AB O R D A B I L I T É E T C H O I X T O U J O U R S ( A C T ) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS

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1 AB O R D A B I L I T É E T C H O I X T O U J O U R S ( A C T ) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION Rationalisation du processus d approbation pour les constructeurs résidentiels agréés : projet pilote Association canadienne des constructeurs d habitations, section de Chilliwack et du district Chilliwack (Colombie-Britannique) Préparé pour : la Fédération canadienne des municipalités l'association canadienne des constructeurs d'habitations l'association canadienne d'habitation et de rénovation urbaine la Société canadienne d'hypothèques et de logement Préparé par : Julie Tasker-Brown Consultante en logement et en planification urbaine Montréal (Québec) Janvier 1997 Cette étude de cas a été financée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Cependant, les opinions exprimées sont celles des auteurs et la Société n'assume aucune responsabilité à leur égard..

2 AVA N T-P R O P O S Le projet décrit dans cette étude de cas est financé dans le cadre du pr o g r a m m e «A b o rdabilité et choix toujours (A C T)». Le programme A C T est une initiative collective, gérée par la Fédération canadienne des municipalités, l Association canadienne des constructeurs d habitations et l Association canadienne d habitation et de rénovation urbaine, en collaboration avec l o rganisme de financement, la Société canadienne d hypothèques et de logement. L A C T est administré par la Fédération canadienne des municipalités. Lancé en janvier 1990, le programme A C T a pour but de promouvoir des changements aux règlements de planification et de c o n s t ruction et des modifications aux p ro c é d u res d approbation des projets de construction résidentielle, en vue d améliorer l a b o rdabillité, le choix et la qualité du logement. Dans le cadre d A C T, des subventions sont attribuées aux constructeur et pro m o t e u r s, avec ou sans but lucratif, ainsi qu aux municipalités, urbanistes et architectes pour e n t re p re n d re des initiatives novatrices de réforme de la réglementation au sein des municipalités partout au Canada. Trois types de projets peuvent être subventionnés dans le c a d re d A C T : projets de démonstration, p rojets de simplification des pr o c e s s u s d a p p robation et études de cas (d initiatives en cours). Les projets de démonstration, qui portent sur la construction de logements novateurs, montrent de quelle manière certaines modifications aux règlements de planification et de construction peuvent a m é l i o rer l abordabilité, le choix et la qualité. Les projets de simplification du pro c e s s u s d a p p ro b a t i o n c o m p rennent l élaboration d une méthode ou d une démarche qui réduit le temps et l effort nécessaires à l approbation des projets de logement. Les projets d études de cas permettent de d é c r i re des initiatives en cours visant à réformer la réglementation. La modification et l innovation re q u i è rent la participation de tous les intervenants dans le secteur du logement. Le programme A C T fournit aux groupes actifs au niveau local une occasion unique de travailler ensemble à déterminer les questions de l heure en matière de logement, à obtenir un concensus pour les solutions potentielles et à mettre en œ u v re ces solutions. Par conséquent, un élément clé des projets subventionnés dans le c a d re d A C T est la participation et la coopération des diff é rents intervenants dans le secteur du logement, à toutes les phases des projets, depuis la conception jusqu à la réalisation. Une étude de cas est produite pour chaque p rojet subventionné dans le cadre d A C T afin de faire partager à d autres collectivités canadiennes l information sur les initiatives et les bénéfices de la réforme des pro c e s s u s de réglementation. Chaque étude de cas traite de l initiative de réforme des processus de réglementation, de ses buts et des leçons tirées et, s il y a lieu, des économies résultant des changements apportés à certains règlements de planification, de pro m o t i o n immobilière et de construction. Abordabilité et choix toujours c

3 TA B L E D E S M AT I È R E S APERÇU DU PROJET...i 1.0 DESCRIPTION DU PROJET Introduction Le projet pilote du PAM LE PROCESSUS D APPROBATION MODIFIÉ Le processus d approbation modifié des permis de construire Demande d un permis de construire Traitement de la demande Le processus d inspection Le processus d inspection pour les projets autres que ceux du PAM Le processus d inspection des ensembles bénéficient du PAM Évaluation du pilote projet du PAM RÉSULTATS DU PROJET Illustration 1 : Participants à la cérémonie de signature LA COLLECTIVITÉ ET DES PRINCIPAUX INTERVENANTS L ACCH-C&D - Le proposant du projet Le district de Chilliwack Le programme de constructeurs résidentiels agréés INITIATIVES DE RÉFORME DES RÉGLEMENTS ET LEURS RÉPERCUSSIONS SUR LE COÛT, LE CHOIX ET LAQUALITÉ DU LOGEMENT ANNEXE A : MEMBRES DU COMITÉ DE TRAVAIL DU PAM ANNEXE B : PROTOCOLE D ENTENTE ANNEXE C : LE PROJET DE MODIFICATION DU RÈGLEMENT DE CONSTRUCTION ANNEXE D : LISTE DES CONSTRUCTEURS PARTICIPANTS ANNEXE E : LE PROGRAMME DE CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELS AGRÉÉS ANNEXE F : LISTE DE CONTRÔLE DES CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELS AGRÉÉS ANNEXE G : LISTE DE CONTRÔLE DE PRÉ-INSPECTION... 23

