ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER

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1 CHRISTOPHE NIHON ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER Septembre 2009 Immobilier autour des gares TGV Calatrava Edito Fini le tout à la voiture, le tout à l avion. Avec le développement du train à grande vitesse, le rail a à nouveau la cote la SNCB ne dira pas le contraire, elle qui a transporté 216 millions de voyageurs en Grâce au TGV, les gares rejouent un rôle central dans les villes. Surtout dans notre pays, carrefour de la grande vitesse européenne. Reconstruites ou modernisées, quelquefois de façon spectaculaire comme à Liège, les gares s érigent en ce début du XXI e siècle en symbole de l ouverture et du renouveau. Du renouveau économique notamment. Dans cette Europe de plus en plus mobile, les villes dotées d une gare internationale polariseront les investissements. Elles seront «the place to build». La gare TGV dessinée par l architecte espagnol Santiago Calatrava est le nouvel emblème de Liège. Le symbole de son renouveau économique. L inauguration de la nouvelle gare des Guillemins, programmée le 18 septembre prochain, constitue l événement de l année dans la Cité ardente. A cette occasion, ImmoQuest consacre sa QuestStudy au développement immobilier autour des gares TGV. L exemple de la France, à l origine du TGV européen, montre que, certes, l arrivée du train à grande vitesse offre des opportunités d affaires dans l immobilier, mais pas partout. Heureusement, les gares belges (Liège, Bruxelles Midi et Anvers) remplissent quant à elles toutes les conditions pour que la réussite soit là. Christophe Nihon 1 G a r e s T G V

2 mitigé en France Succès mitigé en France L échec des «gares fantômes» Plus de 200 gares TGV sont en service en Europe, dont plus de 170 en France. Vu la taille et la typologie de son territoire, la France a fait le choix de les implanter majoritairement en dehors des villes, en plein champ. L idée de départ était que l activité tertiaire et l industrie de pointe se développeraient autour de ces nouvelles gares. Mais les vingt dernières années ont montré que cette mécanique ne fonctionnait pas aussi simplement. Une étude française récente (1) a mis en lumière la somme de problèmes et d espoirs déçus découlant de ce choix. Les gares exurbanisées, surnommées les «gares fantômes», ont perdu leur rôle de porte d entrée dans une agglomération. Dans la plupart des cas, on a constaté que le nombre d emplois créés était faible et que beaucoup de locaux restaient vides. L implantation de services tertiaires ou d unités de production légère n est possible que dans un environnement économique favorable, où l on dispose de gros bassins de clientèle, de contacts internationaux aisés, d une connexion entre la gare et un centre d affaires et surtout de toutes les facilités offertes par une ville. Des critères entièrement remplis à Liège. En étudiant les aspects négatifs des gares exurbanisées, on réalise a contrario à quel point les gares TGV belges, et celle de Liège en particulier, évitent ces écueils et disposent d atouts majeurs pour leur succès et celui de tout leur hinterland. Faiblesses des gares exurbanisées Atouts de la gare de Liège Isolement Environnement peu favorable au développement économique Risque de dilution de la ville Contraintes du changement de mode de transport en périphérie urbaine Lieu d échanges : la gare des Guillemins se situe au coeur d une agglomération de habitants Environnement favorable : présence de commerces, services, loisirs... Rôle de porte d entrée de la ville Complémentarité avec la desserte locale : connexion avec l aéroport, le réseau de bus et le futur tramway (1) Jean-François Troin, «Les gares nouvelles du TGV exurbanisées», Fédération nationale des associations d usagers des transports (FNAUT). 2 P O R T

