Vues d'estuaire. [Un marché tertiaire conforté sur la Carene et Cap Atlantique] SOCIAL. Economie. Habitat. environnement. [Hors-série] [novembre 2011]

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1 Vues d'estuaire SOCIAL Economie Habitat environnement [Un marché tertiaire conforté sur la Carene et Cap Atlantique] [Hors-série] [novembre 2011]

2 >> 2 ECONOMIE +41 % d emplois salariés privés en 15 ans sur la zone d emploi de Saint- Nazaire contre +38 % en France +63 % d emplois salariés privés en 15 ans dans les services, contre +10 % dans l industrie En lien avec le développement des services, le renforcement des emplois de cadres des fonctions métropolitaines supérieures et les mutations de la sphère industrielle nazairienne, le marché de l immobilier de bureaux de l agglomération nazairienne confirme année après année son positionnement et sa complémentarité avec le marché tertiaire nantais m 2 de bureaux ont ainsi été construits entre 2000 et 2010, soit une moyenne annuelle supérieure à m 2. Tandis que le volume de transactions reste compris entre et m 2 par an entre 2008 et 2010, le développement d une offre tertiaire nouvelle dans le cadre du projet Villes-Gare renforce l axe tertiaire de centre-ville de Saint-Nazaire, dynamise le rythme des commercialisations, rééquilibre le rapport entre centre et périphérie, et favorise la constitution d un stock disponible pour accueillir les projets extérieurs à l agglomération. La crise économique a néanmoins des impacts sur le marché tertiaire ; ce qui contribue à l augmentation des stocks disponibles et de l offre neuve à un an. Pour autant, le marché de l immobilier de bureaux local reste globalement bien maîtrisé, avec un ralentissement programmé des livraisons de programmes neufs à l horizon Un développement soutenu des services sur 15 ans Une croissance liée à la réorganisation de l industrie Entre 1993 et 2010, l emploi salarié privé de la zone d emploi de Saint-Nazaire est passé de à emplois, soit une progression de +40 %. Celle-ci est supérieure à la moyenne française (+22 %) et à celle de la Région (+39 %) tout en restant en deçà des performances du département (+50 %) ; ce qui s explique par un dynamisme des filières locales et à un effet de rattrapage par rapport à la période antérieure. Si un desserrement de l emploi depuis la ville centre vers la périphérie est notable depuis 15 ans, et que le site industrialo-portuaire s est considérablement renforcé sur Montoir-de-Bretagne et Donges, la croissance de l emploi sur la zone d emploi est principalement liée à la très forte progression de la construction, du commerce et des services. Cela témoigne d un mouvement global des économies occidentales et des processus structurels à l œuvre dans l industrie nazairienne. En effet, tandis que l industrie locale maintient ses effectifs au niveau de 1993, performance notable dans un contexte national de désindustrialisation rampante, elle a fait évoluer son modèle productif depuis 2000 afin de résister à une concurrence internationale de plus en plus vive. Cela s est notamment traduit par le recentrage des entreprises industrielles vers leurs cœurs de métiers, l externalisation des fonctions support (entretien, sécurité, gestion, comptabilité, secrétariat, informatique ), le développement des chaînes de co-traitance et le recours croissant à la R&D et l ingénierie spécialisée, avec pour conséquences de favoriser le développement des services sur le territoire, et donc un marché de l immobilier de bureaux. Evolution relative de l'emploi salarié privé sur la zone d'emploi de Saint-Nazaire base 100 : Industrie Construction Commerce Services Source :: Pôle emploi