4 APERÇU DU PROJET À Chilliwack, en Colombie-Britannique, certains constructeurs d habitations p rofessionnels peuvent dorénavant éviter une partie de la paperasserie municipale qui re t a rde typiquement la mise en chantier de jusqu à six semaines et obtenir toutes les approbations nécessaires en quelques jours. Compte tenu du succès d un projet pilote de deux ans lancé en janvier 1994 par la section de Chilliwack et du district de l Association canadienne des constructeurs d habitations (ACCH-C&D), le district de Chilliwack a l intention de modifier son règlement de c o n s t ruction pour permettre la mise en oeuvre complète du processus d approbation modifié (PAM). Le PAM est un processus simplifié d a p p robation des permis de constru i re et d inspection des ensembles de maisons unifamiliales destiné aux constructeurs qui ont suivi avec succès le programme des c o n s t ructeurs résidentiels agréés (CRA). Le programme CRA est un pr o g r a m m e d accréditation pour les constru c t e u r s d habitations qui a été mis au point par la section provinciale de la Colombie- Britannique de l Association canadienne des c o n s t ructeurs d habitations (ACCH-CB). Son but est d accro î t re le professionnalisme dans l industrie de la construction résidentielle en assurant une éducation et une formation appropriées aux constructeurs. Le PAM initial a été créé en 1990 par un comité représentant l ACCH-CB, le p rogramme de garantie des maisons neuves de la C.-B. et du Yukon et la municipalité de S u r re y, qui ont bénéficié de l aide du p rogramme A C T. Bien que le PAM n ait jamais été mis en oeuvre à Surre y, l ACCH- C&D a reconnu les possibilités que présentait le PAM pour atteindre plusieurs objectifs importants. De façon précise, on reconnaissait qu en simplifiant le pro c e s s u s d a p p robation pour re c o n n a î t re et récompenser les compétences et l expérience accrues des CRA, le PAM atteint les objectifs suivants : Il accélère le processus d appro b a t i o n pour tous les constructeurs; il améliore l efficience de l administration municipale; il améliore les connaissances que l industrie du bâtiment a des exigences du code du bâtiment et du règlement de zonage; il encourage les CRA à tenir compte de toutes les conséquences de la construction sur un terrain particulier, et ce, avant que des problèmes se présentent; il encourage les CRA à assumer une part de responsabilité plus grande à l égard de la conformité avec les règlements de construction et de zonage; et il permet au personnel municipal chargé de la vérification des plans et des inspections de passer plus de temps à éduquer les c o n s t ructeurs moins expérimentés. En plus, les consommateurs bénéficient du PAM au niveau de la qualité ainsi que des prix des logements. Le délai d obtention d un permis de construire tombe de six semaines à aussi peu que 48 heures et le pro c e s s u s accéléré d inspection fait gagner du temps aux constructeurs, ce qui améliore l a b o rdabilité du logement en réduisant le délai de construction. En motivant les c o n s t ructeurs pour qu ils deviennent des C R A et augmentent ainsi leur niveau de compétences et leurs connaissances, le PA M Abordabilité et choix toujours i

5 encourage le perfectionnement pro f e s s i o n n e l continu des constructeurs d habitations. Par conséquent, les maisons construites dans le cadre du PAM bénéficient d une amélioration de la qualité de l exécution des travaux et de la construction. Le niveau accru de professionnalisme des c o n s t ructeurs est essentiel à la réussite du PAM. Les municipalités doivent être confiantes que les constructeurs possèdent les compétences requises et ont l éthique nécessaire pour mieux s autoréglementer. Les c o n s t ructeurs qui participent au PAM, par exemple, sont inscrits au programme de garantie des maisons neuves de la C.-B. et du Yukon et garantissent que leur travail est conforme aux règlements de construction et de zonage pertinents. Habituellement, ces c o n s t ructeurs ont travaillé dans la région de Chilliwack pendant de nombreuses années et ont gagné le respect de leurs collègues et des fonctionnaires municipaux. Une autre importante réalisation du pro j e t A C T de l ACCH-C&D a été de réunir les intervenants clés en vue de la mise en oeuvre d une nouvelle initiative de logement. Ce p rojet n aurait pas pu réussir sans le dévouement et l engagement des c o n s t ructeurs d habitations locaux et l appui du district de Chilliwack. En favorisant la coopération et la communication entre l industrie et le gouvernement, on encourage les façons novatrices d abord e r l aménagement foncier et résidentiel, ce qui augmente les choix de logement. ii Abordabilité et choix toujours

6 1.0 DESCRIPTION DU PROJET 1.1 Introduction Le 12 janvier 1994, la section de Chilliwack et du district de l Association canadienne des constructeurs d habitations (ACCH-C&D), en collaboration avec le district de Chilliwack en Colombie-Britannique, a lancé un pro j e t pilote de six mois visant à rationaliser les p rocessus de délivrance de permis de c o n s t ru i re et d inspection des ensembles de maisons individuelles. Le projet pilote visait à f a i re l essai du processus d appro b a t i o n modifié (PA M ), 1 créé par la section p rovinciale de l Association canadienne des c o n s t ructeurs d habitations (ACCH-CB) en collaboration avec le programme de garantie des maisons neuves de la C.-B. et du Yukon et la municipalité de Surre y, en Colombie- Britannique. Le PAM, qui a été élaboré en 1990 avec l aide d une subvention de l A C T, vise à améliore r les connaissances que l industrie du bâtiment a des exigences du code du bâtiment et des règlements de zonage tout en accélérant le p rocessus d approbation pour les constru c t e u r s agréés en vertu du programme des c o n s t ructeurs résidentiels agréés (CRA). Le p rogramme CRA a été créé par l ACCH-CB pour accro î t re le professionnalisme dans l industrie du bâtiment résidentiel grâce à l éducation et à la formation des constru c t e u r s. 1 Pour plus d information sur ce projet A C T, consulter l étude de cas intitulée Prise en compte du constructeur résidentiel agréé dans les processus d approbation. Les personnes intéressées peuvent obtenir un exemplaire de ce document en communiquant avec le Centre canadien de documentation sur l habitation (CCDH), 700, chemin de Montréal, Ottawa (Ontario) K1A 0 P 7, tél. : (613) , télécopieur : (613) , ATME : (613) Le PAM a été conçu en réponse à la forte poussée de la construction résidentielle qui a eu lieu dans de nombreuses collectivités de la C.-B. pendant la dernière décennie. Le marc h é extrêmement actif de l habitation épro u v a i t rudement les re s s o u rces des municipalités et de l industrie du bâtiment, pro v o q u a n t d importants re t a rds dans l approbation des permis de constru i re et l entrée sur le marc h é d un nombre croissant de constru c t e u r s i n s u ffisamment formés. Le PAM, qui établit un p rocessus d approbation rapide distinct pour les CRA, était considéré comme un moyen de re c o n n a î t re et de récompenser les connaissances et compétences supérieures des C R A tout en leur accordant une part de responsabilité plus grande à l égard de la conformité des travaux avec les règlements de c o n s t ruction et de zonage. En vertu du programme A C T, l ACCH-CB a produit un document de 20 pages, intitulé Affordability and Choice Today: Modified A p p rovals Process Guidelines and Documents 2, qui décrit les politiques et méthodes de mise en oeuvre du PAM. Bien que cette initiative ait réussi à accro î t re la coopération et la communication entre l industrie du bâtiment et l administration municipale, elle n a jamais été mise en oeuvre à Surre y. Le conseil municipal de Surrey appuyait le but fondamental du PAM (réduire le temps n é c e s s a i re à l obtention d un permis de c o n s t ru i re et d inspections), mais certains conseillers hésitaient à accorder un traitement p r é f é rentiel à un groupe particulier de constructeurs. 2 Pour emprunter un exemplaire de ce document, communiquer avec le CCDH (voir la note 1). Abordabilité et choix toujours 1