3 La réussite d Euralille De nombreuses villes françaises se sont néanmoins développées grâce au TGV : Lyon (quartier d affaires de La Part-Dieu), Marseille (centre Euromed), Reims, Le Mans, Valence... L exemple le plus cité chez nous est celui de Lille. Les chantiers du TGV et du quartier Euralille ont été les moteurs de la reconversion postindustrielle de cette métropole transfrontalière de 2,2 millions d habitants. Clés de sa réussite : l implication totale du monde politique ; un schéma directeur et un opérateur uniques; le choix d un architecte de renommée internationale, le Néerlandais Rem Koolhaas. Le projet lillois a démarré au milieu des années 80, sous l impulsion de Pierre Mauroy, ancien maire et premier ministre. Deux zones ont été aménagées à partir des années 90 : Euralille 1 ( m²), la «turbine tertiaire», et Euralille 2 ( m²), à dominante logement. Une troisième zone de m² opérant la jonction avec la porte de Valenciennes est à l étude. Ce qu il faut souligner, c est que les responsables nordistes ont opté pour une architecture contemporaine de grande qualité, dans le but de faire d Euralille un lieu emblématique. Rem Koolhaas a conçu le projet auquel ont participé d autres architectes reconnus, tels que Jean Nouvel, Christian de Portzampac ou Kazuo Shinohara, à travers la réalisation de bâtiments individuels. Mais «construire du beau» coûte très cher. C est pourquoi, afin d attirer les promoteurs, les autorités ont maintenu les prix des terrains à un niveau très faible (entre 25 et 45 /m² (2) actuellement). Ce choix s est avéré payant. Euralille est devenu le troisième quartier d affaires de France, après la Défense (Paris) et La Part-Dieu (Lyon) m² de bureaux sont actuellement en service. Les sociétés installées dans ce pôle tertiaire supérieur (audit, conseil, banques, finances, assurances...) emploient personnes ( personnes d ici à 2013 selon les prévisions). Le marché lillois de l immobilier d entreprise reste stable malgré la crise m² de bureaux, dont m² neufs, ont été commercialisés en 2008.Le prime rent atteint 200 /m²/an et le taux de rendement varie de 7 à 8,5 % pour Euralille. (2) Source : Agence pour la promotion internationale de Lille Métropole 3 G a r e s T G V

4 gares TGV belges Les gares TGV belges Bruxelles Midi La gare et le quartier de Bruxelles Midi sont en travaux depuis le début des années nonante, l arrivée du TGV ayant été choisie en Le Midi s est transformé en véritable quartier d affaires, à l instar du «central business district» de la capitale. Ce sous-marché représente près de m² de bureaux, ceux sortis de terre étant déjà pratiquement tous loués. Entres autres projets, les promoteurs Atenor, Breevast et CFE envisagent de construire m² de bureaux (projet Victor) sur l assiette fusionnée de leur foncier Source : Atenor respectif, place Horta, en face de la gare et près de la Tour du Midi. Atenor encore développe avec BPI et Espace Midi un complexe immobilier de m² (projet South City), rue Fonsny, également face à la gare. Livraison prévue en 2010 et Par ailleurs, la SNCB a confié à la société Eurostation l aménagement de l extérieur de la gare. Eurostation a sollicité l architecte français Jean Nouvel pour élaborer un projet immobilier. L idée est de poser un geste architectural fort pour attirer l attention sur la gare et le quartier du Midi. Le projet prévoit la réalisation d un centre urbain mixte comprenant des logements, des commerces et des loisirs. Anvers Entamés en 2007, les travaux de la gare Anvers Central (réaménagement des voies sur trois niveaux) ont permis de créer une liaison directe vers les Pays-Bas, via un tunnel. Anvers Central était historiquement un terminus, tout comme l était Bruxelles Midi avant l achèvement de la jonction Nord-Midi. C est le promoteur Robelco qui a développé le principal projet immobilier à proximité de la gare, sur la Kievitplein. Il s agit d un complexe de huit immeubles multifonctionnel : bureaux ( m²), business center, retail, hôtel et résidentiel. Particularité d Anvers, la gare donne sur la principale rue commerçante de la ville, le Meir, où Multi Development Belgium a restauré le centre commercial Stadsfeestzaal ( m²), qui a rouvert ses portes en A signaler encore la rénovation et l extension en cours du Zoo, ainsi que la présence, en face de la gare, du parc d attraction Aquatopia, l un des plus grands centres sous-marins d Europe. 4 P O R T