3 Un rattrapage de l agglomération nazairienne en matière d emplois métropolitains supérieurs Avec un total de cadres des fonctions métropolitaines, Saint-Nazaire enregistre une progression de +61 %, contre +31 % pour les agglomérations de taille similaire ( à emplois) entre 1999 et Longtemps à l écart du développement des fonctions métropolitaines, l aire urbaine de Saint-Nazaire amorce au cours de ces dernières années son rattrapage sur les aires urbaines de taille comparable. Ainsi, Saint-Nazaire affiche de belles performances dans quatre fonctions métropolitaines, notamment dans les catégories du commerce interentreprises (activités de négoce liées au port, développement de la chaîne de co-traitance ) et des prestations intellectuelles. Cela s explique par l externalisation des services depuis l industrie (études, ingénierie, intérim, conseil...) et le recours croissant aux services par le pôle industriel nazairien (construction navale et aéronautique, mécanique, matériel de transport roulant, énergie ). Si cette progression est un marqueur du degré de métropolisation du territoire, le rayonnement décisionnel de l aire urbaine de Saint-Nazaire doit être abordé dans un contexte particulier de grande proximité avec la métropole nantaise, dont le marché de bureaux est compris entre et m 2 placés par an. Evolution des Cadres des Fonctions Métropolitaines entre 1999 et 2007 Prestations Intellectuelles Gestion Saint-Nazaire Commerce inter-entreprises 1,5 1 0,5 0 Culture, Loisirs Conception Recherche Agglomérations de à emplois Cela explique partiellement le taux encore restreint de cadres des fonctions métropolitaines dans l emploi total nazairien (environ 5,3 % contre 6,4 % en moyenne), en comparaison avec la majorité des aires urbaines de taille moyenne (Vannes, Angoulême, Laval, Quimper ou La Rochelle ), Saint-Nazaire restant en retrait sur les fonctions de gestion et conception recherche. Une crise économique aux impacts importants Depuis le deuxième semestre 2008, la crise économique mondiale a impacté l agglomération nazairienne. Après une bonne résistance initiale, et bien que ses effets aient été globalement maîtrisés localement par rapport aux crises antérieures, les entreprises locales ont été affectées, ce qui les a contraint à faire évoluer leurs projets et modalités d organisation (évolution des chaînes de co-traitance, diversification économique sur les Energies Marines Renouvelables, les bio-ressources marines et la réalité virtuelle ). Compte tenu de son origine financière et de ses impacts sur le système bancaire, cette crise a eu des effets non négligeables sur les investissements des entreprises et des promoteurs immobiliers. Ainsi, plusieurs projets ont été ajournés en raison d une perception de l avenir proche moins favorable. Néanmoins, les dynamiques structurelles laissent espérer à terme une reprise de la croissance du marché tertiaire local, par notamment : des regroupements géographiques des services publics sur les pôles d échanges multimodaux, un recours toujours croissant des grandes industries locales aux bureaux d études et d ingénierie et aux services opérationnels, auquel s ajoutent les perspectives de développement des énergies marines renouvelables et de la réalité virtuelle, la professionnalisation de l économie résidentielle, qui génère de nombreuses fonctions support, le rapprochement des services à proximité de leur clientèle, notamment en direction des parcs d activités. [zoom] ECONOMIE >> 3 Les actifs employés sont répartis en quinze fonctions transversales. Parmi elles, cinq sont surreprésentées dans les grandes aires urbaines françaises : gestion, commerce inter-entreprises, conception-recherche, prestations intellectuelles, culture-loisirs. Elles sont qualifiées par l INSEE de «fonctions métropolitaines», propres aux grandes agglomérations et peuvent être considérées comme un indicateur pertinent de leur rayonnement décisionnel ou de leur insertion dans l économie de la connaissance. En 2010, les cinq agences d urbanisme de l Espace Métropolitain Loire- Bretagne (Brest, Nantes, Rennes, Angers, Saint-Nazaire) ont édité une publication sur leur évolution depuis 1999, montrant leur répartition et leur forte progression cadres des Fonctions Métropolitaines sur l aire urbaine de Saint-Nazaire entre 1999 et 2007 (+ 61 %) Source : Insee