7 1.2 Le projet pilote du PAM Toutefois, le PAM a su capter l intérêt de l ACCH-C&D. Pour préparer le terrain à la mise en oeuvre d un projet pilote, un «comité de travail» de neuf membres a été créé. Il c o m p renait des représentants de l ACCH-C&D et de l unité de la construction du service de développement municipal du district de Chilliwack (on trouvera une liste des membre s du comité de travail à l annexe A. ) En outre, ce projet a été réalisé avec l appui et l apport des organismes suivants : le programme de garantie des maisons neuves (PGMN) de la C.-B. et du Yukon; l Association canadienne des c o n s t ructeurs d habitations, section provinciale de la Colombie-Britannique; la Building Inspectors Association; la Building Standards Branch of B.C.; et la Société canadienne d hypothèques et de logement. E n t re juillet et décembre 1993, le comité de travail s est réuni régulièrement pour examiner les directives types et les documents préparés par l ACCH-CB. Les d i rectives ont ensuite été révisées et modifiées pour refléter les besoins particuliers des organismes représentés au sein du comité. Les nouvelles directives types ont été expliquées dans un document de huit pages intitulé «Modified Approval Pro c e s s» : Processing of Submission Guidelines.3 En 1993, l ACCH-C&D a parlé plusieurs fois aux responsables du district de Chilliwack en vue de l encourager à adopter cette méthode novatrice. Ses efforts ont été récompensés lorsqu elle a signé, le 12 janvier 1994, un p rotocole d entente avec le district de Chilliwack (présenté à l annexe B) prévoyant la réalisation d un projet pilote de six mois et visant la mise en oeuvre intégrale du PAM. Le projet pilote a été entrepris avec les objectifs suivants : Modifier le processus d appro b a t i o n municipal afin de reconnaître les capacités s u p é r i e u res des constructeurs ayant obtenu la désignation de CRA. Déterminer comment les responsables de la réglementation et l industrie du bâtiment résidentiel peuvent pro m o u v o i r l a c c roissement du professionnalisme et encourager l éducation et la formation chez les constructeurs. Donner une plus large part de responsabilité aux CRA à l égard de la conformité avec les règlements de construction et de zonage et examiner les conséquences de cette approche sur le rendement et la responsabilité. «La municipalité a participé au projet pilote en gardant l esprit ouvert parce que nous croyions qu au bout du compte, nous bénéficierions de meilleurs constructeurs.» -Ian Crane, directeur des services techniques du district de Chilliwack. 3 Pour emprunter un exemplaire de ce document, communiquer avec le CCDH (voir la note 1). 2 Abordabilité et choix toujours

8 À la fin des six mois, soit en juin 1994, le projet pilote a été prolongé de dix-huit mois, soit jusqu en janvier 1996, afin de permettre l essai plus approfondi du PAM. A u printemps de 1997, lorsque le district de Chilliwack a l intention de modifier son règlement de construction pour faciliter la mise en oeuvre du PAM, Chilliwack deviendra la pre m i è re municipalité à off r i r aux constructeurs professionnels ce type de p rocessus d approbation rapide. Les modifications apportées au projet de règlement figurent à l annexe C. Pendant les deux années qu a duré le pro j e t pilote de l A C T, les cinq constru c t e u r s participants (énumérés à l annexe D) ont c o n s t ruit dix maisons individuelles en tout dans le cadre du PAM. Abordabilité et choix toujours 3

9 2.0 LE PROCESSUS D APPROBATION MODIFIÉ En simplifiant le processus d approbation pour reconnaître et récompenser les compétences et l expérience accrues des CRA, le PAM atteint les objectifs suivants : Il accélère le processus d appro b a t i o n pour tous les constructeurs. Il augmente l efficience de l administration municipale. Il améliore les connaissances que les c o n s t ructeurs ont des exigences du code du bâtiment et des règlements de zonage. Il encourage les CRA à tenir compte de toutes les conséquences possibles de la c o n s t ruction sur un terrain particulier, et ce, avant que des problèmes se présentent. Il donne aux CRA un avantage c o n c u r rentiel en réduisant le délai et les coûts de construction et en leur permettant de donner des estimations plus justes des dates d achèvement. Il encourage les CRA à assumer une part plus grande de responsabilité à l égard de la conformité avec les règlements de construction et de zonage. La participation au PAM est limitée aux CRA: dont la participation a été approuvée par l ACCH-C&D; qui emploient des professionnels agréés de l habitation ayant suivi avec succès le cours d i n t roduction au code du bâtiment et qui répondent aux autres exigences établies par l ACCH-CB (voir les détails à l annexe E); qui souscrivent à la police de garantie supplémentaire de dix ans du PGMN et qui détiennent un permis d exploitation valable pour la municipalité dans laquelle ils ont l intention de faire des affaires. Il permet au personnel municipal charg é de la vérification des plans et des inspections de consacrer plus de temps à l éducation des constructeurs moins expérimentés. Le PAM est dirigé essentiellement par la section locale de l ACCH et est mis en oeuvre avec l aide et l appui de la municipalité participante. Dans ce cas, les constructeurs intéressés à participer au PAM présentent une demande à l ACCH-C&D. Lorsque les constructeurs répondent aux critères énumérés ci-dessus, l ACCH-C&D décide alors s ils peuvent construire des maisons en vertu du PAM. En plus, la section locale de l ACCH est c h a rgée de contrôler et de discipliner les constructeurs participants. 2.1 Le processus d approbation modifié des permis de construire Demande d un permis de construire Le PAM comprend un processus distinct de demande de permis de construire pour les CRA. Ce processus vise à donner plus de responsabilités au constructeur. Ainsi, il doit s assurer que la demande est complète et se charger de certaines tâches fondamentales, comme l obtention de recherches de titres, la vérification du zonage et d autres recherches qui prennent beaucoup de temps et dont le personnel municipal s occupe habituellement, avant même de faire une demande de permis de construire. Même si les CRA participant au PAM passent plus de temps (de façon typique, quatre à cinq heures en tout) à recueillir l information nécessaire pour faire une demande de permis de construire, l expérience a révélé que ces frais supplémentaires sont récupérés maintes fois en raison de l approbation plus rapide et de la diminution du temps d inactivité sur le chantier. 4 Abordabilité et choix toujours