5 copyright SAB «Liege, the place to build the place to build» La gare Calatrava et son architecture du XXIe siècle vont projeter Liège dans la modernité. Dans les prochaines années, un nouveau quartier des Guillemins, doté d une large variété de fonctions et de services, verra le jour. En tout, 500 logements, m² de bureaux et m² d Horeca. La Ville fonde de gros espoirs sur ce projet pour attirer des habitants et des entreprises. Les Guillemins auront un impact sur toute la métropole et boosteront le marché immobilier liégeois qui connaît déjà une croissance annuelle de l ordre de 15 % depuis Temps de parcours depuis Liège Guillemins Bruxelles Midi 0 h 46 Cologne 1 h 35 -> 1 h 00 Lille 1 h 57 Paris 2 h 13 Francfort 2 h 38 -> 2 h 13 Londres 3 h 22 L aménagement de l espace est défini dans le périmètre de remembrement urbain (PRU) adopté par la Ville de Liège et la Région wallonne en Alors que la gare va être inaugurée, on attend la mise en place de la SDLG (Société de développement de Liège Guillemins), société anonyme de droit public constituée par les propriétaires des terrains (Ville, SNCB, SRWT - Société régionale wallonne des transports - et Fedimmo). La SDLG se chargera de mener à bien le projet conçu par l architecte liégeois Daniel Dethier. Gare Calatrava 5 G a r e s T G V

6 A G Area B C D E stricht/ lose to ture to ent of 0 sqm) not just uperior n easy well as overie Associés - B.A.i. lheureux Source : Dethier & Associés BAi Lheureux F G Opportunities for investors: Area A: sqm housing Area D: sqm tertiary activity The project of the Guillemins will boost the real estate Zones sqm tertiary Bureaux activity Commerces market of a city where Hôtels the housing market is 15% up a Logements 500 sqm commercial activity Area E: In process year since 2003; A sqm hotel activity sqm housing The valorisation of the public ownership of 7 hectares ± m² 624 sqm commercial ± 500 activity m² relies on PPP within ± the urban planning m² framework; ± m² Area B: sqm housing The Walloon Region, the SNCB (the National Railway Area B C: C sqm hotel activity Opportunities for new property developments with a real Area G: sqm tertiary activity added value around a green and mineral floor coatings ± m² ± m² ± m² public space of 4 hectares. Area F: sqm housing Company of Belgium) and the City of Liege have just set sqm tertiary activity sqm commercial activity 523 sqm commercial activity 1045 sqm public equipment up the SPV in charge of the valorisation. The different calls for tender will be launched soon; ± m² D ± m² E ± 624 m² ± m² 23/02/09 16:08:26 F ± 523 m² ± m² G ± m² Le projet consiste en une vaste esplanade piétonne reliant la gare aux rives de la Meuse - les quais seront enfouis. Une passerelle enjambant le fleuve assurera la connexion avec le parc de la Boverie où se situent le palais des congrès et le Musée d art contemporain (qui deviendra un Centre international d art et de culture). Une liaison est prévue avec la Médiacité, le plus grand centre commercial et de loisir de Wallonie, qui ouvrira ses portes le 21 octobre prochain. Sur le plan de la mobilité, la gare dispose de nombreux atouts. Elle est reliée à l autoroute, proche de l aéroport de Liège (à moins d un quart d heure en voiture ou navette bus) et sera desservie par le futur tramway, dont le tracé est toujours à l étude. 6 P O R T