4 >> 4 ECONOMIE Une augmentation parallèle des volumes de transactions et des stocks Piriac-sur-Mer Saint-Lyphard Stocks et transactions de m2 de bureaux par secteur en 2010 Cap Atlantique - CARENE 5842 Saint-Joachim Besné La Turballe Guérande Saint-Malode-Guersac Nantes 50km Saint-André-des-Eaux Montoir-de- Bretagne Le Croisic La Baule - Guérande Trignac Zone industrialo-portuaire Donges Batz-sur-Mer Le Pouliguen La Baule Pornichet Saint-Nazaire Villes-Gare Axe tertiaire de centre-ville Saint-Nazaire Ouest 1000 m2 500 m2 N transactions stock au 01/01/09 O E S km secteur de marché tertiaire Source : BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Septembre 2011 La Baule Saint-Nazaire Océanis Saint-Nazaire Villes-Gare

5 m² Un marché tertiaire en croissance Une progression des commercialisations par rapport aux comptes propres Entre 2008 et 2010, le volume global des transactions 1 s est établi entre m 2 et m 2 par an ; ce qui est légèrement supérieur à la moyenne annuelle enregistrée depuis 10 ans (8 600 m 2 par an). Après une forte croissance entre 2008 et 2009, avec un bon équilibre entre programmes en blanc livrés et programmes en comptes propres / clés en main locatifs lancés en 2009, le marché s est tassé entre 2009 et Cela s explique d abord par la forte diminution des programmes en comptes propres / clé en main locatifs engagés à l initiative des entreprises ; ce qui traduit l attentisme de ces dernières dans le contexte de crise, mais également par la volonté des acteurs publics de freiner les projets immobiliers dans un contexte économique moins favorable (risque de surproduction). Evolution des transactions entre 2008 et 2010 sur la Carene et Cap Atlantique Commercialisation Comptes propres / clés en main locatifs Total Source : Addrn Evolution des transactions sur la Carene et Cap Atlantique ( ) 1 Voir définitions en fin de document Commercialisation Comptes propres Source : Addrn Un volume de commercialisation dynamique La production annuelle d immobilier de bureaux Entre 2008 et 2009, les commercialisations ont enregistré un bond de 200 % pour atteindre m 2, avant de se stabiliser entre 2009 et Le dynamisme des commercialisations s explique par la livraison récente de nombreux programmes tertiaires en blanc en 2009 et 2010, par le décalage temporel entre l offre et la demande et par une dynamique de reprise de programmes plus anciens. En effet, cette dernière met traditionnellement plusieurs mois avant d absorber l offre disponible. Ce dynamisme est lié notamment à l émergence d un axe tertiaire de centre-ville allant de la mairie de Saint- Nazaire au parc d activités de Grandchamps, en passant par le pôle tertiaire qui émerge autour de la gare SNCF. Il a porté le marché depuis 2008 et confirmé l existence d une demande latente à satisfaire, y compris en contexte de crise économique. Durant ces trois années, le marché tertiaire a été relativement équilibré entre les secteurs La Baule / Guérande, axe tertiaire de centre-ville et zone industrialo-portuaire. Le secteur de Saint-Nazaire Ouest est, quant à lui, resté légèrement en retrait après plusieurs années où il avait été moteur dans le développement du marché de bureaux. En outre, si les commercialisations s équilibrent globalement sur trois ans, le secteur géographique «moteur» change d une année sur l autre en fonction des programmes livrés sur l un ou l autre des secteurs. Cette segmentation du marché s explique par la recherche par les entreprises d usages spécifiques proposés par ces quatre polarités : entrée de ville, axes routiers principaux, accessibilité Presqu île, liens avec l économie résidentielle, pôle d échange multimodal, accessibilité métropolitaine, centralité et qualité urbaine («effet vitrine»), liens vis-à-vis d une filière économique, notamment les filières industrielles et portuaires structurantes (construction navale et