10 Les constructeurs qui présentent des plans dans le cadre du PAM doivent remplir une «liste de contrôle du constructeur résidentiel agréé» en quatre exemplaires (dont une copie figure à l annexe F), qui est semblable à la liste de contrôle traditionnellement utilisée par le personnel municipal. Avec l aide de la liste de contrôle, les CRA peuvent vérifier la conformité de leur plan avec les règlements et devis municipaux. Par exemple, le constructeur est chargé d examiner les exigences liées au code du bâtiment, au zonage, aux servitudes et aux emprises. La liste de contrôle comprend un plan parcellaire schématique sur lequel le CRA inscrit les chiffres indiquant les niveaux existants et final du terrain ainsi que le régime d écoulement des eaux. Le constructeur s assure aussi que le plan d ensemble et les plans architecturaux sont complets. Grâce à cette approche, le constructeur est conscient des contraintes possibles du terrain à bâtir avant que ne surviennent des problèmes liés aux exigences, comme les hauteurs minimales, les emprises, la surface construite et l emplacement des services. En connaissant les règlements de construction et de zonage avant la mise en c h a n t i e r, le constructeur et la municipalité économisent du temps et de l argent. «... le gros avantage du PAM, c est que nous recevons nos permis après environ trois jours. Cela est important lorsqu on fait de la prévente et que les pro p r i é t a i res ont besoin d une maison dans les meilleurs délais.» -Peter Kingma, ancien président de l ACCH-C&D et participant au projet pilote du PAM Le CRA qui supervise le projet est la personneressource pour la municipalité et est responsable de la signature de la liste de contrôle Traitement de la demande La municipalité s efforce de traiter les demandes de permis de construire présentées en vertu du PAM en deux ou trois jours ouvrables. Pendant le projet pilote, le délai moyen était de cinq jours, ce qui représente une nette amélioration par rapport au délai de traitement de trois à six semaines pour les plans ne bénéficiant pas du PAM. Si le CRA ne remplit pas la liste de contrôle ou ne donne pas toute l information demandée, le dossier est retiré du PAM ou renvoyé au CRA pour qu il le présente de nouveau. Si d importantes modifications du plan, comme des changements structuraux ou influant sur les exigences du règlement de zonage, sont apportées après sa présentation à la municipalité, le CRA doit présenter la demande de nouveau comme s il s agissait d un nouveau projet. Les travaux sur le chantier seront suspendus, à la discrétion de l i n s p e c t e u r, jusqu à ce que le plan modifié soit approuvé. 2.2 Le processus d inspection Le processus d inspection pour les projets autres que ceux du PAM Dans le cas des projets qui ne sont pas réalisés dans le cadre du PAM, la municipalité s eff o r c e d envoyer un inspecteur au chantier dans les 24 heures qui suivent une demande. En moyenne, dix inspections sont nécessaires pendant la construction d ensembles ne bénéficiant pas du PAM. Elles comprennent, entre autres, l inspection des semelles, des tuyaux de drainage périmétrique, de la charpente, de Abordabilité et choix toujours 5

11 l isolation, de la plomberie brute, des services et de l occupation. Pour l inspecteur, cela peut représenter près de six heures sur le chantier, en supposant qu il n y ait pas de défauts nécessitant une nouvelle inspection Le processus d inspection des ensembles bénéficiant du PAM Comme nous l avons mentionné, en vertu du PAM, le CRA assume plus de responsabilités à l égard du respect de toutes les normes du bâtiment et de tous les règlements de zonage. Cela réduit la charge de travail des inspecteurs, ce qui leur permet de passer plus de temps avec les constructeurs moins expérimentés. Par conséquent, le processus d inspection devient plus rapide pour t o u s les constructeurs et la qualité globale du logement s améliore. Cela est aussi avantageux pour les constructeurs d habitations puisqu ils peuvent mieux planifier le moment où ils auront besoin de divers corps de métier et pièces d équipement. Sur toute la durée de la construction, le CRA peut raccourcir le délai de construction de jusqu à une semaine, ce qui se traduit par des économies pour l acheteur de maison. Pour aider les CRA à s assurer que leur travail répond aux normes du bâtiment, on a mis au point des listes de contrôle de pré-inspection pour les étapes suivantes de la construction : inspection des semelles tuyaux de drainage et revêtement de protection contre l humidité services plomberie charpente (extérieure et intérieure) pare-air et isolant Le CRA remplit la liste de contrôle pertinente avant de demander une inspection pour une étape particulière de la construction. (Les listes de contrôle pour les pré-inspections figurent à l annexe G.) Après que le CRA a demandé une inspection, la municipalité s efforce de faire les inspections demandées dans les 12 heures qui suivent. Si le CRA demande une inspection après 16 h, un inspecteur visitera le chantier avant midi le jour ouvrable suivant. La municipalité peut faire ou non une inspection, à sa discrétion. Si un inspecteur ne s est pas présenté au chantier avant midi, la municipalité peut accepter la documentation du constructeur au lieu d une inspection par un membre de son personnel. Lorsqu une inspection a eu lieu ou que la municipalité indique au CRA qu il peut poursuivre les travaux, le CRA doit télécopier la liste de contrôle de pré-inspection requise à la municipalité avant la fin de la journée. Le CRA doit conserver les listes de contrôle pendant deux mois à compter du moment où le permis d occuper est délivré et il doit les remettre à la municipalité ou à l ACCH-CB sur demande. La municipalité fait aussi des inspections à l improviste pour s assurer que le travail du CRA est conforme aux règlements de zonage et au code du bâtiment. Si l inspecteur en bâtiment relève des défauts, le constructeur est tenu de les corriger dans les meilleurs délais et d en informer l inspecteur. 2.3 Évaluation du projet pilote du PAM Le projet pilote a donné l occasion d aplanir tous problèmes éventuels du processus d approbation simplifié. Bien que certains problèmes mineurs aient vu le jour pendant les premières étapes du projet, ils ont pu être réglés rapidement grâce à l engagement des constructeurs participants et du 6 Abordabilité et choix toujours

