plus difficiles à atteindre. Aussi, les promoteurs prennent-ils la décision de renoncer aux opérations qui ne remplissent pas les meilleures conditions de réussite. Plus généralement, ce secteur d activité souffre d une dégradation de la demande de logements neufs. La mise en place du dispositif Duflot, qui fait suite au Scellier, est récente et ne provoque pas sur les investisseurs d engouement rapide. Bien que d un montant élevé (18 %), l avantage fiscal auquel il donne accès entre dans le plafonnement des «niches fiscales» de euros et intéressera davantage une clientèle de primo-investisseurs, réduisant de facto la cible pour ce type de produit d investissement immobilier. En outre, il reste à convaincre cette clientèle peu aguerrie à ce type d opération de se lancer dans ces placements qu elle ne connaît pas ou mal. IMMOBILIER

4 Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS Alors que les ventes étaient en net repli fin 2012, le premier trimestre 2013 affiche une baisse limitée à 3,6 %, pour les appartements, par rapport à la même période de référence de 2012, et une légère progression, pour les maisons, alors que la moyenne annuelle des ventes diminue de plus de 14 % pour l ensemble. Indicateurs d activité du logement neuf (Sources: SOeS, ECLN Programmes immobiliers de cinq logements et plus.) Mises en vente Ventes En cours Les ventes connaissent leur plus bas niveau depuis 2008, et le nombre de logements mis en vente a décroché dans des proportions inquiétantes depuis le milieu de l année Le premier trimestre 2013 s inscrit en retrait de plus de 22 % sur cet indicateur par rapport au premier trimestre de l année passée. C est la traduction chiffrée des orientations prises par les promoteurs qui, en amont, ont préféré abandonner des programmes de logements neufs dont la précommercialisation n était pas suffisante L allongement significatif des délais moyens d écoulement des stocks est révélateur du tassement de l activité commerciale. Si l abandon de programmes de promotion contribue à ne pas accroître l encours physique des logements mis en vente, il n est pas souhaitable pour autant que la production tombe en panne, compte tenu des besoins réels de logements en France Ces chiffres traduisent aussi le retrait des investisseurs du marché du neuf après la fin du dispositif Scellier, qui avait soutenu l activité de ce secteur jusqu en La part des investisseurs dans les ventes a considérablement diminué pour atteindre environ 34 % au cours du premier trimestre La montée en régime des ventes à investisseurs sur la base du dispositif Duflot peut prendre du temps, et l on devra attendre encore pour en tirer les réelles conséquences. PRINCIPAUX INDICATEURS de COMMERCIALISATION HABITAT groupé (Source : études CFI /SOeS, Sit@del2, FPI.) APPARTEMENTS MAISONS (habitat groupé) Ventes T et évolution vs T ,6 % ,2 % TOTAL sur 12 mois (T à T1 2013) ,8 % ,3 % Mises en vente T et évolution vs T ,7 % ,9 % TOTAL sur 12 mois (T à T1 2013) ,8 % ,4 % Délai moyen d écoulement T ,5 mois 15 mois Délai moyen d écoulement T ,6 mois 11,4 mois France entière T prix moyen (/m² ou /unité) et évolution /T IDF prix moyen T (/m² ou /unité) et évolution /T ,3 % ,3 % ,4 % ,2 % 4 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 2013

