Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN. avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC. Deuxième édition

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Valérie SAMSEL et Renaud TURC SAVOIR VENDRE Deuxième édition Éditions d'organisation, 2003 De Particulier à Particulier, 2003 ISBN :

2 Sommaire PREMIÈRE PARTIE Le compromis de vente De l avant-projet à la vente Principes de base...3 Les étapes d une vente immobilière...3 La réservation...3 La vente définitive...4 Promesse unilatérale de vente ou compromis de vente?...4 Promesse de vente avec ou sans notaire?...6 Compromis sans notaire...6 La promesse d achat...6 Promesse de vente devant notaire...7 Délai de rétractation et délai de réflexion...8 Le délai de rétractation...8 Le délai de réflexion...9 Signataires, nombre d exemplaires et procuration...10 Qui signe le compromis de vente?...11 Éditions d Organisation V

3 Savoir vendre Le vendeur L acquéreur La procuration Le contenu de la promesse de vente L identification du bien immobilier L obligation de superficie Le bornage des terrains Les déclarations du vendeur La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques Date et modalités de l entrée en jouissance Servitudes et urbanisme Travaux Amiante Lutte contre le saturnisme : recherche de plomb obligatoire Lutte contre les termites Ce que l acquéreur doit savoir, ce qu il doit déclarer Carnet d entretien et diagnostic technique de l immeuble...24 Les vices cachés, les vices apparents Les impôts locaux et fonciers Les conditions suspensives de la vente Condition suspensive d urbanisme Les droits de préemption La condition suspensive d obtention du crédit Les autres conditions suspensives Le changement d affectation La possibilité de construire La possibilité de modifier des parties communes Les conditions potestatives Les conditions financières de la vente Le prix Le versement d une somme d argent Acompte ou dépôt de garantie VI De Particulier à Particulier

4 Sommaire Arrhes...38 La clause pénale...39 Le séquestre...39 La réalisation de la vente...41 Le délai de réalisation...41 La possibilité de substitution...41 L élection de domicile...42 Les mots ou lignes «rayés nuls»...42 La vente...42 Le paiement du prix au vendeur...43 Le titre de propriété...44 Questions-réponses...45 DEUXIÈME PARTIE Vendre en viager Les principes de base...53 Qu est-ce qu une vente en viager?...53 Pourquoi vendre en viager?...54 Un contrat toujours aléatoire...54 Quelques définitions...55 Viager libre ou viager occupé...55 Petit lexique du viager...55 Le contrat, sa forme et son contenu...57 Le compromis de vente...57 L acte authentique...58 Les signataires...59 Le contenu des actes...59 Le viager occupé...60 Éditions d Organisation VII

5 Savoir vendre La répartition des charges et des travaux Cas d un viager libre Cas d un viager occupé La rente Quelques généralités La détermination de la rente La nécessité d un prix véritable La fixation du prix Le taux de la rente La notion de rentabilité d un bien La rente réversible et réductible L évaluation de l occupation Comment évaluer l usufruit? Comment évaluer le droit d usage? L indexation de la rente Les majorations légales Les arrérages Les garanties du vendeur L extinction du viager Le décès du crédirentier Le décès dans les 20 jours La renonciation du crédirentier Le rachat de la rente Autres cas d extinction La fiscalité du viager L impôt sur la mutation L impôt sur le revenu Les plus-values immobilières Les impôts locaux Tableaux Questions-réponses VIII De Particulier à Particulier

6 Sommaire TROISIÈME PARTIE Les plus-values immobilières Les données fondamentales...99 Quand y a-t-il plus-value?...99 Qu est-ce qui est imposable? Les biens Les titres Les personnes Propriétaires de parts de SCI : attention! Importance du lieu du domicile Qu appelle-t-on cession à titre onéreux? Partage ou retrait d une société transparente Les cas d exonération Cession de résidence principale Qu est-ce qu une résidence principale? Dépendances et superficie du terrain Français installés à l étranger Résidences secondaires et autres logements Exonération relative à la durée de détention Exonération relative au montant de la cession Exonération relative au montant du patrimoine Exonération en faveur des expropriés Exonérations diverses La détermination de la plus-value Prix de cession, prix de revient Qu appelle-t-on prix de cession? Cas particuliers À déduire Qu appelle-t-on prix de revient? Quelques cas particuliers Éditions d Organisation IX

7 Savoir vendre Les successions Les donations Prix de revient et redressement Ce que l on peut ajouter au prix de revient Les frais d acquisition Les dépenses de construction ou d amélioration Les frais de voirie Les honoraires Les intérêts d emprunt Plus-value à court ou long terme Les plus-values à court terme Cas particuliers Les plus-values à long terme Le coefficient d érosion monétaire Cas particuliers La réduction de la plus-value Compensation entre plus-values et moins-values Cas des rapatriés d outre-mer Les abattements Cas général Cession à une collectivité publique Cession de résidence secondaire Les modalités particulières du paiement de l impôt La division par cinq Le paiement fractionné Les terrains à bâtir Les expropriations Les contribuables non domiciliés en France Le formalisme du régime Vente du bien que l on a construit Le bail à construction X De Particulier à Particulier

8 Sommaire Les formalités L acte de cession Les imprimés Où trouver les imprimés? Date de la déclaration Qui peut vous aider? Les sanctions Le délai de reprise de l administration Absence de dépôt de la déclaration de plus-value Les intérêts de retard Les majorations d impôt Derniers conseils QUATRIÈME PARTIE La TVA immobilière Notions de base Champ d application de la TVA immobilière Le taux de la TVA La taxe sur quoi? Le régime des déductions TVA et «frais de notaires réduits» La TVA sur les transactions de logements Q appelle-t-on achèvement? Le particulier et la taxe La TVA lors de la vente du bien que l on a construit Opérations et personnes imposables Éditions d Organisation XI

9 Savoir vendre Détermination de la taxe Répartition des frais de notaire lors de la revente Les formalités à accomplir La TVA lors de l achat d un bien en cours de construction Opérations et personnes imposables Les frais réduits Les émoluments notariés Les émoluments de formalités et les frais divers La taxe de publicité foncière La TVA lors de la vente d un logement récent Opérations imposables Opérations exonérées Taux déduction formalités Cas des cessions de droits sociaux La TVA lors de l achat d un logement rénové Lexique juridique Annexes Adresses utiles Textes de Loi INDEX XII De Particulier à Particulier