12 personnel municipal et du désir des deux groupes d améliorer les communications et la coopération entre le gouvernement et l industrie. «Le PAM fonctionne le mieux dans les collectivités ayant une population de à personnes. Elles sont suffisamment petites pour que les constructeurs soient connus dans la collectivité et pour que des rapports de confiance puissent s établir entre le personnel municipal et les constructeurs.» -Ian Crane, directeur des services techniques, district de Chilliwack Il est devenu évident que les constructeurs et les vérificateurs de plan municipaux ne voyaient pas la vérification des plans de la même façon. Les constructeurs n étaient généralement pas conscients de la quantité de détails dont il fallait tenir compte dans la vérification des plans et oubliaient parfois de tenir compte de certains éléments comme la séparation dans l espace, les servitudes et les exigences en matière de zonage. Toutefois, avec le temps, les constructeurs sont devenus plus efficaces après avoir examiné des plans avec le personnel municipal et s être familiarisés avec les listes de contrôle. Pendant le projet pilote, les inspecteurs municipaux faisaient les inspections avec les constructeurs pour leur faire connaître le processus. Le personnel municipal a indiqué que les inspections sur place se déroulaient relativement bien. Selon les constructeurs, toutefois, le processus d inspection révisé a, au début, semblé poser des problèmes à certains inspecteurs qui craignaient que leurs emplois ne deviennent redondants. La situation s est redressée lorsque les inspecteurs se sont rendus compte des avantages du PAM. Par exemple, le processus leur permettait de passer plus de temps avec les constructeurs moins expérimentés. L engagement des inspecteurs à l égard de la réussite du PAM et leur participation à sa mise en oeuvre ont été essentiels à la réussite du processus d inspection modifié. Pour évaluer le PAM, l ACCH-C&D a mis au point un court questionnaire pour les constructeurs participant au projet pilote. Les résultats ont révélé que les CRA d e v a i e n t consacrer de deux à six heures à la préparation d une demande de permis de construire pour une maison construite en vertu du PAM, ce qui représente une hausse par rapport à la moyenne d une demi-heure nécessaire à la préparation d une demande en vertu de l «ancien» processus. Toutefois, grâce au PAM, les constructeurs obtenaient leurs permis de construire dans un délai de trois à sept jours, ce qui est une amélioration considérable par rapport à la période d une semaine et demie à trois semaines pendant laquelle il leur aurait fallu attendre avant de recevoir un permis pour la même maison en vertu du système normal. Le PAM convient le mieux à un marché du logement actif. Toutefois, pendant le projet pilote, l activité de construction résidentielle à Chilliwack était faible. Comme le PAM est facultatif, les constructeurs n ont eu recours au programme que lorsqu un acheteur de maison le leur demandait. Néanmoins, les résultats du projet pilote montrent la faisabilité et les avantages du PAM et le projet pilote même a été considéré comme un succès par tous les participants. Abordabilité et choix toujours 7

13 3.0 RÉ S U LTAT S D U P R O J E T Le 17 janvier 1996 a eu lieu une cérémonie de signature pour annoncer officiellement la mise en oeuvre du processus d approbation modifié, le premier de son genre au Canada. De nombreux participants au projet, des membres de l ACCH- C&D et des représentants de la municipalité, y compris John Les, maire de Chilliwack et président de la FCM, étaient présents à la cérémonie. Un aspect peut-être plus important de ce projet A C T a été sa capacité de favoriser l amélioration des communications et de la coopération entre l industrie du bâtiment et le district de Chilliwack. Le partage des idées a amené chacune des deux parties à mieux comprendre les points de vue et responsabilités de l autre et a favorisé l amélioration de l efficience et du professionnalisme dans les secteurs public et privé Illustration 1. Participants à la cérémonie de signature. À l arrière, de gauche à droite : M. Grant Sanborn, district de Chilliwack; M. Peter Kingma, ancien président de l ACCH-C&D; M. Mike Young, SCHL, directeur de la Succursale de Vancouver; M. David Ve rge, président, PGMN de la C.-B. et du Yukon; M. Ron Haan, Woodspan Developments Ltd.; M. Sid Kingma, Kingma Bros. Developments Ltd.; M. Ian Crane, directeur des services techniques, district de Chilliwack. À l avant, de gauche à droite : M m e Elizabeth Mueller, présidente de l ACCH-C&D pour 1995; le maire John Les; M. Keith Sashaw, cadre de direction et premier vice-président, ACCH-CB. 8 Abordabilité et choix toujours

14 de l industrie du bâtiment résidentiel. Les résultats positifs de cet effort de rationalisation du processus d approbation ont été reconnus o fficiellement en 1994, lorsque le district de Chilliwack a reçu le prix Golden Georgie de l ACCH pour «l excellence de la coopération avec le gouvernement». «La communication entre le personnel du district, les constructeurs membres de l Association et toutes les personnes qui ont participé au processus depuis les premières étapes a beaucoup contribué à la réussite du PAM.» -Peter Kingma, participant au PAM et ancien président de l ACCH-C&D Un résultat important de l initiative de Chilliwack est le professionnalisme accru des constructeurs d habitations participants. Lorsque le PAM sera mieux établi, on s attend à ce que la sensibilisation des consommateurs au processus et leur demande de maisons construites par des CRA augmenteront. Cela motivera plus de constructeurs à obtenir la désignation de CRA et à participer au PAM. En fait, 16 entreprises de construction ont participé au cours d éducation et de formation des CRA et PAH donné à Chilliwack au début de De ce nombre, trois ont déjà mérité une désignation CRA. Plusieurs listes de contrôle et rapports d inspection à l intention des CRA ont été produits (voir les sections et cidessus). Ces documents peuvent être facilement modifiés en fonction des circonstances d autres municipalités voulant adopter un PAM. Les participants au projet espèrent que l expérience de Chilliwack encouragera d autres municipalités de la Colombie-Britannique et ailleurs au Canada à mettre en oeuvre des processus semblables. En fait, des collectivités de la C.-B., comme Vernon, Parksville et Nanaimo, ainsi que Yellowknife, dans les T.N.-O., ont manifesté de l intérêt pour le processus d approbation simplifié. Compte tenu de la réussite du PAM pour les maisons individuelles, l ACCH-C&D examine la possibilité de mettre en oeuvre un programme semblable pour les petits collectifs d habitation assujettis à la partie 9 du Code national du bâtiment. Le projet pilote de PAM entrepris à Chilliwack a mis à l essai les directives et outils types produits par l ACCH-CB et la municipalité de Surrey. Bien qu on ait apporté certaines modifications et fait certains ajouts à ces directives et outils pour qu ils répondent mieux aux besoins particuliers de l industrie du bâtiment à Chilliwack, les participants au projet étaient d avis que le PA M était facile à adapter et extrêmement précieux. Abordabilité et choix toujours 9