7 La transformation du quartier épousera l axe gare-médiacité, long de mètres. Des bâtiments seront construits autour de la gare et le long de l esplanade. Cela représente au total une superficie de m², dont plus de m² de bureaux ( m² étant réservés pour le Service public fédéral des finances). En matière de commerce, la rue des Guillemins reste la priorité pour la Ville. Celle-ci n a prévu que m² de commerce de proximité et m² d hôtels et Horeca autour de la gare. Aujourd hui, il ne reste que quelques immeubles à exproprier. La Ville devrait lancer, au début de 2010, un appel d offres pour l aménagement de la place devant la gare. Pour le reste, la porte reste ouverte. La SDLG devra définir le type de marché et de promotion. Elle peut vendre ses terrains à des promoteurs, conclure des partenariats avec ceux-ci ou - c est inscrit dans ses statuts - développer elle-même son projet. Les Guillemins sont appelés à devenir le quartier d affaires de Liège m² de bureaux seront bâtis sur les terrains de la SNCB (le long des voies ferrées et de la rue du Plan incliné, sur l ancien site de la Poste). Et la Cité des finances sera donc reconstruite. Le propriétaire, la société Fedimmo, filiale de Befimmo, développera m² de bureaux : m² pour les Finances (dont une tour de 28 étages) et deux îlots supplémentaires. Le gabarit des immeubles de bureaux variera en général de rez + 3 à + 5. ImmoQuest l a dit et répété : Liège manque d espaces de bureaux de qualité. Ce qui a fait grimper les loyers. Le prime rent avoisine 120 /m²/an et devrait atteindre 135 /m²/an pour les nouveaux projets. La tendance s accentuera avec le projet des Guillemins. La gare Calatrava va (re)donner une dimension internationale à Liège, dont le marché se valorisera. On peut parier sur un prime rent, à moyen terme, à 150 euros m² au Val Benoît Parallèlement à l aménagement du quartier des Guillemins, la SPI+ va développer un autre projet dans le voisinage immédiat, au Val Benoît. L agence pour le développement de la province de Liège est partie d une étude du Segefa (Service d étude en géographie fondamentale et appliquée de l Université de Liège) montrant l intérêt de remettre de l activité économique aux portes d entrée de la ville. La SPI+ va racheter et aménager d anciens bâtiments de l université pour les mettre à la disposition d entreprises m² de plateaux bruts ou équipés seront loués (plutôt à long terme) à des entreprises ayant besoin d espace de stockage ou manutention (ateliers, laboratoires...). L idée est de relocaliser certaines activités de production légère en zone urbaine, afin de réserver les terrains des zonings aux entreprises industrielles. La livraison est prévue en et le montant de l investissement estimé à 28 millions d euros. Le projet de la SPI+ se veut complémentaire, et non concurrent, de celui des Guillemins. Il est toutefois dommage que les deux projets soient développés séparément. N aurait-il pas été plus judicieux de profiter de la reconversion du Val Benoît, mais aussi du départ du Standard de Sclessin et du passage du futur tramway, pour mener une réflexion plus large et ambitieuse? 7 G a r e s T G V

8 Conclusion L inauguration de la gare TGV de Liège est l occasion de s interroger : le train à grande vitesse est-il un moteur de croissance? Son arrivée booste-t-elle le marché immobilier? La réponse est affirmative. Mais attention : l exemple français nous montre que le succès dépend en grande partie de la localisation, des prix des emplacements et du professionnalisme dans l accueil des investisseurs. On a observé que les gares dites exurbanisées n ont qu un faible impact économique. En revanche, celles implantées au coeur d une agglomération, comme c est le cas en Belgique, offrent de réelles opportunités d affaires. La nouvelle gare des Guillemins symbolise le renouveau de Liège. Plus concrètement, le TGV constitue un précieux atout pour la réussite de sa reconversion, comme il l a été à Lille. Reste à ce que tous les acteurs s accordent sur un seul projet ambitieux et unissent leurs efforts pour le mener à bien. Étude réalisée par : ÉTUDES & RECHERCHES Eddy Lambert Mobile : +32 (0)475/ eddy.lambert@dataquest.be Contact : CHRISTOPHE NIHON CHASSEUR D'IMMOBILIER Mobile : +32 (0)472/ Fax : +32 (0)4/ christophe.nihon@immoquest.be GRAPHIC PLUGIN ImmoQuest. This document is for general informative purpose only. The information in it is believed to be correct, but cannot be guaranteed, and the opinions expressed in it constitue our judgement as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed upon the information, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and ImmoQuest cannot accept any liability whether in negligence or otherwise, arising from such use. This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest ImmoQuest - All rights reserved 8 P O R T