aéronautique, énergie, logistique ). [zoom] ECONOMIE >> 5 Depuis 2008, le projet Villes-Gare est entré en phase opérationnelle. Tandis qu une première opération de m 2 est commercialisée depuis 2009, avec un bon niveau de remplissage (administrations publiques, assureur maritime, transporteur logistique, presse et audiovisuel ), une deuxième tranche de près de m 2 a été livrée en 2011, avec un taux de précommercialisation élevé. Le quartier de la Gare continue sa mutation avec les travaux du Pôle d Echange Multimodal (en lien avec la ligne BHNS Helyce), dont la mise en service est programmée en La mise en tension du quartier, avec une offre de transport multimodale performante à l échelle de l agglomération est un levier important dans la poursuite des programmes tertiaires sur le quartier, avec une réflexion en cours sur l implantation complémentaire de programmes de logements à m 2 de transactions réalisées sur le marché tertiaire de l agglomération nazairienne entre 2008 et % de commercialisations réalisées entre 2008 et 2009 (5 780 m 2 ), avant une stabilisation entre 2009 et 2010

6 >> 6 ECONOMIE 50 % des commercialisations ont été réalisées sur l axe tertiaire de centre-ville (Saint-Nazaire) en 2009, notamment dans le cadre du projet Villes-Gare. Répartition des commercialisations par secteurs ( ) 24 % 23 % 23 % 30 % Zone Industrialo Portuaire Saint-Nazaire Ouest Axe tertiaire de centre-ville La Baule - Guérande Ancienneté des bâtiments commercialisés ( ) 4 % 25 % 71 % Un impact fort du projet Villes-Gare sur les caractéristiques du marché En 2009, les caractéristiques du marché s avèrent spécifiques par rapport à la moyenne triennale , compte tenu de l émergence du projet Villes-Gare. Reflet du volontarisme de la collectivité, elle explique notamment : la part plus élevée prise par le centre-ville (41 %) par concentré aux trois-quarts sur la Carene (78 %), avec un rapport à la périphérie (59 %) en comparaison avec la Caractéristiques du marché tertiaire de l agglomération poids nazairienne important des entre programmes 2008 et 2010 proposant des prestations moyenne ; la part particulièrement importante du neuf (73 %) vis-à-vis de la seconde main (27 %) ; l importance soudaine prise par les programmes haut de gamme (38 %) ; le renforcement de la part de l agglomération nazairienne dans les commercialisations (81 %) par rapport à l agglomération de La Baule / Guérande ; l augmentation de la surface moyenne de transaction qui atteint 212 m 2, grâce au poids plus important pris par plusieurs grosses ventes. Par ailleurs, l ensemble des commercialisations de l agglomération se sont davantage réalisées en 2009 sous la forme de locations (60 %) dans des immeubles de plus de 10 ans (77 %) ; ce qui pourrait être un premier reflet de l impact de la crise, qui a touché le territoire au dernier trimestre 2008 (report des investissements à l achat, recherche de limitation des coûts ). En 2010, le marché tertiaire a globalement repris ses caractéristiques habituelles, même si l impact des commercialisations sur le projet Villes-Gare continue d être perceptible. Il est ainsi redevenu un marché de périphérie (82 %), basiques (71 %) et une part des ventes située aux environs des deux tiers. Les entreprises ont néanmoins confirmé leur volonté de limiter leurs coûts immobiliers dans le contexte économique de crise, en investissant dans des programmes avec des prix de vente et des niveaux de loyers contenus. Durant ces deux années, les marchés tertiaires des territoires de Cap Atlantique et de la Carene ont réagi de manière opposée face à un choc de croissance, y compris la polarité de Saint-Nazaire Ouest, dont les caractéristiques économiques se rapprochent pourtant de celles du pôle économique presqu îlien. En effet, les ventes ont fortement augmenté par rapport aux locations sur la Carene, tandis que le phénomène inverse était observé sur Cap Atlantique. Cela confirme le sentiment de territoires «miroirs» sur le plan économique, et donc complémentaires entre eux. Caractéristiques du marché tertiaire de l agglomération nazairienne entre 2008 et ans 5-10 ans +10 ans Location / Vente ( ) 41 % 59 % Neuf / Seconde main ( ) 33 % 67 % Centre-ville / Périphérie ( ) 74 % 26 % Typologie de gamme ( ) 20 % 13 % 67 % Location Vente Neuf Seconde main Centre-ville Périphérie Basique Standard Haut de gamme Source : Addrn