15 4.0 LA C O L L E C T I V I T É E T L E S P R I N C I PA U X I N T E RV E N A N T S 4.1 L ACCH-C&D Le proposant du projet L Association canadienne des constructeurs d habitations (ACCH) est le seul représentant national organisé de l industrie de la construction résidentielle au Canada. L A C C H sert plus de entreprises membres par l intermédiaire d associations aux niveaux local, provincial et national. Quiconque travaille dans l industrie de la construction résidentielle, y compris les constructeurs, les fournisseurs, les corps de métier, les fabricants et les fonctionnaires ainsi que les professionnels des secteurs juridique, financier, de la conception et d autres domaines connexes, peut en devenir membre. Les constructeurs, qui constituent le tiers des membres de l ACCH, sont l élément central de l association. Toutes les demandes d adhésion doivent être ratifiées avant que le statut de membre soit accordé. Les membres doivent respecter le code de déontologie rigoureux de l Association et sont aussi assujettis à un code de discipline. L Association canadienne des constructeurs d habitations, section de Chilliwack et du district, qui est la section locale de l Association ayant participé à l élaboration du PAM, compte plus de 60 membres. La section a été créée en 1988 par un groupe d environ 30 entreprises dévouées à l industrie de la construction résidentielle. L association locale offre un large éventail de services et d activités à ses membres, y compris un bulletin mensuel, des programmes d éducation et de formation, une liaison avec les fonctionnaires, des salons de l habitation et de la rénovation, la collecte de fonds et la participation aux conférences provinciales et nationales. 4.2 Le district de Chilliwack Situé dans la vallée du Fraser à environ 60 kilomètres à l est de Va n c o u v e r, en Colombie- Britannique, le district de Chilliwack compte habitants dont 80 % vivent dans des zones urbaines et suburbaines. Chilliwack, qui a été constituée en société en 1873, a été la première municipalité rurale de la Colombie-Britannique. L économie se fonde principalement sur les services et les métiers, l agriculture et la foresterie. Entre 1991 et 1994, 441 maisons individuelles en moyenne ont été construites chaque année à Chilliwack. En 1995, la dernière année du projet pilote de PAM, le nombre de maisons individuelles construites est tombé à 217, ce qui représente une baisse spectaculaire. Les approbations de permis de construire et d inspections relèvent de l unité de la construction du service du développement municipal, qui a récemment été restructuré. 4.3 Le programme de constructeurs résidentiels agréés Le programme CRA, créé par l ACCH-CB, offre des programmes d éducation et de formation aux professionnels de l industrie du logement depuis Le programme CRA a été un des premiers programmes d auto-accréditation dirigés par l industrie à l intention des constructeurs résidentiels en Amérique du Nord. Le principal objectif du programme est d accroître le degré de professionnalisme au sein de l industrie de la construction résidentielle. Au mois d octobre 1996, 95 constructeurs de la C.-B. en tout avaient suivi le programme avec succès et obtenu la désignation de CRA. 10 Abordabilité et choix toujours

16 Les demandeurs doivent être inscrits au programme de garantie des maisons neuves de la C.-B. et du Yukon avant de pouvoir obtenir la désignation de CRA. La participation des responsables du programme de garantie des maisons neuves a joué un rôle important pour convaincre la municipalité de la capacité des CRA de se réglementer dans de nombreux aspects du processus de construction résidentielle. La désignation de CRA sensibilise l acheteur de maison éventuel au fait que le constructeur en question répond aux normes de compétence professionnelle les plus élevées, y compris au niveau de l éducation, de l éthique et de l assurance responsabilité. Abordabilité et choix toujours 11

17 5.0 IN I T I AT I V E S D E R É F O R M E D E S R È G L E M E N T S E T L E U R S R É P E R C U S S I O N S S U R L E C O Û T, L E C H O I X E T L A Q U A L I T É D U L O G E M E N T En travaillant en étroite collaboration avec le district de Chilliwack, l ACCH-C&D a réussi à mettre en place un processus d approbation modifié pour les CRA, qui réduit le temps n é c e s s a i re à l obtention d un permis de c o n s t ru i re pour les ensembles de maisons individuelles de trois à six semaines à aussi peu que 48 heures et qui accélère le processus d inspection d au moins une semaine. L accélération du processus d appro b a t i o n réduit les coûts pour les constructeurs, qui peuvent alors offrir des logements plus abordables aux consommateurs. En motivant les constructeurs d habitations à obtenir la désignation de CRA et, par conséquent, à accro î t re leur niveau de compétences et de connaissances, le PA M encourage le perfectionnement pro f e s s i o n n e l continu des constructeurs résidentiels. Ainsi, les maisons construites dans le cadre du PAM bénéficient d une exécution du travail et d une construction de meilleure qualité. En plus, comme les fonctionnaires municipaux passent moins de temps à traiter les demandes de permis de constru i re et à faire des inspections pour les constru c t e u r s professionnels, ils peuvent consacrer plus de temps à l éducation des constructeurs moins expérimentés, ce qui contribue à une amélioration générale de la qualité du logement. Une autre réalisation importante de ce projet A C T a été sa capacité de réunir des intervenants clés pour mettre en oeuvre une nouvelle initiative dans le domaine du logement. En favorisant la coopération et la communication entre l industrie et le gouvernement, on encourage la mise au point de façons novatrices d abord e r l aménagement résidentiel et foncier, augmentant ainsi le choix d habitations. Dans l ensemble, ce projet souligne l importance de la consultation et de la coopération entre les municipalités et l industrie de la construction résidentielle pour réussir une réforme de la réglementation. En fin de compte, cela pourrait s avérer la leçon la plus durable qui a été tirée de ce projet. 12 Abordabilité et choix toujours