5 MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL SOUS TENSION Pour les candidats à l accession, la donne est différente. L ajustement des prix de vente, trop élevés pour une partie de la demande confrontée aux limites de sa solvabilité, est devenu crucial. Les prix des maisons proposées en habitat groupé ont diminué plus sensiblement que ceux des appartements, mais le niveau moyen d une maison individuelle, situé autour de euros, demeure inaccessible à la plupart des ménages, sur les marchés où la majeure partie de cette offre est proposée. Que ce soit en collectif ou en individuel, les niveaux de prix représentent un obstacle difficile à franchir, même avec les niveaux historiquement bas atteints par les taux de crédit à l habitat, qui ne suffisent plus à solvabiliser la demande, alors que les conditions d octroi des établissements bancaires se sont durcies. La situation du marché du neuf pourrait bien se bloquer durablement si aucune solution ne vient résoudre l équation où deux variables sont déterminantes : coût du foncier et coût de construction. Le marché attend beaucoup de l ensemble des mesures qui doivent être présentées avant l été en Conseil des ministres dans le projet de loi urbanisme et logement, mais dans la période de restriction budgétaire actuelle du Gouvernement, les leviers d action sont plus difficiles à trouver. Dans tous les cas, il faut encore attendre pour en connaître la teneur exacte et plus encore pour donner des perspectives aux différents acteurs. Le secteur de la maison individuelle en diffus poursuit sa baisse avec un recul des ventes de 27 % sur le premier trimestre 2013 par rapport au premier trimestre de l année Sur douze mois, unités ont été commercialisées, ce qui représente un retrait de 19 % des ventes sur un an. PRINCIPAUX INDICATEURS de COMMERCIALISATION HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Source : Études CFI /U.M.F./Markémétron.) Ventes mars Évolution mars 2013 vs mars % Évolution T vs T % Total ventes un an glissant Évolution sur 12 mois 19 % LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT Depuis 2011, la baisse des volumes de prêts à l habitat est désormais une tendance lourde à mettre en relation directe avec la mise en conformité progressive des financeurs avec le durcissement des exigences de ratios de solvabilité imposées par les réglementations Bâle II et III, et Solvency II. Le volume des crédits à l habitat engagés avait diminué de 26 % en 2012, et les résultats des premiers mois de l année permettent d estimer, pour 2013, une poursuite de cette baisse de l ordre de 8 %, ce qui porterait les montants de prêts engagés à 110 milliards d euros, tandis que les crédits réellement versés pourraient représenter 97,8 milliards d euros. PRÊTS IMMOBILIERS (y compris travaux) (Source: OFL/CSA/BDF/OPCI.) Face à la montée des incertitudes et avec des niveaux de prix immobiliers élevés, les ménages restent prudents. Dans l espoir d un ajustement, ils reportent leur projet immobilier jusqu à obtention d une réduction des prix par les vendeurs ou, dans le pire des cas, les suspendent purement et simplement, ce qui les détourne du marché du crédit à l habitat Montants engagés (Md ) Montants versés (Md ) IMMOBILIER

6 Point de conjoncture logement Le début de l année 2013 traduit cet attentisme de la demande. Le retour vers le crédit à l habitat pourra nécessiter du temps, et se verra plutôt lorsque les prix immobiliers s ajusteront, mais aussi lorsque les ménages verront quelques signes d éclaircie (emploi, pouvoir d achat) à l horizon. Pourtant, grâce au maintien d un coût de ressources favorable, à des liquidités abondantes sur le marché international et à une politique monétaire accommodante de la BCE, les taux des prêts de crédit immobilier enchaînent record sur record depuis plusieurs mois. Les prêts du secteur concurrentiel s établissent ainsi à 2,97 %, en moyenne, en mai. Mais pendant ce temps, la durée moyenne des prêts a reculé régulièrement, s élevant à 204 mois début 2013 contre 209 en fin d année 2012, soit une diminution de cinq mois. Cependant, la durée des prêts sur le marché du neuf s est relevée à 222 mois, en moyenne, en mai (contre 217 mois en avril), tandis que sur le marché de l ancien, la durée moyenne passait de 215 mois à 213 mois. Dans l environnement macro-économique, qui devrait rester morose en 2013, l activité immobilière risque également de se dégrader encore, sur la même tendance que celle observée au premier trimestre. Les volumes de crédits à l habitat continueront alors à décroître mais dans une moindre importance, cette année, jusqu à une possible reprise progressive à compter de Nombre d opérations dans le neuf EN FRANCE (en milliers) (Sources: Panorama du Financement, CFI études.) Nombre d opérations dans l ancien EN FRANCE (en milliers) (Sources : Panorama du Financement, CFI études Notaires.) , , Total logements Accession 80 44, , , , , Locatif social Locatif privé ,1 41, Perspectives 2013 Le début de l année 2013 confirme ce que les indicateurs économiques laissaient entrevoir l année dernière, à savoir une année difficile pour le marché résidentiel, qui se bloque L économie française affiche une légère récession avec un PIB en baisse de 0,2 % pendant deux trimestres consécutifs. Le chômage progresse inexorablement avec des perspectives pour l emploi qui demeurent négatives. En corrélation avec la baisse d activité sur le marché résidentiel, la distribution de crédits à l habitat poursuit sa baisse. Les ménages adoptent des comportements qui oscillent entre prudence et espoir de voir les prix immobiliers s ajuster à la baisse, ce qui les pousse à l attentisme. La fiscalité sur les plus-values immobilières freine la fluidité du marché résidentiel, et contribue plus particulièrement à scléroser le marché de la résidence secondaire. Le dispositif Duflot, lancé début 2012, n a pas encore produit d effet «booster» sur le marché du neuf et ne produira pas les mêmes impacts quantitatifs que le précédent dispositif compte tenu de ses orientations Le marché résidentiel ne semble pas prêt à recouvrer sa fluidité tant que la demande ne sera pas en mesure de mener à bien les projets immobiliers conformes à ses besoins, correctement loca- 6 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 2013