7 Un marché tertiaire globalement maîtrisé Une croissance sans précédent de l offre neuve à un an L offre neuve à un an est constituée pour partie des programmes disponibles sur le marché au 1er janvier 2011 (stock) et des programmes dont la livraison devrait intervenir dans le courant de l année. Elle est en forte augmentation en 2011 par rapport à 2010 (+60 %), alors qu elle s était stabilisée entre 2009 et 2010 (-2 %). Cette forte évolution depuis 2009 s explique par: l augmentation de la durée de commercialisation des programmes mis sur le marché en 2009 et en 2010 (+ 17 %) ; la hausse des programmes dont la livraison devrait intervenir dans le courant de l année 2011, en raison de la forte augmentation de la production de bureaux depuis 2008 (+47 %) ; la concurrence de ces programmes neufs avec des immeubles plus anciens, qui ont été libérés par des entreprises ayant muté vers des programmes neufs, des établissements en difficulté ou dont les contrats de co-réalisation avec les grands donneurs d ordres locaux se sont interrompus en raison de la crise (+107,7 %). Evolution Evolution de l offre de l'offre neuve neuve à un à an un entre an entre et et stock au 1 er janvier programmes en cours de sortie dans l'année Source :? Au regard de la hausse de l offre neuve à un an, deux éléments confirment néanmoins le sentiment de maîtrise du marché tertiaire, notamment en comparaison avec des agglomérations comparables : la part des bureaux anciens et de qualité médiocre, dont les caractéristiques ne conviennent plus réellement à des entreprises à la recherche d immobilier de bureaux, évolue à la baisse depuis 3 ans (-66 % entre 2009 et 2011) ; de nombreux programmes dont la livraison devait intervenir en 2011 disposaient d un taux de précommercialisation élevé, notamment à proximité des gares SNCF de Saint-Nazaire et de La Baule. L offre neuve à un an est concentrée pour près d un tiers sur l axe La Baule / Guérande et pour moitié sur l axe tertiaire de centre-ville, en raison des volumes importants qui ont été livrés ou sont en cours de construction autour de la gare SNCF et sur le parc d activités de Grandchamps. Ce secteur est majoritairement constitué de programmes livrés dans les cinq dernières années. Répartition de l'offre neuve à un an par secteurs en % Répartition de l offre neuve à un an par secteurs en % 9 % 50 % Zone Industrialo Portuaire Saint-Nazaire Ouest Axe tertiaire de centre-ville La Baule - Guérande Source : Addrn Source : Addrn [zoom] ECONOMIE >> 7 Sur le domaine maritime portuaire, une offre tertiaire spécifique et complémentaire à celle qui a émergé depuis 10 ans sur l agglomération nazairienne, souvent reliée à des entrepôts ou des ateliers de production, existe depuis plusieurs décennies. Les mutations de l industrie et les impacts de la crise sur les cycles de production des entreprises ont un impact sur les stocks de bureaux disponibles. Plusieurs immeubles sont actuellement disponibles à la location, en particulier dans l enceinte de plusieurs grands comptes locataires du Grand Port Maritime. Certains locaux modulaires utilisés par les bureaux d études co-réalisateurs de la construction navale pourraient également être déconstruits dans le cadre du repositionnement potentiel de l industrie locale sur les Energies Marines Renouvelables (cf. reconfiguration à l étude du parc des chantiers navals) m 2 d offre neuve à un an au 1 er janvier 2011 contre m 2 au 1 er janvier % d offre neuve à un an au 1 er janvier 2011 par rapport au 1 er janvier 2010, contre -2 % entre 2009 et 2010.

