MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX. Duo mène la danse! 1 er Semestre 2017

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1 MARKETBEAT ILE-DE-FRANCE GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX 1 er Semestre 2017 Duo mène la danse!

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 02 Données de cadrage 03 Dimmension géographique et mobilités des entreprises 04 Première main et précommercialisation 05 Secteurs d activité et valeurs locatives 06 Définitions

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettraient de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Source : Oxford Economics 2

4 DONNÉES DE CADRAGE Un 1 er semestre porté par la méga-transaction de NATIXIS Demande placée par segment (en milliers de m²) et part des transactions supérieures à m² (en %) Les commercialisations de grandes surfaces de bureaux ont atteint m², soit 36% de la demande placée totale du 1 er semestre 2017, un niveau quasi stable d une année sur l autre. L année a mieux démarré, en 2017 qu en 2016, sur le front des grands mouvements avec une hausse de 16% du volume transacté, à comparer aux 4% de croissance du marché toutes surfaces confondues. Ce bon résultat est essentiellement porté par la transaction hors norme du groupe NATIXIS ( m²) dans les tours «Duo» sur la ZAC Rive Gauche à Paris - la plus importante transaction de la décennie. Depuis 4 ans, aucun mouvement de cette taille n avait été observé sur le marché; c est dire le caractère exceptionnel de cette transaction, qui représente, à elle seule, plus de 20% du volume total traité depuis le début de l année. Parmi les autres transactions significatives figurent les opérations de CAP GEMINI qui s installera dans «Aquarel» un immeuble en cours de développement à Issy-les-Moulineaux ( m²), du CONSEIL REGIONAL IDF, de GROUPAMA et du cabinet d avocat GIDE LOYRETTE NOUEL (voir tableau ci-contre). L augmentation du volume traité cache cependant une légère baisse (-7% en un an) du nombre de transactions, passé de 30 mi 2016 à 28 opérations signées à ce jour en Le segment m² domine le marché Le segment des surfaces entre et m² concentre toujours la plus forte activité du marché en terme de volume traité (41% du volume total), avec m² au 1 er semestre 2017 (+11% en un an). A contrario, les surfaces de à m², dont le nombre de transactions est habituellement le plus élevé sur ce marché, voient à la fois leur nombre (13 signatures ce semestre) et leur volume ( m²) diminuer en un an (-8%). Compte-tenu des négociations en cours, ces mouvements devraient reprendre au 2 nd semestre. Top 5 des transactions supérieures à m² en Ile-de- France au 1 er semestre 2017 PRENEUR VILLE SURFACE NATIXIS Paris 13ème m² GROUPAMA Nanterre m², m², m² CAP GEMINI Issy-les-Moulineaux m² CONSEIL REGIONAL IDF Saint-Ouen m² GIDE LOYRETTE NOUEL Paris m² Transactions supérieures à m² en Ile-de-France par tranche de surface, en surfaces La baisse est encore plus spectaculaire (-37%) sur le segment des surfaces comprises entre à m². Avec un volume placé de m² (2 transactions) au 1 er semestre 2017, elles sont très loin de leurs performances passées, près de m² traités par an entre 2014 et