18 AN N E X E S

19 AN N E X E A : ME M B R E S D U C O M I T É D E T R AVA I L D U PA M Chris den Hertog Meadowridge Contracting Ltd. Don Froese Directeur général, ACCH-C&D Ron Haan (Président du comité du PAM après juillet 1994) Woodspan Developments Ltd. Peter Kingma Kingma Bros. Developments Ltd. Vice-président, ACCH-C&D Stan Nickel (Président du comité du PAM jusqu en juillet 1994) Nickel Surveying Président, ACCH-C&D Chuck Stam Precision Design and Associates Président du comité de l éducation et de la formation de l ACCH-C&D Len Stien Directeur des services techniques District de Chilliwack Terry Thiessen Terry Custom Homes Dick Westeringh Westbow Construction Ltd. 14 Abordabilité et choix toujours

20 AN N E X E B : PR O T O C O L E D E N T E N T E Association des constucteurs d habitations/district de Chilliwack PROTOCOLE D ENTENTE Les parties ci-dessous ont convenu de participer à un projet pilote portant sur un processus d approbation modifié pour une période de cinq mois à compter du, après quoi elles ont l intention de procéder à la mise en oeuvre complète du processus. Ce document a été signé le jour de 1994 à (C.-B.) Signataire autorisé Municipalité Signataire autorisé Association locale Signataire autorisé Association canadienne des constructeurs d habitations, section provinciale de la C.-B. Abordabilité et choix toujours 15

21 A N N E X E C : LE P R O J E T D E M O D I F I C AT I O N D U R È G L E M E N T D E C O N S T U C T I O N Les modifications et ajouts apportés au règlement de construction n o 1614 de 1991 comprennent ce qui suit: Ajouter la définition suivante à l article 4 : «Processus d approbation modifié» s entend du programme conçu et mis en oeuvre par l Association canadienne des constructeurs d habitations de Chilliwack et du district et approuvé par le district de Chilliwack afin de p e r m e t t re à un constructeur qualifié de demander un permis de construire et de bâtir une maison en respectant les directives pour le processus d approbation modifié. Ajouter l article 15 qui se lit comme suit: Immeubles assujettis au «pr o c e s s u s d approbation modifié» Lorsqu un demandeur d un permis de c o n s t u i re pour un «immeuble résidentiel unifamilial ou bifamilial» ou un immeuble «a c c e s s o i re» utilise le «pro c e s s u s d a p p robation modifié», il doit, en plus de respecter les exigences indiquées à l article 14, présenter l information décrite dans les d i rectives pour le «processus d appro b a t i o n modifié» et les «listes de contrôle des constructeurs résidentiels accrédites» fournies par le district. 16 Abordabilité et choix toujours

22 AN N E X E D : LI S T E D E C O N S T R U C T E U R S PA RT I C I PA N T S Les constructeurs ayant bâti des maisons en vertu du PAM Ron Haan Woodspan Developments Ltd. Peter Kingma Kingma Bros. Developments Ltd. Terry Thiessen Terry Custom Homes Les constructeurs qui ont participé mais n ont pas bâti de maisons en vertu du projet pilote du PAM Chris den Hertog Meadow Ridge Contracting Ltd. Dick Westeringh Westbow Construction Ltd. Abordabilité et choix toujours 17

23 AN N E X E E : LE P R O G R A M M ED E C O N S T R U C T E U R SR É S I D E N T I E L L E S Pour terminer le programme avec succès et recevoir la désignation de CRA, les c o n s t ructeurs doivent assister à une série d ateliers d un, de deux et de trois jours et suivre un cours par correspondance. Il y a six cours obligatoires, dont une introduction au code du bâtiment mise au point par la Building Inspectors Association of British Columbia. Ce cours donne aux constructeurs une bonne compréhension du code du bâtiment. Les autres cours obligatoires sont les suivants : La maison R-2000 et les technologies du bâtiment La gestion commerciale et financière Les PAH doivent prouver qu ils ont accumulé cinq ans d expérience dans le secteur de la construction résidentielle, soit en ayant travaillé pour un entre p re n e u r reconnu en construction résidentielle ou en ayant été inscrit à un pr o g r a m m e d a p p rentissage pertinent ou à un autre p rogramme d étude lié à la constru c t i o n résidentielle. Tous les demandeurs doivent avoir au moins trois ans d expérience pratique. Les demandeurs doivent avoir été m e m b res de l ACCH pendant au moins deux ans, dont un an immédiatement avant d obtenir la désignation de CRA. Le droit en construction La vente et la commercialisation La gestion de projet Exigences applicables aux constructeurs résidentiels agréés Les constructeurs résidentiels agréés doivent répondre aux critères suivants : Ils doivent employer au moins un professionnel agréé de l habitation (PAH). Le PAH doit occuper une place de gestionnaire au sein de l entreprise et doit ê t re responsable de la qualité de l exécution du travail et de la conduite de l e n t reprise. Tout CRA qui est l unique p ro p r i é t a i re de l entreprise doit être un PAH. 18 Abordabilité et choix toujours