8 >> 8 ECONOMIE [zoom] En 2010, l axe La Baule / Guérande a connu des évolutions significatives en matière d immobilier de bureaux. La polarité économique guérandaise s est récemment renforcée, avec la livraison de plusieurs programmes à Bréhadour, dont les taux de commercialisation sont élevés. Cette dynamique soutenue depuis 10 ans témoigne du développement d une économie de services sur la Presqu île, qui devrait se poursuivre compte tenu des projets existants. En parallèle, plusieurs programmes sont en cours de livraison sur Kerquessaud (Guérande) et à l entrée nord de La Baule, et participent à la concrétisation de l ambition tertiaire de cette agglomération. Celle-ci pourrait se voir renforcer à l avenir par un projet de «centre d affaires» en cours de réflexion à proximité de la gare SNCF de La Baule. Cette dynamique complémentaire à celle de l agglomération nazairienne confirme le processus de tertiairisation et de diversification des bases de l économie locale m 2 d offre disponible au 1 er janvier 2011, soit un stock de 24 mois. -34,9 % de bureaux commencés sur l agglomération nazairienne entre 2009 et 2010, dont 48,2 % sur la Carene Un ralentissement programmé des livraisons des programmes neufs qui devrait favoriser la maîtrise du stock L offre disponible au 1 er janvier 2011 a fortement augmenté depuis la fin 2008, pour atteindre m 2. Elle correspond à un stock de 24 mois, en baisse de 8 mois par rapport au 1 er janvier Malgré la forte augmentation de l offre neuve à un an, cette diminution du stock sur un an témoigne du bon niveau de commercialisation de l année En outre, le ralentissement progressif des programmes livrés devrait favoriser la poursuite de la baisse du stock. Cela résulte d une part d une plus grande frilosité des investisseurs liée à la crise et d autre part d une volonté plus grande de la collectivité de contrôler la production de nouvelles disponibilités tertiaires pour éviter un risque de sur-offre. Ce ralentissement devrait favoriser l atterrissage en douceur du marché de bureaux de l agglomération nazairienne dans les prochaines années. Celui-ci dispose en effet d un stock suffisant, auquel s ajouteront les programmes livrés en 2011 et les disponibilités existantes sur le domaine portuaire. L existence d un volant de stock disponible compris entre 12 et 18 mois est en effet une condition essentielle de bon fonctionnement d un marché tertiaire, car il favorise les mutations des entreprises locales de services et permet de répondre rapidement aux besoins d investisseurs exogènes au territoire. Une évolution des prix de l immobilier de bureaux Entre 2008 et 2010, les prix de l immobilier de bureaux ont connu des évolutions contrastées. Tandis que les prix des programmes neufs enregistraient une très forte progression, notamment en centre-ville, les prix des programmes de seconde main baissaient de manière sensible. Si la hausse des prix des programmes neufs s explique essentiellement par la livraison de programmes de haut standing sur des emplacements recherchés, la perte de valeur des programmes anciens situés dans le secteur de Saint-Nazaire Ouest traduisent la recherche par les entreprises de moindres coûts. Pour autant, le prix des immeubles de bureaux situés en périphérie de l agglomération nazairienne reste très élevé par rapport aux marchés d autres agglomérations, à l exception de programmes anciens et