5 DIMENSION GÉOGRAPHIQUE ET MOBILITÉS DES ENTREPRISES Le Croissant Ouest attire Paris résiste Le Croissant Ouest revient en force et prend le contrepied de sa mauvaise performance de Ce secteur concentre 10 des 28 transactions enregistrées au 1 er semestre 2017, soit une part de marché de 36% pour un volume de m². Ce succès est imputable au déménagement de GROUPAMA qui s est installé dans 3 immeubles à Nanterre en Péri-Défense, mais également de CAP GEMINI et du GROUPE AMAURY qui ont, quant à eux, choisi la Boucle Sud, Issy-les-Moulineaux pour l un et Boulogne-Billancourt pour l autre. Sans réitérer son record de 2016, Paris intra-muros, continue de séduire les entreprises avec m² placés, soit 37% du volume total mi Ce mouvement vers la Capitale illustre la recherche d une certaine forme de centralité et d une meilleure insertion dans le tissu urbain. La préférence des entreprises s est portée autant sur le QCA & Centre-Ouest (4 mouvements GIDE LOYRETTE NOUEL, RCI BANK, AEW et SMCP), qu au Sud (NATIXIS et ALTICE) ou au Nord-Est (URSSAF et WEWORK). Après une année 2016 d anthologie, La Défense revient à des volumes traités plus faibles : 3 transactions totalisant m², soit seulement 9% du volume total. Avec près de m² placés, la dynamique du marché en Première Couronne reste encore hésitante comme en témoignent les 5 mouvements relevés depuis le début de l année. Citons cependant la décision du CONSEIL REGIONAL de s implanter sur plus de m² à Saint- Ouen. Le Croissant Ouest et la 1 ère Couronne retiennent les entreprises Répartition géographique des transactions supérieures à m² en Ile-de-France Mobilité des entreprises au 1 er semestre 2017, en nombre de transactions Paris Centre Ouest dont QCA Paris CO dont QCA Paris Nord Est Paris Sud Destination La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne Paris Nord-Est La captivité des entreprises quant à leur lieu d implantation est toujours forte : près de 60% des acteurs restent dans le même secteur. Les secteurs les plus endogènes ce semestre ont été le Croissant Ouest et la 1 ère Couronne (70% et 80% respectivement). Leur fort taux d endogénéité s explique notamment par la faculté de ces deux micro marchés à proposer des solutions immobilières d un gabarit et d une qualité suffisants dans le cadre d extensions ou de regroupements, principalement. Provenance Paris Sud La Défense Croissant Ouest ère Couronne La Défense et Paris montrent, quant à eux, leur capacité à attirer les utilisateurs hors de leurs périmètres : 3 reports depuis le Croissant Ouest pour La Défense et 3 depuis la 1 ère et 2 ème Couronne pour la Capitale. 2 ème Couronne Total

6 PREMIÈRE MAIN ET PRÉCOMMERCIALISATION LES REGROUPEMENTS A L HONNEUR La première main est toujours majoritaire Les immeubles de première main représentent plus de la moitié des grandes transactions de bureaux, soit 64% des commercialisations au 1 er semestre Ce résultat reste dans des proportions similaires d une année sur l autre et s inscrit dans une constante de marché où les bureaux neufs ou restructurés ont toujours eu la préférence des grands utilisateurs. Cette appétence se vérifie dans la grande majorité des secteurs, tant à Paris que dans le Croissant Ouest où le plus grand nombre de transactions a été enregistré. En 1 ère Couronne et à La Défense, les utilisateurs ont plutôt fait le choix d immeubles de seconde main, de facture néanmoins assez récente. Dans le quartier d affaires, l offre de première main est structurellement faible dans un parc où le renouvellement de l offre neuve se réalise au compte-gouttes. Cette tendance devrait s inverser comptetenu des prochaines constructions de tours à venir sur ce secteur. Un taux de pré-commercialisation record Qualité des transactions supérieures à m² au 1er semestre 2017, en nombre de transactions Transactions de première main (milliers de m²) et part des précommercialisations (%) Le taux de pré-commercialisation des grandes surfaces de bureaux s élève, au 1 er semestre 2017, à 81% du volume et 72% du nombre total des transactions. Ce taux record est porté en termes de volume par la prise à bail de «Duo» avant sa construction ( m²). C est à Paris que ce phénomène est le plus sensible : toutes les signatures ont été des précommercialisations. Elles témoignent d un empressement des utilisateurs à sécuriser leur future implantation alors même que la production de surfaces de première main va atteindre un niveau historiquement élevé cette année dans la Capitale (plus de m²). Dans le Croissant Ouest, les précommercialisations (3 sur 6 signatures) correspondent les mouvements les plus significatifs par leur taille. Les regroupements au rendez-vous Contrairement à l année précédente, les regroupements dominent et concentrent 65% des volumes traités et 54% en nombre de transactions, alors qu en 2016 les déménagements simples avait été les plus nombreux. Cette tendance au regroupement s inscrit dans une logique d optimisation des coûts mais plus encore par la recherche de nouvelles synergies entre leurs différentes filiales ou lignes de métiers. Elle concerne au premier chef les grands groupes (NATIXIS ou GROUPAMA) mais aussi des mouvements de taille plus modestes. Les déménagements et les extensions représentent, quant à eux, respectivement 18% et 21% du nombre total des signatures. Notons également la 2 nde implantation de WEWORK rue des Archives dans le 3 ème, dans le cadre de leur plan d expansion en France. Nature des mouvements d entreprises au 1 er semestre 2017, en nombre 5