24 ANNEXE F : LISTE DE CONTRÔLE DES CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELLES AGRÉÉS Association des constructeurs d'habitations/district de Chilliwack Page 1 Formule 1 Si les formules ne sont pas remplies, le dossier sera retourné et devra être soumis de nouveau LISTE DE CONTRÔLE DES CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELS AGRÉÉS RÉSERVÉ À LA RÉGIE INTERNE MUNICIPALITÉ : NUMÉRO DE DOSSIER : NUMÉRO DE PERMIS DE CONSTRUIRE : VÉRIFICATEUR DE PLAN : Le constructeur résidentiel agréé doit examiner la formule et indiquer la conformité au moyen d'un crochet LA FORMULE DE DEMANDE EST COMPLÈTE LE PERMIS D'EXPLOITATION EST VALIDE LA VÉRIFICATION DU ZONAGE EST COMPLÈTE Confirmer le zonage de la propriété, obtenir une copie des exigences pour cette zone. La vérification doit porter sur les éléments suivants, sans toutefois s'y limiter : les usages permis - la densité les retraits - les restrictions quant à la hauteur la surface construite HAUTEUR MINIMALE DE LA PARTIE EXPOSÉE DES FONDATIONS (HMPE) ET NIVELLEMENT) DU TERRAIN Obtenir une copie du plan de nivellement du terrain Vérifier si la HMPE est compatible avec le logement proposé S'assurer que les contours de la propriété sont reflétés sur les plans S'assurer que la construction du logement, y compris le matériau de déblaiement, ne nuira pas à la pente du terrain SERVITUDES ET DROITS DE PASSAGE Obtenir une copie du plan de levé et(ou) de la recherche de titres (récents) S'assurer que la construction du logement n'enfreindra pas les exigences en matière de servitudes ou de droits de passage LE PLAN D'ENSEMBLE EST COMPLET Le plan doit être à l'échelle Le plan doit comprendre, sans toutefois s'y limiter : les dimensions de la propriété - les rues et voies jouxtant la propriété la description juridique - la zone l'adresse - tous les retraits des immeubles l'indication de la HMPE (le cas échéant) - le permis du service d'hygiène (champs d'épandage) l'emplacement de l'allée pour voiture - les calculs de la densité (collectifs seulement) les calculs de la surface construite

25 Association des constructeurs d'habitations/district de Chilliwack Page 2 Formule 1 LISTE DE CONTRÔLE DES CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELS AGRÉÉS LE PLAN ARCHITECTURAL EST COMPLET Deux ensembles de plans propres à l'emplacement sont nécessaires. Les plans doivent comprendre : les plans d'étages le plan des fondations les coupes transversales les élévations, y compris les niveaux du sol définitifs le plan de réalisation du toit ou des fermes (au moment de l'inspection de la charpente) LES EXIGENCES DU CODE DU BÂTIMENT ONT ÉTÉ VÉRIFIÉES LA FORMULE SUR LA VENTILATION MÉCANIQUE A ÉTÉ REMPLIE Déterminer le type de chauffage Remplir la formule pertinente PERMIS DE PLOMBERIE Déterminer le nombre d'appareils sanitaires Remplir la formule pertinente sur les «qualifications professionnelles des corps de métiers» LES EXIGENCES DU CODE DE PLOMBERIE ONT ÉTÉ VÉRIFIÉES LES RESTRICTIONS À LA CONSTRUCTION ONT ÉTÉ VÉRIFIÉES Obtenir une copie de toute restriction frappant la propriété et obtenir l'approbation avant de demander le permis de construire. Les restrictions peuvent comprendre, sans toutefois s'y limiter : les restrictions touchant la conception un site archéologique les niveaux des plaines inondables les conditions du sol inhabituelles les pentes instables le recours à un professionnel pour la conception du champ de drainage (annexes B1 et B2) D'AUTRES EXIGENCES MUNICIPALES PRÉCISES ONT ÉTÉ VÉRIFIÉES DES MURS DE SOUTÈNEMENT SONT NÉCESSAIRES OUI S.O.

26 Association des constructeurs d'habitations/district de Chilliwack Page 3 Formule 1 LISTE DE CONTRÔLE DES CONSTRUCTEURS RÉSIDENTIELS AGRÉÉS UN PROFESSIONNEL DE COORD. AGRÉÉ EST NÉCESSAIRE 1. OUI S.O. SI OUI, L'ANNEXE «A» EST VERSÉE AU DOSSIER OUI RENSEIGNEMENTS TECHNIQUES ET AUTRES CALENDRIERS DES TRAVAUX DÉTAILS B1 B2 C ARCHITECTURE 2. GÉNIE CIVIL 3. CHARPENTE 4. MÉCANIQUE 5. PLOMBERIE 6. EXTINCTION D'INCENDIE 7. ÉLECTRICITÉ 8. GÉOTECHNIQUE (temp.) 9. GÉOTECHNIQUE (perm.) 10. AUTRE 11. Cette liste de contrôle peut être modifiée. Elle ne doit servir que de guide et pourrait ne pas être complète. CONSTRUCTEUR RÉSIDENTIEL AGRÉÉ : NOM DE L'ENTREPRISE : SIGNATURE :

27 Association des constructeurs d'habitations/district de Chilliwack Page 4 Formule 1 PLAN PARCELLAIRE SCHÉMATIQUE É1. É1. Emplacement du champ d'épandage 1. INDIQUER LE RÉGIME D'ÉCOULEMENT DES EAUX AU MOYEN DE FLÈCHES 2. INDIQUER TOUT MUR DE SOUTÈNEMENT PRÉVU : a) type de matériau b) taille/dimensions 3. FLÈCHE INDIQUANT LE NORD HMPE 4. DESCRIPTION JURIDIQUE : N o DU TERRAIN BLOC SECTION PHASE Niveau existant Niveau définitif 5. ADRESSE DE VOIRIE : Niveau existant Niveau définitif Indiquer : 1. branchement à l'égout sanitaire 2. branchement à l'égout pluvial 3. branchement d'eau ZONE L. avant du terrain L. arrière du terrain L. du terr. du côté int L. du terr. du côté ext.

28 Association des constructeurs d'habitations/district de Chilliwack Page 1 Formule 2 INSPECTION DES SEMELLES ENSEMBLE N o DU TERRAIN ADRESSE MODÈLE DATE INSPECTION EFFECTUÉE PAR Acceptable Non Oui 1. PROF. NÉCESSAIRE POUR CONCEPTION DE LA FONDATION 2. PROFONDEUR DES SEMELLES 3. LARGEUR DES SEMELLES 4. APPUI SOLIDE 5. BARRE D'ARMATURE 6. FONDATIONS CONFORMES AU PLAN 7. SEMELLES DE POTEAUX 8. SEMELLES EN GRADINS 9. HMPE VÉRIFIÉE DÉFAUTS À CORRIGER REQUISES RESPONSABLE DES MESURES FAIT