partiellement déqualifiés sur Saint-Nazaire Ouest et le domaine portuaire. Cela s explique pour certains secteurs de l agglomération par un coût du foncier élevé. En conséquence, des négociations à la baisse se produisent souvent entre acquéreurs et vendeurs lors de la réalisation des transactions pour des programmes neufs ; ce qui témoigne d une offre décalée par rapport aux capacités d investissement des utilisateurs Les prix du marché de bureaux sur la Carene et Cap Atlantique en 2011 centre périphérie neuf seconde main neuf seconde main location 170 n.s vente n.s Source : Addrn

9 ECONOMIE >> 9 L évolution de la construction depuis 2000 L affirmation d un marché émergent Entre 2000 et 2010, le marché de l immobilier de bureaux a émergé, avant d affirmer son positionnement. Ainsi, m 2 de bureaux ont été construits (8 600 m 2 par an) et trois périodes peuvent être distinguées : : l émergence progressive et heurtée se traduit par des variations en dents de scie, avec une demande révélée par l offre créée ; : le marché prend son envol, porté à la fois par le dynamisme économique, la tertiairisation du tissu entrepreneurial et le volontarisme des collectivités ; : après un important coup de frein en 2009, la crise économique provoque l arrêt brutal des projets de bureaux à partir de Evolution des bureaux commencés sur la Carene et Cap Atlantique entre 2000 et 2010 Evolution des bureaux commencés sur la Carene et Cap Atlantique entre 2000 et 2010 m² shon Source : Sitadel 2 Carene Cap Atlantique Total La capacité d absorption des polarités tertiaires Source : Sitadel 2 - traitement Addrn Le développement du marché depuis 10 ans offre un recul suffisant pour mesurer la capacité d absorption de l offre par la demande sur chacun des secteurs qui le composent. Il ressort ainsi que les programmes de bureaux se sont majoritairement construits sur la zone industrialo-portuaire, en lien avec la dynamique d externalisation de la filière navale (chantiers navals), le développement de la filière aéronautique (Cadréan) et le basculement progressif des services portuaires de Nantes vers Saint-Nazaire. Elle est suivie par l axe tertiaire de centre-ville de Saint-Nazaire, bien que son émergence soit récente, puis par les polarités reliées à la dynamique économique presqu îlienne où les programmes de bureaux sont plus nombreux mais moins conséquents en volume. Production annuelle moyenne sur la Carene et Cap Atlantique (en m 2 shon de bureaux) Polarités Zone industrialo-portuaire / Brais Axe tertiaire de centre-ville de Saint-Nazaire Saint-Nazaire Ouest Guérande - La Baule Ensemble Source : Sitadel 2 Enjeux Le marché tertiaire nazairien se situe à un moment charnière, et outre la répartition des volumes par polarités, quatre enjeux sont plus particulièrement à relever : la question de l insertion urbaine et de la qualité architecturale des projets, en lien avec les enjeux du Grenelle (RT 2012 ) ; le rapport périphérie / centre-ville, le tertiaire étant un outil de dynamisation économique de ce dernier ; la mise en relation des projets tertiaires avec les infrastructures de transport, qu il s agisse de la ligne de THNS Hélyce ou du projet d aéroport international de Notre Dame des Landes ; la nature des cibles exogènes susceptibles d être intéressées par les caractéristiques, le dynamisme économique et démographique, l image et les projets de développement du territoire.