7 MARCHÉ IMMOBILIER RÉSIDENTIEL SOUS TENSION lisés, dans une enveloppe financière adaptée, mais aussi tant que ses anticipations sur l avenir seront jugées trop incertaines. Pour ce qui concerne les prix, si les professionnels du secteur du neuf admettent que ces derniers sont devenus inaccessibles pour une part importante de la demande de logements, ils peinent à revoir leurs grilles de commercialisation, même s ils sont déjà contraints de s y résoudre pour certaines opérations déjà lancées dans quelques grandes villes. Les charges foncières pèsent, certes, lourdement sur les prix de sortie, de même que les coûts de construction. Les professionnels de la promotion immobilière, du bâtiment et de la construction attendent la mise en œuvre concrète de mesures annoncées en mars dans le «Plan d urgence» par le chef de l État, qui porteraient notamment sur la limitation des recours abusifs contre les permis de construire, un moratoire de deux ans sur les nouvelles normes, la TVA à taux réduit sur la construction et la rénovation des logements sociaux Dans l ancien, sous la pression de la demande plus sélective et plus exigeante sur la localisation et la qualité des logements qu elle envisage d acquérir, l offre est conduite à revoir ses prétentions, mais dans des proportions très variables selon les marchés. Lorsque l offre est adaptée à la demande, et qu elle se révèle insuffisante sur certains secteurs, comme à Paris et dans les centres des grandes métropoles régionales, les prix restent sous tension. NOMBRE D OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES : estimations Études Crédit Foncier Immobilier 7 juin 2013 (Sources : Sitadel II, prévisions Modèle Fanie arrêtées au 15 mai estimations Etudes/CFI 7 juin 2013.) LE NEUF (Sources : DAEI/SES/AEREL.) var./ var./2012 Logements mis en chantier ,8 % ,1 % dont locatif dont locatif social dont locatif intermédiaire dont locatif privé accession dont accession avec PTZ résidences secondaires ,0 % 4,8 % 22,2 % 25,5 % 20,9 % 13,5 % 27,0 % ,5 % 10,0 % 36,4 % 24,7 % 4,0 % 2,8 % 14,4 % dont individuels collectifs dont logements en résidence ,6 % 18,8 % 19,4 % ,1 % 5,8 % 5,7 % dont construction neuve ,6 % ,4 % construction existante ,1 % ,3 % Logements mis en chantier hors locatif social ,3 % ,0 % Estimation du nombre d opérations immobilières privées ,0 % ,0 % dont ventes logements promotion immobilière (Source: FPI/modèle Fanie.) ventes de maisons individuelles (Sources: UMF et études/cfi.) auto construction (Estimations CFI.) ,9 % 14,5 % 64,0 % ,7 % 1,6 % 14,8 % L ANCIEN (Sources : notaires/fnaim/etudes Crédit Foncier Immobilier.) var./ var./2012 Nombre de transactions (Source: notaires/insee.) ,9 % ,1 % dont locatif privé accession résidences secondaires des résidents achats des non-résidents Estimation du nombre d opérations du marché résidentiel privé (neuf+ancien) ,3 % 12,0 % 11,0 % 9,5 % ,8 % 11,5 % 10,0 % 9,1 % ,3 % ,4 % IMMOBILIER

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS crédit foncier immobilier Nos métiers du conseil et de l expertise Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : christian.dekerangal@creditfoncierimmobilier.fr Direction des Études Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Conseil et Audit Sandrine Fougeirol du Boullay, directrice Tél. : sandrine.duboullay@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Expertise Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr Serexim, avis de valeur Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr Nos métiers de la transaction Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Investissement Conseil à l investissement Laurent de Franssu, responsable du département Tél. : laurent.defranssu@creditfoncierimmobilier.fr AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : laurent.vignon@creditfoncierimmobilier.fr MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : dominique.beguet@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr Ad Valorem Gestion Éric Lucia, directeur Tél. : eric.lucia@creditfoncierimmobilier.fr Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 15 implantations, autant de marques d attention Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : LILLE ROUEN PARIS RENNES TOURS NANTES LYON BORDEAUX DIJON NANCY CHAMBÉRY TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE 8 Étude Trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 1 er trimestre 2013

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