7 SECTEURS D ACTIVITÉ ET VALEURS LOCATIVES LA FINANCE DÉMÉNAGE Le secteur Banques-Assurances en mouvement Le secteur de la Finance (qui comprend la bancassurance) concentre plus d un tiers des grandes surfaces transactées au 1 er semestre 2017, soit 8 mouvements pour m² : un volume record bien supérieur à la moyenne décennale observée pour ce secteur ( m²). Ce point haut est essentiellement lié aux signatures de NATIXIS et de GROUPAMA. A nombre égal de prises à bail, les établissements d assurances et les banques marquent leur différence en termes de localisation : les premiers ont préféré la Péri-Défense et la Première Couronne Nord, alors que les seconds ont privilégié Paris et la périphérie proche de la Capitale tant au Nord et qu à l Est. Le secteur public, peu actif en 2016, a été plus entreprenant en ce début d année 2017, avec 4 transactions pour un total de m². Les signatures du CONSEIL REGIONAL, du DEPARTEMENT DES YVELINES et de l URSSAF ont soutenu l activité transactionnelle de la Première et Deuxième Couronne. Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité au 1er semestre 2017, en surfaces Ventilation des valeurs locatives de transactions par quartile au 1er semestre 2017, /m²/an Les mouvements du secteur des TIC se sont, quant à eux, réamorcés ce semestre pour atteindre m² via deux transactions : les regroupements d ORANGE BUSINESS SERVICES à La Défense et CAP GEMINI à Issy-les- Moulineaux en Boucle Sud. La valeur locative médiane baisse et l écart se creuse entre Paris et la Périphérie La valeur locative médiane des transactions de plus de m² 460 /m²/an au 1 er semestre a diminué d une année sur l autre dans un contexte de marché moins centré sur la Capitale et mieux réparti sur les autres secteurs. Depuis le début de l année, la moitié des surfaces transactées l a été entre 350 /m²/an et 520 /m²/an. Ces niveaux de loyers correspondent, entre autres, à des immeubles neufs ou restructurés dans le Croissant Ouest ou des surfaces rénovées à La Défense. Dans le même temps, l amplitude des valeurs ne cesse de s accentuer : de plus de 700 /m²/an pour des signatures à Paris QCA à moins de 200 /m²/an pour des immeubles situés en Première et Deuxième Couronne. L écart se creuse donc entre les loyers parisiens affichés pour les meilleurs immeubles et les loyers observés pour des surfaces neuves en parc d affaires en 2 ème Couronne. Ces observations portent sur la valeur faciale, qui ne tient donc pas compte des mesures d accompagnement octroyées par les propriétaires; elles viennent décoter les valeurs locatives de 23% en moyenne, sur des baux très majoritairement de longue durée (données Immostat du 1er semestre 2017). Zoom sur les valeurs locatives du marché parisien L activité du marché parisien est toujours soutenue malgré une division par deux du nombre de transaction en un an (8 signatures pour m² au 1 er semestre 2017). Cette tendance baissière n est que passagère et le 2 nd semestre devrait être actif dans la Capitale qui reste une destination toujours aussi privilégiée par les entreprises. Dans ce contexte, les loyers continuent leur ascension, en particulier dans le secteur du QCA où la moyenne des loyers est supérieure à 700 /m²/an. A Paris Centre Ouest hors QCA, dans le Sud et l Est, les valeurs observées sont comprises entre 530 et 600 /m/an alors que dans le Nord, les entreprises peuvent encore se loger pour moins de 400 /m²/an. 6

8 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 7

9 AUTEURS Mélanie Schwindling Chargée d études +33 (0) Agnès Talène Chargée d études +33 (0) Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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