10 >> 10 ECONOMIE Une augmentation parallèle des volumes de transactions et des stocks Polarités tertiaires Cap Atlantique - CARENE Saint-Lyphard Piriac-sur-Mer CAP ATLANTIQUE Saint-Joachim Besné La Turballe Guérande Guérande Le Croisic Entrée Nord La Baule La Baule Batz-sur-Mer Le Pouliguen N O E S km Saint-André-des-Eaux Brais Pornichet Pornichet Atlantique Océanis CARENE Trignac Saint-Nazaire Villes-Gare Centre-Ville Saint-Nazaire Saint-Malode-Guersac Montoir-de- Bretagne Grand Cadréan Grandchamps Chantiers Navals Parc des Morées Donges Source : BD Carto - IGN Paris Licence n 7656 Cartographie : ADDRN - Août 2011 Montoir-de-Bretagne Saint-Nazaire Guérande

11 ECONOMIE >> 11 L observatoire de l immobilier de bureaux Créé en 2008 à la demande des agglomérations de la Carene et de Cap Atlantique, l observatoire de l immobilier de bureaux a pour objectif : d animer le réseau d acteurs du marché de l immobilier de bureaux local, ainsi que leurs partenaires institutionnels ; d améliorer la connaissance du fonctionnement, des dynamiques et des perspectives du marché tertiaire local ; de publier régulièrement des tableaux de bord. Méthodologie Les données analysées dans cette étude sont issues, d une part, du traitement des éléments transmis par les professionnels de l immobilier d entreprise : promoteurs, constructeurs, commercialisateurs, sociétés d économie mixte d aménagement et d autre part, du traitement de la base de données Dreal Sitadel 2. Elles permettent une analyse du marché (nombre de transactions, mètres carrés livrés, vendus ou loués, offre disponible et projets en cours de livraison, prix) pour l immobilier neuf et de seconde main. Sont exclues de cette analyse, les commercialisations à investisseur ainsi que les pieds d immeubles à usage de commerce, sauf s ils disposent de surfaces importantes de bureaux en back-office. Définitions Les définitions utilisées par l observatoire de l immobilier de bureaux du marché tertiaire de la Carene et de Cap Atlantique sont basées sur les définitions du Réseau National des Observatoires de l Immobilier d Entreprise (RNOIE), adaptées aux caractéristiques et spécificités du marché tertiaire local. Transactions : ensemble des bureaux loués ou vendus. Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les clés en main locatifs et les bureaux en compte propre (opérations menées sans intermédiaires en ayant connaissance de l utilisateur final ou pour le compte d autrui) sont comptabilisés dans les statistiques de transaction aux côtés des bureaux commercialisés (destinés à être vendus ou loués sans connaissance de leur utilisateur final lors du démarrage du projet). L offre disponible (ou stock) est constituée de l ensemble des bureaux vacants immédiatement disponibles (vente / location) au 1 er janvier. L offre neuve à un an est constituée du stock neuf et des projets neufs livrables au cours de l année suivante. Bureaux neufs : construction neuve de moins de cinq ans ou immeuble ayant fait l objet d une réhabilitation lourde avec permis de construire et n ayant jamais été occupé. Bureaux de seconde main : opérations immobilières préalablement occupées et remises sur le marché, ou opérations de plus de cinq ans n ayant jamais été occupées Valeur locative : HT Hors Charges/m 2 /an (hors parking). Valeur de vente : HT ou HD/m 2 (hors parking). Carene : Etablissement Public de Coopération Intercommunale de l agglomération de Saint-Nazaire. Cap Atlantique : Etablissement Public de Coopération Intercommunale de l agglomération de La Baule / Guérande. addrn Directeur de publication : Nicolas Terrassier I Rédaction : Marc Morineau I Cartographie : Alice Loiseau I Infographie : Sandra Biguet 109 Centre République - BP Saint- Nazaire Cedex I Tél : I Fax : I I Site :

12 synthèse En lien avec le développement des services, le renforcement des emplois de cadres des fonctions métropolitaines supérieures et les mutations de la sphère industrielle nazairienne, le marché de l immobilier de bureaux de l agglomération nazairienne confirme année après année son positionnement et sa complémentarité avec le marché tertiaire nantais m 2 de bureaux ont ainsi été construits entre 2000 et 2010, soit une moyenne annuelle supérieure à m 2. Tandis que le volume de transactions reste compris entre et m 2 par an entre 2008 et 2010, le développement d une offre tertiaire nouvelle dans le cadre du projet Villes-Gare renforce l axe tertiaire de centre-ville de Saint-Nazaire, dynamise le rythme des commercialisations, rééquilibre le rapport entre centre et périphérie, et favorise la constitution d un stock disponible pour accueillir les projets extérieurs à l agglomération. La crise économique a néanmoins des impacts sur le marché tertiaire ; ce qui contribue à l augmentation des stocks disponibles et de l offre neuve à un an. Pour autant, le marché de l immobilier de bureaux local reste globalement bien maîtrisé, avec un ralentissement programmé des livraisons de programmes neufs à l horizon 2013.

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